全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策培訓(xùn)--一般納稅人

1、全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策2016年4月21日 楊成業(yè)目錄頁(yè) 基本政策介紹 建筑安裝營(yíng)改增政策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一手）營(yíng)改增政策134CONTENTS PAGE 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)（二手）營(yíng)改增政策5 不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增政策6 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣營(yíng)改增政策7 一般納稅人涉稅會(huì)計(jì)簡(jiǎn)介2基本情況介紹納稅人征稅范圍稅率和征收率應(yīng)納稅額計(jì)算納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn)征收管理一、基本情況說(shuō)明（一）納稅人1、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。（一）納稅人 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠

2、人（以下稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。1、以發(fā)包人的名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)2、承擔(dān)法律責(zé)任發(fā)包人（一）納稅人 2、納稅人分類： 按照我國(guó)現(xiàn)行增值稅的管理模式，對(duì)增值稅納稅人實(shí)行分類管理，在本次增值稅改革中，仍予以沿用，將納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人與一般納稅人的劃分，以發(fā)生應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額為標(biāo)準(zhǔn)。其計(jì)稅方法、憑證管理等方面都不同，需作區(qū)別對(duì)待。 6 銷售額的標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)稅服務(wù)年銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬(wàn)元（含本數(shù)）。應(yīng)稅服務(wù)年銷售額，是指試點(diǎn)納稅人在連續(xù)不超過(guò)12個(gè)月的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，提供

3、應(yīng)稅服務(wù)的累計(jì)銷售額，含免稅、減稅銷售額。對(duì)按照差額征稅方式確定銷售額的納稅人，其應(yīng)稅服務(wù)年銷售額按未扣除之前的銷售額計(jì)算。應(yīng)稅服務(wù)年銷售額連續(xù)不超過(guò)12個(gè)月應(yīng)稅服務(wù)銷售額合計(jì)（1+3）（一）納稅人 2、納稅人分類： 兩個(gè)特殊規(guī)定 （一）年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。 （二）不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。另外，兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)以及應(yīng)稅行為，且不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶也可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。 7（一）納稅人 2、納稅人分類： 年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向

4、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。 會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。 本條是關(guān)于小規(guī)模納稅人可主動(dòng)申請(qǐng)辦理一般納稅人資格登記的規(guī)定。 （1）實(shí)踐中，很多小規(guī)模納稅人建立健全了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度，能夠提供準(zhǔn)確的稅務(wù)資料，滿足了憑發(fā)票注明稅款抵扣的管理需要。這時(shí)如小規(guī)模納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，可登記為一般納稅人。8（一）納稅人 2、納稅人分類： （2）會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。例如，能準(zhǔn)確核算增值稅銷售額、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額等；能有專業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員，能按照財(cái)務(wù)會(huì)

5、計(jì)制度規(guī)定，設(shè)置總賬和有關(guān)明細(xì)賬進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；按規(guī)定編制會(huì)計(jì)報(bào)表，真實(shí)反映企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況。 能夠準(zhǔn)確提供稅務(wù)資料，是指能夠按照增值稅規(guī)定如實(shí)填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表及其他稅務(wù)資料，按期申報(bào)納稅。增值稅一般納稅人實(shí)行登記制，納稅人只需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)增值稅一般納稅人資格登記表，符合條件的即可登記為一般納稅人。 9（二）應(yīng)稅服務(wù)范圍確定一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為是否需要繳納增值稅，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅 改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（以下簡(jiǎn)稱試點(diǎn)實(shí)施辦法），除另有規(guī)定外，一般應(yīng)同時(shí)具備以下四個(gè)條件：1、應(yīng)稅行為 是發(fā)生在中華人民共和國(guó)境內(nèi)；2、應(yīng)稅行為是屬于銷售服 務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)；3、應(yīng)稅服 務(wù)是

6、為他人提供的；4、應(yīng)稅行為是有償?shù)摹Ｓ袃斒桥卸?biāo)準(zhǔn)之一；有償不適用于視同銷售；有償不代表等價(jià)交換；有償在形式上體現(xiàn)為貨幣形式和非貨幣形式。 10（二）應(yīng)稅服務(wù)范圍營(yíng)改增歷程：自2013年8月1日交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2014年1月1日郵政服務(wù)；2014年6月1日電信服務(wù)；2016年5月1日起，房地產(chǎn)、建筑、金融保險(xiǎn)與生活服務(wù)業(yè)也將納入營(yíng)改増?jiān)圏c(diǎn)范圍。 11（二）應(yīng)稅服務(wù)范圍銷售服務(wù)銷售服務(wù),是指提供交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)（7）。1.現(xiàn)代服務(wù)。包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)（場(chǎng)站）、租賃服務(wù)（包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）、

7、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)（制作、發(fā)行、播映）、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)。（1）商務(wù)輔助服務(wù)：企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)、其他現(xiàn)代服務(wù)（6項(xiàng)）（2）其他現(xiàn)代服務(wù)：文化體育服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游娛樂服務(wù)、餐飲住宿服務(wù)、居民日常服務(wù)(15項(xiàng))、其他生活服務(wù)（6項(xiàng)）。銷售無(wú)形資產(chǎn)：銷售無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。（二）應(yīng)稅服務(wù)范圍2、視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)： 單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但

8、用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。本條是為了體現(xiàn)稅收制度設(shè)計(jì)的完整性及堵塞征管漏洞。 值得注意的是第一款的適用主體是單位和個(gè)體工商戶，第二款的適用主體還包括其他個(gè)人。 3、非經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)不屬于發(fā)生應(yīng)稅行為，不征收增值稅。 非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括如下情形： （一）行政單位收取的同時(shí)滿足條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 例如：國(guó)家機(jī)關(guān)按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國(guó)家行政管理職能而收取的行政事業(yè)性收費(fèi)的活動(dòng)。 與原規(guī)定不同的是，本條的適用主體由“非企業(yè)性單

9、位”變成了“行政單位”。（二）單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。 例如：?jiǎn)挝黄赣玫鸟{駛員為本單位職工開班車。 （三）單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。 例如：?jiǎn)挝惶峁┌嘬嚱铀捅締挝宦毠ど舷掳唷?（四）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 （二）應(yīng)稅服務(wù)范圍4、不征收增值稅項(xiàng)目。根據(jù)國(guó)家指令無(wú)償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。存款利息。被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付。房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部

10、或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。（二）應(yīng)稅服務(wù)范圍（三）稅率和征收率1、增值稅稅率：（1）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除第（2）項(xiàng)、第（3）項(xiàng)、第（4）項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6。（2）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（3）提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。（4）境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。 2、征收率增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 16除3%征收率外，為了平穩(wěn)過(guò)渡，這次沿用了營(yíng)業(yè)稅部

11、分稅率作為一些事項(xiàng)的征收率。如下面轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)等征收率為5%。（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算：1、一般性規(guī)定增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)適用一般計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更；一般計(jì)稅方法按一般計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。17（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和

12、增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額： 銷售額含稅銷售額（1征收率）注意：一般納稅人選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅即使取得了增值稅專用發(fā)票，也不得抵扣。18建筑服務(wù)行為1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)。3.一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。4.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)（1，2，3）銷售不動(dòng)產(chǎn)行為5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)。6.一般納稅人銷售其201

13、6年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)8.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。9.公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）小規(guī)模納稅人只能選擇簡(jiǎn)易方式（2）一般納稅人中建筑安裝、房地產(chǎn)業(yè)可選擇簡(jiǎn)易征收方式的情況（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算（3）一般納稅人中其他營(yíng)改增項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易征收方法。公共交通運(yùn)輸服務(wù)。經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)；電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)。在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同

14、。（4）一般納稅人銷售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算3、銷售額的確定銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。21按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例中關(guān)于營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額為納稅人從對(duì)方所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房時(shí)，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費(fèi)用，不論財(cái)務(wù)上如何處理，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算（四

15、）應(yīng)納稅額的計(jì)算營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一條第三款有更詳細(xì)的表述：第一類：全額征稅，貸款服務(wù)和直接收費(fèi)金融服務(wù)。第二類：差額征稅，包括金融商品轉(zhuǎn)讓、經(jīng)濟(jì)代理服務(wù)、融資租賃和融資租賃售后回租業(yè)務(wù)、航空運(yùn)輸企業(yè)的銷售額、試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)、試點(diǎn)納稅人提供旅游服務(wù)、試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(8項(xiàng)目)。22（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算4、兼營(yíng)納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營(yíng)免稅、減稅

16、項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。例如：一般納稅人既銷售給甲鋼筋，又為乙建筑房屋，同時(shí)還負(fù)責(zé)給丙運(yùn)輸貨物。分別核算銷售額的，銷售貨物適用稅率17%，建筑服務(wù)、交通運(yùn)輸服務(wù)稅率11%；未分別核算銷售額的，均按17%征稅。23（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算例如：試點(diǎn)地區(qū)某一般納稅人建筑企業(yè)2016年9月取得新項(xiàng)目（適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅）的建筑收入111萬(wàn)元（含稅），鋼材銷售收入117萬(wàn)，當(dāng)月外購(gòu)汽油10萬(wàn)元，購(gòu)入運(yùn)輸車輛20萬(wàn)元，取得分包建筑方開具的專用發(fā)票50萬(wàn)元，以上支出均為不含稅金額，且按規(guī)定取得抵扣憑證。該納稅人2016年10月應(yīng)納稅額=111（111%）11

17、%+117/1.17.0.17-【1017%+2017%+5011%】17.4萬(wàn)元。24（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算5、視同銷售銷售額的確定（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率）成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。25（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算6、視同銷售銷售額的確定（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按

18、照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率）成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。26（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算7、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣 納稅人取得的符合法律規(guī)定的增值稅扣稅憑證其進(jìn)項(xiàng)稅額可以從銷項(xiàng)稅額中扣除。增值稅扣稅憑證包括： 增值稅專用發(fā)票 海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書 農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票 農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票8、不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額27（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算8、不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額原增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣（10個(gè)）：（1）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)。其中涉及的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述

19、項(xiàng)目的無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。（2）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（4）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（5）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。（6）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。28（五）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn)1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（1）納稅人

20、發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。（2）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（3）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（4）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定（視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)）情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（5）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。292、預(yù)繳稅款時(shí)間17號(hào)公告建筑：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時(shí)間，按照財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限執(zhí)行。

21、18號(hào)公告房地產(chǎn)：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。16號(hào)公告租賃：納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。14號(hào)公告轉(zhuǎn)入不動(dòng)產(chǎn)：納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（五）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn)3、增值稅的納稅地點(diǎn) （1）固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所

22、在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。(3)其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源納稅。31（五）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn)3、增值稅的納稅地點(diǎn) 建筑業(yè)：向建筑服務(wù)發(fā)生地（異地）預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)（不包括其他個(gè)人）：向不動(dòng)產(chǎn)所在地（異地）預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納

23、稅。32（六）專票管理不得開具增值稅專用發(fā)票的情形：（1）向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（2）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。（3）金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票（4）紅字發(fā)票開具：33 一般納稅人涉稅會(huì)計(jì)簡(jiǎn)介“應(yīng)交稅費(fèi)”科目簡(jiǎn)介“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目 “未交增值稅”明細(xì)科目（一）應(yīng)交稅費(fèi)科目簡(jiǎn)介應(yīng)交稅費(fèi)核算企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。注意：企業(yè)不需要預(yù)計(jì)繳納的稅金，如印花稅、耕地占用稅、車輛購(gòu)置稅等，不在本科目核算。本科目應(yīng)按照“應(yīng)交稅費(fèi)”的稅種進(jìn)行明細(xì)核算，增值稅三個(gè)二級(jí)科目應(yīng)交增值稅、未交增值稅、增值稅檢查調(diào)整、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?！皯?yīng)交增值稅”還設(shè)計(jì)9個(gè)專欄進(jìn)行核

24、算。本科目期末貸方余額，反映企業(yè)尚未繳納的稅費(fèi)，期末如為借方余額，反映企業(yè)多繳或尚未抵扣的稅金。35（二） “應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目1.增值稅一般納稅人的“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”設(shè)9個(gè)專欄。借方5個(gè)，貸方4個(gè)。借方：1、進(jìn)項(xiàng)稅額、2.已交稅金、 3.減免稅款、 4.出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額、 5.轉(zhuǎn)出未交增值稅、 貸方：6.銷項(xiàng)稅額、 7.出口退稅、 8.進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、 9.轉(zhuǎn)出多交增值稅可以有借方余額，代表留抵稅額；但是不會(huì)有貸方余額，貸方表示應(yīng)交，月終會(huì)通過(guò)“轉(zhuǎn)出未交增值稅”轉(zhuǎn)出到“未交增值稅”科目。36（二） “應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目借方專欄核算內(nèi)容舉例1.進(jìn)項(xiàng)稅額記錄企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞

25、務(wù)而支付的準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。注意：退回所購(gòu)貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額，用紅字登記。將原購(gòu)進(jìn)的不含稅價(jià)為3000元、增值稅額為510元的原材料退回銷售方。借：銀行存款 3510應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）510貸：原材料 30002.已交稅金核算企業(yè)當(dāng)月繳納本月增值稅額。預(yù)繳某企業(yè)代開發(fā)票預(yù)繳一次增值稅，預(yù)繳20000元。預(yù)繳時(shí)的會(huì)計(jì)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（已交稅金）20000貸：銀行存款 20000注意：企業(yè)當(dāng)月上交上月應(yīng)交未交的增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”。（二） “應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目借方3.減免稅款反映企業(yè)按規(guī)定減免的增值稅款。企業(yè)按規(guī)定直接

26、減免的增值稅額借記本科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。對(duì)承擔(dān)糧食收儲(chǔ)任務(wù)的國(guó)有糧食購(gòu)銷企業(yè)銷售的糧食免稅，但可以開具增值稅專用發(fā)票。若銷售糧食不含稅價(jià)20000元，賬務(wù)處理：借：銀行存款22600貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 20000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 2600借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款） 2600貸：營(yíng)業(yè)外收入 26004.出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額反映出口企業(yè)銷售出口貨物后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免、抵、退稅申報(bào)，按規(guī)定計(jì)算的應(yīng)免抵稅額。5.轉(zhuǎn)出未交增值稅核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳的增值稅。某企業(yè)增值稅賬戶貸方的銷項(xiàng)稅額為30000元，借方的進(jìn)項(xiàng)稅額為17000元，月末賬務(wù)處理為：借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交

27、增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）13000貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅13000（二） “應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目貸方6.銷項(xiàng)稅額記錄企業(yè)銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。注意：退回銷售貨物應(yīng)沖減的銷項(xiàng)稅額，只能在貸方用紅字登記。原提供的不含稅價(jià)值為10000元設(shè)計(jì)服務(wù)，銷項(xiàng)稅額為600元的貨物被退回，應(yīng)未達(dá)到設(shè)計(jì)要求，進(jìn)項(xiàng)了價(jià)格折讓5000元。假設(shè)已經(jīng)按稅法規(guī)定開具了紅字增值稅專用發(fā)票。折讓時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5000貸：銀行存款 5300應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）300同時(shí)沖減成本：借：庫(kù)存商品 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本7.出口退稅記錄企業(yè)出口適用零稅率的貨物，貨物出口后憑相關(guān)手續(xù)向稅務(wù)機(jī)

28、關(guān)申報(bào)辦理出口退稅而收到退回的稅款。（二） “應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目貸方8.進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出記錄企業(yè)的購(gòu)進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。（1）已經(jīng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的外購(gòu)貨物改變用途，用于不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的用途，做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。如某建筑公司將外購(gòu)鋼材100000元用于簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目：借：在建工程117000貸：原材料100000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)轉(zhuǎn)） 17000（2）在產(chǎn)品、產(chǎn)成品發(fā)生非正常損失，其所用外購(gòu)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額做轉(zhuǎn)出處理。借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢貸：原材料（庫(kù)存商品等）應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）9.轉(zhuǎn)出多交增值稅核算一

29、般納稅人月終轉(zhuǎn)出多繳的增值稅。對(duì)于由于多預(yù)繳稅款形成的“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”的借方余額，才需要做轉(zhuǎn)出處理。（1）某企業(yè)1月31日增值稅賬戶貸方的銷項(xiàng)稅額為10000元，借方的進(jìn)項(xiàng)稅額為17000元。月末不進(jìn)行賬務(wù)處理。（2）某企業(yè)年2月28日增值稅賬戶貸方的銷項(xiàng)稅額為10000元，借方的進(jìn)項(xiàng)稅額為8000元，已交稅金為9000元。月末賬務(wù)處理為： 借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅7000貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅） 7000（二） “應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目 2、增值稅小規(guī)模納稅人的會(huì)計(jì)核算：增值稅小規(guī)模納稅人的應(yīng)納增值稅額，也通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目核算，但不設(shè)置若干專欄。例如 ：某

30、小規(guī)模納稅人銷售貨物，實(shí)現(xiàn)含增值稅銷售額20600元，適用增值稅征收率為3%。賬務(wù)處理【解析】 借：銀行存款 20600貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 20000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 600借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 600貸：銀行存款 60042（三）“未交增值稅”明細(xì)科目 1.核算一般納稅人月終時(shí)轉(zhuǎn)入的應(yīng)繳未繳增值稅額（包括一般納稅人按征收率計(jì)算的應(yīng)納稅款），轉(zhuǎn)入多繳的增值稅也在本明細(xì)科目核算。 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應(yīng)交增值稅未交增值稅或者借：應(yīng)交增值稅未交增值稅 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）2.一般納稅人按征收率計(jì)算的增值稅記入“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”， “不通過(guò)應(yīng)交稅費(fèi)

31、應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”核算43（三）“未交增值稅”明細(xì)科目【例題】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓老項(xiàng)目房產(chǎn)一棟，105萬(wàn)元。解析稅收政策：按4%的征收率減半征收，應(yīng)納增值稅=3120001.044%50%=6000（元） 取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)借：銀行存款 105萬(wàn)元貸：固定資產(chǎn)清理 100萬(wàn)（105/1.05*0.05）應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 5萬(wàn) 繳稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅5萬(wàn)貸：營(yíng)業(yè)外收入 銀行存款 44（三）“未交增值稅”明細(xì)科目3.企業(yè)當(dāng)月繳納上月應(yīng)繳未繳的增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。4.月末，本科目的借方余額反映的是企業(yè)專用稅票預(yù)繳等多繳的增值稅款，貸方余額反映的是期末結(jié)轉(zhuǎn)

32、下期應(yīng)繳的增值稅。5.用進(jìn)項(xiàng)留抵稅額抵減增值稅欠稅的問(wèn)題（1）對(duì)納稅人因銷項(xiàng)稅額小于進(jìn)項(xiàng)稅額而產(chǎn)生期末留抵稅額的，應(yīng)以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。（2）按增值稅欠稅稅額與期末留抵稅額中較小的數(shù)字紅字借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目。45（三）“未交增值稅”明細(xì)科目【例題】某企業(yè)2014年2月在稅務(wù)稽查中應(yīng)補(bǔ)增值稅15萬(wàn)元欠稅未補(bǔ)，若2014年2月期末留抵稅額10萬(wàn)元，3月末留抵稅額8萬(wàn)元，則2月和3月末用留抵稅額抵減欠稅的賬務(wù)處理如下：解析2月：借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 100000貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 1000003月： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交

33、增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）50000貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 5000046建筑安裝營(yíng)改增政策建筑業(yè)注釋預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具建筑業(yè)管理要點(diǎn)3（一）建筑業(yè)(一)建筑業(yè) 建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。 48固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營(yíng)者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。（一）建筑業(yè)與建筑業(yè)有關(guān)的政策主要是附件二營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一條第七款“建筑服務(wù)”和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告(

34、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)) ：跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，是單位和個(gè)體工商戶（以下簡(jiǎn)稱納稅人）在其機(jī)構(gòu)所在地以 外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)。其他個(gè)人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用本辦法。 49（一）建筑業(yè)第一， 只有機(jī)構(gòu)所在地和建筑服務(wù)發(fā)生地非同一地，才需要實(shí)行建 筑服務(wù)地預(yù)繳機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅的機(jī)制。之所以將跨 縣（市、區(qū)）界定為“異地”，主要是從我國(guó)行政區(qū)劃的層 級(jí)以及財(cái)政收入支配層級(jí)的角度出發(fā)，考慮對(duì)地方財(cái)政收入 的影響程度，以縣（市、區(qū)）一級(jí)為宜。這里的“市、 區(qū)”是指與“縣”平級(jí)的不設(shè)區(qū)的市和市轄區(qū)。第二，從主體來(lái)看，單位和個(gè)體工商戶適用本辦法。自然人無(wú)需進(jìn)行稅務(wù)登記

35、，沒有機(jī)構(gòu)所在地的概念，因此，其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，在建筑服務(wù)發(fā)生地申報(bào)納稅。 50（一）建筑業(yè)51（一）可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑服務(wù)1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)3.一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù) 指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。結(jié)論：建筑服

36、務(wù)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的機(jī)會(huì)較大。（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具1、細(xì)分類型及對(duì)應(yīng)政策按身份分：一般納稅人、小規(guī)模納稅人；按合同簽訂的形式：總、分包按計(jì)稅方法分：一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅稅款繳納存在：預(yù)繳、申報(bào)通過(guò)對(duì)以上三類分類方式的組合，納稅人在預(yù)繳、申報(bào)上體現(xiàn)出不同的政策差異：具體見下表：納稅人資格類型施工類型預(yù)繳申報(bào)發(fā)票開具增值稅預(yù)繳稅款表普通發(fā)票專用發(fā)票一般納稅人總包方一般計(jì)稅扣除支付的分包款后的余額，按照2的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，余額（111%）全額申報(bào)，11%稅率，扣減預(yù)繳自開自開簡(jiǎn)易計(jì)稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，余額（13%）差額申報(bào)，3%征收率，扣減預(yù)繳分

37、包方一般計(jì)稅取得的全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用按照2%預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價(jià)（111%）全額申報(bào)，11%稅率，扣減預(yù)繳（不再分包）簡(jiǎn)易計(jì)稅取得的全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用按照3%預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價(jià)（13%）全額申報(bào)，3%征收率，扣減預(yù)繳（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具納稅人資格類型施工類型預(yù)繳申報(bào)發(fā)票開具增值稅預(yù)繳稅款表普通發(fā)票專用發(fā)票小規(guī)模納稅人單位和個(gè)體工商戶總包方簡(jiǎn)易計(jì)稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，余額（13%）差額申報(bào)，3%征收率，扣減預(yù)繳自開或代開代開分包方簡(jiǎn)易計(jì)稅取得的全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用按照3%預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價(jià)（13%）全

38、額申報(bào)，3%征收率，扣減預(yù)繳（不再分包）其他個(gè)人不適用本辦法在建筑服務(wù)發(fā)生地申報(bào)納稅，3%征收率代開代開（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具2、在稅款預(yù)繳上的要求由于增值稅是 價(jià)外稅，取得的含稅的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用在預(yù)繳稅款計(jì)算時(shí)需 要將含稅價(jià)換算成不含稅價(jià)格。納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款 后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。保證納稅人不因收入和支出取得時(shí)間的不均衡造成 多繳稅款。納稅人應(yīng)分建筑工程項(xiàng)目分別計(jì) 算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。也就是說(shuō)，如果納稅人同時(shí)為多 個(gè)跨縣（市、區(qū)）的建筑項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，需要分項(xiàng)目計(jì) 算預(yù)繳稅款。這一規(guī)定保證了所有預(yù)繳稅款的實(shí)現(xiàn)與建筑工 程項(xiàng)目一

39、一對(duì)應(yīng)和匹配，減少對(duì)建筑服務(wù)發(fā)生地收入實(shí)現(xiàn)的 交叉影響。（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具2、在稅款預(yù)繳上的要求資料要求納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建 筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料：增值稅預(yù)繳稅款表；與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具案例 1：某 A 省建筑公司在 B 省分別提供了兩項(xiàng)建筑服務(wù)（適用一般計(jì)稅方法），2016 年 5 月，項(xiàng)目 1 當(dāng)月取得建 筑服務(wù)收入 555 萬(wàn)元，支付分包款 1555 萬(wàn)元（取得了增值 稅專用發(fā)票），項(xiàng)目 2 當(dāng)月取得建筑服務(wù)收入 1665

40、 萬(wàn)元，支付分包款 555 萬(wàn)元（取得了增值稅專用發(fā)票），該項(xiàng)目公司 該如何預(yù)繳稅款？該建筑公司應(yīng)當(dāng)在 B 省就兩項(xiàng)建筑服務(wù)分別計(jì)算并預(yù)繳 稅款：（1）項(xiàng)目 1 由于當(dāng)月收入 555 萬(wàn)元扣除當(dāng)月分包款支出1555 萬(wàn)元后為負(fù)數(shù)（-1000 萬(wàn)元），因此，項(xiàng)目 1 當(dāng)月計(jì)算 的預(yù)繳稅款為 0，且剩余的 1000 萬(wàn)元可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí) 繼續(xù)扣除。（2）項(xiàng)目 2 當(dāng)月收入 1665 萬(wàn)元扣除分包款支出 555 萬(wàn)元后剩余 1110 萬(wàn)元，因此，應(yīng)以 1110 萬(wàn)元為計(jì)算依據(jù)計(jì)算 預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=（1665-555）（1+11%）2% = 20 萬(wàn)元（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具案例 2：某

41、A 省建筑公司在 B 省分別提供了兩項(xiàng)建筑服 務(wù)（適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），2016 年 5 月，項(xiàng)目 1 當(dāng)月取得建 筑服務(wù)收入 555 萬(wàn)元，支付分包款 1555 萬(wàn)元（取得了增值 稅專用發(fā)票），項(xiàng)目 2 當(dāng)月取得建筑服務(wù)收入 1665 萬(wàn)元，支付分包款 555 萬(wàn)元（取得了增值稅專用發(fā)票），該項(xiàng)目公司該如何預(yù)繳稅款？該建筑公司應(yīng)當(dāng)在 B 省就兩項(xiàng)建筑服務(wù)分別計(jì)算并預(yù)繳 稅款：（1）項(xiàng)目 1 由于當(dāng)月收入 555 萬(wàn)元扣除當(dāng)月分包款支出1555 萬(wàn)元后為負(fù)數(shù)（-1000 萬(wàn)元），因此，項(xiàng)目 1 當(dāng)月計(jì)算 的預(yù)繳稅款為 0，且剩余的 1000 萬(wàn)元可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí) 繼續(xù)扣除。（2）項(xiàng)目 2 當(dāng)

42、月收入 1665 萬(wàn)元扣除分包款支出 555 萬(wàn)元后剩余 1110 萬(wàn)元，因此，應(yīng)以 1110 萬(wàn)元為計(jì)算依據(jù)計(jì)算 預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=（1665-555）（1+3%）3% = 32.33 萬(wàn)元。（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具3、預(yù)繳后回機(jī)構(gòu)所在地的申報(bào)納稅人如何實(shí)現(xiàn)建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款、機(jī)構(gòu)所 在地納稅申報(bào)，下面區(qū)分一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法分別 舉例說(shuō)明：案例 3：A 省某建筑企業(yè)(一般納稅人)2016 年 8 月分別 在 B 省提供建筑服務(wù)當(dāng)月分別 取得建筑服務(wù)收入（含稅）1665 萬(wàn)元，分別支 付分包款 555 萬(wàn)元（取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額 為 55 萬(wàn)元），支付不動(dòng)產(chǎn)租賃

43、費(fèi)用 111 萬(wàn)元（取得增 值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為 11 萬(wàn)元），購(gòu)入建筑材料117萬(wàn)元（取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為 17萬(wàn)元）。該建筑企業(yè)在 9 月納稅申報(bào)期如何申報(bào)繳納增值稅？ 該建筑公司應(yīng)當(dāng)在 B 省計(jì)算并預(yù)繳稅款：一般計(jì)稅方法計(jì)算：（1）就 B 省的建筑服務(wù)計(jì)算并向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó) 稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。當(dāng)期預(yù)繳稅款=（1665-555）（1+11%）2% = 20 萬(wàn)元（3）分項(xiàng)目預(yù)繳后，需要回到機(jī)構(gòu)所在地 A 省向主管國(guó) 稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅：當(dāng) 期 應(yīng) 納 稅 額 = 1665 （ 1+11% ） 11%-55-11-17= 82 萬(wàn)元 當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)稅額= 82-20=6

44、2 萬(wàn)元簡(jiǎn)易方法計(jì)算：（1）就 B 省的建筑服務(wù)計(jì)算并向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。當(dāng)期預(yù)繳稅款=（1665-555）（1+3%）3%= 32.33 萬(wàn)元（3）分項(xiàng)目預(yù)繳后，需要回到機(jī)構(gòu)所在地 A 省向主管國(guó) 稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅：當(dāng)期應(yīng)納稅額=（1665-555）（1+3%）3% = 32.23 萬(wàn)元當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)稅額= 0 萬(wàn)元（三）建筑業(yè)管理要點(diǎn)1、納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。2、對(duì)跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項(xiàng)目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號(hào)碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證

45、號(hào)碼（6項(xiàng)）等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。（三）建筑業(yè)管理要點(diǎn)3、納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。上述憑證是指：（1）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。 上述建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。（2）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。（三）建筑業(yè)管理要點(diǎn)（4）小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)

46、款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。 全額開票，總局已經(jīng)從技術(shù)上解決了全額開票、部分納稅的問(wèn)題。包括增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票例如：一戶建筑業(yè)小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，收取全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用共計(jì)203萬(wàn)元，分包款100萬(wàn)元，分包款已取得合法有效憑證。則該納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款=(203-100) (1+3%)3%=3萬(wàn)元全額開具發(fā)票總金應(yīng)該是203萬(wàn)元，則銷售額一欄就應(yīng)該是200。（三）建筑業(yè)管理要點(diǎn)（四）建筑業(yè)小結(jié)稅率：11%一般計(jì)稅計(jì)稅方法：預(yù)征率2% 稅率11%；簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：預(yù)征率3% 征收率3%;房地產(chǎn)企業(yè)（一手房）營(yíng)改增政策適用范圍預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析4房地

47、產(chǎn)企業(yè)管理要點(diǎn)（一）適用范圍 在 36 號(hào)文件中關(guān)于這部分內(nèi)容，表述是比較簡(jiǎn)單的。 但在稅收征管實(shí)踐中，可能出現(xiàn)的情況就比較復(fù)雜了，稅企 雙方在面對(duì)某種情形時(shí)，如何把握政策尺度，較好體現(xiàn)政策 設(shè)計(jì)的初衷，很有必要出臺(tái)配套管理辦法，對(duì)政策條款進(jìn)一 步細(xì)化。因此，總局在 36 號(hào)文件基礎(chǔ)上，又發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“辦法”），進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)增值稅政策的適用范圍、計(jì)稅方法的運(yùn)用、扣除土地價(jià)款的時(shí)機(jī)、預(yù)繳稅款的計(jì)算，以及納稅申報(bào)、發(fā)票開具等方面的問(wèn)題。（二）適用范圍1、主體（

48、1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 適用本辦法。不是 對(duì)所有的納稅人都適用，而是僅適用于“擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營(yíng)資質(zhì)的建設(shè)單位”?！白孕虚_發(fā)”，即適用對(duì)象是第一次進(jìn)入流通領(lǐng)域的“一手房”；房地產(chǎn)項(xiàng)目”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是對(duì)土地 和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房 地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦 法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（一）銷售額2、銷售額的確定（1）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著

49、銷售額的確認(rèn)，逐步扣除。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是，要把土地價(jià)款按 照銷售進(jìn)度，在不同的納稅期分期扣除，是“賣一套房，扣一筆與之相應(yīng)的土地出讓金”。 允許扣除的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，如果選擇適用一般計(jì)稅方 法，其 5 月 1 日后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣除對(duì)應(yīng)的 土地出讓價(jià)款。銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售

50、的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 （二）銷售額的確定（二）銷售額的確定2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。具體計(jì)算方法與房地產(chǎn)開發(fā)小規(guī)模企業(yè)相同。1、預(yù)征率房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%2、細(xì)分類型及對(duì)應(yīng)政策按身份分：一般納稅人、小規(guī)模納稅

51、人；按計(jì)稅方法分：一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅一般計(jì)稅：預(yù)征率：3%稅率：11%；簡(jiǎn)易計(jì)稅：預(yù)征率3%征收率5%；通過(guò)對(duì)以上三類分類方式的組合，納稅人在預(yù)繳、申報(bào)上體現(xiàn)出不同的政策差異： （二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具（二）預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具納稅人資格類型預(yù)售房產(chǎn)類型預(yù)繳申報(bào)發(fā)票開具增值稅預(yù)繳稅款表普通發(fā)票專用發(fā)票一般納稅人自行開發(fā)老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅全額3%預(yù)繳，含稅價(jià)（15%）全額申報(bào)，5%征收率，扣減預(yù)繳自開自開一般計(jì)稅全額3%預(yù)繳，含稅價(jià)（111%）按面積配比扣土地價(jià)款差額申報(bào)，11%稅率，扣減預(yù)繳自行開發(fā)新項(xiàng)目全額3%預(yù)繳，含稅價(jià)（111%）扣土地價(jià)款差額申報(bào)，11%稅率，扣減預(yù)繳小規(guī)模納稅人自行開發(fā)

52、老項(xiàng)目全額3%預(yù)繳，含稅價(jià)（15%）稅全額申報(bào)，5%征收率，扣減預(yù)繳自開或代開自行開發(fā)新項(xiàng)目國(guó)稅代開（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析案例一、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款假設(shè)A 房地產(chǎn)公司購(gòu)買一塊土地價(jià)款一千萬(wàn)，共建住宅100套， 當(dāng)月售出50套，則當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=501001000000；如果房地產(chǎn)公司計(jì)劃預(yù)留5套作為物業(yè)管理使用，則當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 = 50951000000在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析案例二：房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅營(yíng)改增前后對(duì)比甲房地產(chǎn)開發(fā)公司符合營(yíng)改增一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，

53、2016年5月份銷售其存量房取得銷售收入525萬(wàn)元，選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（假設(shè)當(dāng)期無(wú)一般計(jì)稅事項(xiàng)）；（一）營(yíng)改增前的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理： （1）會(huì)計(jì)收入是525萬(wàn)元 （2）會(huì)計(jì)賬務(wù)處理 借：銀行存款 525 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 525（3）應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=525 5%=26.25（萬(wàn)元） 賬務(wù)處理： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 26.25 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 26.25 （4）不考慮其他因素會(huì)計(jì)利潤(rùn)=525-26.25=498.75（萬(wàn)元）（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析案例二：（二）營(yíng)改增后的賬務(wù)處理 （1）會(huì)計(jì)收入=525 （1 5%）=500（萬(wàn)元） （2）應(yīng)交增值稅= 525 （1 5%） 5%=25

54、（萬(wàn)元） （3）會(huì)計(jì)賬務(wù)處理： 借：銀行存款 525 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 25（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析 “ 營(yíng)改增”前后比對(duì)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng) 目營(yíng)改增前營(yíng)改增后增減變化主營(yíng)業(yè)務(wù)收入525500-25應(yīng)交稅費(fèi)26.25 25-1.25主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 498.755001.25（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析案例三、甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（符合營(yíng)改增一般納稅人條件）通過(guò)招拍掛的形式取得一塊商住用地，共支付土地出讓金2800萬(wàn)元，支付政府相關(guān)部門的行政規(guī)費(fèi)200萬(wàn)元；均取得了財(cái)政監(jiān)制的票據(jù)；該項(xiàng)目已取得了房管部門的竣工備案書，實(shí)測(cè)允許銷售面積49800平米，物業(yè)用房等配套設(shè)施

55、200平米）、地下30000平米，完工當(dāng)期銷售12000平米（單位成本3000元，含可抵扣的留低進(jìn)項(xiàng)稅額250元），銷售價(jià)款6660萬(wàn)元；（該項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證注明的開工日期為2016年5月3日，整個(gè)項(xiàng)目留低進(jìn)項(xiàng)稅額2000萬(wàn)元）（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析（一）營(yíng)改增前財(cái)稅實(shí)務(wù)： （1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6660萬(wàn)元 賬務(wù)處理： 借：銀行存款 6660 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6660 （2）應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=6660 5%=333（萬(wàn)元） 賬務(wù)處理： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 333 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 333（3）應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本=12000 3000（元）=3600（萬(wàn)元） 賬務(wù)處理： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)

56、成本 3600 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3600 （4）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=6660-333-3600=2727（萬(wàn)元）（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析（一）營(yíng)改增前財(cái)稅實(shí)務(wù)： （1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6660萬(wàn)元 賬務(wù)處理： 借：銀行存款 6660 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6660 （2）應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=6660 5%=333（萬(wàn)元） 賬務(wù)處理： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 333 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 333（3）應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本=12000 3000（元）=3600（萬(wàn)元） 賬務(wù)處理： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3600 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3600 （4）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=6660-333-3600=2727（萬(wàn)元）（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)

57、析（二）營(yíng)改增后的財(cái)稅實(shí)務(wù) （1）不含稅銷售收入=6660 （1+11%）=6000（萬(wàn)元） （2）計(jì)稅的銷售額=6000-2800 12000 49800=5325.3（萬(wàn)元） （3）應(yīng)計(jì)銷項(xiàng)稅額=5325.3 11%=585.783（萬(wàn)元） （4）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=6660-585.783=6074.217（萬(wàn)元） （5）應(yīng)交增值稅=應(yīng)計(jì)銷項(xiàng)稅額-允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 賬務(wù)處理： （1）銷售開發(fā)產(chǎn)品 借：銀行存款 6660 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6074.217 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 585.783 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析（2）結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3300 貸：開發(fā)產(chǎn)品

58、3300 （3）接受勞務(wù)或購(gòu)進(jìn)商品 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（ 進(jìn)項(xiàng)稅額） 借：開發(fā)成本 貸：銀行存款（應(yīng)付賬款） （4）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)= 6074.217-3300=2774.217（萬(wàn)元） （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡(jiǎn)析 一般計(jì)稅方式下，營(yíng)改增前后比對(duì)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng) 目營(yíng)改增前營(yíng)改增后影響額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入66606074.217-585.783應(yīng)交稅費(fèi)333-333主營(yíng)業(yè)務(wù)成本36003300 -300主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)27272774.21747.217（四）房地產(chǎn)管理要點(diǎn)1、銷售老項(xiàng)目也可以選擇一般計(jì)稅方法（其取得進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣）2、一般納稅人一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，36個(gè)月內(nèi)不得改變。 3

59、、一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。（五）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)小結(jié)一般計(jì)稅計(jì)稅方法：預(yù)征率3% 稅率11%；簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：預(yù)征率3% 征收率5%;房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為中的稅款預(yù)征,不動(dòng)產(chǎn)所在地按3%的預(yù)征率預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)，征收率5%。一是和建筑企業(yè)一樣，為了保證地方財(cái)稅收入；二是保證稅款足額入庫(kù)，在收到預(yù)收款時(shí)，企業(yè)有充足的資金保證。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)（二手）營(yíng)改增政策幾個(gè)原則預(yù)繳、申報(bào)和發(fā)票開具小結(jié)5適用范圍本辦法適用于納稅人轉(zhuǎn)讓自己以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行

60、開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。87（一）幾個(gè)原則納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法的幾個(gè)原則1、納稅地點(diǎn) ：試點(diǎn)期間保持現(xiàn)有財(cái)政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點(diǎn) 地區(qū)的營(yíng)業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)”的原則，納稅人，除自然人以外，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。自然人銷售不動(dòng)產(chǎn)，只需在不動(dòng)產(chǎn)所在 地繳納稅款即可。2、征收機(jī)關(guān)。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其 他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。是所有納稅人，包括單位和個(gè)人，銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等， 是比較大的范疇。 88（一）幾個(gè)原則納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理