投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量問~(共14頁)

1、 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量問題(wnt)研究引 言2007年我國的投資性房產(chǎn)(fngchn)迎來了新的發(fā)展(fzhn)之路，會(huì)計(jì)法則中將其劃定為新的會(huì)計(jì)要素并在其的計(jì)量中歸入了公允價(jià)值這一全新的模式，這吸引了會(huì)計(jì)與稅法方面學(xué)者的雙重關(guān)注。但由于我國特殊的市場情形，以及其自身存在的缺點(diǎn),公允價(jià)值在經(jīng)歷短暫高潮之后轉(zhuǎn)入低谷。分析其中存在的問題，提供解決辦法，是優(yōu)化我國會(huì)計(jì)發(fā)展，促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與世界接軌的必要要求。 本文通過對比，展示了在投資性房地產(chǎn)方面兩種計(jì)量屬性的優(yōu)劣、賬務(wù)處理的不同。通過表述了公允價(jià)值在其實(shí)務(wù)中的運(yùn)用情況和影響其運(yùn)用的因子等若干個(gè)層面，并相對的提出了新的觀點(diǎn)。文章中重點(diǎn)分析了

2、在我國特殊的經(jīng)濟(jì)政策和體制下投資性房地產(chǎn)發(fā)展所存在的漏洞，并提出了建議。相信通過不斷的改進(jìn)，公允價(jià)值不僅會(huì)在投資性房地產(chǎn)方面有很好的應(yīng)用，而且會(huì)推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)體制和法律規(guī)則的完善。一、公允價(jià)值綜述采用公允價(jià)值能更加真實(shí)地反映企業(yè)經(jīng)營狀況，迎合相關(guān)人員對信息更高的使用需求，所以一直以來倍受人們青睞，并逐步成為國際社會(huì)主要的會(huì)計(jì)計(jì)量工具。為更好地融入國際社會(huì)，我國同樣也引入了公允價(jià)值計(jì)量，以使國內(nèi)的會(huì)計(jì)制度更加完備。我國引入公允價(jià)值時(shí)，并非一味照抄，而是充分考慮了我國市場、經(jīng)濟(jì)等各方面的因素，并對其作了長期謹(jǐn)慎的修改。國內(nèi)許多專家學(xué)者對其的引用發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。其中，葛家澍、劉峰對目前公允價(jià)值在我國

3、的推廣實(shí)施持反對意見，他們認(rèn)為會(huì)計(jì)信息的可靠性是最重要的要求，他們認(rèn)為可靠性就是可驗(yàn)性，而不是所謂的反應(yīng)真實(shí)性。謝詩芬在通過對投資性房地產(chǎn)理論以及應(yīng)用的研究中，認(rèn)為其對市場的要求并不太高，其關(guān)鍵在于對現(xiàn)值的評估。并且在會(huì)計(jì)計(jì)量的現(xiàn)值研究等文獻(xiàn)里對現(xiàn)值做出了體系的探究，為公允價(jià)值的運(yùn)用奠定了理論基礎(chǔ)。為公允價(jià)值的可靠性做出了規(guī)定與參考，更有利于公允價(jià)值計(jì)量中相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算，增加了公允價(jià)值在實(shí)務(wù)中的方便操作性。近幾年國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有目共睹的，傳統(tǒng)的計(jì)量模式已經(jīng)不能再滿足市場各方面的需求，社會(huì)也需要一個(gè)更加發(fā)展的計(jì)量方式。公允價(jià)值模式的進(jìn)入彌補(bǔ)了市場的一些空缺，為市場的推動(dòng)發(fā)展帶來了新的動(dòng)力。二、

4、投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量(jling)模式的利弊(lb)分析公允(gngyn)價(jià)值是指買賣雙方在公平交易的前提下，憑著自愿的原則，根據(jù)市場各方面信息確定的買賣價(jià)格。歷史成本指的是在購得資產(chǎn)時(shí)所支付的所有價(jià)款、費(fèi)用和其他相關(guān)支出的總和。 （一）公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn)1、優(yōu)點(diǎn)：相較于成本模式，其優(yōu)點(diǎn)在于它能夠較為真切、可靠地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)格，為利益相關(guān)者提供實(shí)時(shí)、有效的財(cái)務(wù)信息。而且現(xiàn)在我國有較為活躍、公開的房地產(chǎn)市場，使得我們可以取得更多的關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值有關(guān)的會(huì)計(jì)信息。并且以公允價(jià)值計(jì)量方法計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)使得企業(yè)的總資產(chǎn)和利潤相對增加，對于提高企業(yè)的籌資能力與商譽(yù)起到了積極的作

5、用。所以以公允價(jià)值計(jì)量不僅僅可以更加真實(shí)的反映企業(yè)真正的價(jià)值，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性，讓信息使用者更加了解企業(yè)的真實(shí)情況。規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以公允計(jì)價(jià)，除了公允價(jià)值本身的優(yōu)點(diǎn)外，還考慮到了越來越開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使得國際間的貿(mào)易關(guān)系更加緊密，財(cái)務(wù)報(bào)告和其他會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)能夠具有可比性，公允價(jià)值的引入是促進(jìn)我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則趨同，加強(qiáng)與其他國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)交流的一項(xiàng)有效措施。2、缺點(diǎn)：（1）公允價(jià)值計(jì)量有局限性。兩種計(jì)量模式僅可單一轉(zhuǎn)化，公允價(jià)值計(jì)量是轉(zhuǎn)換的最終端。成本模式可以完成自身向其的轉(zhuǎn)化，反過來，則是不被準(zhǔn)許的。但在現(xiàn)實(shí)實(shí)務(wù)處理中，是存在企業(yè)回歸成本法來計(jì)量情形的，但并沒有也不能存在直

6、接的轉(zhuǎn)換。相反，是經(jīng)過將運(yùn)用公允值計(jì)量的首轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂玫姆慨a(chǎn)，隨后，再將其轉(zhuǎn)化為投資性房產(chǎn)，當(dāng)然此時(shí)擁有者可以根據(jù)自己的意愿來決定運(yùn)用何種計(jì)量模式(msh)。既然不論是直接或是間接方式，兩種計(jì)量模式都是可以相互轉(zhuǎn)換的我們何不(hh)適當(dāng)?shù)姆艑挷呗?，擴(kuò)大準(zhǔn)則的界限，給企業(yè)一個(gè)更好的發(fā)展環(huán)境。 （2）公允(gngyn)價(jià)值不易準(zhǔn)確估算。公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，如果可依據(jù)的市場信息量很少或者幾乎沒有，將會(huì)嚴(yán)重影響其測算結(jié)果的可靠性。再者，無論采用何種計(jì)量方式計(jì)量其公允價(jià)值，其中必不可少的會(huì)摻雜到評估人或其他相關(guān)者的主觀意念。而主觀成分的存在是對客觀事物估測結(jié)果的強(qiáng)有力的殺手，造成估算結(jié)果與實(shí)際的偏差也是難以避

7、免的。目前我國房地產(chǎn)市場還不成熟，加之時(shí)間、空間、人為等各種因子的影響，更使其計(jì)量可靠性難以確保。（3）很大程度上會(huì)導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本的提高。在我國市場成長仍不成熟的前提下，企業(yè)要想取得與評估相關(guān)的較完整的信息是很不易的。對公允值的估值是一門非業(yè)余性的技術(shù)活，即便是專業(yè)評估人員如果沒有長時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)積累也很難保證其測算結(jié)果的準(zhǔn)確性。對于企業(yè)內(nèi)部的員工更不是隨意就能正確評估出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的。這樣，企業(yè)在需要測算時(shí)就有必要取得評估員的協(xié)助，而花費(fèi)的評估費(fèi)用，也就相應(yīng)的會(huì)提升企業(yè)的運(yùn)營成本。（二）成本模式的優(yōu)缺點(diǎn) 1、優(yōu)點(diǎn)：投資性房產(chǎn)的歷史成本更容易取得。在相關(guān)準(zhǔn)則中表示不管是外部購來的還是內(nèi)

8、部建設(shè)形成的，明確劃定了其相關(guān)的開支都是可以歸結(jié)到該項(xiàng)資產(chǎn)的入賬成本的，而在費(fèi)用的產(chǎn)生時(shí)都有相關(guān)的憑證作為依據(jù)，簡單說，就是只需將這些相聯(lián)系的費(fèi)用簡單相加即可完成對該資產(chǎn)的成本計(jì)算，是比較簡單的。（2）成本模式更加靈活。依據(jù)相應(yīng)法則，企業(yè)選擇運(yùn)用成本法的，可以依據(jù)自己的需求在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候轉(zhuǎn)變計(jì)量方法。而倒推則是不被準(zhǔn)許的。這一規(guī)定的限制，使得成本法的計(jì)量方式更加靈活化。（3）成本法的會(huì)計(jì)核算與在稅法上的核算基本上是類同的。在成本法中，核算會(huì)涉及到對資產(chǎn)的折舊、攤銷等，而這些程序恰恰是稅法上必經(jīng)的一部分過程。但是，對比于公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)要做的就是在一定的時(shí)期對資產(chǎn)進(jìn)行賬上的調(diào)整，使其與當(dāng)期的市場

9、公允值相符合，而不會(huì)需要將相應(yīng)資產(chǎn)計(jì)提折舊等等。但是，稅法上并不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)采用何種計(jì)量模式而調(diào)整自身計(jì)稅基礎(chǔ)的核算，折舊等科目的計(jì)量核算依舊是必須進(jìn)行的，是稅法計(jì)算中必不能少的減項(xiàng)。在此基礎(chǔ)上，成本法下的計(jì)量便會(huì)省去一些步驟，其稅額核算也就相對簡便些。2、缺點(diǎn)(qudin)：成本(chngbn)模式計(jì)量不能切合實(shí)際(qi h sh j)地投影出投資性房產(chǎn)的市值及其變更。而這將不便于給有關(guān)的信息采用者提供更加符合實(shí)際情況的有關(guān)企業(yè)運(yùn)營的信息，因此，不利于其決策的制定，也在一定程度上給市場信息需求者造成很多的不便。成本模式采用的是其入賬成本減去后期發(fā)生的折舊、攤銷、減值作為該資產(chǎn)現(xiàn)在的賬面價(jià)值，如

10、果在經(jīng)營期間并未發(fā)生重大變化時(shí)將持續(xù)采用這種計(jì)量方式。在這個(gè)計(jì)量方法下，企業(yè)的該項(xiàng)資產(chǎn)的賬面余值肯定是會(huì)越來越少的。然而現(xiàn)實(shí)情況下由于我國近年房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，土地的價(jià)錢和建筑物價(jià)錢的不斷上升，產(chǎn)生的后果就是將致使投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)高于甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其賬面原價(jià)，這與現(xiàn)實(shí)是不符合的，即在成本法之下會(huì)低評了其應(yīng)有的價(jià)值。 （三）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的必要性隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，對外開放的程度也在不斷地加深，我國與世界其他的地區(qū)和國家的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易關(guān)系也是更加緊密，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相同或相似是發(fā)展的必然的趨勢。最近幾年來由于物價(jià)飛快上漲等各種各樣的原因，土地價(jià)錢也在不斷上漲，投資性房地產(chǎn)的價(jià)錢也是

11、必然不斷攀升的。而在成本法下，并不能表現(xiàn)出其資產(chǎn)的價(jià)值的這一特性，相反在賬面中的表現(xiàn)是基于折舊等各種調(diào)整的原因而使其價(jià)值一年低于一年。其計(jì)算的賬面余值等于入賬價(jià)格減去后面已經(jīng)發(fā)生的折舊或者攤銷，這必然時(shí)真實(shí)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其賬面值。我們本著會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎和實(shí)質(zhì)性原則，將用來出租和增值的建筑物和土地使用權(quán)獨(dú)立于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。認(rèn)可其作為投資性房產(chǎn)，而且在以后的會(huì)計(jì)賬務(wù)中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量法對其進(jìn)行處理，這是我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則向著國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏的結(jié)果，對真實(shí)地反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和科學(xué)地處理有關(guān)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)有著很大的現(xiàn)實(shí)意義，為公允價(jià)值在我國的運(yùn)用和發(fā)展墊定了基礎(chǔ)。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量是越來越有必要的，也便于投

12、資者對企業(yè)的資產(chǎn)狀況和長期盈利能力做出客觀的、合理的中長期判斷。同時(shí)在一定程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的未來發(fā)展走勢，是符合廣大人民利益相關(guān)者的要求的。公允(gngyn)價(jià)值引入到我國房地產(chǎn)的必然性不僅僅在于(ziy)其本身(bnshn)存在的優(yōu)點(diǎn)，還考慮到了經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為了必然的結(jié)果，我國經(jīng)濟(jì)與國際間的貿(mào)易變得越來越緊密了，財(cái)務(wù)報(bào)表與其他相關(guān)的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)能夠也必須具有可比性，公允價(jià)值的引入是促進(jìn)我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則趨同，加強(qiáng)與其他國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)交流的一項(xiàng)有效的措施。三、我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的應(yīng)用投資性房地產(chǎn)是指所有者占有的房產(chǎn)，目的是為了獲得租金收入、取得增值額的。通常來講，企業(yè)在之

13、后核量的時(shí)候要用成本法對它自己所占有的投資性的房地產(chǎn)進(jìn)行處理。在其公允價(jià)值是可以連續(xù)的、可信的計(jì)量的情形下，可以轉(zhuǎn)變模式進(jìn)行之后的計(jì)量。下面的幾個(gè)條件，也是在運(yùn)用該模式進(jìn)行衡量的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注意的前提：有活躍的買賣市場；同一類或者有類似的商品價(jià)錢能夠獲得。 采用此類計(jì)量模式情形下，企業(yè)不存在對其該類房產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，簡便了會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理。 （一）投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn) 1、確認(rèn)的前提條件： （1）與該資產(chǎn)相連的受益在很大程度上可以進(jìn)入企業(yè)； （2）該資產(chǎn)的成本可以相對精確的核量。 不同獲得得方式下，投資房產(chǎn)的起初確認(rèn)：自建方式 企業(yè)自己建設(shè)(jinsh)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)化定位為投資性房產(chǎn)的，它的成本應(yīng)是在

14、它能使用前所產(chǎn)生的所有需要的支出的總計(jì)，并將其歸集到投資性房產(chǎn)的借方，顯示該資產(chǎn)的成本(chngbn)，同是貸記在建工程科目。（2）內(nèi)部(nib)轉(zhuǎn)變方式 由企業(yè)內(nèi)部原來是商品的房產(chǎn)轉(zhuǎn)化的，它的成本是轉(zhuǎn)化當(dāng)天市場上的公允值。根據(jù)該資產(chǎn)的公允值和賬面余值，要分項(xiàng)記入到投資性房地產(chǎn)-成本科目的借方，開發(fā)商品科目的貸方，這兩者的差值應(yīng)根據(jù)計(jì)算結(jié)果相應(yīng)的記入公允價(jià)值變動(dòng)損益（借方差）或者資本公積-其他資本公積（貸方差）科目。外購方式 從企業(yè)外部購買到的資產(chǎn)，定位其為投資性房產(chǎn)的，買到時(shí)的價(jià)錢、繳納的有關(guān)的所負(fù)稅額以及別的有聯(lián)系的費(fèi)用支出都要合并計(jì)算到它的成本里。合算的成本金額最候都要?dú)w集到投資性房產(chǎn)的

15、借方，并且該科目要下設(shè)成本這個(gè)明細(xì)科目。 （二）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用 企業(yè)的投資性的房產(chǎn)一般應(yīng)該運(yùn)用成本法對其進(jìn)行之后的核量的。但是如果市場上有公允的報(bào)價(jià)，而且能持續(xù)、可信地計(jì)量的，企業(yè)可以將對其的計(jì)量模式轉(zhuǎn)變，已經(jīng)轉(zhuǎn)變的，按照法則將不能再轉(zhuǎn)回來。針對一家企業(yè)來說，就只能采用其中的一個(gè)計(jì)量方法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行之后的核量，兩個(gè)模式平常不能并存到同一家企業(yè)之中。即便該企業(yè)占有多個(gè)該種資產(chǎn)，也不能對它們其中的幾個(gè)采用一種模式進(jìn)行核量，對其余的運(yùn)用另外的一種模式進(jìn)行核量，這在法規(guī)中是不被允許的。但如果有根據(jù)能夠表明出某一項(xiàng)現(xiàn)房被改變使用意圖并且第一次被確定為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該資產(chǎn)的

16、公允值還是不能被連續(xù)、可信的得到的，此環(huán)境中即便目前該企業(yè)運(yùn)用公允值進(jìn)行后來的計(jì)量，但是該企業(yè)也應(yīng)當(dāng)對該項(xiàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變計(jì)量模式，以成本法來對其進(jìn)行后來的計(jì)量，直到對該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行處理為止，并且應(yīng)要假定該項(xiàng)資產(chǎn)不存在剩余的價(jià)值。又如某企業(yè)有一正在建造中的該種資產(chǎn)，而且該企業(yè)同樣運(yùn)用公允值來計(jì)量，這個(gè)時(shí)候如果該資產(chǎn)建造中時(shí)，不能得到公允值，而在其建設(shè)完成之后預(yù)計(jì)能夠獲得。此種背景下企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)中的該資產(chǎn)采用成本法計(jì)量，在建造完成之后轉(zhuǎn)換模式。又或者(huzh)其公允值在其建造完全之前已經(jīng)能夠連續(xù)可信計(jì)量的，企業(yè)要及時(shí)轉(zhuǎn)變其計(jì)量模式。如果企業(yè)采用(ciyng)的是成本法進(jìn)行之后的計(jì)量，縱使該企業(yè)第一次獲

17、得某該種資產(chǎn)時(shí)，其公允值的確認(rèn)條件都一一滿足，也不能對該資產(chǎn)轉(zhuǎn)化模式。采取公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，對改投資性房地產(chǎn)不提折舊也不進(jìn)行攤銷，但要根據(jù)它的公允值對賬面做出應(yīng)當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，調(diào)整后的與以前的賬面價(jià)值之間的差價(jià)(chji)當(dāng)做當(dāng)期損益來進(jìn)行處理。四、我國投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的情況及出現(xiàn)的問題從2007年頒布新的準(zhǔn)則至今，雖然在2014年的新準(zhǔn)則中對公允價(jià)值的可靠性做出了相關(guān)的規(guī)定，給一些相關(guān)使用企業(yè)提供了一定的應(yīng)用參考，增加了公允價(jià)值在我國運(yùn)用中的可操作性。但是不可否認(rèn)的是它在我國的發(fā)展應(yīng)用還是處于初級的階段，我國企業(yè)采用公允價(jià)值的比例并不理想，同時(shí)也存在著一些問題。 （一）公允價(jià)值計(jì)量在我國

18、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用的情況整體上說，2012年滬深A(yù)股上市公司的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到2000多家。這中間持有投資性房地產(chǎn)的有967家。但是其中只有43家釆用公允價(jià)值計(jì)量,占比僅為4.44%。表1-1 綜合5年情況對比年份上市公司總計(jì)持有投資性房產(chǎn)企業(yè)總計(jì)=/采用公允價(jià)值計(jì)量企業(yè)總計(jì)=/08年162368842.39%192.76%09年177577043.38%243.12%10年212583039.06%263.13%11年229090239.39%293.22%12年247296739.12%434.45%綜合5年的數(shù)據(jù)來看,雖然持有投資性房產(chǎn)和運(yùn)用公允價(jià)核量的公司總量在連續(xù)升高,但運(yùn)用公允價(jià)計(jì)量所占

19、的比例(bl)仍然居低不升，5年之內(nèi)所占的比例未曾超過5%。在圖表中能看出，絕大多數(shù)的上市公司還是更樂意運(yùn)用成本法計(jì)量。（二）公允價(jià)值模式(msh)在我國投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用出現(xiàn)(chxin)的問題 1、公允價(jià)值不易取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不但要以市場為基礎(chǔ)取得相對準(zhǔn)確的信息，還要保證它的可靠性、真實(shí)性。數(shù)據(jù)可以依據(jù)準(zhǔn)則和計(jì)算方法獲得，但是它的質(zhì)量卻是不易保證的。（1）由于受地域因素原因的影響，地域遼闊，人口密集程度對投資性房地產(chǎn)的公允你價(jià)值影響很大，房地產(chǎn)市場越活躍，公允價(jià)值相對也容易取得。對比幾個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的平均價(jià)格來看，東部沿海地區(qū)以及一線二線大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)偏高。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)

20、局公布的數(shù)據(jù)顯示，在七十個(gè)大中城市的新建住宅價(jià)格中，增長幅度比較大的城市，多是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利的地區(qū)。可以知道，受地域、人口和經(jīng)濟(jì)的影響，我國各地區(qū)的房地產(chǎn)市場的公允價(jià)值存在很大的差異。（2）公允價(jià)值計(jì)量較之成本法需要更高的技術(shù)支持。評估過程中需要許多的專業(yè)評估數(shù)據(jù)，倘若沒有專業(yè)的相關(guān)知識是無法準(zhǔn)確計(jì)算出其公允價(jià)值的。然而我國目前會(huì)計(jì)人才比較缺乏這一系列的知識，更著重于做賬的這一種專業(yè)技能。 2、實(shí)務(wù)中的困難程度提升 在此模式下，按照規(guī)則，計(jì)量的時(shí)候不對該資產(chǎn)計(jì)提折舊，但是在稅法下的規(guī)則是恰好相對立的。從稅法上來講，投資性房地產(chǎn)是以公允值的變更而產(chǎn)生的損益差額是不作為認(rèn)定的，但是從會(huì)計(jì)之

21、上來說是要進(jìn)行認(rèn)定的。是以，采用該計(jì)量法需要參照稅法的劃定計(jì)算應(yīng)調(diào)動(dòng)的折舊，已達(dá)到準(zhǔn)確計(jì)量應(yīng)交所得稅的金額的目的。與此相對，在成本模式下，它所依靠的準(zhǔn)則與在稅法上的大體一致，企業(yè)在計(jì)算的所得稅的時(shí)候可以直接跟據(jù)收益來簡單計(jì)算填列，相對來說要簡單一點(diǎn)兒。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，需要計(jì)算會(huì)計(jì)與稅法的差別，從新計(jì)算其調(diào)整額，這勢必會(huì)增加工作量進(jìn)而增加企業(yè)的成本。 3、企業(yè)(qy)經(jīng)營成本增加每到資產(chǎn)負(fù)債日或者其他重要的時(shí)間，企業(yè)就需要從新評估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值(jizh)，并及時(shí)調(diào)整其賬面價(jià)值。假設(shè)(jish)企業(yè)相聯(lián)系的財(cái)務(wù)人員沒有關(guān)于評估的專業(yè)知識，再者企業(yè)為了防止內(nèi)部評估人員為了某種利

22、益不當(dāng)?shù)脑u估資產(chǎn)的公允價(jià)值，防止其主觀性的弊端，保障能得到準(zhǔn)確的評估結(jié)果會(huì)選擇使用評估機(jī)構(gòu)，這造成里結(jié)局就是提高了企業(yè)的成本兒。完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的建議 （一）市場參與者承擔(dān)各自責(zé)任，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境針對我國房地產(chǎn)市場過熱，但卻不成熟的現(xiàn)狀，我們應(yīng)當(dāng)不斷規(guī)范市場機(jī)制。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效整理，不但要采取一些方法控制房價(jià)的不正常上升，還要加強(qiáng)市場管理，以防相關(guān)利益人利用尚不全備的房地產(chǎn)市場得到不正的受益，侵?jǐn)_市場原有的秩序。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，需要企業(yè)自覺認(rèn)識到其在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中所扮演的角色，依法經(jīng)營，誠信經(jīng)營，不采用非法和違規(guī)手段操縱公允價(jià)值的評估，不惡意抬高房地產(chǎn)的市場價(jià)

23、格，承擔(dān)起各自的責(zé)任，自覺主動(dòng)地為創(chuàng)建平穩(wěn)、公平的交易氛圍出一份力?？傊?，為公允價(jià)值模式創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)市場特別是投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的健康發(fā)展需要政府和企業(yè)的共同努力。完善會(huì)計(jì)法則及操作指南我國的會(huì)計(jì)法則雖然也涉及到公允價(jià)值在投資性房產(chǎn)層面的采用，但它的規(guī)定模糊性比較大。比如規(guī)定公允價(jià)值的運(yùn)用要在相對活躍的市場中，但怎樣去合理評定此范圍，準(zhǔn)則中并沒有明確指示。公允價(jià)值在我國的發(fā)展只是出于初級階段，其評定方法、估值的原則并沒有統(tǒng)一的準(zhǔn)則。因此，要想更好的發(fā)展公允價(jià)值，需要從法規(guī)方面加強(qiáng)管理。 （三）完善房地產(chǎn)評估機(jī)制在有關(guān)法則中，企業(yè)并沒有被確定要求使用某一方法對公允值進(jìn)行估算。盡管

24、如此，考慮到各方利益相關(guān)者，企業(yè)內(nèi)部的股價(jià)是不能作為最終結(jié)果的。大部分情況下，需要第三方參與進(jìn)入，但其評估機(jī)構(gòu)目前也處于成長階段，所處的環(huán)境也尚不可觀。在一些情形之下，評估中難免會(huì)夾雜個(gè)人的主觀成分，由此會(huì)對評估結(jié)果造成影響。為了提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估過程的規(guī)范性和公正性、結(jié)果的真實(shí)性，國家應(yīng)采取措施加強(qiáng)對公允價(jià)值測量的規(guī)范。此外參與到評估中的相關(guān)工作人員要提高自己的職業(yè)道德素養(yǎng)，堅(jiān)持原則，本著公正、負(fù)責(zé)的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行評估。一些有條件的企業(yè)也可以采取如公司監(jiān)事會(huì)監(jiān)督評估過程、聘請第三方評估機(jī)構(gòu)、利益相關(guān)者回避評估過程的措施。最好是能夠設(shè)立審計(jì)部門，一是監(jiān)督公允價(jià)值的評估程序，

25、二是防止投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值調(diào)整和納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理等方面的違規(guī)操作，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性，為報(bào)表使用者提供真實(shí)、相關(guān)的投資性房地產(chǎn)的信息。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員的實(shí)訓(xùn)力度，提高其職業(yè)判別能力。 （四）提高(t go)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)(zhy)素質(zhì)(szh)公允價(jià)值模式能否在企業(yè)良好運(yùn)用，這與財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力也是息息相關(guān)。在實(shí)務(wù)處理當(dāng)中，計(jì)量模式的抉擇、運(yùn)用，都與財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)不可分割。因此，培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能，是公允價(jià)值計(jì)量以及企業(yè)發(fā)展的必不能少的條件。同時(shí)，企業(yè)不能僅關(guān)注其技能，不關(guān)心其道德，企業(yè)能否更好發(fā)展，與財(cái)務(wù)人員這兩方面的素養(yǎng)是完全分不開的。 財(cái)務(wù)人員自身也

26、應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)參與繼續(xù)教育，不斷學(xué)習(xí)自己的專業(yè)知識，為自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和企業(yè)發(fā)展積淀力量。對于企業(yè)來講，可以定期舉行財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)會(huì)，學(xué)習(xí)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，鞏固和完善以往的專業(yè)知識。提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平、職業(yè)道德，才能進(jìn)一步為公允價(jià)值模式的發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向，鼓勵(lì)公允價(jià)值計(jì)量的使用從表層上來說，依據(jù)相關(guān)聯(lián)的法則，企業(yè)是可以自己擇取計(jì)量方式的使用的。但現(xiàn)實(shí)中，很多企業(yè)總會(huì)更傾向于采用成本法。目前，我國房地產(chǎn)不斷升溫，市場活躍，但尚未達(dá)到成熟市場的程度，加之地理差異和人為弄虛作假，公允的價(jià)格雖然能夠取得，但是其可靠性難以保證。再者，較嚴(yán)格的法則界定條件，是普遍推進(jìn)公允模式的另外一個(gè)阻

27、礙。如果我們只一味關(guān)注它的缺點(diǎn)，便會(huì)更使其放大。因此，適當(dāng)放寬國家有關(guān)政策，鼓勵(lì)(gl)企業(yè)使用公允計(jì)量，才能使其在探索中更好的發(fā)展。結(jié) 論通過學(xué)習(xí)公允價(jià)值的基本知識、投資性房地產(chǎn)的有關(guān)(yugun)內(nèi)容，以及(yj)對兩種計(jì)量模式優(yōu)缺點(diǎn)對照，得到以下的結(jié)論：（1）目前，我國房地產(chǎn)不斷升溫，市場活躍，但尚未達(dá)到成熟市場的程度，加之地理差異和人為弄虛作假，公允的價(jià)格雖然能夠取得，但是其可靠性難以保證。國家應(yīng)放寬相關(guān)政策，是公允價(jià)值的運(yùn)用有一個(gè)更加寬泛的平臺。企業(yè)在參與中，也應(yīng)誠信經(jīng)營，不人為操控評估。（2）會(huì)計(jì)法則的不完備和評估技術(shù)的高要求限制了公允價(jià)值在實(shí)務(wù)里的運(yùn)用，我們可以根據(jù)調(diào)研的實(shí)際情況

28、修訂會(huì)計(jì)法規(guī)和準(zhǔn)則，進(jìn)一步完善各種容易產(chǎn)生歧義的模糊的含義、規(guī)定。 通過論文中的分析可以得出：公允價(jià)值的使用對企業(yè)、市場等的影響是雙面的。但它的使用也是切合市場進(jìn)步的需要的。公允價(jià)值是面向未來的計(jì)量模式，而這正是市場相關(guān)資訊使用者所需要的，也是成本計(jì)量所不能達(dá)到的。對于我國投資性房產(chǎn)，公允價(jià)值的采用仍處于一個(gè)探索發(fā)展階段，這就需要更多的專家學(xué)者共同的深入研究。在實(shí)踐中求得發(fā)展。參考文獻(xiàn)1財(cái)政部.企業(yè)(qy)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則S，北京(bi jn)，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，20062羅瓊芳.關(guān)于公允(gngyn)價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的思考J，會(huì)計(jì)之友，2012，（2）：27-283易丹青.公允價(jià)值下的投資性房

29、地產(chǎn)問題研究J，經(jīng)營管理者，2011，（16）：2544南春瑛.公允價(jià)值的理論體系和可操作的具體方案欠缺J，Business，2012，（10）：127-1285董興春.淺析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的運(yùn)用及其財(cái)務(wù)影響J,企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2012，（16）：41、1326財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南 S，北京，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2006:7-97魏敏.投資性房地產(chǎn)所得稅研究J，財(cái)會(huì)研究，2011，（7）：24-258陳景,陳蘇廣. 投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)相關(guān)財(cái)稅處理之比較J, Commercial Accounting,2011，（17）：14-159金萍.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異性分析J，中國商界，2012，（9）：24710張海霞.淺談投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及其會(huì)計(jì)處理J, 中小企業(yè)管理與科技，2012，（13）：64-6511寇廷玉.關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)的影響J，商場現(xiàn)代化，2012，（11）：10812翟立文.論公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)與所得稅處理J，中國證券期貨,2012,（2）：116-11713陳國珍.投資