解讀國內(nèi)主流商業(yè)地產(chǎn)模式

1、七類模式，七種武功解讀國內(nèi)主流商業(yè)地產(chǎn)模式2011年6月主講人：高棟上海弘基企業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 集團(tuán)副總裁上海三益建筑設(shè)計有限公司 院長國家一級注冊建筑師全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 常務(wù)理事全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 專家成員 上海市勘察設(shè)計協(xié)會 常務(wù)理事上海市建筑學(xué)會 常務(wù)理事上海社科院房地產(chǎn)研究中心弘基商業(yè)不動產(chǎn)研究所 理事上海市虹口區(qū)規(guī)劃協(xié)會 理事上海市建筑學(xué)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會 主任榮譽(yù)：CIHAF2007年中國最具影響力設(shè)計師2007年中國建筑業(yè)十大新聞人物2005年度民用建筑設(shè)計市場di推薦最佳建筑人CIHAF2004年中國最具影響力設(shè)計師2004年度民用建筑設(shè)計市場di推薦最佳建筑人2

2、003年度上海市十大青年新銳建筑師高 棟商業(yè)綜合體中的創(chuàng)意新概念 2009搜狐焦點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇（2009年6月）城市綜合體挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)新模式 中國（成都）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇（2009年5月） 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計不只是設(shè)計問題 同濟(jì)大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計課程 （2009年5月）商業(yè)地產(chǎn)，金礦還是陷阱 淄博商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇（2009年4月） 第一財經(jīng)決戰(zhàn)商場節(jié)目 第一財經(jīng)頻道 （2009年） 2月 “商業(yè)地產(chǎn)，賣還是不賣” 3月 萬達(dá)的商業(yè)模式 6月 主題創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的探索之路 6月 南外灘的弘基創(chuàng)邑老碼頭） 商業(yè)模式的創(chuàng)新 上海商報（2009年2月） 社區(qū)營造中社區(qū)商業(yè)的價值 同濟(jì)大學(xué)“時代建筑社區(qū)營

3、造”學(xué)術(shù)論壇（2008年12月） 中國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的轉(zhuǎn)型與發(fā)展趨勢 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2008中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢專家研討會（2008年11月） 高品質(zhì)社區(qū)和產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新 蘇州尋找品質(zhì)家園高峰論壇（2008年11月） 大型居住社區(qū)規(guī)劃設(shè)計與環(huán)境營造 西安居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計論壇（2008年7月）90平方米戶型的設(shè)計創(chuàng)新 上海國際設(shè)計展設(shè)計創(chuàng)新論壇（2008年4月） 基于消費(fèi)模式變遷的體驗式商業(yè)開發(fā)與設(shè)計 濟(jì)南城市中心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)論壇（2008年10月）策劃和設(shè)計對商業(yè)的影響 第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會”創(chuàng)新論壇（2008年8月） 商業(yè)為什么不火 2008濰坊商業(yè)地產(chǎn)頂級對話（2008年7月）商業(yè)

4、地產(chǎn)的魚骨模式 清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)高級研修班商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典案例分析課程（2008年6月）商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計模式與模式設(shè)計 CIHAF北京住交會同期論壇（2007年12月）近期部分演講與專訪：為什么關(guān)注商業(yè)模式？秦孝公，依靠商鞅建立起來的商業(yè)模式，使得大秦走上了強(qiáng)盛之路。即使后來商鞅被殺，他所建立的模式也難以被取代一百多年后秦始皇橫掃六國、統(tǒng)一中國，多半也是靠了“商鞅模式”百多年積累的家底秦國后期，秦人不知變革，沒有重構(gòu)“商鞅模式”，終于導(dǎo)致迅速崩潰覆亡為什么關(guān)注商業(yè)模式？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的核心價值點(diǎn)：商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的難題資金投入、開發(fā)周期開發(fā)復(fù)雜性市場風(fēng)險性資源整合能力資源整合性后期運(yùn)營招商商業(yè)模

5、式的價值體現(xiàn)體系化高效率快速復(fù)制資源整合能力品牌價值戰(zhàn)略發(fā)展如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的難題，形成更加高效、高盈利性的開發(fā)策略，關(guān)鍵是要解決“模式問題”。商業(yè)模式與商業(yè)版圖商業(yè)模式如何決定商業(yè)版圖？商業(yè)模式企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向產(chǎn)品&品牌價值商業(yè)版圖短期戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略產(chǎn)品定位品牌策略經(jīng)營策略開發(fā)周期核心資源金融模式產(chǎn)品模式運(yùn)營模式品牌模式資源模式拿地模式網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)市場細(xì)分品牌價值行業(yè)地位產(chǎn)品類型客群定位差異化策略品牌價值“影響”“打造”“梳理”“決定”商業(yè)模式與商業(yè)版圖“點(diǎn)-線-面”商業(yè)地產(chǎn)模式與商業(yè)版圖的關(guān)系短期商業(yè)模式（點(diǎn)）金融模式品牌模式產(chǎn)品模式資源模式拿地模式中期商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈（線）商業(yè)模式類標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品

6、類標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊商業(yè)地產(chǎn)品牌價值商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略導(dǎo)向長期商業(yè)版圖（面）商業(yè)布點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展區(qū)域細(xì)分城市細(xì)分差異化發(fā)展策略七大武林秘籍1.九陽神功2.乾坤大挪移4.易筋經(jīng)5.凌波微步6.彈指神通1.九陽神功2.乾坤大挪移3.獨(dú)孤九劍7.吸星大法商業(yè)模式之一-深圳萬象城（一期）萬象城深圳萬象城2004年開業(yè)2002年2005年萬象城2008年杭州萬象城2010年開業(yè)2011年萬象城沈陽萬象城2011年5月開業(yè)2009年2011年萬象城無錫萬象城“武林外傳”之商業(yè)模式華潤置地華潤置地有限公司是華潤集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，中國內(nèi)地最具實力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一 。2010年華潤置地進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)板

7、塊納入公司新的盈利點(diǎn)，主打“萬象城”品牌。深圳萬象城作為華潤置地持有物業(yè)的代表作，是中國內(nèi)地最具示范效應(yīng)的都市綜合體，其全新的理念將陸續(xù)在杭州、沈陽、南寧、成都、合肥、青島、鄭州、無錫登陸，引領(lǐng)城市生活方式改變的同時，帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、改善城市面貌。 深圳萬象城杭州萬象城九陽神功，出自倚天屠龍記宇宙第一神功，注重內(nèi)功修煉，練到最后必須熬過全身燥熱自焚之苦，打通全身所有幾百個穴道，練成九陽神功。九陽神功融會貫通武學(xué)至理精髓，武學(xué)基底之一，練成后天下武學(xué)皆可用。九陽神功華潤商業(yè)版圖附注：紅色字體為已開業(yè)項目，項目開業(yè)時間更新到2011年5月。杭州錢江新城萬象城上海吳中路萬象城深圳萬象城沈陽萬象城

8、南寧萬象城濟(jì)南萬象城青島萬象城無錫萬象城常州萬象城成都萬象城重慶萬象城鄭州萬象城合肥萬象城全國13個華潤萬象城，目前開業(yè)3個。華潤發(fā)展歷程2011年2010年2004年發(fā)展階段性借助外力涉足商業(yè)華潤商業(yè)起步于04年與新鴻基合作的深圳萬象城，項目開業(yè)之后成為中國商業(yè)的標(biāo)桿性項目，華潤開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。復(fù)制伊始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型快速發(fā)展加速投資2010年杭州萬象城開業(yè)，標(biāo)志著“萬象城”品牌化發(fā)展的開始，華潤也開始選擇合適的優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)行快速擴(kuò)張。2010年華潤置地將未來兩年的重心逐漸偏向商業(yè)，推進(jìn)“萬象城”商業(yè)模式，未來商業(yè)地產(chǎn)比例提至四成，形成公司新盈利點(diǎn)。產(chǎn)品定位：購物中心、寫字樓和高級公寓組成的中

9、高端城市綜合體區(qū)位選擇：三大經(jīng)濟(jì)圈的中心城市和中西部熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域商業(yè)體量：10萬-20萬平方米華潤“萬象城”都市綜合體開發(fā)周期：3-5年，開發(fā)周期相對較長，分期開發(fā)，住宅商業(yè)先行，其次為寫字樓酒店。產(chǎn)品特點(diǎn)：大型城市綜合體項目，涵蓋高檔購物中心、豪宅、甲級辦公樓、星級酒店等?！叭f象城”會迅速在城市布局上形成一個新的城市核心，改變原有城市的商業(yè)格局，提升城市的檔次和形象。萬象城品牌定位上走高端路線，堅持商業(yè)的高品質(zhì)，給消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗。商業(yè)經(jīng)營模式：華潤堅持其“核心優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)”持有型經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式：品牌價值+住宅開發(fā)+持有物業(yè)“萬象城” 開發(fā)模式：“品牌價值+住宅

10、開發(fā)+持有物業(yè)”模式品牌模式：萬象城高品質(zhì)都市綜合體的代名詞，它不僅推廣了一種全新的都市生活方式，同時也改變了城市人們的生活軌跡。拿地模式：2010年來，華潤置地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投入驟然加大，商業(yè)地產(chǎn)布局開始迅猛提速，連續(xù)在上海、天津、青島核心區(qū)域拿地。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之后，華潤置地通過不同方式擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)土地儲備來源，加大商業(yè)地產(chǎn)儲備。其中重要獲取土地的方式為借助集團(tuán)資源，非公開方式獲得優(yōu)質(zhì)地價土地。資源模式：外部合作資源：通過操作兩個“萬象城”項目，華潤與大量知名品牌商家之間建立了良好的合作關(guān)系，并且通過“萬象城”品牌繼續(xù)復(fù)制，實現(xiàn)共贏。核心資源打造：通過自身集團(tuán)旗下品牌的建設(shè)，例如OLE，繽紛萬象溜冰

11、場、華潤萬家、中藝、華潤堂、Pacific Coffee等，華潤也形成了自身無法被復(fù)制的核心商業(yè)資源。金融模式：華潤集團(tuán)作為母公司，其雄厚的資金實力、商業(yè)資源亦是支撐華潤商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要保障。華潤集團(tuán)的“孵化戰(zhàn)略”，在前期，華潤集團(tuán)拿地并進(jìn)行前期的設(shè)計、招商，在初步完成先期高度占用現(xiàn)金流的孵化過程后，再將土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)入華潤置地，區(qū)域公司完成后續(xù)的開發(fā)重任。 運(yùn)營模式：華潤介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就堅持物業(yè)持有型模式，尤其注重在對持有型商業(yè)物業(yè)的選擇時機(jī)和持有型物業(yè)組合策略的把握。華潤置地選擇全部持有的物業(yè)一般位于一二線城市核心地段、較為成熟且出租率和租金收益達(dá)到一定水平的物業(yè)，另外一些具有潛力但不太成

12、熟的物業(yè)選擇部分持有。從持有物業(yè)的類型來看，華潤置地主要持有寫字樓和大型商業(yè)中心。商業(yè)模式之二-上海中糧大悅城（一期）“武林外傳”之商業(yè)模式中糧集團(tuán)中糧集團(tuán)努力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，成功開發(fā)了以“大悅城”為品牌的城市綜合體，并以“年輕、時尚、潮流、品位”為市場定位，深受消費(fèi)者追捧。在集團(tuán)“全服務(wù)鏈城市綜合體”的兩鏈發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，中糧大悅城在立足以北京、天津為核心的環(huán)渤海都市圈的基礎(chǔ)上，輻射東北與西南，拓展長三角、珠三角，著力在全國范圍內(nèi)發(fā)展更多大悅城品牌城市綜合體項目。目前中糧集團(tuán)正在整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)整體上市。乾坤大挪移，出自倚天屠龍記激發(fā)自身潛力，然后牽引挪移，其中變化神奇，匪夷所思。此武功難學(xué)

13、，以深厚內(nèi)力為后盾，加上數(shù)十年的艱苦修習(xí)才能有所小成，張無忌身負(fù)天下第一的內(nèi)功九陽神功，只兩個時辰就已練到第六層，凡夫俗子一輩子也不會有這樣的結(jié)果。西單大悅城上海大悅城乾坤大挪移中糧商業(yè)版圖附注：紅色字體為已開業(yè)項目，項目開業(yè)時間更新到2011年5月。北京西單大悅城北京朝陽大悅城天津大悅城天津六緯路大悅城 沈陽大悅城上海大悅城成都大悅城全國7個中糧大悅城，目前開業(yè)4個。中糧發(fā)展歷程2011年2009年2007年發(fā)展階段性涉足商業(yè)北京西單大悅城于2007年12月28日開業(yè)，開業(yè)以來一直為消費(fèi)者提供精彩紛呈的時尚生活體驗，“大悅城”品牌逐漸形成。逐步摸索快速擴(kuò)張復(fù)制等待IPO2009年沈陽大悅城華

14、麗入市，“大悅城”品牌實現(xiàn)在國內(nèi)的連鎖復(fù)制，大悅城的品牌逐漸被市場所認(rèn)知。發(fā)展規(guī)劃：未來2-3年在全國復(fù)制10個，5-10年將在全國布局約20個，未來5-10年，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)總額達(dá)到1000億元以上。產(chǎn)品定位：定位于“年輕、時尚、潮流、品位”城市綜合體區(qū)位選擇：一線城市或者二線省會城市核心商業(yè)地段商業(yè)體量：5萬-10萬平方米中糧大悅城開發(fā)周期：2-3年產(chǎn)品特點(diǎn)：大悅城選址均位于城市核心地段的城市綜合體，體量從20萬-70萬不等，一般包含購物中心、星級酒店、甲級辦公樓、服務(wù)式公寓。大悅城系列產(chǎn)品在定位上堅持走年輕時尚路線，與目前商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大萬達(dá)實現(xiàn)差異化發(fā)展，大悅城定位更加時尚前衛(wèi)、業(yè)態(tài)組合

15、更加豐富精致。中糧由于其具備雄厚的資金實力，收購商業(yè)價值高的物業(yè)加以改造，亦是其產(chǎn)品線拓展的策略之一。商業(yè)經(jīng)營模式：持有經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式：“母公司資金注入+IPO”模式“大悅城” 開發(fā)模式：“母公司資金注入+IPO”模式品牌模式：大悅城“年輕、時尚、潮流、品位”為市場定位的城市綜合體。拿地模式：借助中糧央企的背景，中糧集團(tuán)在各個城市拿地均能獲得不少政策性優(yōu)惠支持，一定程度上降低了開發(fā)投入。出于快速擴(kuò)張的目的，中糧集團(tuán)通過收購商業(yè)價值高的物業(yè)加以改造，亦是其大悅城品牌快速拓展的策略之一。資源模式：外部合作資源：中糧集團(tuán)在操作大悅城項目中，在初期就與大量商家達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟合作關(guān)系，希望形成“品牌

16、復(fù)制效應(yīng)”，整合商業(yè)資源，謀求打通商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，為后續(xù)快速發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。金融模式：中糧集團(tuán)堅持持有型物業(yè)，可出售型商業(yè)較少，資產(chǎn)沉淀量大，前期開發(fā)投入與年租金回報不成正比，如果沒有母公司中糧集團(tuán)的資金注入，其較難快速發(fā)展。中糧集團(tuán)通過資金注入，也旨在謀求通過資產(chǎn)溢價，在金融市場上通過IPO，獲得超額回報。目前，中糧集團(tuán)旗下非上市公司中糧置業(yè)、中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于整合中，預(yù)計合并完成后，中糧集團(tuán)將分拆商業(yè)房地產(chǎn)在香港或中國內(nèi)地上市，目標(biāo)于2011年內(nèi)完成，加快解決為“大悅城”輸血的融資問題。運(yùn)營模式：中糧集團(tuán)采取長期持有經(jīng)營策略，與華潤置地的商業(yè)運(yùn)營模式如出一轍。商業(yè)模式之三-寧波鄞州萬達(dá)廣場

17、“武林外傳”之商業(yè)模式萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)廣場歷經(jīng)十余年發(fā)展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體，已經(jīng)形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。城市綜合體是萬達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬達(dá)廣場就是城市中心。獨(dú)孤九劍，出自笑傲江湖無招勝有招，殺盡仇寇奸人，敗盡英雄豪杰，獨(dú)孤九劍勝在速度，招數(shù)全面，講究速度的判斷和速度的出手。不論敵手的內(nèi)力如何深厚，到了“獨(dú)孤九劍”精微的劍法之下，盡數(shù)落空。令狐沖內(nèi)功平平，領(lǐng)悟“獨(dú)孤九劍”的精髓-無招和速

18、度，無往不克。寧波鄞州萬達(dá)廣場五角場萬達(dá)廣場獨(dú)孤九劍萬達(dá)商業(yè)版圖哈爾濱香坊萬達(dá)廣場哈爾濱哈西萬達(dá)廣場長春重慶路萬達(dá)廣場長春紅旗街萬達(dá)廣場長春寬域萬達(dá)廣場長白山萬達(dá)廣場沈陽太原街萬達(dá)廣場沈陽鐵西萬達(dá)廣場沈陽北一路萬達(dá)廣場撫順萬達(dá)廣場大連萬達(dá)華府大連高新萬達(dá)廣場大慶薩爾圖萬達(dá)廣場北京CBD萬達(dá)廣場北京石景山萬達(dá)廣場天津河?xùn)|萬達(dá)廣場太原龍湖萬達(dá)廣場包頭青山萬達(dá)廣場呼和浩特萬達(dá)廣場石家莊裕華萬達(dá)廣場唐山路南萬達(dá)廣場廊坊萬達(dá)廣場西安李家村萬達(dá)廣場西安民樂園萬達(dá)廣場蘭州城關(guān)萬達(dá)廣場銀川金鳳萬達(dá)廣場成都金牛萬達(dá)廣場成都錦華路萬達(dá)廣場綿羊涪城萬達(dá)廣場南寧萬達(dá)廣場福州金融街萬達(dá)廣場福州倉山萬達(dá)廣場寧德萬達(dá)廣場漳

19、州碧湖萬達(dá)廣場泉州萬達(dá)廣場晉江萬達(dá)廣場廈門湖里萬達(dá)廣場廣州白云萬達(dá)廣場洛陽萬達(dá)廣場鄭州二七萬達(dá)廣場鄭州中原萬達(dá)廣場武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場武漢東湖萬達(dá)廣場武漢萬達(dá)廣場武漢菱角湖萬達(dá)廣場宜昌萬達(dá)廣場南昌八一廣場萬達(dá)廣場南昌紅谷灘萬達(dá)廣場襄陽萬達(dá)廣場長沙開福萬達(dá)廣場寧波江北萬達(dá)廣場寧波鄞州萬達(dá)廣場紹興柯橋萬達(dá)廣場溫州龍灣萬達(dá)廣場上海五角場萬達(dá)廣場上海周浦萬達(dá)廣場上海江橋萬達(dá)廣場上海寶山萬達(dá)廣場南京建鄴區(qū)萬達(dá)廣場泰州萬達(dá)廣場常州新北萬達(dá)廣場南通萬達(dá)廣場無錫濱湖萬達(dá)廣場江陰萬達(dá)廣場蘇州平江萬達(dá)廣場鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場淮安萬達(dá)廣場煙臺芝罘萬達(dá)廣場青島CBD萬達(dá)廣場青島東臺路萬達(dá)廣場青島李滄萬達(dá)廣場濟(jì)南魏家莊萬達(dá)廣場合肥

20、包河萬達(dá)廣場合肥天鵝湖萬達(dá)廣場蕪湖鏡湖萬達(dá)廣場重慶南坪萬達(dá)廣場重慶萬州萬達(dá)廣場附注：紅色字體為已開業(yè)項目，項目開業(yè)時間更新到2011年5月。全國77個萬達(dá)廣場，目前開業(yè)37個。萬達(dá)發(fā)展歷程2011年2006年1999年發(fā)展階段性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型萬達(dá)于1999年開始轉(zhuǎn)型從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最初與沃爾瑪形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，“訂單地產(chǎn)”雛形漸漸形成，萬達(dá)第一、二代產(chǎn)品入市。商業(yè)資源整合模式確立快速擴(kuò)張發(fā)展準(zhǔn)備IPO“城市綜合體”概念第三代產(chǎn)品漸漸成熟，開始打造萬達(dá)核心上下游商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，商業(yè)布局逐漸在二線城市展開。萬達(dá)具備了較強(qiáng)的商業(yè)戰(zhàn)略合作資源和商業(yè)資源整合能力，步入快速發(fā)展時期，逐漸在三線城市中實現(xiàn)布點(diǎn)。計劃

21、到2012年開業(yè)70個萬達(dá)廣場，規(guī)模排名全球行業(yè)前列。產(chǎn)品定位：城市綜合體，高品質(zhì)住宅、萬達(dá)商業(yè)廣場，輔以星級酒店或類居住類產(chǎn)品區(qū)位選擇：國內(nèi)一、二、三線城市的核心地段或城市副中心或新區(qū)的中心。商業(yè)體量：10-20萬平方米萬達(dá)廣場開發(fā)周期：1-1.5年，開發(fā)周期短產(chǎn)品特點(diǎn)：萬達(dá)第一、二代產(chǎn)品選址在城市的最核心商圈；2006年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心。萬達(dá)第三代產(chǎn)品體量大，一般為50-100萬平方米，項目更多選擇在城市近郊的新城或城市舊城改造騰挪出的空間。在前期獲得地方政府優(yōu)惠政策，土地獲取成本低，整體項目的分期開發(fā)工期緊湊，對資金的周轉(zhuǎn)要求極高商業(yè)經(jīng)營模式：第三代

22、產(chǎn)品以持有經(jīng)營為主，部分商業(yè)街用于銷售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式：“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式，享受房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價雙重利潤“萬達(dá)” 開發(fā)模式：“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式品牌模式：以“萬達(dá)廣場”命名的城市綜合體包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬達(dá)廣場就是城市中心。 拿地模式：萬達(dá)模式獲得政府在選址、地價、配套等方面均享受非常優(yōu)惠的政策支持低廉的土地成本，加上“訂單模式”的國際品牌吸引力，使萬達(dá)集團(tuán)在項目后期運(yùn)作上游刃有余。資源模式：外部合作資源：與大量零售商家建立了長期合作關(guān)系，各個地方公司擁有眾多本土零售商

23、家資源。核心資源打造：萬達(dá)經(jīng)過戰(zhàn)略調(diào)整，整合眾多商業(yè)戰(zhàn)略伙伴資源同時，衍生了自身商業(yè)地產(chǎn)的縱向產(chǎn)業(yè)鏈。集中在主力店資源，萬千百貨、萬達(dá)影院、大歌星KTV等主力商戶資源構(gòu)成了萬達(dá)無法復(fù)制的核心競爭力。金融模式：萬達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要采用“現(xiàn)金流滾動模式”，一方面通過物業(yè)銷售獲得大量回款，另一方面通過與銀行簽訂經(jīng)營性物業(yè)抵押合同獲得貸款，這兩部分現(xiàn)金流成為后續(xù)項目開發(fā)的啟動資金，依次往復(fù)形成連續(xù)的滾動開發(fā)。萬達(dá)的開發(fā)周期緊湊，商業(yè)一般為1-1.5年，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)快，對企業(yè)的財務(wù)壓力較大。“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式圍繞商業(yè)模式進(jìn)行了一系列資源和運(yùn)營的優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的資源投入比較合理、銜接順暢，資源體

24、系的整合能力強(qiáng)，盈利情況較好，打造了較強(qiáng)的綜合競爭力。運(yùn)營模式：萬達(dá)除部分出售型商業(yè)街外，萬達(dá)商業(yè)廣場以持有經(jīng)營為主。萬達(dá)廣場銷售物業(yè)的回款能夠平衡土建、土地成本等支出，等于免費(fèi)擁有一個購物中心，追求長期租金收益和物業(yè)增值。商業(yè)模式之四-蘇州印象城“武林外傳”之商業(yè)模式深國投深國投商置2003年4月成立于中國深圳，項目分布珠江三角洲、長江三角洲等地，是中國最具行業(yè)競爭力和影響力的商業(yè)地產(chǎn)公司之一。深國投商置在商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的各個環(huán)節(jié)形成了項目拓展及開發(fā)管理、招商運(yùn)營管理、資產(chǎn)管理及基金投資管理等核心競爭力，引進(jìn)華潤深國投投資有限公司和太平洋中國地產(chǎn)基金作為重要股東，為公司發(fā)展提供強(qiáng)有力的股東背

25、景，與國際著名的商業(yè)地產(chǎn)公司及投資銀行建立了緊密的合作關(guān)系。易筋經(jīng)，出自笑傲江湖少林正宗內(nèi)功心法，千年絕學(xué)。易筋經(jīng)旨在改變筋骨，按原來的功法要求，須先練一年左右內(nèi)功，達(dá)到內(nèi)壯后，方可練易筋經(jīng)?！耙住笔亲兺?、改換、脫換之意、“筋”指筋骨、筋膜，“經(jīng)”則帶有指南、法典之意。蘇州印象城鄭州音像城易筋經(jīng)深國投商業(yè)版圖常熟音像城蘇州印象城南京項目江陰新一城揚(yáng)州項目惠陽新一城順德新一城佛山新一城深國投廣場寶安深國投廣場東莞項目肇慶項目湛江項目茂名項目南海項目北京新一城馬鞍山新一城益陽項目蕪湖項目杭州新一城杭州印象城寧波項目漳州項目泉州項目南昌項目天津項目重慶項目濰坊項目淄博項目臨汾項目長沙項目鄭州印象城成

26、都項目綿羊項目宜賓項目德陽項目附注：紅色字體為已開業(yè)項目，項目開業(yè)時間更新到2011年5月。全國36個深國投項目，目前開業(yè)12個。深國投發(fā)展歷程2010年2006年2003年發(fā)展階段性戰(zhàn)略合作初涉商業(yè)地產(chǎn)深國投商置成立于2003年，母公司深國投作為沃爾瑪中方股東，為沃爾瑪在中國開發(fā)建設(shè)購物廣場，配合沃爾瑪在中國擴(kuò)張。戰(zhàn)略聯(lián)盟多方取經(jīng)模式熟練獨(dú)立開發(fā)2004年，嘉德置地與深國投商置共同投資了33個以沃爾瑪為主力租戶的購物中心項目。2005年7月，深國投商置與大摩、西蒙地產(chǎn)合作。2010年深國投逐漸與國外合作方解決歷史遺留問題后，深國投商置已經(jīng)整合成為華潤地產(chǎn)系的成員。深國投產(chǎn)品定位深國投商用置地

27、主打三個品牌：深國投商業(yè)廣場、新一城、印象城。項目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的東部和中部的二、三、四線城市。深國投商業(yè)廣場，集商場、寫字樓、超市為一體的大型綜合體。新一城，定位于社區(qū)、大眾化家庭型區(qū)域購物中心，以大眾化、家庭化為品牌特色，服務(wù)現(xiàn)代家庭生活。印象城，定位于時尚、潮流的中高端家庭型區(qū)域購物中心，印象城力求將時尚與品質(zhì)完美融合，致力為消費(fèi)者帶來時尚繽紛的生活?！吧顕丁?開發(fā)模式：商業(yè)+金融+開發(fā)+管理拿地模式：“訂單模式”在深國投商置發(fā)展過程中，扮演主線地位，深國投商置通過與國際知名零售商的合作來提升公司自身的品牌價值，并利用該品牌價值輕松選擇獲得大量低價土地。深國投商置從此成為沃爾

28、瑪?shù)摹坝唵问介_發(fā)商”，依靠“沃爾瑪”的金字招牌，在內(nèi)地二、三、四線城市一路拿地，所向披靡。轉(zhuǎn)為華潤旗下之后，深國投擺脫了以前依靠模式制勝、抗風(fēng)險能力弱的缺點(diǎn)，與華潤置地共享集團(tuán)的拿地優(yōu)勢。資源模式：外部合作資源：在與西蒙、嘉德的合作中，積累了大量商家資源和豐富的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營開發(fā)管理經(jīng)驗。核心資源打造：與華潤共享自有商業(yè)品牌資源。金融模式：母公司深國投信托（現(xiàn)為華潤信托）提供的滾動發(fā)展資金支持，發(fā)揮了資金撬動的杠桿作用。引進(jìn)華潤深國投投資有限公司和太平洋中國地產(chǎn)基金作為重要股東，為公司發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金支持。擁有多家國際一流金融、商業(yè)合作伙伴，融資渠道多樣化。與外資金融機(jī)構(gòu)組建房地產(chǎn)封閉基金，

29、增強(qiáng)連鎖開發(fā)能力。運(yùn)營模式：持有經(jīng)營品牌模式：深國投旗下三個產(chǎn)品線之間定位各異，與華潤旗下的萬象城、歡樂頌形成互補(bǔ)性產(chǎn)品系列。商業(yè)模式之五-無錫寶龍城市廣場“武林外傳”之商業(yè)模式寶龍集團(tuán)寶龍地產(chǎn)是一家中國領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商，物業(yè)項目一般位于在中國國內(nèi)有高增長潛力其它二、三線城市擴(kuò)展商業(yè)物業(yè)，包括福建省、江蘇省、山東省、河南省、安徽省、吉林省以及重慶市、天津市內(nèi)多個增長迅速的新興城市毗鄰市中心的主流地段。寶龍城市廣場是綜合性商住發(fā)展項目，一般包括超市、百貨公司、零售店、電影院、美食廣場及其他休閑設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。凌波微步，出自天龍八部逍遙派獨(dú)門輕功步法，輕巧快速 ，對武功內(nèi)力要求低，短期

30、之內(nèi)即能練成，御敵技巧靈活變通。凌波微步，為武林入門武功，修煉時間短，可速成，適合修為尚淺的人修煉，習(xí)者可以用來躲避眾多敵人的進(jìn)攻。福州寶龍城市廣場無錫寶龍城市廣場凌波微步寶龍商業(yè)版圖重慶合川寶龍城市廣場 福州寶龍城市廣場泉州安溪寶龍城市廣場 蚌埠寶龍城市廣場 洛陽寶龍城市廣場鄭州寶龍城市廣場 新鄉(xiāng)寶龍城市廣場 天津?qū)汖垏H中心 泰安寶龍城市廣場青島城陽寶龍城市廣場 青島李滄寶龍城市廣場 青島即墨寶龍城市廣場 煙臺海陽寶龍城 宿遷寶龍城市廣場鹽城寶龍城市廣場常州寶龍城市廣場蘇州太倉寶龍城市廣場 無錫寶龍城市廣場 附注：紅色字體為已開業(yè)項目，項目開業(yè)時間更新到2011年5月。全國18個寶龍項目，

31、目前開業(yè)7個。寶龍發(fā)展歷程2009年2006年1999年發(fā)展階段性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型寶龍集團(tuán)始于廈門，2003年寶龍集團(tuán)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，以“寶龍城市廣場”為主打產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)板塊成為其戰(zhàn)略投資重點(diǎn)。土地儲備融資上市快速擴(kuò)張發(fā)展自2006年開始，寶龍集團(tuán)在東部沿海的三四線城市高速擴(kuò)張，堅持深耕二三四線城市，著力城市綜合體的建設(shè)。2009年，寶龍地產(chǎn)在港主板上市，募集愈20億資金，主要用于土地儲備和開發(fā)集團(tuán)現(xiàn)有項目。2010年將總部移師上海 ，開始全國化拓展。產(chǎn)品定位：區(qū)域型以商業(yè)、購物中心為主導(dǎo)的城市綜合體區(qū)位選擇：位于中東部沿海三四線城市，福建、江蘇、山東、河南、安徽內(nèi)等多個增長迅速的新興城市毗鄰市中心的

32、主流地段。商業(yè)體量：10-30萬平方米不等寶龍城市廣場開發(fā)周期：2-3年產(chǎn)品特點(diǎn)：相比同行，寶龍城市廣場產(chǎn)品線在定位、設(shè)計、招商尚處于起步階段。在三四線城市與地方政府找到良好的合作契合點(diǎn)，通過政府獲得低價土地儲備、地價分期付款、稅收減免、市政配套支持。差異化發(fā)展策略，深耕三四線城市，大型商業(yè)彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套不足，寶龍項目在規(guī)劃、設(shè)計、業(yè)態(tài)等基礎(chǔ)上具備了強(qiáng)勢塑造新區(qū)核心商圈的條件。商業(yè)經(jīng)營模式：一般50%-70%商業(yè)自持經(jīng)營。步行街、商鋪、非核心商業(yè)散售部分在30%-50%左右。根據(jù)項目現(xiàn)金流平衡情況，商業(yè)銷售面積比例可伸縮。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式：建立在低土地成本基礎(chǔ)上的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式”“寶龍”

33、 開發(fā)模式：建立在低土地成本基礎(chǔ)上的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式”拿地模式：寶龍模式，重點(diǎn)關(guān)注知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所無暇關(guān)注的市場空白，選擇三四線城市的新城投資，獲得政府在土地、城建配套、稅收上的大力支持，拿地時間段集中在2005-2008年，地價偏低。資源模式：外部合作資源：以三四線城市本地資源為主，與眾多國際化、知名零售商家的戰(zhàn)略聯(lián)盟合作處于起步階段。核心資源打造：2011年寶龍集團(tuán)宣布進(jìn)軍百貨零售業(yè)，自營寶萊百貨品牌，定位二三線城市。欲憑借寶龍城市廣場綜合體的業(yè)態(tài)整合優(yōu)勢，壓縮產(chǎn)業(yè)鏈，打造自主百貨品牌，提供集約化產(chǎn)品。金融模式：商業(yè)運(yùn)作上，寶龍城市廣場住宅開發(fā)面積占比30%-40%，商業(yè)地產(chǎn)面積60

34、%左右，住宅全部銷售，商業(yè)地產(chǎn)的面積中30%左右出售。開發(fā)時序上，住宅先賣、可出售型商業(yè)其次。商業(yè)經(jīng)營上，寶龍城市廣場原則上50%-70%商業(yè)自持經(jīng)營。步行街、商鋪、非核心商業(yè)散售部分在30%-50%左右。根據(jù)項目現(xiàn)金流平衡情況，商業(yè)銷售面積比例可伸縮。商業(yè)出售部分采取“售后包租”，年投資回報率承諾在6-7%。運(yùn)營模式：除銷售外，持有經(jīng)營和售后返租為主。品牌模式：寶龍城市廣場，滿足商業(yè)地產(chǎn)投資、經(jīng)營雙重需求，締造城市新商圈，完善城市功能配套。商業(yè)模式之六-南京水游城“武林外傳”之商業(yè)模式鵬欣集團(tuán)：彈指神通 上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、礦產(chǎn)實業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和股權(quán)投資等于一體的民營企

35、業(yè)集團(tuán)。在集團(tuán)“產(chǎn)業(yè)多元化、產(chǎn)品差異化、布局全球化、資產(chǎn)證券化”的發(fā)展路線指引下，目前已擁有全資、控股子公司幾十余家，資產(chǎn)規(guī)模超百億元，員工逾4000人。 上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1995年，集房產(chǎn)開發(fā)、建筑、銷售、物業(yè)為一體。彈指神通 ，出自射雕英雄傳東邪的獨(dú)門絕技 ，強(qiáng)調(diào)另辟蹊徑，出乎意料，在對方毫無準(zhǔn)備的前提下，一擊制敵。彈指神功，將畢生力道集中一點(diǎn)擊發(fā)而出，出其不意，天下無雙無對，精微奧妙，指力通神。南京水游城南京水游城彈指神通水游城商業(yè)版圖附注：紅色字體為已開業(yè)項目，項目開業(yè)時間更新到2011年5月。全國5個水游城項目，目前開業(yè)1個。盤錦水游城天津水游城南京水游城成都水游城武

36、漢水游城產(chǎn)品定位：區(qū)域型家庭生活中心，目標(biāo)消費(fèi)群定位在1840歲的中等收入水平，并且希望追求生活品質(zhì)的人 。區(qū)位選擇：二線省會城市核心位置商業(yè)體量：10-20萬平方米不等水游城開發(fā)周期：2-3年產(chǎn)品特點(diǎn)：體驗型消費(fèi)，引入各種生態(tài)景觀主體化、舒適有趣的購物環(huán)境在設(shè)計時，注重商業(yè)、自然與人的融合，將封閉傳統(tǒng)的購物空間打開，營造出一種自然、休閑的購物方式。商業(yè)經(jīng)營模式：持有型經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式：私募股權(quán)+政府信用背書商業(yè)模式之七-上海臨空Soho“武林外傳”之商業(yè)模式Soho中國：吸星大法 SOHO中國有限公司（前身北京紅石實業(yè)有限責(zé)任公司）成立于1995年，由潘石屹（現(xiàn)SOHO中國董事長）和張欣

37、（現(xiàn)SOHO中國總裁）聯(lián)手創(chuàng)建，是一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司。SOHO中國的商業(yè)模式是：“核心地段+散售商業(yè)模式”不搞大規(guī)模土地儲備，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場銷售，統(tǒng)一出租和管理。吸星大法 ，出自金庸武俠小說作品笑傲江湖，是日月神教教主任我行和令狐沖的武功，可以吸引他人內(nèi)功而自己所使用，正邪兩派談及吸星大法無不談虎色變。 北京Soho現(xiàn)代城吸星大法上海東海廣場SohoSoho中國商業(yè)版圖Soho布局城市：上海、北京Soho中國的商業(yè)模式是：核心地段+散售商業(yè)模式聚焦一線城市，不搞大量土地儲備；主要途徑：購買物業(yè)，“化爛尾為利潤”，物盡

38、其用，物有所值； 投資方向：交通條件便利、租賃價值低、但銷售溢價高的物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場散賣銷售，部分物業(yè)統(tǒng)一出租和管理（例如北京前門大街）。Soho中國在上海區(qū)位選擇：上海核心商業(yè)、商務(wù)區(qū)邊緣地段的項目作為其投資的主導(dǎo)方向；交通條件：核心交通樞紐（軌道交通、空港）、城市交通主干道（高架）沿線項目；物業(yè)價值：除臨空地塊外，收購物業(yè)均位于上海浦西內(nèi)環(huán)以內(nèi)，租賃價值低、但銷售溢價高的物業(yè)；收購方式：4個通過收購物業(yè)方式（東海廣場、曹家渡地塊、海倫路地塊、新世界長寧商業(yè)中心），2個通過股權(quán)收購（外灘204、盧灣區(qū)43街坊），1個通過土地市場招拍掛獲取土地（臨空15號地塊）；收購成本：除臨空1

39、5號地塊（外環(huán)）、盧灣區(qū)43號街坊（部分控股）兩個項目外，其余5個項目收購的樓板價為22159元/平方米。臨空15號地塊為Soho中國在上海唯一一塊通過招拍掛形式競得土地，樓板價僅為6247元/平方米。2009年來，Soho中國擺脫固守京城的開發(fā)思路，選擇上海作為其投資布點(diǎn)的第二個選擇。至今不到兩年的時間里，Soho中國在上海已經(jīng)完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海路、長壽路、四川北路、徐家匯等七個黃金商業(yè)區(qū)的布局。累計收購金額為147.78億元，累計投資物業(yè)總建筑面積約92.9萬平方米?！耙纭庇^察華潤置地：華潤置地的商業(yè)模式一直堅持高品質(zhì)的開發(fā)宗旨，項目開發(fā)周期較長，未來商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張

40、速度將決定其未來版圖。萬達(dá)集團(tuán)：近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主力軍，已經(jīng)實現(xiàn)全國化的網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)，形成了較強(qiáng)的競爭力，但是萬達(dá)在商業(yè)品質(zhì)打造上略顯欠缺，硬件設(shè)施、創(chuàng)新業(yè)態(tài)、體驗式消費(fèi)等環(huán)節(jié)上有待提升。中糧集團(tuán)：大悅城年輕時尚的定位模式，受城市發(fā)展層級、消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)影響較大，與萬達(dá)系列產(chǎn)品定位相比，大悅城產(chǎn)品受眾面更窄，大悅城系列產(chǎn)品目前在快速進(jìn)行擴(kuò)張，但在“商業(yè)復(fù)制模式”上尚需進(jìn)一步尋求合適的發(fā)展路徑。深國投：“深國投廣場”、“印象城”、“新一城”，多產(chǎn)品線導(dǎo)致核心品牌價值不清晰，品牌內(nèi)涵弱化。寶龍集團(tuán)：出售型商業(yè)未來運(yùn)營的難題、三四線城市商業(yè)的消費(fèi)力有待商榷。鵬欣集團(tuán)：“水游城”系列產(chǎn)品數(shù)量太少，能否連

41、鎖化布點(diǎn)發(fā)展有待觀察。Soho中國：散賣為主的經(jīng)營策略、缺乏持有型物業(yè)比例，影響公司長期戰(zhàn)略和盈利能力。商業(yè)模式商業(yè)模式是打開商業(yè)地產(chǎn)這扇門的金鑰匙。商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的“武林秘笈”，構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力。1.與商家良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系2.自建核心主力店商家資源資源模式3商業(yè)地產(chǎn)模式對未來商業(yè)版圖的影響11.母公司強(qiáng)大的資金實力2.靈活多變的金融策略（IPO, Reits）金融模式拿地模式41.抓住市場空白，搶先布點(diǎn)2.與政府“低價”或“低成本”拿地的議價能力商業(yè)地產(chǎn)把控力、品牌差異性、核心競爭力塑造商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式、產(chǎn)品形態(tài)、拓展速度、網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展、企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式再調(diào)整品

42、牌模式21.單產(chǎn)品線2.多產(chǎn)品線商業(yè)布局、多元化發(fā)展1.0 金融模式開發(fā)商商業(yè)品牌金融模式商業(yè)版圖華潤置地九陽神功萬象城母公司雄厚資金實力上市公司三大經(jīng)濟(jì)圈的中心城市和中西部熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域中糧集團(tuán)乾坤大挪移大悅城母公司雄厚資金實力商業(yè)板塊等待IPO一線城市或者二線省會城市核心商業(yè)地段萬達(dá)集團(tuán)獨(dú)孤九劍萬達(dá)廣場現(xiàn)金流滾資產(chǎn)等待IPO國內(nèi)一、二、三線城市的核心地段或城市副中心或新區(qū)的中心。寶龍集團(tuán)凌波微步寶龍城市廣場低土地成本基礎(chǔ)上的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式”上市公司位于中東部沿海三四線城市，福建、江蘇、山東、河南、安徽內(nèi)等多個增長迅速的新興城市毗鄰市中心的主流地段。深國投易筋經(jīng)印象城等母公司雄厚資金實力金融伙伴信托支持?jǐn)M通過母公司增發(fā)融資經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的東部和中部的二、三、四線城市。鵬欣集團(tuán)彈指神功水游城經(jīng)營性貸款未上市