珍珠海岸椰林濱海新區(qū)控制性詳細規(guī)劃

1、陵水珍珠海岸椰林濱海新區(qū)控制性詳細規(guī)劃1、規(guī)劃范圍：椰林濱海新區(qū)位于陵水縣東部的珍珠海岸中部，東臨南海，南抵黎安鎮(zhèn)區(qū)， 西至縣級公路，北至陵水河入?？谝阅?00米?？偯娣e6.70平方公里。2、規(guī)劃依據1、城鄉(xiāng)規(guī)劃法2、環(huán)境保護法3、城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準4、城市規(guī)劃編制辦法實施細則5、基本農田保護條例6、城市綠地分類標準7、海南生態(tài)省建設規(guī)劃綱要(20012020)8、海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20052020)9、海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃(20032020)10、陵水縣城市總體規(guī)劃(20012020)11、陵水海濱風景名勝區(qū)總體規(guī)劃(20052020)3、規(guī)劃指導思想：依據陵水海濱風景名勝區(qū)總

2、體規(guī)劃(20052020)以及海南省、 陵水縣的發(fā)展戰(zhàn)略要求，充分發(fā)揮獨特的資源優(yōu)勢，在保護生態(tài)環(huán)境，堅持可持續(xù)發(fā)展原則 的基礎上，高標準開發(fā)建設，發(fā)展以“自然生態(tài)、養(yǎng)生休閑”為主題的旅游度假休閑勝地，為 國內外游客提供高品質的養(yǎng)生休閑體驗。4、規(guī)劃原則：生態(tài)優(yōu)先、資源保護原則；因地制宜、綜合利用原則；體現地方文化內涵 原則；提供多樣化的高檔次旅游產品原則。5、功能定位：依托區(qū)域內得天獨厚的自然資源和區(qū)位優(yōu)勢，以碧海、青山、沙灘、田園、 溪流等熱帶原生態(tài)自然風光為景觀主體，依據旅游市場發(fā)展分析及國際旅游島的旅游發(fā)展趨 勢，椰林濱海新區(qū)最終將建成：以旅游度假、時尚運動、休閑娛樂為主導功能的熱帶濱

3、海國際旅游休閑目的地；陵水海濱風 景名勝區(qū)最重要的功能板塊。6、 核心功能：1、旅游接待功能：主題度假酒店、體育休閑會所，會議接待。2、旅游社區(qū)功能：中長期度假居住。3、休閑運動功能：高爾夫運動、自行車運動、海上運動、潛水、海上垂釣、沙灘休閑 活動。4、參與娛樂功能：商業(yè)服務、文化娛樂、休閑娛樂、特色餐飲。7、本規(guī)劃涉及的土地使用性質分類和代碼均參照國標GBJ13790城市用地分類和規(guī)劃 建設用地標準確定本次的用地分類。根據有關規(guī)范和本次規(guī)劃的規(guī)劃原則、功能布局和設 施的要求，區(qū)內用地分為五大類。以總體布局規(guī)劃為依據，原則上各大類用地不宜變化；同 時，通過用地適建性規(guī)定使規(guī)劃具有一定彈性。本次

4、規(guī)劃涉及的建設用地類型主要是居住用 地、公共設施用地、道路廣場用地、市政公用設施用地以及綠地等。8、一類居住用地R1：指市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的用 地。包括獨立或聯排度假屋、住宅及其附屬設施等用地。主要分布在規(guī)劃區(qū)的濱海一線地段。9、二類居住用地R2：指市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅 為主的用地。包括度假公寓、情景洋房及其附屬設施等用地。主要分布在規(guī)劃區(qū)的中部、濱 ?？v深腹地。10、商業(yè)服務設施用地C24：用于建設特色商品購物街、特色餐飲街、飯館、酒吧、 娛樂設施等的用地。本次規(guī)劃按照服務半徑均衡布置3處商業(yè)服務設施，設置特色娛樂、餐 飲

5、、物業(yè)管理、組團會所、商店、安全保衛(wèi)等。11、酒店用地C25:用于建設旅游賓館、度假酒店、度假村及其附屬設施等的用地。 服務對象是短、中期游客。根據熱帶濱海環(huán)境特點，酒店用地主要分布在沙灘寬闊平緩的沿 海地帶。12、配套教育用地R22:用于建設小學、幼兒園等居住區(qū)配套公共設施的用地。規(guī) 劃區(qū)居住人口約3.3萬人，應獨立配套教育設施用地，考慮到規(guī)劃區(qū)大部分人口為度假休閑 型居住人口，因此規(guī)劃區(qū)內只配套小學用地，選址在規(guī)劃區(qū)南部。13、道路交通用地S：用于建設道路、廣場和停車場的用地。在酒店和商業(yè)服務設 施用地里配套停車場。14、綠地G：本次規(guī)劃的綠地主要包括體育綠地、公園綠地、街頭綠地、環(huán)境綠地

6、 和防護綠地。體育綠地是用于建設高爾夫球場的用地。公園綠地是為保證椰林新區(qū)景觀環(huán)境 的一流品質和景觀需要，在規(guī)劃區(qū)內部度假設施用地較為集中的地段設置中心公園和景觀綠 地。街頭綠地是在規(guī)劃區(qū)主要出入口，主路交叉口以及濱海視線通廊地段，設置帶狀或集中 形狀的街頭景觀綠地。環(huán)境綠地是保留自然環(huán)境中的林地、草地和農田。防護綠地是沿主要 道路兩側各30米和次要道路兩側各10米的道路綠化帶。15、規(guī)劃區(qū)規(guī)劃地塊劃分為獨立地塊，原則上按用地功能劃分地塊，獨立地塊不包 括主次道路以及道路兩旁的綠化帶，此類用地面積另計。16、以地塊為整體成片開發(fā)時，地塊界線及地塊內的小區(qū)道路可根據實際開發(fā)建設 需要在修建性詳細

7、規(guī)劃中適當調整，但其建設規(guī)模必須符合分圖則中提出的控制指標要求。17、規(guī)劃確定每個地塊的用地性質，并按照陵水珍珠海岸椰林濱海新區(qū)控制性詳 細規(guī)劃控制指標一覽表執(zhí)行。地塊的用地性質原則上不得改變。圖則中所規(guī)定的土地使用 性質及建設規(guī)模需做變更時，可在中類范圍內變動，但必須經過相應的程序，在規(guī)劃主管部 門的嚴格審批、監(jiān)督下進行。18、建筑的改建、擴建和新建，其使用性質應同所在地塊的土地使用性質相符。19、建筑物使用性質的變更及建筑的改建、擴建和新建后使用性質與所在地塊的土 地使用性質不符時，必須經過規(guī)劃管理部門核準。20、規(guī)劃范圍內所有建筑物、構筑物改建、擴建和新建后的絕對高度，建筑密度和 容積率

8、不得超過分圖則中規(guī)定的建筑限高、建筑密度、容積率的限制。建筑容積率：規(guī)劃地塊容積率為地塊的平均容積率及用地開發(fā)控制的上限指標，如地塊內局 部開發(fā)，須按照修建性詳細規(guī)劃確定的容積率進行設計和開發(fā)建設。建筑密度：所確定的建筑密度為地塊建筑凈密度，是上限控制指標。建筑限高：規(guī)劃地塊內建筑允許建造的最大高度，即從地面到建筑主體部分的高度，對于突 出主體部分或其他桿塔的高度限制須遵循其他行業(yè)的規(guī)定。綠地率：綠地占地塊用地的比例，按下限控制。21、建筑的形式與色彩應結合不同地段的使用功能和景觀要求進行綜合設計，以規(guī) 劃分圖則的相關規(guī)定為參考。22、建筑后退紅線：指建筑沿道路部分（整體或局部）的建筑外邊界后

9、退道路紅線 的距離。對于大型的公共建筑除了要滿足后退紅線的一般要求外，還應根據建筑性質、景觀 要求、環(huán)境保護要求及其交通要求在修建性詳細規(guī)劃中留出廣場和配建停車場。23、任何建筑的間距必須符合國家有關日照、消防、衛(wèi)生、管線埋設和建筑設計規(guī) 范的要求。無論是新建、改建、保留的，其建筑間距不得小于6米。24、相鄰地塊之間建筑后退紅線距離必須滿足相鄰建筑的間距要求外，其最小后退 紅線距離不小于4米。25、布局構思1、兩軸統(tǒng)領由區(qū)域性陵水濱海旅游交通軸線和一條區(qū)內生活軸線統(tǒng)領整個規(guī)劃區(qū)，將規(guī)劃區(qū)分成沿海一 線以海洋為主體景觀的熱帶濱海度假組團，以及腹地以高爾夫、田園、中央公園為主體景觀 的二線時尚運動

10、休閑組團和田園農莊休閑組團。交通軸線使規(guī)劃區(qū)與陵水其他旅游區(qū)保持便 捷聯系。區(qū)內生活軸線串聯了規(guī)劃區(qū)內的酒店、居住社區(qū)、配套設施，是展現規(guī)劃區(qū)自身形 象的極佳區(qū)域。2、優(yōu)地優(yōu)用熱帶濱海海岸資源是規(guī)劃區(qū)的最優(yōu)資源，規(guī)劃充分利用沿海一線地段布置酒店和低密度居住 社區(qū)。腹地以高爾夫綠地、中心綠地提升景觀品質，提升開發(fā)價值，周邊相應布局度假公寓。3、多廊通海規(guī)劃多條通海綠化廊道，使山、海、綠心等開放空間相互融合、相互滲透，并且在增加綠色 景觀界面的同時，也增強通海的可達性，滿足人們親水的需求。4、配套互補規(guī)劃區(qū)距離陵水縣城不到4公里，在公共設施配套上充分考慮縣城的醫(yī)療、教育等公共設施 建設對本規(guī)劃區(qū)的

11、輻射影響。同時，規(guī)劃區(qū)的酒店設施也可為縣城提供大中型商務會議接待 和娛樂休閑場所。26、功能結構規(guī)劃區(qū)的用地空間結構可概況為一帶、兩軸、三組團”一帶：熱帶海岸風光帶。兩軸：兩條軸線，即：陵水濱海旅游干線兩側綠化長廊組成的區(qū)域旅游交通軸、規(guī)劃區(qū)內部 串聯各個用地的主路與兩側度假設施構成的休閑生活軸線。三組團：熱帶濱海度假組團、時尚運動休閑組團、田園農莊休閑組團。27、熱帶濱海度假組團位置面積：位于規(guī)劃區(qū)東部，面積234.31公頃，瀕臨浩瀚的南海，擁有4.6公里的海岸線。 該組團是規(guī)劃區(qū)自然景觀環(huán)境價值最高的地段。這里海水湛藍、沙灘如銀，是旅游度假的理 想之所。規(guī)劃布局：該區(qū)的核心功能是高端旅游接

12、待和休閑養(yǎng)生。充分利用得天獨厚的濱海一線優(yōu)質 資源，旅游度假設施沿海岸呈帶狀布局，各項用地通過腹地距海邊500米的南北向主路串聯， 主要布置熱帶濱海主題度假酒店、濱海低密度休閑養(yǎng)生社區(qū)等項目。各用地之間留有40-80 米的綠色通廊（生物通道），維護海灘生態(tài)環(huán)境，設置游覽步道，增強腹地至海灘的可達性， 同時，強調濱海岸線的多樣化和公眾化。主要設施：5座濱海主題酒店、濱海低密度度假社區(qū)。28、時尚運動休閑組團位置面積：位于規(guī)劃區(qū)西側腹地，屬于濱海二線地段，面積330.25公頃，距海灘約500-1000 米，西側是雋秀的東高嶺。規(guī)劃布局：該區(qū)的核心功能是高爾夫運動及休閑養(yǎng)生。區(qū)域旅游交通干線從該組團

13、經過，交 通十分便利。高爾夫球場布置在東高嶺山坡地段，風景別具一格。高爾夫球場不僅提升腹地 景觀價值，也為高端客戶提供戶外健康時尚的有氧運動場所，周邊配套高爾夫景觀度假居住 社區(qū)。在該組團中心位置布置熱帶植物中央公園，強調居住社區(qū)環(huán)境的幽靜和私密，增加綠 色景觀面。沿生活軸線配套公共服務設施，方便地為人們提供休閑娛樂體驗及服務。主要設施：高爾夫球場、度假居住公寓、配套服務設施、中央公園。29、田園農莊休閑組團位置面積：位于規(guī)劃區(qū)北部，面積106.09公頃，主要由大畝村村莊建設用地、農田和水系 組成。根據2009年編制完成的陵水縣土地利用總體規(guī)劃，大畝村周邊的農田被劃定為基 本農田保護區(qū)。規(guī)劃布

14、局：本次規(guī)劃保留基本農田保護區(qū)和大畝村村莊用地，整治村莊環(huán)境，使自然淳樸的 田園風光成為規(guī)劃區(qū)的一道風景線，周邊靠近田園地段安排度假公寓。主要設施：田園農莊、度假公寓。30、建設用地規(guī)模本次控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃范圍總面積為670.65公頃。主要建設用地包括：居住用地185.70公頃、酒店用地61.42公頃、商業(yè)服務設施用地21.75公頃、小學用地2.02 公頃。主要建設用地共計270.89公頃。高爾夫球場用地99.77公頃。31、常住人口規(guī)模本次椰林濱海新區(qū)控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃常住人口包括三個部分：旅游度假人口、服務人員 和當地居民。1、旅游度假人口旅游度假人口包括短期旅游過夜人口和中長期度假

15、居住人口。酒店過夜人口：接待過夜旅客約1500人。度假居住人口： 一類居住用地67.86公頃，可容納高端度假居住人口約2800人。二類居住 用地117.84公頃，可容納度假居住人口 2.3萬人。因此，規(guī)劃區(qū)內度假居住人口共計約2.6 萬人。2、管理服務人員：管理服務人口約3500人。3、當地居民：本次規(guī)劃村莊人口按2000人估算。32、環(huán)境容量：考慮到本地區(qū)環(huán)境容量和發(fā)展前景綜合估算，規(guī)劃區(qū)最高日環(huán)境容量 為3.41萬人次。陵水珍珠海岸椰林濱海新區(qū)規(guī)劃用地統(tǒng)計表分類代碼用地名稱用地面積（公頃）占地比例（）居住用地185.7033.39%RR1 一類居住用地67.8612.20%R2 二類居住用地117.8421.19%公共設施用地85.1915.32%CC25 酒店用地61.4211.04%C24 服務業(yè)用地21.753.91%C6 學校2.020.