上海寶山房地產(chǎn)市場報告書

1、經(jīng)濟篇一、區(qū)域概述1、區(qū)域位置寶山區(qū)位于上海市北部，地處黃浦江和長江的交匯點。分成陸地和島嶼兩部分。陸上，東北瀕長江，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口、閘北、普陀4區(qū)毗鄰，西與嘉定區(qū)交界，西北隅與江蘇省太倉市為鄰；水上，長興、橫沙兩島自西至東臥于長江口南支水道，全境東西長56.15公里，南北寬約23.08公里，區(qū)域面積424.56平方公里。寶山寶山下轄吳淞、海濱、泗塘、友誼、通河5個街道，月浦、羅店、大場、楊行、羅涇、顧村、高境、廟行、淞南等9個鎮(zhèn)，以及長興、橫沙2個鄉(xiāng)。2、區(qū)域特征寶山是上海的北大門，重要的鋼鐵生產(chǎn)基地、港口集裝箱生產(chǎn)和出口基地及能源、水源、副食品生產(chǎn)、供應(yīng)基地。結(jié)合上海大市政建設(shè)

2、，寶山正向著建設(shè)生態(tài)、生活、生產(chǎn)相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化濱江新城區(qū)的目標(biāo)邁進。二、區(qū)域經(jīng)濟1、經(jīng)濟總量2007年全區(qū)經(jīng)濟保持了平穩(wěn)增長。全年實現(xiàn)增加值431.53億元，比增長14%，增速較2006年回落2.5個百分點，經(jīng)濟發(fā)展逐步從高速高幅增長期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長期。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)寶山區(qū)積極發(fā)揮區(qū)位和區(qū)域優(yōu)勢，以工業(yè)化和城市化為著力點，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的調(diào)整。一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的0.5：48.3：51.2調(diào)整為0.549.050.5。二三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展的格局更加穩(wěn)固。到2007年，寶山區(qū)工業(yè)實現(xiàn)快速增長，工業(yè)增加值178.33億元，比上年增長16.9%，工業(yè)總產(chǎn)值876.92億元，比上年增長20.

3、8 %，工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到159.87，比上年提高7.16個百分點，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入621.06億元，同比增長20.7%，實現(xiàn)利稅35.03億元，同比增長23.3%，實現(xiàn)利潤19.4億元，同比增長40.1%，增速高于生產(chǎn)和銷售。3、社會消費品零售總額2007年寶山區(qū)消費品市場實現(xiàn)社會消費品零售總額205.3億元，同比增長17.4%。4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達到20015元，增長11.8%，增幅比去年提高了1.3個百分點。至年末居民家庭儲蓄存款（含郵政儲蓄）余額534.14億元，與上年基本持平。其中，定期儲蓄存款余額380.71億元，活期儲蓄存款余額

4、153.43億元。三、結(jié)論1、2007年，寶山經(jīng)濟穩(wěn)健增長，逐步從高速高幅增長期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長期。2、城鎮(zhèn)居民收入明顯增加，突破2萬元大關(guān)。市場篇一、房地產(chǎn)整體市場1、房地產(chǎn)整體市場固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)08年初（1、2月）全社會固定資產(chǎn)投資總額有15.4973億，比去年同期下降2.8%；除第三產(chǎn)業(yè)有少許增長，第二產(chǎn)業(yè)仍然有大幅度下降。與此同時，房地產(chǎn)投資總額達11.9308億元，比去年同期增長12.3%，房地產(chǎn)市場有升溫的跡象。土地市場 2005年寶山區(qū)土地市場無地塊出售。2006年開始，一級市場被激活，土地供應(yīng)加大。受政府政府政策的影響， 2008年尚未有地塊出讓。寶山區(qū)一級市場開發(fā)情況：

5、年度房地產(chǎn)開發(fā)施工面積竣工面積投資額億元增幅萬增幅萬增幅2005年100.660.90%91762.50%28677.00%2006年97-3.80%853-6.90%211萬-36.00%2007年85.33-12.00%1459.99.40%743.937.80%房地產(chǎn)一級市場投資總額下降，而商品房的供應(yīng)量上升，是過去一年來寶山房地產(chǎn)市場的一個特點。房地產(chǎn)市場2007年上海樓市普通住宅成交212735套，成交面積24509888。其中寶山區(qū)住宅類房源共計成交31909套，成交面積3203532，成為上海樓市的領(lǐng)頭羊。隨著寶山新城的進一步開發(fā)，在現(xiàn)有1、3號軌道交通的帶動下，以及多條軌道交通

6、的陸續(xù)建成通車，寶山區(qū)在居住氛圍和區(qū)位方面的優(yōu)勢將越發(fā)明顯。加上，可供開發(fā)的土地剩余量較大，寶山樓市在整體上將會繼續(xù)保持相對高于其它區(qū)域的增長量和較快的發(fā)展速度。二、分區(qū)市場分析1、張廟板塊區(qū)域位置張廟板塊位于寶山區(qū)南部環(huán)北大道以南，江楊南路以西，滬太路以東的區(qū)域。南靠閘北區(qū)。區(qū)域環(huán)境該板塊已經(jīng)發(fā)展為成熟社區(qū)。這是寶山區(qū)最早通地鐵的板塊，軌道交通1號線經(jīng)過該板塊，有三個?？空军c（從南向北依次為共康路站、通河新村站、呼蘭路站），并且有十幾路公交班車通往各個方向，出行十分便利。經(jīng)過多年的發(fā)展，該板塊內(nèi)生活配套設(shè)施比較齊全，家樂福寶山購物中心、華聯(lián)吉買盛、好美家、永樂、蘇寧電器及各大銀行網(wǎng)點都分布其

7、中。同時商業(yè)店鋪繁多，完全可以滿足居民的日常購物需求。張廟板塊的教育設(shè)施比較齊全，寶山區(qū)第三中心小學(xué)、虎林小學(xué)、泗塘中學(xué)、求真中學(xué)、通河中學(xué)等學(xué)校坐落于該板塊內(nèi)，社區(qū)內(nèi)也有幼兒園，但無區(qū)重點、市重點學(xué)校。在就醫(yī)方面，主要依賴仁和醫(yī)院，該院為二級甲等醫(yī)院。另外還有社區(qū)內(nèi)的地段醫(yī)院可以滿足基本的看病就醫(yī)需求。個案分布目前區(qū)域內(nèi)目前該板塊在售的項目有4個，且相互毗鄰，均在軌道交通1號線西側(cè)區(qū)域。長江西路北側(cè)有兩個項目：寶宸怡景園位于三泉路西側(cè)在1號線通河新村站正西約300米。九英里城在長臨路西側(cè)，據(jù)地鐵站較遠步行約15分鐘。沿場北路上有兩個項目：東邊和欣國際花園，距1號線呼蘭路站約300米。西邊的新

8、梅綠島苑地段相對較差，步行約20分鐘。最新一批的房源情況如下：開盤日期案名開發(fā)商位置均價（元/M2）主力面（M2）主力總價（萬元）銷售率工程進度08/3/20寶宸怡景園寶宸集團三泉路1859弄12500二房85-90105112100% 準(zhǔn)現(xiàn)房07/12/2九英里城谷元置業(yè)長臨路1318弄9-11號12000二房98.3898.7611612080% 現(xiàn)房08/1/2和欣國際花園和欣地產(chǎn)場北路39弄14000二房851398.213614060% 在建07/12新梅綠島苑新竺實業(yè)寶山場北路499弄11000一房61二房91三房106一房67萬二房100萬三房116萬35%現(xiàn)房項目規(guī)模案名總建（

9、萬）10-1515-2020-2525-3030-35寶宸怡景園九英里城和欣國際花園新梅綠島苑目前在推的幾個項目中寶宸怡景園規(guī)模和和欣國際花園規(guī)模較大，而九英里城與新梅綠島苑規(guī)模較小。產(chǎn)品類型案名產(chǎn)品類型多層小高層高層別墅寶宸怡景園九英里城和欣國際花園新梅綠島苑目前在推的項目以小高層，高層為主，其中高層都是18層，另有少數(shù)多層，沒有別墅項目。主力面積案名主力面積（M2）6070 7080809090100100110110120120130寶宸怡景園九英里城和欣國際花園新梅綠島苑一房二房三房目前板塊內(nèi)以小戶型為主，主力房型為二房，主力面積集中在80-100平方米，一房和三房所占比重不大。除和欣

10、國際花園房型較多外，其他項目可供選擇的余地有限。近期新房源推出情況目前，張廟板塊07年至今沒有新的地塊出售，目前也沒有新的開發(fā)項目。未來新的房源主要來自以前項目陸續(xù)推出的新盤。其中九英里城和新梅綠島苑推出的是最后一批，今后沒有新房源出售。寶宸怡景園與和欣國際花園將繼續(xù)推出新房源。案名推出時間產(chǎn)品類型房型主力面積（M2）均價套數(shù)備注寶宸怡景園08/408/6小高層，高層二房、三房二房8590未定未定準(zhǔn)現(xiàn)房和欣國際花園未定小高層一房、二房、三房二房8097未定未定期房該板塊的開發(fā)高潮階段已經(jīng)過去，估計未來不會有新項目推出。和欣國際花園住宅總建24萬，目前已推出12萬。而寶宸怡景園總建31萬，截止到

11、目前僅推出約10萬，還有較多房源。這兩個項目在數(shù)量和規(guī)模上對本案構(gòu)成的威脅也是比較大的?？驮辞闆r區(qū)域客是目前區(qū)域內(nèi)各項目的主力客源，購房目的為自主。另外受軌道交通之便，對在市中心地區(qū)工作的年輕工薪階層的吸引力也比較大。去化分析憑借著軌道交通和地段的優(yōu)勢，本區(qū)域樓盤的去化水平從整體上來說是比較高的。寶宸怡景園最接近軌道交通站點和中環(huán)線，地段最好，去化也最快：08年1月推出第二批房源，共344套住宅，在一周之內(nèi)售罄。3月20日第三批房源開盤，共330套住宅，5天之內(nèi)售罄。目前正在醞釀推出第三批房源，開盤時間和價格未定。九英里城與和欣國際花園的去化情況也比較好，九英里城在不到4個月的時間里銷售率已接

12、近80%，而欣國際花園則在不到3個月的時間，銷售率已達60%。地段較差的新梅綠島苑去化情況相對落后，在四個月內(nèi)的銷售率已達35%。2、淞南高境板塊區(qū)域位置淞南高境板塊位于寶山區(qū)南部環(huán)北大道泰和路以南，江楊南路以東，自東向南依次和楊浦區(qū)、虹口區(qū)、閘北區(qū)毗鄰。區(qū)域環(huán)境軌道交通3號線經(jīng)過該板塊，從南至北依次設(shè)有殷高西路、長江南路、松發(fā)路和張華浜4個站點?；景l(fā)展為成熟社區(qū)，但是生活配套仍處于不斷完善中。由于與虹口江灣鎮(zhèn)相接，該板塊在很大程度上可以依托江灣鎮(zhèn)的配套。簡單的生活配套比較齊全，但整體上檔次不夠高。目前僅有建配龍、永樂家電兩所大型賣場和聯(lián)華、華聯(lián)等中型賣場。殷高西路商業(yè)街正在建設(shè)當(dāng)中，其中包

13、括百安居（已建成）、在建的景瑞生活廣場和長江國際商貿(mào)中心。這將會滿足當(dāng)?shù)匦枨?，并有可能輻射至臨近的虹口、楊浦地區(qū)。教育設(shè)施比較齊全，有徐悲鴻藝術(shù)幼兒園、高境第一中學(xué)、上海市長江第二中學(xué)、淞南第二小學(xué)等。缺少重點中學(xué)，但毗鄰復(fù)興高級中學(xué)、交大附中等名校。該板塊內(nèi)醫(yī)院以地段醫(yī)院為主，有淞南地段醫(yī)院。但江灣醫(yī)院、涼城醫(yī)院和藍鷹醫(yī)院也可在短時內(nèi)抵達，著名的二軍大附屬長海醫(yī)院也在附近。個案分布該板塊內(nèi)目前在售的項目有5個，其中有3個分布在軌道交通附近：美岸棲庭二期、新梅淞南苑、逸居苑；三花現(xiàn)代城、圣杰家苑2個項目分列殷高西路兩側(cè)。最新一批的房源情況如下：開盤日期案名開發(fā)商位置均價（元/M2）主力面（M2

14、）主力總價（萬元）銷售率工程進度07/11/24美岸棲庭二期家源置業(yè)國權(quán)北路828弄14000二房94-97130-14080%結(jié)構(gòu)封頂08/2/23新梅淞南苑新菊實業(yè)長逸路301弄商品房10700動遷房5300一房54二房76三房95一房58二房80三房102商品房100%動遷房10%結(jié)構(gòu)封頂07/9/25逸居苑中昂房產(chǎn)淞南路110弄10500二房77-88809293% 結(jié)構(gòu)封頂07/11/18三花現(xiàn)代城境逸房產(chǎn)寶山區(qū)云西路168弄15000二房858912813570%結(jié)構(gòu)封頂07/11/17圣杰家苑長江國際殷高西路33113000二房8610011213060%結(jié)構(gòu)封頂項目規(guī)模案名總建

15、（萬）3-88-1313-1818-2323-2828-3333-383843美岸棲庭新梅淞南苑逸居苑三花現(xiàn)代城杰圣家苑產(chǎn)品類型案名產(chǎn)品類型多層小高層高層聯(lián)排雙拼美岸棲庭新梅淞南苑逸居苑三花現(xiàn)代城杰圣家苑目前該板塊內(nèi)產(chǎn)品類型以小高層為主，除美岸棲庭有少量別墅，逸居苑有一部分多層外，其他都為小高層。所有產(chǎn)品都是毛坯房。主力面積案名主力面積（M2）50-606070 7080809090100100110美岸棲庭新梅淞南苑逸居苑三花現(xiàn)代城杰圣家苑一房二房三房該板塊內(nèi)以小戶型為主，且主力房型的面積集中在70100之間。近期新房源推出情況除新梅淞南苑最后一批房源已經(jīng)推出，其他在推項目仍有新房源陸續(xù)推出

16、。案名推出時間產(chǎn)品類型房型主力面積（M2）均價套數(shù)備注美岸棲庭08/4中小高層 一房、二房、三房、復(fù)式 二房901001.3-1.5萬422別墅開盤時間未定逸居苑08/8多層二房70-90未定約200三花現(xiàn)代城08/6小高層一房、二房、三房二房80-90未定未定杰圣家苑未定小高層二房、三房二房80-100未定未定客源分析客源以區(qū)域客源為主，購房目的為自住，換房客和婚房是其中一個顯著特征。受軌道交通之便的項目，對在市中心地區(qū)工作的年輕工薪階層的吸引力比較大。另外還有一部分本地動遷戶被安置在該板塊，主要被安置在離軌道交通相對較遠的項目。去化分析憑借軌道交通的便捷以及區(qū)位的優(yōu)勢，該板塊住宅產(chǎn)品的去化

17、水平很高。新梅淞南苑2月份推出的新盤，除動遷房之外，已全部售罄。而去年11月份新推的幾個樓盤，至今銷售率均過半，特別是據(jù)地鐵站僅有5分鐘行程的美岸棲庭，銷售率已達80%。距軌道交通線稍遠的三花現(xiàn)代城和圣杰家苑去化水平略微顯低，4個月內(nèi)已分別達60%和70%。對本案而言隨著配套設(shè)施日趨完善，再加上其先天的地段、交通優(yōu)勢，未來該板塊對本案的競爭力會比較大。代表項目美岸棲庭（三期）發(fā) 展 商：上海佳源置業(yè)有限公司位 置：寶山區(qū)國權(quán)北路282弄均價：多層13000 ，小高層14000主力面積：二房95100主力總價：二房110萬元150萬元開盤日期：2008年4月工程進度：結(jié)構(gòu)封頂裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房房型

18、配比：房型面積M2戶數(shù)比例（%）一房67.73011.60%二房9510013652.50%三房116-1308131.30%一層附帶半地下室97-10441.50%復(fù)式雙客廳雙臥138-16041.50%復(fù)式雙客廳四臥20541.50%合計259100%日后還會將陸續(xù)推出包括別墅在內(nèi)的新房源。別墅包括聯(lián)排和雙拼。聯(lián)排別墅約180 M2，單價預(yù)計在2000025000元，雙拼約240 M2單價預(yù)計在2500030000。3、上大板塊區(qū)域位置上大板塊位于寶山西南部外環(huán)線以內(nèi)，整個板塊主要位于祁連山路以東、錦秋路沿線以南，滬太路以西的區(qū)域、南大陸以北，南邊緊接大華板塊。區(qū)域環(huán)境目前該板塊內(nèi)軌道交通

19、尚未通車，在建的軌道交通7號線于09年底通車，設(shè)有6個站點（滬太路站、大場站、上大路站、南陳站、上海大學(xué)站、祁華路站）。目前區(qū)內(nèi)公交多為專線車，通往市中心、嘉定和寶山其他地區(qū)。這是寶山區(qū)繼大華板塊之后，最接近市中心的板塊之一，房地產(chǎn)開發(fā)也比較早。上海大學(xué)對該板塊的發(fā)展有一定的影響，和其他板塊比起來，該板塊具有地段優(yōu)勢和人文積淀優(yōu)勢。在該板塊已形成成熟社區(qū)，生活和商業(yè)配套也比較齊全。南部以大場鎮(zhèn)為依托，北部沿聚豐園路和環(huán)鎮(zhèn)路已分別形成商業(yè)街區(qū)，有好又多、家得利、華聯(lián)、聯(lián)華等賣場，便利連鎖店也隨處可見。完全可以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｐ枨?。區(qū)內(nèi)教育設(shè)施也比較齊全，有社區(qū)幼兒園。小學(xué)中學(xué)共計十余所，比較有

20、名的有：上大附中、寶山童夢園學(xué)校、存瑞中學(xué)、申華小學(xué)、大場中心小學(xué)、仙滬學(xué)校等。就醫(yī)主要依靠社區(qū)醫(yī)院，如祁連醫(yī)院、滬太醫(yī)院、大場醫(yī)院、海鷹醫(yī)院。缺少大型醫(yī)院，但居民基本的就醫(yī)看病問題可以解決。個案分布目前病人板塊內(nèi)在推的項目有7個。南部大場鎮(zhèn)地區(qū)有4個項目，環(huán)鎮(zhèn)南路沿線有2個項目分位于大華新界：中環(huán)1號、梧桐城邦；南大路沿線的龍匯公寓、乾和園。北部有3個項目：在聚豐園路上的聚豐景都，錦秋路沿線的錦秋花園，以及滬太路沿線的經(jīng)緯城市綠洲三期。 各項目最新一批的房源情況如下：開盤日期案名開發(fā)商位置均價（元/M2）主力面（M2）主力總價（萬元）銷售率工程進度05/10/10龍匯公寓為中實業(yè)南大路210

21、弄參考價16500二房100-104165-17580%08/3/28中環(huán)1號大華集團真北路4333弄13000元二房97-107126-14930%結(jié)構(gòu)封頂07/5梧桐城邦（二期）大華集團真華路1800弄12000二房80-9098110100%07/12/17乾和園乾溪置業(yè)南大路158弄9000二房8188758298%結(jié)構(gòu)封頂07/12/26聚豐景都祁連房產(chǎn)聚豐園路628弄9000二房89-95808690%結(jié)構(gòu)封頂07/3/25錦秋花園境逸房產(chǎn)云西路168弄14000-15000聯(lián)排185-23225030060%結(jié)構(gòu)封頂07/12/27經(jīng)緯城市綠洲經(jīng)緯置地緯地路88弄9600二房95

22、1009197100%結(jié)構(gòu)封頂項目規(guī)模案名總建（萬）15以下1530304545606075759090105105120120以上龍匯公寓中環(huán)1號梧桐城邦乾和園聚豐景都錦秋花園經(jīng)緯城市綠洲大規(guī)模的項目是該板塊的一大特點，其中錦秋花園總建150萬，分18期開發(fā)，目前推出的是第11期。經(jīng)緯城市綠洲和中環(huán)一號總建都達到了100萬。其規(guī)模效應(yīng)都不容忽視。產(chǎn)品類型案名產(chǎn)品類型多層小高層高層聯(lián)排雙拼龍匯公寓中環(huán)1號梧桐城邦乾和園聚豐景都錦秋花園經(jīng)緯城市綠洲該板塊產(chǎn)品類型較多，且以多層小高層為主。主力面積案名主力面積（M2）7080809090100100110110120龍匯公寓中環(huán)1號梧桐城邦乾和園聚

23、豐景都錦秋花園經(jīng)緯城市綠洲一房二房三房聯(lián)排可見該板塊內(nèi)兩房為主，且大戶型所占比重較大。近期新房源推出情況其中乾和園已沒有新房源，其他項目除錦秋花園外，均計劃在近期推出新房源。案名推出時間產(chǎn)品類型房型主力面積（M2）均價套數(shù)備注龍匯公寓08/4多層、小高13房二房1001041600017000-中環(huán)1號未定多層二房70-90未定約200梧桐城邦3月底4月初別墅聯(lián)排20025030000-聚豐景都4月初小高層13房、復(fù)式2房93未定-經(jīng)緯城市綠洲08/5小高層13房二房90-100未定未定幾個大的項目，開發(fā)程度不同，均有大量存盤，都有持續(xù)陸續(xù)推出新房源的能力。案名 總建（萬）已推出（萬）尚未推出

24、（萬）中環(huán)1號1003.296.8梧桐城邦3217.414.6聚豐景都30822錦秋花園1508070經(jīng)緯城市綠洲1003565合計412143.6268.4僅上述4個項目就有近270萬的開發(fā)空間。并且，各個項目規(guī)模都很大。因此，未來本案來自這一區(qū)域的壓力將很大。去化分析：該板塊各項目間去化隨有差異，但整體上去化水平較高，這基本上取決于兩個因素，地段優(yōu)勢和在建的軌道交通。如位于大華新界的梧桐城邦和中環(huán)1號，其中梧桐城邦二期推出的公寓住宅已全部售罄，而中環(huán)1號自28號開盤來，短短幾天內(nèi)銷售率已達30%。在建7號線的帶動作用也日漸凸現(xiàn)。如錦繡家園，號稱地鐵沿線，最近一批房源自去年底推出，不到4個月

25、已告售罄。同時受惠于捷運和地段優(yōu)勢的瑞豐景都，07年12月底推出的新房源，至今僅剩尾盤，3個月里，銷售率已達90%?？驮捶治鲈摪鍓K客源以區(qū)域客源為主，自住客和投資客各占相當(dāng)比例。成熟社區(qū)周圍的樓盤對自住客吸引力較大，前來買房者，多以家庭為單位共同看房，如乾和園。而規(guī)劃7號線沿線的樓盤，投資性的客源較多，如錦繡花園和經(jīng)緯城市綠洲，特別是錦繡花園，04年開發(fā)今已推到第11期，但據(jù)觀察，小區(qū)內(nèi)的入住率并不高，尚未過半。1、東城區(qū)該地區(qū)東至長江、南至外環(huán)線、西至同濟路、北至寶鋼林帶。規(guī)劃人口規(guī)模約15萬人，用地規(guī)模約10平方公里，是目前寶山區(qū)政府所在地，也是寶山文化、科教中心，功能是以居住、行政、休閑

26、旅游、濱江博覽為主。商業(yè)、社會公共資源配套比較成熟和完善，有黃金廣場、北翼商業(yè)街、文化廣場、寶鋼商場等大型公共設(shè)施。該地目前沒有樓盤在售，近期沒有土地使用權(quán)出讓。2、西城區(qū)區(qū)域環(huán)境分析寶山西城區(qū)從地理位置來看，處于寶山區(qū)的中心，是以居住功能、商業(yè)、商務(wù)為主體的寶山中心城區(qū)，是寶山新城的重要組成部分，南靠外環(huán)線、西臨蘊川路、北接富錦路、東至同濟路，總面積13.28平方公里。，南有泗塘-共康板塊和高境淞南板塊，北有月浦板塊，東有東城區(qū)板塊，西有顧村板塊，西南有上大板塊，西北有羅店板塊。如今這些板塊都是上海樓市開發(fā)的熱點區(qū)域，每個板塊在售樓盤少則兩三個，多則十幾個，使得板塊與板塊之間和板塊內(nèi)部各樓盤

27、競爭都相當(dāng)激烈，樓盤間爭搶客源的現(xiàn)象也比較普通。出行：“三縱二橫二線”立體交通網(wǎng)西城區(qū)樓盤在交通上是具有相當(dāng)優(yōu)勢的，西城區(qū)內(nèi)外一個“三縱二橫二線”立體交通網(wǎng)正在形成。這里所說的“三縱”就是南北向的逸仙路高架、南北高架、江楊北路三條快速干道；“二橫”就是東西向的外環(huán)線、郊環(huán)線兩條快速干道；“二線”就是已經(jīng)開通的軌道交通一號線和三號線北延線。休閑：一個公園一個大型廣場和一條“綠龍” 近年來寶山區(qū)加大了綠化建設(shè)和環(huán)境整治的力度。位于寶楊路與鐵山路之間的北塊中心區(qū)，規(guī)劃了一個33.3公頃的大型中央公園和一個10公頃的大型市民廣場，未來這兒將是西城區(qū)內(nèi)娛樂休閑的主要場所，同時西城區(qū)規(guī)劃了一條8公里長的“

28、綠龍”貫穿全區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃，“綠龍”由兩條綠化帶與中央綠地公園組成，中央綠地公園位于薀川路以東、友誼路以北，（靠近北快居住區(qū)）占地650畝。兩條綠化帶分別為東西走向與南北走向，其中東西走向的綠化帶處于西城區(qū)東部，交會處設(shè)有小規(guī)模的公共綠地公園，南北走向的綠化帶貫穿西城區(qū)南、北兩個部分。目前“綠龍”正在由海尚明城的開發(fā)商三林集團加緊建設(shè)，建成后將使得整個城區(qū)的綠化率達到40以上。 預(yù)計全部工程到2020年完成。商業(yè)配套寶山區(qū)政府在西城區(qū)南塊打造三大商業(yè)項目，即北上海商業(yè)廣場、水產(chǎn)路商業(yè)街和萬國商都，這也是整個西城區(qū)商業(yè)精華地段，與目前東城區(qū)內(nèi)的牡丹江路商業(yè)街遙相呼應(yīng)，構(gòu)筑寶山新城的商業(yè)格局。其中

29、7.2萬平方米的北上海商業(yè)廣場是寶山西城區(qū)重點商業(yè)項目之一，也是上海第三大shoppingmall,2005年就已建成營業(yè)。該廣場包括易初蓮花大賣場、品牌建材商城、特色品牌精品店、大眾型品牌餐飲店等。水產(chǎn)路商業(yè)中心已建成專業(yè)特色商業(yè)一條街。萬國商都是集商貿(mào)、辦公、休閑于一體的綜合服務(wù)中心，目前也已建成。房地產(chǎn)市場根據(jù)規(guī)劃，寶山西城區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)量將達800萬平方米，規(guī)劃人口15萬。目前已有中遠三林、萬科集團、康橋集團、萬業(yè)地產(chǎn)等八大開發(fā)商入駐。寶山西城區(qū)是以房地產(chǎn)業(yè)為支柱，西城區(qū)呈“廠”字型，主要劃分為北塊、東塊、南塊三個區(qū)域。北塊居住區(qū)地處寶楊路以北、鐵山路以西、薀川路以東，規(guī)劃占地面積平方公

30、里，定位為集文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易為一體的現(xiàn)代化綜合生活區(qū)，將建大型中央公園和公頃大型市民廣場。東塊居住區(qū)位于鐵山路以東、同濟路以西、寶楊路以北，規(guī)劃占地面積平方公里，定位為以輕軌為依托、連接?xùn)|西區(qū)域紐帶的現(xiàn)代生活區(qū)。南塊居住區(qū)位于寶楊路以南，薀川路(一號軌道)以東，規(guī)劃占地面積平方公里，定位為以“人文生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)。個案分布南塊在售大盤是水產(chǎn)路上的康橋水都和水產(chǎn)西路上的天馨花園北塊主要在售樓盤有江楊北路、鎮(zhèn)泰路上的萬科四季花城，江楊北路、友誼路交界的海尚明城福地苑及其鄰盤保集歐郡，盤古路、楊泰路的麗景翠庭。目前多為交通、商業(yè)配套工地，少有在售樓盤。目前再推項目分布情況開盤

31、日期案名位置均價（萬元/M2）主力面積（M2）主力總價（萬元）銷售率工程進度備注2008/3/23四季花城鎮(zhèn)泰路111弄1.15（公寓精裝）1.65（疊加）2（雙拼）三房9010465%準(zhǔn)現(xiàn)房總建3萬（精裝）2007/9康橋水都 水產(chǎn)路2600號1.2二房112-115134-13886%封頂總建2.8萬2007/10海尚明城（福地苑）友誼路1789號0.931.05(精裝)一房60-6154-6888%準(zhǔn)現(xiàn)房總建11萬（1棟18F的精裝）2007/12保集歐郡友誼路1999號0.95三房14013371%封頂總建1萬2007/11天馨花園:蕰川路1498弄0.93三房100-12893-11

32、967%封頂總建32007/12海德花園蕰川路2488弄疊加1.2161-165193-19661%準(zhǔn)現(xiàn)房總建6.82007/6麗景翠庭盤古路2618弄疊加1.15三房113 13098%準(zhǔn)現(xiàn)房 總建2項目規(guī)模案名總建（萬）3以下3-1010-3030以上四季花城康橋水都海尚明城（福地苑）保集歐郡天馨花園海德花園麗景翠庭從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模普遍較大，主要在售樓盤都集中在南塊居住區(qū)的薀川路（一號線）和北塊居住區(qū)的友誼路附近，均價范圍在0.93 1.2萬每平米之間。 這個區(qū)域的去化情況普遍良好。大約開盤半年去化率都在80%左右。（期間經(jīng)過春節(jié)淡季），其中保集歐郡以大三房為主，銷售率略差。

33、海德花園純別墅，去化率一般。產(chǎn)品類型（最近開盤的一期）案名產(chǎn)品類型多層小高層高層別墅四季花城 康橋水都海尚明城（福地苑）保集綠島天馨花園海德花園麗景翠庭可以看出，目前區(qū)域內(nèi)公寓項目產(chǎn)品類型以多層和小高層為主，且除了四季花城為精裝，福地苑部分小高為精裝外，其余都是毛坯房項目。此外也有一小部份別墅產(chǎn)品，而三個有別墅項目的又都是以疊加為主，其中四季花城還有少量雙拼，麗景翠庭有少量獨棟。主力面積（最近開盤的一期）案名主力面積（M2）60-6580-9090-100100-110110-120120-130130-145160-180180-200200-240四季花城 康橋水都海尚明城（福地苑）保集綠

34、島天馨花園海德花園麗景翠庭一房二房三房疊加雙拼獨棟目前區(qū)域內(nèi)主力房型為三房，主力面不積集中，有80 -110平方米的小三房，也有在110-145平方米的大三房。而疊加的別墅的主力面積在160-200平方米。可以說，隨著三號線一號線延伸段在本區(qū)域的投入使用，綠龍公園的規(guī)劃（2020年建成，）的刺激了西城區(qū)房價的上漲，均價已突破萬元大關(guān)。客源情況區(qū)域客是目前本區(qū)域各項目的主力客源，其中又有相當(dāng)一部份是寶鋼的工人，非本地客源中80左右是來自于市區(qū)北部的楊浦、虹口、閘北三區(qū)，也有一小部份是在人民廣場附近工作的市區(qū)客。未來推案情況從區(qū)域內(nèi)在售項目的規(guī)模和目前去化情況看，預(yù)計在2008年上半年這些項目本期

35、基本都將結(jié)案。但是基于項目規(guī)模普遍都很大。大部分項目近期內(nèi)都有后續(xù)樓盤推出。具體情況如下：案名 預(yù)計開盤日期類型主力房型/面積（M2）四季花城：08/6小高三房/ 90 康橋水都：08/9多層二房 /110左右海尚明城（福地苑）：08/3小高一房 / 60左右保集綠島08/5以多層為主 小高為輔三房 / 135左右天馨花園多層麗景翠庭08/5或者08/6小高二房 / 85-88 從上表可以看出，這一塊未來推量很足，房型以二房、三房為主，集中在80-110之間。代表項目1、海尚明城(福地苑) （二期）發(fā)展商：上海萬業(yè)企業(yè)寶山新城建設(shè)開發(fā)有限公司位 置：友誼路1789號建設(shè)指標(biāo)：總建11萬 （ 項

36、目總建30萬）項目類型： 小高層均 價：小高層 毛坯9300元每平米（四期） 精裝10600元每平米主力面積：一房61-64平方米主力總價：一房56-68萬。萬開盤日期：2008.2工程進度：封頂 交房日期：2009.7房型配比：房型面積()戶數(shù)百分比 三房二廳二衛(wèi)125307.9%三房二廳一衛(wèi)105-1107219%二房二廳一衛(wèi)96-10513234.9%一房二廳一衛(wèi)61-6414438.1%總 計378100%優(yōu) 勢：1價格有優(yōu)勢2小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。3 有品牌優(yōu)勢。劣 勢：1、交通比較不便利。2周邊配套也不齊全。位 置：水產(chǎn)路2600號建設(shè)指標(biāo)：總建2.8萬 （ 項目總建60萬）均 價：

37、 1.2萬/ 主力面積： 二房112-115主力總價 ： 134-138萬2、康橋水都 （ 二期在售） 發(fā)展商：上海東方康橋房地產(chǎn)發(fā)展有限公司位 置：水產(chǎn)路2600號建設(shè)指標(biāo)：總建2.8萬 （ 項目總建60萬）項目類型：多層 、 小高層均 價： 1.2萬/ 主力面積： 二房112-115主力總價 ： 134-138萬房型配比：房型面積()戶數(shù)百分比 三房1453225.4%三房104-1159474.6%總 計126100% 優(yōu) 勢： 1交通方便，地鐵線走過去5分鐘。2小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。劣 勢：1、高架、地鐵環(huán)伺，噪音污染嚴(yán)重。區(qū)域內(nèi)市場比較：西城內(nèi)部居住板塊來看，分布在友誼路沿線的北塊居住

38、區(qū)均價在0.93-0.95萬元左右，以福地苑，保集歐郡為例；分布在一號線沿線的南塊居住區(qū)均價在1.15-1.2萬元。以康橋水都，麗景翠庭為例。但是，也有例外，北塊居住區(qū)的四季花城（精裝）均價在1.2萬元，其原因有以下幾點：1、萬科的品牌效應(yīng)不容忽視 。 2、小區(qū)內(nèi)有班車來往與地鐵與大賣場之間，一定程度上掩蓋了其交通不便的劣勢。 南塊居住區(qū)內(nèi)的天馨花園均價在0.93萬，低于這塊的行情，其原因主要有以下幾點：1、這一期開的是在最里面的，因為項目很大，所以離地鐵比較遠，交通上的優(yōu)勢沒有顯示出來。 2、這一期開出的項目都在高壓線附近，一定程度上影響了項目的價格。顧村板塊 區(qū)域環(huán)境顧村是富長路以西、富錦

39、路以南、外環(huán)線以北的寶山區(qū)域，是上海首批中低價“四高”示范小區(qū)之一。地理位置來看，顧村和莘莊其實十分相似。一個是一號線南邊的終點站，一個是一號線北邊的終點站，莘莊成為一號線終點站的整體開發(fā)較早。而顧村房價仍處于相對較低的水平，是寶山房價的一個“洼地”。交通區(qū)域內(nèi)有軌交1號線，7號線的即將（2009年底投入使用）。公交線路不多，出行不是很方便。公園綠地規(guī)劃規(guī)劃中的顧村公園這片生態(tài)綠地，北到沙浦，南至蕰藻浜與外環(huán)線環(huán)北大道相鄰，西達陳廣路，東抵滬太路，規(guī)劃總用地434.5公頃。顧村公園規(guī)劃為開放式公園，允許游客駕車進入園區(qū)，既能減少大規(guī)模公園對城市交通的阻礙，又可把游客直接引入公園各個功能區(qū)。在人

40、們心目中，寶山是和重工業(yè)去聯(lián)系在一起的，顧村公園的規(guī)劃使得顧村生態(tài)人居的理念得以有實現(xiàn)的現(xiàn)實基礎(chǔ)。商業(yè)小辣椒地塊將建成為顧村的中心商業(yè)項目，并成為該區(qū)域的主要商業(yè)配套，同時也作為服務(wù)于滬太路東、西兩側(cè)居住區(qū)的集購物、休閑、文化、娛樂于一體的綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。該地塊總用地面積約為214畝，規(guī)劃用地是綜合用地（包括商業(yè)、商辦、文化娛樂等），建筑密度不大于68.5%。目前顧村鎮(zhèn)政府已同香港萊蒙集團簽約開發(fā)該地塊，并確定沃爾瑪大型購物中心的入駐。建設(shè)完畢后，該地塊將憑借其龐大的體量成為寶山乃至外環(huán)的一大居住亮點，全面提升區(qū)域居住價值。個案分布區(qū)域目前以顧村鎮(zhèn)為中心，在滬太路以東，寶安公路以南的部分

41、形成了顧村核心生活區(qū)。包括圣卡洛鉑庭、世紀(jì)飛凡、宏潤韶光花園、采菊苑、旭輝依云灣 環(huán)綠國際等樓盤都在該核心生活區(qū)范圍內(nèi)。而檀鄉(xiāng).灣 則是在顧村與共康、西城的交界處?？拷猸h(huán)線和一號軌道。目前再推項目分布情況開盤日期案名位置均價（萬元/M2）主力面積（M2）主力總價（萬元）銷售率工程進度備注07-12-11鉑庭寶山沙浦路518弄公寓0.83疊加 1.00二房100-10583-87.1569.1%現(xiàn)房總建1.8萬07-4-31宏潤韶光花園顧荻路161弄公寓0.83二房97-10687.9%現(xiàn)房總建11萬07-11-5世紀(jì)非凡.錦園寶山電臺路378號0.78二房79-81100%準(zhǔn)現(xiàn)房總建3.6萬

42、（已經(jīng)賣完，等開盤）07-10環(huán)綠國際寶山寶綠路99號0.79 公寓 0.9疊加一房62.649.545%準(zhǔn)現(xiàn)房總建0.9萬07-11-9檀鄉(xiāng).灣寶山水產(chǎn)西路7280.88三房12310883%準(zhǔn)現(xiàn)房總建1.3只開一棟08-5旭輝.依云灣寶山滬太路顧北路0.83三房 142118封頂?shù)却_盤別墅有大部分都預(yù)定了從上表可以看出主要集中在核心生活區(qū)的在售樓盤均價范圍在0.750.83萬每平米之間，交通相比較方便的檀鄉(xiāng).灣均價這是略高，在0.88萬。項目去化分析：其他項目普遍去化良好，環(huán)綠國際和鉑庭一墻之隔，在價格現(xiàn)對較低，開盤量較小的情況下去化情況略差。有以下幾個原因：規(guī)模很小；總體規(guī)劃沒有特色；

43、房型一房為主。檀鄉(xiāng).灣是本區(qū)域內(nèi)再售樓盤中地理位置最好的，所以即使她的價格偏高，去化情況依然很好。項目規(guī)模案名總建（萬）3以下3-1010-30鉑庭19.2宏潤韶光花園5.2世紀(jì)非凡.錦園23環(huán)綠國際5.4檀鄉(xiāng).灣11旭輝.依云灣19從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模普遍較大。產(chǎn)品類型（最近開盤的一期）案名產(chǎn)品類型多層小高層高層別墅鉑庭宏潤韶光花園世紀(jì)非凡.錦園環(huán)綠國際檀鄉(xiāng).灣旭輝.依云灣可以看出，目前區(qū)域內(nèi)公寓項目產(chǎn)品類型以多層和小高層為主，有別墅項目的也不少，主要是以疊加別墅為主。但是總的來說此區(qū)域內(nèi)別墅項目還是輔助的以公寓為主。案名主力面積（M2）60-6579-9090-100100-110110-120120-