房地產(chǎn)稅務(wù)檢查(下)詳解

1、2014房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳與稅務(wù)稽查(jch)技巧(下）鐘必(云中(yn zhn)飛） 2014年3月共二百六十六頁第二(d r)部分成本稅收政策解讀與稅務(wù)稽查技巧共二百六十六頁計稅成本(chngbn)支出的6大內(nèi)容 關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知財會201317號 第二十六條 房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套(pi to)設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等成本項目。共二百六十六頁關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行）的通知財會201317號 土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項

2、費用，包括(boku)土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 31號文第27條 為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等 。共二百六十六頁關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行）的通知財會201317號 前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)

3、費(u fi)、招標(biāo)代理費、臨時設(shè)施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 31號文第27條 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。共二百六十六頁關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行）的通知財會201317號 建筑安裝工程費，是指開發(fā)項目(xingm)開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 31號文第27條 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。共二百六十六頁關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行

4、）的通知財會201317號 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防(xiofng)、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。 31號文第27條 開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。共二百六十六頁關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知(tngzh)財會201317號 公共配套設(shè)施(shsh)費，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

5、的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施(shsh)費用等。 31號文第27條 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。共二百六十六頁關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行）的通知財會201317號 開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。 為業(yè)主(yzh)代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。 31號文第27條 為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包

6、括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等 。共二百六十六頁關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知(tngzh)財會201317號借款費用，是指符合資本化條件(tiojin)的借款費用。房地產(chǎn)企業(yè)自行進行基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程建設(shè)的，可以比照建筑企業(yè)設(shè)置有關(guān)成本項目。共二百六十六頁土地成本虛增檢查重點關(guān)注：股權(quán)溢價進入土地成本股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)：稅負(fù)轉(zhuǎn)移(zhuny)、風(fēng)險轉(zhuǎn)移(zhuny)共二百六十六頁企業(yè)股權(quán)溢價進土地成本(chngbn)的手法虛開建筑、設(shè)計、咨詢發(fā)票北京地稅第二稽查局案例共二百六十六頁13無效的

7、稅收籌劃之企業(yè)(qy)所得稅與土地增值稅“低納高抵”方法探討 云中飛轉(zhuǎn)載此文并不代表認(rèn)同本文觀點。 “低納高抵”現(xiàn)行稅收政策分析與應(yīng)用（某教授） 稅收征納雙方的“博弈”是客觀存在的。一些精心研究現(xiàn)行稅法的企業(yè)(qy)，在探尋到“低納高抵”的政策空間后，會加以利用，來合法減輕自身稅負(fù)。我們用兩個案例探討如下： 案例5：企業(yè)所得稅與土地增值稅“低納高抵”方法探討 我國現(xiàn)行企業(yè)所得稅稅率最高為25%，而土地增值稅的稅率最高為60%。這其中就存在用25%的企業(yè)所得稅去抵減60%土地增值稅的“低納高抵”的政策空間。 例如某一企業(yè)，三年前用1億元拿到一塊地皮，但現(xiàn)在地價大漲，再投入1億元開發(fā)項目，其項目收

8、入可達8億元。土地增值率達300%，要按最高稅率60%交納土地增值稅。這可不是個小數(shù)。共二百六十六頁14兩個錯誤：1、土地(td)所有權(quán)未轉(zhuǎn)移不要交企業(yè)所得稅， 2、土地增值稅的土地不能用評估價。 針對這種情況，可“通過評估增值交納企業(yè)所得稅”的方式，來減輕高額土地增值稅。比如將1億元地皮評估到3億元，再投入一個億開發(fā)，銷售仍為8億元，其增值率為100%，執(zhí)行40%的土地增值稅稅率，土地增值稅稅負(fù)就會大幅度降低，但同時企業(yè)要付出增值部分25%的企業(yè)所得稅。因企業(yè)所得稅和土地增值稅都屬于地方稅種，各地執(zhí)行不一，但其中肯定存在“低納高抵”空間。所以(suy)要仔細(xì)計算，多做幾個比較稅負(fù)大小的方案，

9、選優(yōu)執(zhí)行。共二百六十六頁關(guān)于印發(fā)(ynf)廣州市地方稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票管理辦法的通知穗地稅發(fā)200772號 第十二條經(jīng)濟實體發(fā)生經(jīng)濟糾紛，經(jīng)法院判決取得的執(zhí)行款（不包括退回的訴訟費），由法院代為負(fù)責(zé)執(zhí)行的：（一）納稅人已領(lǐng)購與其經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍相應(yīng)的發(fā)票，應(yīng)自行開具發(fā)票給法院；納稅人沒有領(lǐng)購與其經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍相應(yīng)的發(fā)票，則憑取得有關(guān)法定的執(zhí)行依據(jù)（包括判決書、裁定書、法院調(diào)解書、仲裁(zhngci)決定、強制執(zhí)行公證書等法律文書）到稅務(wù)機關(guān)申請開具發(fā)票。（二）對法院判決的執(zhí)行款應(yīng)區(qū)分國稅、地稅的征管范圍，屬于我局征管范圍，按有關(guān)規(guī)定辦理開具發(fā)票。共二百六十六頁土地(td)置換問題 A公司幾年前以1億元

10、買來的一塊土地，現(xiàn)評估價為5億，政府因規(guī)劃的需要收回，置換另外一塊價值評估價5億土地給A公司，合同是置換土地合同。實際操作是：政府撥5億元給A公司，然后A公司以招、拍、掛的形式買回來。為了保證A公司能絕對買回，招、拍、掛為A公司度身定做，規(guī)定招、拍、掛的錢必須是政府撥款， A公司成為唯一買家。 問：土地C成本當(dāng)?shù)厥?億還是5億？ 關(guān)鍵點：原價1億的土地，現(xiàn)在政府撥5億元給A公司， A公司有4億的差價。這4億元是否要交企業(yè)所得稅？2013年第11號公告：企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)(zchn)，采取資產(chǎn)(zchn)置換的，其換入資產(chǎn)(zchn)的計稅成本按被征用資產(chǎn)(zchn)的凈值，加上換入資產(chǎn)

11、(zchn)所支付的稅費（涉及補價，還應(yīng)加上補價款）計算確定。共二百六十六頁廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知(tngzh) 穗地稅函2012198號 十二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用和銷售費用計算扣除問題 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨建造的，其裝修(zhungxi)費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用； 對在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的建筑安裝工程費計算扣除。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費用，應(yīng)作為管理費用計算扣除： 1委托第三方公司進行房地產(chǎn)項目開發(fā)管理，支付的有關(guān)項目

12、管理費用（工程監(jiān)理費除外）； 2向上級公司繳納的管理費； 3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中繳納的訴訟費； 4為開發(fā)項目購買的商業(yè)保險。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費，應(yīng)作為銷售費用計算扣除。 共二百六十六頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程2022/7/2718公司(n s)注冊獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)共二百六十六頁 2前期工程費。 指項目開發(fā)(kif)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。共二百六十六頁境外的設(shè)計費,一般(ybn)不打開 思考：完全發(fā)生在境外的設(shè)計費 1、要代扣代繳營業(yè)稅嗎？ 2、可以稅

13、前扣除嗎？ 3、要代扣代繳預(yù)提所得稅嗎？ 4、境外設(shè)計費有個人所得稅納稅義務(wù)(yw)嗎？ 5、 特許權(quán)使用費與勞務(wù)費設(shè)計費的區(qū)分共二百六十六頁 問題 我公司與香港公司簽訂設(shè)計合同，合同約定合同總價不包括國內(nèi)任何代扣代繳稅款，該稅款由我公司承擔(dān)；且合同中同時約定香港公司應(yīng)就我公司繳納的稅金(shu jn)總額向我公司開具設(shè)計費發(fā)票。 請問這樣約定存在稅務(wù)風(fēng)險嗎？像該種情況合同中如何約定最好呢？ 因設(shè)計版權(quán)歸我公司，應(yīng)該不涉及代扣所得稅，合同中也約定設(shè)計全部境外完成，這樣還要扣繳所得稅嗎？ 工程設(shè)計已經(jīng)營改增，換算成含稅價，附加怎么辦呢 ？共二百六十六頁含稅價款(jikun)=不含稅價款+增值稅+

14、附加 =不含稅價款+不含稅價款*6% +不含稅價款*6%*（7%+3%+2%）共二百六十六頁2、完全(wnqun)發(fā)生在境外的設(shè)計費屬于非法支出不允許申報扣除 6月29日30日上午總局梁偉處長 設(shè)計費，應(yīng)引起高度重視，特別是國外設(shè)計公司設(shè)計費，根據(jù)建設(shè)部要求，外國(wigu)設(shè)計公司應(yīng)在中國設(shè)立機構(gòu)，所以，不要拿外國(wigu)東西來報銷，一律不認(rèn)可。 共二百六十六頁境外設(shè)計(shj)必須選擇進行中外合作設(shè)計 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)關(guān)于外國企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程設(shè)計活動的管理暫行規(guī)定的通知 （建市200478號） 第四條:外國企業(yè)承擔(dān)中華人民共和國境內(nèi)建設(shè)工程設(shè)計，必須選擇至少(zhsh

15、o)一家持有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的建設(shè)工程設(shè)計資質(zhì)的中方設(shè)計企業(yè)進行中外合作設(shè)計，且在所選擇的中方設(shè)計企業(yè)資質(zhì)許可的范圍內(nèi)承接設(shè)計業(yè)務(wù)。 第五條:合作設(shè)計項目的工程設(shè)計合同，應(yīng)當(dāng)由合作設(shè)計的中方設(shè)計企業(yè)或者中外雙方設(shè)計企業(yè)共同與建設(shè)單位簽訂，合同應(yīng)明確各方的權(quán)利、義務(wù)。工程設(shè)計合同應(yīng)為中文文本。共二百六十六頁 境外設(shè)計要構(gòu)成(guchng)常設(shè)機構(gòu)才要交企業(yè)所得稅 由于建筑設(shè)計勞務(wù)不屬于特許權(quán)使用費，因此如果在境內(nèi)提供設(shè)計勞務(wù)的時間不足規(guī)定時間（常見標(biāo)準(zhǔn)是六個月或183天），不涉及預(yù)提所得稅和外國(wigu)企業(yè)所得稅。 但是，超過3萬美元必須到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)證明，否則不允許在企業(yè)所得稅和土

16、地增值稅前申報扣除共二百六十六頁 注意： 基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)配套費是政府向開發(fā)商收取的 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生(fshng)的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 虛列綠化費案例，證據(jù)要求：現(xiàn)場筆錄共二百六十六頁 基礎(chǔ)設(shè)施費的會計處理 一般應(yīng)直接(zhji)分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目，借記“開發(fā)成本A項目基礎(chǔ)設(shè)施費”科目，貸記“銀行存款”科目。共二百六十六頁 問：房地產(chǎn)企業(yè)園林綠化費用是否可以預(yù)提？ 國稅發(fā)200931號文件規(guī)定，

17、公共配套設(shè)施可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。請問房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的園林綠化費用，尚未取得全額(qun )發(fā)票，是否允許作為預(yù)提費用稅前扣除？ 解答：根據(jù)國稅發(fā)200931號文件規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。但是，31號文件第27條明確，園林綠化等環(huán)境工程費屬于開發(fā)產(chǎn)品計稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，而不屬于公共配套設(shè)施費。因此，園林綠化費用不允許預(yù)提稅前扣除。共二百六十六頁 4、建筑安裝工程費指開發(fā)項目(xingm)開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目(xingm)建筑工程費和開發(fā)項目(xingm)安裝工程費等。 土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主

18、體工程人工土石方機械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程共二百六十六頁思考：建筑安裝工程費重點(zhngdin)審核內(nèi)容？（1）甲供材的正確處理甲供材增值稅普通發(fā)票500，安裝費300建筑發(fā)票二張發(fā)票扣除如果(rgu)建筑發(fā)票開800，則重復(fù)扣除。共二百六十六頁（2）建筑成本(chngbn)偏高是否能核定的問題共二百六十六頁房地產(chǎn)企業(yè)不能事先(shxin)核定 征管法第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額： （一）依

19、照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的； （二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的； （五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的； （六）納稅人申報的計稅依據(jù)(yj)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 稅務(wù)機關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。 共二百六十六頁 陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知 陜地稅(d shu)發(fā)201296號 三、主管地稅機關(guān)要依據(jù)行

20、業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，加強房地產(chǎn)業(yè)計稅成本的審核。應(yīng)重點審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說明原因。同時，主管地稅機關(guān)要對房地產(chǎn)企業(yè)的大額成本費用發(fā)票進行專項核查，以房地產(chǎn)企業(yè)為中心，延伸到出具發(fā)票的企業(yè)，核實業(yè)務(wù)及發(fā)票的真實性。共二百六十六頁國家稅務(wù)總局企業(yè)(qy)所得稅預(yù)繳管理座談情況匯報 征管法第三十五條 云中飛點評: 青地稅(d shu)發(fā)201248號： 沒有核定 五、關(guān)于成本費用方面的問題 6、主管地稅機關(guān)要根據(jù)市局確定的建筑安裝工程成本參考表（詳見附件6），對照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)

21、產(chǎn)品實際建筑安裝成本，對于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機關(guān)要重點核實，加大管理力度。共二百六十六頁 云中飛點評:蘇地稅規(guī)（2012）1號：土地增值稅的風(fēng)聲越來越緊（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除 納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求(yoqi)或不實的，稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。共二百六十六頁假發(fā)票泛濫成災(zāi)(fn ln chng zi) 亟需重拳治理（3）稅務(wù)機關(guān)虛開普通發(fā)票的四大(s d)檢查方法共二百六十六頁 一、

22、建筑發(fā)票不正常1、是非正常戶開具的 (1)虛構(gòu)合同業(yè)務(wù)，稅務(wù)局代開發(fā)票，特別是非正常戶(2)取得以真實或者虛構(gòu)的建筑公司(n s)名義開具的假發(fā)票共二百六十六頁 2、異地開具的不正常發(fā)票。 新 第十四條營業(yè)稅納稅地點：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)(lo w)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（二）納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（三）納稅人銷售、出租不

23、動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。共二百六十六頁 3從關(guān)聯(lián)企業(yè)或非關(guān)聯(lián)（設(shè)計、建筑等子公司）取得陰陽票,即大頭小尾網(wǎng)絡(luò)發(fā)票 假發(fā)票泛濫成災(zāi)(fn ln chng zi) 亟需重拳治理 網(wǎng)絡(luò)發(fā)票的大頭小尾問題共二百六十六頁 二、用 “三價對比”方法(fngf) ，三價即：預(yù)算價、 結(jié)算價、計入成本價找出可疑發(fā)票 共二百六十六頁湖北：案例(n l)一預(yù)算(y sun)造價 360萬元決算價 380萬元結(jié)轉(zhuǎn)成本額 2000萬元（假）共二百六十六頁北京(bi jn)：案例二工程造價約定(yudng) 2.3億元 工程結(jié)算金額 1.3億元 開具發(fā)票總額 2.3億元（虛、退） 共二百六十六頁江

24、蘇：案例(n l)三 1號樓工程預(yù)算造價700萬元、決算造價1100萬元。 1號樓工程量沒有(mi yu)增加，如何發(fā)現(xiàn)？ 分部分項工程量清單 而是材料、人工費價格成倍增加。 鋼材發(fā)票反映每噸3400元 和預(yù)算相差不多， 決算書：每噸6800元共二百六十六頁 審計2號樓時發(fā)現(xiàn)，決算書的工程量與預(yù)算相比(xin b)增加較大。 分部分項工程量清單 要求企業(yè)提供現(xiàn)場簽證和工程變更批準(zhǔn)資料。共二百六十六頁三、調(diào)查資金流向,資金回流的檢查長時間沒有資金流的借：開發(fā)成本建筑(jinzh)安裝費 營業(yè)費用廣告費 貸：應(yīng)付帳款 其他應(yīng)付款共二百六十六頁京國稅稽罰告20082號 北京金來欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

25、一、違法事實 （一）虛列成本費用 1.2006年，你公司在“暫列成本費用”中列支已付中建三局、市政六建、建工設(shè)備安裝公司等7家公司的工程款共 72，051，374.91元。經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，你公司實際支付上述(shngsh)公司工程款共 26，024，071.30元，造成少計應(yīng)納稅所得額。共二百六十六頁真發(fā)票掩蓋假業(yè)務(wù) 虛列成本(chngbn)終受處罰 資金回流的路徑 路徑一:回流給房地產(chǎn)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人 路徑二:回流給房地產(chǎn)開發(fā)(kif)公司現(xiàn)金會計 路徑三： 建筑公司以借錢的名義把前回流給房地產(chǎn) 開發(fā)公司 路徑四：回流給中間人（自然人） 共二百六十六頁 復(fù)雜(fz)的資金回流檢查 江蘇多戶企業(yè)接受虛

26、開廢舊物資發(fā)票偷稅案 案件來源 2006年4月，國家稅務(wù)總局稽查局收到河南省國稅局稽查局反映無錫人陸某利用在河南注冊成立的“*縣S再生資源有限公司”和“盧氏H再生資源有限公司”，向江蘇*市多家企業(yè)大量虛開廢舊物資銷售統(tǒng)一發(fā)票的重大案情報告?？偩诸I(lǐng)導(dǎo)和總局稽查局領(lǐng)導(dǎo)做出重要批示，要求對江蘇*市涉案企業(yè)進行徹底檢查。 13戶涉案企業(yè)均為增值稅一般納稅人。其中12戶為內(nèi)資(ni z)企業(yè)，1戶為外資企業(yè)。這些企業(yè)主要生產(chǎn)用料為廢塑料、廢塑料瓶片。共二百六十六頁（二）具體操作方式1.江蘇貨款匯入陸某在河南的兩家公司。2.河南收款后扣除0.3%0.35%開票費用,以支付工資等形式將余款打到河南方面的22

27、個人的信用卡上。3.河南提現(xiàn)集中匯到中間人等5人在*市開設(shè)的農(nóng)行個人賬戶上，并將廢舊物資銷售發(fā)票郵寄給中間人。4.中間人通過提現(xiàn)或卡轉(zhuǎn)卡的方式將資金轉(zhuǎn)回到江蘇涉案(sh n)企業(yè)有關(guān)員工的個人賬戶上，并將發(fā)票交付給涉案(sh n)企業(yè)。5.江蘇企業(yè)有關(guān)員工再通過提現(xiàn)方式將資金交回給財務(wù)。 共二百六十六頁四、調(diào)查企業(yè)(qy)工程管理部門保管的工程的配套資料，總有痕跡1、建筑施工許可證（建筑工程施工許可管理辦法第二條 ）30,3002、企業(yè)工程管理部門保管的：例如華發(fā)工程管理申報表格（打開重點講） （1）投標(biāo)總報價表 （2）工程款支付審批表 （3）工程形象進度審核確認(rèn)表（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理公

28、司三方簽名確認(rèn)） （4）退還合同履約(lyu)保證金（函）審批表 （5）工程結(jié)算資料移交表 （6）分部分項工程量清單，種植的樹木逐項填列，名貴樹木搬家300萬3、資質(zhì)：爆破工程領(lǐng)用炸藥爆破要去派出所備案4、工程誰做的？工人是誰？5、其他費用：用了多少水電費等共二百六十六頁蕭山區(qū)國稅局嚴(yán)格管理發(fā)票(fpio)代開行為 云中飛表揚： 蕭山區(qū)國稅局嚴(yán)格管理發(fā)票代開行為 汪聰 孫航波2013年7月10中國稅務(wù)報浙江省杭州市蕭山區(qū)國稅局最近采取措施，加強技術(shù)咨詢費發(fā)票代開管理(gunl)。蕭山區(qū)國稅局加強宣傳輔導(dǎo)，對于長期代開大額發(fā)票的個人，及時督促辦理稅務(wù)登記，以防漏征漏管。 規(guī)范發(fā)票代開流程，仔細(xì)審

29、核技術(shù)咨詢業(yè)務(wù)協(xié)議合同的服務(wù)期限、服務(wù)方式、報酬計量、支付方式等內(nèi)容，進一步印證業(yè)務(wù)的真實性。 對代開金額巨大、存在疑點的技術(shù)咨詢業(yè)務(wù)，對受票方在本地的開展實地核查，受票方在外地的開展發(fā)函協(xié)查，確認(rèn)應(yīng)稅勞務(wù)的真實性，防范企業(yè)虛列成本。共二百六十六頁 5、企業(yè)(qy)所得稅可按合同總金額的10來預(yù)提 第三十二條除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分(chngfn)的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10 據(jù)總局撰寫31號文件的領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，此條款實際是解決質(zhì)量保證金問題的，質(zhì)保金一般比例為5%

30、， 按照建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行 辦法規(guī)定，全部或 部分由政府投資的工程項目，發(fā)包方可以預(yù)留5%的質(zhì)量保證金，用于缺陷責(zé)任期內(nèi)的維修責(zé)任，其他工程參照適用該標(biāo)準(zhǔn)。 共二百六十六頁A房地產(chǎn)開發(fā)(kif)企業(yè)有一筆1億元的建造施工合同因故只取得了部分發(fā)票，在結(jié)算完工計稅成本時應(yīng)如何處理？ 假設(shè)上例中A企業(yè)只取得了9000萬元發(fā)票，則年度結(jié)轉(zhuǎn)完工成本時應(yīng)預(yù)提1000萬元建筑安裝成本。預(yù)提成本部分的會計處理為:借:開發(fā)成本建筑安裝成本1000萬元 貸:應(yīng)付賬款預(yù)提成本 1000萬元 共二百六十六頁 問題(wnt): 上例中,總合同金額10000萬元，已經(jīng)取得發(fā)票9500萬，如果按總合同金額預(yù)提10%

31、，預(yù)提了1000萬，則稅前扣除為950萬+100萬=10500萬，大于總合同金額10000萬元。可以嗎？共二百六十六頁 大連市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2010年度企業(yè)所得稅匯算清繳若干規(guī)定的通知（大地稅函201110號）規(guī)定， “預(yù)提金額應(yīng)當(dāng)以企業(yè)全部出包合同金額作為計算基數(shù)，但已取得(qd)發(fā)票的金額與預(yù)提金額之和不得超過合同總金額”，要求已取得發(fā)票的金額與預(yù)提金額之和不得超過合同總金額。共二百六十六頁6、匯算清繳結(jié)束后取得發(fā)票(fpio)如何處理 后補發(fā)票應(yīng)在該項目發(fā)生年度作納稅調(diào)整 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號）第六條規(guī)定，企業(yè)當(dāng)年度實際發(fā)生的相

32、關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應(yīng)補充(bchng)提供該成本、費用的有效憑證 共二百六十六頁 國稅發(fā)200931號文件第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算(ji sun)計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工計稅成本不足部分如果能夠在匯算清繳時提供發(fā)票，則可以稅前扣除，否則不得扣除。 共二百六十六頁 （國家稅務(wù)總局公告2012年第15號）第六條規(guī)定，根據(jù)稅收征管法的有關(guān)規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實際發(fā)生的

33、、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)作出專項申報及說明后，準(zhǔn)予追補至該項目發(fā)生年度計算(j sun)扣除，但追補確認(rèn)期限不得超過5年。共二百六十六頁 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在匯算清繳結(jié)束后取得發(fā)票，仍可以扣除，但根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，不得改變稅費扣除的所屬年度，應(yīng)追補至該項目發(fā)生年度計算扣除。但是，在匯算清繳時對完工計稅成本進行(jnxng)了預(yù)提，則需先沖減預(yù)提部分。 共二百六十六頁 假設(shè)A企業(yè)2012年度取得了8100萬元發(fā)票，則年度結(jié)轉(zhuǎn)完工(wn n)成本時應(yīng)預(yù)提建筑安裝成本1000010%=1000（萬元），匯算清繳時可按9100萬元結(jié)算完工計稅成本。 如果在匯算

34、清繳結(jié)束后又取得發(fā)票1100萬元，則應(yīng)先沖減預(yù)提1000萬元。發(fā)票與預(yù)提的差額100萬元則應(yīng)追補至該項目發(fā)生年度計算扣除，即仍要在2012年度進行納稅扣除。 共二百六十六頁 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知 （青地稅函201344號） 四、關(guān)于普通住宅和非普通住宅扣除項目金額的計算分?jǐn)偡椒?根據(jù)(gnj)規(guī)定，開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算普通住宅和非普通住宅的增值額以及土地增值稅稅額。 對于未分別核算的，其扣除項目金額應(yīng)按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例確定。共二百六十六頁 5、公共配套設(shè)施費： 指開

35、發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償(wchng)贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 可否銷售原則。共二百六十六頁 計入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同的核算方法。 （1）若公共設(shè)施是與商品房開發(fā)同步開發(fā)的，其開發(fā)費用直接計入商品房開發(fā)成本； 分不清受益對象或應(yīng)由兩個以上開發(fā)項目共同負(fù)擔(dān)的，可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項目的預(yù)算成本比例分配(fnpi)，其中應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶。 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)共二百六十六

36、頁預(yù)提費用，年末(nin m)可以有余額。 （2）若公共設(shè)施后于商品房開發(fā)，且在合同注明是不可撤消的。企業(yè)可以預(yù)提土地開發(fā)項目(xingm)應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施費，A借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸： 預(yù)提費用B實際發(fā)生公共配套設(shè)施費時，借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 貸：庫存材料、銀行存款等，C配套設(shè)施竣工分配實際設(shè)施費時，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預(yù)提費用“。借：預(yù)提費用（注意：現(xiàn)在是應(yīng)付賬款等） 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 共二百六十六頁范圍：開發(fā)區(qū)內(nèi)建造(jinzo)的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等 1. 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主；2.無償贈與地方政府(zhngf)、公用事業(yè)單位視為公共配

37、套設(shè)施 可以計入開發(fā)成本稅前扣除1.屬于營利性；2.產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有；3.未明確產(chǎn)權(quán)歸屬4.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位 應(yīng)單獨核算成本自用:按建造固定資產(chǎn)處理非自用:一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 配套設(shè)施的定語分析：第17條共二百六十六頁九、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等配套設(shè)施稅收處理是否(sh fu)正確建造方式用途稅收處理視同銷售獨自建造出售 建造開發(fā)產(chǎn)品 正常銷售出租建造固定資產(chǎn) 否贈于國家建造公共配套設(shè)施 否合作建造有償移交經(jīng)濟補償沖成本實質(zhì)作為特殊銷售共二百六十六頁開發(fā)區(qū)內(nèi)建造(jinzo)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 1、應(yīng)單獨核算成本2、企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(bmn)、

38、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 郵電通訊、學(xué)校和醫(yī)療設(shè)施的稅務(wù)處理 第18條共二百六十六頁在小區(qū)內(nèi)(q ni)建造的公共設(shè)施、會所等配套設(shè)施，納入房屋銷售的成本，減少稅負(fù),是不可以的。企業(yè)所得稅配套設(shè)施的權(quán)屬是稅務(wù)檢查的重點配套設(shè)施分為三類(sn li)： 1、公共配套（過渡性成本對象） 2、單獨的成本對象。 屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明 確產(chǎn)權(quán)歸屬的 如產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會所，要單獨核算成本 公司在“開發(fā)產(chǎn)品”科目列有“會所”明細(xì)。 案例1：華X國際，2000萬 納稅調(diào)整， 案

39、例2：房地產(chǎn)公司“會所”的開發(fā)成本不得稅前扣除 3、固定資產(chǎn)（其實也是單獨核算成本）共二百六十六頁廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于(guny)印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知 穗地稅函2012198號 九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共配套設(shè)施費計算扣除的問題 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費不予扣除。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費并取得相應(yīng)的財政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費計算扣除。 （三）對于(duy)按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理： 1.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，

40、由清算小組合議確定后，其成本、費用可以扣除； 2.未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不得扣除相應(yīng)的成本、費用。共二百六十六頁青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)(ynf)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知 （青地稅函201344號） 三、關(guān)于公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主(yzh)所有的理解 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第四條第（三）項第1條規(guī)定，公共配套設(shè)施“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除”，其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)： 一是法律法規(guī)明確規(guī)定屬于全體業(yè)主共有； 二是

41、經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有； 三是商品房銷售合同、財產(chǎn)處分合同等契約中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主或者依規(guī)定成立的業(yè)主自治組織，由業(yè)主共同支配上述公共配套設(shè)施的各項權(quán)益和負(fù)擔(dān)相應(yīng)成本。共二百六十六頁 地下(dxi)人防建設(shè)的停車場為公共配套 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。 注意：由于對地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場所，其成本很難估計，所以即使(jsh)沒有銷售，也不再保留成本。33條對此問題做了簡化處理，即：地下基礎(chǔ)設(shè)施無論是否對外銷售、無論是否已經(jīng)對外銷售，均作為公共配套設(shè)

42、施一次性進入開發(fā)成本。等到停車場所以后出租或者出售的時候，一次性作為收入處理，但是，不能再次結(jié)轉(zhuǎn)成本，即無成本同其配比。共二百六十六頁國家稅務(wù)總局答疑國稅發(fā)200931號文第三十三條如何理解？【發(fā)布日期】： 2010年12月24日問題內(nèi)容： 國稅發(fā)200931號文第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本(chngbn)對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。請問對此理解是否如下：1、規(guī)劃為可售車位的，單獨核算其成本，如果車位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開發(fā)間接費了？對于土地成本如何分?jǐn)偅堪窜囄唤ㄖ娣e和其

43、他開發(fā)產(chǎn)品平均分?jǐn)倖幔?、如果是利用人防設(shè)施建造車位對外銷售的，其成本是否按公共配套成本分?jǐn)偟狡渌墒坶_發(fā)產(chǎn)品，其取得銷售收入需要參與土地增值稅清算嗎？ 共二百六十六頁您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下(rxi)： 1、計算企業(yè)所得稅時，可售車位的開發(fā)成本應(yīng)與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣餐杀?，分?jǐn)偡椒ǎ梢园凑眨▏惏l(fā)200931號）第二十九條、三十條的規(guī)定進行分?jǐn)偂＠玫叵禄A(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理，其成本費用由可售面積承擔(dān)。2、計算土地增值稅時，利用人防設(shè)施建造的車位對外銷售，根據(jù)（國稅發(fā)2006187號）第四條第（三）項第

44、三點規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費用可以扣除。 上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。歡迎您再次提問。 國家稅務(wù)總局2010/12/24 共二百六十六頁土增稅配套應(yīng)把握(bw)的四個原則 6月29日30日上午總局梁偉處長9、配套應(yīng)把握的四個原則國稅發(fā)2006187一是產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有的，不做收入(shur)、成本可扣；二是產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主，屬于政府等部門，不做收入、成本可扣；三是產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，做收入、成本可扣；四是開發(fā)商、業(yè)主、政府等都無產(chǎn)權(quán)，但開發(fā)商有經(jīng)營權(quán)，收入不做，成本不扣。地下人防車庫、幼兒園共二百六十六頁地下車庫選擇當(dāng)?shù)?

45、dngd)的政策講共二百六十六頁各地對地下車位雜物間稅務(wù)(shuw)處理文件各地稅務(wù)局的做法是1、要么同時不做收入(shur)成本，不繳納土增稅，2、要么同時做收入和成本，繳納土地增值稅， 3、出租：交房產(chǎn)稅，不交土增稅共二百六十六頁青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知（青地稅函201344號） 二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫等配套設(shè)施取得的收入 根據(jù)(gnj)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（財法19956號）第四條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同，將房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱“開發(fā)項目”）中的車位、車庫等配套設(shè)施銷售給業(yè)主取得的收入，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求其

46、當(dāng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計算土地增值稅。 開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫、儲藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進行分割后，對應(yīng)計入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計算土地增值稅。 可售建筑面積，是指開發(fā)企業(yè)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記可供銷售的商品房的建筑面積。共二百六十六頁廣東(gung dng)的口徑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售屬于地下人防設(shè)施的車位給業(yè)主，銷售的是30年使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)歸本公司所有。請問我公司銷售地下車位使用權(quán)取得的收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？是否按銷售不動產(chǎn)5%的稅率繳納這部分收入的營業(yè)稅

47、？答：根據(jù)（國稅發(fā)2006187號）第三條第二項的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算(qn sun)時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用?！惫境鲎獾叵萝囄皇褂脵?quán)，取得的收入不繳納土地增值稅，其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?、開發(fā)成本及費用也不能作為扣除項目。按照營業(yè)稅暫行條例及其有關(guān)規(guī)定，該公司銷售地下車位使用權(quán)取得的收入應(yīng)按服務(wù)業(yè)5%的稅率繳納營業(yè)稅。來源:廣東省地方稅務(wù)局納服處 發(fā)布時間： 2011-08-03共二百六十六頁 “紅線”外公共設(shè)施配套扣除問題 通過“以地補路”等政府工程取得的土地，土地成本如何扣除？

48、某房產(chǎn)商按政府要求，建設(shè)(jinsh)一水庫并予以綠化和景點建設(shè)(jinsh)，發(fā)生的費用房產(chǎn)商和政府都進行了負(fù)擔(dān)，湖區(qū)建設(shè)立項為水利項目。景點公眾可以免費游玩，相關(guān)管理權(quán)屬為房產(chǎn)商，房產(chǎn)商在湖區(qū)分期建設(shè)房產(chǎn)項目，請問，在企業(yè)所得稅、土地增值稅清算中，湖區(qū)建設(shè)費用可以攤?cè)敕慨a(chǎn)中嗎 ? 關(guān)鍵點：協(xié)議還是紅線？共二百六十六頁蘇地稅規(guī)（2012）1號江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于(guny)土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告的解讀 （二）公共配套設(shè)施成本費用的扣除 對項目規(guī)劃(guhu)范圍之外的開發(fā)成本（例如對小區(qū)周邊綠化、道路進行整治發(fā)生的成本費用），在計算土地增值稅時一律不予扣除。 紅線外共二百六十六頁 湖北

49、省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見 鄂地稅發(fā)（2013）44號 七、關(guān)于審批項目規(guī)劃外所建設(shè)(jinsh)施發(fā)生支出的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設(shè)項目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián)，僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出），不得計入本項目扣除金額。共二百六十六頁浙江省國家稅務(wù)局2013年企業(yè)(qy)所得稅政策問題解答之一 9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當(dāng)

50、地政府要求，為緊鄰其開發(fā)區(qū)域的市民(shmn)廣場進行了廣場道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費用是否可按市政配套費計入開發(fā)產(chǎn)品成本？答：如政府土地出讓招標(biāo)文件中明確規(guī)定該市民廣場由房地產(chǎn)企業(yè)代建，并作為土地拍賣的條件之一的，廣場道路的改造、綠化等可依據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)200931號文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設(shè)施處理。共二百六十六頁 6、開發(fā)間接費。 國稅發(fā)200931號：開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理(gunl)開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷

51、設(shè)施建造費等。 土地增值稅：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 共二百六十六頁 關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知財會201317號第二十六條開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核(shnh)費、結(jié)算審核(shnh)費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。共二百六十六頁廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干(rugn)問題處理指引(2012年修訂版)的通知 穗地稅函2012198號 十、關(guān)

52、于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用計算扣除的問題 （一）開發(fā)間接費用應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用不得列入。 （二）開發(fā)間接費用與開發(fā)費用中的管理費用應(yīng)按照有關(guān)(yugun)企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定的比例計算扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)不同房地產(chǎn)項目時，根據(jù)受益的項目扣除的開發(fā)間接費用應(yīng)是各房地產(chǎn)項目直接發(fā)生的實際支出并取得合法有效憑證的費用。共二百六十六頁 直接組織管理：單項目公司呢？什么叫“直接”？ 均與現(xiàn)場有關(guān)：除周轉(zhuǎn)房攤銷

53、外。比較流行的觀點是： 除黨群、財務(wù)、內(nèi)審、辦公室等外，成本合約部、工程(gngchng)管理部、設(shè)計部等均計入開發(fā)間接費用，包括分管副總。這種觀點對嗎？ 思考： 集團公司工程管理部發(fā)生的工程管理費能否按占地面積、建筑面積法計入開發(fā)間接費用在各項目進行分?jǐn)?？共二百六十六頁重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地(td)增值稅清算有關(guān)問題的通知的通知 渝地稅發(fā)2010167號 三、關(guān)于開發(fā)間接費用與其他房地產(chǎn)開發(fā)費用問題納稅人必須嚴(yán)格按照企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)會計制度規(guī)定的要求分別核算開發(fā)間接費用與其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，不得相互混淆和重復(fù)計算。主管稅務(wù)機關(guān)在項目清算時，必須從嚴(yán)管理(gunl)開發(fā)間接

54、費用，按照直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用進行控制。凡納稅人對開發(fā)間接費用與其他房地產(chǎn)開發(fā)費用劃分不清的，應(yīng)全部作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按稅法規(guī)定的比例計算扣除。共二百六十六頁河北將工程監(jiān)理(jin l)納入營改增 關(guān)于(guny)營業(yè)稅改征增值稅若干應(yīng)稅服務(wù)范圍的注釋 2013-07-10河北省國家稅務(wù)局網(wǎng)站一、廣告服務(wù)廣告服務(wù)，是指利用各種媒介進行各種形式的廣告發(fā)布業(yè)務(wù)以及廣告代理業(yè)務(wù)，不包括廣告設(shè)計、廣告制作。二、工程監(jiān)理工程監(jiān)理，屬于營業(yè)稅改征增值稅“鑒證咨詢服務(wù)”范圍。三、轉(zhuǎn)讓廣播影視（節(jié)目）作品著作權(quán)轉(zhuǎn)讓廣播影視（節(jié)目）作品著作權(quán)的行為，按照“文化創(chuàng)意服務(wù)商標(biāo)和著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)”征收

55、增值稅。四、有線電視收視費有線電視網(wǎng)絡(luò)公司向用戶收取的有線電視收視費或有限數(shù)字電視收視維護費，應(yīng)按照“廣播影視服務(wù)廣播影視節(jié)目（作品）播映服務(wù)”納入營業(yè)稅改征增值稅范圍，向電視臺收取的落地費，暫不納入營業(yè)稅改征增值稅范圍。共二百六十六頁待售樣板房的裝修費能進開發(fā)成本嗎？ C、項目營銷設(shè)施建造費（售樓部）規(guī)定了營銷營銷設(shè)施的建造費要計入開發(fā)間接費用。單獨設(shè)立的售樓部，通常會計上會這樣處理。借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 計提折舊的時候，借：營業(yè)費用 貸：累計折舊 拆除的時候，借：營業(yè)外支出 貸：固定資產(chǎn)清理如果將營銷設(shè)施建造費計入開發(fā)間接費用的話。就會形成(xngchng)，借：開發(fā)成本開發(fā)間接費用

56、營銷設(shè)施建造費 貸：銀行存款，既然沒有計入固定資產(chǎn)，也就不需要計提折舊了，當(dāng)拆除營銷設(shè)施的時候，如果有拆除的收入，借：材料 貸：營業(yè)外收入。也就是說所得稅不允許將營銷設(shè)施的建造費通過計提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，而是要計入開發(fā)成本。如果土地增值稅也允許這樣做的話，實際上是對企業(yè)有利的。共二百六十六頁廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于(guny)印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知 穗地稅函2012198號 十二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用和銷售費用計算扣除問題 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用；對在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作

57、為(zuwi)開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費用作為(zuwi)房地產(chǎn)開發(fā)成本的建筑安裝工程費計算扣除。共二百六十六頁遼寧案例(n l)計稅成本的核算(h sun)過程共二百六十六頁92實際(shj)支出待攤費用預(yù)提費用(fi yong)開發(fā)成本土地征用費前期工程費建筑安裝費基礎(chǔ)設(shè)施費配套設(shè)施費開發(fā)間接費成本核算程序期間費用共二百六十六頁93六項費用直接共同間接在建完工未建產(chǎn)品資產(chǎn)未銷已銷銷售(xioshu)成本共二百六十六頁 一、計稅成本的概念（一）計稅成本的概念 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照(nzho)稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)

58、歸入某項成本對象的各項費用。 即：對象化的成本。共二百六十六頁理解地產(chǎn)企業(yè)計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費用問題） 企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。 企業(yè)愿意做期間費用呢，還是開發(fā)間接費用？2、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本。是否可以 預(yù)提配套設(shè)施費用呢？（32條）3、完工(wn n)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（1）達到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻按照預(yù)售樓盤申報；（2）混淆成本對象。（混淆完工開發(fā)產(chǎn)品與完工開發(fā)產(chǎn)品的界限）4、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（3）

59、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）共二百六十六頁（二）計稅成本的扣除原則1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（條例第九條） 允許預(yù)提配套設(shè)施成本，是權(quán)責(zé)發(fā)生制最好的體現(xiàn)。2、合理性原則 分配(fnpi)共同成本的方法，體現(xiàn)了合理性的原則。期間費用的扣除比例，也體現(xiàn)了合理性原則。3、配比原則（不允許混淆成本對象和不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）4、真實性原則（指能提供合法的扣稅憑證）5、合法性原則（指開支內(nèi)容要合法）6、及時性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本）共二百六十六頁 注意：對于銀行辦理按揭轉(zhuǎn)賬的期限 沒有明確的規(guī)定,配比(pi b)原則 云中飛老師，請教你幾個問題？我是河南國稅的。問你幾個問題：（一）房地產(chǎn)工程一期項目已完工，目前尚

60、有一千多萬的住房按揭貸款未到賬，請問，如果銀行遲遲不將按揭款項轉(zhuǎn)入企業(yè)，那么企業(yè)就可以遲遲不做收入處理嗎？對于銀行辦理按揭轉(zhuǎn)賬(zhun zhn)的期限，有沒有明確的規(guī)定？ 例如，一套90平方米的房子合同價90萬，但只收到30萬的首期，完工結(jié)轉(zhuǎn)成本只能按收入的比例30/90*90*每平方米計稅成本。共二百六十六頁計稅成本核算的7步個步驟(bzhu)共二百六十六頁可否銷售(xioshu)原則分類(fn li)歸集原則功能區(qū)分原則定價差異原則成本差異原則權(quán)益區(qū)分原則開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，作為獨立的計稅成本對象；否則，先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本對象