房地產(chǎn)稅務(wù)檢查(下)詳解

1、2014房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳與稅務(wù)稽查(jch)技巧(下）鐘必(云中(yn zhn)飛） 2014年3月共二百六十六頁(yè)第二(d r)部分成本稅收政策解讀與稅務(wù)稽查技巧共二百六十六頁(yè)計(jì)稅成本(chngbn)支出的6大內(nèi)容 關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知財(cái)會(huì)201317號(hào) 第二十六條 房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套(pi to)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等成本項(xiàng)目。共二百六十六頁(yè)關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行）的通知財(cái)會(huì)201317號(hào) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)

2、費(fèi)用，包括(boku)土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。 31號(hào)文第27條 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等 。共二百六十六頁(yè)關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行）的通知財(cái)會(huì)201317號(hào) 前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)

3、費(fèi)(u fi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢(xún)論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 31號(hào)文第27條 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。共二百六十六頁(yè)關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行）的通知財(cái)會(huì)201317號(hào) 建筑安裝工程費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。 31號(hào)文第27條 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。共二百六十六頁(yè)關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行

4、）的通知財(cái)會(huì)201317號(hào) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防(xiofng)、通訊、照明、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀(guān)環(huán)境工程費(fèi)用等。 31號(hào)文第27條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。共二百六十六頁(yè)關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知(tngzh)財(cái)會(huì)201317號(hào) 公共配套設(shè)施(shsh)費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

5、的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施(shsh)費(fèi)用等。 31號(hào)文第27條 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。共二百六十六頁(yè)關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(zhd)（試行）的通知財(cái)會(huì)201317號(hào) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 為業(yè)主(yzh)代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。 31號(hào)文第27條 為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包

6、括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等 。共二百六十六頁(yè)關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知(tngzh)財(cái)會(huì)201317號(hào)借款費(fèi)用，是指符合資本化條件(tiojin)的借款費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程建設(shè)的，可以比照建筑企業(yè)設(shè)置有關(guān)成本項(xiàng)目。共二百六十六頁(yè)土地成本虛增檢查重點(diǎn)關(guān)注：股權(quán)溢價(jià)進(jìn)入土地成本股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)：稅負(fù)轉(zhuǎn)移(zhuny)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(zhuny)共二百六十六頁(yè)企業(yè)股權(quán)溢價(jià)進(jìn)土地成本(chngbn)的手法虛開(kāi)建筑、設(shè)計(jì)、咨詢(xún)發(fā)票北京地稅第二稽查局案例共二百六十六頁(yè)13無(wú)效的

7、稅收籌劃之企業(yè)(qy)所得稅與土地增值稅“低納高抵”方法探討 云中飛轉(zhuǎn)載此文并不代表認(rèn)同本文觀(guān)點(diǎn)。 “低納高抵”現(xiàn)行稅收政策分析與應(yīng)用（某教授） 稅收征納雙方的“博弈”是客觀(guān)存在的。一些精心研究現(xiàn)行稅法的企業(yè)(qy)，在探尋到“低納高抵”的政策空間后，會(huì)加以利用，來(lái)合法減輕自身稅負(fù)。我們用兩個(gè)案例探討如下： 案例5：企業(yè)所得稅與土地增值稅“低納高抵”方法探討 我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)所得稅稅率最高為25%，而土地增值稅的稅率最高為60%。這其中就存在用25%的企業(yè)所得稅去抵減60%土地增值稅的“低納高抵”的政策空間。 例如某一企業(yè)，三年前用1億元拿到一塊地皮，但現(xiàn)在地價(jià)大漲，再投入1億元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目收

8、入可達(dá)8億元。土地增值率達(dá)300%，要按最高稅率60%交納土地增值稅。這可不是個(gè)小數(shù)。共二百六十六頁(yè)14兩個(gè)錯(cuò)誤：1、土地(td)所有權(quán)未轉(zhuǎn)移不要交企業(yè)所得稅， 2、土地增值稅的土地不能用評(píng)估價(jià)。 針對(duì)這種情況，可“通過(guò)評(píng)估增值交納企業(yè)所得稅”的方式，來(lái)減輕高額土地增值稅。比如將1億元地皮評(píng)估到3億元，再投入一個(gè)億開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售仍為8億元，其增值率為100%，執(zhí)行40%的土地增值稅稅率，土地增值稅稅負(fù)就會(huì)大幅度降低，但同時(shí)企業(yè)要付出增值部分25%的企業(yè)所得稅。因企業(yè)所得稅和土地增值稅都屬于地方稅種，各地執(zhí)行不一，但其中肯定存在“低納高抵”空間。所以(suy)要仔細(xì)計(jì)算，多做幾個(gè)比較稅負(fù)大小的方案，

9、選優(yōu)執(zhí)行。共二百六十六頁(yè)關(guān)于印發(fā)(ynf)廣州市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票管理辦法的通知穗地稅發(fā)200772號(hào) 第十二條經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，經(jīng)法院判決取得的執(zhí)行款（不包括退回的訴訟費(fèi)），由法院代為負(fù)責(zé)執(zhí)行的：（一）納稅人已領(lǐng)購(gòu)與其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍相應(yīng)的發(fā)票，應(yīng)自行開(kāi)具發(fā)票給法院；納稅人沒(méi)有領(lǐng)購(gòu)與其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍相應(yīng)的發(fā)票，則憑取得有關(guān)法定的執(zhí)行依據(jù)（包括判決書(shū)、裁定書(shū)、法院調(diào)解書(shū)、仲裁(zhngci)決定、強(qiáng)制執(zhí)行公證書(shū)等法律文書(shū)）到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開(kāi)具發(fā)票。（二）對(duì)法院判決的執(zhí)行款應(yīng)區(qū)分國(guó)稅、地稅的征管范圍，屬于我局征管范圍，按有關(guān)規(guī)定辦理開(kāi)具發(fā)票。共二百六十六頁(yè)土地(td)置換問(wèn)題 A公司幾年前以1億元

10、買(mǎi)來(lái)的一塊土地，現(xiàn)評(píng)估價(jià)為5億，政府因規(guī)劃的需要收回，置換另外一塊價(jià)值評(píng)估價(jià)5億土地給A公司，合同是置換土地合同。實(shí)際操作是：政府撥5億元給A公司，然后A公司以招、拍、掛的形式買(mǎi)回來(lái)。為了保證A公司能絕對(duì)買(mǎi)回，招、拍、掛為A公司度身定做，規(guī)定招、拍、掛的錢(qián)必須是政府撥款， A公司成為唯一買(mǎi)家。 問(wèn)：土地C成本當(dāng)?shù)厥?億還是5億？ 關(guān)鍵點(diǎn)：原價(jià)1億的土地，現(xiàn)在政府撥5億元給A公司， A公司有4億的差價(jià)。這4億元是否要交企業(yè)所得稅？2013年第11號(hào)公告：企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)(zchn)，采取資產(chǎn)(zchn)置換的，其換入資產(chǎn)(zchn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)(zchn)的凈值，加上換入資產(chǎn)

11、(zchn)所支付的稅費(fèi)（涉及補(bǔ)價(jià)，還應(yīng)加上補(bǔ)價(jià)款）計(jì)算確定。共二百六十六頁(yè)廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引(2012年修訂版)的通知(tngzh) 穗地稅函2012198號(hào) 十二、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)算扣除問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造的，其裝修(zhungxi)費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 對(duì)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算扣除。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)作為管理費(fèi)用計(jì)算扣除： 1委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目

12、管理費(fèi)用（工程監(jiān)理費(fèi)除外）； 2向上級(jí)公司繳納的管理費(fèi)； 3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中繳納的訴訟費(fèi)； 4為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)保險(xiǎn)。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門(mén)繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)作為銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)算扣除。 共二百六十六頁(yè)房地產(chǎn)企業(yè)(qy)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程2022/7/2718公司(n s)注冊(cè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)共二百六十六頁(yè) 2前期工程費(fèi)。 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。共二百六十六頁(yè)境外的設(shè)計(jì)費(fèi),一般(ybn)不打開(kāi) 思考：完全發(fā)生在境外的設(shè)計(jì)費(fèi) 1、要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅嗎？ 2、可以稅

13、前扣除嗎？ 3、要代扣代繳預(yù)提所得稅嗎？ 4、境外設(shè)計(jì)費(fèi)有個(gè)人所得稅納稅義務(wù)(yw)嗎？ 5、 特許權(quán)使用費(fèi)與勞務(wù)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)的區(qū)分共二百六十六頁(yè) 問(wèn)題 我公司與香港公司簽訂設(shè)計(jì)合同，合同約定合同總價(jià)不包括國(guó)內(nèi)任何代扣代繳稅款，該稅款由我公司承擔(dān)；且合同中同時(shí)約定香港公司應(yīng)就我公司繳納的稅金(shu jn)總額向我公司開(kāi)具設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票。 請(qǐng)問(wèn)這樣約定存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嗎？像該種情況合同中如何約定最好呢？ 因設(shè)計(jì)版權(quán)歸我公司，應(yīng)該不涉及代扣所得稅，合同中也約定設(shè)計(jì)全部境外完成，這樣還要扣繳所得稅嗎？ 工程設(shè)計(jì)已經(jīng)營(yíng)改增，換算成含稅價(jià)，附加怎么辦呢 ？共二百六十六頁(yè)含稅價(jià)款(jikun)=不含稅價(jià)款+增值稅+

14、附加 =不含稅價(jià)款+不含稅價(jià)款*6% +不含稅價(jià)款*6%*（7%+3%+2%）共二百六十六頁(yè)2、完全(wnqun)發(fā)生在境外的設(shè)計(jì)費(fèi)屬于非法支出不允許申報(bào)扣除 6月29日30日上午總局梁偉處長(zhǎng) 設(shè)計(jì)費(fèi)，應(yīng)引起高度重視，特別是國(guó)外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)建設(shè)部要求，外國(guó)(wigu)設(shè)計(jì)公司應(yīng)在中國(guó)設(shè)立機(jī)構(gòu)，所以，不要拿外國(guó)(wigu)東西來(lái)報(bào)銷(xiāo)，一律不認(rèn)可。 共二百六十六頁(yè)境外設(shè)計(jì)(shj)必須選擇進(jìn)行中外合作設(shè)計(jì) 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)關(guān)于外國(guó)企業(yè)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事建設(shè)工程設(shè)計(jì)活動(dòng)的管理暫行規(guī)定的通知 （建市200478號(hào)） 第四條:外國(guó)企業(yè)承擔(dān)中華人民共和國(guó)境內(nèi)建設(shè)工程設(shè)計(jì)，必須選擇至少(zhsh

15、o)一家持有建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)資質(zhì)的中方設(shè)計(jì)企業(yè)進(jìn)行中外合作設(shè)計(jì)，且在所選擇的中方設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)許可的范圍內(nèi)承接設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。 第五條:合作設(shè)計(jì)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)合同，應(yīng)當(dāng)由合作設(shè)計(jì)的中方設(shè)計(jì)企業(yè)或者中外雙方設(shè)計(jì)企業(yè)共同與建設(shè)單位簽訂，合同應(yīng)明確各方的權(quán)利、義務(wù)。工程設(shè)計(jì)合同應(yīng)為中文文本。共二百六十六頁(yè) 境外設(shè)計(jì)要構(gòu)成(guchng)常設(shè)機(jī)構(gòu)才要交企業(yè)所得稅 由于建筑設(shè)計(jì)勞務(wù)不屬于特許權(quán)使用費(fèi)，因此如果在境內(nèi)提供設(shè)計(jì)勞務(wù)的時(shí)間不足規(guī)定時(shí)間（常見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)是六個(gè)月或183天），不涉及預(yù)提所得稅和外國(guó)(wigu)企業(yè)所得稅。 但是，超過(guò)3萬(wàn)美元必須到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)證明，否則不允許在企業(yè)所得稅和土

16、地增值稅前申報(bào)扣除共二百六十六頁(yè) 注意： 基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)配套費(fèi)是政府向開(kāi)發(fā)商收取的 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生(fshng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 虛列綠化費(fèi)案例，證據(jù)要求：現(xiàn)場(chǎng)筆錄共二百六十六頁(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)處理 一般應(yīng)直接(zhji)分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借記“開(kāi)發(fā)成本A項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”科目。共二百六十六頁(yè) 問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)園林綠化費(fèi)用是否可以預(yù)提？ 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件規(guī)定，

17、公共配套設(shè)施可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的園林綠化費(fèi)用，尚未取得全額(qun )發(fā)票，是否允許作為預(yù)提費(fèi)用稅前扣除？ 解答：根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。但是，31號(hào)文件第27條明確，園林綠化等環(huán)境工程費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，而不屬于公共配套設(shè)施費(fèi)。因此，園林綠化費(fèi)用不允許預(yù)提稅前扣除。共二百六十六頁(yè) 4、建筑安裝工程費(fèi)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(xingm)建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(xingm)安裝工程費(fèi)等。 土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主

18、體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿(mǎn)堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強(qiáng)電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門(mén)窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程共二百六十六頁(yè)思考：建筑安裝工程費(fèi)重點(diǎn)(zhngdin)審核內(nèi)容？（1）甲供材的正確處理甲供材增值稅普通發(fā)票500，安裝費(fèi)300建筑發(fā)票二張發(fā)票扣除如果(rgu)建筑發(fā)票開(kāi)800，則重復(fù)扣除。共二百六十六頁(yè)（2）建筑成本(chngbn)偏高是否能核定的問(wèn)題共二百六十六頁(yè)房地產(chǎn)企業(yè)不能事先(shxin)核定 征管法第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額： （一）依

19、照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的； （二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （三）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的； （五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的； （六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)(yj)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定。 共二百六十六頁(yè) 陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問(wèn)題的通知 陜地稅(d shu)發(fā)201296號(hào) 三、主管地稅機(jī)關(guān)要依據(jù)行

20、業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)計(jì)稅成本的審核。應(yīng)重點(diǎn)審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說(shuō)明原因。同時(shí)，主管地稅機(jī)關(guān)要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大額成本費(fèi)用發(fā)票進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)核查，以房地產(chǎn)企業(yè)為中心，延伸到出具發(fā)票的企業(yè)，核實(shí)業(yè)務(wù)及發(fā)票的真實(shí)性。共二百六十六頁(yè)國(guó)家稅務(wù)總局企業(yè)(qy)所得稅預(yù)繳管理座談情況匯報(bào) 征管法第三十五條 云中飛點(diǎn)評(píng): 青地稅(d shu)發(fā)201248號(hào)： 沒(méi)有核定 五、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題 6、主管地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)市局確定的建筑安裝工程成本參考表（詳見(jiàn)附件6），對(duì)照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)

21、產(chǎn)品實(shí)際建筑安裝成本，對(duì)于明顯超出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機(jī)關(guān)要重點(diǎn)核實(shí)，加大管理力度。共二百六十六頁(yè) 云中飛點(diǎn)評(píng):蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)：土地增值稅的風(fēng)聲越來(lái)越緊（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核定扣除 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)所附送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求(yoqi)或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。共二百六十六頁(yè)假發(fā)票泛濫成災(zāi)(fn ln chng zi) 亟需重拳治理（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)虛開(kāi)普通發(fā)票的四大(s d)檢查方法共二百六十六頁(yè) 一、

22、建筑發(fā)票不正常1、是非正常戶(hù)開(kāi)具的 (1)虛構(gòu)合同業(yè)務(wù)，稅務(wù)局代開(kāi)發(fā)票，特別是非正常戶(hù)(2)取得以真實(shí)或者虛構(gòu)的建筑公司(n s)名義開(kāi)具的假發(fā)票共二百六十六頁(yè) 2、異地開(kāi)具的不正常發(fā)票。 新 第十四條營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)(lo w)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（二）納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（三）納稅人銷(xiāo)售、出租不

23、動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。共二百六十六頁(yè) 3從關(guān)聯(lián)企業(yè)或非關(guān)聯(lián)（設(shè)計(jì)、建筑等子公司）取得陰陽(yáng)票,即大頭小尾網(wǎng)絡(luò)發(fā)票 假發(fā)票泛濫成災(zāi)(fn ln chng zi) 亟需重拳治理 網(wǎng)絡(luò)發(fā)票的大頭小尾問(wèn)題共二百六十六頁(yè) 二、用 “三價(jià)對(duì)比”方法(fngf) ，三價(jià)即：預(yù)算價(jià)、 結(jié)算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)找出可疑發(fā)票 共二百六十六頁(yè)湖北：案例(n l)一預(yù)算(y sun)造價(jià) 360萬(wàn)元決算價(jià) 380萬(wàn)元結(jié)轉(zhuǎn)成本額 2000萬(wàn)元（假）共二百六十六頁(yè)北京(bi jn)：案例二工程造價(jià)約定(yudng) 2.3億元 工程結(jié)算金額 1.3億元 開(kāi)具發(fā)票總額 2.3億元（虛、退） 共二百六十六頁(yè)江

24、蘇：案例(n l)三 1號(hào)樓工程預(yù)算造價(jià)700萬(wàn)元、決算造價(jià)1100萬(wàn)元。 1號(hào)樓工程量沒(méi)有(mi yu)增加，如何發(fā)現(xiàn)？ 分部分項(xiàng)工程量清單 而是材料、人工費(fèi)價(jià)格成倍增加。 鋼材發(fā)票反映每噸3400元 和預(yù)算相差不多， 決算書(shū)：每噸6800元共二百六十六頁(yè) 審計(jì)2號(hào)樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，決算書(shū)的工程量與預(yù)算相比(xin b)增加較大。 分部分項(xiàng)工程量清單 要求企業(yè)提供現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程變更批準(zhǔn)資料。共二百六十六頁(yè)三、調(diào)查資金流向,資金回流的檢查長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有資金流的借：開(kāi)發(fā)成本建筑(jinzh)安裝費(fèi) 營(yíng)業(yè)費(fèi)用廣告費(fèi) 貸：應(yīng)付帳款 其他應(yīng)付款共二百六十六頁(yè)京國(guó)稅稽罰告20082號(hào) 北京金來(lái)欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

25、一、違法事實(shí) （一）虛列成本費(fèi)用 1.2006年，你公司在“暫列成本費(fèi)用”中列支已付中建三局、市政六建、建工設(shè)備安裝公司等7家公司的工程款共 72，051，374.91元。經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，你公司實(shí)際支付上述(shngsh)公司工程款共 26，024，071.30元，造成少計(jì)應(yīng)納稅所得額。共二百六十六頁(yè)真發(fā)票掩蓋假業(yè)務(wù) 虛列成本(chngbn)終受處罰 資金回流的路徑 路徑一:回流給房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 路徑二:回流給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)公司現(xiàn)金會(huì)計(jì) 路徑三： 建筑公司以借錢(qián)的名義把前回流給房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 路徑四：回流給中間人（自然人） 共二百六十六頁(yè) 復(fù)雜(fz)的資金回流檢查 江蘇多戶(hù)企業(yè)接受虛

26、開(kāi)廢舊物資發(fā)票偷稅案 案件來(lái)源 2006年4月，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局收到河南省國(guó)稅局稽查局反映無(wú)錫人陸某利用在河南注冊(cè)成立的“*縣S再生資源有限公司”和“盧氏H再生資源有限公司”，向江蘇*市多家企業(yè)大量虛開(kāi)廢舊物資銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票的重大案情報(bào)告?？偩诸I(lǐng)導(dǎo)和總局稽查局領(lǐng)導(dǎo)做出重要批示，要求對(duì)江蘇*市涉案企業(yè)進(jìn)行徹底檢查。 13戶(hù)涉案企業(yè)均為增值稅一般納稅人。其中12戶(hù)為內(nèi)資(ni z)企業(yè)，1戶(hù)為外資企業(yè)。這些企業(yè)主要生產(chǎn)用料為廢塑料、廢塑料瓶片。共二百六十六頁(yè)（二）具體操作方式1.江蘇貨款匯入陸某在河南的兩家公司。2.河南收款后扣除0.3%0.35%開(kāi)票費(fèi)用,以支付工資等形式將余款打到河南方面的22

27、個(gè)人的信用卡上。3.河南提現(xiàn)集中匯到中間人等5人在*市開(kāi)設(shè)的農(nóng)行個(gè)人賬戶(hù)上，并將廢舊物資銷(xiāo)售發(fā)票郵寄給中間人。4.中間人通過(guò)提現(xiàn)或卡轉(zhuǎn)卡的方式將資金轉(zhuǎn)回到江蘇涉案(sh n)企業(yè)有關(guān)員工的個(gè)人賬戶(hù)上，并將發(fā)票交付給涉案(sh n)企業(yè)。5.江蘇企業(yè)有關(guān)員工再通過(guò)提現(xiàn)方式將資金交回給財(cái)務(wù)。 共二百六十六頁(yè)四、調(diào)查企業(yè)(qy)工程管理部門(mén)保管的工程的配套資料，總有痕跡1、建筑施工許可證（建筑工程施工許可管理辦法第二條 ）30,3002、企業(yè)工程管理部門(mén)保管的：例如華發(fā)工程管理申報(bào)表格（打開(kāi)重點(diǎn)講） （1）投標(biāo)總報(bào)價(jià)表 （2）工程款支付審批表 （3）工程形象進(jìn)度審核確認(rèn)表（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理公

28、司三方簽名確認(rèn)） （4）退還合同履約(lyu)保證金（函）審批表 （5）工程結(jié)算資料移交表 （6）分部分項(xiàng)工程量清單，種植的樹(shù)木逐項(xiàng)填列，名貴樹(shù)木搬家300萬(wàn)3、資質(zhì)：爆破工程領(lǐng)用炸藥爆破要去派出所備案4、工程誰(shuí)做的？工人是誰(shuí)？5、其他費(fèi)用：用了多少水電費(fèi)等共二百六十六頁(yè)蕭山區(qū)國(guó)稅局嚴(yán)格管理發(fā)票(fpio)代開(kāi)行為 云中飛表?yè)P(yáng)： 蕭山區(qū)國(guó)稅局嚴(yán)格管理發(fā)票代開(kāi)行為 汪聰 孫航波2013年7月10中國(guó)稅務(wù)報(bào)浙江省杭州市蕭山區(qū)國(guó)稅局最近采取措施，加強(qiáng)技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)發(fā)票代開(kāi)管理(gunl)。蕭山區(qū)國(guó)稅局加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)，對(duì)于長(zhǎng)期代開(kāi)大額發(fā)票的個(gè)人，及時(shí)督促辦理稅務(wù)登記，以防漏征漏管。 規(guī)范發(fā)票代開(kāi)流程，仔細(xì)審

29、核技術(shù)咨詢(xún)業(yè)務(wù)協(xié)議合同的服務(wù)期限、服務(wù)方式、報(bào)酬計(jì)量、支付方式等內(nèi)容，進(jìn)一步印證業(yè)務(wù)的真實(shí)性。 對(duì)代開(kāi)金額巨大、存在疑點(diǎn)的技術(shù)咨詢(xún)業(yè)務(wù)，對(duì)受票方在本地的開(kāi)展實(shí)地核查，受票方在外地的開(kāi)展發(fā)函協(xié)查，確認(rèn)應(yīng)稅勞務(wù)的真實(shí)性，防范企業(yè)虛列成本。共二百六十六頁(yè) 5、企業(yè)(qy)所得稅可按合同總金額的10來(lái)預(yù)提 第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分(chngfn)的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10 據(jù)總局撰寫(xiě)31號(hào)文件的領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，此條款實(shí)際是解決質(zhì)量保證金問(wèn)題的，質(zhì)保金一般比例為5%

30、， 按照建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行 辦法規(guī)定，全部或 部分由政府投資的工程項(xiàng)目，發(fā)包方可以預(yù)留5%的質(zhì)量保證金，用于缺陷責(zé)任期內(nèi)的維修責(zé)任，其他工程參照適用該標(biāo)準(zhǔn)。 共二百六十六頁(yè)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)企業(yè)有一筆1億元的建造施工合同因故只取得了部分發(fā)票，在結(jié)算完工計(jì)稅成本時(shí)應(yīng)如何處理？ 假設(shè)上例中A企業(yè)只取得了9000萬(wàn)元發(fā)票，則年度結(jié)轉(zhuǎn)完工成本時(shí)應(yīng)預(yù)提1000萬(wàn)元建筑安裝成本。預(yù)提成本部分的會(huì)計(jì)處理為:借:開(kāi)發(fā)成本建筑安裝成本1000萬(wàn)元 貸:應(yīng)付賬款預(yù)提成本 1000萬(wàn)元 共二百六十六頁(yè) 問(wèn)題(wnt): 上例中,總合同金額10000萬(wàn)元，已經(jīng)取得發(fā)票9500萬(wàn)，如果按總合同金額預(yù)提10%

31、，預(yù)提了1000萬(wàn)，則稅前扣除為950萬(wàn)+100萬(wàn)=10500萬(wàn)，大于總合同金額10000萬(wàn)元?？梢詥?？共二百六十六頁(yè) 大連市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2010年度企業(yè)所得稅匯算清繳若干規(guī)定的通知（大地稅函201110號(hào)）規(guī)定， “預(yù)提金額應(yīng)當(dāng)以企業(yè)全部出包合同金額作為計(jì)算基數(shù)，但已取得(qd)發(fā)票的金額與預(yù)提金額之和不得超過(guò)合同總金額”，要求已取得發(fā)票的金額與預(yù)提金額之和不得超過(guò)合同總金額。共二百六十六頁(yè)6、匯算清繳結(jié)束后取得發(fā)票(fpio)如何處理 后補(bǔ)發(fā)票應(yīng)在該項(xiàng)目發(fā)生年度作納稅調(diào)整 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相

32、關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充(bchng)提供該成本、費(fèi)用的有效憑證 共二百六十六頁(yè) 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算(ji sun)計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完工計(jì)稅成本不足部分如果能夠在匯算清繳時(shí)提供發(fā)票，則可以稅前扣除，否則不得扣除。 共二百六十六頁(yè) （國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)）第六條規(guī)定，根據(jù)稅收征管法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的

33、、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)作出專(zhuān)項(xiàng)申報(bào)及說(shuō)明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算(j sun)扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過(guò)5年。共二百六十六頁(yè) 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在匯算清繳結(jié)束后取得發(fā)票，仍可以扣除，但根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，不得改變稅費(fèi)扣除的所屬年度，應(yīng)追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除。但是，在匯算清繳時(shí)對(duì)完工計(jì)稅成本進(jìn)行(jnxng)了預(yù)提，則需先沖減預(yù)提部分。 共二百六十六頁(yè) 假設(shè)A企業(yè)2012年度取得了8100萬(wàn)元發(fā)票，則年度結(jié)轉(zhuǎn)完工(wn n)成本時(shí)應(yīng)預(yù)提建筑安裝成本1000010%=1000（萬(wàn)元），匯算清繳時(shí)可按9100萬(wàn)元結(jié)算完工計(jì)稅成本。 如果在匯算

34、清繳結(jié)束后又取得發(fā)票1100萬(wàn)元，則應(yīng)先沖減預(yù)提1000萬(wàn)元。發(fā)票與預(yù)提的差額100萬(wàn)元?jiǎng)t應(yīng)追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，即仍要在2012年度進(jìn)行納稅扣除。 共二百六十六頁(yè) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知 （青地稅函201344號(hào)） 四、關(guān)于普通住宅和非普通住宅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒?根據(jù)(gnj)規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算普通住宅和非普通住宅的增值額以及土地增值稅稅額。 對(duì)于未分別核算的，其扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例確定。共二百六十六頁(yè) 5、公共配套設(shè)施費(fèi)： 指開(kāi)

35、發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償(wchng)贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 可否銷(xiāo)售原則。共二百六十六頁(yè) 計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同的核算方法。 （1）若公共設(shè)施是與商品房開(kāi)發(fā)同步開(kāi)發(fā)的，其開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入商品房開(kāi)發(fā)成本； 分不清受益對(duì)象或應(yīng)由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的，可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本比例分配(fnpi)，其中應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)。 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)共二百六十六

36、頁(yè)預(yù)提費(fèi)用，年末(nin m)可以有余額。 （2）若公共設(shè)施后于商品房開(kāi)發(fā)，且在合同注明是不可撤消的。企業(yè)可以預(yù)提土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(xingm)應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施費(fèi)，A借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸： 預(yù)提費(fèi)用B實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：庫(kù)存材料、銀行存款等，C配套設(shè)施竣工分配實(shí)際設(shè)施費(fèi)時(shí)，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預(yù)提費(fèi)用“。借：預(yù)提費(fèi)用（注意：現(xiàn)在是應(yīng)付賬款等） 貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 共二百六十六頁(yè)范圍：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造(jinzo)的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等 1. 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主；2.無(wú)償贈(zèng)與地方政府(zhngf)、公用事業(yè)單位視為公共配

37、套設(shè)施 可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本稅前扣除1.屬于營(yíng)利性；2.產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有；3.未明確產(chǎn)權(quán)歸屬4.無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位 應(yīng)單獨(dú)核算成本自用:按建造固定資產(chǎn)處理非自用:一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 配套設(shè)施的定語(yǔ)分析：第17條共二百六十六頁(yè)九、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等配套設(shè)施稅收處理是否(sh fu)正確建造方式用途稅收處理視同銷(xiāo)售獨(dú)自建造出售 建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 正常銷(xiāo)售出租建造固定資產(chǎn) 否贈(zèng)于國(guó)家建造公共配套設(shè)施 否合作建造有償移交經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償沖成本實(shí)質(zhì)作為特殊銷(xiāo)售共二百六十六頁(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造(jinzo)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 1、應(yīng)單獨(dú)核算成本2、企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)(bmn)、

38、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 郵電通訊、學(xué)校和醫(yī)療設(shè)施的稅務(wù)處理 第18條共二百六十六頁(yè)在小區(qū)內(nèi)(q ni)建造的公共設(shè)施、會(huì)所等配套設(shè)施，納入房屋銷(xiāo)售的成本，減少稅負(fù),是不可以的。企業(yè)所得稅配套設(shè)施的權(quán)屬是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)配套設(shè)施分為三類(lèi)(sn li)： 1、公共配套（過(guò)渡性成本對(duì)象） 2、單獨(dú)的成本對(duì)象。 屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明 確產(chǎn)權(quán)歸屬的 如產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會(huì)所，要單獨(dú)核算成本 公司在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目列有“會(huì)所”明細(xì)。 案例1：華X國(guó)際，2000萬(wàn) 納稅調(diào)整， 案

39、例2：房地產(chǎn)公司“會(huì)所”的開(kāi)發(fā)成本不得稅前扣除 3、固定資產(chǎn)（其實(shí)也是單獨(dú)核算成本）共二百六十六頁(yè)廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于(guny)印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引(2012年修訂版)的通知 穗地稅函2012198號(hào) 九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除的問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門(mén)繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專(zhuān)用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。 （三）對(duì)于(duy)按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理： 1.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門(mén)出具證明，

40、由清算小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。共二百六十六頁(yè)青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)(ynf)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知 （青地稅函201344號(hào)） 三、關(guān)于公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主(yzh)所有的理解 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)第1條規(guī)定，公共配套設(shè)施“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除”，其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)： 一是法律法規(guī)明確規(guī)定屬于全體業(yè)主共有； 二是

41、經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有； 三是商品房銷(xiāo)售合同、財(cái)產(chǎn)處分合同等契約中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主或者依規(guī)定成立的業(yè)主自治組織，由業(yè)主共同支配上述公共配套設(shè)施的各項(xiàng)權(quán)益和負(fù)擔(dān)相應(yīng)成本。共二百六十六頁(yè) 地下(dxi)人防建設(shè)的停車(chē)場(chǎng)為公共配套 第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 注意：由于對(duì)地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車(chē)場(chǎng)所，其成本很難估計(jì)，所以即使(jsh)沒(méi)有銷(xiāo)售，也不再保留成本。33條對(duì)此問(wèn)題做了簡(jiǎn)化處理，即：地下基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)論是否對(duì)外銷(xiāo)售、無(wú)論是否已經(jīng)對(duì)外銷(xiāo)售，均作為公共配套設(shè)

42、施一次性進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。等到停車(chē)場(chǎng)所以后出租或者出售的時(shí)候，一次性作為收入處理，但是，不能再次結(jié)轉(zhuǎn)成本，即無(wú)成本同其配比。共二百六十六頁(yè)國(guó)家稅務(wù)總局答疑國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第三十三條如何理解？【發(fā)布日期】： 2010年12月24日問(wèn)題內(nèi)容： 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本(chngbn)對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。請(qǐng)問(wèn)對(duì)此理解是否如下：1、規(guī)劃為可售車(chē)位的，單獨(dú)核算其成本，如果車(chē)位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)了？對(duì)于土地成本如何分?jǐn)?？按?chē)位建筑面積和其

43、他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均分?jǐn)倖幔?、如果是利用人防設(shè)施建造車(chē)位對(duì)外銷(xiāo)售的，其成本是否按公共配套成本分?jǐn)偟狡渌墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其取得銷(xiāo)售收入需要參與土地增值稅清算嗎？ 共二百六十六頁(yè)您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢(xún)問(wèn)題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下(rxi)： 1、計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可售車(chē)位的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)與其它開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣餐杀?，分?jǐn)偡椒?，可以按照（?guó)稅發(fā)200931號(hào)）第二十九條、三十條的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，其成本費(fèi)用由可售面積承擔(dān)。2、計(jì)算土地增值稅時(shí)，利用人防設(shè)施建造的車(chē)位對(duì)外銷(xiāo)售，根據(jù)（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)第

44、三點(diǎn)規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費(fèi)用可以扣除。 上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢(xún)。歡迎您再次提問(wèn)。 國(guó)家稅務(wù)總局2010/12/24 共二百六十六頁(yè)土增稅配套應(yīng)把握(bw)的四個(gè)原則 6月29日30日上午總局梁偉處長(zhǎng)9、配套應(yīng)把握的四個(gè)原則國(guó)稅發(fā)2006187一是產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有的，不做收入(shur)、成本可扣；二是產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主，屬于政府等部門(mén)，不做收入、成本可扣；三是產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，做收入、成本可扣；四是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、政府等都無(wú)產(chǎn)權(quán)，但開(kāi)發(fā)商有經(jīng)營(yíng)權(quán)，收入不做，成本不扣。地下人防車(chē)庫(kù)、幼兒園共二百六十六頁(yè)地下車(chē)庫(kù)選擇當(dāng)?shù)?

45、dngd)的政策講共二百六十六頁(yè)各地對(duì)地下車(chē)位雜物間稅務(wù)(shuw)處理文件各地稅務(wù)局的做法是1、要么同時(shí)不做收入(shur)成本，不繳納土增稅，2、要么同時(shí)做收入和成本，繳納土地增值稅， 3、出租：交房產(chǎn)稅，不交土增稅共二百六十六頁(yè)青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知（青地稅函201344號(hào)） 二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓車(chē)位、車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施取得的收入 根據(jù)(gnj)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法19956號(hào)）第四條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷(xiāo)售合同，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”）中的車(chē)位、車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施銷(xiāo)售給業(yè)主取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其

46、當(dāng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開(kāi)發(fā)企業(yè)出售上述車(chē)位、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)行分割后，對(duì)應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。 可售建筑面積，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記可供銷(xiāo)售的商品房的建筑面積。共二百六十六頁(yè)廣東(gung dng)的口徑問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售屬于地下人防設(shè)施的車(chē)位給業(yè)主，銷(xiāo)售的是30年使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)歸本公司所有。請(qǐng)問(wèn)我公司銷(xiāo)售地下車(chē)位使用權(quán)取得的收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？是否按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5%的稅率繳納這部分收入的營(yíng)業(yè)稅

47、？答：根據(jù)（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第二項(xiàng)的規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算(qn sun)時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?！惫境鲎獾叵萝?chē)位使用權(quán)，取得的收入不繳納土地增值稅，其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?、開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用也不能作為扣除項(xiàng)目。按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其有關(guān)規(guī)定，該公司銷(xiāo)售地下車(chē)位使用權(quán)取得的收入應(yīng)按服務(wù)業(yè)5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。來(lái)源:廣東省地方稅務(wù)局納服處 發(fā)布時(shí)間： 2011-08-03共二百六十六頁(yè) “紅線(xiàn)”外公共設(shè)施配套扣除問(wèn)題 通過(guò)“以地補(bǔ)路”等政府工程取得的土地，土地成本如何扣除？

48、某房產(chǎn)商按政府要求，建設(shè)(jinsh)一水庫(kù)并予以綠化和景點(diǎn)建設(shè)(jinsh)，發(fā)生的費(fèi)用房產(chǎn)商和政府都進(jìn)行了負(fù)擔(dān)，湖區(qū)建設(shè)立項(xiàng)為水利項(xiàng)目。景點(diǎn)公眾可以免費(fèi)游玩，相關(guān)管理權(quán)屬為房產(chǎn)商，房產(chǎn)商在湖區(qū)分期建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目，請(qǐng)問(wèn)，在企業(yè)所得稅、土地增值稅清算中，湖區(qū)建設(shè)費(fèi)用可以攤?cè)敕慨a(chǎn)中嗎 ? 關(guān)鍵點(diǎn)：協(xié)議還是紅線(xiàn)？共二百六十六頁(yè)蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于(guny)土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告的解讀 （二）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃(guhu)范圍之外的開(kāi)發(fā)成本（例如對(duì)小區(qū)周邊綠化、道路進(jìn)行整治發(fā)生的成本費(fèi)用），在計(jì)算土地增值稅時(shí)一律不予扣除。 紅線(xiàn)外共二百六十六頁(yè) 湖北

49、省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn) 鄂地稅發(fā)（2013）44號(hào) 七、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)(jinsh)施發(fā)生支出的扣除問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線(xiàn)”外）承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，僅為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售提升環(huán)境品質(zhì)的支出），不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。共二百六十六頁(yè)浙江省國(guó)家稅務(wù)局2013年企業(yè)(qy)所得稅政策問(wèn)題解答之一 9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其土地開(kāi)發(fā)區(qū)域外（紅線(xiàn)外）按照當(dāng)

50、地政府要求，為緊鄰其開(kāi)發(fā)區(qū)域的市民(shmn)廣場(chǎng)進(jìn)行了廣場(chǎng)道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費(fèi)用是否可按市政配套費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？答：如政府土地出讓招標(biāo)文件中明確規(guī)定該市民廣場(chǎng)由房地產(chǎn)企業(yè)代建，并作為土地拍賣(mài)的條件之一的，廣場(chǎng)道路的改造、綠化等可依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設(shè)施處理。共二百六十六頁(yè) 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理(gunl)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)

51、設(shè)施建造費(fèi)等。 土地增值稅：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 共二百六十六頁(yè) 關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知財(cái)會(huì)201317號(hào)第二十六條開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核(shnh)費(fèi)、結(jié)算審核(shnh)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。共二百六十六頁(yè)廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干(rugn)問(wèn)題處理指引(2012年修訂版)的通知 穗地稅函2012198號(hào) 十、關(guān)

52、于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的問(wèn)題 （一）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)或銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用不得列入。 （二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)(yugun)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)受益的項(xiàng)目扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出并取得合法有效憑證的費(fèi)用。共二百六十六頁(yè) 直接組織管理：?jiǎn)雾?xiàng)目公司呢？什么叫“直接”？ 均與現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)：除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)

53、外。比較流行的觀(guān)點(diǎn)是： 除黨群、財(cái)務(wù)、內(nèi)審、辦公室等外，成本合約部、工程(gngchng)管理部、設(shè)計(jì)部等均計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，包括分管副總。這種觀(guān)點(diǎn)對(duì)嗎？ 思考： 集團(tuán)公司工程管理部發(fā)生的工程管理費(fèi)能否按占地面積、建筑面積法計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在各項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?？共二百六十六?yè)重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地(td)增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知的通知 渝地稅發(fā)2010167號(hào) 三、關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用問(wèn)題納稅人必須嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的要求分別核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不得相互混淆和重復(fù)計(jì)算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算時(shí)，必須從嚴(yán)管理(gunl)開(kāi)發(fā)間接

54、費(fèi)用，按照直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行控制。凡納稅人對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用劃分不清的，應(yīng)全部作為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按稅法規(guī)定的比例計(jì)算扣除。共二百六十六頁(yè)河北將工程監(jiān)理(jin l)納入營(yíng)改增 關(guān)于(guny)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅若干應(yīng)稅服務(wù)范圍的注釋 2013-07-10河北省國(guó)家稅務(wù)局網(wǎng)站一、廣告服務(wù)廣告服務(wù)，是指利用各種媒介進(jìn)行各種形式的廣告發(fā)布業(yè)務(wù)以及廣告代理業(yè)務(wù)，不包括廣告設(shè)計(jì)、廣告制作。二、工程監(jiān)理工程監(jiān)理，屬于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅“鑒證咨詢(xún)服務(wù)”范圍。三、轉(zhuǎn)讓廣播影視（節(jié)目）作品著作權(quán)轉(zhuǎn)讓廣播影視（節(jié)目）作品著作權(quán)的行為，按照“文化創(chuàng)意服務(wù)商標(biāo)和著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)”征收

55、增值稅。四、有線(xiàn)電視收視費(fèi)有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)公司向用戶(hù)收取的有線(xiàn)電視收視費(fèi)或有限數(shù)字電視收視維護(hù)費(fèi)，應(yīng)按照“廣播影視服務(wù)廣播影視節(jié)目（作品）播映服務(wù)”納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅范圍，向電視臺(tái)收取的落地費(fèi)，暫不納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅范圍。共二百六十六頁(yè)待售樣板房的裝修費(fèi)能進(jìn)開(kāi)發(fā)成本嗎？ C、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)（售樓部）規(guī)定了營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的建造費(fèi)要計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立的售樓部，通常會(huì)計(jì)上會(huì)這樣處理。借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 計(jì)提折舊的時(shí)候，借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 貸：累計(jì)折舊 拆除的時(shí)候，借：營(yíng)業(yè)外支出 貸：固定資產(chǎn)清理如果將營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的話(huà)。就會(huì)形成(xngchng)，借：開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

56、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) 貸：銀行存款，既然沒(méi)有計(jì)入固定資產(chǎn)，也就不需要計(jì)提折舊了，當(dāng)拆除營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的時(shí)候，如果有拆除的收入，借：材料 貸：營(yíng)業(yè)外收入。也就是說(shuō)所得稅不允許將營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的建造費(fèi)通過(guò)計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售費(fèi)用，而是要計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。如果土地增值稅也允許這樣做的話(huà)，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)有利的。共二百六十六頁(yè)廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于(guny)印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引(2012年修訂版)的通知 穗地稅函2012198號(hào) 十二、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)算扣除問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作

57、為(zuwi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費(fèi)用作為(zuwi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算扣除。共二百六十六頁(yè)遼寧案例(n l)計(jì)稅成本的核算(h sun)過(guò)程共二百六十六頁(yè)92實(shí)際(shj)支出待攤費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用(fi yong)開(kāi)發(fā)成本土地征用費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本核算程序期間費(fèi)用共二百六十六頁(yè)93六項(xiàng)費(fèi)用直接共同間接在建完工未建產(chǎn)品資產(chǎn)未銷(xiāo)已銷(xiāo)銷(xiāo)售(xioshu)成本共二百六十六頁(yè) 一、計(jì)稅成本的概念（一）計(jì)稅成本的概念 第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過(guò)程中所發(fā)生的按照(nzho)稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)

58、歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 即：對(duì)象化的成本。共二百六十六頁(yè)理解地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用問(wèn)題） 企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。 企業(yè)愿意做期間費(fèi)用呢，還是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用？2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本。是否可以 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用呢？（32條）3、完工(wn n)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（1）達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻按照預(yù)售樓盤(pán)申報(bào)；（2）混淆成本對(duì)象。（混淆完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的界限）4、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（3）

59、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）共二百六十六頁(yè)（二）計(jì)稅成本的扣除原則1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（條例第九條） 允許預(yù)提配套設(shè)施成本，是權(quán)責(zé)發(fā)生制最好的體現(xiàn)。2、合理性原則 分配(fnpi)共同成本的方法，體現(xiàn)了合理性的原則。期間費(fèi)用的扣除比例，也體現(xiàn)了合理性原則。3、配比原則（不允許混淆成本對(duì)象和不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）4、真實(shí)性原則（指能提供合法的扣稅憑證）5、合法性原則（指開(kāi)支內(nèi)容要合法）6、及時(shí)性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本）共二百六十六頁(yè) 注意：對(duì)于銀行辦理按揭轉(zhuǎn)賬的期限 沒(méi)有明確的規(guī)定,配比(pi b)原則 云中飛老師，請(qǐng)教你幾個(gè)問(wèn)題？我是河南國(guó)稅的。問(wèn)你幾個(gè)問(wèn)題：（一）房地產(chǎn)工程一期項(xiàng)目已完工，目前尚

60、有一千多萬(wàn)的住房按揭貸款未到賬，請(qǐng)問(wèn)，如果銀行遲遲不將按揭款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企業(yè)，那么企業(yè)就可以遲遲不做收入處理嗎？對(duì)于銀行辦理按揭轉(zhuǎn)賬(zhun zhn)的期限，有沒(méi)有明確的規(guī)定？ 例如，一套90平方米的房子合同價(jià)90萬(wàn)，但只收到30萬(wàn)的首期，完工結(jié)轉(zhuǎn)成本只能按收入的比例30/90*90*每平方米計(jì)稅成本。共二百六十六頁(yè)計(jì)稅成本核算的7步個(gè)步驟(bzhu)共二百六十六頁(yè)可否銷(xiāo)售(xioshu)原則分類(lèi)(fn li)歸集原則功能區(qū)分原則定價(jià)差異原則成本差異原則權(quán)益區(qū)分原則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象；否則，先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象