房地產(chǎn)估價制度3

1、房地產(chǎn)評估(pn )共四十四頁11.房地產(chǎn)估價(gji)制度共四十四頁房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)(zh y)制定了國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)成立了全國自律性組織中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會房地產(chǎn)估價列入國家法定制度并進行統(tǒng)一考試共四十四頁一、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)(zzh)管理等級注冊資本(萬元)專職注冊估價師專職估價師股份或出資額從事房地產(chǎn)估價年限估價項目量一級有限責(zé)任公司200以上；合伙企業(yè)120以上15名以上合計不低于60%從事估價活動連續(xù)6年以上；取得二級資質(zhì)3年以上建筑面積50萬/年或土地面積25萬/年二級有限責(zé)任公司100以上；合伙企業(yè)60以上8名以上合計不低于60%取得三級資

2、質(zhì)后從事估價活動連續(xù)4年以上建筑面積30萬/年或土地面積15萬/年三級有限責(zé)任公司50以上；合伙企業(yè)30以上3名以上合計不低于60%建筑面積8萬/年或土地面積3萬/年共四十四頁二、房地產(chǎn)估價人員管理1.考試制度“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。”1）房地產(chǎn)估價師考試是由國家建設(shè)部與人事部共同組織的考試。凡通過全國統(tǒng)一考試成績合格者，頒發(fā)人力資源和社會保障部、住房(zhfng)和城鄉(xiāng)建設(shè)部用印的中華人民共和國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，經(jīng)注冊后，頒發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部用印的中華人民共和國房地產(chǎn)估價師注冊證書，可以以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價活動。共四十四頁2）考試科目：房地產(chǎn)基本制度與

3、政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(gunl)、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析3）報考條件取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿3年；共四十四頁二、房地產(chǎn)估價人員管理2.注冊制度注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法規(guī)定， “取得執(zhí)業(yè)資格的人員，經(jīng)過(jnggu)注冊方能以注冊房地產(chǎn)估價師的名義執(zhí)業(yè)?！惫菜氖捻?.房地產(chǎn)估價人員的執(zhí)業(yè)紀(jì)律注冊房地產(chǎn)估價師不得有下列行為： 在執(zhí)業(yè)過程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費用外的其他利益； 在執(zhí)業(yè)過程中實施商業(yè)賄賂； 簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告； 在估價報告中隱瞞或者歪曲事實； 允許他人以自己

4、的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)； 同時在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)； 以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)； 涂改、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓注冊證書； 超出聘用單位業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價活動； 嚴(yán)重?fù)p害(snhi)他人利益、名譽的行為。共四十四頁三、土地估價師資格考試國土資源部制定了土地估價師資格考試管理辦法，已經(jīng)2006年11月20 日第5次部務(wù)會議審議通過，自2007年1月1日起開始施行。 國家實行(shxng)土地估價師資格認(rèn)證制度。通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格。共四十四頁三、土地估價師資格考試土地估價師成績管理：單科合格成績實行三年有效、滾動管理。凡中華人民共和

5、國公民，具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，并具備下列條件之一的，可以報名參加土地估價師資格考試： 1取得大專學(xué)歷(xul)且從事相關(guān)工作滿兩年； 2取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年； 3取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)。共四十四頁三、土地估價師資格考試土地估價師考試科目 土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)(fgu)土地估價理論與方法土地估價實務(wù)基礎(chǔ)土地估價案例與報告土地估價相關(guān)知識共四十四頁四、房地產(chǎn)估價(gji)職業(yè)道德誠實信用盡職守則保守秘密合理收費共四十四頁12.房地產(chǎn)估價(gji)報告共四十四頁12.1房地產(chǎn)估價報告(bogo)概述一、房地產(chǎn)估價報告的要求估價報告是記述估價過程、反映

6、估價成果(chnggu)的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。二、房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容封面；目錄；致委托方函；估價師聲明；估價的假設(shè)和限制條件；估價結(jié)果報告；估價技術(shù)報告；附件。共四十四頁三、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)記載的事項（1）估價項目名稱；（2）委托方名稱(mngchng)或姓名和住所；（3）估價方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）名稱和住所；（4）估價對象；（5）估價目的；（6）估價時點；（7）價值定義；（8）估價依據(jù)；（9）估價原則；在完成估價報告的過程中，應(yīng)當(dāng)完整、客觀、準(zhǔn)確地描述說明估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。是指對估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)和估價結(jié)果內(nèi)涵的說明，如公開市場價值、再次

7、抵押價值等。共四十四頁（10）估價技術(shù)路線、方法(fngf)和測算過程；（11）估價結(jié)果及其確定的理由；（12）估價作業(yè)日期；（13）估價報告應(yīng)用的有效期；（14）估價人員；（15）注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；（16）估價的假設(shè)和限制條件；（17）附件估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，估價報告應(yīng)用的有效期一般不超過半年。估價中所使用的假設(shè)條件主要包括對未來預(yù)期、或者對某些難以確定的事項等所作的必要假設(shè)，它們可能對估價結(jié)果產(chǎn)生影響，因此應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件。應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片

8、，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。共四十四頁四、規(guī)范(gufn)用詞用語說明（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞：正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”；（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”；（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。共四十四頁12.2房地產(chǎn)估價(gji)報告常見錯誤分析共四十四頁12.2房地產(chǎn)估價(gji)報告常見錯誤分析一、估價報告書中的內(nèi)容不完整在房地產(chǎn)估價實務(wù)中，有時

9、估價報告書中的內(nèi)容不完整，如：（1）缺估價委托方（2）缺估價受理方（3）缺估價目的（4）缺估價時點（5）估價的主要依據(jù)未交代或交代不清（6）估價對象房地產(chǎn)概況描述不全面、不清楚（7）估價所采用的技術(shù)路線或采用某種估價方法的理由(lyu)未作必要說明共四十四頁（8）缺估價技術(shù)分析測算過程或?qū)I(yè)的估價報告（9）估價結(jié)論和確定最終估價額的理由未交代或交代不清楚（10）缺少必要的說明（11）缺估價人員及相關(guān)情況說明（12）缺估價日期(rq)或與估價時點相混（13）缺少必要的附件（14）估價結(jié)論的金額應(yīng)同時用大、小寫注明，往往容易漏掉大寫。共四十四頁二、專業(yè)(zhuny)述語運用不當(dāng)1.容易混淆的專業(yè)名

10、詞估價作業(yè)日期與估價時點單位地價與樓面地價基準(zhǔn)地價與標(biāo)定地價建筑密度與容積率重置價格和重建價格綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率自然壽命和經(jīng)濟壽命共四十四頁二、專業(yè)述語運用不當(dāng)2.詞不達意，語義含糊表達分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價報告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐?。不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結(jié)論，不能模棱兩可。例如(lr)：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在800元左右?！辈煌桩?dāng)！共四十四頁二、專業(yè)述語運用(ynyng)不當(dāng)3.用詞不可帶有強烈的感情色彩估價報告中的用詞要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。如有的估價報告

11、中這樣寫到“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語”，這樣過分吹噓估價對象而貶低其他的做法是不可取的。共四十四頁二、專業(yè)述語運用不當(dāng)4.容易混淆的詞語坐落(不是(b shi)“座落”)坐標(biāo)(不是“座標(biāo)”)制定(不是“制訂”)簽訂(不是“簽定”)圖像(不是“圖象”)部份(不是“部分”)內(nèi)涵(不是“內(nèi)含”)賬目(不是“帳目”)抵消(不是“抵銷”)共四十四頁二、專業(yè)述語運用不當(dāng)5.基本概念不清或運用錯誤客觀成本與實際成本客觀收益(shuy)與實際收益(shuy)估價折舊與會計折舊共四十四頁12.3 房地產(chǎn)估價(gji)報告改錯舉例致委托估價方函（略）估價師聲明（略）別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報告別墅房地

12、產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、委托估價方： 市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司 二、受理(shul)估價方： 市房地產(chǎn)估價事務(wù)所 三、估價目的： 為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進行估價 四、估價時點：2002年4月15日 五、估價對象概況（一）市概況（略）（二）別墅項目概況沒有寫明估價依據(jù)及估價原則；沒有寫明估價作業(yè)起止日期；共四十四頁（二）別墅項目概況 1、土地情況 A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1999年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。 B、土地總面積70000平方米。 C、用途：別墅及配套設(shè)施。 D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米。 其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積(jin z

13、h min j)10378平方米。 2、地上物情況 該別墅項目開發(fā)分為一、二兩期，戶型有A、B、C、D四型，款式達數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設(shè)備（略）。土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)年限沒有；缺少對土地的自然狀況介紹；對項目(xingm)規(guī)劃條件介紹不全面共四十四頁六、估價采用的方法和步驟 （一）采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法；（二）分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進行綜合處理，最終求得該別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格

14、。七、估價過程（一）方法一：房地分別估價 1、土地估價：采用成本法和市場比較法兩種方法進行估價，綜合平均得出土地評估價格。 A、利用成本法進行估價 計算公式：土地價格=取得土地費用+土地開發(fā)費用+土地使用權(quán)出讓金。 根據(jù)(gnj)估價人員實地勘察，在估價時點，城市邊緣某地實際取得土地費用為每平方米396元。土地開發(fā)費用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為2770元/。因此，土地價格=396+158+1770=3324元/。利用成本法進行(jnxng)土地估價的計算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅關(guān)于土地取得費用不能采用某宗地的實際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會平均成本或者客觀成本共四十四頁B利用(lyng)市場

15、比較法進行估價表一 A B C 估價對象 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 1996.5 2000.5 2000.5 2002.4 區(qū)域因素 五類 四類 六類 五類 個別因素 一般 較好 較差 一般利用市場(shchng)比較法進行土地估價的交易實例A不能用做可比實例，因其交易日期與估價時點相差時間太長共四十四頁 A B C 估價對象 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 1996.5 2000.5 2000.5 2002.4 區(qū)域因素 五類 四類 六類 五類 個別因素 一般 較好 較差 一般 A B C土地單價（元/

16、 ） 3100 4800 3700交易情況修正 100/100 100/130 100/110交易日期修正 110/100 100/100 100/100區(qū)域因素修正 100/100 98/100 98/100個別因素修正 100/100 96/100 98/100修正后的單價（元/ ） 3410 3474 3230在區(qū)域因素修正(xizhng)中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)在個別因素修正中，B與C的分子與分母顛倒(dindo)，修正出錯，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)共四十四頁表二 根據(jù)測算，上述三個交易實例修正后的價格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個價格作為結(jié)果

17、(ji gu)： 比準(zhǔn)價格=（3410+3474+3230）3=3371（元/ ） 成本法與市場比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出： 土地單價=（3324+3371）2=3348（元/ ） C、土地估價綜合結(jié)果 土地總價=土地單價土地總面積=3348元/ 70000 m =23436（萬元） A B C土地單價（元/ ） 3100 4800 3700交易情況修正 100/100 100/130 100/110交易日期修正 110/100 100/100 100/100區(qū)域因素修正 100/100 98/100 98/100個別因素修正 100/100 96/100 98/100修正后的單價（

18、元/ ） 3410 3474 3230土地估價的綜合(zngh)結(jié)果還需要做年期修正共四十四頁2、別墅建筑物估價 別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)(xinggun)費用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本 A、據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/ ，包含建筑費（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費）、專業(yè)費8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費10%。 B、根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。 108棟別墅建筑物全部完工后的評估價格為： 3428元/ 35285 m =120957000（元）=12095.7（萬元） 根據(jù)委

19、托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/ m 50%=1714元/ 對建筑物估價(gji)中，建筑費一項不應(yīng)包括紅線外的市政費共四十四頁C、現(xiàn)有別墅建筑物價格： 3428元/ 7548+1714元/ 2830=30725100（元）=3072.51（萬元） 3、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格 23436+3072.51=26508.51（萬元） （二）方法二：別墅項目整體估價 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運用(ynyng)市場比較法求取本項目完工后的總樓價，再扣減銷售中發(fā)生的稅費及建筑物未完工部分的價格，便可求

20、得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格。 共四十四頁 1、別墅總樓價 市場研究分析（略） 根據(jù)掌握的市場資料(zlio)，經(jīng)綜合分析，確定估價對象平均售價為11200元/， 則本項目完工后的總樓價為11200元/ 35285 m =395192000元=3951.9萬元 2、售價稅費（含買賣手續(xù)費，代理及廣告費，營業(yè)稅及附加，所得稅等）為項目完工后總樓價的10%，則39519.210%=3951.9（萬元） 3、建筑物未完工部分的價格=全部完工后別墅建筑物總價格現(xiàn)有別墅建筑物價格=12095.73072.51=9023.19(萬元) 4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格=39519.23951.99023.19=2654

21、4.11(萬元) 銷售(xioshu)稅費中不應(yīng)包括所得稅假設(shè)開方法公式還應(yīng)考慮投資利息等共四十四頁 八、估價結(jié)論 以上兩種估價思路的估價結(jié)果如表三： 估價結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格為26526.31萬元。 九、附件(fjin)、說明、其他資料（略）估價方法土地總價值別墅建筑物總價值房地產(chǎn)總價值方法一234363072.5126508.51方法二26544.11平均值26526.31最后的估價(gji)結(jié)果總價格應(yīng)用大寫書寫共四十四頁練一練共四十四頁寫字樓房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（略）寫字樓房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、委托估價方：新城房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱新城公司）二、估價對象：新城公司開發(fā)建設(shè)的寫字樓全部

22、房地產(chǎn)三、估價目的：新城公司整體轉(zhuǎn)讓寫字樓的客觀市場價格四、估價日期(rq)：2002年6月1日至15日五、估價時點：2002年8月1日六、估價人員：（略）七、估價依據(jù)：（略）共四十四頁八、估價對象概況： 大華寫字樓坐落于市南方區(qū)大華路16號，東臨大華路。該用地原為危改小區(qū)，2000年5月1日新城公司獲立項批準(zhǔn)，開始拆遷及進行其它前期工作，同年11月1日有償獲得土地使用權(quán)，一次性向政府交納了地價款，并開工。2002年8月1日將全面竣工。根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃和施工圖，估價對象為帶裙房的現(xiàn)澆框架13層波浪(blng)型板式中檔商務(wù)辦公樓，具體規(guī)劃要求如下： 1、占地面積：3199平方米 2、總建筑面積：

23、14300平方米 其中：地下1層2240平方米，車位5個，設(shè)備間240平方米。地上1層1280平方米，其中餐飲娛樂等使用面積875 平方米。 地上2至12層10790平方米，其中寫字樓出租單元使用面積7793平方米。 3、總?cè)莘e率4.47，地上容積率3.77。 4、裝修及設(shè)備：（略） 共四十四頁九、采用估價方法 根據(jù)估價對象情況、房地產(chǎn)市場狀況及對所掌握資料的分析，估價對象為新建房地產(chǎn)，可用成本法估價，且當(dāng)?shù)厥袌鐾悓懽謽浅鲎舛唷⒊鍪凵?，故還可采用收益法估價，然后確定最終估價值。十、估價過程： 1、采用成本法估價 采用成本法是以各項現(xiàn)時社會水平的開發(fā)建造費用為基礎(chǔ)加上正常利潤，來確定估價對象房

24、地產(chǎn)的價格。計算如下： （1）向政府交納取得(qd)土地費用：723萬元 （2）拆遷安置補償費：委托方發(fā)生總費用1280萬元 （3）建安工程費（含附屬室外工程）：257014300=3675（萬元） （4）勘察設(shè)計等專業(yè)費：36756.5%=239（萬元） （5）管理費及其他費用：36757.5%=276（萬元）共四十四頁（6）借款利息：根據(jù)近三年當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)貸款平均年利率12.6%計算年利。取得土地的費用按開發(fā)全過程計算利息，其他按建設(shè)期均勻投入計算利息。72312.6%1.667+（1280+3675+239+276）12.6%2.25/2=151.8+775.4=927（萬元） （7）開

25、發(fā)商利潤(lrn)：取當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資平均利潤(lrn)率25% （723+1280+3675+239+276）25%=619325%=1548（萬元） （8）銷售費稅：按售價計算銷售費2%、手續(xù)費1%、營業(yè)稅5.5%： （6193+927+1548）（2%+1%+5.5%）=86688.5%=737（萬元） （9）成本法估價結(jié)果：8668+737=9405（萬元） 采用成本法估價的結(jié)果為9405萬元。共四十四頁2、采用收益法估價 （1）估計年總收益 寫字樓出租價格為每平方米建筑面積5元/日，餐飲娛樂用地出租價格為每平方米建筑面積7元/日，地下車位月租為800元/個。寫字樓可出租的使用面積與建筑面積比為70%，餐飲娛樂部分為75%，空置及租金損失率寫字樓90%，餐飲娛樂95%，車位90%。則： （570%90%10780+775%95%875）365+8005