沈陽市商圈綜合調(diào)研年度報告

1、WORD.115/115市商圈綜合調(diào)研報告（2009）第一章 市商圈分布狀況一、市商業(yè)市場基本狀況目前市的商業(yè)格局，基本形成了以和平區(qū)和河區(qū)為主要商業(yè)核心區(qū)域的現(xiàn)狀。形成了中街商圈、街商圈、五愛商圈、三好商圈、西塔商圈、長江街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中中街商圈和街商圈是市兩大主力商圈，其輻射圍大，對周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個商圈的發(fā)展對提升商業(yè)形象和增強(qiáng)商業(yè)輻射力具有重大意義。而五愛街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)商場，是商業(yè)市場的重要組成部分，而其它商圈性區(qū)域較強(qiáng)，是商業(yè)的補(bǔ)充。得益于市商業(yè)的快速增長，市商業(yè)地產(chǎn)也得到了快速的發(fā)展，現(xiàn)已成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)重要容。特別是近年，在國

2、家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向下，所獨(dú)有的中心城市地位得以充分體現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展快速步入規(guī)模高速的增長時期。目前，已開始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢頭的原因，主要得益于金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動、以與幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。二、市主要商圈分布狀況目前，市共有市級商圈3 個（街商圈、中街商圈、長江街商圈），區(qū)級商圈3 個（北市商圈、北站商圈、鐵百商圈），專業(yè)商圈3 個（五愛商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈1 個（西塔商圈）。 各商圈分布狀況如下：此主題相關(guān)圖片如下：scfb.jpg市主要商圈分布圖第二章 市主要商圈調(diào)研分析一、中街商圈調(diào)研分析（一）基本狀況1、

3、區(qū)域市場界定本項(xiàng)目所指的區(qū)域市場是指中街商圈。該商圈橫跨大東、河兩區(qū)，其中東半部分行政隸屬于大東區(qū)，而西側(cè)部分則屬于河區(qū)，是市歷史最悠久的商業(yè)中心。2、商圈四至中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、南至南順城、西至西順城、北起北順城，由中街、小東路、北中街、南中街、路、街、街等主要道路圍合組成。3、商圈規(guī)模：（1）占地面積中街商圈總長約1900 米，寬約1400 米，總占地面積2.6 平方公里；其中，中街商業(yè)步行街長850 米，寬18 米。（2）商業(yè)面積中街商圈在營業(yè)總面積為60 萬左右，未開業(yè)(包括閑置和在建)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積約30 萬。該區(qū)總營業(yè)面積近100 萬。（3）年營業(yè)額該商圈年

4、營業(yè)額超過100 億元。4、服務(wù)半徑：中街商圈服務(wù)半徑輻射整個市，該商圈服務(wù)日客流量約30 萬人次。其中，本地消費(fèi)者約占80%，外地消費(fèi)者約占20。5、目標(biāo)客戶群：該商圈以市與部分外地的中高端消費(fèi)人群為目標(biāo)客戶群，以年青、時尚為主力目標(biāo)客戶群。6、消費(fèi)者認(rèn)可度：中街商圈是市歷史最悠久的商業(yè)中心，消費(fèi)者認(rèn)可度極高。（二）區(qū)域定位中街商圈發(fā)展定位：“4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”中街商圈是市歷史最悠久的商業(yè)區(qū)，目前，市政府正著力將其打造成“東北第一街”，政府將其定位為“4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)街和街地下通道，結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造，完成中心廟廣場、名人景觀大道、步道式

5、精品街的建設(shè)工程，建設(shè)休閑廣場，努力將中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺。（三）地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施改造對區(qū)域的影響1、地鐵對區(qū)域商業(yè)的影響研究（1）地鐵站點(diǎn)在中街商圈的設(shè)置根據(jù)市地鐵規(guī)劃，一、三、四號線經(jīng)過中街商圈，在中街商圈設(shè)置三個站點(diǎn)，分別是小什字街站點(diǎn)、路站點(diǎn)與小冿橋路站點(diǎn)。（2）地鐵對區(qū)域商業(yè)的影響地鐵作為一種大眾交通工具，具有人流量大、便捷快速的特點(diǎn)，綜合考慮各方面因素，地鐵對區(qū)域商業(yè)的影響主要有以下方面：巨大人流量，使得區(qū)域商業(yè)氛圍更濃；高效的便捷性，使得區(qū)域商業(yè)活動更加頻繁；對于地鐵口商業(yè)，由于人流量的大量增加，可獲得更多商機(jī)2、城市基礎(chǔ)設(shè)施對區(qū)域影響（1

6、）交通狀況道路狀況：中街商圈道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，以中街步行街為核心，形成四橫、六縱的道路網(wǎng)：東西向道路有：北順城路（雙向六車道）、中街路、路、南順城路（雙向六車道）；南北向街：西順城街（雙向六車道）、街（雙向四車道）、街（單向四車道）、東順城街（雙向四車道）、大什字街、小什字街。雖然區(qū)域道路交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但由于道路較窄，車流量過大，導(dǎo)致商圈交通不夠暢通，但隨著商圈交通環(huán)境的整治和地鐵的開通，這種交通狀況有望得到改善。公交狀況：目前，共有16 條公交線路經(jīng)停中街，可快速的到達(dá)各主要區(qū)域。經(jīng)停中街商圈的主要公交線路公交線路 途經(jīng)主要站點(diǎn)市區(qū)線路上行 南一馬路- 北中街 - 中街 - 站北118 路下行

7、北中街 - 中街 - 故宮西華門- 古城子132 路上行 工貿(mào)學(xué)校 - 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 科普公園207 路上行 鵬利廣場- 中街 - 小西門- 工業(yè)大學(xué)213 路上行 樂購超市- 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 南塔汽車公司215 路上行/下行 泰山路 - 中街 - 故宮西華門- 蓮花街222 路上行 大北門 - 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 南三好街228 路上行/下行 寵物市場 - 小西門 - 中街 - 故宮西華門- 小河沿257 路下行 北中街 - 中街 - 故宮西華門- 艷華街276 路下行 遼二街- 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 理工大學(xué)287 路

8、下行 北中街 - 中街 - 故宮西華門- 天河家園290 路北線上行 環(huán)北家園- 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 小河沿296 路下行 北中街 - 中街 - 故宮西華門- 滑翔小區(qū)294 路上行 三臺子- 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 五愛市場(郊路)292 路下行 陵園街- 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 方明街290 路南線 環(huán)北家園- 小北門 - 中街 - 故宮西華門- 小河沿停車位：目前，中街商圈停車位分為地上停車位和地下停車位，地上停車位以路邊停車為主，地下停車位為各大商場地下二層停車場。目前，中街商圈停車位較為缺乏，新瑪特地下停車位僅有200 個、商業(yè)城地下停車位22

9、0 個、興隆大家庭有1000 個停車位。整個商圈停車位估計在2500個左右，相對于日均人流量為30 多萬人次的商圈，其停車難的問題已十分突出。（2）商業(yè)配套狀況：中街步街商業(yè)配套完善，各大銀行金融網(wǎng)點(diǎn)較多，肯德基、麥當(dāng)勞、老邊餃子館等餐飲名店云集于此。序號 名稱 序號 名稱1 商業(yè)銀行 9 工商銀行2 新華書店 10 老邊餃子館3 交通銀行 11 必勝客4 麥當(dāng)勞 12 中國農(nóng)業(yè)銀行5 肯德基 13 中國銀行6 肯德基 14 肯德基7 中國郵政 15 工商銀行8 麥當(dāng)勞 四）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃與前景預(yù)測1、區(qū)域規(guī)劃目前，市政府正著力將中街打造成“東北第一街”，政府將中街商圈定位為“4A 級商貿(mào)文化旅

10、游區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)街和街地下通道，結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造，中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程，建設(shè)休閑廣場，努力將中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺。按照規(guī)劃，中街商圈將以建設(shè)4A 級景區(qū)為切入點(diǎn)，以建設(shè)“東北第一街”為統(tǒng)領(lǐng)，建設(shè)成布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、最具競爭活力的中心商業(yè)區(qū)。同時，中街商圈將實(shí)行住宅控制規(guī)劃，目前，中街商圈的住宅面積約占建筑物總面積的三分之二，政府規(guī)劃510 年使住宅建筑面積降到建筑物總面積的三分之一以下。屆時，一個獨(dú)具歷史文化底蘊(yùn)、具有現(xiàn)代特色的大型綜合商業(yè)區(qū)呼之欲出。2、前景預(yù)測中街2005

11、 年被評為“中國十大商業(yè)街”稱號，是中國具有悠久歷史的典型商業(yè)街之一，同時也是市最具有歷史文化特色、商業(yè)氛圍濃厚的商圈。隨著市政府正著力將中街打造成“東北第一街”，將中街商圈定位為“4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施與中街地區(qū)的綜合整治，中街商圈的商業(yè)影響力和知名度在乃至東北地區(qū)日益提升，在未來幾年，中街商圈將成為輻射整個東三省的歷史文化特色街。（五）區(qū)域商業(yè)市場分析1、商圈業(yè)態(tài)分析中街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、購物中心（shopping mall）以與便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。2、業(yè)種分布分析中街商圈大約有300 多家商戶，該商圈主要業(yè)種有服裝、珠寶、名表

12、、飾品、餐飲 、百貨與專業(yè)性商品多條街，從分布區(qū)域來看，主要業(yè)種分布如下： 步行街與中街延長線：主要業(yè)種有服裝、珠定、名表、飾品、餐飲、百貨； 順城街：主要業(yè)種有小食品、小商品、廣告制作、二手手機(jī)等； 路：主要是中醫(yī)等古文化商業(yè)； 街：主要分布低檔的服裝、餐飲、美容美發(fā)等，業(yè)種比較雜亂； 街：主要業(yè)種有婚紗、餐飲等； 西順城街：主要業(yè)種為廚衛(wèi)、木門等家居。3、主力業(yè)種分析中街商圈主力業(yè)種為服裝、珠寶、餐飲、小商品等。4、人流量分析：經(jīng)實(shí)地調(diào)查，中街街至路段人流量（周四）大致為：上午10 點(diǎn)：240 人/5 分鐘；中午2 點(diǎn)：524 人/5 分鐘；下午5 點(diǎn)：355 人/5 分鐘。商圈日均人流量

13、約30 萬人次，其中本地人占約占80%，外地人約占20%。5、租金水平分析：目前，中街商圈的租金收取方式有兩種：第一種，各大型商場如興隆大家庭、商業(yè)城、新瑪特等采用按營業(yè)額的20%30%扣點(diǎn)形式抵扣租金。第二種，各臨街鋪面或小型商場按每月固定金額收取租金。目前，中街商圈各主要街道租金水平如下：中街步行街步行街北側(cè)：平均租金8001500 元/月步行街南側(cè)：平均租金8001500 元/月街：步行街以南：平均租金180250 元/月 步行街以北：平均租金200300 元/月街： 平均租金60300 元/月 東順城街：小商鋪主要為住宅開的小門市，一般為自營，平均租金80250 元/月 北中街： 面積

14、多數(shù)比較大，但因此地人流量較小，因此租金相對較低，平均50150 元/月。小結(jié)中街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、購物中心（shopping mall）以與便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。從商業(yè)業(yè)種來看，中街商圈各專業(yè)性業(yè)種較明確，功能分區(qū)較為清晰，主要囊括服裝、珠寶、飾品、名表、家居、小食品、廣告制作、婚紗等業(yè)種。部分街區(qū)經(jīng)營業(yè)種較為雜亂，檔次參差不齊。 從中街商務(wù)人流量看，中街商圈日人流量達(dá)30 萬人次，本地人約占80%，外地人約占20%。從該商圈的租金水平來看，由于各街功能定位和檔次不同，造成了主街與各副街的租金水平相差懸殊，整體來講主街租金約是副街租金的3 至5倍。

15、（六）商圈典型商業(yè)調(diào)研1、典型商業(yè)分布圖中街商圈典型商業(yè)主要分布在中街步行街區(qū)域或其延長線上，具體如下：罕王百貨（ 0101流行館）新瑪特商業(yè)城興隆大家庭寧電器沃爾瑪 國美電器春天時裝之苑嘉豪商廈鵬達(dá)體育運(yùn)動源運(yùn)動匯萃華樓金店1、新瑪特購物休閑廣場項(xiàng)目 容規(guī)模 地上8 層，總建筑面積約7 萬平方米定位以中檔為主、集多樣化商品與餐飲、娛樂為一體的為消費(fèi)者提供一站式購物休閑服務(wù)的SHOPPINGMALL 。樓層業(yè)種分布B1F：新瑪特超市：超市、干洗、彩擴(kuò)、通訊廣場、藥品、書報。B2F：停車場：汽車美容、停車、超市收貨。1F：仕女名品館：名牌化妝品/流行彩妝/女鞋/黃金珠寶；名表/國際精品/賽客咖啡

16、吧/修鞋/總服務(wù)臺。2F：流行少淑館：名牌流行少淑女裝、流行少女裝、流行雜貨、流行飾品、休閑/國產(chǎn)手表、流行眼鏡、仙蹤林茶坊。3F：名媛淑女館：名牌淑女裝、淑女休閑服、職業(yè)女裝、睡衣、珍珠玉器、皮草、女包、賽客咖啡館、親子樂園。4F：紳士精品館：名牌正裝、襯衫、領(lǐng)帶、西褲、男士雜貨/皮件、箱包、中性休閑服、運(yùn)動休閑、商務(wù)休閑、牛仔服。5F：居家生活館：大小家電、數(shù)碼廣場、健康器材、照材、視聽音響、音像、寢具家飾、廚房用品、衛(wèi)浴精品、文具、羊絨羊毛。6F：童玩美食館：童裝、童玩、童鞋、童車、嬰童用品、孕服裝、美食天地、牛巴店、金通電玩城、亦美皮衣折扣廣場。7F：都會休閑館：文化會館、貴賓廳（卡友

17、中心）、一兆韋德健身中心、新瑪特永樂電影城、新瑪特寵特店、涵沛美容、詩婷美容美體時尚館、佳林美發(fā)美容。8F：網(wǎng)絡(luò)廣場：太平洋網(wǎng)絡(luò)廣場。人流量 約120 人左右/5 分鐘（周四）經(jīng)營狀況 2006 年營業(yè)額約7.8 億元綜合評價新瑪特作為大型的商業(yè)航母，其豐富的業(yè)態(tài)資源，齊全的功能狀態(tài)，為消費(fèi)者提供一站式購物休閑服務(wù)，從該店人流量可看出，該店消費(fèi)者認(rèn)可度較高，但新瑪特位于中街商業(yè)步行街的延長線，其地理位置稍欠佳于步行街，隨著中街步行街延長線的建設(shè)，其商業(yè)氛圍將日益濃厚。2、商業(yè)城項(xiàng)目 容規(guī)模 建筑面積約7.9 萬平方米，地下2 層，地上6 層。定位商業(yè)城以零售商業(yè)為主，兼營批發(fā)，經(jīng)營萬余種商品，

18、以中檔為主，高低兼有，是以新特、時尚為特色的大型商場。樓層業(yè)種分布1F：北區(qū)：文鐘市場：鐘表眼鏡、通訊器材、照相器材、文教用品、計算機(jī)與輔助設(shè)備。北區(qū)：皮具市場：男女包、旅行包、皮帶。南區(qū)：百貨商場：國際國知名品牌、化妝品、黃金、珍珠等。2F：鞋帽商場：北區(qū)：男女皮鞋、高檔進(jìn)口皮鞋。南區(qū)：運(yùn)動鞋、運(yùn)動服裝、休閑鞋、帽子。3F：針織市場：北區(qū)：休閑裝、少淑裝、女士用品。南區(qū)：羊絨、羊毛、針織衣。4F：女裝商場：北區(qū)：精品女裝、時尚女裝、裘皮。南區(qū)：職業(yè)女裝、休閑女裝、流行女裝。5F：北區(qū)：家居商場：床上用品、進(jìn)口廚衛(wèi)、家居飾品、窗簾等。南區(qū)：男裝商場：精品男裝、休閑男裝、羽絨服、褲子、襯衫、夾克

19、、領(lǐng)帶。6F：家電商場：北區(qū)：進(jìn)口、合資電視機(jī)、美食廣場。南區(qū)：國產(chǎn)電視機(jī)、空調(diào)、音響器材、攝像機(jī)等。人流量 約130 左右/5 分鐘（周四）經(jīng)營狀況 2006 年營業(yè)額約10 億元綜合評價商業(yè)城于1991 年底開業(yè)，位于市繁華的中街商業(yè)區(qū)東端，是中街最老的大型購物中心，消費(fèi)者認(rèn)可度極高，其經(jīng)營狀況一直較好。經(jīng)營商品品種豐富，以中檔為主，兼高低檔，抓住市主流消費(fèi)人群。商業(yè)城定位為市主流、中檔消費(fèi)群體的經(jīng)營檔次是商業(yè)城輝煌十多年而不衰的主要原因。3、興隆大家庭項(xiàng)目 容規(guī)模 地下二層，地上五層，總建筑面積約19.7 萬定位 以中檔為主，集購物餐飲、娛樂、休閑、社會服務(wù)為一體SHOPPING MAL

20、L。北樓：百貨區(qū) 南樓：廣場區(qū)B1/B2：家居生活館：時尚生活品、進(jìn)口廚具、玻璃制品、家居飾品、床品、地毯、精品家私等。B2:室停車場B1：美食廣場、興隆超市G:運(yùn)動休閑廣場（共享大廳）：運(yùn)動365、休閑第一街、休閑聯(lián)邦、時尚精品街、會員俱樂部等1F：時尚流行館：金店、化妝商場、名表商場、皮具商場、廣發(fā)銀行、總服務(wù)臺、六福珠寶等。1F:名店廣場：國際名品服飾、國名品服飾、名牌男女鞋、名牌配飾、名牌箱包、商務(wù)休閑區(qū)、尚島咖啡等。2F：棉毛市場：精品羊毛、時尚毛衫、帽子襪子、女士衣館。2F：服飾旗艦廣場：男士正裝、男士商務(wù)裝、男士休閑裝、牛仔褲；職業(yè)女裝、時尚女裝、名品少淑裝、各外牌旗艦店。3F：

21、興隆皮鞋城：男女皮鞋、休閑鞋、拖鞋等。3F:現(xiàn)代電器廣場：電視城、手機(jī)世界、電腦城、數(shù)碼器材、音響、辦公用品、文化市場、音像店、工藝禮品、客服中心。4F：興隆兒童天地：玩具城、兒童超市等。 5F：室公園、綠色港灣（美食）。樓層業(yè)種分布5F：興隆羽絨世界：大眾羽絨服、時尚羽絨服、兒童羽絨服、波斯登旗艦店、雪中飛旗艦店、皮爾卡丹旗艦店。人流量 約180 左右/5 分鐘（周四）經(jīng)營狀況 2006 年營業(yè)額約12 億元綜合評價興隆大家庭采用國際流行的SHOPPING MALL（摩爾）業(yè)態(tài)，由二大主力店（興隆百貨、興隆超市）、四大廣場（運(yùn)動休閑廣場、名店廣場、旗艦店廣場、現(xiàn)代電器廣場）、五大輔助功能（美

22、食天地、室公園、旅游市場、屋頂運(yùn)動場、室外三大停車場）組成。各種商品種豐富，名店聚集，集購物餐飲、娛樂、休閑、社會服務(wù)為一體。商場整體布局較亂。4、罕王百貨（0101 流行館）項(xiàng)目 容規(guī)模 罕王商場前身為北方貿(mào)易大廈，建筑面積為1.2 萬平方米定位 中端休閑運(yùn)動為主的專業(yè)商場樓層業(yè)種分布1F：流行女裝、女鞋、休閑裝、化妝品。2F：男士休閑裝、牛仔褲、精品配飾。3F： 少女裝、休閑裝、飾品、雜品。4F：少淑裝、衣、雜品、飾品。5F：名店運(yùn)動城。6F：名店運(yùn)動城。7F：班尼路時尚、咖啡廳。人流量 約50 人/分鐘（周四）經(jīng)營狀況 一般綜合評價罕王百貨以流行、時尚、年青、運(yùn)動為主題的中型商場，定位明

23、確。商品品種較為單一，只經(jīng)營服裝和配飾品，商品檔次為中低檔，符合大眾、潮流消費(fèi)。（七）商圈綜合評價中街是市歷史最悠久的商業(yè)中心，在消費(fèi)者心目中認(rèn)可度極高，每天高達(dá)30 萬的人流為整個商圈帶來了無限商機(jī)。中街商圈是市的“4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”，是市政府正著力打造的“東北第一街”。隨著市地鐵的開通，以與區(qū)域舊城改造的完善，未來的中街商圈仍將占據(jù)市商業(yè)市場的核心地位。從商圈的整體定位看，中街商鋪略低于街商圈，主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、購物中心（shopping mall）以與便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。區(qū)域業(yè)種分區(qū)較為清晰，主要囊括服裝、珠寶、飾品、名表、家居、小食品、廣

24、告制作、婚紗等業(yè)種。二、街商圈調(diào)研分析（一）商圈基本狀況1、地理位置街商圈位于市和平區(qū)，是市最繁華的商業(yè)中心之一，商圈以街、中華路“一橫一豎”為主軸，由步行街、中華路商業(yè)街、路日俄景觀街、拳術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街和開明商業(yè)街等街區(qū)組成。2、四至街商圈東起和平北大街、南至南五馬路、西臨勝利北街、北至北五馬路。3、商圈規(guī)模（1）占地面積該商圈長約2.2 千米，寬約1.6 千米，總占地面積約3.52 平方公里（2）商業(yè)面積該商圈商業(yè)營業(yè)面積約100 萬平方米。4、服務(wù)半徑：街商圈是市級商業(yè)中心，其服務(wù)半徑輻射整個市，并對周邊城市的客戶群體（、）有較大吸引力。5、商圈定位：街定位為具有都

25、市時尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心。6、目標(biāo)客戶群：街的主力目標(biāo)客戶群是2550 歲的中高端消費(fèi)群。7、消費(fèi)者認(rèn)可度：街商圈是市繁華的兩個商圈之一，消費(fèi)者認(rèn)可度極高。(二)商業(yè)現(xiàn)狀1、商圈業(yè)態(tài)分析街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以與便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。2、業(yè)種分布分析街商圈主要業(yè)種有服裝、名表、飾品、電器、餐飲 、百貨與專業(yè)性商品多條街，從分布區(qū)域來看，主要業(yè)種分布如下：街步行街：主要業(yè)種有服裝、運(yùn)動器材、名表、飾品、百貨、專賣店；北街向北延長：主要業(yè)種有餐飲、娛樂、書店； 中華路：主要是專賣店、賓館、商場、超市、電器、婚紗攝影； 北街：主要分布賓館、餐飲、電器

26、、娛樂、低檔的服裝；北二馬路：餐飲、書店、廣告噴繪。4、人流量：目前，街商圈主要節(jié)點(diǎn)的人流量（周四）大致如下：南街與中華路交匯處：130 人/五分鐘（早9 點(diǎn)）242 人/五分鐘（中12 點(diǎn)）317 人/五分鐘（晚5 點(diǎn)）北街與中華路交匯處：210 人/五分鐘（早9 點(diǎn)）336 人/五分鐘（中12 點(diǎn)）416 人/五分（晚5 點(diǎn)）北街與中華路交匯處：110 人/五分鐘（早9 點(diǎn)）153 人/五分鐘（中12 點(diǎn)）188 人/五分鐘（晚5 點(diǎn)）5、租金水平：目前，街商圈的租金收取方式有兩種：第一種，各大型商場按營業(yè)額的20%30%扣點(diǎn)形式抵扣租金，如新世界一店按2530%扣點(diǎn)、新世界三店按2530

27、%扣點(diǎn)、聯(lián)營按2030%扣點(diǎn)、中興商業(yè)大廈按2030%扣點(diǎn)。第二種，各臨街鋪面或小型商場按每月固定金額收取租金。目前，街商圈各主要街道租金水平如下： 北街商場：240300 元/月;北街臨街商鋪：15001650 元/.月;南街臨街商鋪：9001000 元/.月6、小結(jié)街商圈是市繁華的兩個商圈之一，是具有都市時尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心。商圈服務(wù)半徑輻射整個市，并對周邊城市的客戶群體（、）有較大吸引力，主力目標(biāo)客戶群是2550 歲的中高端消費(fèi)群。街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以與便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。 從商業(yè)業(yè)種來看，街商圈的主力業(yè)種為服裝、飲食和各種快餐，

28、這種經(jīng)營業(yè)種的分布是街商圈多年發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物。(三)商圈典型商業(yè)1、典型商業(yè)分布圖（1）新世界（一店）項(xiàng)目 容規(guī)模 建筑面積2 萬平方米定位高端商場（經(jīng)營品牌：登喜路、杰尼亞、BOSS、迪奧、資生堂等）樓層業(yè)種分布1F：化妝品、皮具、國際品牌服裝、堂2F：國際、國品牌服裝3F：國品牌服裝4F：國品牌服裝人流量 出入人數(shù)（周四）：75 人/五分鐘（12 點(diǎn)）、55 人/五分鐘（5 點(diǎn)）經(jīng)營狀況 2006 年營業(yè)額約3 億元。綜合評價 定位高檔、購物環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好。（2）歐亞 聯(lián) 營項(xiàng)目 容規(guī)模 建筑面積約6 萬平方米定位 中、低端商場樓層業(yè)種分布1F：化妝品

29、、金店、鐘表、煙酒2F：皮具百貨、男女皮鞋、運(yùn)動鞋、小家電3F：羊絨衫、床上用品4F：精品服裝5F：運(yùn)動裝、家電商場B1：小型超市人流量 出入人數(shù)（周四）：150 人/五分鐘（12 點(diǎn)）、180 人/五分鐘（5 點(diǎn)）經(jīng)營狀況 2006 年營業(yè)額約6 億元。綜合評價 中低檔定位、購物環(huán)境較差、服務(wù)質(zhì)量差。（3）新世界（三店）項(xiàng)目 容建筑 建筑面積約4.4 萬平方米定位 中、高檔商場樓層業(yè)種分布1F：金店、化妝品、鞋、飾品2F：國外、國品牌女裝3F：少淑女裝、衣4F：男裝5F：休閑、運(yùn)動裝6F：床品、家居用品B1：灣仔茶餐廳、美食廣場、通訊、特賣場人流量 出入人數(shù)（周四）：150 人/五分鐘（12

30、 點(diǎn)）、110 人/五分鐘（5 點(diǎn)）經(jīng)營狀況 2006 年營業(yè)額約3.5 億元。綜合評價 商品時尚豐富、購物環(huán)境好、服務(wù)好（4）中興商業(yè)大廈項(xiàng)目 容規(guī)模 建筑面積約14 萬定位 中、商檔商場樓層業(yè)種分布1F：化妝品、鐘表（高檔）、金店、名品店（國際品牌服裝）2F：超市、皮具、鐘表（中、低檔）3F：通訊、家電、鞋帽4F：服裝5F：針織品、家居用品、運(yùn)動服裝6F：服裝、名品廣場（國品牌）7F：電影院、兒童用品、風(fēng)味廣場（中、低檔）人流量 出入人數(shù)（周四）：280 人/五分鐘（12 點(diǎn)）、310 人/五分鐘（5 點(diǎn)）經(jīng)營狀況 2006 年營業(yè)額約20 億元綜合評價1 樓、6 樓有名品廣場，經(jīng)營品牌：

31、POLO、登喜路、BURBERRY、VERSACE、DIOR ,JOOP!等國際品牌，購物環(huán)境好，服務(wù)態(tài)度好。其余的樓層定位不高，服務(wù)態(tài)度一般、購物環(huán)境一般。該商場正在向高層次調(diào)整中,目前,二層,四層已基本調(diào)整完畢.（5）時尚地下商業(yè)街項(xiàng)目 容規(guī)模 經(jīng)營面積約2.7 萬平方米。定位 低檔商品樓層業(yè)種分布B1：服裝、美食廣場、飾品B2：服裝、鞋、美甲人流量 出入人數(shù)（周四）：110 人/五分鐘（12 點(diǎn)）、100 人/五分鐘（5 點(diǎn)）經(jīng)營狀況 2006 年營業(yè)額約2 億元。綜合評價經(jīng)營的商品較為低端，幾乎都是五愛街上貨，購物環(huán)境差、服務(wù)態(tài)度差。3、小結(jié)新世界一店、中興一樓屬于高檔消費(fèi)區(qū)，經(jīng)營很多

32、國際大品牌； 新世界三店、中興二樓以上屬于中商樓消費(fèi)區(qū)，經(jīng)營國際與國一線品牌；聯(lián)營、時尚屬于中低消費(fèi)區(qū)，品牌雜、購物環(huán)境差。中興、聯(lián)營成立時間較長，屬于老字號的商場。（四）商圈配套設(shè)施1、交通狀況（1）道路狀況街商圈東西向道路主要有中華路和北二馬路，南北向道路主要有南、北街、北大街、勝利大街。各道路具體狀況如下：街商圈主要道路狀況表道路走向 序號 名稱 車道 路況1 中華路 單向4 車道 由東向西單行 東西走向主要道路2 北二馬路 單向4 車道 由西向東單行1 南、北街無車道 步行街南北走向主要道路2 北街 雙向4 車道 良好3 勝利大街 雙向6 車道 良好（2）公交狀況目前，市共有46 條公

33、交線路經(jīng)停商圈，公交十分便利。街商圈公交線路明細(xì)表公交線路 行使區(qū)間 主要到達(dá)的區(qū)域環(huán)路 南一馬路站 和平廣場、南塔、故宮、中街、街、站103 五愛街長客西站 大西菜行、中華路、站、鐵西廣場、十二路114 鐵西森林公園北站 肇工街、站北、街北口、和平北大街、市人大115 望花工業(yè)園新華路 上園路、省高法、北三經(jīng)街、路、中華路、新華廣場123 攬軍路五十中學(xué) 騰飛一街、遼東路、站、路、敬賓街、大學(xué)129 上遼公司藥王廟路 艷璐街、鐵西百貨、站北、街北口、一經(jīng)街202 塔南公園街 昆路、興工北街、站、南街、萬和花園203 北站艷粉新村 路、和平北大街、馬路灣、街、滑翔路204 站于洪北里 興工街、

34、北三路、南八中路、南十中路、重工南街、太湖街205 富山花園站 金山路、中醫(yī)、保工北街、興華北街、興工北街206 化工學(xué)院站 寧官、遼路、肇工南街、艷粉街、興工南街、南五馬路207 鵬利廣場工業(yè)大學(xué) 中街、五愛、公園、街、站、鐵西廣場208 和信集團(tuán)站北 東北汽配城、保工北街、興華北街、云峰北街、興工北街209 北站東北汽配市場 北站、市政府、北市場、塔灣、東北汽配市場210 金山小區(qū)馬路彎 中醫(yī)、大學(xué)、北行、光明街、站、中華路216 北站艷粉街 市政府、西塔、站、南五馬路、興工街、鐵西百貨220 站金山小區(qū) 街、市政府、街、公安廳、中醫(yī)221 站東站 街、中華路、南市、遼報、市政府、廣宜街2

35、23 南一馬路長青小區(qū) 街、公園、省人大、五愛市場、泉園小區(qū)225 南一馬路東塔機(jī)場 省醫(yī)院、五愛街、馬路灣、街、站231 金山小區(qū)渾河小區(qū) 樂購超市、皇寺廣場、廣場、中華路、滑翔路232 站三臺子 街、廣場、北市場、四院、大廈、新樂遺址235 站廣業(yè)路 興工街、云峰街、保工街、肇工街、東北制藥廠237 和睦路鐵西廣場 南五馬路、街、馬路灣、五愛街、滂江街240 世紀(jì)聯(lián)華超市馬路灣 勞工公園、鐵西廣場、站、街、馬路灣243 站東陵西路 西塔、北市場、三經(jīng)街、市府廣場、廣宜街、小津橋246 站方凌路 街、公園、省委、領(lǐng)事館、五愛市場、省醫(yī)院249 萬科四季花城砂陽路 路、西塔、街、七院、方型廣場

36、、南湖公園254 鐵路局新東安居小區(qū) 站北、皇寺廣場、街、友好街、天后宮、珠林橋255 站道義開發(fā)區(qū) 西塔、小白樓、萬科四季花城、武警總隊、道義開發(fā)區(qū)261 士燈具城公園 長客西站、保工南街、興工南街、南五馬路、站263 泉園小區(qū)西塔 萬柳塘公園、大南邊門、五愛市場、馬路彎、站264 長客西站北站 重工南街、保工街、鐵西百貨、中華路、北市場、街266 于洪新村煤炭 于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街271 站北炮兵學(xué)院 街、西塔、街、松花江街、長客總站、新立堡279 富山花園興華公園 鴨綠江街、松花江街、皇寺廣場、站、鐵西百貨282 環(huán)科院東北玩具城 南塔、三好街、中華路、西塔、珠

37、江街、小白樓264 長客西站北站 重工南街、保工街、鐵西百貨、中華路、北市場、街266 于洪新村煤炭 于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街264 長客西站北站 重工南街、保工街、鐵西百貨、中華路、北市場、街266 于洪新村煤炭 于洪新村、鐵西百貨、省婦嬰醫(yī)院、馬路灣、五愛街271 站北炮兵學(xué)院 街、西塔、街、松花江街、長客總站、新立堡279 富山花園興華公園 鴨綠江街、松花江街、皇寺廣場、站、鐵西百貨282 環(huán)科院東北玩具城 南塔、三好街、中華路、西塔、珠江街、小白樓295 家樂福超市西部貨運(yùn)中心 北站、北三經(jīng)街、西塔、街、鐵西百貨、南十中路324 龍江廣場家屯 四院、西塔、街、新華

38、廣場、渾河站327 站家屯 鐵路中學(xué)、南十馬路、下夾河、沙崗子、綠色生態(tài)園328 馬路灣新城子 站、街、西塔、北市、市政府、北站、長客總站338 五愛市場弓匠村 小西門、廣宜街、北站、飛集團(tuán)、三臺子、道義開發(fā)區(qū)501 沙嶺五愛市場 長客西站、肇工街、鐵西廣場、街、三經(jīng)街502 北站會展中心街、西塔、站、省委、夏宮、會展中心602 砂陽路北站 站、西塔、街、皇寺廣場、肛腸醫(yī)院，鐵西新區(qū)一線、開發(fā)區(qū)管委會西塔 水產(chǎn)市場、長客西站、肇工街、鐵西廣場、站備注：共計46 條公交線路途徑街商圈，?？空局饕植荚谥腥A路、路、北二馬路、路、勝利大街、街等主干路上。3）停車位目前，街商圈停車位極其緊，與其都市時

39、尚的中高端定位極不相符，據(jù)我司實(shí)地調(diào)研，區(qū)域停車位不足700 個，具體如下：新世界一店：78 個（包括新世界酒店）新世界二店：（右側(cè)胡同）20 個左右新世界三店：（門前臨街）32 個商貿(mào)：地下：43 個 、地上：10 個華聯(lián)：地下：45 個沃爾瑪：地下：150 個中興：地下：200 個金三角賓館：門前：10 個； 側(cè)面：10 個寧電器前：5 個聯(lián)營：44 個左右鳳泰商廈：（左側(cè)）20 個百安居：（側(cè)面）15 個騰龍國際商務(wù)酒店：地上：25 個總計：647 個車位2、商業(yè)配套目前，街商圈各種商業(yè)配套較為完善.（五）商圈綜合評價街商圈是市繁華的兩個商圈之一，是具有都市時尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心

40、。其整體定位是市最高端的商業(yè)中心。商圈服務(wù)半徑輻射整個市，并對周邊城市的客戶群體（、）有較大吸引力，主力目標(biāo)客戶群是2550 歲的中高端消費(fèi)群。其經(jīng)營業(yè)種和目標(biāo)客戶群與中街商圈略有類似，其未來發(fā)展會對中街商圈產(chǎn)生一定的影響。街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以與便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。從商業(yè)業(yè)種來看，街商圈的主力業(yè)種為服裝、飲食和各種快餐，這種經(jīng)營業(yè)種的分布是街商圈多年發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物。街商圈各類商業(yè)配套設(shè)施較為完善，停車位較為緊。三、長江街商圈調(diào)研分析（一）商圈基本狀況1、地理位置：長江街商圈位于市皇姑區(qū)中心區(qū)域，以長江街為軸心向兩

41、側(cè)擴(kuò)展。商圈東至嘉陵江街、南達(dá)公鐵立交橋、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，人文資源豐富。2、四至：商圈東至嘉陵江街、南接公鐵立交橋、西臨珠江街、北臨崇山路3、商圈規(guī)模（1）占地面積：約2.5 平方公里；（2）商業(yè)面積：約170 萬平方米；（3）年營業(yè)額：約9 億元人民幣 。4、服務(wù)半徑：長江街商圈所輻射的圍主要有皇姑區(qū)以與于洪區(qū)、和平區(qū)的小部分區(qū)域。5、商圈定位：中低檔區(qū)域型商圈。以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街，從而帶動整個商圈的全面發(fā)展。6、目標(biāo)客戶群：中低端客戶，大眾消費(fèi)群體，客戶以皇姑區(qū)居

42、民為主。7、消費(fèi)者認(rèn)可度：周邊居民對該商圈認(rèn)知度較高，但對市其它各區(qū)域的影響圍有限。（二）商業(yè)現(xiàn)狀1、商圈業(yè)態(tài)：目前，商圈業(yè)態(tài)主要有商場、專業(yè)市場和臨街商鋪。2、業(yè)種分布：商圈業(yè)種種類眾多，包括服裝、百貨、餐飲、娛樂、裝飾材料、家具、海鮮批發(fā)等等，主要都分布在長江街兩側(cè)。3、主力業(yè)種：長江街商圈主要經(jīng)營以服裝、裝飾材料、餐飲等業(yè)種。4、人流量：據(jù)初步調(diào)查，長江街商圈各主要時段的人流量（周四）大致如下： 9：00195 人/5 分鐘 12：00241 人/5 分鐘17：00297 人/5 分鐘5、租金水平：據(jù)我司了解，長江街商圈各主要商業(yè)集中區(qū)域的租金水平大致為：華山路至路段：金龍裝飾材料市場、

43、中一名品家具城等租金為1 層約120 元/月；2 層90 元/月；路至寧山路段：沿街店面租金440500 元/月；千盛百貨1 層租金180 元/月，2、3 層聯(lián)營，按營業(yè)額的2030扣繳租金；北京華聯(lián)租金120180 元/月；寧山路至崇山路段：沿街店面租金270300 元/月；路沿線：租金300350 元/月。6、小結(jié)：長江街商圈主要以經(jīng)營服裝、裝飾材料的商場與專賣店為主，主要集中分布在長江街沿線；路至寧山路之間是長江街商圈的中心區(qū)域，集中了千盛百貨、華聯(lián)等大型商場，人流量大，同時租金也是最高的區(qū)段，并逐漸向四周遞減。（三）商圈典型商業(yè)1、典型商業(yè)分布2、典型商業(yè)調(diào)研（1）金龍裝飾材料市場項(xiàng)目

44、 金龍裝飾材料市場規(guī)模 18 萬（12F）定位 中低檔裝飾材料市場樓層業(yè)種分布 1、2F 均為裝飾材料人流量 約80 人/5min經(jīng)營狀況 一般綜合評價區(qū)域大型的裝飾材料市場，但經(jīng)營狀況不佳，均為個體商戶，經(jīng)營秩序較差。（2）千盛百貨項(xiàng)目 千盛百貨規(guī)模 3 萬（B13F）定位 中低檔樓層業(yè)種分布B1F：超市、快餐、煙酒、床上用品、家用電器、文化用品1F：服裝、首飾、化妝品、鞋、箱包、飾品、2F：女裝、衣、羊毛衫、皮草、美容3F：紳士裝、運(yùn)動裝、休閑服、羽絨服、電影院人流量 約140 人/5分鐘經(jīng)營狀況 一般綜合評價 中低檔商場，經(jīng)營品種眾多，適合大眾消費(fèi)。（3）華聯(lián)項(xiàng)目 華聯(lián)規(guī)模 1.5 萬定

45、位 中低檔樓層業(yè)種分布3F：超市、服裝、首飾、化妝品、鞋、箱包、飾品4F：日用品、快餐、食品人流量 約360 人/5分鐘經(jīng)營狀況 好綜合評價 中低檔商場，經(jīng)營品種眾多，適合大眾消費(fèi)3、小結(jié)受到商圈整體定位的影響，商圈的商場也以中低檔定位為主；無論從客源、交通以與自身的地理位置等方面也都極大的限制了長江街商圈的發(fā)展，整體檔次難有提高；目前主要商場均已滿租，但經(jīng)營狀況不佳，隨著中興等知名商家的規(guī)劃進(jìn)入，將會改善目前狀況，同時也將加劇區(qū)域各個商場之間的競爭。（四）商圈配套設(shè)施1、交通狀況（1）道路狀況：長江街商圈東西方向道路有華山路、路、寧山路、崇山路，均為雙向46 車道道路，交通狀況較好。南北方向

46、道路為長江街，交通較為擁擠。道路走向 序號 名稱 車道 路況1 崇山路 雙向6 車道良好東西走向主要道路2 路 雙向4 車道良好南北走向主要道路 1 長江街 雙向4 車道一般（2）公交狀況目前，共有10 條公交路線經(jīng)停本商圈，公交狀況一般。長江街商圈主要公交線路公交線路 行使區(qū)間 主要到達(dá)的區(qū)域116亞都名苑（5：3019：00）鵬利廣場（6：2020：00）上行：亞都名苑 - 北行 - 北站北 - 鵬利廣場(共26 站)下行：沃爾瑪超市 - 鵬利廣場 - 北行- 亞都名苑(共26 站)210金山小區(qū)（5：0021：00）馬 路 灣（5：4022：00）上行：金山小區(qū)- 北行- 馬路灣(共20

47、 站)下行：馬路灣- 北行 - - 金山小區(qū)(共20 站)215泰山路（5：0020：30 ）蓮花街（5：4021：30）上行：泰山路 - 北行 - 蓮花街(共23 站)下行：蓮花街- 北行 - 泰山路(共22 站)236北站 （ 6：0020：30 ）道義大學(xué)城（6：0020：10）上行：北站- 北行- 大學(xué)(道義校區(qū))(共29 站)下行：大學(xué)(道義校區(qū)) - 北行- 北站(共30 站)242金山小區(qū) (5：2019：40 ）南十四路 （6：0020：30）金山小區(qū)- 北行- 南十四路(共26 站)252滑翔五金城（5：3019：40 ）沙 河 子（6：2420：40）滑翔五金城- 北行 -

48、 沙河子(共28 站)260文 萃 路 (6：0020：30 ) 荷蘭村( 5：0019：00)上行：文萃路 - 北行 - 荷蘭村(共42 站)下行：荷蘭村 - 北行 -文萃路(共40 站)293格林夢夏 (5：3018：00 ) 佳園小區(qū)(6：3019：00)上行：格林夢夏- 北行(寧山路) - 佳園小區(qū)(共19 站)下行：佳園小區(qū)- 北行 - 寧山路 - 格林夢夏(共20 站)329北市百貨大樓(7：0018：00 ) 馬三家子( 6：0018：00)上行：北市百貨大樓 - 北行- 馬三家子(共20 站)下行：馬三家子 - 北行- 北市百貨大樓(共21 站)（3）停車位：據(jù)我司調(diào)研，目前商

49、圈地上停車位約240 個、地下停車位約150 個。大多車輛停放在道路兩側(cè)，造成交通秩序混亂。2、商業(yè)配套目前，商圈餐館、銀行等商業(yè)配套設(shè)施較為完善，但檔次不高。長江街商圈主要商業(yè)配套設(shè)施表序號 名稱 序號 名稱1 環(huán)城飯店 17 建設(shè)銀行2 海王府海鮮酒樓 18 adidas 專賣3 大白鯊海鮮美食 19 麥利來蛋糕世界4 美國加洲牛肉面大王 29 米粉5 麥當(dāng)勞 21 千盛百貨6 遼油食府 22 華聯(lián)7 好倫哥比薩自助 23 北行商場8 亞名雪岳山燒烤 24 啊呀呀飾品店9 商業(yè)銀行 25 大東副食10 工商業(yè)銀行 26 新藥特藥11 商業(yè)銀行 27 阿美莉卡12 農(nóng)業(yè)銀行 28 三耳兔13

50、 農(nóng)業(yè)銀行 29 伯利恒眼鏡店14 農(nóng)業(yè)銀行 30 金龍家具城15 天香樓賓館 31 十二線西批發(fā)市場16 青瓦臺 32 中一名品家具城（五）商圈綜合評價長江街商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是市規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的商圈。商圈以長江街為中心，向兩側(cè)延伸。就目前的發(fā)展情況而言，雖有國美電器、百盛百貨、華聯(lián)超市的等品牌商家的入駐，但商圈規(guī)模較小，檔次較低。商圈是區(qū)域市場，區(qū)域消費(fèi)者認(rèn)可度較高。四、五愛商圈調(diào)研分析（一）商圈基本狀況1、地理位置五愛商圈座落于市中部，河區(qū)風(fēng)雨壇街與熱鬧路交叉路口處，最初成形于1983 年6 月，至今已有20 多年的歷史，因當(dāng)時市場地處河區(qū)五愛街而得名。五愛商圈地處市的核心商業(yè)區(qū)，

51、商業(yè)地理位置便利，距桃仙國際機(jī)場20 分鐘車程，火車北站5 分鐘車程、火車南站10 分鐘車程。是河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，是規(guī)劃建設(shè)中的金廊地區(qū)的交易核心區(qū)域之一。2、四至五愛市場商圈以五愛市場為核心，東起大南街、南至南關(guān)路、萬壽寺街、北起熱鬧路，由五愛市場、風(fēng)雨壇街、小南街、大南街、熱鬧路、南關(guān)路組成。3、商圈規(guī)模（1）占地面積五愛商圈總長為1300 米，寬900 米，總占地面積1.2 平方公里；其中，五愛市場占地約0.22 平方公里。（2）商業(yè)面積五愛市場營業(yè)總面積達(dá)130 多萬 (未包括在建三期)。該商圈總營業(yè)面積近200 萬。（3）年營業(yè)額該商圈年營業(yè)額達(dá)150 億元。4、服務(wù)半徑五愛

52、市場商圈銷售圍涵蓋東北三省、東部地區(qū)，輻射半徑已遠(yuǎn)到俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體、東歐的一些國家。商圈是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的專業(yè)批發(fā)市場集中的商圈之一 。5、商圈定位五愛商圈主營服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、禮品、日用雜品、美容美發(fā)用品、小食品、床上用品等14 大類、2 萬余個品種。目前已成為中國北方最大的商品集散地、全中國第二大小商品批發(fā)市場。6、目標(biāo)客戶群東北地區(qū)服裝、布料、床上用品等批發(fā)客戶，主要為中、低檔消費(fèi)人群。7、消費(fèi)者認(rèn)可度五愛商圈經(jīng)過多年營業(yè)，目前交易狀況火爆，日客流量達(dá)30 多萬人次，年交易額150 多億元， 是目前全

53、國超大服裝專業(yè)批發(fā)（兼零售）市場之一。消費(fèi)者認(rèn)可度極高。（二）商業(yè)現(xiàn)狀1、商圈業(yè)態(tài)五愛市場商圈的商業(yè)主要是以五愛市場為代表的大型商城和臨街設(shè)置的商鋪兩種經(jīng)營業(yè)態(tài)存在，這些商鋪多為早期商場建成時由業(yè)主購買所有權(quán)，現(xiàn)在自營或出租。2、業(yè)種分布五愛市場商圈以經(jīng)營服裝、布料、鞋襪、針織品、箱包等產(chǎn)品的批發(fā)（兼零售）為主，主要道路兩側(cè)經(jīng)營有餐飲配套等服務(wù)設(shè)施。3、主力業(yè)種目前，商圈主力業(yè)種為服裝、布料鞋帽和箱包四大類。4、人流量：五愛商圈經(jīng)過多年營業(yè)，目前交易狀況火爆，日客流量達(dá)30 多萬人次，年交易額150 多億元， 是目前全國超大服裝專業(yè)批發(fā)（兼零售）市場之一。5、租金水平：據(jù)我司調(diào)研了解，五愛商圈

54、商場柜臺的租金水平大致在600800 元/月左右，影響租金價格水平的主要是鋪位所在的位置、樓層、商品檔次等因素。6、小結(jié)：五愛商圈以大型商場為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，主要道路兩側(cè)多設(shè)有臨街商鋪；五愛商圈以經(jīng)營服裝、鞋襪、針織品等輕工產(chǎn)品的批發(fā)（兼零售）為主，屬于典型的專業(yè)產(chǎn)品批發(fā)商圈；五愛商圈客流量大，商業(yè)分為濃厚，經(jīng)營狀況比較好，市場影響力和知名度較大；商場鋪位多由業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行自營或轉(zhuǎn)租，租金水平較高。（三）商圈典型商業(yè)1、典型商業(yè)分布圖2、典型商業(yè)調(diào)研（1）五愛市場服裝城商場概況：五愛市場服裝城是五愛商圈的主要主體部分之一，位于五愛市場東側(cè)，熱鬧路與小南街交匯處。該商場于一九九七年四月二十八日

55、建成投入使用，占地面積1.7 萬，總建筑面積12.7 萬，經(jīng)營面積10.7 萬，地上五層，地下二層為倉儲區(qū)、停車場和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)局部六層為集中辦公區(qū)。經(jīng)營格局的基本劃分：市場為普通檔口和精品店鋪組合格局，地下一層至地上三層主體平面為普通檔口和精品店鋪組合格局，地下一層至地上三層主體平面為普通檔口趟式排列，有普通檔口4800 余個；地下一層至地上三層的周邊和四層整層為精品店鋪，精品店鋪總數(shù)達(dá)1000 余個；五層有204 戶品牌商家。另有約4000 的室外停車場和近10000 地下停車場，以與6000 多的倉儲面積。規(guī)模：目前，服裝城進(jìn)場經(jīng)營的業(yè)戶達(dá)6000 多戶，各

56、類從業(yè)人員達(dá)25000多人，基本屬二級銷售市場，以批發(fā)為主，兼零售，銷售輻射東三省、蒙東部地區(qū)，遠(yuǎn)到俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體、東歐的一些國家，是目前全國超大服裝專業(yè)批發(fā)（兼零售）市場之一。五愛服裝城概況項(xiàng)目 容規(guī)模占地面積1.7 萬，總建筑面積12.7 萬，經(jīng)營面積10.7 萬，地上五層，地下二層定位 服裝專業(yè)大型批發(fā)（兼零售）市場樓層業(yè)種分布地下一層集中經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子；地上一層運(yùn)動休閑服、中老年服裝、泳裝地上二層：少女裝、針織服裝、運(yùn)動休閑裝、褲子、牛仔、T 恤、毛衫三層主要經(jīng)營時裝、針織、毛衫、運(yùn)動服、睡衣、皮衣等；地上四層為精品廣場，集中經(jīng)營各種類和品牌的精品服裝（運(yùn)動、休閑、西裝、

57、褲子、皮裝等）地上五層為名牌產(chǎn)品廣場（精品羊絨、高檔時尚女裝、男裝、西裝、休閑裝等）。市場為普通檔口和精品店鋪組合格局，地下一層至地上三層主體平面為普通檔口和精品店鋪組合格局，人流量 日平均客流量10 萬人次以上，最高達(dá)30 萬人次左右，經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況良好，年交易額約80 億元人民幣左右綜合評價商場所處地理位置優(yōu)越，交通方便，周邊各商業(yè)配套較齊全；商場規(guī)模較大，經(jīng)營環(huán)境較好，市場管理較規(guī)市場經(jīng)營檔次以中檔、中低檔服裝為主，租金水平差別較大，具體視鋪位所在的樓層、位置、經(jīng)營檔次等因素而定；3、小結(jié)：五愛市場是構(gòu)成五愛商圈的主要支撐企業(yè)之一，其下屬除服裝城外，還有還有針紡城、鞋襪批發(fā)城等大型商

58、場，規(guī)模和市場影響力都很大。經(jīng)過綜合治理、改造后，五愛商圈的經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)得到大大改善，市場管理秩序井然，市場經(jīng)營狀況良好；商圈各大商場部的中央空調(diào)、電梯、商務(wù)通訊、等配套服務(wù)設(shè)施均比較完善，能夠?yàn)闃I(yè)主和往來客戶提供了潔凈、舒適、方便、快捷的經(jīng)營環(huán)境；客貨聯(lián)運(yùn)站和多家餐飲娛樂設(shè)施的存在為五愛商圈的發(fā)展提供了有力支撐。（四）商圈配套設(shè)施1、交通狀況（1）道路狀況：五愛商圈地處市中心地段，區(qū)路網(wǎng)四通八達(dá)，道路狀況基本保持良好。五愛商圈道路狀況表道路走向 序號 名稱 車道 路況1 熱鬧路 雙向4 車道良好東西走向主要道路2 南關(guān)路 雙向4 車道良好1 大南街 雙向4 車道良好南北走向主要道路 2 小南

59、街 雙向4 車道良好3 風(fēng)雨壇路雙向6 車道良好（2）公交狀況：市有32 條線路公共汽車經(jīng)停五愛商圈，市民出入商圈極其便利，但因是專業(yè)批發(fā)市場，貨運(yùn)車輛集中且客流量較大，因此該區(qū)域交通狀況欠佳，經(jīng)常出現(xiàn)交通阻塞現(xiàn)象。五愛市場商圈連接各區(qū)的主要公交線路序號 公交線路 運(yùn)營時間 途經(jīng)站點(diǎn)1 103 路 五愛市場5:25-18:00 長客西站4:16-16:50上行：五愛市場長客西站(共25 站)下行：長客西站 - 五愛市場(共26 站)2 117 路醫(yī)大二院分院5:20-19:30 小北邊門6:15-20:40上行：騰飛二街 - 五愛市場 - 小北邊門(共30 站)下行：小北邊門 -五愛市場- 騰

60、飛二街(共33 站)3 125 路朝鮮一中5:00-18:00 五愛市場6:00-19:00宏達(dá)家園 - 朝鮮一中- 五愛市場西區(qū) - 五愛市場 - 通天街(共31 站)4 126 路五里河公園 5：20-19：00 通利汽車公司 6：20-20：10上行： 五里河公園五愛市場西區(qū)- 通利汽車公司(共27 站)下行： 通利汽車公司 五愛市場西區(qū) 五里河公園(共27 站)5 132 路工貿(mào)學(xué)校6:00-19:05 科普公園6:20-19:30上行： 工貿(mào)學(xué)校 - 五愛市場 - 五愛市場西區(qū) 科普公園(共25 站)下行： 科普公園五愛市場西區(qū) - 五愛市場- 工貿(mào)學(xué)校(共26 站)6 133 路八