成都大邑某項(xiàng)目全案策劃

1、致：四川東方圣地置業(yè)有限公司大邑城南項(xiàng)目： 全程策劃建議2006.08摘要本項(xiàng)目的LOGO案名：東方*綠邑 東方森都，東方錦苑，東方名廬，東方美廬建筑名 組團(tuán)名 標(biāo)志 標(biāo)準(zhǔn)色 標(biāo)準(zhǔn)字體 投標(biāo)公函大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目分析及定位項(xiàng)目命名策劃、設(shè)計(jì)方案的建議對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣及價(jià)格策略的建議本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員的組織架構(gòu)、策劃、銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)介營(yíng)銷(xiāo)代理模式及詳細(xì)的受費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，代理保證；附營(yíng)銷(xiāo)代理合同詳細(xì)內(nèi)容 項(xiàng)目特色：以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色一、項(xiàng)目總論本項(xiàng)目地塊位于大邑大道，緊臨大邑中學(xué)，用地性質(zhì)是商業(yè)住宅用地，用地面積102.27畝（68180.34平方米）。東邊和西邊以邑新大道

2、、大邑大道為界，大邑中學(xué)就在該地塊東南側(cè)。該地塊不滿足“五通一平”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通）條件；現(xiàn)在已經(jīng)拆遷部分地塊由西向東呈逐步傾斜狀態(tài)，西南角為最低點(diǎn)，并且這一地塊地面上附有少許樹(shù)木、農(nóng)田及高壓輸送線。二、項(xiàng)目的LOGO1.案名2.建筑名 3.組團(tuán)名 4.標(biāo)志 5.標(biāo)準(zhǔn)色 6.標(biāo)準(zhǔn)字體 三、投標(biāo)公函四、大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）了解大邑縣宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近十來(lái)年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民可支配收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了較快增長(zhǎng)，達(dá)到或基本達(dá)到了年度計(jì)劃進(jìn)度要求。2005年城市建設(shè)成效顯著。城區(qū)面貌整體提升。新城區(qū)采用

3、市場(chǎng)化配置資源的方式，新引進(jìn)了銀都房產(chǎn)、天邑花園、東方圣地（本項(xiàng)目）等8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，到位資金1.65億元,盤(pán)活存量土地500余畝。工業(yè)集中區(qū)完善了一期水、電、氣、路、通信、排污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)了二期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城區(qū)綜合管理力度加大。市政設(shè)施完好率達(dá)95%，城市綠化率達(dá)32%，綠地覆蓋率達(dá)34%，人均公共綠地8.6平方米。年末城市鋪裝道路長(zhǎng)度69.78公里，鋪裝道路面積142.9萬(wàn)平方米。2006上半年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值234400萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)11.5%，超目標(biāo)值1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)6.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)15.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)10.6%。（二）

4、大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)（宏觀）1. 大邑縣房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)條件表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1997年，大邑縣領(lǐng)導(dǎo)提出了“以城養(yǎng)城，自求平衡”的城市建設(shè)路子，以城建、規(guī)劃、林業(yè)等政府職能部門(mén)為主體，組建了數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)始了大規(guī)模的舊城改造工程。短短四年時(shí)間，全縣城市建設(shè)共計(jì)投入資金10多億元，先后實(shí)施了“拆遷、建設(shè)、光彩、包裝、綠化”五大工程，共計(jì)拆遷房屋5000多戶，拆除舊房面積49.8萬(wàn)平方米，新建還建房、商品房近100萬(wàn)平方米，使得大邑城內(nèi)一條條老街迅速“變臉”，全城面貌煥然一新，大邑縣的人均住房指標(biāo)大幅提高，被評(píng)為四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)的十大模范之一。當(dāng)我們今天站在大邑街頭時(shí)，環(huán)顧四周，仍不得不對(duì)大邑

5、人的氣魄所折服。但是，也應(yīng)該看到，這是在特殊條件下的一場(chǎng)特殊的大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。這種開(kāi)發(fā)建設(shè)的方式在大邑不可能再現(xiàn)，如外地來(lái)大邑考察得出的結(jié)論，今后任何地方也不可能“克隆”大邑的做法。隨著開(kāi)發(fā)任務(wù)建設(shè)的完成，大邑縣參與其事的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并將逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià)1600元/平方米。與2004年相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了120。大邑縣的房地產(chǎn)二手房交易市場(chǎng)也在不斷加溫。在當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)的引導(dǎo)下，二手房交易市場(chǎng)日趨活躍，無(wú)論是交易件數(shù)還是交易面積，金額都再創(chuàng)新高。截至去年12月底，二手住房交易件數(shù)為620件，交易面積為70215.36平方

6、米，交易金額為4322.39萬(wàn)元。商業(yè)用房交易面積為37458.15平方米，交易金額為2584.23萬(wàn)元。大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)從表面調(diào)查研究，大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)受到以下幾個(gè)方面因素影響：歷史因素：素有“蜀之望縣”之美稱，歷來(lái)為名流商賈云集之地。歷史上的安仁古鎮(zhèn)以劉氏家族為代表，文化內(nèi)涵十足。環(huán)境配套：大邑與山為鄰的居家環(huán)境是令人羨慕的，靠山傍水，環(huán)境優(yōu)美，體驗(yàn)山水的靈性、森林的浪漫、清新的空氣，還可享受便利的城市服務(wù)設(shè)施帶來(lái)的愉悅。綠化率98.4%，森林覆蓋率40.99%，造就了“森林大邑”的美譽(yù)。在這樣一個(gè)依山傍水，氣候溫和的地方，大邑的房?jī)r(jià)是極具誘惑的。有人說(shuō)，這里是“52”式都市生活的理想居住地。

7、大邑縣的旅游資源富集，并獨(dú)具特色，在方圓幾十公里范圍內(nèi)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)西嶺雪山，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位劉氏莊園陳列館，中國(guó)道教發(fā)源地鶴鳴山，中國(guó)佛教早期傳地霧山，花水灣溫泉度假區(qū)等眾多的自然景觀和人文景觀。交通因素：距離大城市繁華很近，距離大城市喧囂很遠(yuǎn)，中心城區(qū)距成都市區(qū)公里，從成都只需分鐘車(chē)程，至雙流國(guó)際航空港公里，并且國(guó)道和川西旅游環(huán)線穿境而過(guò)。大邑可經(jīng)擦耳、雙流、武侯大道二級(jí)公路直達(dá)成都雙楠，也可經(jīng)崇州至溫江連接光華大道的快速通道已列入規(guī)劃，這兩條不收費(fèi)的快速通道使成都與大邑之間更方便、更快捷。政府的大力支持：大邑長(zhǎng)期堅(jiān)持“構(gòu)建陽(yáng)光政府、打造誠(chéng)信大邑”，以開(kāi)放的姿態(tài)、誠(chéng)摯、真情歡迎企業(yè)投

8、資。大邑縣政府對(duì)大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則是“最大限度優(yōu)惠、最低限額取費(fèi)”，實(shí)行“一事一議、特事特辦”，鼓勵(lì)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)投資高端、精品樓盤(pán)。這對(duì)大品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)大邑房地產(chǎn)發(fā)展的速度和品質(zhì)，大邑為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了良好的服務(wù)環(huán)境，并實(shí)行高效率工商注冊(cè)登記和審批。 前瞻定位：大邑有著豐富的旅游、文化資源，環(huán)境優(yōu)美，非常適合居住，是房地產(chǎn)投資的一塊熱土。大邑按照旅游房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、城市房產(chǎn)以及莊園房產(chǎn)五大特色區(qū)域的發(fā)展定位，堅(jiān)持突出園林特色，形成獨(dú)特的自然、人文景觀；突出山水優(yōu)勢(shì)，做到顯山露水；突出文化品位，使現(xiàn)代與傳統(tǒng)融合。規(guī)劃優(yōu)先：初步形成了新城北區(qū)高檔住宅、新城南區(qū)環(huán)境住宅、濱河

9、路沿線商品住宅三大發(fā)展態(tài)勢(shì)。近期基礎(chǔ)設(shè)施改造：大邑縣政府目前全力推進(jìn)新城南區(qū)和新城北區(qū)的規(guī)劃建設(shè)工作在南延線、新城北區(qū)、濱河路、二環(huán)路、安仁古鎮(zhèn)、花水灣等重點(diǎn)區(qū)域推出更多、更優(yōu)的地皮資源。使大邑南部新區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善。一個(gè)城市的人均GDP超過(guò)3000美元時(shí)，城市空心化就比較明顯了，今年成都人均GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到2000美元。從目前來(lái)看，成都市民的居住地選擇已經(jīng)有跡象開(kāi)始向溫江、華陽(yáng)、雙流、郫縣和新都等一線郊縣轉(zhuǎn)移，但遠(yuǎn)未形成一種社會(huì)潮流，短期內(nèi)向大邑轉(zhuǎn)移的可能性更不是很大。因此我們判斷近三五年內(nèi)，甚至更長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，成都人不會(huì)大面積的選擇到大邑居住。換句話說(shuō)，近年內(nèi)將成都人作為我們的目

10、標(biāo)客戶群是不現(xiàn)實(shí)的，大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然將是一個(gè)地方性的，封閉的本地市場(chǎng)。但是“青山綠水”的大邑的確是一片潛力之地，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目面向大邑本地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)也將能獲得更大的發(fā)展。2.本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（微觀）區(qū)位特點(diǎn)（location Characteristics）今年是項(xiàng)目年，大邑縣有關(guān)方面積極備戰(zhàn)，目前，這種努力正發(fā)揮出強(qiáng)大的吸引力。100多位開(kāi)發(fā)商齊聚大邑，與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)方面一起，為其房產(chǎn)的騰飛、旅游的提速，勾畫(huà)出了未來(lái)大邑的新面貌。經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的不懈努力，大邑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已有了良好的基礎(chǔ)。成溫邛高速公路的開(kāi)通，加快了大邑對(duì)外開(kāi)放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均價(jià)，已經(jīng)由2003年

11、的幾萬(wàn)元一畝上升到了30多萬(wàn)元一畝。城區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)由每平方米600余元上升到1300元每平方米。目前，大邑已有華地房地產(chǎn)、立泰房地產(chǎn)、川喜集團(tuán)、美飾家園、寧波銀都、江口醇集團(tuán)等10余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，升暉花園、仁和花園、上林、逸都、溫泉華庭、麗景怡園、美飾花園、西嶺名苑等一批中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，年內(nèi)將有一大批商住樓交付使用。未來(lái)，大邑將是生態(tài)、文化、旅游、城市房產(chǎn)共融的一座美麗新城。將來(lái)，大邑新城南區(qū)將是城市房產(chǎn)的代表。該區(qū)需求旺盛。絕大多數(shù)行政、企事業(yè)單位干部職工有換房需求，工業(yè)集中區(qū)的建成也將帶來(lái)極大的購(gòu)房需求。另外，成都五城區(qū)及省內(nèi)外人士到大邑投資購(gòu)房前景看好。據(jù)了解，新城南區(qū)

12、是以多米寬的大邑大道為中軸線，呈扇型向南平鋪展開(kāi)，規(guī)劃總面積平方公里，規(guī)劃居住人口萬(wàn)人，規(guī)劃居住用地余畝。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建筑以多層為主，綠地率以上，采用“居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)”的三級(jí)結(jié)構(gòu)模式。該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨成溫邛高速公路出入口，可順利到達(dá)縣內(nèi)各旅游勝地；區(qū)內(nèi)道路、水、電、氣、網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，是商務(wù)、辦公、居家的理想場(chǎng)所。南區(qū)面山鄰水，是理想的辦公、商住綜合區(qū)。南區(qū)地處縣城晉原鎮(zhèn)南面，規(guī)劃總面積約4平方公里，可開(kāi)發(fā)用地面積2100畝。該區(qū)以南街延伸線作為中軸線，呈扇形向南平鋪展開(kāi)。區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，北望群山含黛、南伴斜江綠波，將建成商務(wù)、辦公、居家的場(chǎng)所。本項(xiàng)目位于大邑新區(qū)南部地塊，該地塊的交

13、通便利，居住氛圍濃厚，交通便捷。本項(xiàng)目地段使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。交通基礎(chǔ)設(shè)施中大邑縣政府新建設(shè)的大邑大道將直接影響本地居民傳統(tǒng)的居住意識(shí)，這種交通便利性將會(huì)吸引本地人流居住觀念，造就無(wú)限的商機(jī)，為本項(xiàng)目樓盤(pán)埋下升值的伏筆。由于大邑城市化發(fā)展比較快。居住地市政設(shè)施還不齊全，位于城市主次干道。附近新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質(zhì)量的現(xiàn)代生活享受，給大邑人留下了深刻的印象，起到了一個(gè)示范作用。教育、文化是永不過(guò)時(shí)的宣傳王牌。與充滿文化氣息的大邑中學(xué)為近鄰，將陶冶居民的情操。該細(xì)分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也不可忽略。市政投資重點(diǎn)的

14、轉(zhuǎn)移給新區(qū)帶來(lái)更多的機(jī)遇。各項(xiàng)配套生活設(shè)施將進(jìn)一步齊全。對(duì)外交通的不斷完善，該項(xiàng)目周邊街區(qū)將吸引更多的企業(yè)開(kāi)發(fā)、投資，使得本街區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展更好。正因?yàn)橐陨侠靡蛩兀偈瓜裾憬y都房產(chǎn)、東方圣地房產(chǎn)（貴企業(yè)）等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將會(huì)令此路段樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，時(shí)下此路段多為大盤(pán)，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，有些知名度和美譽(yù)度的樓盤(pán)，如上城等樓盤(pán)。本地段樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象及購(gòu)買(mǎi)心理（Purchase the mental state）分析現(xiàn)在隨著大邑的交通條件越來(lái)越好，與成都的空間、時(shí)間距離越來(lái)越近，且大邑有著很好的自然條件，在房地產(chǎn)發(fā)展方面，是一個(gè)新興區(qū)域，大邑政府所表現(xiàn)的開(kāi)發(fā)力度和經(jīng)營(yíng)理念也為大邑的房產(chǎn)市場(chǎng)提供

15、了良好的發(fā)展環(huán)境，我們通過(guò)對(duì)本地段簡(jiǎn)單的街頭路訪進(jìn)行了初步的市場(chǎng)心理了解，從表象市場(chǎng)研究，我們了解到大邑人的思想觀念并不是很保守，我們發(fā)現(xiàn)許多大邑朋友都有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，他們和成都以及其他地方的人們一樣，都追求美好的生活。從這個(gè)認(rèn)識(shí)出發(fā)，大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該被理解是一個(gè)表面“過(guò)?！钡?，存在嚴(yán)重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購(gòu)買(mǎi)力被壓抑的市場(chǎng)，具體表現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)方面： 目前現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)上的房屋戶型面積都普遍偏大，而本地段的樓盤(pán)也都迎合了了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，開(kāi)發(fā)大面積大戶型的房屋，但是國(guó)家新的政策出臺(tái)后，大戶型為主力的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，所以相對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃要在面積大小，空間寬敞上做文章，在對(duì)大邑縣當(dāng)?shù)?/p>

16、市民的了解中，我們感受到市民比較關(guān)注小區(qū)環(huán)境的好壞，在購(gòu)買(mǎi)房子所在的小區(qū)時(shí)候都要求有較高的綠化率，有足夠資金積蓄的市民也表示最好是有較好的景觀設(shè)置，至于朝向，最好是南北對(duì)流和朝南；而小區(qū)的建筑風(fēng)格，大部分受訪者表示不太才意，只要小區(qū)樓房的外形好看就好；對(duì)于會(huì)所的配置，幾乎全部的受訪者表示小區(qū)擁有會(huì)所是必要的，而且絕大多數(shù)實(shí)力階層人事認(rèn)為會(huì)所的功能應(yīng)以實(shí)用為主，要每家每戶都能使用；同時(shí)我們收集到的數(shù)據(jù)也表明小區(qū)內(nèi)及小區(qū)附近，都必須有足夠的配套設(shè)施，例如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場(chǎng)等，最重要的是能方便人們的生活，最后要說(shuō)明的是，雖占的比例逐步下降，但是大邑縣城居民喜歡多層住宅的市民較多，這體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)

17、慣，并且日后交納的物業(yè)管理費(fèi)也相對(duì)少一點(diǎn)；銷(xiāo)售方面：目前根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià)1600元/平方米。與2004年相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了120，大邑樓市主力戶型在70平方米120平方米左右，大部分是多層，這是喜愛(ài)多層的成都人所看好的。而快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，以及大邑市民逐步追求優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓許多人心目中建立起自己都市生活的理想居住地形象，這也為我們做產(chǎn)品定位有參考價(jià)值；物業(yè)管理方面：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)“上城”的物業(yè)管理費(fèi)為0。8元/平方米/月，西嶺名苑為0。4元/平方米/月。麗都花城為0.50元/平方米月。大邑居民對(duì)高水平的物業(yè)管理還不能有個(gè)明晰的概念，只是希望得到物廉價(jià)美的服務(wù)，小區(qū)的清

18、潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)；通過(guò)表象市場(chǎng)研究，我們可以看出現(xiàn)在的買(mǎi)房者變得越來(lái)越理性。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在大邑的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，只要手中有錢(qián)就不怕買(mǎi)不到房子，所以他們?cè)谶x擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。 通過(guò)數(shù)據(jù)資料的影響因素，我們可以大致地設(shè)定我們樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象：年齡在2645歲之間，收入較高，他們當(dāng)中大多數(shù)的學(xué)歷在大專以上，至于來(lái)自哪個(gè)地方，從事哪個(gè)行業(yè)我們不加限制，具體的細(xì)化分析，這里暫略。對(duì)手盤(pán)分析基本指標(biāo)1樓盤(pán)名稱麗都花城地 址大邑圍城路南段130號(hào)開(kāi)發(fā)商四川省川喜集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)類(lèi)型多層+電梯公寓工程進(jìn)度一期建設(shè)中交付日期年底一期交

19、付項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑面積72650平方米容積率168物業(yè)類(lèi)型多層+電梯公寓銷(xiāo)售價(jià)格12881600租金水平4050元/平方米賣(mài)點(diǎn)分析首家電梯公寓；25米寬景觀生活走廊，交通暢達(dá)，生活配套完善，360度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽(yáng)臺(tái)多種形式，；緊鄰斜江河?；局笜?biāo)2樓盤(pán)名稱上城地 址大邑大道旁開(kāi)發(fā)商大邑銀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類(lèi)型住宅+社區(qū)鄰街商鋪工程進(jìn)度一期正在建設(shè)交付日期2007年4月左右一期交付項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑面積173817平方米容積率148物業(yè)類(lèi)型商住銷(xiāo)售價(jià)格17001900/租金水平35/左右賣(mài)點(diǎn)分析親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水

20、景資源（4000平方米），人車(chē)分流，完善的小區(qū)配套，陽(yáng)臺(tái)為退臺(tái)設(shè)計(jì)。多層整體為框架結(jié)構(gòu)（開(kāi)發(fā)商對(duì)戶型的可調(diào)性強(qiáng)），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學(xué)校。 物業(yè)出租情況分析本路段沿線出租性的商鋪較多，但多數(shù)租賃物業(yè)都是小單位，沒(méi)有大規(guī)模的商場(chǎng)?，F(xiàn)在正在銷(xiāo)售的上城臨街商鋪面積目前未對(duì)外公布，它們的投入使用，將為本地段增添濃厚的商業(yè)氛圍。同時(shí)，本地段對(duì)手樓盤(pán)的車(chē)為都采用銷(xiāo)售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名苑的商鋪銷(xiāo)售單價(jià)為3000元/平方米。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為55元/平方米。結(jié)論距離三環(huán)路20多分鐘車(chē)程的大邑，目前這里的房?jī)r(jià)在1600元/平方米左右。粗略算算，在

21、成都五城區(qū)買(mǎi)一套房子的錢(qián)，在大邑可以買(mǎi)3套房子。大邑的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在和這個(gè)城市的發(fā)展節(jié)奏一樣，在快速增長(zhǎng)。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià)1600元/平方米。與2004年相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了120。今年13月，拍賣(mài)出讓土地3宗，共240畝，樓盤(pán)開(kāi)工面積3萬(wàn)余平方米，商品房交易429套，交易面積52971平方米。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤(pán)，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動(dòng)工。今后，大邑將不斷引進(jìn)品牌開(kāi)發(fā)商入駐，做到高端樓盤(pán)和大型精品樓盤(pán)層出不窮，本項(xiàng)目周邊的居住人群和環(huán)境也會(huì)熱鬧起來(lái)，更加具有人氣，附近的生活配套也會(huì)逐漸完善，將來(lái)南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大

22、邑居住選擇的主流地域。此外，大邑樓市主力戶型在70平方米120平方米左右，大部分是多層，這是喜愛(ài)多層的大邑人所看好的。而快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“52”式都市生活的理想居住地。此外雪山、森林、溫泉、莊園、道源也已成為大邑五大旅游品牌，旅游地產(chǎn)也已成為大邑旅游的一張響亮的名片。隨著生活觀念的改變，旅游房產(chǎn)也成為一種潮流、時(shí)尚和大趨勢(shì)。大邑素有“山川靈秀之鄉(xiāng)”的美稱，旅游資源豐富，景觀類(lèi)型齊全，自然與人文景觀交相輝映，其中沿西嶺雪山、高堂山、霧中山、鶴鳴山、西嶺國(guó)家森林公園、靜惠山公園、花水灣溫泉區(qū)等風(fēng)景旅游區(qū)將是大邑旅游房產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)

23、區(qū)域。據(jù)了解，大邑?fù)碛新糜谓缭S多的唯一，山、河、湖以及森林人文資源豐富，可用于旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地資源也相當(dāng)多。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開(kāi)發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地產(chǎn)的成功典范。大邑縣成功通過(guò)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣的驗(yàn)收，成為成都市第三批國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣。按照規(guī)劃，大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從10平方公里、10萬(wàn)常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個(gè)以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有20萬(wàn)常住人口、21平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是2500畝，主要規(guī)劃是居住用地。本項(xiàng)目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化，突出本項(xiàng)目濃厚的文化氛圍、舒適的生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂

24、然，加上經(jīng)典的設(shè)計(jì)、健康的生活、頂級(jí)般的配套無(wú)疑是最佳的賣(mài)點(diǎn)，形成品牌差異。本項(xiàng)目如以“小高層+多層+疊拼別墅”的組合，將填補(bǔ)大邑高端房地產(chǎn)的空白，屆時(shí)這里勢(shì)必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目分析（一）、地塊環(huán)境條件1.土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目用地面積102.27畝用地面積：102.27畝；用途：商業(yè)住宅容積率：1.8；綠地率：35%；建筑密度：45%；用地性質(zhì)：商住用地 商業(yè)用地20%;2.地塊周?chē)坝^綜述在附近對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來(lái)說(shuō)都不佳，都是一些建筑物，旁邊的上城正處于一期50畝的開(kāi)發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤(pán)銷(xiāo)售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對(duì)本項(xiàng)目

25、的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。3.環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣(mài)出去，在今后2年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對(duì)我們?cè)阡N(xiāo)售本項(xiàng)目時(shí)有所影響。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。4. 地塊周?chē)慕煌l件綜述本地塊的公共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向6車(chē)道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。本地段各樓盤(pán)到達(dá)大邑縣城中心距離車(chē)程僅2分鐘。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅5分種車(chē)程。不過(guò)本項(xiàng)目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜，這就需要我們以

26、后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上。5. 配套設(shè)施菜市場(chǎng)：本地段前期上城的開(kāi)發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”，作為對(duì)“上城”項(xiàng)目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒(méi)有相關(guān)資料，所以這點(diǎn)上我們?cè)诤笃诘囊?guī)劃中會(huì)關(guān)注此項(xiàng)。商業(yè)：在本地段上幾乎沒(méi)有合適的成形商業(yè)，作為比較盤(pán)“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開(kāi)盤(pán)幾個(gè)項(xiàng)目人們的生活配套需要。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。小學(xué)：周邊小

27、學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達(dá)成了意向，在該項(xiàng)目主入口對(duì)面修建一所公辦小學(xué)，我們還無(wú)法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細(xì)數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因?yàn)樯婕暗绞欠癖卷?xiàng)目也要進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施的修建，所以我們將繼續(xù)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。中學(xué)：與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備；醫(yī)院：目前周邊無(wú)大型的社區(qū)配套醫(yī)院體育娛樂(lè)設(shè)施：街道上零星布局有簡(jiǎn)易的健身器材，體育娛樂(lè)設(shè)施不齊備銀行、郵局、酒店、其他等：缺乏（二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析：（附SWOT分析圖）優(yōu)勢(shì)分析用地規(guī)模：大地塊開(kāi)發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商

28、降低項(xiàng)目單方開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我的獨(dú)立環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，幽雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。交通條件：交通條件十分便利文化氛圍：本地塊對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來(lái)也可方便周?chē)幼〖彝サ男『⑸蠈W(xué)教育）。性價(jià)比高：同等品質(zhì)，戶型上，價(jià)格更占優(yōu)勢(shì)（詳細(xì)見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)）注：我們將在合約簽定后更充分的進(jìn)行資源分析、整理、挖掘、比較、參考，以最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)分析自然景觀：自然景觀缺乏，需要大量進(jìn)行人造景觀的

29、修建。噪音污染：本項(xiàng)目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢(shì)必是影響本項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)原因，做好規(guī)避方法周?chē)涮自O(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項(xiàng)目的配套設(shè)施投入。3項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析從上面提到的本地塊的幾個(gè)方面優(yōu)勢(shì)，特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，是本地段其他樓盤(pán)無(wú)法比擬的。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)“上城”有9000平方米的人工湖泊環(huán)繞整個(gè)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤(pán)4項(xiàng)目的威脅分析本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個(gè)方面來(lái)分析：一是大邑大道沿線的一些樓盤(pán)，如上城等，這些樓盤(pán)現(xiàn)在在市場(chǎng)上賣(mài)得不錯(cuò)，因?yàn)殡x本項(xiàng)目較近，因此，他們對(duì)本項(xiàng)目有一

30、定的威脅性；二是離本項(xiàng)目周?chē)囟蔚囊恍潜P(pán)；三是環(huán)境問(wèn)題本項(xiàng)目SWOT分析圖W（劣勢(shì)）自然景觀缺乏噪音污染樓盤(pán)周邊無(wú)商業(yè)環(huán)境達(dá)不到“三通一平”S（優(yōu)勢(shì)）1交通便利2完善生活配套臨近大邑中學(xué)3整體規(guī)模大、4充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風(fēng)險(xiǎn)5價(jià)格T（威脅）直接對(duì)手：上城，周?chē)囟蔚臉潜P(pán)影響環(huán)境問(wèn)題O（機(jī)會(huì)）了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤(pán)的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上避開(kāi)對(duì)手；通過(guò)全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)弱化景觀劣勢(shì)樓盤(pán)周邊自然環(huán)境.較差，沒(méi)有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤(pán)自身營(yíng)建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵結(jié) 論：本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)

31、消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車(chē)噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周?chē)沫h(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤(pán)定位都是中檔樓盤(pán)，因此，本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周?chē)鷺潜P(pán)的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的

32、居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過(guò)周?chē)鷺潜P(pán)，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià)也比周?chē)鷺潜P(pán)價(jià)格高，從而最終使本樓盤(pán)在該地段形成“領(lǐng)頭羊”地位。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心概念：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來(lái)主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的“解決之道”就是本著特別的開(kāi)發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問(wèn)題：如何源源不斷吸引眾多購(gòu)房者人紛紛來(lái)此置業(yè)？怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購(gòu)房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？如何確保項(xiàng)目的獨(dú)特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一？如何將規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？如何盡快的繁榮區(qū)

33、位市場(chǎng)，提升住宅升值空間？如何克服地塊的屬性，使項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)或整體開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，打出“時(shí)尚住宅”的招牌,并以具有“新生活新人居”的雙重魅力來(lái)吸引消費(fèi)者，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求-供給理論。本項(xiàng)目將營(yíng)造出一個(gè)實(shí)用性、全功能性、布局科學(xué)合理性、獨(dú)特的建筑形態(tài)。我們百佳盛世機(jī)構(gòu)希望與貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，營(yíng)造一個(gè)大型住宅地產(chǎn)品牌，通過(guò)高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項(xiàng)目本身的地塊屬性，進(jìn)行科學(xué)合理的布局；通過(guò)深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內(nèi)涵

34、、精研本項(xiàng)目的實(shí)用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)格局。項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹?lái)越需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于大邑當(dāng)?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤(pán)。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)，把它建成為以“綠色生態(tài)健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。所以，我們的目標(biāo)客戶鎖定是收入“中等+較高+富?！睅讉€(gè)階層。建筑形式上以“小高層（12）+多層（5+1）+疊拼（2.5）+獨(dú)立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)多層戶型的需求量最

35、大。同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購(gòu)物點(diǎn)和酒樓，不僅可彌補(bǔ)這一空缺，同時(shí)，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個(gè)理想的消費(fèi)場(chǎng)所。項(xiàng)目一期的市場(chǎng)細(xì)分從地理位上細(xì)分：大邑老城區(qū)的實(shí)力階層；從購(gòu)買(mǎi)人群上細(xì)分：本地人、外遷居民；從年齡上細(xì)分：以2555歲的人群為主；從工作環(huán)境上細(xì)分：大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中高收入階層為主；從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4千元以上的家庭為主；從購(gòu)房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購(gòu)買(mǎi)及投資為主。項(xiàng)目二期市場(chǎng)細(xì)分從地理上細(xì)分：整個(gè)大邑地區(qū)原居民為主；從購(gòu)買(mǎi)人群上細(xì)分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）；從年齡上細(xì)分：以2

36、555歲的人群為主；從工作環(huán)境上細(xì)分：以在大中型公司、大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中高收入階層為主；從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在6千元以上的家庭為主；從購(gòu)房心理細(xì)分：以自住購(gòu)買(mǎi)及投資置業(yè)為主。樓盤(pán)概念導(dǎo)入本項(xiàng)目將導(dǎo)入以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色的全新人文概念！目標(biāo)市場(chǎng)個(gè)體與私企業(yè)老板（縣城內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。且在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)“功能價(jià)格比”有著較清楚的認(rèn)識(shí)，文化方面都有一定修養(yǎng)，對(duì)“居住+度假+投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士。 文、教、衛(wèi)人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由實(shí)際的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位

37、，并注重生活質(zhì)量。對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入也比較穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。 政府公務(wù)員 能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是“灰色收入”。因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、國(guó)企老板等不同類(lèi)型，不同收入來(lái)源。該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是享受天倫。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位玉沙落燕居大邑，溪水濺落顯尊榮東方尊城大邑首例川西民居1號(hào)作品本項(xiàng)目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理

38、論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林式川西民宅、生態(tài)園林式住宅之典范。 以川西傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然親密接觸的和諧之地。造山水庭院景觀，提升川西文化為主題，形成與大邑人地域習(xí)性相輝映。將現(xiàn)代建筑元素完美融于川西民居的建筑風(fēng)格，集諸多優(yōu)勢(shì)于一身，在與大邑當(dāng)?shù)仄渌貕K的中高檔樓盤(pán)角逐中崢嶸盡顯。川西民居在建筑單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長(zhǎng)，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問(wèn)題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽(yáng)光反射的白色為基色

39、調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來(lái)說(shuō)是解決采光不足的有效辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目定位為此也將贏得以后目標(biāo)置業(yè)者高度的認(rèn)同，為開(kāi)發(fā)商?hào)|方圣地公司贏得較高的口碑。本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買(mǎi)力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果。 本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做

40、大百貨，而適合小開(kāi)間商鋪?？捎少I(mǎi)主出租或自行經(jīng)營(yíng)。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。總建筑面積約8000 M2，均價(jià)3000元/平方米，價(jià)格范圍30003500/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。也可以打通將幾個(gè)門(mén)面合并使用，經(jīng)營(yíng)小型超市或餐廳等。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成5.2 M5.4 M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣(mài)點(diǎn)。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。 成本價(jià)測(cè)算（假想開(kāi)發(fā)法經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確

41、定）根據(jù)此地的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷(xiāo)售利潤(rùn)的回報(bào)，我們通過(guò)地產(chǎn)假想開(kāi)發(fā)法進(jìn)行了如下測(cè)算：總平面積：68180.34平方米；建筑基地面積：30681.15平方米；總建筑面積：122724.6平方米商業(yè)最大修建建筑面積：24544.9平方米（最大）住宅最大修建建筑面積：98179.7平方米（最大）土地成本總價(jià)：3579.45萬(wàn)元樓面單價(jià)成本：291.66元/平方米根據(jù)此地塊的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化的配比設(shè)置，盡量縮短銷(xiāo)售周期、賺取合理利潤(rùn)進(jìn)行了如下假想測(cè)算：我們將建筑密度設(shè)定在32.78%，小高層、多層、聯(lián)排別墅、商鋪的設(shè)置分別為：基底面積：小高層（12或11+1）：1200平方米多層

42、（6或5+1）：16000平方米 （注明：其中含有臨街底商4000平方米）別墅（2.5）：4000平方米獨(dú)立商業(yè)1150平方米總建筑面積：122700平方米小高層（12或11+1）：14400平方米， 占11.7%多層：（6或5+1）：96000平方米 （注明：其中含有臨街底商8000平方米）占78.2%別墅（2.5）：10000平方米 占8.15%獨(dú)立商業(yè)2300平方米 占1.95%總成本假想測(cè)算：總成本為12212.45萬(wàn)（1.221億）土地成本：102.27畝35萬(wàn)/畝=3579.45萬(wàn)元；建筑小高層：14400平方米1200元/平方米=1728萬(wàn)；建筑多層：96000平方米650元/平

43、方米=6240萬(wàn)；聯(lián)排別墅：10000平方米550元/平方米=550萬(wàn)；獨(dú)立商業(yè)：2300平方米500元/平方米=115萬(wàn)；2.目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算大多少盤(pán)走的中低檔次路線，銷(xiāo)售價(jià)集中在13001600元/平方米左右。而我們的樓盤(pán)，具備多方面優(yōu)勢(shì)，而且我們?cè)谇懊娴氖袌?chǎng)細(xì)分中已經(jīng)確定了我們的目標(biāo)客戶。所以，我們的樓盤(pán)的市場(chǎng)定位應(yīng)該是中高檔次樓盤(pán)。針對(duì)可比樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中所體現(xiàn)的本地段樓市動(dòng)態(tài)，目前我只能采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定銷(xiāo)售價(jià)格。目前我們?cè)O(shè)計(jì)的價(jià)格平均價(jià)為：小高層銷(xiāo)售均價(jià)：1900元/平方米；多層銷(xiāo)售均價(jià)：1800元/平方米；聯(lián)排別墅均價(jià)：3000元/平方米；商鋪均價(jià)：3000元/平方米；則總體銷(xiāo)

44、售額將為：24666萬(wàn)元（2.466億）小高層銷(xiāo)售總價(jià)：2736萬(wàn)元；多層銷(xiāo)售總價(jià)：15840萬(wàn)元；聯(lián)排別墅均價(jià)：3000萬(wàn)元；商鋪均價(jià)：3090萬(wàn)元；3. 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃土地費(fèi)用本項(xiàng)目土地費(fèi)用按35萬(wàn)元/畝計(jì)算。前期費(fèi)用為： 萬(wàn)元前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)放線、勘察、設(shè)計(jì)、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費(fèi)用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按75元/ 平方米計(jì)算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)為511.35萬(wàn)元。場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污考慮，綜合按總建筑面積每平方米58.50元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)為717.79萬(wàn)元。兩項(xiàng)合計(jì)為1229.1

45、4萬(wàn)元。 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用（略）其他工程（不含設(shè)備價(jià)）給排水工程：15元/，共計(jì)萬(wàn)元；強(qiáng)電工程：30元/，共計(jì)萬(wàn)元；弱電工程：15元/，共計(jì)萬(wàn)元；綠化及相關(guān)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)：散裝水泥保證金按建筑面積1元/市政設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積112元/；墻改基金按建筑面積5元/；人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積10元/；異地綠化建設(shè)費(fèi)按建筑面積3元/；中小學(xué)危房改造費(fèi)、文物古跡勘探費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)和建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)合計(jì)按建筑物基底面積8元/。開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)共計(jì) 萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按設(shè)備購(gòu)置費(fèi)與建筑安裝工程費(fèi)之和的2.5%計(jì)取，總共為

46、萬(wàn)元。其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，可按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)之和的1%計(jì)取，總共為萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，本次評(píng)估設(shè)備購(gòu)置設(shè)費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)之和的5%計(jì)取，總共為萬(wàn)元。期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。按委托方擬采用的開(kāi)發(fā)模式，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。經(jīng)測(cè)算得出財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬(wàn)元。本項(xiàng)目為委托代理包銷(xiāo)（

47、詳細(xì)見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)代理合同部分）五、項(xiàng)目命名策劃、設(shè)計(jì)方案的建議（一）項(xiàng)目案名：（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議1.功能分區(qū)小區(qū)由三大功能區(qū)域組成，分為住宅區(qū)（由具有川西民宅特色組團(tuán)組成）；休閑娛樂(lè)區(qū)（社區(qū)會(huì)所、空中休閑場(chǎng)所和中心園林景觀小品群等）；商業(yè)區(qū)（位于群樓內(nèi)有各種商鋪）。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀念。因此，無(wú)論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。 2.平面布局 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以70 M2-140 M2的中等戶型面積為主。其次是以210 M2-250 M2 的較大戶型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。 3.戶型特點(diǎn) 各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污

48、，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，互不干擾。 臥室空間 臥室是套房?jī)?nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個(gè)別大戶型還配有書(shū)房（或多功能房）。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很?chē)?yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積根據(jù)房型進(jìn)行適當(dāng)變化，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于2 M2-3 M2，主臥

49、室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于2.5 M2，大戶型及聯(lián)排別墅可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是： 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無(wú)阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)

50、調(diào)自家與支管線不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。 各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。4.環(huán)境結(jié)構(gòu)環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心的公用建筑群為整體環(huán)境的中心，配以東北和西南兩側(cè)兩個(gè)住宅組團(tuán)綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“環(huán)保健康”這一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)。公共空間（中心綠地）半公共空間（組團(tuán)綠地）私有空間（住宅） 本規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施集中布置在西南側(cè)高

51、層的裙樓內(nèi)，在功能分區(qū)上避免了對(duì)居住生活的干擾，又保證了足夠的繁榮度。規(guī)劃特點(diǎn)1）建筑本體環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營(yíng)造一座大型的智能生態(tài)住宅社區(qū)。超大型中心花園，輔以聯(lián)排別墅。精致生活表露無(wú)疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽(tīng)鳥(niǎo)語(yǔ)，聞花香，享受著遠(yuǎn)離煩囂的寧?kù)o。民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用川西民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺(jué)。地域文化和自然生成：貫穿到點(diǎn)、線、面的細(xì)微，以疏浚通道，體驗(yàn)“靈性規(guī)劃、感悟活性建筑”；增強(qiáng)景觀與大邑著名景點(diǎn)的呼應(yīng)，體現(xiàn)出完整分區(qū)空間的“動(dòng)”與“靜”的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)文化優(yōu)先并與之共融的觀念。風(fēng)水理論：根據(jù)“人有心脈、地有氣脈、水有溪脈、文有源脈、商有業(yè)脈”的基本風(fēng)水理論進(jìn)行開(kāi)發(fā)規(guī)劃，剛?cè)峒鎮(zhèn)?、井然有序、生態(tài)奇佳，居區(qū)位的大風(fēng)水。以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)以人的行為活動(dòng)、心理感受為出發(fā)點(diǎn)，景觀、小品、休憩場(chǎng)地及設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)與主題相符，景觀設(shè)計(jì)人性化，最大限度滿足人、景觀、建筑