戶型基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)--

1、戶型基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)-第一篇 建筑平面分析第二篇 戶型室內(nèi)分析第三篇 戶型選擇要素第四篇 居家風(fēng)水第五篇 戶型和市場(chǎng)關(guān)系第六篇 市場(chǎng)主流戶型去不去，看位置行不行，看戶型定不定，看價(jià)格 戶型評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)理想的戶型將功能性、舒適性以及審美性完美融合在一起。沒有完美戶型，只有最滿足居住者需求的戶型自己好才是真的好！絕大多數(shù)人沒有選房經(jīng)驗(yàn)，也搞不清自己真正的戶型需求，因此需要專業(yè)、客觀的戶型指導(dǎo)。第一篇 建筑平面分析（1） 經(jīng)典平面鑒賞（2） 創(chuàng)新平面鑒賞（3） 建筑平面概論經(jīng)典平面鑒賞一梯二戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實(shí)用3.消防樓梯通風(fēng)采光1. 電梯廳不能通風(fēng)采光 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.戶

2、戶南向、南北通透2.所有房間方正實(shí)用3.餐廳獨(dú)立且通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.對(duì)土地要求高（東西向有充足地塊條件）經(jīng)典平面鑒賞一梯三戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實(shí)用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.北二套房工作陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)混用2.電梯廳間接通風(fēng)采光經(jīng)典平面鑒賞一梯四戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.所有房間方正實(shí)用2.戶戶向南、戶戶有陽(yáng)臺(tái)3.所有房間均能通風(fēng)采光4. A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光1.實(shí)用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3. C、B戶型餐廳較小(若建筑改為高層、增加電梯數(shù)可改觀)經(jīng)典平面鑒賞一梯四戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.大部主要產(chǎn)品房間方

3、正實(shí)用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4.戶戶有玄關(guān)5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風(fēng)采光1. 1、2戶型廚房不方正（無(wú)大礙）經(jīng)典平面鑒賞一梯四戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.所有房間方正實(shí)用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4. E、G戶型南北通透5.消防樓梯通風(fēng)采光1. E、G戶型客廳采光面較小2.無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)（可添加）3.電梯廳不能通風(fēng)采光經(jīng)典平面鑒賞一梯六戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.戶戶南向2.多數(shù)房間方正3.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光4. A、F戶型南北通透1. A、F、C、D戶型客廳欠方正 經(jīng)典平面鑒賞一梯八戶 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.臥室、客廳采光通風(fēng)好2.每戶有陽(yáng)臺(tái)3.方正實(shí)用、通風(fēng)采光4.電梯廳

4、、消防樓梯能通風(fēng)采光1.實(shí)用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點(diǎn)經(jīng)典平面鑒賞一梯八戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶型方正,實(shí)用率高2.有陽(yáng)臺(tái)、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房銷售壓力小1.東、西戶型廚房離大門較遠(yuǎn)2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光經(jīng)典平面鑒賞一梯十戶以上 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.一房、二房戶型所有房間方正實(shí)用,所有住人房采光充分，景觀面大2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊張與環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正創(chuàng)新戶型鑒賞三錯(cuò)層 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.增加使用面積2.豐富室內(nèi)空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.適應(yīng)大戶型采用2.不適應(yīng)老年人、

5、幼童、孕婦、病人等居住使用創(chuàng)新戶型鑒賞樓中樓組合復(fù)式上層復(fù)式下層 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.豐富室內(nèi)空間2.客廳4.2米層高增加了客廳空間高度3.主人房設(shè)在上層,私密性強(qiáng)1.適合較大戶型采用米米5米米米創(chuàng)新戶型鑒賞SOHO 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.類別墅居住單元2.空間豐富1. 70的戶型作躍式設(shè)計(jì)，有點(diǎn)勉為其難創(chuàng)新戶型鑒賞雙拼戶型 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1.具有雙拼的可能性，使戶型具有客戶選擇的靈活性2.應(yīng)為“創(chuàng)新意識(shí)”的戶型，在設(shè)計(jì)時(shí)即考慮今后有雙拼可能1.兩套房雙拼之間的梁底高度須有保證（扁梁、大板、高層高）C、D戶型68 ，雙拼成136 五房戶型A、B戶型55 ，雙拼成110 四房戶型建筑平面概論經(jīng)典戶型 市場(chǎng)上采用最

6、多的為大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的經(jīng)得起專業(yè)、市場(chǎng)挑剔的少缺陷戶型創(chuàng)新戶型 有獨(dú)創(chuàng)性的為市場(chǎng)接受的新型實(shí)用戶型建筑平面評(píng)價(jià)類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)備注 點(diǎn)式可一梯多戶 1.建筑風(fēng)格富于變化2.室外管道便于安排3.對(duì)場(chǎng)地要求不高4 . 便于戶型布置5 . 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強(qiáng) 1.通風(fēng)差2.戶型間可能產(chǎn)生對(duì)視，影響私密性 1.高層建筑常采用2.高密度居住區(qū)域或高地價(jià)住宅區(qū)多采用 板式一般一梯二戶1 .通風(fēng)采光好2 .朝向好可做到戶戶向陽(yáng)3 .私密性好1 .總平面布置呆板，顯得沒有檔次（兵營(yíng)排列） 1. 多層較常使用2.大戶型高檔住宅采用 點(diǎn)式聯(lián)體一梯四戶或平面拼接1 .土地利用率高2 .部分戶型能南北通透3 .可做到戶戶向陽(yáng)1

7、 .易形成東西向房2 .圍合太死, 通風(fēng)不利，且窗戶對(duì)視等私密性影響1 .南方城市較常用第二篇 戶型室內(nèi)分析（1） 室內(nèi)空間尺度（2） 室內(nèi)空間標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)空間尺度起居室/會(huì)客廳綜合！會(huì)客？活動(dòng)？工作？最小使用面積：一房不應(yīng)小于12平方米兩房及以上不應(yīng)小于14平方米最小短邊軸線寬度：一房和不宜小于米兩房及以上不宜小于米減少直接向起居室開門的數(shù)量，至少一面墻的直線長(zhǎng)度不小于3米53平方米面積保證/充分考慮家具布置客廳空間獨(dú)立：客廳開口不易過多，要有兩面完整的墻 方正開闊：方正完整，是實(shí)用的布局開間至少應(yīng)大于米，但 開間不宜大于5米 入口設(shè)玄關(guān)：入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡避免內(nèi) 廳被外人一目

8、了然，保障私密性 長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào)：深度開間比不宜大于2：1客廳開口過多案例客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具。最小使用面積：主臥室：12平方米（3*4？）雙人臥室：10平方米單人臥室：6平方米（2*3？）主臥室最小短邊軸線寬度：一房和兩房不宜小于米三房及以上不宜小于米（？ ？ ？）面積、面寬保證室內(nèi)空間尺度臥室主臥室擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加最好的朝南向 比客廳的南向要求更甚；大戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間 ，進(jìn)入式衣帽間使主臥室布局更為靈活，已成為流行趨勢(shì)； 次臥室 面積宜大于10按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些 餐 廳獨(dú)立空間，面寬或進(jìn)深米以

9、上室內(nèi)空間尺度相對(duì)獨(dú)立：餐廳和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立；餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔；餐廳 至少要有兩面墻夾一角。與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)：西式廚房與餐廳在空間上實(shí)現(xiàn)一體化 餐廳不獨(dú)立案例右圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)有使餐廳相對(duì)獨(dú)立，但與廚房之間交通不流暢。客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成過道無(wú)法利用；客廳擺放家具成問題。廚房位置使客廳顯得更加局促。餐廳不占角案例餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用。餐廳占角案例餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對(duì)獨(dú)立，便于使用。餐廳獨(dú)立案例餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點(diǎn)不言自明室內(nèi)空間尺度廚 房應(yīng)為獨(dú)立可封閉的空間。最小

10、使用面積：一房不應(yīng)小于平方米（1.5*3）兩房不應(yīng)小于平方米（？）三房及以上不應(yīng)小于平方米（？）通風(fēng)采光：低層、多層應(yīng)直接采光通風(fēng)，中高層、高層可開向著公共走廊的窗戶（不包括前室和樓梯間）。面寬進(jìn)深：操作面凈長(zhǎng)不應(yīng)小于米，單排布置設(shè)施的廚房?jī)魧挷恍∮诿?，雙排布置設(shè)施的廚房不應(yīng)小于米使用面積保證、通風(fēng)、操作臺(tái)擺放廚房 應(yīng)靠近餐廳 離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對(duì)外采光通風(fēng) 廚具按洗、切、燒的順序合理布置 有一定長(zhǎng)度的柜臺(tái)擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設(shè)備 廚、廁最好不要做緊鄰 衛(wèi)生間使用面積保證、通風(fēng)、減少影響至少有一間的使用面積不應(yīng)小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。至少有一間有直接采光、自

11、然通風(fēng)，無(wú)通風(fēng)窗口的衛(wèi)生間應(yīng)有通風(fēng)換氣措施。不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。室內(nèi)空間尺度衛(wèi)生間 應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光 公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利如一個(gè)衛(wèi)生間則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲(chǔ)藏室（工人房） 對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)蓄空間 全封閉獨(dú)立進(jìn)入式空間，面積在3平方米以上 陽(yáng)臺(tái)保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，而在主臥設(shè)陽(yáng)臺(tái)，則生活中的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會(huì)干擾主人的私密性 儲(chǔ)藏室88平方戶型一房、兩房應(yīng)有壁櫥，進(jìn)深不宜小于米，凈寬不宜小于米；三房及以上應(yīng)有儲(chǔ)藏室，使用面積不應(yīng)小于平方米。室內(nèi)空間尺度參

12、考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（ ）16 14 12 10其它臥室使用面積 14 12 9 7小臥室使用面（） 12 10 8 7客廳使用面積（） 30 25 12 10客廳開間（m）4.2 3.9 3.6 3.3客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度（m） 5 4.2 3 3餐廳使用面積（）16 12 8 6餐廳采光通風(fēng)狀況 采光通風(fēng) 采光通風(fēng)生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2室內(nèi)空間標(biāo)準(zhǔn) 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 儲(chǔ)藏間使用面積（） 4 3 1廚房使用面積（） 8 6 4 3廚房?jī)魧挘╩）

13、 2.1 1.8 1.8 1.5廚房廚具操作面長(zhǎng)（m） 3 2.7 2.4 2.1單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2雙衛(wèi)生間總使用面積（） 8 7 6.5三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)空間標(biāo)準(zhǔn)第三篇 戶型選擇要素 選擇戶型要素動(dòng)靜分區(qū)全明戶型通風(fēng)采光動(dòng)靜分區(qū)案例平面戶型也可以作到“動(dòng)靜分區(qū)”動(dòng)區(qū)靜區(qū)錯(cuò)層設(shè)計(jì)最易實(shí)現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)”動(dòng)區(qū)靜區(qū)全明戶型案例室內(nèi)四明 明廳、明室、明廚、明衛(wèi) 公共空間通風(fēng)采光案例一梯二戶的小高層，電梯廳、公共樓梯作到通風(fēng)采光應(yīng)不是難題。一梯18戶能夠作到公共空間的通風(fēng)采光，顯示出建筑師選用“蛙

14、”式平面的苦心功能空間分類住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、陽(yáng)臺(tái)住宅的“三類”空間公共空間：客廳、餐廳、觀景陽(yáng)臺(tái)私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)藏間、生活陽(yáng)臺(tái) 第四篇 居家風(fēng)水（1） 居家風(fēng)水注解（2） 陽(yáng)宅三要素（3）典型沖門案例（4）風(fēng)水注意問題居家風(fēng)水科學(xué)解釋居家風(fēng)水是研究居住房屋與其土地和四周環(huán)境的關(guān)系的中國(guó)傳統(tǒng)居家理論 住宅風(fēng)水就是人類環(huán)境衛(wèi)生學(xué)“居家風(fēng)水”的實(shí)際上是由于戶型設(shè)計(jì)中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒與生活陽(yáng)宅三要素陽(yáng)宅三要-門、房、灶 門 大門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓

15、大門正對(duì)電梯或樓梯是犯沖大門口直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞 大門不能正對(duì)廁門大門不直對(duì)客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對(duì) 其它門盡量不相對(duì)B戶型大門直對(duì)電梯門，A戶型大門直對(duì)消防樓梯門，會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同典型門沖案例典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差未設(shè)玄關(guān)，大門直對(duì)主人房門（私密性不理想）。主衛(wèi)門直沖主臥床不妥門沖修改案例玄關(guān)可在裝修時(shí)設(shè)置戶型風(fēng)水注意問題房： ”橫梁壓頂“不利廚： 門對(duì)灶犯門沖煞廁： 大門對(duì)廁所門兇論針對(duì)客戶群體的特征，講究風(fēng)水的可能性，盡量避免戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素水龍頭沖爐灶屬兇論大門入口受廁所陰氣滲透戶型風(fēng)水注意問題戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素廁所居戶型中央，為大兇戶型風(fēng)水注意問題尊重市場(chǎng)

16、研究民俗風(fēng)水的市場(chǎng)性廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對(duì)住宅的選擇，無(wú)論是城市、農(nóng)村都極信風(fēng)水；生意人、官員較為看重風(fēng)水問題尊重而不迷信 市場(chǎng)中，為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水”，從研究客戶的購(gòu)房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水第五篇 戶型和市場(chǎng)關(guān)系兩房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？戶型和市場(chǎng)的關(guān)系你心目中的兩房有多大，三房又有多大？分析：此公寓位于大學(xué)南面，周圍有復(fù)旦、上外等高校云集，說明了大部分客戶為學(xué)校老師，因此在設(shè)計(jì)中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設(shè)計(jì)。貼合市場(chǎng)的，就是好戶型！ 一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

17、二層布置多功能書房，工作、會(huì)客、洽談等。戶型和市場(chǎng)的關(guān)系客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同定位不同，導(dǎo)致戶型不同點(diǎn)評(píng)：187平方米的復(fù)式，只有2個(gè)臥室？點(diǎn)評(píng)：套內(nèi)面積平方米，竟然做到三房？戶型和市場(chǎng)的關(guān)系分析：產(chǎn)品研發(fā)的定位上開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個(gè)小戶型、多贈(zèng)送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了。 符合定位的，就是好戶型！戶型和市場(chǎng)的關(guān)系市場(chǎng)對(duì)戶型的關(guān)注點(diǎn) 客戶在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序：客廳： 方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳： 相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光廚房： 寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房

18、適宜陽(yáng)臺(tái)： 觀景陽(yáng)臺(tái)的休閑性、觀賞性，生活陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用第六篇 市場(chǎng)主流戶型市場(chǎng)流行戶型解讀上海保利葉上海建筑面積約72平米上海萬(wàn)科四季花城建筑面積約90平米上海金地未未來(lái)建筑面積約83平米控制總價(jià)，減小面積若不通過贈(zèng)送面積增加使用空間，會(huì)導(dǎo)致空間局促市場(chǎng)流行戶型解讀建筑面積約55平米建筑面積約63平米復(fù)式空間，動(dòng)靜分區(qū)更明確。上衛(wèi)生間不便。更適合青年人?？臻g緊湊，中規(guī)中矩。面積控制，低總價(jià)。各年齡層均適用。市場(chǎng)流行戶型解讀建筑面積約90平米建筑面積約90平米1.干濕分離，擴(kuò)大衛(wèi)生間面積，同時(shí)形成玄關(guān)，解決“門沖”問題2.次臥放大進(jìn)深，拉長(zhǎng)餐廳的沿墻面3.大陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)景觀性建筑面積約125平米市場(chǎng)流行戶型解讀建筑面積約130平