某花園市場調研報告范本

1、WORD.31/31六盤水荷城花園市場調查報告第一部分 前言說明一、研究背景公司準備在六盤水市荷城花園開發(fā)商鋪與住宅項目，為了更好地把握市場環(huán)境與目標客戶群的需求特征，委托敝司在四月中旬進行了初步市場調研，并結合初步市場調研結果對項目進行了初步定位。為了反證初步定位的可行性，敝司在五月初至五月中旬近二十天的時間里，在公司的協(xié)助下，在六盤水市通過多種渠道和方法展開了相應的市場調研工作。二、研究目的1、六盤水市房地產市場的供求狀況；2、競爭樓盤調研、分析；3、荷城花園環(huán)境與項目地塊優(yōu)勢評估；4、荷城花園發(fā)展預測評估；5、消費者對項目初步定位的認可程度與分析；6、消費者居住現狀、需求與購買特征分析。

2、三、樣本選取要求研究群體研究對象抽樣方法樣本條件訪問方式住宅研究個體經營戶、企事業(yè)單位職工、金融機構職員等重點調查具備相當經濟實力，收入水平相對較高的階層人士分層隨機抽樣、問卷深訪四、問卷深訪回收概況發(fā)出問卷 200份回收問卷 197份作廢問卷 5份有效問卷 192份第二部分 問卷調查結果分析與小結1、消費者購買動機購買動機提與次百分比（%）有13671沒有5629合計192100（1）在總體中71%的人有意向購買原因分析：A、荷城花園的宣傳較為廣泛，居民認知程度較高；B、荷城花園規(guī)劃中的各種配套設施齊全。規(guī)劃有中心綠地、會所、商業(yè)步行街、農貿市場、停車庫、小學、幼兒園等生活、休閑、教育設施；

3、 C、總體自然環(huán)境較好，綠化率較高，達42%；D、水上公園建成后，將配有兒童樂園、老年活動場所、網球場、展覽館、盆景園等設施，人工湖中有多個觀景島嶼與戲水區(qū)，成為荷城花園乃至整個六盤水市最具有吸引力的游樂場所； E、荷城花園住宅的銷售狀況良好，激起了其它一部分人的購買欲望，因為這些人普遍存在隨大流的心理，較愿意接受多數人認可的住宅； F、當前交通方面，僅有人民中路通過荷城花園的北面，但在鐘路建成通車后，鐘路將橫貫荷城花園，荷城花園的交通也將大有改觀； G、荷城花園位于城市未來發(fā)展的中心區(qū)域，處于鐘山開發(fā)區(qū)與老城區(qū)場壩之間，到目前的商業(yè)中心區(qū)黃土坡有約3公里路程，到水鋼10分鐘車程。（2）在總體

4、中29%的人沒有意向購買原因分析：A、六盤水市目前在建的集資房很多，幾年前至今建成入住的也很多。集資房價格相對較低，一般在600-700元左右。部分家庭目前已在黃土坡附近或鐘山開發(fā)區(qū)購置有集資房。據稱有些家庭已有兩套甚至三套集資住房； B、荷城花園的住宅價格相比其它一般地段的商品房價格要高100-200元/； C、荷城花園處于開發(fā)建設初期，生活、娛樂、學習、飲食配套尚不完善，部分人認為暫不適合居?。?D、部分人認為荷城花園的位置有點偏，距離工作地黃土坡有點遠，而且六盤水市的公共交通目前不太好，將來幾年能發(fā)展到什么樣的程度難以預料，在其間居住可能會使工薪階層在上下班時感到不便； E、荷城花園臨近

5、老城區(qū)場壩，部分人認為老城區(qū)場壩無業(yè)人員較多，居住人口素質不好，治安環(huán)境相對較亂，可能會在一定程度上影響荷城花園的居住環(huán)境。小結：從調查結果可見，多數居民認可荷城花園的居住環(huán)境，認為荷城花園最大的優(yōu)勢在于水上公園。項目地塊所處位置的最大優(yōu)勢就是與公園大門相對，能瀏覽公園的概貌、能將景觀攬入視野中，其次就是位于鐘路旁，通車后交通便利，這兩個優(yōu)勢并不是其它地塊所能兼具的，因此，在開發(fā)住宅時應重點突出公園的景觀和所處位置的交通優(yōu)勢。2、消費者對戶型類別的偏好戶型類別提與次百分比（%）空中別墅式的復式結構13168大戶型的平層結構6132合計192100（1）有68%的人選擇空中別墅式的復式結構 A、

6、此次調查的對象主要是事業(yè)機關單位職工、金融機構職員、具備相當經濟實力的商鋪經營戶和效益相對較好的大中型企業(yè)職員，調查對象在經濟收入、文化水平上與一般居民相比要高些，對住宅的品位相應也高一些。 B、空中別墅式的復式結構房相對于其它種戶型結構的優(yōu)勢主要在于私密性強、動靜可分離和大客廳。其多功能、大面積的特點得到了多數人的青睞。 C、六盤水市多數居民所住的是單位集資房，部分人購有商品房，但幾乎全是平層結構，面積在100左右，主要戶型是三室，功能相對較少，不能滿足部分收入相對較高、人口較多的家庭對住房的需求。 D、空中別墅式的復式結構房在六盤水市住宅總量中所占的比例微乎其微，相對六盤水市居民而言，復雜

7、結構房是一種暫新的住房也是檔次較高的住房。人都有向往或擁有好住宅的心理，因此，空中別墅式的復式結構房所受的觀注程度也相對較高。（2）有32%的人選擇大戶型平層結構 A、部分人主要從經濟角度考慮對住宅的需求。六盤水市一般工薪階層的年收入8000元10000元之間，經濟實力不足以讓他們去購買豪宅，豪宅對他們來說也許是一種難以實現的奢望而已。 B、部分人主要從實用的角度考慮。大戶型的三房或四房結構已能解決全家3-5口人的居住問題，沒有過多的去考慮住宅的豪華程度與功能是否強大。 C、部分人主要從消費習慣角度考慮。從以前的單位分房、集資房到現在的一般商品房，豪宅在其中所占的比例幾乎是零，人們習慣住的是平

8、層結構的房子，對概念較新的豪宅接受能力不強。 D、有的人從照顧家里老人和小孩的角度考慮。復式結構房上下樓梯對幼童與老人的行動都會形成一定程度的不便。小結：居民的需求有向中高檔發(fā)展的趨向，多數人較為認可復式結構房，說明空中別墅式的復式結構房在六盤水有相當的潛在市場，但需否有效不僅取決于居民的購買能力，也取決于住宅價位。3、消費者對電梯房的接受意愿意愿提與次百分比（%）接受14073不接受5227合計192100（1）總體中73%的人能接受電梯房A、多數人認為電梯房比較方便上下樓，對生活不會構成什么消極的、負面的影響。B、一般在小高層或高層建筑中，才適合建電梯。73%的人能接受表明六盤水市多數居民

9、已認同小高層或高層建筑。（2）27%的人不能接受電梯房A、部分人從物業(yè)總價上考慮。由于電梯房的成本相對要高一些，電梯房的價格也就比一般的非電梯房價格高，從經濟的角度來考慮，部分人不愿意接受。B、部分人從物業(yè)管理角度考慮，認為電梯房的物管費相對較高，認為不太高的樓房不必建電梯。C、部分人從安全的角度考慮，認為如果電梯維護不好，或由于供電出現問題將引起安全隱患，所以不愿意接受電梯房。D、部分人認為多層建筑，8層左右的住宅樓不必安裝電梯，首先是沒必要，其次是提高了成本，增加了房價和物管費，住宅的價格優(yōu)勢將被削弱。 小結：如果開發(fā)小高層或高層建筑的電梯房，在市場中應不會受到較大的阻力，如果開發(fā)多層住宅

10、，可以不必考慮建電梯。4、如果選擇空中別墅（此小區(qū)將建成水城最高檔次的居住區(qū)）消費者所接受的價格價格（元）提與次百分比（%）150014173180030162000168230053合計192100（1）73%的人選擇1500元/A、這一部分人主要是經營規(guī)模不大，經濟實力不強的個體老板與企事業(yè)單位、金融機構等一般職員。B、其中約半數（即總體的35%左右）的受訪者表示1500元/的價格對他們來說較高，難以接受。原因在于：一、部分個體老板是一些企業(yè)的下崗職工，生意也不景氣，收入并不高；二是一般工薪階層的月收入在600-800元之間，家庭積蓄并不高；三是六盤水市商品房價格在800-900元為主，最

11、高在1100元左右，消費者在價格上作對比后，對1500元/的價位自然感覺偏高，難以接受。（2）16%的人選擇1800元/，8%的人選擇2000元/，3%的人選擇2300元/，共占總體26%A、這部分人主要是較有實力的個體老板、收入較高的企事業(yè)單位中層干部和金融機構職員。B、部分人認為物應有所值，空中豪宅的價格本就應該高于一般的住宅。C、部分人認為豪宅要體現擁有者經濟實力和尊貴感，其價格就不能同一般的住宅相比較，而且應該與一般的住宅拉開相當的距離。小結：六盤水市一般家庭的經濟實力不強，較難接受高價的物業(yè)，高價物業(yè)的消費群體主要是部分個體經營者和企事業(yè)單位中層干部以與隱性收入較高的階層。5、消費者

12、所能接受的首期款首期款額（萬）提與次百分比（%）81517910351812421521合計192100從總體看，選擇8萬元首期款的人數占總體的79%，接受10萬元首期款的人數占總體的18%，接受12萬元和15萬元首期款的人數分別占總體的2%和1%。（1）選擇8萬元首期款的79%被訪者中，主要是A、部分個體經營者，這一部分人從事商業(yè)經營不久，資金積累不多，經濟實力較弱，主要考慮的是如何去掙更多的錢，資金積累的目的是投資商鋪或做生意。B、部分企事業(yè)單位參加工作時間不長的金融、電力系統(tǒng)單位職工，這部分工薪階層本身收入并不高，在住房存量補貼上約1500元/年.人，因此，家庭存款量不大。即使有15-2

13、0年工齡的職工，其住房存量補貼約3萬元左右，除去子婦教育費用與其它必要支出外，工薪階層購房時所能支付的首期款僅在3-5萬元之間。有的被訪者說，支付8萬元首期款購買20多萬元的豪宅，首先是將來難還債，其次是家里尚有其它方面需要支出。首付8萬購豪宅倒不如一次性付款購買一般的三室一廳平層結構房，還能享受3%或5%優(yōu)惠。（2）接受10萬元首期款的主要是A、較有實力的個體老板，他們經營的商品檔次相對較高，經商時間也較長，資金積累到了一定程度。B、效益較好的企業(yè)（如煤礦經營公司、煙廠、水鋼等）、金融機構、電力系統(tǒng)單位的小部分職工，他們的收入水平相對較高，工齡也相對長一些，家庭存款與住房存量補貼足夠他們支付

14、10萬元的首期款。（3）另有2%和1%的人接受12萬元和15萬元的首期款這些人主要是金融系統(tǒng)職工和個體老板，愿意接受12萬或15萬元首期款的原因：A、本身資金較為雄厚，收入水平也較高。B、不愿意承擔過多的銀行利息，盡量首期款支付更多一些。C、不愿意長期按月地給銀行支付本金和利息，認為比較繁瑣。 小結：綜合水城居民的家庭收入水平，一般消費者能接受的首期款為3-5萬元，部分較為富有的階層能接受的首期款為8-10萬，極個別的能支付10萬元以上，另外，首期款額支付的程度受消費者對金融的認識和利用程度所影響。從以上幾點的分析看，確定首期支付5-8萬元，比較符合購房者的客觀實際。6、月供款可接受數額：月供

15、款額（元/月）提與次百分比（%）100015277120022131500158180032合計192100從總體看，月供款選擇1000元/月的占77%，可接受1200元/月的占13%，可接受1500元/月的占8%，可接受1800元/月的占2%。（1）選擇1000元/月供款額的主要是：A、部分個體經營戶：目前生意不好做，利潤較薄，支付能力差。B、一般的工薪階層（如行政事業(yè)機關、金融機構、保險公司、電力公司、石化、郵政、電信、煙廠、水鋼、礦務局、車務段等單位的一般職工），他們年收入在8000-10000元之間，一個家庭若有兩人工作，總收入在18000元左右，除去基本生活費，子女教育費與其它費用外

16、，剩下的也就在5000元左右，可見購房時能支付的月供款額相當有限。效益較好的企業(yè)中，如水鋼的職工平均收入為8000元/年左右，煙廠職工平均收入約為7000元/年，山城啤酒廠職工平均收入約為6000元/年。從人均年收入水平看，豪宅的目標客戶群不可能定位為一般的工薪階層，換句話說，如果把一般的工薪階層定位為目標客戶群則不宜開發(fā)復式結構的豪宅。（2）月供款可接受1200元/月、1500元/和1800元/月的分別占總體的13%，8%和2%，這些人主要是： A、經營業(yè)績較好的個體老板，他們經營的商品相對其它 個體戶而言，檔次、規(guī)模要高、要大，利潤也要高些。B、一些金融機構職員，年收入水平較高。據我們了解

17、到，六盤水市較為富有的主要是部分個體經營戶和私營企業(yè)主，這些人在從業(yè)人員中所占的比重約為15%-20%。 小結：月供款的接受數額主要受消費者的月收入水平和有銀行按揭成數與年數的影響，從調查結果來看，多數消費者能接受的月供款額在一千元左右，能接受1200元，1500元，1800元的占總體的23%。一般來說，首期付款額更高的消費者在銀行貸款按揭的年限也更小，月供款的支付能力也較強；收入水平不高者首期支付能力較差，按揭的年限長，月供款的預期支付能力也不高。7、消費者所能接受的物業(yè)總價物業(yè)總價（萬）提與次百分比（%）2014274253518301263532合計192100選擇20萬元的占總體74%

18、，接受25萬元的占總體18%，接受30萬元的占總體6%，接受35萬元的占總體2%。（1）選擇20萬元物業(yè)總價的主要是一般職員、部分個體經營戶、事業(yè)機關單位職工，他們的年收入在8000元左右，高的約10000元，收入水平決定了他們對物業(yè)總價的選擇。此其中約一半以上的被訪者認為20萬元總價的物業(yè)對他們來說在經濟上很難承擔，最多能承受12-15萬元之間。另外一方面的原因是六盤水市房地產供給方面給消費者帶來的影響。在當前，六盤水市商品房的房價多數800-900元/之間，面積多在110-130，物業(yè)總價在10萬元左右，這種供給的狀況削弱了部分消費者的購買支付意愿。（2）接受25萬元、30萬元、35萬元物

19、業(yè)總價的分別占總體的18%、6%、2%，共占總體的26%，這一部分人主要是一些較有實力的個體老板和職位相對較高的企事業(yè)機關單位中層干部，他們的經濟收入水平相對高些。如水鋼中層與以上干部共2000多人，月收入在1000元以上，如煙廠科級干部月收入在800元/月以上，這一部分人選擇物業(yè)總價時主要依憑自己的心理喜好和對自身身價的定位。據我們了解，六盤水市像這些相對富有的人占總人數的10%左右，主要從事個體私營業(yè)或在企事業(yè)單位任要職，如黃土坡發(fā)展造就起來的攝影樓老板和一批個體戶與部分企事業(yè)中高層干部。小結：六盤水市多數居民無論從經濟實力還是心理接受力上講，在當前都較難接受20萬元以上的豪宅。能接受的是

20、小部分，主要是經濟實力較強的生意人和企事業(yè)單位干部。8、消費者對酒店式的智能化物業(yè)管理可接受的費用物業(yè)管理費（元/.月提與次百分比0.5123640.646240.81681.074合計192100接受0.5元/月的占總體64%，接受0.6/月的占總體的24%，接受0.8元/月的占總體8%，接受1.0元/月的占總體4%。（1）大多數的受訪者較為認可酒店式的智能化物業(yè)管理。消費者較為注重的是居所功能性、安全性、舒適性、私密性以與衛(wèi)生狀況，因此希望享受到質量較為良好的物業(yè)管理，如保安、衛(wèi)生、公共通道與公用設施的維護等方面。（2）在當前六盤水市目前的商品房中，大多數是單體建筑，小區(qū)化管理甚少，居民對

21、居所周圍的衛(wèi)生狀況、噪音污染和公用設施的維護普遍感到不滿意，期望一種在物管上較為全面，服務較為到位的居住小區(qū)。（3）由于收入水平和對物業(yè)管理服務的認可程度，很多人認為物業(yè)管理費應在50元/月左右，若按200的住宅面積計算，物管費則是0.25元/月，若超出70、80元/月，他們認為將成收入水平一般的家庭的另一項較為沉重的費用支出。（4）部分人認為服務質量較好的物業(yè)管理費在每月100元左右，對能住得起豪宅的人來說應該是較容易接受的。小結：從對物管費的選擇來看，60元-80元/月應是大眾所能接受的圍，接受150-200元/月左右物管費的人數相對很少。在開發(fā)住宅的時候，應根據住宅檔次的不同與消費者接受程度的不同考慮物業(yè)管理服務的圍和收費。9、消費者對復式戶型面積的需求面積（）提與次百分比160-1808444180-2007337200-2302413230-280116合計192100選擇160-180的占44%，選擇180-200的占37%，選擇200-230的占13%，選擇230-280的占6%。（1）多數購房者購買復式結構房時主要考慮其居室是否功能齊全、布局是否讓人感到新穎、是否能讓人在其間活動感到方便、規(guī)劃是否合理、全家人的居住需求能否得到滿足。對面積的需寬敞實用，主要考慮會