住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫與預(yù)警機(jī)制研究

1、97/97分類號(hào)學(xué)校代碼10487學(xué)號(hào) 30博士學(xué)位論文住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫與預(yù)警機(jī)制研究學(xué)位申請(qǐng)人：王春雷學(xué)科專業(yè):數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)指導(dǎo)教師:宗成教授獨(dú)創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作與取得的 研究成果。盡我所知，除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或 集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對(duì)本文的研究做出貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文 中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。學(xué)位論文作者簽名：王春雷 日期：2008年5月26日學(xué)位論文使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán) 保留并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交

2、論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。 本人授權(quán)華中科技大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢 索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文?？?，在年解密后適用本授權(quán)書。本論文屬于不口彳。(請(qǐng)?jiān)谝陨戏娇虼颉癡”學(xué)位論文作者簽名：王春雷指導(dǎo)教師簽名：宗成日期：2008年5月26日日期：2008年5月26日摘要住宅作為房地產(chǎn)的一個(gè)最重要的組成部分，其發(fā)展是否健康直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì) 的穩(wěn)定發(fā)展。近年來，我國(guó)商品住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢(shì)，國(guó)不少城市 的房?jī)r(jià)收入比甚至超過一些發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，這使得住宅市場(chǎng)是否存在價(jià)格泡沫成為 政府與百姓、商界與學(xué)界共同關(guān)注的焦

3、點(diǎn)問題。目前，關(guān)于我國(guó)住宅市場(chǎng)是否存在泡 沫這一問題，各界人士各持己見，歸納起來，大致有三種觀點(diǎn)：泡沫論、無(wú)泡沫論與 存在泡沫危險(xiǎn)論。由于各方對(duì)泡沫采取了不同的定義，觀測(cè)指標(biāo)的選取存在較大差異， 檢驗(yàn)方法也不盡一樣，這使得各方各言其是，提出的政策建議也千差萬(wàn)別。隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)，調(diào)控政策的合理與有效性顯得越發(fā)重要， 而對(duì)泡沫存在性、類型與形成原因的識(shí)別，是政策合理有效的基礎(chǔ)。因此，加強(qiáng)對(duì)泡沫形成機(jī)制與泡沫存在性檢驗(yàn)的研究不僅具有很強(qiáng)的學(xué)術(shù)意義，更具有現(xiàn)實(shí)的緊迫 性。本文采用理論模型和經(jīng)驗(yàn)分析相結(jié)合的方法，對(duì)住宅價(jià)格泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行分 析，從實(shí)證的角度提供檢驗(yàn)泡沫存在性與泡沫類

4、型的方法，并系統(tǒng)研究住宅市場(chǎng)泡沫 的預(yù)警技術(shù)，研究結(jié)果可以為政府調(diào)控住宅市場(chǎng)提供重要參考。論文的主體分為四個(gè)部分：第一部分分析住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制；第二部 分以住宅市場(chǎng)為例，對(duì)泡沫的存在性與泡沫類型進(jìn)行實(shí)證研究，得到了住宅 市場(chǎng)不存在長(zhǎng)期性泡沫但存在短期性區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫的結(jié)論；第三部分運(yùn)用二元選擇 模型與排序選擇模型，建立了住宅市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)；第四部分在前文研究結(jié)果 的基礎(chǔ)上提出了調(diào)控住宅市場(chǎng)的一些政策建議。為分析住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制，本文利用Case(2003)對(duì)住宅市場(chǎng)購(gòu)買主體 的劃分，將購(gòu)房者分為投資者與自住者兩類。理論模型結(jié)果表明，當(dāng)住宅市場(chǎng)只存在 投資者時(shí)，價(jià)格泡沫的產(chǎn)

5、生主要與投資者向銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移行為有關(guān)，泡沫出現(xiàn)的前 提條件是投資者存在違約可能；當(dāng)住宅市場(chǎng)上只存在自住者時(shí)，自住者對(duì)住宅價(jià)格的 預(yù)期對(duì)于泡沫的形成起到了至關(guān)重要的作用，泡沫存在的前提條件是自住者預(yù)期泡沫 會(huì)隨時(shí)間逐漸增大。為回答“住宅市場(chǎng)是否存在價(jià)格泡沫”的問題，本文以住宅市場(chǎng)為例，從經(jīng)驗(yàn)分析的角度分別對(duì)長(zhǎng)期性和短期性泡沫的存在性進(jìn)行了驗(yàn)證。由于在運(yùn)用單位根與協(xié) 整檢驗(yàn)法的過程中遇到了利率對(duì)住宅價(jià)格影響為正的“問題協(xié)整方程”，本文通過引入 住宅抵押貸款信貸額度這一新的變量，將抵押貸款利率對(duì)住宅價(jià)格的影響非線性化， 實(shí)現(xiàn)了對(duì)傳統(tǒng)單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法的改進(jìn)，得到了市住宅價(jià)格在長(zhǎng)期不存在泡 沫的結(jié)論

6、。隨后運(yùn)用誤差糾正模型對(duì)住宅價(jià)格短期動(dòng)態(tài)調(diào)整的研究表明，住宅價(jià)格從 偏離狀態(tài)回到其均衡價(jià)格的過程十分緩慢，且住宅價(jià)格的運(yùn)動(dòng)過程呈現(xiàn)出明顯的正自 相關(guān)特征，這些現(xiàn)象表明，市住宅市場(chǎng)存在短期性價(jià)格泡沫。為進(jìn)一步洞察市住宅市場(chǎng)短期性泡沫的運(yùn)動(dòng)特征與形成原因，本文利用van Norden(1996)提出的泡沫檢驗(yàn)方法對(duì)其泡沫類型進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。研究發(fā)現(xiàn)，短期性 泡沫確實(shí)存在，這種泡沫時(shí)漲時(shí)消，且呈現(xiàn)出一種擴(kuò)（或收縮）概率隨泡沫大小而 變的特征，本文將其稱為“區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫”。實(shí)證結(jié)果還表明，住宅市場(chǎng)上非理性的 狂熱跟風(fēng)行為并不是這種泡沫的形成原因，它由人們對(duì)未來住宅投資收益的理性預(yù)期 引發(fā)，是一種理性

7、泡沫。為實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫的提前預(yù)警和偵測(cè)，防止其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良 影響，本文構(gòu)建了市住宅市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。由于目前國(guó)普遍采用的景氣指數(shù) 預(yù)警法和綜合模擬預(yù)警法各有缺陷，難以滿足住宅市場(chǎng)發(fā)展和監(jiān)控的實(shí)際需要，本文 采用“房?jī)r(jià)收入比”作為核心預(yù)警指標(biāo)，運(yùn)用二元選擇模型以與排序選擇模型建立住宅 預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，克服了傳統(tǒng)方法的缺陷，兩模型的判別正確率均超過70%。論文最后為促進(jìn)我國(guó)住宅市場(chǎng)的健康運(yùn)行提出了政策建議。關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格泡沫；協(xié)整檢驗(yàn)；區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫；住宅市場(chǎng)預(yù)警目錄摘要緒論11.1研究目的和意義1 1.2住宅價(jià)格泡沫的定義 21.3國(guó)外研究綜述 31.4 本文結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新點(diǎn) 15

8、2住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫形成機(jī)制分析182.1 模型的基本前提18 2.2住宅投資者價(jià)格泡沫模型19 2.3住宅自住者價(jià)格泡沫模型 27 2.4本章小結(jié) 333住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫存在性檢驗(yàn)343.1引言 343.2 單位根與協(xié)整檢驗(yàn) 35 3.3利率影響非線性化的單位根與協(xié)整檢驗(yàn) 433.4 短期性泡沫的偵察 483.5本章小結(jié) 514泡沫類型檢驗(yàn)：基于區(qū)制轉(zhuǎn)移模型的實(shí)證研究524.1區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫的理論模型與檢驗(yàn)思路 53 5住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫預(yù)警機(jī)制研究636結(jié)論與政策建議6.1本文的主要結(jié)論91 6.2加強(qiáng)住宅市場(chǎng)調(diào)控與監(jiān)測(cè)的政策建議 92 6.3研究存在的不足與后續(xù)研究方向 96致 98參考文獻(xiàn)

9、 99附錄1攻讀學(xué)位期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文105附錄2ALLEN AND GALE(2000)的性質(zhì)1的正確證明過程 1061緒論1.1研究目的和意義中國(guó)住宅市場(chǎng)的真正發(fā)展是從1998年開始的。這一年中國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng) 性文件關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知頒布，決定自當(dāng) 年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會(huì)化的住房新體 制。這一綱領(lǐng)性文件使國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展，成為帶動(dòng)國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一 支柱產(chǎn)業(yè)和動(dòng)力（易憲容，2005）。近十年來，住宅投資額與銷售額迅速增加，國(guó)商品房?jī)r(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，造就了我國(guó)住宅市場(chǎng)的繁榮。近年來，全國(guó)商

10、品住宅銷售價(jià)格從2002年開始逐步上漲，2002年上漲了 3.5%， 2003年上漲了 3.9%,2004年上漲了 11.6%,2005年上漲了 18.1%,2006年上漲了 4.1%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)不少城市的房?jī)r(jià)收入比甚至超過一些發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。例如，從1995 年開始，市房?jī)r(jià)收入比就一直在10以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際上通常認(rèn)為的3-6倍的合 理水平（莉亞和毅，2005）。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)過熱問題逐漸成為政府與百姓、 商業(yè)與學(xué)界共同關(guān)注的焦點(diǎn)，而住宅市場(chǎng)是否存在泡沫也成為當(dāng)前討論最為熱烈的話 題。這些爭(zhēng)論歸納起來，大致有以下三種觀點(diǎn)：以金融界人士和部分學(xué)者為代表的泡 沫論；以建設(shè)部政策研究中心為代

11、表的非泡沫論；以中央政府有關(guān)部門為代表的存在 泡沫危險(xiǎn)論（周京奎，2004）。關(guān)于我國(guó)住宅市場(chǎng)是否存在泡沫這一問題，各界人士各持己見，究其原因，在于 各方對(duì)住宅泡沫的釋義采用了不同口徑，各言其是，造成泡沫釋義擴(kuò)大化以與缺乏客 觀的數(shù)據(jù)判定標(biāo)準(zhǔn)，將住宅投資快速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)上升等現(xiàn)象都?xì)w結(jié)為泡沫。事實(shí) 上，房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品房竣工面積、銷售面積、開發(fā)面積，商品房開發(fā)貸款，土 地開發(fā)與購(gòu)置等增長(zhǎng)迅速，只是房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的表現(xiàn)，有可能導(dǎo)致泡沫，并不能據(jù) 此就斷定出現(xiàn)泡沫。即使商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，也不能輕易斷定一定存在泡沫， 而必須考察由市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的住宅基本價(jià)值情況，才可以確定泡沫是否存在，程

12、度如 何。目前判斷泡沫的指標(biāo)還不是很成熟、科學(xué)，如果盲目采取一些所謂制止泡沫的措施，將會(huì)嚴(yán)重影響今后房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，住宅市場(chǎng)的運(yùn)行更易受到相關(guān)政策的 影響，因而政策的合理與有效性就越發(fā)顯得重要。特別是針對(duì)住宅價(jià)格泡沫的調(diào)控政 策，其合理與有效性的前提是對(duì)住宅價(jià)格泡沫存在性、類型與原因的識(shí)別，因此加強(qiáng) 對(duì)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制以與檢驗(yàn)泡沫存在性的研究不僅具有很強(qiáng)的學(xué)術(shù)意義，更具有 現(xiàn)實(shí)的緊迫性。眾所周知，政策存在時(shí)滯，住宅市場(chǎng)調(diào)控政策也不例外。因此，若在 住宅價(jià)格泡沫顯示出其對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的危害性之后，再采取調(diào)控政策則為時(shí)已晚。 因此，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)

13、行狀況對(duì)住宅市場(chǎng)是否存在泡沫進(jìn)行提前偵測(cè)，就顯得非常必要。本文采用理論模型和經(jīng)驗(yàn)分析相結(jié)合的方法，對(duì)住宅價(jià)格泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行分 析，從實(shí)證的角度提供檢驗(yàn)泡沫存在性與泡沫類型的方法，并系統(tǒng)研究住宅市場(chǎng)價(jià)格 泡沫的預(yù)警技術(shù)，這不僅對(duì)于完善和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論具有重要學(xué)術(shù)意義，而 且對(duì)維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行有重大的現(xiàn)實(shí)意義。1.2住宅價(jià)格泡沬的定義在歷史上由于資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂引發(fā)的金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)衰退的典型案例很多。早 期的著名案例有1634-1637年間在荷蘭發(fā)生的郁金香泡沫、1919-1920年的法國(guó)密西 西比股票泡沫、1920的英國(guó)南海公司的股票泡沫、1929-1933年美國(guó)股票泡沫。近期

14、的典型案例有20世紀(jì)80年代末90年代初日本的股市泡沫與房地產(chǎn)泡沫、1997年的 亞洲金融危機(jī)、2001年的美國(guó)納斯達(dá)克股票泡沫。在我國(guó)，1992-1993年發(fā)生的、 房地產(chǎn)泡沫，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。西方學(xué)者關(guān)于泡沫定義的爭(zhēng)論由來已久，正如美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)前會(huì)長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué) 家金德爾伯格在為新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典撰寫的“泡沫”辭條中寫道：“在編寫 本辭條時(shí)，理論界尚未達(dá)成對(duì)泡沫的一致同意的定義；至于它是否可能發(fā)生，也沒有 一致的看法?！钡侥壳盀橹?，理論界比較公認(rèn)的權(quán)威解釋是金德爾伯格在新帕爾格 雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典中做出的：“簡(jiǎn)言之，泡沫一詞就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，

15、開始的 價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主-這些人一般只是想通過買賣牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的可能性不敢興趣。隨著 價(jià)格上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，接著價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終?！狈抡者@一定義，本文對(duì)住宅價(jià)格泡沫定義如下：“住宅價(jià)格泡沫指在一個(gè)連續(xù)過程中住宅價(jià)格不斷上漲，開始的價(jià)格上升使人們 產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的購(gòu)房者。一部分購(gòu)房者只是想通過投資住宅 獲利，而對(duì)住宅本身帶來的消費(fèi)功能不敢興趣（住宅投資者；另外一部分購(gòu)房者則 是為了自己居住的需求，出于如果現(xiàn)在不買以后更加買不起的擔(dān)心，他們會(huì)提前購(gòu)買 住宅（住宅自住者。這些新的購(gòu)房者會(huì)推動(dòng)住宅價(jià)格繼

16、續(xù)上漲，形成住宅價(jià)格泡沫。 隨著價(jià)格上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，投資者拋售住宅，自住者推遲購(gòu)買計(jì)劃，住宅價(jià)格暴跌。 由于大部分購(gòu)房者從金融機(jī)構(gòu)借入資金購(gòu)買住宅，當(dāng)住宅價(jià)格暴跌時(shí)，不少購(gòu)房者會(huì) 選擇違約來逃避損失，金融機(jī)構(gòu)壞帳不斷增加，最后可能導(dǎo)致金融危機(jī)?！鄙鲜龆x說明了預(yù)期和投機(jī)在住宅價(jià)格泡沫形成中的重要作用，正是基于對(duì)未來 價(jià)格的樂觀預(yù)期，新的買主源源不斷地涌入市場(chǎng)，住宅價(jià)格就會(huì)偏離其基本價(jià)值。而 當(dāng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)之時(shí)，也正是泡沫破裂的開始。本章在下一節(jié)中將重點(diǎn)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)泡沫研究的歷史和最新動(dòng)態(tài)進(jìn)行綜述，為 下文的研究打下基礎(chǔ)。1.3國(guó)外研究綜述 1.3.1國(guó)外文獻(xiàn)從研究容來看，國(guó)外文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)泡沫與預(yù)警

17、的研究可歸納為以下三個(gè)方面。 泡沫理論研究對(duì)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)而富有成果的研究始于20世紀(jì)70年代所謂“理性泡沫”的研究，即在理性預(yù)期的框架研究資產(chǎn)價(jià)格泡沫?！袄硇耘菽笔侵冈诶硇灶A(yù)期的框架， 市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于資產(chǎn)未來各期收益現(xiàn)金流的折現(xiàn)值(即理論價(jià)格，也稱基本價(jià)值)的偏離。自從Blanchard（1979)、Blanchard and Weston(1982)最先提出理性預(yù)期泡沫以來， 經(jīng)濟(jì)學(xué)界在理性預(yù)期理論的基礎(chǔ)上提出了很多重要的理性泡沫模型，如確定性泡沫 (determinisitic bubbles)、隨機(jī)性泡沫 (stochastic bubbles)、周期性破裂泡沫(periodica

18、lly collapsiong bubbles)等。Blanchard and Ficsher1989；中文版，1998給出了一個(gè)理性泡沫的明確定義，表明在局部均衡條件下并不存在可排除泡沫的一般結(jié)論。在一般均衡框架下，關(guān)于理性泡沫的討論主要來自TIROLE（1982，1985）以與WEIL（1987），TIROLE（1982）證明，在時(shí)期無(wú)限、市場(chǎng)參與者有限的情況下不可能存在泡沫。 TIROLE（1982）、WEIL（1987）利用DIAMOND世代交疊模型證明了在有限期、市場(chǎng)參與者無(wú)限的情況下，當(dāng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)有效時(shí)不可能存在泡沫；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)無(wú)效時(shí)，不僅穩(wěn)定的泡沫可以存在，而且引入泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)整體

19、是一種帕累托改進(jìn)。早期理論研究?jī)H對(duì)泡沫進(jìn)行一般意義上的分析和討論，并不涉與具體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而且實(shí)證結(jié)果與人們對(duì)現(xiàn)實(shí)的自覺相差甚遠(yuǎn)。因此，20世紀(jì)80年代末以來，研究者逐步將信息不對(duì)稱理論納入泡沫理論的研究中。Campbell and Kyle(1988)創(chuàng)建了股票市場(chǎng)的“噪聲交易”模型。Delong(1990)發(fā)展了一個(gè)基于行為人的正反饋交易的資 產(chǎn)定價(jià)模型。Allen and Gorton(1991)證明，即使所有的市場(chǎng)參與者都是理性的，投資者和資產(chǎn)組合管理者之間的代理問題也會(huì)產(chǎn)生泡沫。Allen etal(1993)的模型指出，資本市場(chǎng)的信息不對(duì)稱使價(jià)格操縱成為可能，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫

20、。Mishkin etal(1997)提出，金融機(jī)構(gòu)與借款人之間的信息不對(duì)稱將會(huì)導(dǎo)致金融支持泡沫，但他們并 未將泡沫形成過程模型化。Allen and Gale(2000)發(fā)展了 一個(gè)金融機(jī)構(gòu)與實(shí)際部分互動(dòng) 的資產(chǎn)泡沫模型，從中得出金融機(jī)構(gòu)的中介作用產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移最終導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫。上述研究主要針對(duì)股票市場(chǎng)，直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究并不多見。Carey(1990)提出了一個(gè)信息不對(duì)稱下的土地價(jià)格模型，分析了土地價(jià)格變化與投資者數(shù)量和銀行 貸款數(shù)量之間的關(guān)系。Bertrand(1996)在對(duì)1986-1994年全球房地產(chǎn)周期的研究中發(fā) 現(xiàn)，在金融自由化和放松金融管制的情況下，金融機(jī)構(gòu)違規(guī)借貸以與

21、金融風(fēng)險(xiǎn)的累積， 加速了房地產(chǎn)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)泡沫的形成與破裂。Krugman(1999)認(rèn)為，房地產(chǎn)市 場(chǎng)中的所有泡沫都是由銀行融資而產(chǎn)生的。Garino and Sarno(2004)建立了一個(gè)3期代際交疊模型，說明房地產(chǎn)購(gòu)買者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期為何會(huì)導(dǎo)致價(jià)格泡沫。另外，非理性泡沫模型是對(duì)上述理性泡沫模型的一個(gè)補(bǔ)充，用于解釋由于非理性 因素導(dǎo)致的泡沫現(xiàn)象，其產(chǎn)生的主要原因是理性泡沫模型難以解釋最近幾十年資本市場(chǎng)上出現(xiàn)的頻繁價(jià)格波動(dòng)與泡沫現(xiàn)象，而非理性泡沫模型則是解釋這一現(xiàn)象的有力工 具。這類模型認(rèn)為，市場(chǎng)參與者常常相信，市場(chǎng)基本面僅能部分決定價(jià)格，而諸如群 體心理、時(shí)尚、狂熱等外來因素而引起

22、的投機(jī)行為，也是決定價(jià)格的重要因素。 Hirshleifer(1975)和Feiger(1976)認(rèn)為主觀信念的不同會(huì)產(chǎn)生投機(jī)泡沫，市場(chǎng)中的一些 投資者明知某些資產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值，但他確信將來會(huì)有人愿意以更高的價(jià)格購(gòu) 買，因而愿意以高價(jià)購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)。Harrison and Kreps(1978)認(rèn)為與投資者必須長(zhǎng)期持有 某項(xiàng)資產(chǎn)相比，如果投資者擁有隨時(shí)出售該資產(chǎn)的權(quán)利和可能性時(shí)，投資者就愿意支 付過高的價(jià)格。Kindleberger(1989)描述了經(jīng)濟(jì)史上許多泡沫與投機(jī)事件，認(rèn)為非理性泡沫之所以產(chǎn)生，是因?yàn)槭袌?chǎng)并非是有效的，投資者獲得的信息和利用信息的能力存在差異，而且市場(chǎng)上存在大量受心理情

23、感因素支配的投資者。然而，在房地產(chǎn)泡沫理論研究中引入非理性行為的做法比較少見。Wong(1998)以泰國(guó)地產(chǎn)泡沫為背景，建立了一個(gè)動(dòng)態(tài)模型，研究了在經(jīng)濟(jì)過熱、國(guó)際資本大量流入的情況下，地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)過 度樂觀的預(yù)期以與人們預(yù)期之間的相互作用所產(chǎn)生的“羊群效應(yīng)”在地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹過程中的作用機(jī)制。( 2）泡沫經(jīng)驗(yàn)研究投機(jī)是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的一個(gè)重要原因，因此許多研究者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為進(jìn)行了實(shí)證研究。Case and Shiller(1989.1990),Tirtiroglu(1992)以與Meese and Wallace(1994)的研究清楚地表明住宅投資收益存在正的自相關(guān)。住宅市場(chǎng)具有明

24、顯的 信息不對(duì)稱、產(chǎn)品異質(zhì)以與交易成本高等特征，使得住宅價(jià)格至少?gòu)亩唐诳词悄軌虮?預(yù)測(cè)的，而這使得住宅市場(chǎng)的投機(jī)性購(gòu)買成為可能，泡沫容易產(chǎn)生。Ito and Iwaisako(1995)針對(duì)日本上世紀(jì)80年代末期與90年代初期房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，試圖研究 房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)有多大程度歸功于市場(chǎng)基本面的變動(dòng)。他們認(rèn)為，用市場(chǎng)基本面的 變動(dòng)來解釋房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)看起來是不可能的。Abraham and Hendershott(1996)利用美國(guó)30個(gè)城市1977-1992年的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)在1992年底，東北部城市的住宅價(jià)格超過市場(chǎng)基本價(jià)值30%，西部沿海城市的住宅價(jià)格升水為1520%，而

25、Texas 州的住宅價(jià)格明顯低于市場(chǎng)基本價(jià)值。他們?cè)谀Ｐ椭邪瑑蓚€(gè)代理變量，一個(gè)衡量泡 沫破裂的趨勢(shì)，一個(gè)衡量泡沫繼續(xù)存在的趨勢(shì)。他們發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)代理變量對(duì)解釋西部住宅實(shí)際價(jià)格較大的周期性波動(dòng)非常有用。levin and Wright(1997)描述為什么住宅市場(chǎng)會(huì)發(fā)生投機(jī)行為的三種機(jī)制，建立了包含投機(jī)因素的住宅價(jià)格模型，并利用英國(guó) 19692005年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)檢驗(yàn)投機(jī)行為的存在性。他們的研究表明，房地產(chǎn)市 場(chǎng)存在投機(jī)行為，且投機(jī)是房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素之一。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)行為的結(jié)論不容置疑，但在經(jīng)驗(yàn)分析中檢驗(yàn)房地產(chǎn)（投 機(jī)）泡沫的存在性卻是非常困難的。這是因?yàn)?，在?jīng)驗(yàn)分析中，價(jià)格泡沫

26、無(wú)法直接觀測(cè)，而是從經(jīng)濟(jì)基本面模型中推導(dǎo)得來，但經(jīng)濟(jì)基本面模型本身就存在不少爭(zhēng)議，一 些是關(guān)于用哪些變量刻畫經(jīng)濟(jì)基本面的問題，另一些是關(guān)于模型設(shè)定的問題。即使研究者們?cè)凇芭菽嬖凇边@一點(diǎn)上能夠達(dá)成共識(shí)，但通常在“泡沫是理性還是非理性”上還是會(huì)產(chǎn)生分歧。在具體的檢驗(yàn)方法上，西方學(xué)者提出的泡沫檢驗(yàn)法主要有兩種：直接檢驗(yàn)法和間 接檢驗(yàn)法。所謂直接檢驗(yàn)，即對(duì)某一類型的泡沫過程直接進(jìn)行檢驗(yàn)，亦即直接以某一類型的泡沫過程本身為零假設(shè)，如設(shè)定性檢驗(yàn)。所謂間接檢驗(yàn)，即通過考察有關(guān)數(shù)據(jù)是否滿足由泡沫推導(dǎo)出的某些特征或條件，來判定是否存在泡沫，如方差檢驗(yàn)法、單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法、投機(jī)度檢驗(yàn)方法等。由于直接檢驗(yàn)法無(wú)法

27、對(duì)屬于設(shè)定參數(shù)類型以外的泡沫進(jìn)行檢測(cè)，所以拒絕存在泡沫并不必然意味著其它類型的泡沫不存在，而且由于房地產(chǎn)基本價(jià)值難以準(zhǔn)確定義，因而直接檢驗(yàn)法較少應(yīng)用于房地產(chǎn)泡沫檢驗(yàn)。近年來，檢驗(yàn)房地產(chǎn)泡沫的文獻(xiàn)基本上是間接檢驗(yàn)法。LeRoy and Porter(1981),Shiller(1981)針對(duì)股價(jià)泡沫分別提出了方差檢驗(yàn)方法， 但Flavin(1983)、Marsh and Merton(1986)、Merton(1987)已經(jīng)對(duì)方差檢驗(yàn)法提出了不少置疑，因而很少運(yùn)用于房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的實(shí)證檢驗(yàn)中。利用方差檢驗(yàn)法對(duì)房地產(chǎn)泡 沫的主要研究文獻(xiàn)有Scott(1990)以與Brooks etal.2001。

28、Scott使用的是13個(gè)房地產(chǎn) 投資信托公司的價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，而Brooks etal.使用的是英國(guó)房地產(chǎn)股票價(jià)格數(shù)據(jù)， 兩項(xiàng)研究結(jié)果均表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在非理性投機(jī)價(jià)格泡沫。隨后，Hamilton and Whiteman1985、Hamilton1986以與Diba andGrossman1988提出米用單位根檢驗(yàn)方法判別泡沫的存在性。Meese1986和Diba and Grossman1988等人在論文中強(qiáng)調(diào)，為了更準(zhǔn)確地判斷泡沫是否存在，除了進(jìn)行單位根檢驗(yàn)外， 還應(yīng)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。這一方法稱為“單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法”，它在房地產(chǎn)泡沫的研究中得到了廣泛的應(yīng)用。Kim and Lee2000采用

29、了這一方法研究國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的存 在性，其結(jié)果表明：在長(zhǎng)期，名義與實(shí)際土地價(jià)格與市場(chǎng)基本面存在協(xié)整關(guān)系，而 在短期這樣的協(xié)整關(guān)系并不存在，進(jìn)而推出房地產(chǎn)泡沫具有周期性破裂的特征。在 短期，投機(jī)會(huì)推動(dòng)價(jià)格偏離基本價(jià)值，而在長(zhǎng)期，變量之間的均衡關(guān)系會(huì)使得價(jià) 格趨于基本價(jià)值。Lee2003采用了兩種方法檢驗(yàn)國(guó)住宅價(jià)格泡沫，一種方法是Mankiw et al1985提出的改良方差上限檢驗(yàn)法，另一種方法則是Diba and Grossman 1988提出的單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法。然而，兩種檢驗(yàn)方法的結(jié)果存在矛盾：第一種檢 驗(yàn)方法拒絕了市場(chǎng)有效的零假設(shè)，表明了非理性泡沫的存在性；第二種檢驗(yàn)方法卻得到住宅價(jià)格

30、泡沫不存在的結(jié)論。Hui and Shen2006同樣通過研究住宅市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)基本面的關(guān)系來檢驗(yàn)與住宅市場(chǎng)是否存在泡沫。他們采用標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量方法，如Johanson協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)、脈沖相應(yīng)分析等，發(fā)現(xiàn)在2003年底上 海住宅價(jià)格泡沫約為22%，而在并未出現(xiàn)泡沫信號(hào)。盡管單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法在房地產(chǎn)泡沫的研究中得到了廣泛應(yīng)用，但這一方法仍然存在明顯缺陷。在一篇重要的文獻(xiàn)中，Evans1991的Monte Carlo模擬實(shí)驗(yàn)表明， 在泡沫具有周期性破裂特征的情況下，標(biāo)準(zhǔn)的單位根與協(xié)整檢驗(yàn)通常會(huì)得到不存在泡沫的結(jié)論，因而只能作為資產(chǎn)價(jià)格泡沫的初步檢驗(yàn)。針對(duì)單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法的這一缺陷

31、，Van Norden(1996)對(duì) Blanchard and Weston(1982)提出的理性預(yù)期價(jià)格泡沫模型進(jìn)行了一定的修改，推導(dǎo)出理性價(jià)格泡沫模型為一參數(shù)受到限制的區(qū)制轉(zhuǎn)移模型，進(jìn)而提出通過估計(jì)該區(qū)制轉(zhuǎn)移模型并進(jìn)行參數(shù)檢驗(yàn)來檢驗(yàn)泡沫的存在性。作者采用這一方法分別對(duì)日元、德國(guó)馬克、加元匯率是否存在泡沫進(jìn)行了檢驗(yàn)，其結(jié)果表明檢驗(yàn)結(jié) 論對(duì)匯率基本價(jià)值的設(shè)定比較敏感。之后，Van Nordenand Vigfusson(1996b)通過 Bootstrapping仿真試驗(yàn)表明，在有限樣本中，采用區(qū)制轉(zhuǎn)移模型檢驗(yàn)投機(jī)泡沫要比傳 統(tǒng)的單位根與協(xié)整檢驗(yàn)更有優(yōu)勢(shì)。就現(xiàn)有文獻(xiàn)來看，利用這一方法檢驗(yàn)房地

32、產(chǎn)市場(chǎng)泡 沫的文獻(xiàn)比較少見。Roche2001采用四種方法衡量Dublin住宅市場(chǎng)的非基本價(jià)值， 利用區(qū)制轉(zhuǎn)移模型檢驗(yàn)Dublin的住宅價(jià)格是由投機(jī)泡沫、時(shí)尚還是經(jīng)濟(jì)基本因素引起的，其結(jié)果表明Dublin的住宅價(jià)格存在投機(jī)泡沫。另外，Hall et al(1999)也提出了另外一種檢驗(yàn)泡沫的新方法，這是一種利用馬爾可夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型的單位根檢驗(yàn)。然而這一方法需要利用模擬技術(shù)獲得檢驗(yàn)的臨界 值，實(shí)際上較難操作。Garino and Sarno(2004)運(yùn)用這一方法檢驗(yàn)英國(guó)住宅價(jià)格是否存在泡沫，發(fā)現(xiàn)在1983-2002年的樣本區(qū)間中存在價(jià)格泡沫。(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警國(guó)外最早開始進(jìn)行預(yù)警監(jiān)測(cè)是在宏觀

33、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。19世紀(jì)末，法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家福里利在其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)氣象研究論文中，以黑、灰、淡紅和大紅幾種顏色來測(cè)定法國(guó)1877 年1887年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；1909年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)家巴布森創(chuàng)造了巴布森“經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 指數(shù)”，這是關(guān)于美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的第一個(gè)指示器；1915年，美國(guó)哈佛大學(xué)的帕森 斯教授編制了“美國(guó)一般商情指數(shù)”，即哈佛指數(shù)；1950年，經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)家穆爾在20世 紀(jì)30年代監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系基礎(chǔ)上進(jìn)行新的景氣監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的建立工作。這個(gè)系統(tǒng)由先行、 同步和滯后三類指數(shù)構(gòu)成，采用了新的多指標(biāo)信息綜合方法-擴(kuò)散指數(shù)(DI)。自 20世紀(jì)60年代以來，宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)預(yù)警從民間研究走向官方實(shí)際應(yīng)用階段。60年代，

34、美國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)家希斯金提出了合成指數(shù)法，用于綜合多指標(biāo)信息；1965年，法國(guó)政 府為配合第四個(gè)五年計(jì)劃制定了“景氣政策信號(hào)制度”，借助不同的信號(hào)燈顏色，對(duì)宏 觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)做出簡(jiǎn)明直觀的評(píng)價(jià)；自1970年美國(guó)開始將二戰(zhàn)后出現(xiàn)的預(yù)期調(diào)查法引入 監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，專門設(shè)置了以預(yù)期調(diào)查信息編制的擴(kuò)散指數(shù)；90年代，許多新興經(jīng)濟(jì) 正面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因此進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)警的研究工作又一次大幅展開。這一時(shí)期的預(yù)警研究主要采用預(yù)警信號(hào)方法，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)超過所設(shè)定的閥值時(shí)，預(yù)警系統(tǒng)就被激活。房地產(chǎn)市場(chǎng)是宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要分支，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警當(dāng)中， 上述宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警研究的理論與方法被廣泛運(yùn)用。歸納起來，房地產(chǎn)市場(chǎng)

35、預(yù)警方法主 要有三種，它們分別是：景氣指數(shù)法、綜合模擬法與經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法。這些方法會(huì)在 第5章詳細(xì)介紹。1.3.2國(guó)文獻(xiàn)1泡沫理論與經(jīng)驗(yàn)研究在房地產(chǎn)泡沫理論模型方面，國(guó)研究者從不同層面對(duì)國(guó)外已有模型進(jìn)行了修正和擴(kuò)展。經(jīng)榮等2002在Allen等人的基礎(chǔ)上，建立了一個(gè)房地產(chǎn)商和銀行都參 與的資本市場(chǎng)局部均衡模型，證明了房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸數(shù)量相關(guān)，資產(chǎn)回報(bào)的不 確定性將產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，而人們對(duì)未來信貸規(guī)模擴(kuò)的預(yù)期以與信貸規(guī)模擴(kuò)程度 的不確定性將使房地產(chǎn)泡沫變得更加嚴(yán)重。袁志剛和樊瀟彥2003構(gòu)建了房地產(chǎn)市 場(chǎng)的局部均衡模型，給出了房地產(chǎn)均衡價(jià)格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的條件，以與導(dǎo)致 泡沫破裂的相應(yīng)

36、條件，為分析行為人預(yù)期、銀行信貸與政府政策在地產(chǎn)泡沫形成中的 重要作用提供了一個(gè)簡(jiǎn)明、統(tǒng)一的分析框架。陸磊和世宏2004借鑒了Tirole(1985)提出的世代交疊模型，研究居民的房地產(chǎn)投資決策和泡沫的形成與爆裂過程。周京奎 2004在房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡的框架下，探討了金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫生成和 演化的過程，提出了金融支持過度假說，認(rèn)為當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在群體投機(jī)行為時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫，并且隨金融支持力度的增加而不斷增大。許承明和王安興2006在Allen and Gale(2000)的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)投資者以按揭貸款方式進(jìn)行投資時(shí)房 地產(chǎn)的均衡價(jià)格與泡沫，并模擬分析了利率政策、按揭比

37、例和交易成本等因素對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)格泡沫的影響程度。史永東和日清2006在Chari and Kehoe(2003) 對(duì)熱錢研究所采用的決策博弈模型的基礎(chǔ)上，在信息不對(duì)稱的條件下，考察了房地產(chǎn)市場(chǎng) 中羊群行為的生成機(jī)制，并分析了羊群行為如何導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的生成。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫這一經(jīng)驗(yàn)問題，從2004年以來經(jīng)濟(jì)理論界的 爭(zhēng)論就比較激烈，至今仍無(wú)定論。殷劍鋒(2004)利用1999至2003年全國(guó)31個(gè)省、 直轄市的面板數(shù)據(jù)，分析了住宅銷售平均價(jià)格與城市就業(yè)率、職工平均工資和房屋造 價(jià)的關(guān)系，得出“城市就業(yè)比率對(duì)住宅售價(jià)影響很大、工資對(duì)住宅售價(jià)影響幅度有限、 造價(jià)是影響住宅售價(jià)的關(guān)鍵因

38、素以與泡沫論難以成立”的結(jié)論。帆2005等依據(jù) 馬克思的地租理論和索羅斯的市場(chǎng)非均衡觀，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行衡量，認(rèn)為中國(guó) 房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，并以極快的速度發(fā)展。春海2005利用袁志剛和樊瀟彥 2003構(gòu)建的房地產(chǎn)泡沫模型，對(duì)1991至2004年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度進(jìn)行了 測(cè)算，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不但存在泡沫，而且還比較嚴(yán)重。另外，作者對(duì)2005至 2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行了簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)，表明泡沫程度將會(huì)逐漸增大。莉亞和毅2005測(cè)算了房地產(chǎn)價(jià)格的合理水平，并分析了房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)的失調(diào)程度與原因。梁云芳等(2006)利用協(xié)整分析和H-P濾波，計(jì)算了房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平以與房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡

39、價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的偏離只是受部分地區(qū)的影響，即存在“局部泡沫”。胡健穎等(2006)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升是 由經(jīng)濟(jì)基本因素和投機(jī)因素共同驅(qū)動(dòng)的，而經(jīng)濟(jì)基本因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到了關(guān)鍵性作用，因此中國(guó)房地產(chǎn)總體泡沫成分不高。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來，呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢(shì)頭，尤其是最近兩年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以與市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上漲，使得人們對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過熱、有無(wú)泡沫、能否健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了諸多質(zhì)疑。為此，政府宏觀決策部門把加強(qiáng)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警與宏觀調(diào)控作為工作的重中之重，提上日程。在2002年初召開 的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議上，建設(shè)部首

40、次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系的工作目標(biāo)， 即：2003年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究；選擇已經(jīng)開展預(yù)警體系研究的5-6 個(gè)城市進(jìn)行試運(yùn)行，并爭(zhēng)取于2003年底前，在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推 廣使用。與政府部門的巨大聲勢(shì)相比，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究和實(shí)踐事實(shí)上在更早 的時(shí)候就已經(jīng)在學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)展開。在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇方面，較早的研究有譚剛1994、俊1995、梁運(yùn)斌 1995與袁賢禎1998等。其中，梁運(yùn)斌與袁賢禎的研究較為典型。袁賢禎1998把所 選取的基本指標(biāo)分為同步指標(biāo)、先行指標(biāo)和滯后指標(biāo)三類，并通過簡(jiǎn)單加權(quán)得出了土地供應(yīng)指數(shù)等7個(gè)反映房地產(chǎn)景氣的綜

41、合指數(shù)。梁運(yùn)斌1995從研究房地產(chǎn)周期波動(dòng) 的不同角度考慮，將房地產(chǎn)景氣指標(biāo)分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩方面。顯然，這一時(shí)期對(duì)房地 產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的研究方法還比較簡(jiǎn)單，指標(biāo)選取的依據(jù)也多為對(duì)國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專家意 見的直接借鑒以與作者本人的主觀設(shè)想。由于與發(fā)達(dá)國(guó)家完備的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)調(diào)查 制度相比，我國(guó)的統(tǒng)計(jì)制度還在處在逐步完善和發(fā)展的過程當(dāng)中，很多指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)較 為粗略，頻率過低，一些指標(biāo)（如各類物業(yè)的銷售率、空置率、投資回報(bào)率等甚至 難以獲得，因此，上述指標(biāo)體系在我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警的實(shí)踐當(dāng)中并未獲得實(shí)際運(yùn)用。在2000年以后的文獻(xiàn)中，研究者開始運(yùn)用包括馬場(chǎng)法、時(shí)差相關(guān)分析、XI信 息量方法、灰色關(guān)聯(lián)度法、聚類分析

42、與主成分分析等在的統(tǒng)計(jì)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法來選取適合中國(guó)市場(chǎng)狀況的房地產(chǎn)預(yù)警和景氣指標(biāo)，取得了不少成果。丁烈云、斌2001 從不同角度選取了一些反映房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的指標(biāo)，分析了這些指標(biāo)與房地產(chǎn)市場(chǎng)波 動(dòng)的關(guān)系，探討了房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的流程設(shè)計(jì)。學(xué)成2001通過選取房地產(chǎn)開 發(fā)投資額、商品房?jī)r(jià)格等5個(gè)指標(biāo)，并計(jì)算其環(huán)比增長(zhǎng)率，運(yùn)用算術(shù)平均和移動(dòng)平均 所得來的值來表示房地產(chǎn)的短期波動(dòng)和長(zhǎng)期波動(dòng)。葉艷兵、丁烈云2001采用主成分 分析法與相關(guān)性分析法以市為例建立了一套房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，系統(tǒng)包含了包括房地產(chǎn)價(jià)格、商品房建設(shè)投資、從業(yè)人數(shù)等在的14個(gè)指標(biāo)。靜2003用時(shí)差相關(guān)分析與XI信息量分析法分析了所

43、選取房地產(chǎn)景氣指標(biāo)與房地產(chǎn)周期的關(guān)系。胡鵬 2003將銷售率作為基準(zhǔn)指標(biāo)，以省房地產(chǎn)歷年有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為樣本，利用時(shí)差 相關(guān)分析，構(gòu)建了包括銷售面積增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、新開工面積增長(zhǎng)率、施 工面積增長(zhǎng)率、竣工面積增長(zhǎng)率、土地供應(yīng)面積增長(zhǎng)率、土地出讓收入增長(zhǎng)率、固定 資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率在的房地產(chǎn)預(yù)警先行指標(biāo)體系。為了體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之間的關(guān)系，除了選取房地產(chǎn)投資、價(jià)格、 施工、竣工、新建面積等變量作為基本指標(biāo)之外，不少學(xué)者還在自己的研究中加入了 基本指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的比值。如鮑小飛(2005）提出，將房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率/名義增長(zhǎng)率、購(gòu)房按揭款/居民

44、月收入、房地產(chǎn)貸款增值率/貸款總額增長(zhǎng)率以與房?jī)r(jià)/家庭年平均收入等變量作為預(yù)警指標(biāo)。社科院市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系課題組認(rèn)為，預(yù)警指標(biāo)的選擇不能僅僅考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的某一階段，而要覆蓋整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，包括土地供應(yīng)、投資量、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)交易、空置率等房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)；數(shù)量、數(shù)值與價(jià)格、金額并重。在名為市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究的課題報(bào)告中，他們提出了包括三大指標(biāo)的預(yù)警體系：一、同國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)；二、同市場(chǎng)協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)；三、產(chǎn)業(yè)部協(xié)調(diào)關(guān)系的指標(biāo)。三個(gè)大指標(biāo)又細(xì)分為相應(yīng)的幾個(gè)小指標(biāo)，如第一大塊指標(biāo)就包括房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度/？增長(zhǎng)速度、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)

45、貸款余額/金融業(yè)貸款余額、房地產(chǎn)開發(fā)用地面積/城市建設(shè)用地面積等。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)行業(yè)景氣情況的動(dòng)態(tài)描述，我國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu) 還相繼推出了“中房指數(shù)”、“偉業(yè)指數(shù)”、“40指數(shù)”、“中原城市指數(shù)”等房地產(chǎn)價(jià) 格指數(shù)以與“國(guó)房指數(shù)”、“中房預(yù)警指數(shù)”等房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)。隨著1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警系統(tǒng)的研 究也不斷涌現(xiàn)，景氣指數(shù)法、綜合模擬法以與經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型等方法被大量運(yùn)用到研究與實(shí)踐當(dāng)中。景氣指數(shù)法方面，胡鵬、長(zhǎng)學(xué)、鐘叔平(2003)以銷售率為基準(zhǔn)循環(huán)指標(biāo)，利用時(shí)差相關(guān)分析獲得與基準(zhǔn)循環(huán)指標(biāo)相關(guān)且先行的指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了房地產(chǎn)先行擴(kuò)散指

46、數(shù)預(yù)警系統(tǒng)，該系統(tǒng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)散指數(shù)循環(huán)波動(dòng)分為擴(kuò)、熱度上升、 降溫、全面收縮四個(gè)階段；余曉紅、盛承懋(2004)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和實(shí)際情況，依據(jù)“國(guó)房指數(shù)”的編制方法，建立了房地產(chǎn)景氣指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)；斌、丁烈云、葉艷兵(2003)在運(yùn)用景氣指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警時(shí)，針對(duì)計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI可能出現(xiàn)的警兆不一致并導(dǎo)致警情失真等弊端，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行了改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突。黎明、賈永飛、錢偉榮(1999)認(rèn)為，景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中有時(shí)

47、難以分清合 成指數(shù)的變化到底是由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起的，不利于針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。 由此，黎明等提出了基于綜合模擬法的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。他們認(rèn)為，該方法既可以 看出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的升降，又可以反映各指標(biāo)的綜合結(jié)果，不僅能監(jiān)控整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波 動(dòng)，還可以監(jiān)控每一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)，由此可以從宏觀上明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控的 目標(biāo)和方向。由于該設(shè)計(jì)定量化、系統(tǒng)化地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向，為后來的很多房 地產(chǎn)預(yù)警研究所采用，相關(guān)的研究包括葉劍平(2000)、羽(2002)、丁烈云和徐澤清 (2003)、立達(dá)(2004)等。同時(shí)，郭磊、王鋒、長(zhǎng)濱(2003)建立的市房地產(chǎn)預(yù)警 系統(tǒng)，市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研

48、究課題組（鴻銘、則明，2004）所建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)以與胡健穎等(2006)所建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)也都采 用了綜合模擬方法。在這種方法的運(yùn)用中，單一指標(biāo)和綜合指標(biāo)預(yù)警區(qū)間的確定是核心問題，多數(shù)研究采用了基于樣本均值和樣本方差的3Sigma方法（或稱6Sigma方法）。 在采用年度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究時(shí)為了克服樣本過少的問題，佃輝2005等文獻(xiàn)還采用了bootstrap方法對(duì)單一指標(biāo)均值和方差進(jìn)行估計(jì)，取得了一定效果。此外，王慧敏1998 考慮了樣本方差的時(shí)變特性，通過將只模型引入預(yù)警系統(tǒng)的研究，使預(yù)報(bào)的置信 區(qū)間能夠與經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的波動(dòng)程度相適應(yīng)，從而使警限能夠動(dòng)態(tài)反映實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況。峰、丁烈云20

49、06認(rèn)為，在以往房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法的研究中存在長(zhǎng)期趨勢(shì) 建模和預(yù)警域確定的誤區(qū)，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)出現(xiàn)失真現(xiàn)象。針對(duì)存在的偏 差，他們從系統(tǒng)角度出發(fā)建立了簡(jiǎn)單的修正模型，模型顯著提高了房地產(chǎn)預(yù)警的有效度 和精度。與上面兩種方法相比，采用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和預(yù)警的研究還 剛剛開始，數(shù)量并不多。日清、雪增2007在總結(jié)國(guó)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的 基礎(chǔ)上，論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用，并以日本為例進(jìn)行了 實(shí)證研究。該文以被解釋變量的樣本擬合值為標(biāo)準(zhǔn)，將0.25、0.5和0.75作為劃分預(yù) 警級(jí)別的警界值，結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)

50、作 用。丁烈云2002將模糊系統(tǒng)理論和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論相結(jié)合，考慮了心理因素對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的影響，將人氣指數(shù)作為輸入變量，使預(yù)警模型更切合實(shí)際。佃輝2005采用 BP與RBF兩種神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，分別運(yùn)用不同的思路實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)預(yù)警。他認(rèn) 為，：BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)預(yù)警的應(yīng)用重在評(píng)價(jià)市場(chǎng)的冷熱程度，而RBF網(wǎng)絡(luò)需與相 關(guān)預(yù)警區(qū)間的劃分或評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，功能重在預(yù)測(cè)。(3)簡(jiǎn)評(píng)在理論模型方面，國(guó)學(xué)者借鑒Tirole、Allen and Gale等西方學(xué)者的研究成果對(duì) 房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行了大量的探討，但幾乎所有文獻(xiàn)均假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與 個(gè)體是同質(zhì)的，這顯然與現(xiàn)實(shí)存在較大差距。以住宅市場(chǎng)為例，在現(xiàn)實(shí)

51、生活中，根據(jù) 購(gòu)買目的的不同，住宅購(gòu)買者可分為投資者與自住者兩類。兩類購(gòu)房者行為模式的不 同會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)泡沫的形成機(jī)制產(chǎn)生截然不同的影響。在構(gòu)建理論模型時(shí)，只有考慮 到不同購(gòu)房者的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與個(gè)體進(jìn)行明確分類之后，才能對(duì)市場(chǎng)泡沫 的形成過程有一個(gè)更加清晰的認(rèn)識(shí)。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的經(jīng)驗(yàn)研究中，一些研究者通過計(jì)算房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)、 空置率等指標(biāo)來判別房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，但這種“指標(biāo)分析法”只能在一定程度上 說明房地產(chǎn)業(yè)的“熱”發(fā)展，并不能得出“存在泡沫”的必然結(jié)論。另外一些學(xué)者，如屠佳華和潔2005、莉亞和毅2005等，采用單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法研究 市的房地產(chǎn)泡沫，但是這兩種檢驗(yàn)

52、方法的正確性均依賴于經(jīng)濟(jì)基本面模型設(shè)定的正確性?？v觀國(guó)文獻(xiàn)，雖然研究者們?cè)诮?jīng)濟(jì)基本面的選擇上存在較大差異，但基本上都得到價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。但Evans(1991）表明這一方法存在明顯的缺陷，只能作為房地產(chǎn)價(jià)格泡沫是否存在的初步檢驗(yàn)。此外，投機(jī)度檢驗(yàn)法也得到了不少應(yīng)用，如胡健穎等2006、洪濤等2007。盡管投機(jī)度檢驗(yàn)法可通過估計(jì)市場(chǎng)投機(jī)程度來判斷泡沫程度，但與單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法一樣，其檢驗(yàn)正確性同樣依賴 于經(jīng)濟(jì)基本面模型設(shè)定的正確性。如果模型設(shè)定存在偏誤，投機(jī)度檢驗(yàn)法得到的結(jié)論 就值得懷疑。因此，采用更加先進(jìn)的計(jì)量方法對(duì)國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)研究，克服上述檢驗(yàn)方法的缺陷，對(duì)于緩

53、解國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論以與明確政策制定方向具 有不小的意義。在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系的構(gòu)建方面，“中房指數(shù)”、“國(guó)房指數(shù)”等房地產(chǎn)指 數(shù)雖然能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的狀態(tài)進(jìn)行描述，但無(wú)法起到事前監(jiān)控的作用，也 無(wú)法得到市場(chǎng)“過冷”或“過熱”的結(jié)論來對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)警。景氣指數(shù)法單純用合成后的 綜合指數(shù)的波動(dòng)來分析行業(yè)形勢(shì)的變化，缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析 中難以分清合成指數(shù)的變化由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起，不利于找到警源并針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì) 變量進(jìn)行調(diào)控。綜合模擬法當(dāng)在目前的房地產(chǎn)預(yù)警實(shí)踐中使用較多，采用人工神經(jīng)網(wǎng) 絡(luò)方法建立的預(yù)警模型近年來也受到不少研究者的矚目。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 統(tǒng)

54、計(jì)數(shù)據(jù)的樣本長(zhǎng)度不足，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，這一現(xiàn)實(shí)情況給綜合模擬法和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法的應(yīng)用帶來了不小的挑戰(zhàn)。對(duì)比傳統(tǒng)預(yù)警方法，本文認(rèn)為在房地產(chǎn)預(yù)警研究當(dāng)中，二元選擇模型以與能夠輸 出多級(jí)預(yù)警信號(hào)的排序選擇模型尚未得到足夠的重視和深入的研究。這類預(yù)警模型無(wú) 須憑主觀經(jīng)驗(yàn)或?qū)＜乙庖姶_定各因素的權(quán)重，排序選擇模型甚至可以自動(dòng)估計(jì)出發(fā)生 不同級(jí)別警情的臨界值，因而無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的理論角度還是預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用的實(shí)踐角度來看，都值得進(jìn)行進(jìn)一步的研究和討論。綜上所述，國(guó)學(xué)者在房地產(chǎn)泡沫的理論和經(jīng)驗(yàn)研究以與房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警 體系方面進(jìn)行了大量的研究，取得了一定的成果，但是，這些研究還存在一定的局限 與有待擴(kuò)

55、展的方面，這也給本文留下了研究和創(chuàng)新的空間。1.4本文結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新點(diǎn) 1.4.1本文結(jié)構(gòu)針對(duì)以上分析，本文將從住宅價(jià)格泡沫的形成機(jī)制出發(fā)，以住宅價(jià)格泡沫檢驗(yàn)與 泡沫預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建為研究重點(diǎn)，力圖克服現(xiàn)有研究的缺陷，彌補(bǔ)國(guó)理論和經(jīng)驗(yàn)研究的不足，實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)大中城市住宅市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確判斷和住宅泡沫的盡早預(yù)警，從技術(shù)層面為政府決策部門提供房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控的有力工具。具體而言，正文共 分為5章。第2章建立理論模型，對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行分析。本文利用 2003對(duì)住宅市場(chǎng)購(gòu)買者的劃分，將購(gòu)買者分為投資者與自住者兩類。研究結(jié)果表明， 當(dāng)市場(chǎng)上僅存在投資者時(shí)，他們通過向銀行貸款購(gòu)買住宅，由于投資者可

56、將投資風(fēng)險(xiǎn) 轉(zhuǎn)移給銀行，因而傾向于為住宅這一風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)支付過高的價(jià)錢，住宅價(jià)格泡沫由此產(chǎn) 生；當(dāng)市場(chǎng)上僅存在自住者時(shí)，住宅價(jià)格泡沫來自于居民對(duì)未來住宅價(jià)格過于樂觀的 預(yù)期，這種預(yù)期促使自住者愿意購(gòu)買過多的住宅，形成超額需求，產(chǎn)生價(jià)格泡沫。另 外，無(wú)論是分析住宅投資者還是分析住宅自住者時(shí)，金融支持是住宅價(jià)格泡沫形成的 必要條件。第3章以住宅市場(chǎng)為例，從經(jīng)驗(yàn)分析的角度，對(duì)長(zhǎng)期性和短期性住宅價(jià)格泡 沫的存在性進(jìn)行驗(yàn)證。由于在運(yùn)用單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法的過程中遇到了利率對(duì)住宅價(jià) 格影響為正的“問題協(xié)整方程”，本文通過引入住宅抵押貸款信貸額度這一新的變量， 將抵押貸款利率對(duì)住宅價(jià)格的影響非線性化，實(shí)現(xiàn)了對(duì)傳統(tǒng)

57、單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法的改 進(jìn)，得到了市住宅價(jià)格在長(zhǎng)期不存在泡沫的結(jié)論。隨后運(yùn)用誤差糾正模型對(duì)住 宅價(jià)格短期動(dòng)態(tài)調(diào)整的研究表明，住宅價(jià)格從偏離狀態(tài)回到其均衡價(jià)格的過程十分緩 慢，且住宅價(jià)格的運(yùn)動(dòng)過程呈現(xiàn)出明顯的正自相關(guān)特征，這些現(xiàn)象表明，市住宅市場(chǎng)存在短期性價(jià)格泡沫。為進(jìn)一步洞察短期性泡沫的運(yùn)動(dòng)特征與形成機(jī)制，第4章利用Van Norden(1996)提出的泡沫檢驗(yàn)方法對(duì)市住宅市場(chǎng)的泡沫類型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。研究發(fā)現(xiàn)，第3章 所偵測(cè)到的短期性泡沫確實(shí)存在，這種泡沫時(shí)漲時(shí)消，且呈現(xiàn)出一種擴(kuò)（或收縮） 概率隨泡沫大小而變的特征，本文將其稱為“區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫”。住宅市場(chǎng)上非理性 的狂熱跟風(fēng)行為并不是這種泡沫

58、的形成原因，它由人們對(duì)未來住宅投資收益的理性預(yù) 期引發(fā)，是一種理性泡沫。研究結(jié)果對(duì)認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次特征提供了幫助。為防止住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成重大影響，本文在第5章構(gòu)建住 宅市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。研究認(rèn)為，目前國(guó)普遍采用的景氣指數(shù)預(yù)警方法和綜合模擬 預(yù)警方法各有缺陷，難以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和監(jiān)控的實(shí)際需要。針對(duì)最具代表性的 市住宅市場(chǎng)，本文采用“房?jī)r(jià)收入比”作為核心預(yù)警指標(biāo)，運(yùn)用二元選擇模型以與 排序選擇模型建立住宅市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，克服了傳統(tǒng)方法的缺陷，兩模型的判別正確率均超過70%。論文在第6章對(duì)如何促進(jìn)我國(guó)住宅市場(chǎng)的健康運(yùn)行提出了建議。1.4.2本文創(chuàng)新點(diǎn)本文的創(chuàng)新點(diǎn)表現(xiàn)

59、為以下四個(gè)方面：1本文在構(gòu)建理論模型研究住宅價(jià)格泡沫形成機(jī)制的過程中，合理借鑒了Case(2003)將住宅購(gòu)買者分為投資者與自住者的做法，研究當(dāng)住宅市場(chǎng)僅存在某一 類個(gè)體時(shí)住宅泡沫的形成原因。在住宅投資者價(jià)格泡沫模型的構(gòu)建中，本文將住宅抵押貸款比例納入投資者的最優(yōu)決策問題，并采用住宅市場(chǎng)價(jià)格與基本價(jià)格之比來 衡量住宅價(jià)格泡沫，這與傳統(tǒng)采用市場(chǎng)價(jià)格與基本價(jià)格之差得到的結(jié)論有所不同。住宅自住者價(jià)格泡沫模型表明，泡沫存在的前提條件是自住者預(yù)期泡沫會(huì)隨時(shí)間逐 漸增大，這一結(jié)論與國(guó)其它研究住宅自住者價(jià)格泡沫的文獻(xiàn)存在一定區(qū)別。相較 而言，本文構(gòu)建的模型能夠更好地解釋我國(guó)樓市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升、但居民按揭貸款違

60、 約率一直較低的現(xiàn)實(shí)情況。2在住宅價(jià)格泡沫存在性的經(jīng)驗(yàn)分析中，本文通過引入住宅抵押貸款信貸額 度這一新的變量，將抵押貸款利率對(duì)住宅價(jià)格的影響非線性化，由此實(shí)現(xiàn)了對(duì)傳統(tǒng) 單位根與協(xié)整檢驗(yàn)方法的改進(jìn)。與國(guó)其它文獻(xiàn)研究中利率對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生直接的線性影響相比，在本文得到的長(zhǎng)期協(xié)動(dòng)關(guān)系中，貸款利率對(duì)住宅價(jià)格的影響以非線 性的間接方式發(fā)揮作用，這避免了抵押貸款利率對(duì)住宅價(jià)格影響為正的“問題協(xié)整方 程”的出現(xiàn)。此外，本文運(yùn)用誤差糾正模型對(duì)住宅價(jià)格的短期動(dòng)態(tài)調(diào)整過程進(jìn)行分析， 以此偵測(cè)短期性住宅價(jià)格泡沫的存在性，這一做法在國(guó)研究中比較少見。3在泡沫類型的實(shí)證研究中，本文通過借鑒Van Norden(1996)