房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)題研究報(bào)告：高信用者謹(jǐn)慎

1、2022 年二季度以來(lái)，出現(xiàn)了高信用企業(yè)謹(jǐn)慎的情況。這種現(xiàn)象是指，即使是資金鏈?zhǔn)职踩?、融資十分通暢的企業(yè)，對(duì)待土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)投資也變得非常謹(jǐn)慎。我們認(rèn)為，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的背景十分重要，而影響也十分深遠(yuǎn)。 高信用者謹(jǐn)慎的表現(xiàn)國(guó)企份額提升2022 年第 2 批次土地集中出讓大多已經(jīng)完成，回顧 2021 年至今各批次土地出讓成交情況，可以大致發(fā)現(xiàn)兩個(gè)顯著特點(diǎn)，一是國(guó)企成交金額占比在提升，二是本地企業(yè)拿地意愿相對(duì)更強(qiáng)。圖 1：各批次土地集中出讓已成交地塊金額結(jié)構(gòu)（按企業(yè)性質(zhì)）圖 2：各批次土地集中出讓已成交地塊金額結(jié)構(gòu)（按企業(yè)位置）國(guó)企綜合民企綜合本地企業(yè)外埠企業(yè)100%80%60%40%20%0%2

2、1年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，注：2022 年 2 批次僅包含已完成土地出讓的部分城市數(shù)據(jù)資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，注：2022 年 2 批次僅包含已完成土地出讓的部分城市數(shù)據(jù)國(guó)企占比提升的這種結(jié)構(gòu)變化更多是被動(dòng)的，是民營(yíng)房企融資性資金來(lái)源不斷收緊的結(jié)果。從成交金額的絕對(duì)值可以看出，民企在土地市場(chǎng)中的實(shí)際參與度從 21 年 2 批次開(kāi)始驟降，國(guó)企拿地金額雖然亦有回落，但總體降幅緩和，這其中當(dāng)然也有供地面積的波動(dòng)和流拍率提升的因素，但

3、其至少可以證明，國(guó)企在行業(yè)下行波動(dòng)的周期中，所受到的沖擊顯著輕于民企，這也進(jìn)而客觀上推動(dòng)國(guó)企拿地占比持續(xù)提升。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)本地化另一個(gè)重要趨勢(shì)則是本地化。各地的外埠企業(yè)拿地自 2021 年 2 批次后也迅速下行，而本土企業(yè)拿地規(guī)模相對(duì)保持穩(wěn)定，波動(dòng)相對(duì)有限，這同樣也促使本地企業(yè)拿地金額占比整體抬升。本地化既有地方政府為了防范風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)為之的因素，也有一些地方平臺(tái)不得不托底拿地的被動(dòng)因素。圖 3：各批次土地集中出讓已成交地塊金額（按企業(yè)性質(zhì)）（億元）圖 4：各批次土地集中出讓已成交地塊金額（按企業(yè)位置）（億元）國(guó)企綜合民企綜合本地企業(yè)外埠企業(yè)7,000.06,000.05,000.04,000.03,

4、000.02,000.01,000.0-21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，注：2022 年 2 批次僅包含已完成土地出讓的部分城市數(shù)據(jù)資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，注：2022 年 2 批次僅包含已完成土地出讓的部分城市數(shù)據(jù)從我們統(tǒng)計(jì)的各城市不同批次土地成交中地方國(guó)企拿地金額占比情況來(lái)看，越來(lái)越多城市都呈現(xiàn)出本地國(guó)企拿地占比逐漸提升的趨勢(shì)，這實(shí)際上也一定程度體現(xiàn)了各地對(duì)土地市場(chǎng)托底的程度。表 1：各批次土地集中出

5、讓本地國(guó)企成交金額占總成交金額比重21 年 1 批21 年 2 批21 年 3 批22 年 1 批22 年 2 批杭州市4.3%36.5%33.5%36.3%25.9%成都市27.7%39.9%25.4%45.6%40.1%上海市16.1%44.6%51.0%26.3%N/A寧波市1.2%58.0%21.8%31.8%32.9%合肥市20.2%48.8%22.5%14.4%44.0%濟(jì)南市26.9%42.1%47.5%37.2%N/A長(zhǎng)沙市8.0%64.1%57.2%41.5%46.4%北京市20.0%30.9%73.0%24.5%43.0%廣州市26.2%56.8%57.1%78.0%62.

6、0%青島市3.9%8.8%33.3%32.3%39.8%鄭州市15.5%8.6%35.6%51.9%N/A蘇州市11.1%29.2%55.6%50.2%96.5%南京市6.8%16.7%70.4%21.7%53.4%福州市6.6%21.1%54.2%58.5%41.7%重慶市12.8%68.4%37.5%16.5%16.4%武漢市22.0%69.9%63.7%54.6%N/A廈門(mén)市52.1%45.6%85.2%80.2%78.2%深圳市8.3%39.1%73.6%50.6%N/A無(wú)錫市0.0%5.4%74.5%91.7%N/A沈陽(yáng)市1.0%10.8%29.1%53.6%N/A天津市1.8%7.

7、2%45.1%37.6%N/A長(zhǎng)春市16.4%35.3%0.0%3.8%N/A資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，測(cè)算注：部分城市 2022 年第 2 批土地集中出讓仍在進(jìn)行中遲疑的央企我們通過(guò)四家銷(xiāo)售排名最高的代表性央企，也是當(dāng)前僅有的四家銷(xiāo)售排名在前十位的央企地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，來(lái)觀察央企拿地的態(tài)度（綠城中國(guó)仍應(yīng)視為混合所有制企業(yè)，不宜看成央企）。2022 年以來(lái)由于其他企業(yè)的融資性資金流入日漸緊張，企業(yè)不得不縮表，高信用央企的拿地合同金額在提升。2022 年第 2 批次土地出讓中高信用央企拿地金額占比達(dá)到了 2021 年來(lái)的最高值，達(dá) 19.9%。圖 5：2022 年 2 批次土地集中出讓高信用央企拿地

8、金額合計(jì)（億元）圖 6：2022 年 2 批次土地集中出讓高信用央企拿地金額占總金額比重900.0800.0700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.0-21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)， 注：高信用央企選取保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海發(fā)展、招商蛇口；因部分城市 2022 年第 2 批土地集中出讓仍在進(jìn)行中，我們僅按已成交 13 城的相關(guān)數(shù)據(jù)作不同批次間的分析對(duì)比資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)， 注：高信用央企選取保利發(fā)展、華潤(rùn)

9、置地、中海發(fā)展、招商蛇口；因部分城市 2022 年第 2 批土地集中出讓仍在進(jìn)行中，我們僅按已成交 13 城的相關(guān)數(shù)據(jù)作不同批次間的分析對(duì)比圖 7：各城市 2022 年 2 批次土地集中出讓高信用央企拿地金額占總金額比重21年1批21年2批21年3批22年1批22年2批40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%杭州成都南京廣州合肥廈門(mén)北京重慶寧波青島長(zhǎng)沙蘇州福州資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)， 注：高信用央企選取保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海發(fā)展、招商蛇口但從這些央企的自身經(jīng)營(yíng)決策來(lái)講，其仍然顯得慎重。這表現(xiàn)為，四家央企在 2022年二季度的總拿地金額為 1364 億

10、元，一季度為 780 億元，季節(jié)因素推動(dòng)其環(huán)比上升了 74.8%，但去年二季度為 2462 億元，同比拿地金額則下降了 44.6%。很明顯，這些企業(yè)拿地金額的同比降幅，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售的同比下降幅度。從拿地金額/銷(xiāo)售金額的指標(biāo)來(lái)看，四家央企拿地強(qiáng)度在 2022 年上半年為 41%，2021年上半年為 46%，也處于下降通道。央企并沒(méi)有憑借業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的融資成本激進(jìn)搶占市場(chǎng)份額的考慮。我們預(yù)計(jì)，2022 年 3 季度央企拿地可能拿得更加遲疑，近期在一些重要城市高信用央企在土地市場(chǎng)缺席可能就預(yù)示這一點(diǎn)。圖 8：高信用央企 2021 年至今分季度拿地總金額（億元）圖 9：高信用央企 2021 年至今分季度

11、拿地強(qiáng)度示意3,000.002,500.002,000.001,500.001,000.00500.00- 1601551501451401351301251202021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2資料來(lái)源：各公司公告，中指數(shù)據(jù)， 注：除華潤(rùn)置地 2022 年僅按公告統(tǒng)計(jì)至 5 月數(shù)據(jù)，其他企業(yè)均截止至 2022 年 6月資料來(lái)源：各公司公告，中指數(shù)據(jù)，測(cè)算 注：拿地強(qiáng)度=拿地金額銷(xiāo)售金額100%，為便于觀察已做指數(shù)化處理，即各期拿地力度指數(shù)=100(1+當(dāng)期拿地強(qiáng)度)；除華潤(rùn)置地 2022 年僅按公告統(tǒng)計(jì)至 5 月數(shù)據(jù)，其他企業(yè)均截止至 2022

12、 年 6 月表 2：各企業(yè) 2021 年至今分區(qū)間拿地強(qiáng)度測(cè)算龍湖集團(tuán)中海發(fā)展華潤(rùn)萬(wàn)科 A置地金地集團(tuán)保利發(fā)展越秀地產(chǎn)招商蛇口旭輝集團(tuán)新城控股濱江集團(tuán)21Q1-350%52%47%35%26%35%106%64%23%33%36%拿地21Q4-至今39%39%40%18%5%31%32%69%23%0%53%強(qiáng)度21H145%36%53%34%33%34%119%69%24%39%38%22H125%38%45%18%6%29%44%69%10%0%68%資料來(lái)源：各公司公告，中指數(shù)據(jù)，億翰智庫(kù)，測(cè)算 注：拿地強(qiáng)度=拿地金額/銷(xiāo)售金額；除華潤(rùn)置地 2022 年僅按公告統(tǒng)計(jì)至 5 月數(shù)據(jù)，其他企

13、業(yè)均截至 2022 年 6 月地方高信用房企的半推半就地方高信用企業(yè)（以國(guó)資為主）占據(jù)了土地市場(chǎng)較大的份額，但這些地方企業(yè)雖然融資渠道通暢，但拿地行為可能和當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尫狡谕械资袌?chǎng)有關(guān)。舉例而言，越秀地產(chǎn)一直有全國(guó)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，但到了 2022 年二季度時(shí)，拿地更偏重于廣州。濱江集團(tuán)歷史上也是一家試圖跨區(qū)擴(kuò)張的企業(yè)，但到 2022 年上半年拿地幾乎都在杭州。這固然有企業(yè)主動(dòng)選擇的原因，也存在地方引導(dǎo)的意圖。如果不計(jì)本地的拿地，則一些地方高信用企業(yè)在外埠也是比較謹(jǐn)慎的。表 3：越秀地產(chǎn) 2021 年至今各季度拿地金額中廣州以外地區(qū)拿地比重變化區(qū)間廣州以外（外埠）拿地金額占比1Q2179.0%2Q

14、2131.2%3Q2133.6%4Q21100.0%1Q2292.4%2Q2230.9%越秀地產(chǎn)公告， 高信用者謹(jǐn)慎的可能原因信用風(fēng)險(xiǎn)有繼續(xù)擴(kuò)散風(fēng)險(xiǎn)信用收緊的大趨勢(shì)下，受金融機(jī)構(gòu)“絕對(duì)信任”的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開(kāi)始減少。對(duì)比 2022年 1 月，7 月包括傳統(tǒng)高信用企業(yè)在內(nèi)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中長(zhǎng)期境外債券收益率普遍上行，上行幅度在 6-25 個(gè)百分點(diǎn)不等，顯示境外投資者對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用擔(dān)憂范圍和程度在 2022 年以后持續(xù)擴(kuò)大。（億美元）（年）2022/1/42022/7/19金地集團(tuán)XS23574434104.832024/8/125.23%30.78%綠城中國(guó)XS22475524464.5

15、4.52025/4/295.14%15.24%龍湖集團(tuán)XS20986504144122032/1/133.71%11.88%中國(guó)金茂XS2208935374652026/4/94.63%10.91%萬(wàn)科XS20786418884.235.52025/5/122.69%8.69%表 4：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)境外債收益率大幅提升發(fā)債主體債券 ISIN 碼當(dāng)前規(guī)模債券期限到期日市場(chǎng)報(bào)價(jià)收益率（IHS Markit）DM在對(duì)地產(chǎn)行業(yè)基本運(yùn)行情況不確定的市場(chǎng)中，金融機(jī)構(gòu)難以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)判，又不能提高整體融資成本（因?yàn)榱鲃?dòng)性充裕）。要兼顧資產(chǎn)配置的安全性和收益率，就只能不斷縮小白名單范圍，而越來(lái)越多的房企有

16、被排除在白名單之外的風(fēng)險(xiǎn)。更多開(kāi)發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎行事。企業(yè)有理由在不確定的白名單面前保留安全墊。圖 10：“21 龍湖 05”2022 年以來(lái)中債估值變化（%）圖 11：“21 綠城 05”2022 年以來(lái)中債估值變化（%）4.94.74.54.34.13.93.73.54.14.14.04.03.93.93.83.83.73.73.6圖 12：“21 旭輝 03”2022 年以來(lái)中債估值變化（%）圖 13： “21 金地 03”2022 年以來(lái)中債估值變化（%）10.09.08.07.06.05.04.06.05.55.04.54.03.5歷史上每一次銷(xiāo)售復(fù)蘇都會(huì)很快帶動(dòng)土地市場(chǎng)的回暖，市場(chǎng)面對(duì)政

17、策，總是“給了陽(yáng)光就燦爛”。但當(dāng)前的信用環(huán)境之下，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)回暖會(huì)顯著滯后于銷(xiāo)售回暖。地方存在持續(xù)性的供地訴求。據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2022 年上半年全國(guó)國(guó)有土地出讓收入2.36 萬(wàn)億，同比下降 31.4%；而根據(jù) Wind，100 大中城市住宅類(lèi)用地成交土地總價(jià) 9828億元，同比下降 58.1%。不同口徑的土地出讓金總量均出現(xiàn)大幅度下降，地方政府財(cái)政壓力持續(xù)提升，同時(shí)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯著好于 Wind 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明上半年財(cái)政收入中還包含相當(dāng)一部分歷史土地出讓金入庫(kù)，下半年地方財(cái)政可能將持續(xù)承壓。圖 14：國(guó)有土地出讓收入（億元）及同比圖 15： 100 大中城市住宅類(lèi)用地成交土地總價(jià)（億元）及同

18、比國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入YoY總價(jià)YoY100,00080,00060,00040,00020,0000財(cái)政部50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%50,00040,00030,00020,00010,000060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%我們相信，一些高信用企業(yè)，并不是對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況有任何顧慮，只是完全不擔(dān)心土地價(jià)格的上漲。由于信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，地方出讓土地意愿很強(qiáng)，每一次供應(yīng)的土地都可能質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。資金充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)不急于大規(guī)模新增土地儲(chǔ)備。開(kāi)發(fā)能力相對(duì)較弱的地方開(kāi)發(fā)企業(yè)在托底拿地后，也可能尋求其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，為頭部高信用企業(yè)帶來(lái)潛在的更高

19、確定性的投資機(jī)會(huì)。圖 16：房屋銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售均價(jià)同比（%）12,00010,0008,0006,0004,0002,000025.020.015.010.05.00.0-5.0-10.01402140514081411150315061509151216041607161017021705170817111803180618091812190419071910200220052008201121032106210921122204-15.0國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，圖 17：濱江集團(tuán) 2022 年第二輪土拍拿地利潤(rùn)率測(cè)算毛利成本毛利率100.080.060.040.020.00.0地塊A 地塊B

20、 地塊C 地塊D 地塊E 地塊F 地塊G 地塊H 地塊I 地塊J 地塊K 地塊L30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%中指數(shù)據(jù)，測(cè)算不存在的供應(yīng)缺口，不可能大漲的房?jī)r(jià)有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，可能存在的供應(yīng)缺口，或許會(huì)推高房?jī)r(jià)。但我們認(rèn)為（大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)顯然也認(rèn)為）供應(yīng)缺口不存在，房?jī)r(jià)并無(wú)大漲可能性，所以高信用企業(yè)也會(huì)比較謹(jǐn)慎（利潤(rùn)率是缺乏明顯向上彈性的）。主張供應(yīng)缺口的分析者，常常觀察市場(chǎng)已取得銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目數(shù)量，或者分析新開(kāi)工的下降，并將其和銷(xiāo)售面積比較。我們認(rèn)為，此類(lèi)分析方法的疏漏在于：1、存量土地儲(chǔ)備本身是豐富的，這必須納入考慮；2、不動(dòng)產(chǎn)是不可移動(dòng)的，必須考慮區(qū)域

21、結(jié)構(gòu)的影響。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)儲(chǔ)備資源充足。受過(guò)去行業(yè)持續(xù)景氣影響，高信用企業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，即便短期新增土儲(chǔ)規(guī)模下降，可開(kāi)發(fā)土地總量仍保持較大規(guī)模。我們認(rèn)為，即便在考慮銷(xiāo)售恢復(fù)的前提下，絕大多數(shù)企業(yè)在手土地資源仍能覆蓋未來(lái)三年以上的開(kāi)發(fā)總量。同時(shí)，相當(dāng)部分的高信用企業(yè)在過(guò)去 9 個(gè)月補(bǔ)充了相當(dāng)體量的土地儲(chǔ)備，可持續(xù)發(fā)展并未構(gòu)成問(wèn)題。表 5：部分企業(yè)可開(kāi)發(fā)面積與銷(xiāo)售面積情況2021 年底土地儲(chǔ)備（萬(wàn)平米）2022H1 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）中海發(fā)展（含中海宏洋）8,077626華潤(rùn)置地6,873416龍湖集團(tuán)5,047341金地集團(tuán)6,398419越秀地產(chǎn)2,711178公司公告 注：華

22、潤(rùn)置地銷(xiāo)售面積為 2022 年 1-5 月數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)土地儲(chǔ)備及銷(xiāo)售面積均為權(quán)益面積，其余公司數(shù)據(jù)為全口徑數(shù)據(jù)更重要的是，企業(yè)拿地不足、開(kāi)工不足的區(qū)域，絕大多數(shù)都是景氣程度較低的三四線城市。而在杭州、北京等一線城市，銷(xiāo)售雖然在轉(zhuǎn)好，新增土地儲(chǔ)備的規(guī)模一點(diǎn)都不少，企業(yè)新開(kāi)工和推貨的熱情也一點(diǎn)都不低。例如，杭州亞運(yùn)會(huì)推遲之后，2022 年下半年又有大量的新盤(pán)入市，數(shù)量可能明顯超越 2021 年同期。結(jié)構(gòu)來(lái)看，企業(yè)其實(shí)在消化一些區(qū)域位置相當(dāng)差的庫(kù)存。企業(yè)在一線城市重點(diǎn)區(qū)域的可銷(xiāo)售貨值沒(méi)有減少，反而增加。以保利發(fā)展為例，2021 年 3 季度起公司新增土儲(chǔ)面積與拿地金額均出現(xiàn)下降，但新增土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)則顯

23、著優(yōu)化。對(duì)比 2021 年，保利發(fā)展 2022 年 1-6 月新增土儲(chǔ)中一線及新一線城市權(quán)益建面占比由 33.6%提升至 49.7%，權(quán)益金額占比由 50.1%提升至 59.9%；而三線及以下城市權(quán)益建面占比由 36.9%下降至 13.4%，權(quán)益金額占比由 18.4%下降至 4.4%。圖 18：保利發(fā)展拿地總建面及權(quán)益建面（萬(wàn)平米）圖 19：保利發(fā)展拿地總對(duì)價(jià)及權(quán)益對(duì)價(jià)（億元）總建面權(quán)益建面總對(duì)價(jià)權(quán)益對(duì)價(jià)900800700600500400300200100-2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2600500400300200100-2021Q1 2

24、021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2保利發(fā)展公告保利發(fā)展公告圖 20：保利發(fā)展拿地權(quán)益建面城市能級(jí)分布圖 21：保利發(fā)展拿地權(quán)益對(duì)價(jià)城市能級(jí)分布一線新一線二線三線及以下一線新一線二線三線及以下保利發(fā)展公告注：內(nèi)環(huán)為 2021 年拿地情況，外環(huán)為 2022H1 拿地情況保利發(fā)展公告注：內(nèi)環(huán)為 2021 年拿地情況，外環(huán)為 2022H1 拿地情況銷(xiāo)售有保障的城市土地市場(chǎng)仍保持穩(wěn)定，企業(yè)拿地并不急迫。對(duì)比近一年不同城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)可知其與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售情況高度相關(guān)，北京、上海、杭州、合肥等一二線核心城市土地供給面積及成交金額均保持相對(duì)穩(wěn)定，土地市場(chǎng)供應(yīng)彈性仍較為充足。除

25、非研究者認(rèn)為未來(lái)三四線市場(chǎng)可能因?yàn)槟撤N原因反轉(zhuǎn)，否則我們不認(rèn)同存在供給缺口。即便一些高線城市去化加快，也不會(huì)在這些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲。有鑒于此，高信用的開(kāi)發(fā)企業(yè)并不著急拿地。圖 22：北京集中供地成交建面（萬(wàn)平米）及成交金額（億元）圖 23：合肥集中供地成交建面（萬(wàn)平米）及成交金額（億元）成交建面成交金額（右軸）成交建面成交金額（右軸）18016014012010080604020021年2批21年3批22年1批22年2批600500400300200100030025020015010050021年2批21年3批22年1批22年2批250200150100500中指數(shù)據(jù)中指數(shù)據(jù)表 6：2022

26、 年上半年北京部分項(xiàng)目拿地至預(yù)售時(shí)間間隔開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拿地時(shí)間預(yù)售證時(shí)間拿地至取證間隔中海發(fā)展薈智里2022/2/172022/4/245 天金地集團(tuán)+保利發(fā)展和華嘉園2022/2/172022/4/245 天龍湖集團(tuán)+京能置業(yè)潮尚新苑2021/12/272022/2/1655 天華潤(rùn)置地潤(rùn)澤嘉園2022/2/172022/5/28100 天建發(fā)股份珺和佳苑2022/2/172022/6/19122 天中海發(fā)展興舢苑2022/2/172022/6/28132 天資料來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)， 高信用者謹(jǐn)慎可能的影響預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)較銷(xiāo)售而言，開(kāi)發(fā)投資和土地出讓金的恢復(fù)可能更加滯后。2022 年上半年

27、全國(guó)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降 5.4%，累計(jì)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；新開(kāi)工與竣工面積同比分別下降 34.4%和 21.5%，降幅絕對(duì)值再創(chuàng)新高。當(dāng)前行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)融資性現(xiàn)金流流入不暢，即使銷(xiāo)售復(fù)蘇持續(xù)，企業(yè)仍面臨凈償還債務(wù)壓力，新增投資的意愿及能力均處于低位。在此前提下，高信用企業(yè)對(duì)擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎態(tài)度將可能導(dǎo)致行業(yè)開(kāi)發(fā)投資及土地市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)一步滯后，銷(xiāo)售、投資、信用的恢復(fù)周期料將進(jìn)一步延長(zhǎng)。表 7：2022 房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)判商品房銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售額銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售額2022E-11.2%-14.2%-11.2%-14.2%-3.0%-20.0%1.9%-10.0%2022Q1-13.8%-22.7%-13.8%-22.7%0.7%-17.5%1.0%-11.5%2022Q2-28.0%-33.2%-22.2%-28.9%-5.4%-34.4%-2.8%-21.5%2022Q3E-1.9%-4.2%-15.7%-21.2%-7.7%-29.6%-0.5%-18.4%2022Q4E0.5%6.7%-11.3%-14.0%-