社區(qū)團(tuán)購：履約重構(gòu)提效率倉儲物流迎變 局

1、摘要核心觀點(diǎn)：社區(qū)團(tuán)購的核心價值在于基于集中化訂單重構(gòu)履約環(huán)節(jié)提升整體履約效率，因此 倉儲物流環(huán)節(jié)是社區(qū)團(tuán)購的核心業(yè)務(wù)模塊，直接影響平臺、消費(fèi)者、供應(yīng)商三方利益。社區(qū) 團(tuán)購?fù)ㄟ^中心倉-網(wǎng)格倉-團(tuán)長的三級模式進(jìn)行履約，各平臺模式大同小異，核心差異在于訂 單密度與精細(xì)化管理能力。目前倉儲物流模式仍在持續(xù)迭代優(yōu)化過程中，建議關(guān)注社區(qū)團(tuán)購 平臺方、倉儲物流服務(wù)商的投資機(jī)會。社區(qū)團(tuán)購的核心價值在于提升全鏈條履約效率，倉儲物流能力直接影響平臺、消費(fèi)者、供應(yīng) 商三方利益。傳統(tǒng)生鮮電商UE全鏈條履約成本在25%-30%之間，社區(qū)團(tuán)購?fù)ㄟ^履約模型優(yōu) 化下降為10%左右（若考慮團(tuán)長端的履約功能為15%左右），同時

2、大幅提升周轉(zhuǎn)速度，實(shí)現(xiàn) 效率提升。此外，倉儲物流能力對商品品質(zhì)、損耗、退貨率等指標(biāo)均有重要影響，直接影響 消費(fèi)者體驗與供應(yīng)商利潤（目前退貨損失基本由供應(yīng)商承擔(dān)）。三點(diǎn)兩段高效倉配，網(wǎng)格倉回報率較為可觀。社區(qū)團(tuán)購的倉配模型為三點(diǎn)兩段，中心倉是供 應(yīng)鏈樞紐，負(fù)責(zé)收貨、存儲、加工和出貨；網(wǎng)格倉為線路的中轉(zhuǎn)站，負(fù)責(zé)收貨、到團(tuán)分揀和 出貨；團(tuán)長負(fù)責(zé)管理訂單和消費(fèi)者自提。目前中心倉主要由社區(qū)團(tuán)購平臺方自營，網(wǎng)格倉主 要由服務(wù)商運(yùn)營，測算某代表性網(wǎng)格倉啟動資金約為50萬元，當(dāng)年投資回報率約33%，現(xiàn)金 回收周期約14個月，回報率較為可觀。訂單密度是降低履約費(fèi)用率的最重要因素，預(yù)計履約模式仍將持續(xù)優(yōu)化與迭代。

3、社區(qū)團(tuán)購履 約費(fèi)用中倉儲裝卸成本約占23%，配送成本占60%75%，二者均存在顯著的規(guī)模效應(yīng)。各大 平臺倉配模式大同小異，競爭力差異主要在于精細(xì)化管理能力與經(jīng)驗迭代。目前倉儲物流環(huán) 節(jié)仍在持續(xù)迭代優(yōu)化，我們認(rèn)為行業(yè)未來可能的變化1）履約集中化帶動中心倉需求增長、 單倉面積提升、單位面積租金提升；2）專業(yè)的網(wǎng)格倉服務(wù)商將出現(xiàn)；3）終端履約走向標(biāo)準(zhǔn) 化，自提冷柜或是方向之一。投資建議：關(guān)注社區(qū)團(tuán)購平臺方、倉儲物流服務(wù)商的投資機(jī)會。倉儲物流環(huán)節(jié)需要大量資金 投入，同時考驗公司組織管理能力，看好資本實(shí)力強(qiáng)、組織管理能力強(qiáng)、快速入局搶占先發(fā) 優(yōu)勢（部分區(qū)域倉儲資源有限）的美團(tuán)、拼多多，關(guān)注興盛優(yōu)選與十薈

4、團(tuán)；同時建議關(guān)注倉 儲、設(shè)備、冷鏈物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會。風(fēng)險提示：行業(yè)競爭加劇， 政策監(jiān)管風(fēng)險。- 2 -一、社區(qū)團(tuán)購的核心價值在于提升全鏈條履約效率- 3 -目錄二、履約流程詳解：三點(diǎn)兩段高效倉配三、競爭力分析：訂單密度是核心，管理能力存差異 四、趨勢判斷：模式仍在迭代，標(biāo)準(zhǔn)化為必然趨勢五、投資建議：關(guān)注社區(qū)團(tuán)購平臺方與倉儲物流服務(wù)商一、社區(qū)團(tuán)購的核心價值在于提升全鏈條履約效率- 4 -社區(qū)團(tuán)購履約費(fèi)用率對比其他生鮮電商模型優(yōu)勢明顯倉儲物流能力直接影響平臺、消費(fèi)者、供應(yīng)商三方利益社區(qū)團(tuán)購履約費(fèi)用率對比其他生鮮電商模型優(yōu)勢明顯- 5 -資料來源：艾媒咨詢，草根調(diào)研，招商證券傳統(tǒng)生鮮電商到家社區(qū)

5、團(tuán)購平臺模式自營前置倉模式倉店一體布局城市全國布局一二線城市為主二三四線城市覆蓋范圍10公里1-3公里1-3公里1-3公里500米-1公里配送時長1-2天1-2小時1小時內(nèi)30分鐘1天表：主要生鮮電商的倉配模式對比表：不同生鮮零售模式盈利模型分析某生鮮前置倉某倉店一體某社區(qū)團(tuán)購某社區(qū)生鮮店某生鮮超市毛利率25%25%20%18%22.15%租金1.14%1.17%-6.25%2.81%店內(nèi)員工費(fèi)用4.24%4.06%-8.00%8.58%配送成本10%11.41%-倉儲物流7%1.09%9%2.00%1.41%折舊費(fèi)用0.51%1.56%-2.00%1.54%水電費(fèi)用0.91%0.52%-2.

6、78%1.44%營銷費(fèi)用5%-2.64%平臺費(fèi)用-3.44%-團(tuán)長傭金-10%-全鏈條履約成本28.80%23.25%9.00%21.03%18.42%凈利率-3.79%最后一公里配送與 前置倉成本居高不 下1.75%最后一公里配送 成本與倉內(nèi)居高 不下1%團(tuán)長和物流倉儲是 主要成本，履約費(fèi) 用率大幅優(yōu)化-3.03%3.73%總結(jié)店面租金和店內(nèi)員 工費(fèi)用為主要成本店面租金和店內(nèi)員 工費(fèi)用為主要成本- 6 -倉儲物流能力直接影響平臺、消費(fèi)者、供應(yīng)商三方利益資料來源：草根調(diào)研，招商證券合理控制履約成本是社區(qū)團(tuán)購EU跑通的關(guān)鍵。此外，倉儲物流能力對商品品質(zhì)、損耗、退貨率 等指標(biāo)均有重要影響，直接影響

7、消費(fèi)者體驗與供應(yīng)商利潤（目前退貨損失基本由供應(yīng)商承擔(dān)）。以興盛優(yōu)選為例，全國來看，商品均價為10.5元，倉儲的平均成本約為0.95元/單。其中履約成 本可以拆分為四個部分：倉庫內(nèi)部分揀成本、倉庫內(nèi)部的裝卸和搬運(yùn)成本從倉配送到網(wǎng)格倉、前置分撥倉網(wǎng)格倉配送到門店配送和履約過程中的損耗圖：某成熟社區(qū)團(tuán)購平臺履約成本拆解及物流結(jié)構(gòu)分析（以一單商品履約成本為例）倉庫內(nèi)部分揀成本0.16元；倉庫內(nèi)部裝卸和搬 運(yùn)成本0.06元配送門店從網(wǎng)格倉配送 到門店 0.350.45元配送從倉庫配送到前置分 撥倉（按照150公里 配送半徑）0.24元配送和履約過程中的損耗0.095元中心倉每個省一個中心 倉，一個中心倉

8、 大概30萬件商品前置分撥倉全國網(wǎng)格倉大概600700個- 7 -二、履約流程詳解：三點(diǎn)兩段高效倉配中心倉：供應(yīng)鏈樞紐，負(fù)責(zé)收貨、存儲、加工和出貨網(wǎng)格倉：線路的中轉(zhuǎn)站，回報率可觀團(tuán)長：身兼數(shù)職，返傭尚未存在激勵競爭中心倉：供應(yīng)鏈樞紐，負(fù)責(zé)收貨、存儲、加工和出貨收貨存儲加工出貨日進(jìn)日出型大量存儲型每日調(diào)撥存儲區(qū)批量采貨存儲區(qū)常溫操作冷庫操作多門可提高效率指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)總面積1萬平米冷庫面積1500平米/萬平米覆蓋范圍半徑200公里出貨量平均15件/平米/天，業(yè)務(wù)好可總達(dá)4070萬件租金（含稅）一二線：40元/平米/月 三四線：15元/平米/月用工量日間加夜間100-150人，水果加工需要另算- 8 -

9、資料來源：草根調(diào)研，招商證券中心倉平臺負(fù)責(zé)倉儲物流配送的起點(diǎn)，供應(yīng)商的貨物直接送達(dá)中心倉，中心倉的功能包括收 貨、存儲、生產(chǎn)加工、冷庫、分撥、出庫。表：中心倉基本信息圖：中心倉主要功能收貨，一種是日進(jìn)日出的貨；另 一種是存儲型、大批量購進(jìn)的貨， 比如代供應(yīng)商存儲的貨、集采的 貨。存儲，分兩部分，一是大批量采 購的貨或代供應(yīng)商存儲的貨，二 是每天發(fā)的貨，有一個每天都要 調(diào)撥的存儲區(qū)。加工，主要是水果蔬菜的加工， 從毛果毛菜變成成品。水果的加 工也分兩部分，一部分是在常溫 下操作，一部分是在冷庫里操作， 冷庫基本上分三部分：冷藏、冷 凍、恒溫庫。水果加工按照溫度 需求，來選擇不同的區(qū)域加工。出貨，

10、與快遞類模式類似，所需 要的門越多越好，可以同時做配 送貨。中心倉內(nèi)分品類物流配送時間圖譜代 管 標(biāo) 品日進(jìn) 日出 標(biāo)品冷 凍 品需加 工商 品第一個下單周期第二個下單周期結(jié)團(tuán)前均可預(yù)約送貨網(wǎng) 格 倉 完 成 卸 貨 分 配 分 揀0:003:006:00加工分揀運(yùn)送80%至中心倉9:0017:00運(yùn)送80%至中心倉9:0017:00運(yùn)送80%至中心倉5:0015:00分揀中運(yùn)心送倉剩配余送20%至至中網(wǎng)心格倉倉23:001:00結(jié)團(tuán)點(diǎn)20:00 0:00中心倉中的產(chǎn)品大致可以分成代管標(biāo)品、日進(jìn)日出的標(biāo)品、冷凍品和需要加工商品四類。每 次開團(tuán)為晚上8點(diǎn)，結(jié)團(tuán)時間為次日晚上8點(diǎn)，不同品類對于進(jìn)出

11、貨的要求存在差異。代管標(biāo)品在中心倉內(nèi)有庫存，可以實(shí)現(xiàn)隨時配送；日進(jìn)日出標(biāo)品和冷凍品在下午5點(diǎn)前運(yùn)送預(yù)估總訂單的80%到中心倉；需加工的水果在下午3點(diǎn)前即運(yùn)送80%的量至中心倉。TT+1- 9 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券中心倉：單個訂單倉儲分揀成本約0.16元- 10 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券一個10000平中心倉的業(yè)務(wù)量約為15件每平米每天，倉庫場地租賃及各項物資準(zhǔn)備分別約為 300萬、50萬，人員需要配置1名站長、1名客服、10名車隊長及95名分揀員，總計人員成本 每月約為45萬，同時需配備40臺車配送，車輛成本為28萬。合計來看，一個10000平的中心 倉每月可變成本在73.15

12、元左右，平均每單的成本為0.16元。圖：中心倉單個訂單成本計算項目描述數(shù)量單價(元）總計(萬元)倉庫場地300物資準(zhǔn)備50人員成本站長160000.6客服135000.35車隊長101000010分揀員95360034.2人員成本總計45.15車輛成本40700028月可變成本73.15單個訂單成本0.16元中心倉網(wǎng)格倉：一個中心倉輻射4070個網(wǎng)格倉輻射網(wǎng)格站數(shù)4070個車輛類型一般為6.8米至7.6米大車，特殊冷藏品使用冷鏈車車輛性質(zhì)外包給第三方公司 車輛數(shù)30輛日訂單量4070萬件訂單類型截止結(jié)團(tuán)時間(如21點(diǎn))前24小時的所有訂單每車日訂單量1.12萬件 線路就近規(guī)劃調(diào)撥(配送)時間第

13、二日凌晨1點(diǎn)-2點(diǎn)送達(dá)網(wǎng)格站“中心倉網(wǎng)格倉”配送多采用大車，車輛以外包第三方為主。晚上11點(diǎn)至凌晨1點(diǎn)，由中 心倉運(yùn)至網(wǎng)格倉，一個中心倉的覆蓋范圍約200公里 ，因而從中心倉到網(wǎng)格倉需要一般需要 兩小時車程。車輛一般為6.8米或者7.6米的大車，特殊冷藏品需要使用冷鏈車。單個中心倉會輻射4070個網(wǎng)格倉，經(jīng)測算可覆蓋600010500個小區(qū)。中心倉承載網(wǎng)格倉數(shù) 量應(yīng)根據(jù)覆蓋半徑與出貨量綜合考慮，一般情況下，中心倉每天接受的出貨量約為4070萬件，單個網(wǎng)格倉每天能承載1萬件左右的出貨量，因而可以得出中心倉與網(wǎng)格倉的對應(yīng)關(guān)系 為1:4070，單個網(wǎng)格倉可覆蓋300個團(tuán)長150個小區(qū)，即一個中心倉能

14、覆蓋600010500個小 區(qū)。中心倉網(wǎng)格倉- 11 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券網(wǎng)格倉網(wǎng)格倉網(wǎng)格倉網(wǎng)格倉表：社區(qū)團(tuán)購中心倉網(wǎng)格倉調(diào)撥基本情況圖：中心倉輻射網(wǎng)格倉示意圖倉配階段中心倉網(wǎng)格倉一個網(wǎng)格倉承載300名 團(tuán)長，而一個5001000 戶的小區(qū)需由2名團(tuán)長 負(fù)責(zé)，因此一個網(wǎng)格倉 覆蓋150個小區(qū)中心倉與網(wǎng)格倉比例 為1:4070，也就是 說一個中心倉可覆蓋 600010500個小區(qū)網(wǎng)格倉：線路的中轉(zhuǎn)站，負(fù)責(zé)收貨、到團(tuán)分揀和出貨- 12 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券冷庫倉庫辦公室標(biāo)品分揀區(qū)直接 入庫 通道生鮮分揀區(qū)中轉(zhuǎn)到線分揀/到線分揀標(biāo)品 入庫 通道過秤驗收核驗裝車區(qū)進(jìn)貨區(qū)進(jìn)貨區(qū)出貨區(qū)

15、出貨區(qū)圖：網(wǎng)格倉內(nèi)部布局網(wǎng)格倉是鏈接平臺大倉和線下服務(wù)門店的中轉(zhuǎn)站。網(wǎng)格倉一般是通過加盟方式運(yùn)營， 在網(wǎng) 格倉內(nèi)負(fù)責(zé)產(chǎn)品的分揀和進(jìn)一步運(yùn)送到團(tuán)。單個網(wǎng)格倉面積一般達(dá)到5001000平米，配有冷 庫用于短期存儲。單個網(wǎng)格倉約覆蓋300500個團(tuán)，日出貨量約為0.52萬件/天。表：網(wǎng)格倉信息項目指標(biāo)總面積5001000平米冷庫面積100平米覆蓋范圍半徑20公里團(tuán)長量300500個出貨量0.52萬件/天人效人均10002000件周轉(zhuǎn)框日均約6001000用工量站長一名，倉庫管理員一名，車隊管理員1名，司機(jī)N名，分揀工（到團(tuán)分揀2030人，到線分揀710人）容器周轉(zhuǎn)框和保溫泡沫箱（冰板）車輛類型箱式面

16、包車，小貨車；自有或者合作 車輛滿載率85%以上車輛配送單車服務(wù)1030個團(tuán)點(diǎn)- 13 -網(wǎng)格倉：分揀流程詳解資料來源：草根調(diào)研，招商證券網(wǎng)格倉的重要作用就是按照不同的線路/團(tuán)來進(jìn)行分揀，該過程發(fā)生在凌晨3:00到6:00，在其中 發(fā)生的流程包括商品匯總、沿線揀貨、復(fù)核裝車。商品匯總：從倉儲區(qū)將該波次所需貨物全部揀出，送到拆零分揀區(qū)，逐個放到分揀臺上。沿線揀貨：分揀臺分揀打包完畢，分揀人員（司機(jī)）取貨，放入團(tuán)長筐內(nèi)。復(fù)核裝車：統(tǒng)一進(jìn)行復(fù)核、裝箱，把已經(jīng)復(fù)核裝箱完畢的團(tuán)長箱送到發(fā)貨區(qū)裝車。圖：社區(qū)團(tuán)購分揀模式圖商品A商品B商品C商品D商品 擺放 區(qū)分揀臺分揀臺團(tuán)A團(tuán)B團(tuán)C團(tuán)D團(tuán)A團(tuán)B團(tuán)C團(tuán)D核驗

17、裝車按單品分揀至線路團(tuán)生鮮分揀區(qū)二次分揀區(qū)設(shè)置團(tuán)長筐，標(biāo)注： 地址、貨點(diǎn)號、線路 及線路負(fù)責(zé)人線路一線路二分揀臺*N線路團(tuán)*N網(wǎng)格倉：到團(tuán)效率優(yōu)于到線- 14 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券配送方式到團(tuán)到線分揀基準(zhǔn)用工量 分揀難度投入設(shè)備、耗材、場地實(shí)際分揀發(fā)生配送環(huán)節(jié) 配送效率以“團(tuán)”為單位，按照團(tuán)長所訂的貨物進(jìn)行分揀，每車 打包15個團(tuán)長包裹2030人 難 多網(wǎng)格倉內(nèi)司機(jī)直接將相應(yīng)貨物包裹送 達(dá)每位團(tuán)長處高以“SKU”為單位，每車仍 承載15個團(tuán)長的貨物710人 易 少配送途中司機(jī)送達(dá)至團(tuán)長處，按照團(tuán)長訂單由司機(jī)分揀或團(tuán)長自行提取相應(yīng)SKU的貨低網(wǎng)格倉團(tuán)長配送具體可按分揀方式分為到團(tuán)模式和

18、到線模式，到團(tuán)效率優(yōu)于到線。到團(tuán)模式：分揀以“團(tuán)”為基準(zhǔn)，基本操作模式是網(wǎng)格倉將貨品直接分揀成各個團(tuán)長所訂貨物，配送依照區(qū)域規(guī)劃路線將相應(yīng)貨物送達(dá)各個團(tuán)長處。到線模式：分揀以“SKU”為基準(zhǔn)，基本操作模式是網(wǎng)格倉將貨品以SKU分類，每一 輛運(yùn)輸車仍負(fù)責(zé)相應(yīng)數(shù)量團(tuán)長，送達(dá)團(tuán)長處由司機(jī)分揀或團(tuán)長自行提取每種SKU的貨 物。表：到團(tuán)與到線模式對比網(wǎng)格倉：投資回報周期約14個月- 15 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券網(wǎng)格倉啟動資金約為50萬元，回報周期約14個月，當(dāng)年投資回報率約32.71%。倉庫場地租賃及各項物資準(zhǔn)備分別約為每年18萬、15萬；人員需要配置站長、客服、車隊長各1名及10名分揀員，總計

19、人員成本約為每月5萬；網(wǎng)格倉需配置10輛外包車輛運(yùn)輸?shù)綀F(tuán)，費(fèi)用約為每年84萬元；網(wǎng)格倉每日訂單約1萬件，年收入約200萬表：網(wǎng)格倉單倉模型項目描述數(shù)量單價(元)總計(元)倉庫場地1000平15元/平米/月180,000物資準(zhǔn)備152,933人員成本站長160006,000客服135003,500車隊長150005,000分揀員10360036,000人員成本總計50,500車輛月成本金杯車型10700070,000月可變成本120,500月收益100000.5544,500年收益201,067初始投資614,769現(xiàn)金回收周期14投資回報率32.71%網(wǎng)格倉團(tuán)長：單個網(wǎng)格倉覆蓋300個團(tuán)“網(wǎng)格

20、站團(tuán)長”配送多用外保形式，車輛多采用小型面包車。網(wǎng)格倉到團(tuán)長的配送一般發(fā) 生在早上10點(diǎn)到下午4點(diǎn)，單個網(wǎng)格倉一般能夠覆蓋300個團(tuán)，約150個小區(qū)。二級倉配所用 車輛基本采用外包公司形式，配20輛小面包車或者廂式貨車， 單車每日訂單量約為500750 件。倉配階段- 16 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券配送：網(wǎng)格倉團(tuán)長覆蓋范圍 車輛類型 車輛性質(zhì) 車輛數(shù)車輛滿載率日訂單量每車日訂單量 線路配送時間覆蓋小區(qū)20公里小型面包車或廂式貨車 基本為外包第三方公司 20輛左右一般為85%11.5萬件500750件就近規(guī)劃第二日早上10點(diǎn)至下午4點(diǎn)送達(dá)50200個圖：網(wǎng)格倉團(tuán)長配送車輛信息團(tuán)長：身兼數(shù)職

21、，返傭尚未存在激勵競爭團(tuán)長是連接C端與供貨商的核心渠道，主要負(fù)責(zé)建群運(yùn)營、發(fā)起團(tuán)購、對接自提、處理售后等。該環(huán)節(jié)絕大多數(shù)以自提方式開展，團(tuán)長的招募依賴BD團(tuán)隊。標(biāo)準(zhǔn)程度下1個小區(qū)2個團(tuán)長，大部分團(tuán)長兼任多個平臺。目前多家平臺均需要招募團(tuán)長來開 拓小區(qū)，因而出現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)多個團(tuán)長存在的局面，90%的團(tuán)長兼任多個平臺。以美團(tuán)為例， 一個5001000戶的小區(qū)可能2個團(tuán)長足夠，但是目前有510個，初期將在一個小區(qū)招募多個 團(tuán)長，最終以優(yōu)勝劣汰的方式留存2個左右。團(tuán)長返傭?qū)用嫔形创嬖诩罡偁?。由于兼職現(xiàn)象較多，大部分團(tuán)長能夠接受的黃金兼職比例 大概在3家，目前團(tuán)長返傭?qū)用娓偁幉⒉患ち?，各家的返傭水平均?/p>

22、9%11%。單個團(tuán)長在 單個平臺的月收入約為1500元。圖：團(tuán)長收入計算群人數(shù)200+訂單50+ 筆/天客單價 10元+/ 天銷售額1500元+/天傭金率10%付費(fèi)率25%團(tuán)長預(yù)估收益1500元/月- 17 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券- 18 -三、競爭力分析：訂單密度是核心，管理能力存差異訂單密度是決定履約費(fèi)用率的最重要因素模式大同小異，差異在精細(xì)化管理能力與經(jīng)驗迭代部分倉儲有限城市存在先發(fā)優(yōu)勢訂單密度是決定履約費(fèi)用率的最重要因素- 19 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券表：網(wǎng)格倉投資回報率對訂單量的敏感性分析訂單量（單/平米/天）12131415161718單個訂單成本（元）0.2032

23、0.18760.17420.16260.15240.14340.1355社區(qū)團(tuán)購在成本方面存在一定的規(guī)模效應(yīng)，其主要體現(xiàn)在配送和倉儲兩方面。一個成熟的社 區(qū)團(tuán)購模型中，倉庫內(nèi)部分揀裝卸和搬運(yùn)成本約占23%，而配送成本占60%75%。規(guī)模效應(yīng) 在單倉模型和配送效率上均有一定的體現(xiàn)：訂單在區(qū)域上是否集中對于效率的影響較為顯著。車輛數(shù)目不僅受訂單量的影響，而 且還受到區(qū)域分散程度的影響。如果訂單足夠密集，能夠?qū)崿F(xiàn)單車效率的顯著提升。 目前在新開拓區(qū)域，新車的裝載率大概30%。中心倉每日業(yè)務(wù)量約為15單每日每平米，平均每單可變成本為0.16元，中心倉每天業(yè)務(wù)量由12變化至18，每單成本將由0.2032

24、元降低至0.1355元，每天業(yè)務(wù)量每增加一單位， 單個訂單成本減小0.01元左右。網(wǎng)格倉每日訂單正常值約為1萬件，回收期約為14個月，投資回報率約為31.27%。樂觀預(yù)期下，網(wǎng)格倉內(nèi)每日訂單量增加200萬至10200萬件，投資回收周期可縮短1個月，當(dāng)年的投資回報率提升約2%。表：網(wǎng)格倉單個訂單成本對訂單量的敏感性分析訂單量80009000100001100012000130001400015000現(xiàn)金回收周期（月）171514131211109投資回報率36.01%34.28%32.71%31.27%29.96%28.75%27.64%26.61%模式大同小異，差異在精細(xì)化管理能力與經(jīng)驗迭代-

25、 20 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券各巨頭倉配模式大同小異，差別不大。目前多多買菜、美團(tuán)優(yōu)選、橙心優(yōu)選、興盛優(yōu)選、十 薈團(tuán)等巨頭均為中心倉網(wǎng)格倉團(tuán)長三級倉配，其中橙心優(yōu)選部分中心倉通過代運(yùn)營商進(jìn) 行運(yùn)營（重慶橙心倉由發(fā)網(wǎng)代運(yùn)營），其他公司以自營居多；十薈團(tuán)部分網(wǎng)格倉自營，而其 他公司以外包居多，但整體模式差別不大。訂單密度之外，精細(xì)化管理能力與經(jīng)驗迭代是造成物流效率差異的主要原因。以興盛優(yōu)選為 例，興盛優(yōu)選起家于芙蓉興盛便利店，傳統(tǒng)零售業(yè)本身具備很強(qiáng)的成本管控意識與精細(xì)化管 理能力；同時興盛對于配送路線進(jìn)行不斷試錯與優(yōu)化，線路全部跑熟，同時進(jìn)行運(yùn)營經(jīng)驗的 持續(xù)迭代，其全鏈條履約費(fèi)用率顯著低于

26、競對。社團(tuán)企業(yè)全國平臺X全國平臺S網(wǎng)格倉到店物流成本3%+；其中物流成本綜合0.4元/單6%+人員管理采用總部運(yùn)營模式，客服和人事都在總部，地 方人員較少，人員成本較低每個省份都有人事等部門，部門分類 多，人員成本高。開店模式門店開發(fā)成本很低，僅為1%合并方式開發(fā)門店，成本較高，需6- 10個月去消化原先體系表：全國性社區(qū)團(tuán)購平臺履約對比部分倉儲有限城市存在先發(fā)優(yōu)勢- 21 -資料來源：草根調(diào)研，招商證券從新開拓城市和成熟區(qū)的成本結(jié)構(gòu)對比來看，目前成本結(jié)構(gòu)的差異主要來源于前臺毛利的差異以及倉配的差異。對于新開城市而言，前臺毛利約比成熟區(qū)低約5%新開城市倉配比成熟區(qū)高約2%業(yè)內(nèi)倉庫競爭呈現(xiàn)地區(qū)差

27、異化，企業(yè)應(yīng)爭先取得三線及以下城市倉庫以獲下沉優(yōu)勢。倉庫的 競爭激烈程度因城市而異，目前在倉庫資源相對稀缺的城市建立倉庫會面臨競對強(qiáng)烈競爭， 南昌等城市先進(jìn)入者已占有大部分倉庫，具備優(yōu)質(zhì)區(qū)位的倉庫具備一定稀缺性。成熟區(qū)新開城市某互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)團(tuán)購前臺毛利22%23%17%18%15%16%團(tuán)長傭金10%10%10%大標(biāo)品2%3%-本地商品12%13%-倉配7%8%9%10%26%售后1%2%1%未知表：某老牌社區(qū)團(tuán)購平臺成熟區(qū)和新開城市成本結(jié)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)團(tuán)購平臺對比- 22 -四、趨勢判斷：模式仍在迭代，標(biāo)準(zhǔn)化為必然趨勢中心倉：履約集中化帶動中心倉需求增長面積提升網(wǎng)格倉：專業(yè)的網(wǎng)格倉服務(wù)商將出現(xiàn)

28、團(tuán)長端：履約標(biāo)準(zhǔn)化，自提冷柜或是方向之一- 23 -中心倉：履約集中化帶動中心倉需求增長面積提升1.11.343.93.27.5876543210201120122013201420152017社區(qū)團(tuán)購模式降低電商（尤其是生鮮電商）履約成本，帶動電商整體滲透率上行，中心倉需求 將迎來增長，倉儲租金或?qū)⑻嵘?。同時，社區(qū)團(tuán)購帶動電商履約集中化發(fā)展，未來中心倉單倉 面積將有所提升。例如，東百集團(tuán)物流項目數(shù)在19年迎來猛增，新簽約數(shù)同比增長458%，體現(xiàn) 中心倉的建設(shè)的強(qiáng)烈需求增長；根據(jù)普洛斯中國區(qū)物流倉儲變化，2017年物流倉儲面積增長到 7.5百萬平米，總量將帶動單體上漲，預(yù)計未來中心倉單倉面積也將有所提升。圖：普洛斯中國區(qū)物流倉儲租金變化趨勢圖：普洛斯中國區(qū)物流倉儲面積變化（百萬平方米）-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%8.00%6.00%中國資料來源：公司公告，招商證券- 2