商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范(共18頁)_第1頁
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1、PAGE PAGE 23商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)與防范目 錄摘要(zhiyo)2關(guān)鍵詞21商業(yè)房地產(chǎn)投資(tu z)概述 21.1商業(yè)房地產(chǎn)概念 21.2商業(yè)房地產(chǎn)投資特點(diǎn) 31.3我國商業(yè)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 42商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 52.1我國商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的必要性 52.2商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析 62.2.1政策風(fēng)險(xiǎn)62.2.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)72.2.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)72.2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 92.2.5自然風(fēng)險(xiǎn) 102.2.6 國際風(fēng)險(xiǎn) 102.3商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)分析113商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施123.1正確把握宏觀政策133.2對市場充分調(diào)研133.3開辟多個(gè)融資渠道

2、133.4多種經(jīng)營模式結(jié)合143.5注重項(xiàng)目工程建設(shè)143.6選擇合適盈利模式143.7加強(qiáng)整體運(yùn)營管理143.8實(shí)施保險(xiǎn)(boxin)轉(zhuǎn)移153.9加強(qiáng)(jiqing)專業(yè)人才培養(yǎng)15參考文獻(xiàn) 17商業(yè)房地產(chǎn)投資(tu z)風(fēng)險(xiǎn)與防范摘要;商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)跨房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營兩個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的復(fù)合的地產(chǎn)形態(tài),其風(fēng)險(xiǎn)比一般的住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目顯著的多。同時(shí)由于商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)類型的組合方式多樣,開發(fā)經(jīng)營模式多變,涉及參與方眾多,使得商業(yè)房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險(xiǎn)之間彼此影響、關(guān)系復(fù)雜。近年來商業(yè)房地產(chǎn)投資已漸成為投資熱點(diǎn),但目前我國的商業(yè)房地產(chǎn)投資環(huán)境復(fù)雜,投資對于風(fēng)險(xiǎn)的防范存在較多不足。對于我國商業(yè)房

3、地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與具體防范措施的研究已顯的尤為重要。本文立足目前我國商業(yè)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及特點(diǎn),對商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素、特征展開分析,結(jié)合實(shí)際投資環(huán)境及多方經(jīng)驗(yàn)提出了商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的具體防范措施。關(guān)鍵詞;商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范從投資角度看,商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率可以達(dá)到8%12%,誘人的收益使得商業(yè)房地產(chǎn)投資已漸成為投資熱點(diǎn)。但正如投資學(xué)中所說的那樣,風(fēng)險(xiǎn)與收益永遠(yuǎn)是正相關(guān)的。商業(yè)房地產(chǎn)在享有較高收益的同時(shí),也存在著相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)投資運(yùn)營較為復(fù)雜,包括地產(chǎn)商的開發(fā)、投資者的持有、經(jīng)營者的運(yùn)營,每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要非常和諧的相處,而且在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi),投資

4、風(fēng)險(xiǎn)因素的變動(dòng)很大,所以任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)什么問題,風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)隨時(shí)爆發(fā)。目前我國商業(yè)房地產(chǎn)投資存在較多缺陷,尤其對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中風(fēng)險(xiǎn)的研究尚處于起步階段,在對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識、分析和規(guī)避手段上均顯不足 。加深商業(yè)房地產(chǎn)投資的認(rèn)識,對風(fēng)險(xiǎn)因素及防范措施進(jìn)行研究,可以有效改善商業(yè)房地產(chǎn)的投資及風(fēng)險(xiǎn)防范的不足,提高整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的投資水平。1 商業(yè)房地產(chǎn)投資概述1.1 商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)概念商業(yè)房地產(chǎn)是指發(fā)展(fzhn)商業(yè)用地,用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能(gngnng)和用途上區(qū)別于普通住宅、別墅等房地產(chǎn)形式,也包括百貨商廈、購

5、物街、批發(fā)市場、集貿(mào)市場、寫字樓、統(tǒng)一服務(wù)型公寓等商業(yè)形式1。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值由兩部分構(gòu)成。第一是“地產(chǎn)”,即有形的價(jià)值,土地和建筑成本等;第二是“商業(yè)”,即無形的價(jià)值,它是商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的根本價(jià)值。“商業(yè)”和“地產(chǎn)”是一個(gè)有機(jī)的整體。商業(yè)價(jià)值不可能離開地產(chǎn)而單獨(dú)存在,它需要以地產(chǎn)作為載體,保證商業(yè)經(jīng)營有序;而商業(yè)的興旺又會(huì)提升物業(yè)的價(jià)值,地產(chǎn)還必須花巨資去培育整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,維護(hù)整個(gè)商業(yè)的長期持續(xù)經(jīng)營。這兩個(gè)方面均對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商或投資商在資金的占有量和占用時(shí)間上提出了很高的要求。兩者相輔相成,不可分割。商業(yè)房地產(chǎn)的分類:廣義上的商業(yè)房地產(chǎn)包括寫字樓、酒店、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營

6、場所等。而狹義的商業(yè)房地產(chǎn)的類型大致有六種:(1)商鋪(含各種類型店鋪);(2)商場(含專業(yè)市場);(3)商業(yè)街(含步行街);(4)超市/大賣場(含倉儲(chǔ)中心);(5)購物中心(含shopping mall);(6)酒店式公寓2。1.2 商業(yè)房地產(chǎn)投資特點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè),既區(qū)別于單純的投資和商業(yè),又有別于居住房地產(chǎn)。它具有以下顯著特點(diǎn):(1)投資金額高,經(jīng)營回收期長投資金額高雖然這是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性,但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。根據(jù)國際商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn),商業(yè)房地產(chǎn)需要保持一個(gè)完整的整體產(chǎn)權(quán)并且有長期持有的打算,才能真正有效地執(zhí)行統(tǒng)一的經(jīng)

7、營管理,這就要求商業(yè)項(xiàng)目的投資者具備足夠的資金實(shí)力而不依靠落成的項(xiàng)目分割出售的回款來支撐。另外,商業(yè)房地產(chǎn)還必須花巨資去培育整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,維護(hù)整個(gè)商業(yè)的長期持續(xù)經(jīng)營。商業(yè)房地產(chǎn)不同于一般住宅項(xiàng)目可以在開發(fā)銷售短時(shí)間實(shí)現(xiàn)其資金的回收,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入只是資金回收的很小一部分,更多的是長期的經(jīng)營租金收入、物業(yè)本身的升值收入等,整個(gè)投資資金的回收期相當(dāng)長。(2)投資環(huán)境(hunjng)及投資模式復(fù)雜(fz)商業(yè)房地產(chǎn)(dchn)對投資環(huán)境有更高的要求,因?yàn)槠洳粌H是地產(chǎn)投資,還是商業(yè)投資,不僅要適合地產(chǎn)開發(fā),還要適合商業(yè)經(jīng)營,這樣對投資環(huán)境自然有更高的要求。比如商業(yè)房地產(chǎn)投資注重投資環(huán)境的商業(yè)氛

8、圍,商圈的大小可以影響項(xiàng)目的選址、定位等。商業(yè)房地產(chǎn)有多種投資模式:寫字樓、酒店、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等,投資時(shí)可以一種模式也可以多種模式相結(jié)合,開發(fā)商可以依情況而定。(3)開發(fā)模式具有整體性,操作難度大商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式和住宅地產(chǎn)完全不同,圈地、蓋房以及產(chǎn)權(quán)分割出售這種簡單的住宅開發(fā)策略很難使商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得成功。商業(yè)房地產(chǎn)不是商業(yè)與地產(chǎn)的簡單疊加,它是眾多不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營者與開發(fā)商在追求各自利益最大化的基礎(chǔ)上形成了相互依存的復(fù)雜結(jié)合體,因此不可避免地產(chǎn)生了各種矛盾與問題。根據(jù)國外成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),以租賃為主,進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理將是保證項(xiàng)目做旺的關(guān)鍵3。這就要求開

9、發(fā)商必須通盤考慮,在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前,必須充分考慮如何做到與商業(yè)運(yùn)營商有效對接,做好產(chǎn)品的整體規(guī)劃和業(yè)態(tài)的通盤策劃,為項(xiàng)目后期經(jīng)營與管理提供有力的支撐與保障;然后根據(jù)各方的需求開發(fā)建設(shè);投入使用之后,必須做好持續(xù)的營銷和維護(hù)。一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功需要專業(yè)的開發(fā)、運(yùn)作及經(jīng)營管理技能,操作難度很大。 (4)開發(fā)僅僅是基礎(chǔ),運(yùn)營才是關(guān)鍵這一點(diǎn)是區(qū)別于住宅地產(chǎn)的顯著特征之一。住宅地產(chǎn)以售出為終結(jié),是一種明顯的短期業(yè)務(wù),并以銷售情況好壞為衡量標(biāo)準(zhǔn);而商業(yè)房地產(chǎn)主要是以通過租賃運(yùn)營獲得長期回報(bào)為目的的,其價(jià)值充分體現(xiàn)在后續(xù)的經(jīng)營收益價(jià)值上。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入,而能否獲得租金很重要的因素

10、在于物業(yè)價(jià)值的提升。因此,商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)僅僅邁出了第一步,是實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ),而后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營才是價(jià)值提升的關(guān)鍵。只有地產(chǎn),沒有商業(yè),希望通過銷售小面積商鋪來獲取收益,而不顧經(jīng)營者日后如何經(jīng)營做旺的操作方法是嚴(yán)重違背商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)律的,違背操作規(guī)律的做法只能導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)的失敗。 13 我國商業(yè)房地產(chǎn)投資(tu z)現(xiàn)狀2007年中國(zhn u)商業(yè)房地產(chǎn)市場投資總體穩(wěn)定增長,全國商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元,同比增長(zngzhng)17.9%,連續(xù)三年保持在17%左右。同年全社會(huì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)累計(jì)投資額117413億元,增長25.8%,增速穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長

11、進(jìn)一步加快,2007年全年完成25280億元,增長30.2%,高出同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率4.4個(gè)百分點(diǎn),增速上升7.4個(gè)百分點(diǎn),遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的投資增長速度,占城鎮(zhèn)投資的比重為21.5%,其中消費(fèi)品零售總額同比16.8%的增長幅度。2007年中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)還有兩個(gè)特點(diǎn):一是主要大中城市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)關(guān)系無明顯大起大落,市場透信價(jià)格相對平穩(wěn)。另一個(gè)是市場結(jié)構(gòu)的區(qū)域性差異較大,以2007年投資額增幅為例,北京略高于10%,上海為2.5%,天津則為78%。這是因?yàn)楸本W運(yùn)預(yù)期提前消化,上海商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)飽和,而天津有濱海新區(qū)的發(fā)展概念4。 2008年1-2月全國商業(yè)房地產(chǎn)投資完成514億元,占

12、第三產(chǎn)業(yè)投資的比重為13.2%,同比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)投資同比增長26.5%,增幅提高8.6個(gè)百分點(diǎn)。2008年2月份,全國70個(gè)大中城市商業(yè)房地產(chǎn)銷售價(jià)格與去年12月份同比上漲10.9%,漲幅比1月低0.4個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.2%,漲幅比1月低0.1個(gè)百分點(diǎn)5。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)的投資規(guī)模會(huì)越來越大,同時(shí)在整個(gè)投資領(lǐng)域所占的比重也會(huì)加大。商業(yè)房地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式,已成為房地產(chǎn)市場的新寵兒。但另方面我國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段還存在諸多的問題,主要有如下幾類:(1)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盲目無序,呈現(xiàn)

13、高開發(fā)量、高空置率(2)開發(fā)商重開發(fā),忽視經(jīng)營(3)對風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、政策的適應(yīng)能力弱 (4)開發(fā)經(jīng)營不規(guī)范、缺乏專業(yè)技巧2 商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析2.1我國商業(yè)(shngy)房地產(chǎn)(dchn)投資風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)分析的必要性商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資商業(yè)房地產(chǎn)市場所面臨的諸多不確定性因素,以及由于這些不確定性因素而造成的損失的可能性,這種損失的可能性包括投入資本的損失和預(yù)期收益沒有達(dá)到理想的期望值。由于我國對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的研究尚處于起步階段,在對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識、分析和規(guī)避手段上均顯不足。理論上的缺陷造成了目前商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)過程中對風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的認(rèn)識和運(yùn)用水

14、平較低的局面,房地產(chǎn)開發(fā)商也因此走上了盲目上馬,風(fēng)險(xiǎn)加大的惡性發(fā)展道路,同時(shí)也對我國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了極大的負(fù)面影響。目前開發(fā)商對風(fēng)險(xiǎn)分析還存在較多不足,主要?dú)w于以下幾點(diǎn):(1)市場調(diào)研不充分,不能深入了解市場的供求現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。(2)忽視對商業(yè)房地產(chǎn)政策傾斜方向的分析,一味追求高利潤的項(xiàng)目,造成了嚴(yán)重的“撞車”現(xiàn)象,而且這種項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)就很大。(3)盲目借貸,加大風(fēng)險(xiǎn),過度依賴銀行,不能拓寬融資渠道。(4)經(jīng)營管理不善,尤其缺少后續(xù)管理,創(chuàng)名牌意識不夠。(5)開發(fā)商的法制觀念淡薄,缺少對房地產(chǎn)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)。(6)項(xiàng)目營銷招商,業(yè)態(tài)布局上存在較大不足。針對目前這一狀況,為更好的

15、開發(fā)運(yùn)營商業(yè)房地產(chǎn),有效的預(yù)防、減少、轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn),我們對商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析已顯的尤為重要。2.2 商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析2.2.1 政策風(fēng)險(xiǎn) 我國宏觀政策的調(diào)整對于商業(yè)房地產(chǎn)投資存在較大影響作用。一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資是否符合新的政策,存在很多不確定性,在這中間自然而然就有了風(fēng)險(xiǎn)因素的存在。我國目前與商業(yè)房地產(chǎn)投資相關(guān)的政策調(diào)整較快,表面看不確定性加大,其實(shí)這是我國商業(yè)房地產(chǎn)投資政策的完善,是國家在投資規(guī)范上的改進(jìn)?,F(xiàn)階段我國的相關(guān)政策及對商業(yè)房地產(chǎn)帶來的影響大致可以歸于以下幾點(diǎn):(1)被業(yè)內(nèi)關(guān)注良久的城市(chngsh)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例即將出臺,條例將會(huì)從商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)總量、

16、新開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模和位置、現(xiàn)有的不合理的商業(yè)存量等方面進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)控。條例的順利出臺(ch ti),將意味著商業(yè)房地產(chǎn)無序化開發(fā)會(huì)得到改善。(2)07年關(guān)于土地調(diào)控政策(zhngc),會(huì)在今年進(jìn)一步落實(shí),土地參與調(diào)控的力度會(huì)加大,今年的新年伊始,國土資源部把嚴(yán)格土地調(diào)控和監(jiān)管作為工作之首,1月份就出臺了關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知,對于規(guī)范屯地的行為,是比較嚴(yán)格的,調(diào)控力度在加大,以后土地取得難度肯定要加大。(3)物業(yè)稅的調(diào)整,物業(yè)稅一直對商業(yè)房地產(chǎn)有著直接的影響,它的調(diào)整將影響商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)成本,影響商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)收益,給開發(fā)過程帶來風(fēng)險(xiǎn)。(4)金融政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家對金融政策的改變而給商

17、業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求開發(fā)商要具備雄厚的資金實(shí)力,目前我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴性比較強(qiáng),而銀行貸款又受國家政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化和有關(guān)金融政策變化的影響較大,貸款利率經(jīng)常隨著國家政策的變動(dòng)而浮動(dòng)。07年銀行存款準(zhǔn)備金提高了九次,08年還要提 ,存款準(zhǔn)備金提升后,銀行的資金流動(dòng)就減弱,固定資產(chǎn)發(fā)展的資金來源就很少了。從2005年中國政府調(diào)整政策對匯率進(jìn)行管制,在管理的情況下浮動(dòng),人民幣升值已經(jīng)達(dá)到了15%。如果按有關(guān)專家的預(yù)測,在奧運(yùn)會(huì)之后,或者是2009年人民幣要達(dá)到6.36.5:1美元,升值將達(dá)到30%的幅度。2008年采取貨幣從緊的政策,這是基

18、于美國的次貸危機(jī),而且2008年國家融資的難度不斷的加大,2008年銀行的放貸比2007增長15%以內(nèi),有的地方按月份對銀行進(jìn)行監(jiān)控,這還不是最重要的,很多的銀行對行業(yè)的投資是有控制的,今年國家對房地產(chǎn)資金的支持力度明顯要減弱6。這幾項(xiàng)金融政策的調(diào)整都加大了商業(yè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。2.2.2 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對商業(yè)房地產(chǎn)市場的影響,從而給開發(fā)商和經(jīng)營者帶來損失。商業(yè)房地產(chǎn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有治安風(fēng)險(xiǎn),公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)和拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)三種子風(fēng)險(xiǎn)因素7。(1)治安風(fēng)險(xiǎn):是指由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域社會(huì)治安的不穩(wěn)定而給開發(fā)商和經(jīng)營者所造成的損失。治安的穩(wěn)定程度主要(zhyo)

19、體現(xiàn)在區(qū)域的盜竊案件發(fā)生率和流氓刑事案件的犯罪率上。治安風(fēng)險(xiǎn)給開發(fā)商、尤其是商業(yè)經(jīng)營者所產(chǎn)生的影響是比較嚴(yán)重的,因此該風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目評價(jià)時(shí)應(yīng)充分予以考慮。(2)公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn):是指由于(yuy)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進(jìn)行干預(yù),阻止該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),從而給開發(fā)商帶來各種形式的損失。(3)拆遷安置風(fēng)險(xiǎn):主要指項(xiàng)目(xingm)在選址開發(fā)過程中,由于一些居民的拆遷安置問題無法得到有效解決,進(jìn)而造成工期延長、成本上升的損失。目前我國有關(guān)拆遷安置的法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng),而且各地區(qū)情況千差萬別,法規(guī)的可操作性比較差。2.2.3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定

20、因素,它們的出現(xiàn)會(huì)對商業(yè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。結(jié)合我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)情況,將經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步劃分成市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)子風(fēng)險(xiǎn)因素8。(1)市場供求風(fēng)險(xiǎn):是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場上供給與需求之間的不平衡而導(dǎo)致的開發(fā)商或經(jīng)營者的損失,它是商業(yè)房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。目前我國商業(yè)房地產(chǎn)由于市場供需不平衡所帶來的損失比較嚴(yán)重,具體表現(xiàn)為較高的空置率。(2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn):是指由于各種財(cái)務(wù)因素發(fā)生變化而給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者所帶來的各種損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率變化風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)和稅率風(fēng)險(xiǎn)等。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均仍高達(dá)75.

21、7%以上,遠(yuǎn)高于60%的警戒水準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn),其開發(fā)與運(yùn)營期均要比住宅地產(chǎn)長的多,而商業(yè)房地產(chǎn)的資本金主要是靠租金來回收,因此它的資金變現(xiàn)能力比住宅地產(chǎn)還要差,此方面的風(fēng)險(xiǎn)更高些。另外在運(yùn)營期間通貨膨脹率、利率以及稅率的變動(dòng)概率也相對較高,對于開發(fā)商來講,此部分所帶來的風(fēng)險(xiǎn)比較難以管理。2007年我國6次加息,9次調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金率,08年的經(jīng)濟(jì)政策仍會(huì)較多,央行主要推出提高存款準(zhǔn)備金率,控制信貸規(guī)模和節(jié)奏,采取利率的調(diào)控政策等各種貨幣手段、金融調(diào)控手段,對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控9。(3)融資風(fēng)險(xiǎn):是指融資方式和條件(tiojin)發(fā)生變化對開發(fā)商和經(jīng)營者的損失,我國商業(yè)房地產(chǎn)

22、融資的實(shí)際情況主要是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中由于融資渠道過于單一而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。目前,我國國內(nèi)的資本市場發(fā)展不充分,房地產(chǎn)證券化發(fā)展也比較緩慢。除少數(shù)上市公司以外,絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴程度較高,依賴水平平均在70%一80%左右,部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過90%,而開發(fā)商的自有資金所占比重相對過少。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:國內(nèi)大部分開發(fā)商自籌資金比例普遍偏低,平均不到3%。由此可見,商業(yè)房地產(chǎn)的融資渠道過于單一,大部分資金來源于商業(yè)銀行貸款10。商業(yè)房地產(chǎn)不同于住宅房地產(chǎn),它的開發(fā)與運(yùn)營期要比住宅房地產(chǎn)長得多,而且(r qi)在運(yùn)營過程中還需2到3年的過渡期。因此,

23、在此期間融資渠道或銀行貸款利率變動(dòng)的概率非常大,而一旦貸款利率上浮,勢必會(huì)增加(zngji)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本,同時(shí)也會(huì)降低消費(fèi)者的購買欲望,進(jìn)而給商業(yè)房地產(chǎn)商帶來巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。(4)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn):是指商業(yè)房地產(chǎn)在運(yùn)營過程中由于開發(fā)商自身所采取的運(yùn)營模式不符合商業(yè)房地產(chǎn)的正常運(yùn)作規(guī)律,進(jìn)而所造成經(jīng)營狀況差、租金無法回收等經(jīng)濟(jì)損失11。這里所指的正常運(yùn)作規(guī)律是指開發(fā)商在開發(fā)運(yùn)作過程中,首先應(yīng)對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和出租,然后聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營管理者對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理,最終通過租金的收入來回籠資金,實(shí)現(xiàn)商業(yè)的價(jià)值最大化。目前,我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為商鋪分割銷售、經(jīng)營不統(tǒng)一、整體商業(yè)

24、氛圍差以及房屋貶值等。目前,國內(nèi)的部分商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商多是由原來的住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的,缺乏足夠的資金來保障項(xiàng)目后期的商業(yè)運(yùn)營。因此,開發(fā)商為了快速實(shí)現(xiàn)資金回籠,通常很少采取出租商鋪的形式,而是將商鋪整體分割成一個(gè)個(gè)部分進(jìn)行銷售。另外,國內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商們沒有考慮不同業(yè)態(tài)和不同的商業(yè)形態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)有不同的需求,而是盲目的套用自己熟悉的住宅開發(fā)模式,按同一模式開發(fā),最終導(dǎo)致開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)。除此之外,國內(nèi)的大部分開發(fā)商還都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想,不考慮經(jīng)營的持續(xù)性,脫離現(xiàn)實(shí)需求,導(dǎo)致經(jīng)營狀況日漸慘淡,經(jīng)營者難以為繼。由此可見,這種過度追求自身短期利益的運(yùn)營方式,勢必會(huì)損害商業(yè)地產(chǎn)的長期利

25、益和持續(xù)發(fā)展能力,進(jìn)而引發(fā)出較高的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。2.2.4 技術(shù)(jsh)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)(jsh)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。(1)設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)(fngxin):商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)活躍而時(shí)尚的建筑類型,不僅要求設(shè)計(jì)師經(jīng)驗(yàn)豐富、綜合設(shè)計(jì)能力強(qiáng),還要求其具有高度的商業(yè)敏感性,熟悉商業(yè)設(shè)施開發(fā)及運(yùn)營規(guī)律12。目前,我國商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的專業(yè)化水平偏低,大部分的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)過于傳統(tǒng)而簡單,并且這種商業(yè)建筑設(shè)計(jì)己經(jīng)無法滿足現(xiàn)代商業(yè)的需要。另外,商業(yè)房地產(chǎn)的空間結(jié)構(gòu)與布置均需要充分的考慮到商家的要求。因此,在建設(shè)過程中,一些設(shè)計(jì)與商業(yè)要求不相符或

26、不合理的項(xiàng)目,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象。而一旦發(fā)生變更,就將會(huì)造成建造材料的變更、工期的延誤以及成本的增加等,給開發(fā)商帶來較大的損失。(2)工期拖延風(fēng)險(xiǎn):是指由于工期拖延而使開發(fā)商錯(cuò)過了良好的租售時(shí)機(jī)或增加了投入資金利息的支出,從而給開發(fā)商或經(jīng)營者帶來了經(jīng)濟(jì)損失。影響建設(shè)工期的因素有很多,如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素和環(huán)境因素等13。其中人的因素是最主要的干擾因素。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與住宅項(xiàng)目相比,它的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜,對建筑技術(shù)的要求也更高。因此,在編制施工進(jìn)度的過程中容易低估某些環(huán)節(jié)在技術(shù)上實(shí)現(xiàn)的可能性,造成后期對施工進(jìn)度的難以控制。(3)施工事

27、故風(fēng)險(xiǎn):是指因施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成商業(yè)房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機(jī)械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生,便會(huì)發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi),同時(shí)影響整體工作氣氛且延遲工期。2.2.5 自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程造成的影響以及產(chǎn)生直接破壞,從而給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這類風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較低,但是一旦出現(xiàn),造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。對于這些危害的防范,開發(fā)商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但是,在投保之前,如果能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析,則可以減少投保成本,從而增加投資收益。我國的自然災(zāi)害比較頻

28、繁,對與商業(yè)房地產(chǎn)投資造成的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。尤其像今年的冰雪災(zāi)害對于各行業(yè)來說都造成了較大影響。對于商業(yè)房地產(chǎn)的影響也是多方面的:一方面影響施工進(jìn)展,另外對材料的破壞,此外還有對銷售的影響等。四川“5.12汶川大地震”的發(fā)生,眾多建筑物倒塌,其中就包括較多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,像地震這樣的自然風(fēng)險(xiǎn)因素雖然發(fā)生概率很小,但一旦發(fā)生,將會(huì)帶來極大的破壞性風(fēng)險(xiǎn)。2.2.6 國際(guj)風(fēng)險(xiǎn)在國際風(fēng)險(xiǎn)分析(fnx)中我舉兩個(gè)較典型的風(fēng)險(xiǎn)因素: (1)美國(mi u)次貸危機(jī):美國次貸危機(jī)給全球經(jīng)濟(jì)帶來極大的影響,尤其是房地產(chǎn)市場,具體表現(xiàn)在:房地產(chǎn)銷售的按揭貸款不斷的下降,貸款訂金不斷的上升,房地產(chǎn)的銷售

29、明顯的下降。從去年美國次貸危機(jī)爆發(fā)后,第四季度國家房屋的銷售,從廣州和深圳就可以發(fā)現(xiàn)平均每月以30%的速度下滑。美國次貸危機(jī)對中國房地產(chǎn)帶來了很大的影響。對美國的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大的影響,美國的房地產(chǎn)一、二月份的銷售,是歷史9年來最低的水平。這一現(xiàn)象對于商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)也產(chǎn)生了影響14。(2)全球商業(yè)房地產(chǎn)投資將下降:由于商業(yè)房地產(chǎn)融資危機(jī)仍在持續(xù),因此該市場將較去年的創(chuàng)紀(jì)錄水平有所回落,預(yù)計(jì)今年全球商業(yè)房地產(chǎn)投資將下降17%。憑借去年夏季之前本輪商業(yè)房地產(chǎn)空前牛市的末段,2007年投資額達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的9300億美元,較2006年增長29%。但隨著全球債券市場問題開始給交易帶來壓力,去年下半

30、年的成交額下降了12.5%,預(yù)計(jì)這一趨勢將持續(xù)到2008年。由于債券市場仍然處于凍結(jié)狀態(tài),以及全球許多地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)的人氣更不確定,預(yù)計(jì)2008年全球商業(yè)房地產(chǎn)成交額將達(dá)7700億美元左右,跌幅達(dá)17%。新興市場高檔地產(chǎn)受當(dāng)前放緩的影響將相對較小,而更為成熟的市場應(yīng)會(huì)在今年下半年之前復(fù)蘇。與其它資產(chǎn)類別一樣,新興市場是去年商業(yè)房地產(chǎn)投資最為強(qiáng)勁的地區(qū)。中國首次進(jìn)入市場投資額前10名,投資額增長逾80%,至150億美元左右15。2.3 商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)分析我國商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高的主要原因是由我國商業(yè)房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)所決定的。由于這種特殊原因?qū)е挛覈虡I(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)除了具有一般風(fēng)險(xiǎn)的典型征,如客

31、觀性、潛在性、突發(fā)性、相對和隨機(jī)性以外,還具有以下(yxi)一些自身的特點(diǎn):(1)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)的多樣性由于我國商業(yè)房業(yè)產(chǎn)的市場成熟度與國外相比具有較大的差距,所以無論是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資和開發(fā)模式,還是后期的運(yùn)營管理方式,都決定了我國商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素具有更加復(fù)雜(fz)多樣的特性。而與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)相比,我國商業(yè)房地產(chǎn)所面對的目標(biāo)客戶群體更加復(fù)雜,項(xiàng)目的投資回收期較長,在運(yùn)營期間由于不確定因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)概率會(huì)相對更高一些。因此,我國商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)面臨著更多、更復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)因素。(2)風(fēng)險(xiǎn)的階段性我國商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有明顯的階段性,即風(fēng)險(xiǎn)因素的大小會(huì)隨著項(xiàng)目的進(jìn)程和時(shí)間的推移發(fā)生變

32、化。在項(xiàng)目的前期可行性研究階段,由政策的不確定性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大些,而其它風(fēng)險(xiǎn)相對較小些,并且風(fēng)險(xiǎn)隨著項(xiàng)目可研的進(jìn)行呈上升趨勢,最終在可研階段結(jié)束時(shí)達(dá)到最大;在項(xiàng)目的建設(shè)階段,由設(shè)計(jì)和施工所產(chǎn)生的有關(guān)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸增大,而此時(shí)政策風(fēng)險(xiǎn)開始下降;在項(xiàng)目的運(yùn)營初期階段,由于項(xiàng)目剛剛步入市場,所以此時(shí)由市場經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)明顯增大,同時(shí)由商業(yè)運(yùn)營管理狀況所產(chǎn)生的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)也開始逐步增大;當(dāng)項(xiàng)目的運(yùn)營進(jìn)入穩(wěn)定期以后,經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)開始逐漸變小16。(3)風(fēng)險(xiǎn)的不均衡性在我國商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營過程中,各種風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的影響程度不同。從項(xiàng)目的全過程來看,由于經(jīng)濟(jì)原因所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)最高,而由

33、于政策和管理原因所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)相對低一些,由于技術(shù)和其它原因所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)最低。這是由我國商業(yè)房地產(chǎn)自身的開發(fā)和運(yùn)營模式以及整個(gè)市場環(huán)境所決定的。風(fēng)險(xiǎn)的不均衡性表現(xiàn)在同一階段不同風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度的不均衡性;還含同一風(fēng)險(xiǎn)因素在不同階段影響程度表現(xiàn)出來的不均衡性。若能很好的掌握這種不均衡性,在風(fēng)險(xiǎn)的防范時(shí)就可以有針對的采取防范措施。(4)風(fēng)險(xiǎn)影響的相關(guān)利益方多商業(yè)房地產(chǎn)的利益方比其他(qt)房地產(chǎn)投資的利益方要多 。一般而言,住宅類房地產(chǎn)的利益方就只有開發(fā)商與購房者,而商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)系到開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商、消費(fèi)者四方利益。所以商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)影響的相關(guān)利益方多。 圖1 商業(yè)房地產(chǎn)投資(tu z)利益

34、的四方(5)各階段(jidun)投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)在相關(guān)性商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、運(yùn)營是個(gè)有機(jī)的整體。它不同于住房地產(chǎn)的開發(fā),住房的銷售就是開發(fā)周期的結(jié)束,而商業(yè)房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)銷售后,運(yùn)營轉(zhuǎn)入重點(diǎn),預(yù)示另外一階段的開始,兩個(gè)階段是屬于同一開發(fā)周期。若在這兩個(gè)階段產(chǎn)生的不同風(fēng)險(xiǎn),它們間內(nèi)在相關(guān)性肯定很高。對于不同階段風(fēng)險(xiǎn)的分析、防范不能獨(dú)立來談,防范某種風(fēng)險(xiǎn),我們不能簡單選擇某一措施來防范,而是統(tǒng)籌兼顧、找出相關(guān)性,多方面多因素考慮。3 商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施3.1正確把握宏觀政策正確地把握宏觀政策,在政策上要去多思考、多揣摩,評估在現(xiàn)有政策條件下項(xiàng)目能有多少勝操的把握,在政策的走向下將有多少利益

35、點(diǎn),如何做才能既符合政策要求,又能利益最大化。如果開發(fā)商或者投資商不能把握國家及國際的經(jīng)濟(jì)政策,其結(jié)果只能永遠(yuǎn)被市場牽制,處處被動(dòng)17。我國的經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)較大,特別是對商業(yè)房地產(chǎn)有影響作用的宏觀調(diào)控政策近幾年特別多,國際上相關(guān)政策變動(dòng)也較頻繁,為更好適應(yīng)政策變動(dòng),有效預(yù)防政策風(fēng)險(xiǎn),我們在開發(fā)投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)一定要加強(qiáng)對有關(guān)政策的了解。了解有關(guān)政策的途徑很廣,比如查看專業(yè)的法律咨詢網(wǎng)站與書籍等,值得注意的一點(diǎn)對政策的了解要注意時(shí)效性與準(zhǔn)確全面性。3.2 對市場充分(chngfn)調(diào)研開發(fā)商在進(jìn)行投資之前,需要對商業(yè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面而深入的調(diào)研,只有在充分認(rèn)識市場的前提下,才有可能立于不敗之

36、地。在市場調(diào)研的過程中,開發(fā)商需要掌握的信息應(yīng)包括:商業(yè)房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀及趨勢,其中包括對商業(yè)房地產(chǎn)商品類型及功能的要求、商業(yè)房地產(chǎn)供給狀況其中包括顯在及潛在的供給狀況、購買者的收入水平以及對價(jià)格的承受能力、價(jià)格的趨勢、其它開發(fā)商的實(shí)力、銷售方式的變化等。此外,開發(fā)商還應(yīng)對有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)政策、法規(guī)制度等方面的變化、項(xiàng)目(xingm)審批的必要程序、城市規(guī)劃分析方面的變化、銀行貸款政策、當(dāng)?shù)毓净蚱髽I(yè)的新增情況等做深入的調(diào)研18。開發(fā)商在掌握大量的信息后,還要對這些信息進(jìn)行分析、判斷、去粗取精、去偽存真,為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),分析者應(yīng)避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù),應(yīng)全面客觀的針對風(fēng)險(xiǎn)因素提出規(guī)避措施建議。對市

37、場的深入調(diào)研,可以有效的對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在商圈有一個(gè)全面的了解,根據(jù)商圈的大小決定項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模。同時(shí)(tngsh)可以根據(jù)市場競爭情況,給自身商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位。通過市場調(diào)研,項(xiàng)目可行性研究還可以來確定項(xiàng)目選址。知己知彼的情況下,開發(fā)商可盡可能避免盲目開發(fā),可有效防范市場供求風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等。3.3 開辟多個(gè)融資渠道我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)大多是通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)其融資,簡單的融資渠道對銀行的依賴很大,銀行政策的變動(dòng)會(huì)對其產(chǎn)生很大的影響。開辟多個(gè)融資渠道可以分散融資風(fēng)險(xiǎn)。比如說我們可以讓有實(shí)力的開發(fā)公司上市融資,發(fā)行債卷等方式來減少融資風(fēng)險(xiǎn)。3.4多種經(jīng)營模式結(jié)合多種經(jīng)營是風(fēng)險(xiǎn)管理的工具,投資者

38、可以考慮已有資產(chǎn)和新置資產(chǎn)間的關(guān)系(gun x)來控制風(fēng)險(xiǎn).由于影響利潤和市場價(jià)值因素不會(huì)對所有資產(chǎn)者產(chǎn)生沖擊。多種經(jīng)營相結(jié)合,商業(yè)房地產(chǎn)有多種開發(fā)模式,像商鋪開發(fā)、商業(yè)步行街、酒店、購物中心、工廠等多種,選擇其中一種或多種開發(fā)模式有效結(jié)合。風(fēng)險(xiǎn)有普遍性也有其特殊性,不是每種風(fēng)險(xiǎn)因素都會(huì)給每種商業(yè)項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。可見多種經(jīng)營有效(yuxio)結(jié)合,可以(ky)減少投資風(fēng)險(xiǎn)19。3.5注重項(xiàng)目工程建設(shè)在工程建設(shè)階段,開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期,確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求,嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案,特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用;以及對承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安

39、全保證體系進(jìn)行督促與落實(shí);妥善、及時(shí)處理施工過程中產(chǎn)生的相關(guān)問題,同時(shí)堅(jiān)持以人為控制中心,通過以上這些措施可以減少商業(yè)房地產(chǎn)投資的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。3.6選擇合適的盈利模式一般來講投資贏利模式有以下四種20:(1)只售不租:開發(fā)者全部銷售物業(yè),相對省力,并風(fēng)險(xiǎn)較低,相比而言失去了最大收益前景機(jī)會(huì)。(2)不租不售:完全自己持有,本身既是開發(fā)者,又有自己的百貨品牌,從事商業(yè)經(jīng)營消費(fèi)者。(3)租售結(jié)合:根據(jù)市場情況分割銷售或租賃,較適合大型物業(yè),可有效降低空置率,增加收益,維持資金鏈各類客戶都有。(4)只租不售:容易維持較好的物業(yè)質(zhì)量,收益潛力巨大,可尋求更高的增值收益商業(yè)經(jīng)營者。四種投資盈利模式可以適應(yīng)不

40、同開發(fā)模式及各種不同投資環(huán)境,視情況而言,選擇一個(gè)合適的盈利模式可以更好的實(shí)現(xiàn)其投資盈利目的,縮短資金變現(xiàn)周期,減少資金的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。3.7加強(qiáng)(jiqing)整體(zhngt)運(yùn)營管理(gunl)經(jīng)營管理階段是商業(yè)房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段,在經(jīng)營管理過程中,首先開發(fā)商或投資商應(yīng)密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài)并充分了解市場需求,它包括:商業(yè)房地產(chǎn)的供求狀況、消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好、市場競爭程度、競爭規(guī)模、競爭方式以及商業(yè)房地產(chǎn)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和發(fā)育程度等。其次還應(yīng)該結(jié)合所推出的物業(yè)特點(diǎn)選擇合理的營銷模式,通過廣告、媒體、公共關(guān)系、明確物業(yè)租售政策,具體業(yè)態(tài)組合,制訂營銷獎(jiǎng)勵(lì)措施等手段促進(jìn)物業(yè)的招商和銷售。最后開發(fā)商

41、和投資商應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司來從事租售后的經(jīng)營管理,具體措施包括:建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施,加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn),配備消防器材消除火災(zāi)等事故隱患,同時(shí)對建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維修等。3.8實(shí)施保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入,保險(xiǎn)業(yè)已深入到社會(huì)中的方方面面,實(shí)施保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就使開發(fā)商利用保險(xiǎn)將可能遭受的經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司具有可操作性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商通過投保,可以保證在損失發(fā)生時(shí),得到一定的賠償。當(dāng)然,開發(fā)商在投保時(shí),需要支付保險(xiǎn)金,但所支付的保險(xiǎn)金數(shù)額與發(fā)生損失時(shí)獲取的賠償是相差懸殊的,所以投保的方式對開發(fā)商來講是

42、值得的,必要的。實(shí)施保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移在轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、減少損失方面仍為開發(fā)商提供了一種有效的方法。對于不可規(guī)避的一些風(fēng)險(xiǎn)因素通過這一方式也可以很好的得到轉(zhuǎn)移。3.9加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)商業(yè)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)。所以對于專門從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的人來說既需要懂商業(yè)又需要懂地產(chǎn)更需要懂金融投資,復(fù)合型的行業(yè)更需要復(fù)合型的人才。隨著商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的日漸成熟,綜合性人才的需求量加大,對商業(yè)房地產(chǎn)精英的培養(yǎng)也顯的愈加迫切。培養(yǎng)更多更好的商業(yè)房產(chǎn)專業(yè)人才,以強(qiáng)有力的技術(shù)支撐著行業(yè)的發(fā)展,成為開發(fā)投資運(yùn)營的有效保障。總之,成功運(yùn)作一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)并非易事,全國失敗的案例不少。商業(yè)房地產(chǎn)沒有固定的模式,具不可復(fù)制性

43、,商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素也眾多,對于商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范也不是簡單的某一個(gè)措施或幾個(gè)措施就能做到,它需要更多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累與多個(gè)措施的有效結(jié)合,達(dá)到將風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、減小、轉(zhuǎn)移的目的。未來我國的市場經(jīng)濟(jì)體制會(huì)逐步的完善,房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在健康的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中得到快速的發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)也會(huì)在更加成熟的操作模式下運(yùn)營,同時(shí)我國房地產(chǎn)企業(yè)和投資商們也會(huì)提高對商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的的認(rèn)知和防范意識,商業(yè)房地產(chǎn)也會(huì)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到十分重要的推動(dòng)作用。參考文獻(xiàn)1 劉鵬.西安市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)分析及防范的研究D.西安:西安建筑(jinzh)科技大學(xué),20072 洪罡.中國商業(yè)地產(chǎn)目前(m

44、qin)面臨的問題及其對策D.武漢:華中師范大學(xué), 2006.3 王慶喜.房地產(chǎn)開發(fā)概論M.大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2004.01:152-198 4 胡漫天.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營策略D.鄭州: 鄭州大學(xué), 2006: 285 歐天毅.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策評價(jià)方法研究D. 天津:天津商業(yè)大學(xué), 2007.6 趙曉鵬.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和管理J.西安:陜西建筑,2007(10) :237 何芳.淺析商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)作J.北京:中國房地產(chǎn),2005(04):358 經(jīng)濟(jì)學(xué)教材編寫組.宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)M.北京:科學(xué)出版社,20059 周剛,孫堯,許遠(yuǎn)明. HYPERLINK /grid20/detailre

45、f.aspx?filename=CJDX200103018&dbname=CJFD2001&filetitle=%e6%88%91%e5%9b%bd%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e4%b8%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e7%bb%93%e6%9e%84%e6%8e%a2%e6%9e%90 t _top 我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)探析J.重慶: HYPERLINK /grid20/Navi/Bridge.aspx?DBCode=cjfd&LinkType=BaseLink&Field=BaseID&TableName=CJFDBASEINFO&NaviLink=%e9%87%8

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