房地產(chǎn)市場調(diào)查課件

1、長沙市華悅城市場分析二零一二年十月十九日第1頁，共22頁。SWOT分析模型模型簡介 : 在現(xiàn)在的戰(zhàn)略規(guī)劃報告里，SWOT分析算是一個眾所周知的工具，同樣SWOT也是來自Mckinsey咨詢公司的。 SWOT分析代表分析企業(yè)的優(yōu)勢（strength）劣勢（weakness）機會（opportunity）威脅（threats） 因此，SWOT分析實際上是將對企業(yè)內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括，進而分析組織的優(yōu)劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。 第2頁，共22頁。SWOT分析的四種不同類型的組合： 優(yōu)勢+機會=增長型（SO）戰(zhàn)略：即一種發(fā)展企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢與利用外部機會的戰(zhàn)略，是一種理想的戰(zhàn)略模式。

2、劣勢+機會=扭轉(zhuǎn)型（WO）戰(zhàn)略：即利用外部機會來彌補內(nèi)部弱點，使企業(yè)改劣勢而獲取優(yōu)勢的戰(zhàn)略。優(yōu)勢+威脅=多元化（ST）戰(zhàn)略：即指企業(yè)利用自身優(yōu)勢，回避或減輕外部威脅所造成的影響。弱點+威脅=防御型（WT）戰(zhàn)略：即一種旨在減少內(nèi)部弱點，回避外部環(huán)境威脅的防御性技術(shù)。第3頁，共22頁。華悅城-日景華悅城-夜景第4頁，共22頁。 項目背景及市場研究第5頁，共22頁。華悅城地圖第6頁，共22頁。華悅城概況 3. 售樓處地址 2. 投資商 4.建筑類型 5. 裝修情況 6.產(chǎn)權(quán)年限 1.開發(fā)商湖南華盛世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 紅星商核湘府東路 小高層 高層湖南華盛集團有限公司 毛坯 70年 第7頁，共2

3、2頁。華悅城概述 華悅城為湖南華盛世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)有限公司打造。項目地址位于長沙紅星商核湘府東路，占地130畝，總建筑面積預(yù)計50萬平方米，是集SHOPPINGMALL,高星級酒店、5A專業(yè)寫字樓、精口公寓，高檔住宅等物業(yè)、融購物、居住、休閑娛樂于一體大型城市綜合地產(chǎn)項目。主推99-130平米的多種戶型。共分兩期，一期為住宅，二期為商業(yè)，項目緊鄰湖南最大的天然氧吧天際嶺國家森林公園。一站式滿足業(yè)主居住、商務(wù)、購物、休閑需求。 第8頁，共22頁。華悅城 周邊配套：商業(yè)：步步高超市、通程百貨、華潤萬家，融城花園酒店、鑫遠白天鵝酒店、豪布斯卡大酒店學(xué)校：雨花中學(xué)、雨花小學(xué)、砂子塘小學(xué)、天

4、華實驗中學(xué)、明德中學(xué)、長沙女子大學(xué)醫(yī)院：省112醫(yī)院、博雅眼科醫(yī)院、中心醫(yī)院 銀行：工商銀行、長沙銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄。 景觀：圭塘河風光帶 公園：省植物園、天際嶺森林公園。 公共交通：湘府東路,韶山南路.乘坐 801路(或102路, 703路, 806路, 502路, 702路, 120路, 7路), 在高升村南站下車即可到達項目。第9頁，共22頁。周邊配套第10頁，共22頁。華悅城戶型圖第11頁，共22頁。華悅城價格分析第12頁，共22頁。項目價值結(jié)構(gòu)優(yōu)勢優(yōu)勢發(fā)揮.地處湘府東路，與韶山南路距離不過一千米，在紅星商圈核心位置；位于省府商圈以及圭塘河風光帶附近，是政府重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，未來

5、發(fā)展?jié)摿Υ蟆?.本身也是綜合體規(guī)劃，商業(yè)占很大一部分，正好彌補周圍居民購物需求；隨著南城省府大商圈的發(fā)展，周邊的商業(yè)配套也日臻完善，位于相符路段的華悅城可以說是與周邊各大樓盤實現(xiàn)資源共享，共同締造了南城商業(yè)地產(chǎn)繁榮景象。.周圍學(xué)校較多，業(yè)主子女上學(xué)無需多慮。教育配套方面，華悅城小區(qū)內(nèi)會設(shè)有幼兒園，周邊小學(xué)則有紅星小學(xué)、砂子塘天華小學(xué)，中學(xué)有明澤中學(xué)、洞井中學(xué)、南雅中學(xué)，相對而言比較齊全。1、項目SWOT分析 優(yōu)勢（S）第13頁，共22頁。項目價值結(jié)構(gòu)劣勢劣勢彌補目前來說公交線路較少，只有16路公交車直達，其他公交車都需步行一段路程；項目東邊300米的地方設(shè)有長株潭輕軌湘府路站，預(yù)計將于2014

6、年通車。而地鐵方面，也有7號線的湘府路站與規(guī)劃當中的8號線。周邊各大樓盤資源共享，缺少特色。自建法國雅高鉑爾曼酒店與德思勤城市廣場的凱悅國際大酒店。由于目前華悅城周邊配套相對落后，所以開發(fā)周期較長。從長期發(fā)展來看，以商業(yè)綜合體定位的華悅城提升了項目周邊的生活配套，有望成為圭塘河風光帶的一大商業(yè)中心。劣勢（W）第14頁，共22頁。項目價值結(jié)構(gòu)機會機會利用由于政府以及眾多綜合體的紛紛入駐，南城已然成為了大長沙的全能型城市中心。未來的中央生活區(qū)、中央政務(wù)區(qū)以及中央商務(wù)區(qū)悉數(shù)歸于此處。坐落在南城正央的華悅城，可謂左右逢源，是精彩都市還是純凈自然，盡可隨意切換。華悅城是湖南華盛世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以

7、宏厚的資金實力，開發(fā)運營管理的世界級口岸綜合體。典型的復(fù)合物業(yè)，是一個以商業(yè)為主導(dǎo)的中大規(guī)模高端國際都會綜合體。滿足城市貴族衣食住行、辦公、休閑、社交、購物等全方面需求。機會（O）第15頁，共22頁。項目價值結(jié)構(gòu)威脅威脅規(guī)避周邊樓盤太多，競爭太大。華悅城自建的法國雅高鉑爾曼酒店與德思勤城市廣場的凱悅國際大酒店，這兩座星級酒店建成以后，該項目的必然如虎添翼。威脅（T）第16頁，共22頁。降低價格：除一期鉑府與此次中央奢景樓王外，其他樓房房價相對較高，可以通過降價的方式來提高樓房的性價比。競爭中的策略(WT)詳細劃分：不同的消費群體有不同的需求，針對不同層次的消費群體制定不同的方案。轉(zhuǎn)變客戶目標：

8、華悅城是典型的復(fù)合物業(yè)，是一個以商業(yè)為主導(dǎo)的中大規(guī)模高端國際都會綜合體。傾向于滿足城市貴族衣食住行、辦公、休閑、社交、購物等全方面需求?？梢赞D(zhuǎn)移部分為企業(yè)家、公務(wù)員等有一定經(jīng)濟能力的客戶。第17頁，共22頁。增加綠化帶的建設(shè)：在城市化愈演愈烈的今天，一個綠色、少污染的環(huán)境對任何人都有一定的誘惑力。創(chuàng)新：在樹立自己優(yōu)勢的同時，加強特色建設(shè)。宣傳：加大宣傳力度，讓更多的人了解該樓盤。提高員工素質(zhì)：員工（以售樓人員為主）的一舉一動代表著公司的形象，員工優(yōu)秀、負責，公司至少在服務(wù)方面受到好評。也進一步增加客戶的好評度。提高公司信譽：人無信而不立，公司亦然。這方面靠的是長期積累，也可以通過開展一系列的活動來取得第18頁，共22頁。調(diào)查過程中的參考資料第19頁，共22頁。華悅城宣傳單截選第2