房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)分析課件

1、房產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)分析第1頁(yè)，共42頁(yè)?，F(xiàn)房銷售要件 根據(jù)商品房銷售管理辦法第七條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件； （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 體現(xiàn)：取得大產(chǎn)證。第2頁(yè)，共42頁(yè)。期房銷售條件最終要件：取得預(yù)售許可證！預(yù)售辦法

2、第五條規(guī)定商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。以上要件為起碼最基本得預(yù)售條件，各個(gè)城市及省份均會(huì)有不同規(guī)定，在上海，申請(qǐng)預(yù)售許可證的時(shí)候仍需具備以下要件。商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn); 已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期,并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃; 已經(jīng)與上海市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管機(jī)構(gòu))簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議; 已經(jīng)制定房屋使用公約,并與物業(yè)管

3、理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。其中,第項(xiàng)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由市房地資源局?jǐn)M訂,報(bào)上海市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第3頁(yè)，共42頁(yè)。銷售法律風(fēng)險(xiǎn)案例分享在法務(wù)應(yīng)對(duì)的眾多訴訟中，有一半以上的案件來(lái)自銷售糾紛，有來(lái)自購(gòu)房者本身的問(wèn)題，也有來(lái)自我司在銷售過(guò)程中操作不規(guī)范導(dǎo)致的問(wèn)題。法務(wù)建議：規(guī)范操作是王道，事先防范是根本！第4頁(yè)，共42頁(yè)。案例：原告朱某、王某為我司某小區(qū)的購(gòu)房者，2008年10月看中小區(qū)房子一套，當(dāng)天支付定金，未簽購(gòu)房協(xié)議，我司開具發(fā)票，上面記載房屋坐落位置、單價(jià)及總價(jià)。過(guò)了一段時(shí)間后在我司代理公司銷售人員的催促下，繳納了6萬(wàn)左右的購(gòu)房款，未簽任何購(gòu)房協(xié)議書及合同，我司開具發(fā)票標(biāo)有房屋具體位

4、置，單價(jià)及總價(jià)。購(gòu)房者需要換房，銷售人員在自己的名片上簽字，該名片上載有可換大房一套。后朱某、王某一直不來(lái)簽訂合同，也不繳納剩余房款，經(jīng)我司銷售人員多次催促仍不繳納，同年年底，我司將房屋轉(zhuǎn)賣給第三人。2010年8月，朱某、王某起訴至法院，要求我司履行買賣合同，交付房屋。問(wèn)：1、該案中，現(xiàn)場(chǎng)操作有哪些違規(guī)行為？ 2、我司是否需承擔(dān)責(zé)任？例一：商品房銷售事實(shí)合同風(fēng)險(xiǎn)第5頁(yè)，共42頁(yè)。違規(guī)操作提示1、未簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議書。2、名片上出具承諾。3、轉(zhuǎn)賣房屋前，未發(fā)書面解約函。第6頁(yè)，共42頁(yè)。法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示1、合同未簽是否表示雙方無(wú)合同義務(wù)？（事實(shí)合同風(fēng)險(xiǎn)）2、如果合同成立，名片上記載的“可換大套房”是否表

5、明標(biāo)的物變更？（表見代理風(fēng)險(xiǎn)）3、如果合同成立，我司是否需要承擔(dān)一房二賣的法律責(zé)任？4、未簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議書導(dǎo)致我司無(wú)法按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的約定行使權(quán)利。第7頁(yè)，共42頁(yè)。法庭辯論原告主張：1、已經(jīng)繳納房款，合同成立；2、我方提供的銷售員名片已表明合同標(biāo)的已變更，因此不存在我方逾期違約行為。被告抗辯：1、繳納的為定金款項(xiàng)，合同簽訂必須采用書面形式，合同不成立；2、原告提供的名片僅為銷售員的簽名，且在名片上內(nèi)容非蓋有公司公章，不具有任何效力；3、原告逾期不簽訂合同，不繳納房款，構(gòu)成根本違約，我方已合法解除合同。判決：第一次判決事實(shí)合同成立，駁回原告繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求?，F(xiàn)原告變更訴訟請(qǐng)求要求我方承擔(dān)違約

6、責(zé)任，該案正在審理中。第8頁(yè)，共42頁(yè)。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)簽訂書面形式。從實(shí)踐中看，書面形式并不局限于合同書，還包括信函、來(lái)往書信、發(fā)票等書面文件。在本案例中，由于發(fā)票記載的事項(xiàng)非常明確，可以認(rèn)定買賣合同成立。表見代理：因本人的行為造成了足以使人相信某人具有代理權(quán)的表征，本人須對(duì)之負(fù)責(zé)任的代理。表見代理的判斷是一個(gè)自由裁量的過(guò)程，在本案中，銷售員為我方代理公司，雖內(nèi)部規(guī)定不具有對(duì)外出具承諾的代理權(quán)，但從購(gòu)房者來(lái)看為不知情當(dāng)事者，有理由相信為有權(quán)代理，存在認(rèn)定表見代理的風(fēng)險(xiǎn)。本案，其實(shí)只需我司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書及發(fā)出書面解約函，就不會(huì)有法律責(zé)任與糾紛。 常見表見代理情形：（1）本

7、人對(duì)第三人表示授權(quán)給行為人而實(shí)際上并未向行為人授予代理權(quán)或者在授予代理權(quán)后又撤回其授權(quán)。（2）本人交付證明文件給行為人，行為人以此證明文件與相對(duì)人實(shí)施民事行為。（3）代理人關(guān)系終止后本人未收回代理證書，行為人以原委托授權(quán)書等代理證書與相對(duì)人實(shí)施行為。（4）本人知道行為人為無(wú)權(quán)代理行為而不表示反對(duì)。法務(wù)分析第9頁(yè)，共42頁(yè)。知識(shí)點(diǎn)擴(kuò)充預(yù)售許可證是期房預(yù)售的前提條件，原則上若開發(fā)商沒有預(yù)售許可證，則不得銷售期房，簽訂的預(yù)售合同當(dāng)為無(wú)效，但商品房買賣司法解釋為了促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，特別規(guī)定在購(gòu)房者起訴前取得預(yù)售許可證的，預(yù)售合同可以認(rèn)定有效。一房二賣法律責(zé)任：懲罰性賠償。買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還

8、已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。第10頁(yè)，共42頁(yè)。法務(wù)建議規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)操作，合同事先防范！第11頁(yè)，共42頁(yè)。案例一：某群訴案。銷售廣告中出具贈(zèng)送閣樓，并用圖文明確表示，但在交房后，并無(wú)圖中所示閣樓，導(dǎo)致業(yè)主要求我司承擔(dān)違約責(zé)任。案例二：隔熱層的使用歸屬問(wèn)題。我司某小區(qū)在銷售時(shí)，對(duì)頂層的用戶約定，同意其使用頂層隔熱層空間。后頂層的兩戶業(yè)主對(duì)隔熱層使用發(fā)生爭(zhēng)議，訴至我司，要求解決。問(wèn)1：銷售廣告的效力？我司是否承擔(dān)責(zé)任？問(wèn)2：合同中承諾是否有效？例二：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn)第12頁(yè)，共42頁(yè)。違規(guī)操作提示1、虛假?gòu)V告。2、承諾隔熱層行為。第13頁(yè)，共42頁(yè)。案例一

9、法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)廣告內(nèi)容不符交房要求，與合同約定不符。我司面臨虛假?gòu)V告的法律風(fēng)險(xiǎn)。廣告形式多樣化：媒體廣告、報(bào)紙雜志、宣傳單、樣板房及各種宣傳資料等。在上海，商品房屬于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例保護(hù)范疇，違反虛假?gòu)V告后，可以主張雙倍賠償。第14頁(yè)，共42頁(yè)。案例一分析根據(jù)商品房買賣合同司法解釋的相關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請(qǐng)，但就在開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體明確，并對(duì)商品房合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。即使該說(shuō)明和允諾未栽進(jìn)合同，仍為合同內(nèi)容。何為具體明確？屬于法官自由心證的范疇。虛假?gòu)V告的法律責(zé)任：行政責(zé)任和民事責(zé)任。在上海特別提醒，有可能適

10、用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)雙倍賠償責(zé)任。判決結(jié)果：我司不承擔(dān)責(zé)任，判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。第15頁(yè)，共42頁(yè)。知識(shí)點(diǎn)擴(kuò)充：懲罰性賠償民法基本原理：同質(zhì)救濟(jì)。以彌補(bǔ)損害為原則，不支持損害以外的賠償責(zé)任。損害以外的賠償具有懲罰性，稱為懲罰性賠償。在商品房買賣中，為了規(guī)范市場(chǎng)交易行為，特針對(duì)幾種情形約定了對(duì)開發(fā)商的懲罰性賠償。（商品房買賣合同司法解釋）1、一房二賣。2、欺詐。故意隱瞞抵押事實(shí)，隱瞞未取得預(yù)售許可證的事實(shí)及提供虛假證明，隱瞞所出售房屋已經(jīng)為拆遷安置房屋事實(shí)。3、擅自抵押。懲罰性賠償責(zé)任：返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。第16頁(yè)，共42頁(yè)。法務(wù)建議規(guī)范廣告操作，事先

11、嚴(yán)格審查！第17頁(yè)，共42頁(yè)。案例二法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出承諾若無(wú)效，則我司面臨違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)?？赡苌婕罢麄€(gè)小區(qū)頂樓業(yè)主的訴訟。第18頁(yè)，共42頁(yè)。案例二分析隔熱層從法律定義上來(lái)看為業(yè)主共有部分，不論是開發(fā)商和業(yè)主都無(wú)權(quán)私自對(duì)隔熱層作出歸屬約定。若是頂樓的業(yè)主需要使用隔熱層，必須經(jīng)本幢業(yè)主全體同意使用。我司在銷售合同中作出的承諾為違法承諾，該條款為無(wú)效條款，業(yè)主可以根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任要求我司承擔(dān)法律責(zé)任。第19頁(yè)，共42頁(yè)。法務(wù)建議明確建筑物區(qū)分所有權(quán)原則，了解產(chǎn)權(quán)歸屬原則！第20頁(yè)，共42頁(yè)。定金性質(zhì)：定金為合同擔(dān)保的一種方式，也是違約責(zé)任的承擔(dān)形式。定金適用規(guī)則：收受定金一方違反約定，應(yīng)雙倍返還定金；

12、違約方違反約定，收受定金一方有權(quán)沒收定金不予返還。根據(jù)定金的作用不同分類，定金分為五種：立約定金、證約定金、成約定金、解約定金及違約定金。例三：銷售定金糾紛風(fēng)險(xiǎn)第21頁(yè)，共42頁(yè)。案情簡(jiǎn)介案情簡(jiǎn)介：杜某為我司小區(qū)購(gòu)房者，在開盤當(dāng)天繳納定金，并簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，后在約定時(shí)間內(nèi)，未簽訂預(yù)售合同，在經(jīng)我方多次催討的前提下，杜某遲遲不來(lái)簽訂預(yù)售合同，亦不繳納房款，以銀行貸款不能及時(shí)辦理為由不簽合同（銀行政策調(diào)整，首付款提高至30%）。經(jīng)我方多次催討未果，發(fā)送書面解除函后，我方將房屋轉(zhuǎn)賣給第三人。后杜某訴至法院要求我方返還定金？問(wèn)：如何處理？到底是退還是不退？第22頁(yè)，共42頁(yè)。法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示1、政策變化，

13、導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)，帶來(lái)退房隱患法律風(fēng)險(xiǎn)。2、我司為求銷售成績(jī)，違規(guī)操作，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。3、銷售現(xiàn)場(chǎng)為保證業(yè)績(jī)，代理公司入駐，現(xiàn)場(chǎng)管理混論，風(fēng)險(xiǎn)隱患。第23頁(yè)，共42頁(yè)。法庭辯論原告主張：銀行政策變化不是自身因素，政策的變化屬于不可抗力，自身不存在違約行為，被告應(yīng)當(dāng)返還定金。且被告案場(chǎng)經(jīng)理同意原告將簽約時(shí)間拖延，不存在違約行為。被告抗辯：銀行政策的變化不屬于不可抗力，貸款能否是原告自身的資信問(wèn)題，且原告主張的我方同意簽約時(shí)間順延沒有任何證據(jù)證明，事實(shí)不成立。第24頁(yè)，共42頁(yè)。法務(wù)分析根據(jù)商品房買賣司法解釋第四條的規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因

14、當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。分析：不想訂立合同與不能訂立合同。不想訂立合同適用定金罰則，不能訂立合同不適用定金罰則。案件結(jié)果：法院判令我方返還定金，原因?yàn)殂y行貸款政策變化后，要給當(dāng)事人合理時(shí)間準(zhǔn)備資金，為不屬于雙方當(dāng)事人原因，退還定金。個(gè)人觀點(diǎn)：貸款政策的變化影響銀行貸款合同的辦理，不是預(yù)售合同簽訂的不可歸責(zé)！第25頁(yè)，共42頁(yè)。法務(wù)建議嚴(yán)格按照流程，行使權(quán)利！第26頁(yè)，共42頁(yè)。隨著近兩年國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的加劇，房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)越來(lái)越大，房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響了民眾的購(gòu)房情

15、緒。引來(lái)退房的風(fēng)險(xiǎn)。有部分購(gòu)買者確實(shí)屬于政策原因無(wú)法辦理貸款，有的是惡意退房，針對(duì)退房，我們主要反擊的是惡意退房人。討論：貸款政策是否屬于不可抗力范疇？若不屬于不可抗力，買受人是否必然違約？例四：銀行政策變化，引來(lái)退房風(fēng)險(xiǎn)第27頁(yè)，共42頁(yè)。案例簡(jiǎn)介徐某、陳某為我司小區(qū)購(gòu)房者，在2010年4月底購(gòu)買小區(qū)房屋一套，繳納首付款，并簽訂預(yù)售合同，后因房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房人以銀行貸款政策不能辦理貸款為由，要求退房，返還購(gòu)房款。經(jīng)查明，現(xiàn)在確屬無(wú)法辦理銀行貸款。合同約定為組合貸款，當(dāng)事人為第三套房屋貸款，在辦理貸款過(guò)程中，由于當(dāng)事人堅(jiān)持要辦理組合貸款，錯(cuò)過(guò)了辦理商貸的時(shí)間，導(dǎo)致無(wú)法辦理貸款合同，合同約定由我方

16、代為辦理銀行貸款。問(wèn)：我司是否該退還預(yù)售款項(xiàng)？第28頁(yè)，共42頁(yè)。法庭辯論原告主張：1、我司承擔(dān)不能辦理貸款的責(zé)任，根據(jù)合同條款約定我方代為辦理銀行貸款，貸款不能責(zé)任由我方承擔(dān)；2、合同明確約定為組合貸款，無(wú)法辦理公積金貸款不能視為違約；3、銀行貸款政策變化為不可抗力范疇，因此，按照合同法規(guī)定應(yīng)解除合同，回復(fù)原狀。被告抗辯：1、我司僅為代辦貸款，貸款能否辦理成功應(yīng)看原告自身的資信和銀行，貸款不能的責(zé)任由原告承擔(dān)；2、關(guān)于付款方式為原告自身的原因，我司只按合同進(jìn)度收取房款；3、銀行政策變化不屬于不可抗力政策，原告不能援引抗辯，況且，原告未在約定時(shí)間內(nèi)付款，在遲延付款后發(fā)生政策變化，不能引用不可抗

17、力免責(zé)。案件討論！本案還在審理中。第29頁(yè)，共42頁(yè)。個(gè)人觀點(diǎn)：在本案中，關(guān)鍵的是原告在遲延付款后發(fā)生銀行政策變化，況且，不可抗力的內(nèi)涵為不能預(yù)見，無(wú)法預(yù)見，而在宏觀調(diào)控的大背景下，已經(jīng)排除了不可預(yù)見范疇。且，根據(jù)合同法的規(guī)定，在遲延履行后，發(fā)生不可抗力政策，不能援引不可抗力免責(zé)。貸款不能的原因不能由我方承擔(dān)，為原告自身的資信問(wèn)題。第30頁(yè)，共42頁(yè)。交房屬于銷售的后期環(huán)節(jié)，但在銷售的一些隱患會(huì)在后期交房體現(xiàn)出來(lái)，如上述提到的虛假?gòu)V告等風(fēng)險(xiǎn)。在這里主要與大家分享一下房屋質(zhì)量問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。例五：銷售后期，交房風(fēng)險(xiǎn)第31頁(yè)，共42頁(yè)。案例簡(jiǎn)介王某系我司上海某小區(qū)的業(yè)主，其購(gòu)買的房屋出現(xiàn)墻面裂縫、地面

18、不平整等問(wèn)題，在驗(yàn)房當(dāng)天，拒絕收房，王某在當(dāng)天的驗(yàn)房單上寫下了14條房屋問(wèn)題，我司物業(yè)人員在上面敲章表明接受整改。后因無(wú)法達(dá)成一致，王某一直拒絕收房。王某訴至法院，要求我司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，并要求整改維修。問(wèn)：我司是否需承擔(dān)責(zé)任？第32頁(yè)，共42頁(yè)。法律風(fēng)險(xiǎn)提示1、質(zhì)量問(wèn)題是否屬于拒收房屋理由？2、物業(yè)在上面簽署同意整改法律效力如何？3、我司有無(wú)逾期交房？第33頁(yè)，共42頁(yè)。法庭辯論原告主張：1、我司房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，且物業(yè)人員出具承諾同意整改；2、因質(zhì)量問(wèn)題不符合國(guó)家要求，無(wú)法達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，被告承擔(dān)逾期交房責(zé)任。被告抗辯：1、根據(jù)商品房買賣合同司法解釋，只有房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，業(yè)主有

19、權(quán)拒收房屋，不然構(gòu)成逾期收房，合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)為通過(guò)綜合驗(yàn)收，我司出具的竣工驗(yàn)收備案表已表明我司房屋達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)；2、關(guān)于物業(yè)人的承諾不屬于開發(fā)商的法律責(zé)任，非我司出具的承諾，不具有法律效力。審理結(jié)果：調(diào)解結(jié)案，我司賠償5000元。第34頁(yè)，共42頁(yè)。法務(wù)分析在交房標(biāo)準(zhǔn)上，主要看合同的約定。業(yè)主是否有權(quán)拒收房屋，一是看房屋主體質(zhì)量是否不合格；二是看房屋質(zhì)量問(wèn)題有否嚴(yán)重影響到居住生活。在第一點(diǎn)的判斷可由專門的鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定，在第二點(diǎn)的鑒定商有自由心證的范疇。物業(yè)人員雖與房產(chǎn)公司為獨(dú)立法人主體，但為我司委托單位，且經(jīng)營(yíng)商直屬一家，有被認(rèn)定為表見代理的風(fēng)險(xiǎn)。雖然在本案中，業(yè)主無(wú)權(quán)拒收房屋，但是合同未約

20、定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或地方標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，若鑒定不能達(dá)到，我司須無(wú)償修復(fù)至合格標(biāo)準(zhǔn)。第35頁(yè)，共42頁(yè)。在期房按揭貸款中，開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自購(gòu)房人。購(gòu)房人逾期還款會(huì)直接導(dǎo)致銀行要求開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，而在遇到不良購(gòu)房者的情況下，該購(gòu)房者還涉及多個(gè)債務(wù)糾紛，在法律上又沒有明確規(guī)定我司可以優(yōu)先受償，可能會(huì)面臨無(wú)法追償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。例六：購(gòu)房者按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)第36頁(yè)，共42頁(yè)。案例簡(jiǎn)介樊某系我司小區(qū)購(gòu)房者，于2009年10月16日于我司簽訂商品房買賣合同，首付520914元，同年向建行貸款206萬(wàn)元，我公司承擔(dān)全程連帶擔(dān)保責(zé)任。由于樊某涉及非法集資，依法被刑事審判，導(dǎo)致樊某無(wú)力償還建行貸

21、款，被建行依法起訴，我司被要求承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。期間，由于樊某涉及刑事犯罪，其購(gòu)買的房屋被法院查封扣押。問(wèn)：我司若承擔(dān)保證責(zé)任后，如何維護(hù)自己權(quán)益？第37頁(yè)，共42頁(yè)。本案法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、全程連帶擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。2、承擔(dān)保證責(zé)任后，追償權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。3、若買受人涉及債務(wù)糾紛眾多，買受人財(cái)產(chǎn)被查封，導(dǎo)致多個(gè)債權(quán)人平均受償或執(zhí)行受償順序的不同帶來(lái)我司較大經(jīng)濟(jì)損失。第38頁(yè)，共42頁(yè)。法務(wù)分析面對(duì)此種案例，關(guān)鍵在于防范于未然，嚴(yán)格審查買受人還款資質(zhì)。避免選擇全程連帶擔(dān)保責(zé)任方式，選擇階段性連帶擔(dān)保。階段性連帶擔(dān)保的責(zé)任方式要小于全程連帶擔(dān)保，一旦銀行辦理了房屋抵押登記，開發(fā)商的保證責(zé)任即刻免除。幫助銀行辦

22、理抵押預(yù)告登記，保證銀行債權(quán)優(yōu)先受償，從而減少我司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。第39頁(yè)，共42頁(yè)。在銷售的環(huán)節(jié)中，有眾多的法律風(fēng)險(xiǎn)，以上的幾類案件和風(fēng)險(xiǎn)都是現(xiàn)在較為典型的風(fēng)險(xiǎn)，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，后面的隱患將無(wú)窮擴(kuò)大，必須謹(jǐn)慎行使。除了上述的法律風(fēng)險(xiǎn)，還有眾多現(xiàn)場(chǎng)管理及代理存在的風(fēng)險(xiǎn)，希望大家群策群力，共同建立一個(gè)健全的法律防范體系！結(jié) 語(yǔ)第40頁(yè)，共42頁(yè)。The end! 謝 謝！第41頁(yè)，共42頁(yè)。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用

23、你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過(guò)分的貪求，自然苦就少。口里不說(shuō)多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過(guò)分欲，自然憂就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來(lái)的塵埃!25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。勵(lì)志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心

24、實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。29、人生就像一道漫長(zhǎng)的階梯，任何人也無(wú)法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會(huì)到緣分善變；平淡無(wú)語(yǔ)，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會(huì)惦念；無(wú)心的情，無(wú)論你好與不好，只是漠然。走過(guò)一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識(shí)更重要。不是無(wú)知，而是對(duì)無(wú)知的無(wú)知，才是知的死亡。51、對(duì)于最有能

25、力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。53、年少時(shí)，夢(mèng)想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢(shì)不可擋，只是我們還沒學(xué)會(huì)去戰(zhàn)斗。經(jīng)過(guò)一番努力，我們終于學(xué)會(huì)了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動(dòng)往往需要最微不足道的開始。55、不積小流無(wú)以成江海，不積跬步無(wú)以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。60、一勤天下無(wú)難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨(dú)，總好過(guò)于在喧

26、囂人群中寂寞。62、心里的感覺總會(huì)是這樣，你越期待的會(huì)越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對(duì)你的傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過(guò)去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會(huì)話十倍的精力去面對(duì)。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯(cuò)。67、心中有理想 再累也快樂(lè)68、發(fā)光并非太陽(yáng)的專利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動(dòng)，只要把沙土一卡車一卡車運(yùn)走即可。70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！71、生命太過(guò)短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個(gè)人愛你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。74、先知三日，富貴十

27、年。付諸行動(dòng)，你就會(huì)得到力量。75、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂(lè)和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂(lè)的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過(guò)去，也不要用你的過(guò)去牽扯你的未

28、來(lái)。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅΓ桥α耍拍芸吹较Ｍ?、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂(lè)觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來(lái)的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空