地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系課件

1、XX地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系初稿X(qián)X地產(chǎn)財(cái)務(wù)部 2011.09第1頁(yè)，共20頁(yè)。目 錄可選取的通用指標(biāo)3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)選取要求2萬(wàn)科的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系4本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系5緒 論1第2頁(yè)，共20頁(yè)。一、緒 論 建立財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，旨在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前、開(kāi)發(fā)中、開(kāi)發(fā)后各階段進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從財(cái)務(wù)角度反映其經(jīng)營(yíng)成果，為公司決策提供支持，使項(xiàng)目決策更為科學(xué)化，同時(shí)提高項(xiàng)目決策效率。第3頁(yè)，共20頁(yè)。一、緒 論 項(xiàng)目評(píng)價(jià)分為項(xiàng)目前評(píng)價(jià)、項(xiàng)目中評(píng)價(jià)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。前期評(píng)價(jià)主要是在項(xiàng)目的可行性評(píng)價(jià)階段，從市場(chǎng)、環(huán)境、政策、經(jīng)濟(jì)效益等各方面來(lái)判斷項(xiàng)目是否經(jīng)濟(jì)可行；項(xiàng)目實(shí)施階段的評(píng)價(jià)主要是對(duì)項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況與預(yù)

2、期情況進(jìn)行分析對(duì)比，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的重要階段性成果進(jìn)行評(píng)價(jià)；項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指對(duì)已完成的項(xiàng)目(或規(guī)劃)的目的、執(zhí)行過(guò)程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的、客觀的分析，通過(guò)項(xiàng)目活動(dòng)實(shí)踐的檢查總結(jié)，確定項(xiàng)目預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項(xiàng)目或規(guī)劃是否合理有效，項(xiàng)目的主要效益指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，通過(guò)分析評(píng)價(jià)找出成功失敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋，為未來(lái)新項(xiàng)目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時(shí)也為后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題提供改進(jìn)意見(jiàn)，從而達(dá)到提高投資效益的目的。第4頁(yè)，共20頁(yè)。一、緒 論 對(duì)比項(xiàng)目前評(píng)估中評(píng)價(jià)后評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目的起點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目建成后目的確定項(xiàng)目是否可以立

3、項(xiàng)確定項(xiàng)目各階段業(yè)績(jī)完成情況總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改進(jìn)決策和管理服務(wù)內(nèi)容應(yīng)用預(yù)測(cè)技術(shù)來(lái)分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目未來(lái)的效益，確定項(xiàng)目投資是否值得、可行通過(guò)將項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果與預(yù)期進(jìn)行對(duì)比，確定項(xiàng)目業(yè)績(jī)完成情況總結(jié)項(xiàng)目的準(zhǔn)備、實(shí)施、完工和運(yùn)營(yíng)，通過(guò)預(yù)測(cè)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)判別標(biāo)準(zhǔn)投資者要求獲得的基準(zhǔn)收益率（社會(huì)折現(xiàn)率）、利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等利潤(rùn)完成率、增長(zhǎng)率、占用資金回報(bào)率、周轉(zhuǎn)效率等與前期評(píng)估的結(jié)論對(duì)比 由于項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)不僅涉及經(jīng)濟(jì)可行性，還涉及技術(shù)環(huán)境等可行性，且項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)不僅考慮項(xiàng)目創(chuàng)造的盈利，還需綜合考慮項(xiàng)目的外部評(píng)價(jià)，如政府主管部門(mén)和社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，項(xiàng)目積累的客戶(hù)資源、項(xiàng)目給公司帶來(lái)的品牌提升等非

4、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同樣為項(xiàng)目的成果。但本報(bào)告考慮到評(píng)價(jià)的“可量化性” ，旨在從財(cái)務(wù)角度來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過(guò)建立財(cái)務(wù)指標(biāo)體系來(lái)分析項(xiàng)目的可行性、項(xiàng)目的各階段的業(yè)績(jī)成果、項(xiàng)目完成后的總體效益水平等。第5頁(yè)，共20頁(yè)。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)選取要求 定量分析 全面、多角度分析 動(dòng)態(tài)分析 程序規(guī)范 便于計(jì)算 便于理解 便于比較指標(biāo)選取要求：第6頁(yè)，共20頁(yè)。三、可選取的通用指標(biāo) 盈利能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)：利潤(rùn)率（成本、銷(xiāo)售、投資） 靜態(tài)投資回收期；動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率獲利指數(shù) 動(dòng)態(tài)投資回收期 投資回報(bào)率 資本金利潤(rùn)率 總資產(chǎn)報(bào)酬率銷(xiāo)售利潤(rùn)率 剩余收益 增加值存貨周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)

5、周轉(zhuǎn)率等流動(dòng)比率速動(dòng)比率現(xiàn)金比率資產(chǎn)負(fù)債率利息保障倍數(shù)現(xiàn)金流量比率產(chǎn)權(quán)比率利息備付率償債備付率現(xiàn)金流量回正時(shí)間存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資金峰值比例等營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)償債能力指標(biāo)地產(chǎn)類(lèi)其他指標(biāo)第7頁(yè)，共20頁(yè)。 四、萬(wàn)科的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 萬(wàn)科項(xiàng)目可行性分析指標(biāo)體系共含8個(gè)指標(biāo)：其中核心指標(biāo)為 1、內(nèi)部收益率 （參考標(biāo)準(zhǔn)：大于25%） 2、銷(xiāo)售凈利率 （參考標(biāo)準(zhǔn)：大于9%） 參考指標(biāo)有 3、總投資回報(bào)率 4、銷(xiāo)售毛利率 5、獲利指數(shù) 6、資金峰值比例（資金峰值/項(xiàng)目總投資） 7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比（各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額） 8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) （項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金） 第8頁(yè)，共20頁(yè)。 四、萬(wàn)科的財(cái)務(wù)

6、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核指標(biāo)體系含四個(gè)指標(biāo)： 1、資金占用回報(bào)率（以15%為考核基礎(chǔ)，占總權(quán)重0.5） 2、年度計(jì)劃利潤(rùn)完成率（以完成年度計(jì)劃為基礎(chǔ)即100%，占總權(quán)重0.2） 3、稅前利潤(rùn)增長(zhǎng)率系數(shù)（以保持上年水平為基礎(chǔ)即0，占總權(quán)重0.15） 4、當(dāng)年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（以保持上年水平為基礎(chǔ)，占總權(quán)重0.15） 為避免單項(xiàng)指標(biāo)異常波動(dòng)帶來(lái)的綜合考核結(jié)果失真影響，第1 項(xiàng)指標(biāo)若超過(guò)權(quán)重的2倍，按2倍計(jì)算，其余項(xiàng)指標(biāo)最高為1.5倍權(quán)重計(jì)算，若上述指標(biāo)系數(shù)值屬于本年虧損、上年盈利原因造成的低于“0”值計(jì)，若屬于上年虧損、本年盈利造成的低于“0”值，均以“權(quán)重”值計(jì)算。 各單位評(píng)價(jià)系數(shù)=上述四個(gè)

7、指標(biāo)系數(shù)之和第9頁(yè)，共20頁(yè)。五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 以下分三個(gè)階段來(lái)建立財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系一、可行性研究階段的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立二、項(xiàng)目實(shí)施階段的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立三、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立可行性研究階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段第10頁(yè)，共20頁(yè)。五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-可行性分析階段 利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益。現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益。在可行性研究階段，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。在整個(gè)項(xiàng)目的投資有效年限，項(xiàng)目利潤(rùn)總和=項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量。采用現(xiàn)金凈流量來(lái)分析整個(gè)項(xiàng)目，更能方便引入資金時(shí)間價(jià)值的概念來(lái)考察項(xiàng)目投資

8、的真實(shí)盈利情況。一、可行性研究階段的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立：第11頁(yè)，共20頁(yè)。 可行性分析階段的指標(biāo)體系： 其中核心指標(biāo)為 指標(biāo)1、內(nèi)部收益率 指標(biāo)2、凈現(xiàn)值 指標(biāo)3、銷(xiāo)售凈利率 選取上述指標(biāo)原因：內(nèi)部收益率優(yōu)點(diǎn)是能夠把項(xiàng)目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來(lái)，指出這個(gè)項(xiàng)目的收益率，便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比，確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得投資。使用借款進(jìn)行投資，在借款條件（主要是利率）還不很明確時(shí)，內(nèi)部收益率法可以避開(kāi)借款條件，先求得內(nèi)部收益率，作為可以接受借款利率的高限。但內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕對(duì)值，一個(gè)內(nèi)部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得投資。所以在各

9、個(gè)方案選比時(shí)，必須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來(lái)考慮。 選取銷(xiāo)售凈利率替代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)，因以銷(xiāo)售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷(xiāo)售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷(xiāo)售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷(xiāo)售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？ “回報(bào)”是稅前利潤(rùn)還是稅后利潤(rùn)？ 五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-可行性分析階段第12頁(yè)，共20頁(yè)。 可行性分析階段

10、的指標(biāo)體系： 為了更全面地考察項(xiàng)目的可行性，再設(shè)定五個(gè)參考指標(biāo)作為輔助分析，如下 4、總投資回報(bào)率 5、銷(xiāo)售毛利率 6、獲利指數(shù) 7、資金占用回報(bào)率 8、動(dòng)態(tài)投資回收期（商業(yè)留存項(xiàng)目增設(shè)指標(biāo)）選取上述指標(biāo)原因：總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平；銷(xiāo)售毛利率體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷(xiāo)售收入可以用來(lái)抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)；獲利指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益，它反映了投資的效率；資金占用回報(bào)率的意義在于衡量公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必需的資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)，它是一個(gè)靜態(tài)的參考指標(biāo)，抑制回報(bào)水平低的項(xiàng)目的投入。商業(yè)留存項(xiàng)目增設(shè)一個(gè)動(dòng)態(tài)投資回報(bào)期指標(biāo)，主

11、要是考慮其投資回收期較長(zhǎng)，占用資金時(shí)間較長(zhǎng)，參考此指標(biāo)可以了解該項(xiàng)目的投資回收期是否是公司可接受的期限。 五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-可行性分析階段第13頁(yè)，共20頁(yè)。 五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-可行性分析階段各指標(biāo)計(jì)算公式如下：1、內(nèi)部收益率 ：使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。2、凈現(xiàn)值： ,Ik是指現(xiàn)金流入，ok是現(xiàn)金流出，i 是折現(xiàn)率。3、銷(xiāo)售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入100%（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅）4、總投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%（項(xiàng)目總投資=總開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用）5、銷(xiāo)售毛利率=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入100%（項(xiàng)目利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加

12、）6、獲利指數(shù) = 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值7、資金占用回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/資金占用額100%8、動(dòng)態(tài)投資回收期是把投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值之后，再來(lái)推算投資回收期。Pt =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 第14頁(yè)，共20頁(yè)。 五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-可行性分析階段核心指標(biāo)參考標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)部收益率25% 銷(xiāo)售凈利率9%指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。（2）經(jīng)過(guò)對(duì)部分項(xiàng)目（贛州、昆山等）的測(cè)試，銷(xiāo)售型物業(yè)的內(nèi)

13、部收益率均超過(guò)28%。因此對(duì)一般銷(xiāo)售型項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為25%。持有型物業(yè)的IRR較低，多數(shù)低于10%。（3）經(jīng)測(cè)算，公司地產(chǎn)板塊前幾年銷(xiāo)售利潤(rùn)率為4-14%之間，因此銷(xiāo)售凈利率暫定為均值9%。第15頁(yè)，共20頁(yè)。五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-項(xiàng)目實(shí)施階段 二、項(xiàng)目實(shí)施階段的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立：核心指標(biāo)：1、收入計(jì)劃完成率2、利潤(rùn)計(jì)劃完成率3、成本費(fèi)用節(jié)約比率4、合同簽約額完成率5、銷(xiāo)售回款額完成率選取上述指標(biāo)的原因：指標(biāo)1、2、3重在考核項(xiàng)目的盈利能力，促進(jìn)項(xiàng)目完成年初損益目標(biāo)，通過(guò)管理盈利節(jié)約成本費(fèi)用實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)超額完成。指標(biāo)4、5重在考核項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能力，促進(jìn)企業(yè)增加營(yíng)業(yè)收入，同時(shí)加快資

14、金回籠。 若對(duì)城市公司進(jìn)行考核，還可增設(shè)“利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)”和“資金占用回報(bào)率”指標(biāo)，以鼓勵(lì)城市公司以較低的資金占用提供較多的回報(bào)，同時(shí)鼓勵(lì)城市公司將有限的資源投資到更有利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的項(xiàng)目，獲取更大的回報(bào)。第16頁(yè)，共20頁(yè)。五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-項(xiàng)目實(shí)施階段 核心指標(biāo)計(jì)算方法：1、收入計(jì)劃完成率=實(shí)際收入/計(jì)劃收入100%2、利潤(rùn)計(jì)劃完成率=實(shí)際利潤(rùn)總額/計(jì)劃利潤(rùn)總額100%3、成本費(fèi)用節(jié)約比率=成本費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額/成本費(fèi)用計(jì)劃發(fā)生額100%4、合同簽約額完成率=實(shí)際簽約合同額/計(jì)劃簽約合同額100%5、銷(xiāo)售回款額完成率=實(shí)際銷(xiāo)售回款額/計(jì)劃銷(xiāo)售回款額100% 上述五個(gè)指標(biāo)權(quán)重均為為0.

15、2，合計(jì)為1。 為避免單項(xiàng)指標(biāo)異常波動(dòng)帶來(lái)的綜合考核結(jié)果失真影響，若其中某項(xiàng)指標(biāo)超過(guò)權(quán)重的2倍，按2倍計(jì)算。 各項(xiàng)目評(píng)價(jià)系數(shù)=上述五個(gè)指標(biāo)系數(shù)之和 由于部分項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)初期階段，尚無(wú)年度損益目標(biāo)，可考慮增設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間、項(xiàng)目竣工時(shí)間、項(xiàng)目入伙時(shí)間等非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行輔助考核。第17頁(yè)，共20頁(yè)。五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段 三、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立：核心指標(biāo)：1、內(nèi)部收益率（使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率）2、銷(xiāo)售利潤(rùn)率（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入100%）3、項(xiàng)目總體利潤(rùn)完成率（項(xiàng)目總體利潤(rùn)總額/項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)總額）4、資金占用回報(bào)率（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/資金占用額10

16、0%）5、現(xiàn)金流量回正時(shí)間（項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量為0 的期限，類(lèi)似于靜態(tài)投資回收期）選取上述指標(biāo)的原因：選取指標(biāo)1和指標(biāo)2是為了將項(xiàng)目完成成果和項(xiàng)目可行性階段預(yù)期進(jìn)行對(duì)比，反映項(xiàng)目的整體盈利情況。 選取指標(biāo)3旨在與項(xiàng)目計(jì)劃階段的利潤(rùn)目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，反映項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況。由于項(xiàng)目整個(gè)周期結(jié)束后項(xiàng)目的現(xiàn)金流量?jī)纛~和項(xiàng)目的利潤(rùn)總額基本一致，項(xiàng)目努力提高收入、節(jié)約成本、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)都將在利潤(rùn)總額指標(biāo)體現(xiàn)，因此項(xiàng)目后評(píng)價(jià)更注重于利潤(rùn)情況的分析。 由于項(xiàng)目的投資都追求“投入少、回報(bào)高、見(jiàn)效快”，資金占用回報(bào)率最能綜合的反映項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出的關(guān)系，而現(xiàn)金流量回正時(shí)間能輔助反映項(xiàng)目的“見(jiàn)效快”的特點(diǎn)。第18頁(yè)，共20頁(yè)。五、本公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系-項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段 考慮到商業(yè)留存項(xiàng)目的投資回收期較長(zhǎng)，項(xiàng)目短期未能清算。項(xiàng)目完工時(shí)，為了對(duì)項(xiàng)目是否出售做出決策，可選取凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行衡量。注意：1、指標(biāo)計(jì)算中項(xiàng)目的投入