成都某寫字樓項目可行性分析課件

1、天府新城寫字樓項目可行性分析第1頁，共239頁。 本報告分為兩大部分A部分：項目可行性支持 B部分：項目可行性質疑-理性博弈，深度剖析，優(yōu)化決策第2頁，共239頁。A部分：項目可行性支持 第3頁，共239頁。第一篇章、整體市場環(huán)境分析小結一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境2009年全世界經(jīng)濟已呈現(xiàn)回暖跡象，中國經(jīng)濟已先于世界率先從衰退走向復蘇，從上半年的指標看，國內經(jīng)濟出現(xiàn)二次探底的可能性很低，整體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境相對平穩(wěn)。二、宏觀政策環(huán)境政策走向上來看,可能會由上半年的嚴格調控轉變方向,出現(xiàn)一定的松動和變化，但基于前期調控的延續(xù)性，存在短期內博弈的可能。三大要素左右后續(xù)政策，預計短期內將處于地方與中央的博弈格局三

2、、樓市政策第4頁，共239頁。第二篇章、城市寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析小結一、經(jīng)濟環(huán)境成都所屬的西三角經(jīng)濟圈將是中國未來經(jīng)濟發(fā)展的第四極，有著濃厚的發(fā)展底蘊，發(fā)展?jié)摿薮?；成都市區(qū)域發(fā)展條件不斷完善，經(jīng)濟發(fā)展速度明顯高于全國平均水平；已與81個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿關系，世界500強企業(yè)中有139家企業(yè)落戶成都。為成都商務發(fā)展帶來巨大推動力。主城區(qū)年供給和銷售銷售面積整體保持在1000萬平米左右；其中商鋪、寫字樓物業(yè)年銷售大體在50-80萬平米/年，供大于求，市場存量不斷增加。在新政影響下，10年從供給量和消化量上均接近07年以來最低水平；銷售價格整體呈不斷上揚趨勢，屢創(chuàng)新高；但近期因新政影響，價格

3、穩(wěn)中有降。二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境第5頁，共239頁。第二篇章、城市寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析小結三、成都市寫字樓市場環(huán)境供給：07-10年的月均新增供給7.5萬平米，09年以來有所上升，月均9萬平米；銷售：07-10年月均銷售面積4.6萬平米，09年以來有所增加，月均達到6.3萬平米，最高峰值出現(xiàn)在09年下半年；存量：截止6月底，成都主城區(qū)寫字樓存量為156萬，高新區(qū)占存量榜首位，占22%；價格：價格整體呈平穩(wěn)上升態(tài)勢，07年到10年實現(xiàn)單價的從5000到7000級的跨越；從價格環(huán)域分布特征看，成都市寫字樓發(fā)展重點在向繞城外轉移；租金：整體租金90元/平米.月左右，東大街和天府大道兩大新興區(qū)域空

4、置率偏高空置情況：平均空置率26%，低端寫字樓空置率稍高，但隨著近年高端寫字樓供給的增加，高端寫字樓空置率出現(xiàn)明顯的上升第6頁，共239頁。第二篇章、城市寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析小結三、成都市寫字樓市場環(huán)境年銷售排行榜：銷售速度最佳的寫字樓物業(yè)消化速度大體為2000平米/月左右；單位面積劃分較小的銷售速度相對較快整體寫字樓分布：主要分布在市中心CBD（中央商務區(qū)）及人民南路沿線，天府大道沿線以及東大街周邊區(qū)域將成為未來寫字樓聚集的區(qū)域發(fā)展趨勢：寫字樓南移趨勢明顯，城南CBD區(qū)域逐步成型，新的商務中心將形成。租售類別：整體以租售結合為主。市區(qū)高端寫字樓主要采用只租不售。價格特征：城區(qū)價格與南部新區(qū)

5、價格存在明顯斷檔。市區(qū)現(xiàn)狀價格主要集中在15000元/平米以上，天府新城價格普遍在10000元/平米以下。市區(qū)頂級寫字樓租金已經(jīng)達到150元/平米.月。供給走勢：預計城南區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供給將達數(shù)百萬米，區(qū)域競爭激烈。第7頁，共239頁。第三篇章、南延線市場發(fā)展環(huán)境一、區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃屬性：在成都市“田園城市”城市規(guī)劃市級戰(zhàn)略功能分區(qū)中，本案位于天府新城高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)中部，金融總部商務區(qū)南天府新城（高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)）定位于科技新城、商務新城、國際新城、時尚新城、宜居新城，總供給達到6500萬平米，非住宅占主導金融總部商務區(qū)將構建以金融、商務、行政為主，配套完善的酒店、商業(yè)、娛樂等的發(fā)展業(yè)態(tài)，預

6、計供給量在千萬平米以上，將對項目所在的繞城外區(qū)域構成直接威脅地鐵規(guī)劃本項目位于地鐵1號線一期南端終點站西側，是城市國際城南發(fā)展的重點區(qū)域，具有極大的升值空間和潛力。第8頁，共239頁。第三篇章、南延線市場發(fā)展環(huán)境二、區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展趨勢：周邊區(qū)域開發(fā)迅速推進開，區(qū)域將隨地鐵的開通逐步發(fā)展成熟區(qū)域功能：區(qū)域規(guī)劃方案中，板塊功能布局為：板塊西面以生態(tài)宜居區(qū)域；北面為科技服務區(qū)；南面以商務產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域；東面以國際時尚商務區(qū)域區(qū)域交通條件三橫四縱構建高新區(qū)內路網(wǎng)結構，各區(qū)域之間快速連通整體項目建設情況累計寫字樓供應面積1100萬平米左右近3年內進入市場的寫字樓面積預計400萬平米以上區(qū)域寫字樓市場未來

7、競爭及其慘烈各后續(xù)進入的項目招商與銷售均將面臨巨大市場壓力第9頁，共239頁。第三篇章、南延線市場發(fā)展環(huán)境三、區(qū)域土地市場成交規(guī)模：2006-2010年7月，高新區(qū)累計出讓土地近6000畝，對應建面1600余萬平米用地性質統(tǒng)計2006-2010年7月，高新區(qū)出讓成交土地中，商業(yè)、辦公及工業(yè)性質占2/3，結合市場慣例，預計對應辦公物業(yè)將達近千萬平米容積率成交土地以高容積率項目為主，且部分項目高度要求較為寬松對應項目體量對應寫字樓項目體量以10萬平米以上規(guī)模占主導，結合高度要求，使得區(qū)域市場辦公物業(yè)大多將以高端形象面市，同質化競爭明顯。第10頁，共239頁。第三篇章、南延線市場發(fā)展環(huán)境四、區(qū)域寫字

8、樓市場區(qū)域寫字樓市場發(fā)展情況：天府新城暗藏著巨大能量并開始逐步釋放，未來發(fā)展前景逐步顯現(xiàn)。預計未來三年左右，天府新城區(qū)域將有500萬平米以上的寫字樓項目入市，為市場消化帶來巨大的壓力。區(qū)域少量已經(jīng)交樓的寫字樓略顯冷清，大面積辦公區(qū)空無一人的現(xiàn)狀客觀存在，高新區(qū)高端寫字樓的銷售及入住率的提高尚需要較為長期的積累方能實現(xiàn)。近年高新區(qū)寫字樓銷售數(shù)據(jù)分析：從近四年高新區(qū)寫字樓物業(yè)消化數(shù)據(jù)看，平均消化速率為7291平米/月，8.8萬平米/年。區(qū)域寫字樓需求存在較明顯的彈性，但整體保持較大的存量，需求彈性相對有限。近期隨著南延線區(qū)域高端項目的迅速放量，整體價格相對平穩(wěn)，呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢。第11頁，共239

9、頁。第三篇章、南延線市場發(fā)展環(huán)境四、區(qū)域寫字樓市場在售個案分析小結：分布：在售寫字樓主要分布 天府大道周邊數(shù)量：整體在售項目10個，但工業(yè)用地性質項目占據(jù)近一半比例，使得銷售備案數(shù)據(jù)值較小規(guī)模：在售項目普遍在10平米以上銷售價格：8000左右為主流銷售速率：普通商業(yè)產(chǎn)權快于工業(yè)產(chǎn)權，商業(yè)產(chǎn)權項目寫字樓物業(yè)常規(guī)銷售量為2000平米/月第12頁，共239頁。第四篇章、項目地塊分析一、地塊控規(guī)指標相對周邊突破高度150米、容積率達到10的指標，項目控規(guī)指標受限較為明顯，較難與周邊項目形成差異化位于金融后臺集中區(qū)，周邊被諸多項目包圍，辦公氛圍濃厚，同質化競爭極為激烈二、項目臨界商務配套逐步完善，近距離

10、居住配套有待完善項目所在的核心區(qū)地下一、二環(huán)線規(guī)劃為項目未來的便捷交通帶來重大利好三、地塊周邊配套第13頁，共239頁。第五篇章、項目定位建議一、項目形象定位建議成都頂級雙5A-OSO寫字樓第14頁，共239頁。第五篇章、項目定位建議二、項目配置配套建議頂級寫字樓必備配置一：地標表現(xiàn)頂級寫字樓必備配置二：城市風景之立面頂級寫字樓必備配置三：頂級規(guī)劃與頂級配套項目非個性化頂級配置建議：綜合頂級寫字樓市場配置標準，我們建議項目頂級寫字樓常規(guī)配置大體如下：5A系統(tǒng):OA：辦公自動化系統(tǒng) CA：通訊自動化系統(tǒng) FA：消防保安監(jiān)控自動化系統(tǒng) MA：信息處理自動化系統(tǒng) BA：樓宇自動控制系統(tǒng)其它配置建議：

11、功能區(qū)：休閑廣場、空中庭院、花園式大堂、休閑咖啡廳、公共會議廳、公共茶水區(qū)、商務洽談區(qū)和商務服務區(qū)；設施設備：全區(qū)高速無線上網(wǎng)、中央空調獨立空調系統(tǒng)、呼吸式幕墻等第15頁，共239頁。第五篇章、項目定位建議二、項目配置配套建議寫字樓配置指標建議大體如下：寫字樓整體面積：5萬平米以上標準層面積：2000平米左右建筑層高：3.9-4.2米，凈高保證2.7米電梯配置：小于4000平米/部電梯車位配置：150平米/個車位以上空調配置：新風量不小于50m/人/H雙5A概念下對應的配置要求：頂級設施頂級品牌頂級服務團隊頂級營銷OSO概念下對應的配置要求：具有較大改動空間的硬件配置和軟性服務系統(tǒng)的建立第16

12、頁，共239頁。第六篇章、項目經(jīng)濟效益分析兩種銷售比例測算結果主要指標對比項目按100%銷售方案按住宅100%，寫字樓、商業(yè)、車庫50%方案1# 土地成本9,450 9,450 樓面地價(元/平米)1,305 1,305 2# 前期費用1,391 1,391 3# 建筑安裝工程費20,897 20,897 4# 寫字樓裝修及附加設備費用11,158 11,158 5# 小區(qū)配套設施建設費1,032 1,032 6# 管理費用836 836 7# 財務費用811 811 8# 營銷費用1,190 595 9# 不可預見費418 418 10# 總投資成本47,183 46,588 10.1 土地

13、成本9,450 9,450 10.2 非土地成本37,733 37,138 11# 銷售凈收入(按全部銷售)64,931 43,069 寫字樓29,755 14,878 住宅22,560 22,560 商業(yè)10,349 5,174 地下車位6,412 3,206 銷售稅費及附加4,145 2,749 12# 銷售利潤17,748 3,520銷售產(chǎn)值自有資金利潤率118%-23%13# 持有資產(chǎn)產(chǎn)值23,258 14# 銷售利潤+持有資產(chǎn)產(chǎn)值總利潤19,738 銷售利潤+持有資產(chǎn)產(chǎn)值總利潤自有資金利潤率132%第17頁，共239頁。從測算指標看，在現(xiàn)有成本體系下，項目如果能夠在開發(fā)開始2年內將寫

14、字樓、住宅、商業(yè)、車位基本銷售完畢則能夠達到年均近60%的自有資金利潤率如果在近50%的商業(yè)產(chǎn)權物業(yè)未實現(xiàn)銷售的情況下，現(xiàn)金接近達到收支平衡，項目整體利潤的體現(xiàn)在接近2億的持有物業(yè)上。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，純粹從經(jīng)濟效益測算上看，項目具備可行性。但依托于以下兩方面關鍵因素：1、住宅物業(yè)產(chǎn)品對測算中采用的基準銷售價格的支撐度。2、寫字樓、商業(yè)物業(yè)銷售50%較低預期的實現(xiàn)，若不能實現(xiàn)50%銷售量，則項目銷售回款不足以支撐項目實際運營需要。當以上兩項指標無法滿足時，將導致項目出現(xiàn)運營風險。第六篇章、項目經(jīng)濟效益分析第18頁，共239頁。第一篇章、整體市場環(huán)境第19頁，共239頁。2009年中國經(jīng)濟總量33萬

15、億，經(jīng)濟處于全面復蘇向加速發(fā)展的階段。國家統(tǒng)計局7月15日公布的上半年宏觀經(jīng)濟運行情況顯示,上半年國內生產(chǎn)總值（GDP）172840億元,按可比價格計算,同比增長11.1%。上半年居民消費價格（CPI）同比上漲2.6%,其中6月份上漲2.9%。下半年經(jīng)濟將逐步放緩,但二次探底可能性很低。預計下半年GDP達到9%左右。全年GDP達10%左右2009年全世界經(jīng)濟已呈現(xiàn)回暖跡象，中國經(jīng)濟已先于世界率先從衰退走向復蘇，從上半年的指標看，國內經(jīng)濟出現(xiàn)二次探底的可能性很低，整體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境相對平穩(wěn)。一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境第20頁，共239頁。預計貨幣政策方面,提升存款準備金以及加息的行為出現(xiàn)的可能性都不大,而信

16、貸調控將不如上半年嚴厲。對于7.5萬億的信貸目標已足以支撐全年10%的經(jīng)濟增長。中國人民銀行貨幣政策委員會2010年第二季度例會指出,下半年,續(xù)實施適度寬松的貨幣政策,密切關注經(jīng)濟金融形勢的發(fā)展,靈活運用多種貨幣政策工具,保持貨幣信貸適度增長。政策走向上來看,可能會由上半年的嚴格調控轉變方向,出現(xiàn)一定的松動和變化，但基于前期調控的延續(xù)性，存在短期內博弈的可能。二、宏觀政策環(huán)境第21頁，共239頁。中國房地產(chǎn)市場具有典型的政策市特征，近年的調控明顯地受到三大要素的左右，即銀行房貸的執(zhí)行尺度、地方政府的執(zhí)行力度、輿情監(jiān)督的正義程度，并且同樣決策著后續(xù)政策的具體動向。 2010上半年政策取態(tài)嚴厲以國

17、十條出臺為重要標志，本次調控顯現(xiàn)出與歷次不同的強勢調控姿態(tài)。本次參與調控政策制定的部門為史上最多一次，多部門聯(lián)合出臺多項調控政策，形成立體調控，措施具體，出臺政策涉及的領域最廣，涵蓋信貸、土地、財稅、監(jiān)管、保障房等房地產(chǎn)市場的各個層面環(huán)節(jié)。調控政策目標清晰明確短期內，通過極為嚴格的信貸緊縮政策及購房限制政策，壓制投機需求，甚至不惜延遲自住需求的釋放，力圖最大限度地緩和甚至逆轉供求關系和市場預期，遏制房價過快上漲，為增加供應爭取時間。中長期，則通過增加住房供應，平衡住房市場供需，穩(wěn)定市場走勢。遏制房價過快上漲政策效果初現(xiàn)首先見效的是需求被全面抑制，在調控政策出臺后，特別是房貸緊縮的影響，全國樓市

18、幾乎瞬間休克驟然轉入觀望，調控效果在5月開始初步顯現(xiàn)，從市場反應看，由于各類需求被全面壓制，成交大幅萎縮。三大要素左右后續(xù)政策，預計短期內將處于地方與中央的博弈格局三、樓市政策第22頁，共239頁。2009-2010年上半年中國房地產(chǎn)調控政策路線圖三、樓市政策第23頁，共239頁。成交率先觸底 房企消極推盤 2010年上半年中原監(jiān)測的十家標桿房企受一系列調控政策影響而迅速萎縮，成交量在5月跌至谷底，環(huán)比4月下跌30%，與去年同期相比下降45%。6月以來，部分開發(fā)商展開小幅度的新盤促銷，成交量環(huán)比有所回升，但同比依然下降兩成。 融資陷入困局 內地渠道受阻 今年以來各家房企紛紛選擇非常規(guī)渠道融資，

19、一方面積極尋找海外合作伙伴、與外資銀行簽訂貸款，一方面通過高息公司債手段確保順利融資，國內上市的公司也嘗試與各投資機構成立基金的形式覓得資金支持。由于國內融資環(huán)境的惡化，2010年上半年十大標桿房企共計融資達到323億，僅占去年全年融資額的25%。 低位戰(zhàn)略儲地 資金需求徒增 新政出臺以后，盡管住宅市場大幅降溫，但由于各地政府均有優(yōu)質地塊推出，有資金實力的開發(fā)商均未完全停止購地，只是在地塊選取及競價上愈加謹慎。從中原監(jiān)測的各地土地市場表現(xiàn)來看，上半年大部分重點城市的流標率仍處在較低的水平，而溢價率亦有所回落，整個土地市場已漸趨理性。 供應高峰在即 降價壓力難擋 今年上半年，中原監(jiān)測的十家標桿房

20、企新增供應總面積已達到800萬平方米。從目前市場情況來看，預計這一供應高峰將出現(xiàn)在傳統(tǒng)的銷售旺季9月份之前，如果屆時成交量仍未大幅恢復，則供大于求的局面將對房價形成實質性的下調壓力。 內外交困 實質性價格下調已啟動四、國內標桿房產(chǎn)企業(yè)第24頁，共239頁。第25頁，共239頁。第二篇章、城市寫字樓市場發(fā)展環(huán)境第26頁，共239頁。成都所屬的西三角經(jīng)濟圈將是中國未來經(jīng)濟發(fā)展的第四極，有著濃厚的發(fā)展底蘊，發(fā)展?jié)摿薮蟓h(huán)渤海增長極、長三角增長極及珠三角增長極的經(jīng)濟發(fā)展起步早，發(fā)展成熟，隨著西部大開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)布局轉移，西三角經(jīng)濟圈將是未來經(jīng)濟發(fā)展的第四極。成都是西三角經(jīng)濟圈及川渝城市群的核心城市之一。

21、成都在西部地區(qū)的經(jīng)濟地位亦將得到進一步穩(wěn)固和加強。城市發(fā)展底蘊 首批國家歷史文化名城 國家最佳旅游城市 國家園林城市 全國環(huán)保模范城市 全國文明城市一、經(jīng)濟環(huán)境第27頁，共239頁。成渝經(jīng)濟區(qū)成都經(jīng)濟區(qū)一、經(jīng)濟環(huán)境輻射周邊形成成都經(jīng)濟區(qū)，與重慶聯(lián)動建設成渝經(jīng)濟區(qū)，具備良好的輻射與聯(lián)動雙重發(fā)展條件第28頁，共239頁。經(jīng)濟發(fā)展指標明顯超過全國平均水平一、經(jīng)濟環(huán)境2009年成都經(jīng)濟快速回暖， 全年GDP 4380億元，增速12.3% ；2010年成都經(jīng)濟發(fā)展的目標為生產(chǎn)總值增長13%；上半年成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2375.4億元，比上年同期增長17.5%，增速比上年同期提高3.2個百分點，高于全國

22、平均值。第29頁，共239頁。成都已經(jīng)成為中國內地僅次于上海、廣州的外國設領第三城。開放程度正在逐步加強。領事館美國駐成都總領事館德國駐成都總領事館韓國駐成都總領事館泰國駐成都總領事館法國駐成都總領事館新加坡駐成都領事館巴基斯坦駐成都總領事館菲律賓駐成都總領事館斯里蘭卡駐成都總領事館其他外事機構（含港澳辦事機構）英國駐成都簽證中心加拿大成都簽證中心比利時經(jīng)貿委員會成都代表處中日會館西班牙對外貿易辦事處加拿大中華總商會駐成都辦事機構捷克駐華大使館商務處駐成都辦事處烏克蘭敖德薩州華人華僑聯(lián)合會駐成都辦事處香港特別行政區(qū)政府駐成都辦事處澳門特別行政區(qū)駐成都辦事處馬來西亞外貿發(fā)展局成都辦公室以色列駐川

23、商務代表處澳大利亞貿易委員會駐成都辦事處意大利對外貿易委員會成都代表處美中國際合作交流促進會成都辦事處英中貿易協(xié)會成都代表處四川在中國中西部的優(yōu)勢突出，而成都的吸引力也越來越大，成為眾多外事機構進入西部城市的首選。在未來5年到10年里，成都有望新增10到15家領館落戶。一、經(jīng)濟環(huán)境第30頁，共239頁。成都已與81個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿關系，世界500強企業(yè)中有139家企業(yè)落戶成都。為成都商務發(fā)展帶來巨大推動力。一、經(jīng)濟環(huán)境第31頁，共239頁。1、供應面積2009全年主城區(qū)新增供應量為884.4萬平米，供銷比年平均在1以下。2010年5-6月主城區(qū)供應面積不足60萬平方米，環(huán)比下降2.6%。

24、供給水平較09年下降。二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境第32頁，共239頁。2、銷售面積2009年成都迎來房地產(chǎn)市場銷售量最高峰，主城區(qū)全年住宅成交量達到1454萬多方。2010年4月以來成交量因政策影響迅速下滑，至6月成交量僅為09年同期的60左右二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境第33頁，共239頁。3、供銷對比10年從供給量和消化量上均接近07年以來最低水平2010年上半年，成都主城區(qū)商品房供應量同比09年下降約10.6%，銷售同比減少了45.7%；二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境從數(shù)據(jù)上看，新政影響明顯，部分開發(fā)商延遲了項目上市導致供應減少；而在經(jīng)過了去年一年火爆的市場銷量后，尤其是近期新政的實施，打擊了大部分

25、投資客戶，剛需客戶多數(shù)也處于觀望狀態(tài)，導致交易量回落。第34頁，共239頁。2009年的成都房地產(chǎn)市場，價格一路高歌猛進，從年初的5200元一平米上漲到年底的6300元一平米。到2010年4月份更是達到了7108元/的高峰，較去年同期上漲了23.7%（增加1363元/）；之后隨著樓市調控政策開始實施，價格略有回調，但截至6月份，價格仍處于7000元/的較高水平。上半年總成交均價為6901元/，同比上漲26.2%（增加1432元/）。二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境4、銷售價格整體呈不斷上揚趨勢，09年以來屢創(chuàng)新高；但近期因新政影響，價格穩(wěn)中有降第35頁，共239頁。5、商業(yè)銷售數(shù)據(jù)09年創(chuàng)出新高，商業(yè)

26、市場所占整體銷售數(shù)據(jù)比重逐步上升2009年隨著投資領域的回暖，市場供銷活躍，2009年年度成交量創(chuàng)下成都歷年來的新高，超過過去三年成交的總和。二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境第36頁，共239頁。5、商業(yè)銷售數(shù)據(jù)09年創(chuàng)出新高，商業(yè)市場所占整體銷售數(shù)據(jù)比重逐步上升二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境商業(yè)銷售中以車庫、寫字樓、商鋪銷售占比未形成本質差別。第37頁，共239頁。5、商業(yè)銷售數(shù)據(jù)09年創(chuàng)出新高，商業(yè)市場所占整體銷售數(shù)據(jù)比重逐步上升二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境近年來成都市商鋪銷售整體保持供銷基本平衡的態(tài)勢，但商鋪存量仍呈逐步擴大的態(tài)勢。隨著郊縣商業(yè)市場數(shù)據(jù)比例的擴大，價格尚未出現(xiàn)明顯的上升第38頁，共239頁

27、。5、商業(yè)銷售數(shù)據(jù)09年創(chuàng)出新高，商業(yè)市場所占整體銷售數(shù)據(jù)比重逐步上升二、成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境主城區(qū)板塊年成交面積15萬平米左右，成交均價主要集中在10000左右。第39頁，共239頁。供應面積主城區(qū)年供應面積1000萬平米左右銷售面積主城區(qū)年銷售面積整體保持在1000萬平米以上，其中商鋪、寫字樓物業(yè)年銷售大體在50-80萬平米/年，供大于求，市場存量不斷增加。整體有逐步上升的趨勢銷售價格整體處于上升軌道，目前主城區(qū)商品房銷售均價已達到7058元/平米高點，但與類似地位的其他城市還存在較為明顯的差距，整體還具備上升空間。6、成都市房地產(chǎn)市場小結整體處于上升軌道，具備開發(fā)機會。二、成都市房地產(chǎn)市

28、場環(huán)境第40頁，共239頁。07-10年的月均新增供給7.5萬平米，09年以來有所上升，月均9萬平米1、成都市主城區(qū)寫字樓市場發(fā)展數(shù)據(jù)1.1、寫字樓供給1.1.1、寫字樓新增供給月度走勢三、成都市寫字樓市場環(huán)境第41頁，共239頁。1.1.2、主城區(qū)寫字樓新增供給環(huán)域比較2010年上半年寫字樓新增就環(huán)域而言，二環(huán)三環(huán)新增最大，新增面積為15.98萬 ，環(huán)比下降42.83%，其中一環(huán)二環(huán)無新增供給。三、成都市寫字樓市場環(huán)境第42頁，共239頁。1.1.3、主城區(qū)寫字樓新增供給行政區(qū)域比較從主城區(qū)寫字樓新增供給來看，規(guī)模最大為高新區(qū)， 為11.69萬，錦江區(qū)以10.33萬緊隨其后，其中金牛區(qū)上半年

29、新增零供給。 三、成都市寫字樓市場環(huán)境第43頁，共239頁。07-10年月均銷售面積4.6萬平米，09年以來有所增加，月均達到6.3萬平米，最高峰值出現(xiàn)在09年下半年三、成都市寫字樓市場環(huán)境1.2、主城區(qū)寫字樓銷售1.2.1、主城區(qū)寫字樓銷售月度走勢2010年上半年較09年下半年有明顯下降第44頁，共239頁。1.2.2、主城區(qū)寫字樓供銷比情況2010年成都寫字樓供銷比較小， 但存量累計使得供需矛盾仍將突出。 三、成都市寫字樓市場環(huán)境從寫字樓供銷比走勢來看，整體區(qū)間主要集中在0.52.2之間；2010年上半年供銷比最大值出現(xiàn)在1月，高達2.2。第45頁，共239頁。1.3、主城區(qū)寫字樓存量1.

30、3.1、主城區(qū)寫字樓存量月度走勢截止6月底，成都主城區(qū)寫字樓存量為156萬。 三、成都市寫字樓市場環(huán)境第46頁，共239頁。1.3.2、主城區(qū)寫字樓存量行政區(qū)域比較主城區(qū)寫字樓存量面積最多為高新區(qū)，占了總存量面積的22%，存量就套數(shù)而言，成華區(qū)以3716套排在首位。 三、成都市寫字樓市場環(huán)境第47頁，共239頁。1.3.3、主城區(qū)寫字樓存量方位比較成都主城區(qū)寫字樓存量城南最大，規(guī)模為54.74萬，占42%。三、成都市寫字樓市場環(huán)境第48頁，共239頁。2010年1-6月主城區(qū)寫字樓成交均價為7176元/，環(huán)比上升3.43%，同比上升了13.77%。就整體成交價格走勢來看，2010年上半年5月成

31、交均價最高，為7614元/。 1.4、主城區(qū)寫字樓銷售價格1.4.1、主城區(qū)寫字樓均價月度走勢整體呈較快上升態(tài)勢，09年到10年實現(xiàn)單價的從5000到7000級的跨越三、成都市寫字樓市場環(huán)境第49頁，共239頁。主城區(qū)寫字樓成交均價就環(huán)域來說，一環(huán)內最高，達10504元/，環(huán)比上升4.65%，一環(huán)二環(huán)以7774元/緊跟其后，從環(huán)域價格來看，繞城外價格高于二環(huán)三環(huán)及三環(huán)繞城，可見，成都市寫字樓發(fā)展重點在向繞城外轉移。 1.4.2、主城區(qū)寫字樓均價環(huán)域比較從價格環(huán)域分布特征看，成都市寫字樓發(fā)展重點在向繞城外轉移。 三、成都市寫字樓市場環(huán)境第50頁，共239頁。A：傳統(tǒng)CBD平均租金：87.3元空置

32、率：13.1%B:東大街平均租金：95.6元空置率：45.6%C:人民南路平均租金：99.1元空置率：12.8%D:領事館路平均租金：87.4元空置率：24.5%E:天府大道北段平均租金：81.6元空置率：26.8%1.5、成都第二季度各區(qū)域寫字樓市場租金/空置率統(tǒng)計整體租金90元/平米.月左右，東大街和天府大道兩大新興區(qū)域空置率偏高三、成都市寫字樓市場環(huán)境ABCDE第51頁，共239頁。類別總體 頂級 甲級 乙級 總存量（萬平方米）1736794447014706051221488租金報價（元/月/平米）88.9142104.480.2環(huán)比-0.70%5.20%-0.40%-1.00%售價報

33、價（元/月/平米）12412140009418環(huán)比8.10%46.10%5.60%空置率（%）26.30%22.00%23.50%29.10%環(huán)比2.40%9.10%1.60%1.6、成都第二季度分類別寫字樓租金/售價/空置率統(tǒng)計平均空置率26%，低端寫字樓空置率稍高，但隨著近年高端寫字樓供給的增加，高端寫字樓空置率出現(xiàn)明顯的上升三、成都市寫字樓市場環(huán)境第52頁，共239頁。2、成都寫字樓市場發(fā)展情況2.1、成都寫字樓發(fā)展歷程成都寫字樓經(jīng)歷了從萌芽期向快速發(fā)展期過渡，開發(fā)量與開發(fā)水平均有較大提升?？蛻糸_始注重改善辦公環(huán)境，追求物業(yè)形象。三、成都市寫字樓市場環(huán)境第53頁，共239頁。2.2、寫字

34、樓分類情況成都市寫字樓市場包括：甲級寫字樓、乙級寫字樓、酒店寫字間、商住樓/商務公寓等三、成都市寫字樓市場環(huán)境第54頁，共239頁。市中心的寫字樓主要位于總府路-順城大街-南大街-人民南路的“十”字形片區(qū)、成都的中心商業(yè)區(qū)春熙路-鹽市口-天府廣場一帶、“順城大街-騾馬市一帶、以及南大街漿洗街一帶。隨著天府新城規(guī)劃出臺、南部新區(qū)周邊配套不斷完善以及東大街金融商務區(qū)域的形成、并依托地鐵1號線和2號線，天府大道沿線以及東大街周邊區(qū)域將成為未來寫字樓聚集的區(qū)域2.3、寫字樓分布成都寫字樓主要分布在市中心CBD（中央商務區(qū)）及人民南路沿線，天府大道沿線以及東大街周邊區(qū)域將成為未來寫字樓聚集的區(qū)域三、成都

35、市寫字樓市場環(huán)境第55頁，共239頁。核心板塊一： CBD核心CBD是成都傳統(tǒng)的中央商務區(qū)，以外資企業(yè)和高附加值行業(yè)企業(yè)為主。但交通擁擠、車位不足等硬傷已成為該區(qū)域發(fā)展之困該區(qū)域以甲級寫字樓為主，出租情況良好。以外資機構（其中世界500 強及跨國公司60 余家），國內知名企業(yè)分公司或駐蓉辦事機構、金融服務業(yè)、律師事務所等高成長性的機構為主。租金情況：甲級100元/平米以上。三、成都市寫字樓市場環(huán)境城市之心時代廣場第56頁，共239頁。核心板塊二：人南路沿線人南沿線依托于便利的交通和成熟的配套已形成高檔寫字樓帶，扎堆效應明顯。但未來土地供應有限，發(fā)展受限. 開發(fā)物業(yè)以純寫字樓、高檔寫字樓為主。.

36、 目前已形成新的經(jīng)濟帶，占位于“成都中軸線”。三、成都市寫字樓市場環(huán)境威斯頓聯(lián)邦大廈國航世紀中心第57頁，共239頁。核心板塊三：南部新區(qū)板塊已成為中高端寫字樓集中區(qū)，因市政府南遷、地鐵等因素的影響,將對以上兩大板塊形成直接競爭該區(qū)域以甲級寫字樓為主。寫字性質物業(yè)累計體量達到上千萬平米。目前已呈現(xiàn)寫字樓的以較為純粹的寫字物業(yè)為主，后續(xù)供給中以城市綜合體的重要組成出現(xiàn)的比重較大。三、成都市寫字樓市場環(huán)境新希望國際水電大廈特拉克斯第58頁，共239頁。核心板塊四：東大街板塊將成為中高端寫字樓集中區(qū)，與市中心、人南沿線、南部新區(qū)板塊形成激烈競爭該區(qū)域為規(guī)劃中的金融商務中心?，F(xiàn)狀呈現(xiàn)項目較少。大量土地

37、陸續(xù)出讓，將成為辦公物業(yè)的有力競爭。注：除四大核心板塊外，漿洗街、青羊總部基地、龍?zhí)犊偛炕氐纫彩菍懽治飿I(yè)板塊構成重要的組成，但不能成為市場主流，暫不納入主要板塊分析。國嘉新視界喜年廣場三、成都市寫字樓市場環(huán)境第59頁，共239頁。60川信大廈、中環(huán)廣場以及香格里拉中心采取只租不售的形式，在一定程度上保證了物業(yè)的整體的高品質。隨著寫字樓市場的發(fā)展成熟，成都市高品質寫字樓采取只租不售的形式將會逐漸增加，以保證物業(yè)整體品質及開發(fā)商資產(chǎn)價值的有效實現(xiàn)。2.4、典型甲級寫字樓租售價格成都市現(xiàn)有甲級寫字樓租賃價格：早期集中在100元/平米.月左右， 新建集中在130元/平米.月左右三、成都市寫字樓市場環(huán)

38、境第60頁，共239頁。從上圖可以看出成都市甲級寫字樓租戶主要集中在制造業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、高科技行業(yè),三者所占比例達到了61.7%。近年由于政府對西部投資力度的增加，成都西部中心城市的位置凸顯，越來越多的外來金融企業(yè)、貿易/零售企業(yè)進駐成都，他們喜好選擇區(qū)位、配置、形象較好的甲級寫字樓作為辦公場所，二者的比例也占到了7.5%和8.1%。 2.5、甲級寫字樓入住企業(yè)成都市現(xiàn)有甲級寫字樓入住企業(yè)主要集中在制造業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、高科技行業(yè)三、成都市寫字樓市場環(huán)境第61頁，共239頁。2.6、高端寫字樓潛在供給2010-2011成都熱點中高端寫字樓項目分布圖1. 川投調度中心17. 中信廣場 33. 中匯

39、廣場2期2. 特拉克斯廣場18. 中航7號地項目34. 茂業(yè)廣場3. 恒澤動力項目19. 中航城市廣場 35. 海洋中心4. 中國水電大廈 20. 東方投資項目36. 神旺項目5. 保利中心21. 一航項目37. 環(huán)球貿易廣場 6. 錦江國際 22. 希頓國際廣場 38. 金沙萬瑞中心 7. 航天科技大廈23. 新希望國際 39. 沙灣國際中心8. 喜年廣場24. 天合凱旋廣場 40. 蓉國府9. 摩根中心25. 地鐵OCC大廈41. 港鵬項目10. 仁恒置地廣場26. 華置廣場 42. 富力天匯11. 蜀都中心27. 漢景大廈 43. 高地 12. 大陸國際28. 百揚大廈 44. 明宇金融

40、大廈13. 新希望大廈29. 茂業(yè)百貨2期45. 新視界廣場 14. 環(huán)球大廈30. 成都國際商城 46. 保利國際廣場15. 來福士廣場31. 鐵獅門項目 47. 339項目 16. 天府時代廣場32. 國際金融中心 48、銀石廣場 三、成都市寫字樓市場環(huán)境第62頁，共239頁。項目名稱花樣年喜年廣場項目地址東大街開發(fā)商花樣年集團（中國）有限公司總占地面積約14畝總建筑面積13227容積率12.38規(guī)劃情況共2棟，A座:49層寫字樓;B座32層酒店公寓。項目進度寫字樓已售完租賃價格100-140元/租售類別有客戶委托租賃才租，部份客戶自己用配置結構：柜架-核心筒結構，嵌入型鋼柱新技術外墻：L

41、OW-E中空玻璃幕墻，兼具隔音、隔熱、保溫等多重功能大堂及公共部分：雙層挑空大堂，8.7米局部挑高，特設獨特玻璃水幕墻。衛(wèi)生間：總裁辦公室專用洗手間，完全私密網(wǎng)絡通訊：萬兆光纖到戶。消防：FAS消防自動化系統(tǒng)喜年廣場整體規(guī)劃示意圖49F:寫字樓32F:酒店公寓2.7、典型項目分析2.7.1、喜年廣場第63頁，共239頁?；幽晗材陱V場區(qū)位圖喜年廣場層平面圖第64頁，共239頁。喜年廣場分月銷售面積備案數(shù)據(jù)項目2008年11月2010年5月19個月的主要銷售周期內，累計銷售5.6萬平米，月均銷售面積2949平米，在成都寫字樓市場2010年上半年的銷售面積排名中名列第三。第65頁，共239頁。整體

42、整體均價12100元/平米從分月價格數(shù)據(jù)很少能夠看呈逐步上升趨勢，按照半年統(tǒng)計2009上半年、2009下半年、2010上半年均價分別為116901210012400的變化格局，即每半年有300-400元/平米的增幅喜年廣場分月銷售價格備案數(shù)據(jù)第66頁，共239頁。項目名稱仁恒置地廣場項目地址錦江區(qū)人民南路二段一號開發(fā)商仁恒置地（成都）有限公司總占地面積約29畝總建筑面積212482規(guī)劃情況共2棟，一棟服務式寓所（宣傳為成都僅此一家，面積從2080不等，租金價格從1萬-3萬元/月/間等），另一棟39層甲級寫字樓，15F為購物中心（LV、勞力士等國際名牌進駐），10F、25F為避難層，6F為會議中

43、心，其他均為寫字樓。項目進度全現(xiàn)房，招租中租售類別寫字樓、服務式寓所均只租不售銷售價格未售租賃價格寫字樓報價150元/ ，服務式公寓宣傳價為：1萬-3萬/間/月租售比例寫字樓約30%備注本項目為開發(fā)商全自留物業(yè)，所以物業(yè)只租不售仁恒置地廣場整體規(guī)劃示意圖39F：寫字樓服務式寓所裙樓商場裙樓商場2.7、典型項目分析2.7.2、仁恒置地廣場第67頁，共239頁。仁恒置地廣場區(qū)位圖仁恒置地廣場層平面圖第68頁，共239頁。項目名稱來福士廣場項目地址成都市人民南路四段3號開發(fā)商成都來福士實業(yè)有限公司總占地面積48畝總建筑面積32萬容積率約10規(guī)劃情況共5棟，由2座寫字樓、1座五星級酒店、1座服務式公寓

44、和1座SOHO公寓等5棟超高建筑圍合組團，高度在112m-123m之間。其中包含75,645平米的甲級寫字樓，73,784平米的商場，43,228平米的五星級酒店、13,214平米的服務式公寓和27,671平米的高端個人事務所項目進度在建。預計2012年投入使用租售類別只租不售銷售價格無租賃價格尚未正式啟動招商，租金待定租售比例尚未正式啟動備注未來地鐵1號線和3號線在商場下的負2樓，有通道直達地下二層2.7、典型項目分析2.7.3、來福士廣場第69頁，共239頁。第70頁，共239頁。項目名稱新希望大廈項目地址成都市人民南路四段45號開發(fā)商四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積12畝總建筑面積

45、8.2萬容積率約9規(guī)劃情況共1棟，地上24層，地下3層，寫字樓為4-24層項目進度2009.5開始銷售，2011年交房租售類別早期按照銷售口徑推出，5-17F，19F已基本售完。其余樓層只租不售銷售價格2009年5月118000元/ ，目前剩余少量房源報價21000元/ 租賃價格目前報價140-160元/ 租售比例銷售70，招商尚未正式啟動2.7、典型項目分析2.7.3、新希望大廈第71頁，共239頁。2.7、典型項目分析2.7.3、新希望大廈銷售速率：月均銷售備案面積約2000平米，銷售速率居于市場常規(guī)水平。銷售價格：13個月來備案均價從12000上升到15000，實現(xiàn)25%的增幅，人南路價

46、值彰顯，主城區(qū)寫字樓價值逐步體現(xiàn)。第72頁，共239頁。發(fā)展趨勢：寫字樓南移趨勢明顯，城南CBD區(qū)域逐步成型，新的商務中心將形成。租售比例：整體以租售結合為主。市區(qū)高端寫字樓主要采用只租不售。價格特征：城區(qū)價格與南部新區(qū)價格存在明顯斷檔。市區(qū)現(xiàn)狀價格主要集中在15000元/平米以上，南部新區(qū)價格普遍在10000元/平米以下。租賃價格頂級寫字樓租金已經(jīng)達到150元/平米.月供給走勢：預計城南區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供給將達數(shù)百萬米，區(qū)域競爭激烈。2.8、寫字樓分析小結城南發(fā)展?jié)摿薮螅┙o集中，后續(xù)進入項目需持謹慎態(tài)度。三、成都市寫字樓市場環(huán)境第73頁，共239頁。第三篇章、南延線市場發(fā)展環(huán)境第74

47、頁，共239頁。1、區(qū)域功能在成都市“田園城市”城市規(guī)劃市級戰(zhàn)略功能分區(qū)中本案位于天府新城高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)中部，金融總部商務區(qū)南在成都市“田園城市”城市規(guī)劃中，按照“西部第一、全國一流”的標準，在市域范圍內規(guī)劃13個市級戰(zhàn)略功能區(qū)，作為成都市實現(xiàn)總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要空間載體。 13個戰(zhàn)略功能分區(qū) 01 天府新城（高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)）02 金融總部商務區(qū)03 東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)04 北部新城現(xiàn)代商貿綜合功能區(qū)05 西部新城現(xiàn)代服務業(yè)綜合功能區(qū)06 “198”生態(tài)及現(xiàn)代服務業(yè)綜合功能區(qū)07 龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)08 汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)09 新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)10 新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)11

48、 石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)12 國際航空樞紐綜合功能區(qū)13 國際鐵路物流樞紐功能區(qū)一、區(qū)域規(guī)劃第75頁，共239頁。第76頁，共239頁。2、天府新城（高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)）簡介規(guī)劃起點高，潛力巨大，總供給達到6500萬平米，非住宅占主導規(guī)劃范圍：高新西區(qū)、高新南區(qū)及雙流縣成昆鐵路以東、貨運鐵路外繞線以北、成自瀘高速公路以西區(qū)域，包括高新區(qū)南部園區(qū)的站南組團和大源組團面積：約237平方公里（范圍中包括建設用地和農(nóng)用地等非建設用地）建設用地面積37平方公里，規(guī)劃總建筑面積6500萬平方米。人口：規(guī)劃就業(yè)人口60萬人，其中軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)20萬-30萬人，總居住人口達60萬人。一、區(qū)域規(guī)劃第77頁，共239頁。

49、天府新城定位于科技新城、商務新城、國際新城、時尚新城、宜居新城五種“風味”，致力于打造成以軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)為主導的科技商務城，將重點發(fā)展金融總部、信息服務、數(shù)字娛樂、高端商務等產(chǎn)業(yè)。從2008年開始，成都市政府致力于打造天府新城，在37平方公里的建設用地內興建6500萬平方米的建筑，其中1/3左右用來建設住宅，2/3用來發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)(寫字、商業(yè)、文化娛樂及相關配套)。目前，成都天府新城區(qū)域 已經(jīng)聚集了世界軟件和服務外包產(chǎn)業(yè)20強企業(yè)中的11家，聚集了世界500強企業(yè)中的48家，且常年擁有1500余家科技企業(yè)，2009年園區(qū)財政收入接近120億元。一、區(qū)域規(guī)劃2、天府新城（高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)）簡介

50、規(guī)劃起點高，潛力巨大，但供給達到6500萬平米，非住宅占主導第78頁，共239頁。一、區(qū)域規(guī)劃2、天府新城（高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)）簡介規(guī)劃起點高，潛力巨大，但供給達到6500萬平米，非住宅占主導天府軟件產(chǎn)業(yè)核心園區(qū)規(guī)劃概念第79頁，共239頁。一、區(qū)域規(guī)劃2、天府新城（高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)）簡介規(guī)劃起點高，潛力巨大，但供給達到6500萬平米，非住宅占主導CBD核心區(qū)規(guī)劃概念第80頁，共239頁。3、金融總部商務區(qū)簡介規(guī)劃條件極佳，將對項目所在的繞城外區(qū)域構成直接威脅一、區(qū)域規(guī)劃金融總部商務區(qū)位于成都市科技商務中軸天府大道兩側，北起繁雄大道-石勝路，南至孵化園北干道-外環(huán)路500米綠帶邊線，西連益州大道，東

51、臨成仁快速路西側，橫跨錦江，同處成都市高新區(qū)錦江區(qū)兩個行政區(qū)劃，總用地面積5平方公里。作為區(qū)域金融機構集聚中心，金融總部商務區(qū)將著力引進金融及相關機構入駐，在區(qū)內形成金融業(yè)集聚發(fā)展的態(tài)勢，未來將構建以金融、商務、行政為主，配套完善的酒店、商業(yè)、娛樂等的發(fā)展業(yè)態(tài)。第81頁，共239頁。整個區(qū)域分為三期開發(fā)與建設。作為核心發(fā)展區(qū)的一期項目業(yè)已投入使用，項目用地面積29.5萬平米，已建成面積37.4萬平米，現(xiàn)已有；核心區(qū)周邊24個地塊為二期項目，用地面積102.8萬平方米，其中包括的項目有成都投控、成都東方投控、成都銀行、深創(chuàng)投、新華社、網(wǎng)通、華電、東方希望、四川省電力公司、西南設計院等；三期范圍內

52、主要包括益州公園、成都市第一、第二污水處理廠、四川省森林總隊和一些在建項目，用地面積60.7萬平方米。目前，區(qū)域功能定位戰(zhàn)略研究工作正在緊鑼密鼓進行中，預計2010年年內可完成城市設計、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及控規(guī)編制等工作。自今年年初啟動以來，各項重大項目建設進展順利，金融總部態(tài)勢初步形成。繼四川銀監(jiān)局入駐后，與四川保監(jiān)局已經(jīng)簽署資產(chǎn)置換協(xié)議，近期可望正式啟動；已經(jīng)引入中國人壽、安邦保險、進出口銀行、中信銀行、民生銀行等入駐。此外，成都盈創(chuàng)動力管理有限公司、西南產(chǎn)權交易所有限公司、成都銀科創(chuàng)業(yè)投資有限公司、成都嬌子投資發(fā)展公司等14家金融或準金融企業(yè)已經(jīng)入駐。一、區(qū)域規(guī)劃3、金融總部商務區(qū)簡介規(guī)劃條件極佳

53、，將對項目所在的繞城外區(qū)域構成直接威脅第82頁，共239頁。一、區(qū)域規(guī)劃3、金融總部商務區(qū)簡介目前已啟動29個項目第83頁，共239頁。4、地鐵規(guī)劃成都擬建7條地鐵線，線路總長274km。其中經(jīng)本案東側的一號線一期工程預計2010年10月通車，東西走向的二號線預計2012年通車。一、區(qū)域規(guī)劃1號線:南北方向主干線，全長31.6公里，起于大豐站止于華陽廣場站。1號線一期工程起于紅花堰止于會展中心站第84頁，共239頁。4、地鐵規(guī)劃地鐵線的開通使成都市由環(huán)線交通發(fā)展的空間格局向軌道交通發(fā)展的空間格局轉變一、區(qū)域規(guī)劃第85頁，共239頁。成都地鐵規(guī)劃2條骨干線，其中地鐵1號線位于城市向南推進的主軸線

54、上，是城市最大的客運走廊，服務于城市新中心，為引導城市向南發(fā)展創(chuàng)造了良好的交通條件，地鐵的開通將帶來以下機會：將解決城市空間集聚與擴散的關系，正確引導城市空間結構重建. 改變人們時空觀念和出行方式的選擇. 符合城市向東、向南發(fā)展的趨勢和方向，有利于進一步優(yōu)化城市空間布局，拉開城市構架，拉動沿線的快速開發(fā)建設4、地鐵規(guī)劃本項目位于地鐵1號線一期南端終點站西側，是城市國際城南發(fā)展的重點區(qū)域，具有極大的升值空間和潛力。一、區(qū)域規(guī)劃第86頁，共239頁。871、區(qū)域發(fā)展趨勢二、區(qū)域發(fā)展時間序列重大事件高新南區(qū)啟動各組團逐步啟動大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐市政府搬入華陽納入南區(qū)地鐵開通南區(qū)發(fā)展成熟p高新南

55、區(qū)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區(qū)組成；1996年，起步區(qū)組團啟動，以高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅動力，定位為成熟居住區(qū)。 p新園組團2003年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)； p站南組團2004年啟動，市政府2008年正式搬遷于此，形成新的行政辦公中心； 2003年高新孵化園啟用； p大源組團2005年啟動，新會展中心落成；2002年天府軟件園拿地，2005年啟用； p站南組團的商服用地已基本出讓完畢，剩余基本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等； p大源組團出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋

56、華堂等進駐p大源組團規(guī)劃有 20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊在2008年春節(jié)后掛牌出讓；p華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，有 6000畝土地劃入大源組團，綜合用地性質p政府于年初搬遷p政府規(guī)劃未來3-4年內將高新南區(qū)的土地出讓完畢，2010年，地鐵1號線一期工程完畢通車，地鐵站距本項目約300米左右20世紀90年代末21世紀初20052007年20082009年2010年？詳細情況第87頁，共239頁。 天府新城位于成都南中軸天府大道。南中軸定義為科技商務中軸線。從功能布局來看新城規(guī)劃為行政中心、研發(fā)中心、總部經(jīng)濟、現(xiàn)代服務基地、宜居人文社區(qū)。 本案所處的中端版塊（大源組團）是天府新城的核心商務區(qū)，

57、將建設國際金融后臺區(qū)，商務發(fā)展前景較佳。本案二、區(qū)域發(fā)展2、區(qū)域屬性第88頁，共239頁。89區(qū)域規(guī)劃方案中，板塊功能布局為：板塊西面以生態(tài)宜居區(qū)域；北面為科技服務區(qū)；南面以商務產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域；東面以國際時尚商務區(qū)域。二、區(qū)域發(fā)展3、區(qū)域功能第89頁，共239頁。二、區(qū)域發(fā)展3、區(qū)域功能3.1、國際城南第90頁，共239頁。通過天府新城的開發(fā)建設,力爭把成都打造成為國內外著名軟件企業(yè)的主要聚集區(qū)和國際化軟件產(chǎn)品的主流提供地。 天府軟件園（一、二、三期）創(chuàng)新孵化園130所、川大大學科技園金融后臺園軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)后備園區(qū)金融后臺后備園企業(yè)孵化加速園創(chuàng)新孵化園II產(chǎn)業(yè)發(fā)展延伸區(qū)域軟件培訓學校金融后

58、臺后備區(qū)二、區(qū)域發(fā)展3、區(qū)域功能3.2、科技城南第91頁，共239頁。 大量服務功能聚集形成了一種產(chǎn)業(yè)配套的隱性網(wǎng)絡關系，它直接決定著軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成敗。軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展二、區(qū)域發(fā)展3、區(qū)域功能3.3、商務城南第92頁，共239頁。二、區(qū)域發(fā)展3、區(qū)域功能3.4、時尚城南第93頁，共239頁。三橫四縱構建完善的區(qū)域路網(wǎng)結構：三橫：三環(huán)路、繞城高速、迎賓大道四縱：天府大道、站華路、元華路、紅星路南延線通過區(qū)域內的三橫四縱，將成熟居住區(qū)（起步區(qū)組團）、高新工業(yè)區(qū)（新園組團）、中心商務辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園區(qū)（站南組團）和區(qū)域總部基地、創(chuàng)新研究中心、會展商務及高檔居住區(qū)

59、（大源組團）連接起來，實現(xiàn)區(qū)域的融合。二、區(qū)域發(fā)展4、區(qū)域交通條件三橫四縱構建高新區(qū)內路網(wǎng)結構，各區(qū)域之間快速連通第94頁，共239頁。二、區(qū)域發(fā)展5、整體項目建設情況三環(huán)路錦暉西街繞城高速德賽二街大成二街劍南大道益州大道天府大道紅星路南延線（錦江）為更好的認識金融商務區(qū)天府新城整體項目的建設及潛在供給情況，我們對該區(qū)域項目分布及建設情況進行了梳理，按照如下圖示進行分別展示：注：該頁面區(qū)域圖示上覆蓋了 色塊的表示該頁項目分布圖對應的區(qū)域第95頁，共239頁。二、區(qū)域發(fā)展三環(huán)路錦暉西街繞城高速德賽二街大成二街劍南大道益州大道天府大道紅星路南延線（錦江）第96頁，共239頁。中航國際廣場片區(qū)代表項

60、目第97頁，共239頁。凱德商用 - 天府中心片區(qū)代表項目第98頁，共239頁。二、區(qū)域發(fā)展三環(huán)路錦暉西街繞城高速德賽二街大成二街劍南大道益州大道天府大道紅星路南延線（錦江）第99頁，共239頁。片區(qū)代表項目三峽大廈第100頁，共239頁。旺旺國際廣場片區(qū)代表項目第101頁，共239頁。二、區(qū)域發(fā)展三環(huán)路錦暉西街繞城高速德賽二街大成二街劍南大道益州大道天府大道紅星路南延線（錦江）第102頁，共239頁?？苿?chuàng)中心（原新市政府選址鳥巢）片區(qū)代表項目第103頁，共239頁。天府海洋館片區(qū)代表項目第104頁，共239頁。二、區(qū)域發(fā)展三環(huán)路錦暉西街繞城高速德賽二街大成二街劍南大道益州大道天府大道紅星路南