REITs產(chǎn)品發(fā)展與投資性價比分析：我國公募REITs正式啟航

1、目錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _TOC_250011 1、 REITs 產(chǎn)品簡介與海外市場概覽 4 HYPERLINK l _TOC_250010 、 REITs 是什么？ 4 HYPERLINK l _TOC_250009 、 海外REITs 產(chǎn)品發(fā)展歷程和現(xiàn)狀 4 HYPERLINK l _TOC_250008 2、 國內(nèi) REITs 發(fā)展歷程和現(xiàn)狀 6 HYPERLINK l _TOC_250007 、 國內(nèi)REITs 發(fā)展歷程 6 HYPERLINK l _TOC_250006 、 首批上市REITs 介紹 6 HYPERLINK l _TOC_25000

2、5 、 公募REITs 發(fā)售環(huán)節(jié)與參與制度 8 HYPERLINK l _TOC_250004 、 美國REITs 和內(nèi)地REITs 制度對比 10 HYPERLINK l _TOC_250003 3、 REITs 產(chǎn)品投資性價比分析 10 HYPERLINK l _TOC_250002 、 收益風(fēng)險特征與資產(chǎn)配置價值 10 HYPERLINK l _TOC_250001 、 REITs 產(chǎn)品定價方法 12 HYPERLINK l _TOC_250000 4、 風(fēng)險提示 13金融工程圖目錄圖 1：REITs 產(chǎn)品發(fā)展歷程 5圖 2：美國REITs 產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和歷史市值走勢 5圖 3：浙商證券

3、滬杭甬高速 REIT 結(jié)構(gòu) 8圖 4：鵬華前海萬科REITs 資產(chǎn)配置以債券為主 11圖 5：鵬華前海萬科REITs 持有債券的信用評級較高 11圖 6：鵬華前海萬科REITs 與資產(chǎn)指數(shù)業(yè)績走勢 12圖 7：鵬華前海萬科REITs 與其他資產(chǎn)相關(guān)性圖 12表目錄表 1：全球REITs 市場規(guī)模前十國家信息 5表 2：國內(nèi)REITs 產(chǎn)品發(fā)展歷程 6表 3： 已通過審批的 9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 7表 4： 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 投資者參與制度 9表 5：浙商證券滬杭甬高速 REIT 回?fù)軝C(jī)制 9表 6：美國公募REITs 和國內(nèi)公募 REITs 制度對比 102021 年 5 月 1

4、4 日，上交所和深交所分別審核通過首批 9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs，標(biāo)志著國內(nèi)公募 REITs 正式啟航。目前，9 只產(chǎn)品已公布詢價結(jié)果，并于 5 月 31 日正式向公眾投資者發(fā)售。由于國內(nèi)投資者對于 REITs 產(chǎn)品相對陌生，本文將從 REITs 產(chǎn)品簡介、海外 REITs 市場現(xiàn)狀、國內(nèi) REITs 產(chǎn)品發(fā)展歷程和現(xiàn)狀、REITs 產(chǎn)品投資價值等幾個方面做出詳細(xì)介紹，幫助投資者更好地了解 REITs 產(chǎn)品。1、 REITs 產(chǎn)品簡介與海外市場概覽、 REITs 是什么？REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式

5、向投資者募集資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將絕大部分投資收益分配給投資者的一種信托基金。REITs 產(chǎn)品可以投資于不同類型的房地產(chǎn)項目，如住房、基礎(chǔ)設(shè)施、辦公室、工廠、倉庫、數(shù)據(jù)中心、林地等等。根據(jù)投資形式，REITs 可以分為：權(quán)益型 REITs、抵押型 REITs 以及混合型 REITs。權(quán)益型 REITs 直接投資于房地產(chǎn)，擁有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，投資者收益來源于房地產(chǎn)增值和租金收入。抵押型 REITs 則是以金融中介的身份，將募集的資金向房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者提供貸款，或是購買不動產(chǎn)貸款抵押收益證券，賺取利息收入，擁有的是房地產(chǎn)的債權(quán)。兩者區(qū)別在于，權(quán)益型 REITs 可以提供

6、房地產(chǎn)增值收益，而抵押型REITs 則不可以?；旌闲蚏EITs 則是綜合以上兩類REITs，即擁有部分房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也從事提供貸款的服務(wù)。根據(jù)募集對象和方式，REITs 可以分為：公募 REITs 和私募 REITs。公募 REITs 是以公開方式向社會公眾投資者募集資金的 REITs，私募 REITs 則是以非公開的方式向特定投資者募集資金的REITs。公募REITs 相對于私募REITs 而言，在信息披露上更加透明，投資門檻更低，但在投資范圍和投資比例的限制上更為嚴(yán)格。、 海外 REITs 產(chǎn)品發(fā)展歷程和現(xiàn)狀REITs 起源于 20 世紀(jì) 60 年代的美國。1956-1959 年美國陷入經(jīng)濟(jì)

7、衰退， 不動產(chǎn)市場成為政府提振經(jīng)濟(jì)的重要手段之一，為了吸引資本進(jìn)入不動產(chǎn)市場， 1960 年，美國總統(tǒng)艾森豪威爾所簽署的法案創(chuàng)立 REITs 這一新型的投資工具，將不動產(chǎn)投資與股票投資的特性相結(jié)合。同年，聯(lián)邦政府先后通過房地產(chǎn)投資信托法和國內(nèi)稅收法以明確 REITs 的標(biāo)準(zhǔn)并解決 REITs 和投資者層面雙重征稅問題。之后的數(shù)十年里，雖然美國在不斷完善和推進(jìn) REITs 市場，但整 體規(guī)模仍然偏小。直到 1986 年，美國稅法改革法案的頒布令 REITs 產(chǎn)品可以自由地經(jīng)營和管理房地產(chǎn)，為 REITs 現(xiàn)代化奠定基礎(chǔ)。近 30 年來，美國 REITs 市場迎來高速發(fā)展期，截至 2020 年末，

8、美國市場上市 REITs 產(chǎn)品數(shù)為 223 只，規(guī)模已達(dá)到 1.25 萬億美元。圖 1：REITs 產(chǎn)品發(fā)展歷程資料來源：Nareit，圖 2：美國 REITs 產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和歷史市值走勢1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,00002502001501005019711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720190市場規(guī)模（百萬美元，左軸）REITs數(shù)量（只，右軸）資料來源：Nare

9、it，；截至 2020 年 12 月 31 日目前美國 REITs 市場規(guī)模處于領(lǐng)先地位。根據(jù) EPRA（European Public Real Estate Association）披露的數(shù)據(jù)，截至 2020 年 12 月 31 日，全球 REITs 市場共有 900 只REITs 產(chǎn)品，分布于 43 個國家或地區(qū)，總市值達(dá) 1.9 萬億美元。 其中，美國 REITs 市場規(guī)模最大，占全球 REITs 市場的 63%。日本、澳大利亞、 英國和新加坡REITs 市場規(guī)模排名緊隨其后，但各國 REITs 規(guī)模占比均不到 10%。國家REITs產(chǎn)品規(guī)模（十億美元）REITs產(chǎn)品數(shù)量（只）美國1,

10、206.00192表 1：全球 REITs 市場規(guī)模前十國家信息日本140.1966澳大利亞107.3441英國83.1957新加坡75.2135加拿大58.444法國51.927中國香港特別行政區(qū)29.6910西班牙26.3676比利時23.1617資料來源：EPRA，；截至 2020 年 12 月 31 日注：EPRA 數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑同 Nareit 存在差異，因此在美國 REITs 產(chǎn)品市值和數(shù)量上有所不同2、 國內(nèi) REITs 發(fā)展歷程和現(xiàn)狀、 國內(nèi) REITs 發(fā)展歷程國內(nèi) REITs 仍處于初期探索階段。2004 年，國務(wù)院印發(fā)的關(guān)于推進(jìn)資本 市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見中提出“

11、積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種”， REITs 作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到關(guān)注。次年，全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的越 秀 REITs 在港交所上市。2014 年，國內(nèi)首個 REITs 專戶以及國內(nèi)交易所首單類 REITs 成功發(fā)行。2015 年，國內(nèi)第一只公募 REITs鵬華前海萬科 REITs 特批 成立，標(biāo)志著公募基金投資范圍正式拓展到房地產(chǎn)領(lǐng)域。2020 年，監(jiān)管層開始 積極推動公募REITs 試點落地，并將 REITs 底層資產(chǎn)聚焦于基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)施建設(shè)。 2021 年5 月14 日，上交所和深交所分別審核通過首批9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs， 標(biāo)志著國內(nèi)公募 REITs 正式啟航。表 2：國內(nèi)

12、 REITs 產(chǎn)品發(fā)展歷程國務(wù)院印發(fā)的關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見中提出“積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種”，REITs 作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到關(guān)注2004 年事件時間2005 年全球首只投資于中國內(nèi)地房地產(chǎn)的越秀 REITs 在港交所上市2009 年中國人民銀行會同有關(guān)部門形成了 REITs 初步試點的總體構(gòu)架2011 年國內(nèi)首個 REITs 專戶,國投瑞銀主投亞太地區(qū) REITs 產(chǎn)品,完成合同備案,成為國內(nèi)基金業(yè)首個 REITs 專戶產(chǎn)品2014 年 4 月國內(nèi)交易所首單類 REITs 產(chǎn)品“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”發(fā)行成功2015 年 7 月鵬華前海萬科 REITs 成立

13、，是鵬華基金與萬科合作特批成立的我國第一只公募 REITs2020 年 4 月中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試點正式拉開帷幕2020 年 8 月證監(jiān)會發(fā)布公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行），標(biāo)志著國內(nèi)公募 REITs正式落地2021 年 5 月 14 日首批 9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 獲交易所審核通過2021 年 5 月 24-25 日9 只公募 REITs 進(jìn)行網(wǎng)下詢價2021 年 5 月 19 日公告 9 只公募 REITs 相關(guān)文件正式稿及詢價公告資料來源：國務(wù)院、證監(jiān)

14、會、上交所、深交所等部門網(wǎng)站，、 首批上市 REITs 介紹目前，共有 10 只公募基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 向滬深交易所提交申請材料，其中 9只產(chǎn)品已通過審批。其中，上交所審批通過 5 只，深交所通過 4 只。獲批產(chǎn)品 的基礎(chǔ)項目類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、收費公路、污染治理以及市政設(shè)施，覆蓋京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點區(qū)域。基礎(chǔ)設(shè)施類 REITs 根據(jù)底層資產(chǎn)類別，可以分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類。 產(chǎn)權(quán)類 REITs 的底層資產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)特征，未來產(chǎn)品收益來自現(xiàn)金分派和資產(chǎn)增 值。產(chǎn)權(quán)類 REITs 的項目類型一般包括：產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等。而 特許經(jīng)營權(quán)類的底層資產(chǎn)

15、經(jīng)營權(quán)一般有明確的到期日，到期后需要將經(jīng)營權(quán)歸還給政府，產(chǎn)品收益只來自于現(xiàn)金分紅，底層資產(chǎn)價值逐漸下降，直至到期歸零。因此，特許經(jīng)營權(quán)類 REITs 的現(xiàn)金分派率一般高于產(chǎn)權(quán)類 REITs。特許經(jīng)營權(quán)類 REITs 的項目類型一般包括：收費公路、鐵路、機(jī)場、污染治理、市政設(shè)施等。本次獲批 9 只 REITs 中，共有 5 只屬于產(chǎn)權(quán)類 REITs，4 只屬于特許經(jīng)營權(quán)類。面向公眾投資者發(fā)售的份額占比較低，戰(zhàn)略配售認(rèn)購份額占比大幅超過監(jiān)管規(guī)定下限。首批 REITs 面向公眾投資者發(fā)售的份額占總發(fā)售份額占比普遍較低，在 3.86%-13.40%之間，平均占比僅 8.07%。而戰(zhàn)略配售認(rèn)購份額占比普

16、遍較高，在 55.40%-78.97%之間，平均占比高達(dá) 66.85%，遠(yuǎn)高于公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）中基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售比例不低于 20%的規(guī)定。這一分配機(jī)制一方面提高了募集成功率，另一方面則體現(xiàn)了原始權(quán)益人對于底層資產(chǎn)的信心。根據(jù)發(fā)行價格和發(fā)售份額數(shù)量計算，9 只公募REITs 合計募集金額為 314.03億元。其中，由平安基金擔(dān)任基金管理人的廣州廣河 REITs 預(yù)計發(fā)行規(guī)模最大，達(dá) 91.14 億元；由中金基金擔(dān)任基金管理人的普洛斯倉儲 REITs 緊隨其后，預(yù)計發(fā)行規(guī)模達(dá) 58.35 億元。首批公募REITs 均為

17、長封閉期產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的封閉期差距較大。首批REITs中，最短封閉期為 20 年，而最長封閉期高達(dá) 99 年。但公募 REITs 產(chǎn)品在發(fā)行結(jié)束后可以在二級市場上市交易，保證了產(chǎn)品的流動性。表 3： 已通過審批的 9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs名稱基礎(chǔ)設(shè)施項目類型底層資產(chǎn)類型發(fā)行價格 (元)預(yù)計發(fā)行規(guī)模（億元）戰(zhàn)略配售認(rèn)購份額（億份）網(wǎng)下發(fā)售份額（億份）公眾發(fā)售份額（億份）封閉期（年）基金管理人博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)權(quán)類2.310020.795.852.25000.950 年博時基金管理有限公司平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金收費公路特許經(jīng)營權(quán)類

18、13.020091.145.5281.12200.3599 年平安基金管理有限公司紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金倉儲物流產(chǎn)權(quán)類2.300018.44.82.24000.9636 年紅土創(chuàng)新基金管理有限公司中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金污染治理特許經(jīng)營權(quán)類13.380013.380.60.30000.121 年中航基金管理有限公司華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)權(quán)類2.990014.952.771.56000.6720 年華安基金管理有限公司浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式收費公路基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金特許經(jīng)營8.720043.63.7151.09200.1

19、9320 年權(quán)類浙江浙商證券資產(chǎn)管理有限公司富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金市政設(shè)施特許經(jīng)營權(quán)類3.700018.53.80.96000.2426 年富國基金管理有限公司東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)權(quán)類3.880034.925.42.88000.7240 年東吳基金管理有限公司倉儲物流產(chǎn)權(quán)類3.890058.3510.83.36000.8450 年中金基金管理有限公司資料來源： Wind，；數(shù)據(jù)截至 2021 年 5 月 29 日本次獲批公募 REITs 采用的均為“公募+基礎(chǔ)設(shè)施 ABS+項目公司”契約型 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

20、。根據(jù)公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引，基礎(chǔ)設(shè)施基金需要滿 足以下四個特征：（1）80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持 有其全部份額；基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)；（2）基金通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等載體（以下統(tǒng)稱特殊目的載體）取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；（3）基金管理人主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；（4）采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的 90%。以浙商證券滬杭甬高速 REIT 為例，該公募 REIT 持有 ABS 全部份額，再由 ABS 持有項目公司 100%股

21、權(quán)和債權(quán)，最后項目公司持有底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的 100%收益權(quán)。圖 3：浙商證券滬杭甬高速 REIT 結(jié)構(gòu)資料來源：浙商證券滬杭甬高速 REITs 招募說明書，、 公募 REITs 發(fā)售環(huán)節(jié)與參與制度基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的發(fā)售環(huán)節(jié)主要包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價、網(wǎng)下認(rèn)購和公眾投資者認(rèn)購、確認(rèn)最終發(fā)售份額、基金成立和上市等環(huán)節(jié)。投資者可以通過一級市場認(rèn)購和二級市場交易參與 REITs 產(chǎn)品的投資，其中一級市場認(rèn)購分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下認(rèn)購、公眾投資者認(rèn)購三類。我們將對每個環(huán)節(jié)以及投資者參與制度進(jìn)行詳細(xì)介紹。戰(zhàn)略配售的參與主體分為兩類，獲配份額有鎖定期要求。一類為基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)

22、方，另一類則是符合網(wǎng)下投資者要求的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。其中，監(jiān)管要求原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方戰(zhàn)略配售比例合計不低于 20%，基金份額發(fā)售總量的 20%持有期自上市之日起不少于 60 個 月，超過 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 個月，且基金份額持有期間不允許質(zhì)押。而網(wǎng)下投資者的戰(zhàn)略配售份額自上市之日起需持有不少于 12 個月。基金管理人與戰(zhàn)略投資者事先簽署配售協(xié)議，基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)在招募說明書及詢價公告中披露戰(zhàn)略投資者選取標(biāo)準(zhǔn)、向戰(zhàn)略投資者配售的基金份額數(shù)量、占本次基金發(fā)售數(shù)量的比例以及限售期安排等。基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 認(rèn)購價格以網(wǎng)下投資者詢價的方式確定。網(wǎng)下投資者包括

23、證券公司、基金管理公司、信托公司、財務(wù)公司、保險公司、合格境外機(jī)構(gòu)投資者、商業(yè)銀行及其理財子公司、符合規(guī)定的私募基金管理人、以及政策性銀行、保險資產(chǎn)管理公司等其他中國證監(jiān)會認(rèn)可的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等可根據(jù)有關(guān)規(guī)定參與基礎(chǔ)設(shè)施基金網(wǎng)下詢價。基 金管理人或財務(wù)顧問在剔除不符合條件的報價后，根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報價的中 位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合公募證券投資基金、公募理財產(chǎn)品、社保基金、養(yǎng)老 金、企業(yè)年金基金、保險資金、合格境外機(jī)構(gòu)投資者資金等配售對象的報價情況， 審慎合理確定認(rèn)購價格。網(wǎng)下詢價結(jié)束后，基金管理人將披露基金份額的認(rèn)購價 格。認(rèn)購階段，詢價階段提供

24、有效報價的網(wǎng)下投資者可以通過交易所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺向基金管理人提交認(rèn)購申請，有效報價是指網(wǎng)下投資者提交的不低于基金管理人及財務(wù)顧問確定的認(rèn)購價格，同時符合公告其他條件的報價。而公眾投資者可以通過場內(nèi)和場外的方式參與份額認(rèn)購，場內(nèi)認(rèn)購需持有股票賬戶或場內(nèi)基金賬戶，場外認(rèn)購需持有場外基金賬戶。首批 REITs 公眾投資者認(rèn)購金額起點在 100-1000 元之間，浙商證券滬杭甬高速 REIT 起購金額最低，場內(nèi)場外起購金額均為 100 元。表 4： 基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 投資者參與制度環(huán)節(jié)參與主體參與條件參與方式戰(zhàn)略配售基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方具備良好的市場聲譽和影響力，具有

25、較強資金實力，認(rèn)可基礎(chǔ)設(shè)施基金長期投資價值?；鸸芾砣伺c戰(zhàn)略投資者事先簽署配售協(xié)議，基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)在招募說明書及詢價公告中披露戰(zhàn)略投資者選取標(biāo)準(zhǔn)、向戰(zhàn)略投資者配售的基金份額數(shù)量、占本次基金發(fā)售數(shù)量的比例以及限售期安排等。符合網(wǎng)下投資者要求的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者網(wǎng)下詢價符合網(wǎng)下投資者要求的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者網(wǎng)下投資者及其配售對象應(yīng)當(dāng)在詢價日前一交易日 12：00 前在中國證券業(yè)協(xié)會完成注冊。交易所從中國證券業(yè)協(xié)會獲取網(wǎng)下投資者及其配售對象的相關(guān)信息。網(wǎng)下投資者參與詢價的，應(yīng)當(dāng)向交易所申請獲得網(wǎng)下發(fā)行電子平臺的投資者 CA 證書。網(wǎng)下詢價時間原則上為 1 個交易日。詢價期間，網(wǎng)下投資者及其管理的配

26、售對象的報價應(yīng)當(dāng)包含每份價格和該價格對應(yīng)的擬認(rèn)購數(shù)量，填報的擬認(rèn)購數(shù)量不得超過網(wǎng)下初始發(fā)售總量，且同一網(wǎng)下投資者全部報價中的不同擬認(rèn)購價格不得超過 3 個。網(wǎng)下及公眾投資者認(rèn)購符合網(wǎng)下投資者要求的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者詢價階段提供有效報價通過交易所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺向基金管理人提交認(rèn)購申請。填報的認(rèn)購數(shù)量不得低于詢價階段填報的“擬認(rèn)購數(shù)量”，也不得高于基金管理人、財務(wù)顧問確定的每個配售對象認(rèn)購數(shù)量上限和網(wǎng)下發(fā)售份額總量。公眾投資者場內(nèi)認(rèn)購需持有股票賬戶或場內(nèi)基金，場外認(rèn)購需持有場外基金賬戶通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金份額，首批 REITs 認(rèn)購門檻在 100 元-1

27、000元之間。資料來源： 證監(jiān)會，上交所，深交所，證券業(yè)協(xié)會，募集期結(jié)束后，基金進(jìn)入確認(rèn)發(fā)售份額環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)存在回?fù)軝C(jī)制和配售機(jī)制?；?fù)軝C(jī)制方面，網(wǎng)下投資者認(rèn)購數(shù)量高于網(wǎng)下最低發(fā)售數(shù)量，且公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)較高的，網(wǎng)下發(fā)售部分可以向公眾投資者回?fù)?。回?fù)芎蟮木W(wǎng)下發(fā)售比例，不得低于本次公開發(fā)售數(shù)量扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后的 70%。各產(chǎn)品的有效認(rèn)購倍數(shù)門檻值有所差異，以浙商證券滬杭甬高速 REIT 為例，在公眾、網(wǎng)下均獲得足額認(rèn)購的情況下，公眾投資者初步有效認(rèn)購倍數(shù)超過 100 倍（含），將從網(wǎng)下向公眾回?fù)?。?5：浙商證券滬杭甬高速 REIT 回?fù)軝C(jī)制首先回?fù)苤辆W(wǎng)下發(fā)售最終戰(zhàn)略配售數(shù)量少于

28、初始戰(zhàn)略配售數(shù)量回?fù)軝C(jī)制場景在公眾、網(wǎng)下均獲得足額認(rèn)購的情況下，若公眾投資者初步有效認(rèn)購倍數(shù)未超過 100 倍在公眾、網(wǎng)下均獲得足額認(rèn)購的情況下，公眾投資者初步有效認(rèn)購倍數(shù)超過 100 倍（含）不啟動回?fù)軝C(jī)制從網(wǎng)下向公眾回?fù)?，回?fù)鼙壤秊榛鸸_發(fā)售份額的 10.00%；回?fù)芎缶W(wǎng)下發(fā)售比例不得低于本次公開發(fā)售份額的 70%。公眾發(fā)售部分認(rèn)購不足回?fù)芙o網(wǎng)下投資者資料來源：浙商證券滬杭甬高速 REIT 發(fā)售公告，配售機(jī)制方面，當(dāng)認(rèn)購份額超過發(fā)售份額時啟用配售機(jī)制。對于網(wǎng)下投資者，按照事先確定的配售原則在有效認(rèn)購的網(wǎng)下投資者中選擇配售基金份額的對象，對于公眾投資者則按照相同比例配售。配售流程結(jié)束后，基

29、礎(chǔ)設(shè)施基金正式成立，一般將于 15 個工作日左右完成上市流程。交易制度方面，基礎(chǔ)設(shè)施基金可以采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協(xié)議交易等交易所認(rèn)可的交易方式交易，競價、大宗交易適用基金交易的相關(guān)規(guī)定，報價、詢價、指定對手方和協(xié)議交易等參照適用債券交易的相關(guān)規(guī)定。基礎(chǔ)設(shè)施基金交易實行價格漲跌幅限制，基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為 30%，非上市首日漲跌幅限制比例為 10%。、 美國 REITs 和內(nèi)地 REITs 制度對比考慮到美國 REITs 市場規(guī)模較大且成熟，我們將對國內(nèi)公募 REITs 和美國公募 REITs 進(jìn)行比較分析。從 REITs 結(jié)構(gòu)來看，中國采用的是契約型模式，并

30、要求上市交易，而美國采用的公司型模式，不強制上市。公司型結(jié)構(gòu)下，投資者持有的是公司股份，優(yōu)勢在于結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。而契約型結(jié)構(gòu)下，投資者持有的是基金份額，優(yōu)勢在于權(quán)責(zé)明確。設(shè)立要求、投資比例和杠桿比例方面，中國公募 REITs 均更加嚴(yán)苛。中國公募REITs 要求至少 1000 個投資者、基金份額總額達(dá)到準(zhǔn)予注冊規(guī)模的 80%、募集資金規(guī)模大于等于 2 億元等；而美國只要求至少有 100 位股東。中國要求至少 80%以上的資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施支持證券，借款總額不超過基金資產(chǎn)的 20%；而美國只要求至少 75%的資產(chǎn)投向房地產(chǎn)，且在杠桿上無明確限制。利潤分配上，中國公募 REITs 要求分配 90%以

31、上的可供分配利潤，而美國要求分配 90%的應(yīng)稅收入。稅收政策上，兩國公募 REITs 均避免了雙重征稅。美國公募 REITs 豁免了經(jīng)營收入層面的稅收，在基金層面征稅；而中國公募 REITs 僅在底層資產(chǎn)經(jīng)營層面征稅。表 6：美國公募 REITs 和國內(nèi)公募 REITs 制度對比中國美國REITs 結(jié)構(gòu)契約型公司型設(shè)立要求至少 1000 個投資者；基金份額總額達(dá)到準(zhǔn)予注冊規(guī)模的 80%；募集資金規(guī)模大于等于 2 億元；扣除戰(zhàn)略配售部分后，向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例低于本次公開發(fā)售數(shù) 量的 70%；至少有 100 位股東投資比例至少 80%以上的資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施支持證券至少 75%的資產(chǎn)投向房地產(chǎn)杠

32、桿要求借款總額不得超過基金資產(chǎn)的 20%無限制利潤分配比例90%以上可供分配利潤90%以上應(yīng)稅收入稅收政策僅對底層資產(chǎn)經(jīng)營收入征稅，但對部分企業(yè)存在稅收補貼豁免經(jīng)營收入的稅收，未分配資本利得需繳納 21%的公司稅上市要求有無強制要求資料來源：美國證券交易委員會官網(wǎng)（SEC），證監(jiān)會，上交所，深交所，證券業(yè)協(xié)會，3、 REITs 產(chǎn)品投資性價比分析3.1、 收益風(fēng)險特征與資產(chǎn)配置價值公募 REITs 的投資收益主要來源于現(xiàn)金流收入和二級市場價格波動帶來的資本利得。較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入使得 REITs 在收益特征上接近債券資產(chǎn)。而二級市場價格的波動使得 REITs 具有權(quán)益資產(chǎn)的屬性。因此，REI

33、Ts 兼具股和債的特征。首批 REITs 的底層資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，預(yù)期現(xiàn)金流收入較高。首批 REITs 的底層資產(chǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園、收費公路、污染治理和倉儲物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施項目類型，資產(chǎn)分布在北京、上海、廣州、深圳等區(qū)域，均為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。此外，多家官方媒體在報道中強調(diào)首批 REITs 項目均為優(yōu)中選優(yōu)。首批公募 REITs 的收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的 90%，預(yù)計現(xiàn)金流分派率 4-12%之間。公募 REITs 具有相對較高的集中度風(fēng)險。公募 REITs 要求 80%以上資產(chǎn)投向基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，且項目數(shù)量較少，因此資產(chǎn)集中度風(fēng)險相對于普通公募較高。此外，底層資產(chǎn)的項目存在運營風(fēng)險，

34、項目運營不善可能導(dǎo)致實際現(xiàn)金流大幅低于測算現(xiàn)金流。此外，REITs 還具有稅收、政策等風(fēng)險。鵬華前海萬科 REITs 是我國第一只公募 REITs，也是目前唯一已經(jīng)上市的公募 REITs?；鸷贤?guī)定，單一的目標(biāo)公司股權(quán)的比例不超過基金資產(chǎn)的 50%，投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等的比例不低于基金資產(chǎn)的 50%，這與首批基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 80%以上資產(chǎn)投向基礎(chǔ)設(shè)施的要求有一定的差異。我們將以鵬華前海萬科 REITs 為例，具體分析 REITs 產(chǎn)品的收益風(fēng)險特征和資產(chǎn)配置價值。鵬華前海萬科 REITs 資產(chǎn)配置以債券為主，持債主要為高評級的長期企業(yè)債。與首批基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 不同，

35、鵬華前海萬科 REITs 的其他資產(chǎn)投資逐年降低，而債券投資卻始終保持在較高水平。在其所持有的債券資產(chǎn)中，高質(zhì)量的長期企業(yè)債占主要地位，截至 2021 年一季度，鵬華前海萬科 REITs 的債券投資中企業(yè)債市值占比達(dá)93.29%，且2019 年以來基金所持債券中信用評級為長期AAA的債券市值占比保持在 85%-95%之間，可見管理人對債券的風(fēng)險等級有較高要求，以保證基金的穩(wěn)定回報。圖 4：鵬華前海萬科 REITs 資產(chǎn)配置以債券為主圖 5：鵬華前海萬科 REITs 持有債券的信用評級較高報告期信用評級類型評級市值( 億元)占債券市值比( %)占凈值比( %)長期AAA以下2. 936. 098

36、. 972020年年報長期AAA45. 2193. 91138. 3長期AAA以下4. 3110. 0913. 712020年中報長期AAA38. 1989. 44121. 44長期AAA以下6. 2414. 3718. 862019年年報長期AAA37. 0085. 17111. 82019年中報長期AAA以下5. 9613. 9118. 65長期AAA36. 6585. 62114. 75短期A- 1以下0. 200. 470. 63長期AAA以下10. 6222. 5632. 252018年年報長期AAA36. 4677. 44110. 692018年中報長期AAA以下12. 8428.

37、 5540. 61長期AAA26. 6259. 284. 2短期NR2. 7068. 53長期NR2. 816. 258. 89資料來源：Wind，；數(shù)據(jù)截至：2021 年 3 月 31 日資料來源：Wind，鵬華前海萬科 REITs 在收益風(fēng)險特征上比較接近國債，但具有更高的夏普 比率。成立以來（截至 2021 年 5 月 28 日，下同），鵬華前海萬科 REITs 年化收益率為6.30%，高于同期中證國債指數(shù)的3.92%；該基金年化波動率為 2.52%，略高于同期中證國債指數(shù)的 2.21%，但遠(yuǎn)低于同期滬深 300 指數(shù)的 20.61%；該基金的夏普比為 1.27（無風(fēng)險利率取 3%），遠(yuǎn)高于同期中證全債指數(shù)的 0.41 和滬深 300 的 0.08。鵬華前海萬科 REITs 與股、債、黃金的相關(guān)性較低。鵬華前海萬科 REITs成立以來同滬深 300、中證國債指數(shù)、SGE 黃金 9999 的相關(guān)系數(shù)分別為 0.393、0