本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制

1、 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū) 第 PAGE 17頁(yè) 本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室擬確定許海涉案資產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告吉明達(dá)評(píng)報(bào)字2020第103號(hào)吉林明達(dá)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司二0二0年四月二十一日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc532849141 資產(chǎn)評(píng)估師聲明3 HYPERLINK l _Toc532849144 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要4 HYPERLINK l _Toc532849146 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)6 HYPERLINK l _Toc532849147 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者

2、6 HYPERLINK l _Toc532849148 二、評(píng)估目的6 HYPERLINK l _Toc532849149 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍6 HYPERLINK l _Toc532849150 四、評(píng)估價(jià)值類型6 HYPERLINK l _Toc532849151 五、評(píng)估基準(zhǔn)日7 HYPERLINK l _Toc532849152 六、評(píng)估依據(jù)7 HYPERLINK l _Toc532849153 七、評(píng)估方法8 HYPERLINK l _Toc532849154 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 PAGEREF _Toc532849154 h 11 HYPERLINK l _Toc532

3、849155 九、評(píng)估假設(shè)及限定條件 PAGEREF _Toc532849155 h 14 HYPERLINK l _Toc532849156 十、評(píng)估結(jié)論 PAGEREF _Toc532849156 h 15 HYPERLINK l _Toc532849157 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 PAGEREF _Toc532849157 h 15 HYPERLINK l _Toc532849158 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 PAGEREF _Toc532849158 h 16 HYPERLINK l _Toc532849159 十三、評(píng)估報(bào)告提出日期 PAGEREF _Toc532849159 h 17

4、資產(chǎn) HYPERLINK l _Toc532849162 評(píng)估報(bào)告附件 PAGEREF _Toc532849162 h 19遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室擬確定許海涉案資產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)資產(chǎn)評(píng)估師聲明(一)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。(二)委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。(三)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資

5、產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用;除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。(四)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。(五)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制。(六)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。（七）本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是根據(jù)龍山區(qū)人民法院及相關(guān)當(dāng)事人提供的資料和信息出具，資料和信息的真實(shí)性、完整性、合法性對(duì)評(píng)

6、估結(jié)論構(gòu)成影響，依據(jù)同一標(biāo)的資產(chǎn)的其他資料或者信息可能得出與本報(bào)告不一致的評(píng)估結(jié)論。（八）評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估對(duì)象中沒(méi)有現(xiàn)存的或預(yù)期的利益，同時(shí)與委托方和相關(guān)當(dāng)事方也沒(méi)有利益沖突；（九）資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬作任何形式的保證；（十）評(píng)估報(bào)告的使用僅限于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員及本評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室擬確定許海涉案資產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要吉明達(dá)評(píng)報(bào)字【2020】第103號(hào)吉林明達(dá)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司接受遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室的委托

7、,根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室擬確定許海涉案資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。在遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室有關(guān)人員密切配合和大力協(xié)助下，評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查看與核對(duì)，同時(shí)進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)研以及我們認(rèn)為需要實(shí)施的其它評(píng)估程序，對(duì)委估資產(chǎn)在2020年4月17日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映，現(xiàn)將評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、評(píng)估目的：遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室擬確定許海涉案資產(chǎn)價(jià)值,特委托吉林明達(dá)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)該部分資產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算,為委托方確定財(cái)產(chǎn)處置參

8、考價(jià)提供服務(wù)。二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：根據(jù)評(píng)估目的和委托方的要求，本次評(píng)估對(duì)象為委托方擬確定的許海所有的位于遼源市東吉街大興9501#樓4單元708室的房地產(chǎn)。評(píng)估范圍：截止2020年4月17日許海所有的位于遼源市東吉街大興9501#樓4單元708室住宅用房。依據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證復(fù)印件：房屋所有權(quán)證號(hào)為遼源房權(quán)證龍山字第021785號(hào)；坐落：遼源市東吉街大興9501#樓，丘地號(hào)05-035,；幢號(hào);002;房號(hào);708；房屋所有權(quán)人為許海；規(guī)劃用途：住宅；建筑面積66.62平方米；結(jié)構(gòu);混合；房屋總層數(shù)為7層，所在層為7層。三、評(píng)估基準(zhǔn)日：2020年4月17日。四、評(píng)估價(jià)值類型：根據(jù)本

9、次評(píng)估目的和委估資產(chǎn)的特點(diǎn)，本次資產(chǎn)評(píng)估選取的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值類型。資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估方法：根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)的特點(diǎn)、可獲得的評(píng)估資料等因素，本次對(duì)委估資產(chǎn)的評(píng)估采用市場(chǎng)法。六、評(píng)估結(jié)論：截至評(píng)估基準(zhǔn)日遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室委托評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為24.65萬(wàn)元。人民幣大寫(xiě)為：貳拾肆萬(wàn)陸仟伍佰元整。七、報(bào)告提出日期：2020年4月21日。八、報(bào)告有效期：本評(píng)估報(bào)告書(shū)的有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)（即從2020年4月17日起至2021年4月16日止）

10、有效。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。欲了解評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制請(qǐng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。(本頁(yè)以下為空白)遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室擬確定許海涉案資產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告吉明達(dá)評(píng)報(bào)字【2020】第103號(hào)吉林明達(dá)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司接受遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室的委托,根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室擬確定許海涉案資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。在遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室有關(guān)人員密切配合和大力協(xié)助下，評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查看

11、與核對(duì)，同時(shí)進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)研以及我們認(rèn)為需要實(shí)施的其它評(píng)估程序，對(duì)委估資產(chǎn)在2020年4月17日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映，現(xiàn)將評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人（一）委托人機(jī)構(gòu)名稱：遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室（二）產(chǎn)權(quán)持有者：許海（三）申請(qǐng)人：中國(guó)工商銀行股份有限公司遼源世紀(jì)廣場(chǎng)支行（四）委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者：除委托方及產(chǎn)權(quán)持有者、申請(qǐng)人外,本評(píng)估報(bào)告無(wú)其他評(píng)估報(bào)告使用者。 二、評(píng)估目的遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室擬確定許海涉案資產(chǎn)價(jià)值,特委托吉林明達(dá)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)該部分資產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算,為委托方確定財(cái)

12、產(chǎn)處置參考價(jià)提供服務(wù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍根據(jù)評(píng)估目的和委托方的要求，本次評(píng)估對(duì)象為委托方擬確定的位于遼源市東吉街大興9501#樓4單元708室的房地產(chǎn)。評(píng)估范圍：截止2020年4月17日,許海擁有的位于遼源市東吉街大興9501#樓4單元708室住宅用房。權(quán)益狀況：截止2020年4月17日許海所有的位于遼源市東吉街大興9501#樓4單元708室的住宅用房。依據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)登記信息表記載：房屋所有權(quán)證號(hào)為遼源房權(quán)證龍山字第021785號(hào)；坐落：遼源市東吉街大興9501#樓，丘地號(hào)05-035,；幢號(hào);002;房號(hào);708；房屋所有權(quán)人為許海；規(guī)劃用途：住宅；建筑面積66.62平方米；結(jié)

13、構(gòu);混合；房屋總層數(shù)為7層，所在層為7層。截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象目前由遼源市龍山區(qū)人民法院查封，房屋所有權(quán)人為許海。依據(jù)委托人提供的他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件顯示，估價(jià)對(duì)象于2014年設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行股份有限公司遼源世紀(jì)廣場(chǎng)支行，債務(wù)履行期限：2014年6月26日起，2024年6月26日止。實(shí)物狀況：房屋外墻粉刷涂料，室內(nèi)地磚、地板，大白墻面，鋁合金窗，防盜門(mén)，水電、供暖設(shè)施齊全。區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象所在建筑物東臨長(zhǎng)壽街，西臨龍開(kāi)9901#樓（人民大街），南臨唐人街住宅樓，北臨濟(jì)康路，該區(qū)域各種基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，交通便捷。四、價(jià)值類型及其定義資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是建立在與之相匹配的條件和基礎(chǔ)之

14、上的，執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，選擇和使用價(jià)值類型，應(yīng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。本次資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)影響評(píng)估對(duì)象價(jià)值的因素均無(wú)特殊要求，因而選用市場(chǎng)價(jià)值作為本次評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。但不考慮估價(jià)對(duì)象抵押、查封等因素對(duì)價(jià)值的影響。不考慮估價(jià)對(duì)象抵押、查封等因素對(duì)價(jià)值的影響，是指估價(jià)結(jié)果不扣除估價(jià)對(duì)象已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，或拖欠的建設(shè)工程價(jià)款等法定優(yōu)先受償款。本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”,是指所約定的評(píng)估范圍與對(duì)象在本報(bào)告約定的價(jià)值類型、評(píng)估假設(shè)和前提條件下,按照本報(bào)告所述

15、程序和方法, 僅為本報(bào)告約定評(píng)估目的服務(wù)而提出的評(píng)估意見(jiàn)。需要說(shuō)明的是,同一資產(chǎn)在不同市場(chǎng)的價(jià)值可能存在差異，本次評(píng)估基于國(guó)內(nèi)可觀察或分析的市場(chǎng)條件和市場(chǎng)環(huán)境狀況。五、評(píng)估基準(zhǔn)日（一）本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年4月17日。（二）按照評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日接近的原則，由委托方確定評(píng)估基準(zhǔn)日。（三）本次資產(chǎn)評(píng)估的工作中，評(píng)估范圍的界定、評(píng)估參數(shù)的選取、評(píng)估價(jià)值的確定等，均以評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。本報(bào)告書(shū)中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù) 我們?cè)诒敬钨Y產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的國(guó)家、地方政府和有關(guān)部門(mén)的法律法規(guī)以及在評(píng)估

16、中參考的文件資料主要有：（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室評(píng)估委托書(shū)。（二）主要法律法規(guī)1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（1998年3月16日中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)）2、中華人民共和國(guó)土地管理法（2004年8月28日中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)）3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1998年8月30日中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)）4、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第256號(hào)）5、房屋登記辦法6、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例國(guó)務(wù)院令第656號(hào)7、司法鑒定程序通則（司法部令第132號(hào)）8、最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定（法釋200916號(hào)

17、）10、吉林省高級(jí)人民法院關(guān)于辦理司法鑒定委托工作的規(guī)定（吉高法199840號(hào)）11、最高人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定12、人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范法辦2018273號(hào)13、其他相關(guān)法律、法規(guī)(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則（財(cái)資201743號(hào)）；2、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則；中評(píng)協(xié)201730號(hào)3、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同（中評(píng)協(xié)201733號(hào)）；4、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（中評(píng)協(xié)201835號(hào)）；5、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序（中評(píng)協(xié)201836號(hào)）；6、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法（中評(píng)協(xié)201935號(hào)）；7、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值（中評(píng)協(xié)201838號(hào)）

18、； 8、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)（中評(píng)協(xié)201738號(hào)）；9、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案（中評(píng)協(xié)201837號(hào)）10、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)（中評(píng)協(xié)201747號(hào)）；11、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)（中評(píng)協(xié)201748號(hào)）；12、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南（中評(píng)協(xié)201746號(hào)）；13、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則利用專家工作及相關(guān)報(bào)告（中評(píng)協(xié)201735號(hào)）14、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南（中評(píng)協(xié)201742號(hào)） (四)權(quán)屬依據(jù)1、遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室司法鑒定委托書(shū)；2、遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室提供的房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件；(五)取價(jià)依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手

19、冊(cè)；2、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)城住字1984第678號(hào)；3、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查看和市場(chǎng)調(diào)查取得的與評(píng)估相關(guān)的資料；4、網(wǎng)絡(luò)、市場(chǎng)詢價(jià)等其他取價(jià)依據(jù)；4、其他權(quán)威部門(mén)發(fā)布的相關(guān)依據(jù)。七、評(píng)估方法（一）評(píng)估方法的選擇過(guò)程和依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。市場(chǎng)法是利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。運(yùn)用市場(chǎng)法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。收益法是通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估

20、方法的總稱。收益法服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，評(píng)估需根據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估方法。(二) 評(píng)估方法的選擇及其理由納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)為房屋建筑物，我們根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)及本次委托評(píng)估目的，選擇與之匹配的評(píng)估方法。1、估價(jià)對(duì)象為住宅用途房地產(chǎn)，但所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，容易找到市場(chǎng)交易案例，故本次評(píng)估選擇市場(chǎng)法測(cè)算

21、估價(jià)對(duì)象價(jià)值。2、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域租賃市場(chǎng)發(fā)育情況一般，無(wú)法體現(xiàn)房地產(chǎn)真正價(jià)值，故本次評(píng)估不選擇收益法。3、成本法適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)或既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，以及單純建筑物的估價(jià)，本次估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域住宅用途房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，有充足的可比市場(chǎng)交易案例，故不選用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。（三）實(shí)現(xiàn)評(píng)估方法的技術(shù)思路（一）市場(chǎng)法定義、公式市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)情況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)

22、狀況調(diào)整系數(shù)（二）操作步驟和技術(shù)路線1、搜集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例； 3、建立比較基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7、計(jì)算比較價(jià)格；八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況本公司接受委托后，選派評(píng)估工作人員，組成評(píng)估項(xiàng)目組。2020年4月16日開(kāi)始評(píng)估前期準(zhǔn)備工作，于2020年4月17日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，2020年4月20日出具評(píng)估報(bào)告書(shū)。具體過(guò)程如下：（一）接受委托1、我公司接受委托后，對(duì)評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象及范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、主要資產(chǎn)狀況和對(duì)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的計(jì)劃要求進(jìn)行初步了解。2、制定評(píng)估方案，包括初步確定評(píng)估工作進(jìn)度安排，確定評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和評(píng)估人員。3、

23、編制評(píng)估計(jì)劃搜集資產(chǎn)評(píng)估所需有關(guān)文件資料，根據(jù)所承接的具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目情況，編制合理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)過(guò)程中的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容，及時(shí)修改、補(bǔ)充資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。（二）資產(chǎn)調(diào)查1、資料審查委托方未提供委估房地產(chǎn)的權(quán)證原件，僅提供了房屋所有權(quán)證復(fù)印件復(fù)印件；司法鑒定委托書(shū)；遼源市龍山區(qū)人民法院執(zhí)行通知書(shū)復(fù)印件；遼源市龍山區(qū)人民法院對(duì)外委托案件移送表復(fù)印件等資料。本次評(píng)估以房屋所有權(quán)證復(fù)印件記載的建筑面積66.62平方米為準(zhǔn)，如與國(guó)家有關(guān)測(cè)量部門(mén)最終確認(rèn)的面積有差異，本報(bào)告結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范及資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和有關(guān)規(guī)定，通過(guò)對(duì)評(píng)

24、估對(duì)象進(jìn)行清查核實(shí)、勘查鑒定，了解其現(xiàn)實(shí)狀況。具體步驟如下：（1）聽(tīng)取委托方有方有關(guān)人員對(duì)委估資產(chǎn)現(xiàn)狀的介紹；（2）對(duì)委托方的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料進(jìn)行詢證、鑒別，并與有關(guān)方進(jìn)行核實(shí)；（3）根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料的內(nèi)容到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物清查核實(shí)，評(píng)估人員會(huì)同有委托方及相關(guān)當(dāng)事人深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察。評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象逐一進(jìn)行了詳盡的現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)房屋的外形、結(jié)構(gòu)型式、層次、高度、內(nèi)外裝修、水、暖、電安裝情況，維修保養(yǎng)、改建、擴(kuò)建情況，進(jìn)行較詳細(xì)的記錄，填寫(xiě)實(shí)地勘察現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)表。（4）通過(guò)實(shí)地踏勘調(diào)査了解了委托資產(chǎn)周邊的交通條件、環(huán)境條件、經(jīng)濟(jì)狀況等區(qū)域因素，并取得資產(chǎn)照片。3、收集評(píng)估資料查閱并收集委估資產(chǎn)的

25、產(chǎn)權(quán)證明文件等原始資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)等工作收集評(píng)估所需的各種資料。同時(shí)，向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查咨詢，搜集本次評(píng)估所需的資料，包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易資料，各種報(bào)刊、雜志、年鑒及房地產(chǎn)交易網(wǎng)上有關(guān)的信息資料，或直接向房地產(chǎn)銷售商收集租售房地產(chǎn)實(shí)例資料，本次主要對(duì)委估資產(chǎn)周邊房地產(chǎn)交易及租賃情況進(jìn)行市場(chǎng)搜集。（三）評(píng)定估算根據(jù)評(píng)估對(duì)象清查核實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)勘察鑒定的實(shí)際情況，結(jié)合價(jià)值類型、評(píng)估資料收集等相關(guān)情況，搜集資產(chǎn)的相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)，分析各種價(jià)格數(shù)據(jù)的真實(shí)性和有效性，并依據(jù)各種價(jià)格影響因素進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，進(jìn)行分析、歸納和整理，對(duì)待評(píng)估資

26、產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。在此基礎(chǔ)上選擇評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)通過(guò)分析、計(jì)算和判斷進(jìn)行評(píng)定估算，形成初步評(píng)估結(jié)論。并對(duì)其進(jìn)行審核，分析，調(diào)整，形成最終評(píng)估結(jié)論。評(píng)定匯總在執(zhí)行評(píng)定估算程序后，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告及說(shuō)明，并根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核，在此基礎(chǔ)上提交評(píng)估報(bào)告。在提交評(píng)估報(bào)告后，按法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求對(duì)工作底稿進(jìn)行整理，與評(píng)估報(bào)告一起及時(shí)形成評(píng)估檔案。九、評(píng)估假設(shè)（一）交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中

27、，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。（二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。（三）持續(xù)住宅假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)住宅假設(shè)是指進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。（四）評(píng)估師只對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行一般性查看，未接

28、受進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量的檢測(cè)要求，本次評(píng)估假設(shè)無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、設(shè)備性能等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。（五）委托方未提供委估房地產(chǎn)的權(quán)證原件，僅提供了房屋所有權(quán)證復(fù)印件復(fù)印件；司法鑒定委托書(shū)。本次評(píng)估以房屋所有權(quán)證復(fù)印件記載的建筑面積66.62平方米為準(zhǔn)，如與國(guó)家有關(guān)測(cè)量部門(mén)最終確認(rèn)的面積有差異，本報(bào)告結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。特別提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。（六）依據(jù)委托人提供的他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件顯示，估價(jià)對(duì)象于2014年設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行股份有限公司遼源世紀(jì)廣場(chǎng)支行，債務(wù)履行期限：2014年6月26日起，2024年6月26日止。依據(jù)人民法院委托司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定，本次評(píng)估不考慮估

29、價(jià)對(duì)象被查封及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)等因素的影響，視為沒(méi)有查封、未設(shè)立擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)。特別提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。（七）本次評(píng)估未考慮評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、委估資產(chǎn)涉及的當(dāng)事人欠繳與資產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)等以及交易稅費(fèi)等財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。特別提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。（八）除本報(bào)告中另有陳述、描述和考慮外，所有被評(píng)估資產(chǎn)的取得、使用等均被假設(shè)符合國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定。十、評(píng)估結(jié)論本次資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論屬于模擬條件下所形成的專業(yè)判斷和估計(jì)，受到有關(guān)評(píng)估假設(shè)和限制條件的影響，并不等同于委估資產(chǎn)在真實(shí)條件的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，而是向委托方就估價(jià)結(jié)果所提出的專業(yè)意見(jiàn)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日

30、，遼源市龍山區(qū)人民法院司法輔助辦公室委托評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為24.65萬(wàn)元。人民幣大寫(xiě)為：貳拾肆萬(wàn)陸仟伍佰元整。本報(bào)告書(shū)評(píng)估結(jié)論有效期限為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日2020年4月17日起至2021年4月16日止。評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)(包括但不限于)：1、本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”系指評(píng)估人員對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有可拆解情況下并具有變現(xiàn)價(jià)值，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告書(shū)所列明的目的而提出的公允價(jià)值意見(jiàn)；本報(bào)告評(píng)估結(jié)論是對(duì)2020年4月17日這一基準(zhǔn)日所評(píng)估資產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)下

31、評(píng)估價(jià)值的客觀公允反映，本評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)這一基準(zhǔn)日以后該資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。2、評(píng)估報(bào)告中的資產(chǎn)評(píng)估范圍由委托方及產(chǎn)權(quán)持有方確定。3、本報(bào)告是在委托方及產(chǎn)權(quán)持有方提供的文件數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)產(chǎn)權(quán)法律權(quán)屬文件及其他有關(guān)評(píng)估資料由委托方提供，委托方對(duì)其所提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性、完整性承擔(dān)法律責(zé)任。4、本次評(píng)估過(guò)程中,評(píng)估工作人員對(duì)實(shí)物資產(chǎn)雖實(shí)施了必要的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)程序，但沒(méi)有使用儀器、儀表進(jìn)行進(jìn)一步的鑒定,評(píng)估結(jié)論也是在此基礎(chǔ)上得出的；評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員曾視察所評(píng)估房屋建筑物的外貌，在盡可能的情況下察看了其內(nèi)部裝修情況和使用情況，但我們并未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和

32、材質(zhì)測(cè)試，因此對(duì)房屋建筑物可能存在的結(jié)構(gòu)性和技術(shù)性損壞不發(fā)表任何意見(jiàn)。5、本評(píng)估報(bào)告只對(duì)委估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，對(duì)委估資產(chǎn)法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出本評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍。6、本報(bào)告含有若干備查文件，備查文件構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上的特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明1、評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)值，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)抵押、擔(dān)保事宜以及特殊交易方式可能追加付出對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格影響，當(dāng)前述評(píng)估目的等條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。2、在評(píng)估有效期以內(nèi)，若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)量發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新