315.75畝完整的市場(chǎng)投資測(cè)算

1、背地塊經(jīng)濟(jì)效果評(píng)扒估伴一 、項(xiàng)目的確安定性分析扳1、項(xiàng)目的投資笆估算啊 （拌1）、土地費(fèi)用俺：27萬(wàn)元/畝八盎315.75百畝暗8525.25白萬(wàn)元挨奧 鞍（2）、前期工癌程費(fèi)用估算：澳1054.5傲萬(wàn)元矮序號(hào)辦項(xiàng)目捌金額笆估算說(shuō)明佰1靶規(guī)劃、設(shè)計(jì)可研拌費(fèi)吧526.5八按2哎5爸元/平方米礙2敖水文地質(zhì)勘察費(fèi)艾80伴初、詳勘安3愛道路費(fèi)捌4阿供水費(fèi)鞍12愛5胺供電費(fèi)安15辦6伴土地平整費(fèi)拌421擺按照20元/平敖方米八合 昂計(jì)癌1054.5柏（扳3唉）、基礎(chǔ)設(shè)施建白設(shè)費(fèi)估算：白2310.25癌萬(wàn)元皚序盎 叭號(hào)敗項(xiàng)捌 佰目胺建設(shè)費(fèi)用合計(jì)（岸萬(wàn)元）拌估算說(shuō)明板1癌供電工程唉842襖40俺元癌/隘平

2、方米耙2壩供水工程耙210.5拜10元懊/藹平方米版3巴供氣工程般315.75般1靶5元笆/擺平方米八4板排污工程隘421搬20挨元半/艾平方米暗5襖道路工程澳6捌路燈工程拌105.25唉5昂元癌/隘平方米安7挨環(huán)衛(wèi)設(shè)施般8白綠化工程叭315.75傲15柏元皚/佰平方米爸9佰外部道路芭100俺100佰元扮/八平方米熬合澳 罷計(jì)啊2310.25伴-安（4）、建筑安胺裝工程費(fèi)估算：拌18752.5芭萬(wàn)元 瓣序號(hào)俺項(xiàng)目奧建筑面積（平方唉米）安建安工程費(fèi)單計(jì)艾（元/平方米）艾金額合計(jì)（萬(wàn)元隘）氨1按市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房霸104500巴850叭8882.5耙2白廠房區(qū)爸141000伴700盎9870班合 計(jì)拜24

3、5500扒-擺18752.5俺（6）、招商活氨動(dòng)費(fèi)用：暗1500暗萬(wàn)元 扳 案（7）、管理費(fèi)捌：斑892.4疤萬(wàn)元哎（8）、財(cái)務(wù)費(fèi)岸用：佰757.8般萬(wàn)元 愛 叭（9）、銷售費(fèi)搬用：跋1308耙萬(wàn)元骯（10）、開發(fā)半期稅費(fèi)：辦50翱萬(wàn)元 拔 案（11）、班不可預(yù)見費(fèi)用：搬109.46萬(wàn)鞍元 斑210500熬扳5.2元/ m哀2109.4艾6萬(wàn)元叭（12）、叭其他費(fèi)用估算：邦230萬(wàn)元岸序 號(hào)骯項(xiàng)目敖金額(萬(wàn)元)擺估算說(shuō)明吧1百臨時(shí)用地費(fèi)用按2俺臨建費(fèi)擺3昂施工圖紙預(yù)算或佰標(biāo)底編制費(fèi)艾40案4班工程合同編制費(fèi)稗10暗5敖招標(biāo)管理費(fèi)吧10拌6疤總承包管理費(fèi)氨20懊7扮工程質(zhì)量監(jiān)督管皚理費(fèi)埃8岸工程

4、監(jiān)理費(fèi)挨100疤9敗工程保險(xiǎn)藹50拔合 計(jì)俺230白2、銷售收入、絆經(jīng)營(yíng)稅金及附加胺估算表（一年）奧序號(hào)鞍項(xiàng)目絆合計(jì)拜商業(yè)區(qū)哎廠房區(qū)傲1捌銷售收入（萬(wàn)元百）拌45135邦28215吧16920拌1.1凹1.俺2版地上可銷售面積盎M2拌245500霸104500絆141000頒單位售價(jià)（元/胺 M2）半_笆2700般1200氨2白經(jīng)營(yíng)稅及附加（芭萬(wàn)元）俺2482.43罷1551.83柏930.6捌2.1把2.2哀營(yíng)業(yè)稅5%（萬(wàn)礙元）擺2256.75皚1410.75般846啊城市建設(shè)稅、半教育費(fèi)附加（萬(wàn)氨元）斑225.68懊141.08壩84.6壩二、附加交納費(fèi)霸用(板532稗萬(wàn)元)鞍施工圖及抗震

5、設(shè)暗計(jì)審查費(fèi)：扮19傲白蟻防治費(fèi)：熬10澳檔案管理費(fèi):耙20保險(xiǎn)費(fèi)：24辦建設(shè)用地規(guī)劃許版可證：按5扮質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：暗3扮7昂0翱工程定額測(cè)定費(fèi)唉：辦25霸建安企業(yè)行業(yè)管按理費(fèi)：懊44印花稅：15斑3、利潤(rùn)：捌6786.41翱萬(wàn)元矮 利潤(rùn)=把=銷售收入凹巴開發(fā)建設(shè)投資成拜本敗哎經(jīng)營(yíng)稅金及附加爸 翱45291澳-啊36022.1哎6挨-昂2482.43擺=百6786.41擺萬(wàn)元半4、 利潤(rùn)率：扳15柏%盎 利潤(rùn)率骯=利潤(rùn)/銷售拌總收入盎6786.41把/按45291哀=芭15奧%啊二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效把果靜態(tài)分析奧1、靜態(tài)投資收按益率（E）皚 靜態(tài)投唉資收益率（E）壩是投資后獲得的把年凈收入與項(xiàng)目矮投資

6、額的比值,芭用公式：愛 E=M靶/K(其中M是俺年凈收入、K是敗項(xiàng)目總投資額)壩。笆 E=M巴/K半6786.41拔/哎36022.1瓣6哎=扮18.8般%瓣 靶2、靜態(tài)投資回熬收期（T）翱 靜態(tài)投搬資回收期（T）百是指項(xiàng)目初始投阿資起到用項(xiàng)目的半凈收益償還全部笆投資所需時(shí)間，爸以年表示：把 T=K/佰M=般36022.1板6跋/耙6786.41哀百5.5癌年 隘 鞍項(xiàng)目的鞍首期把投資現(xiàn)金流量俺序號(hào)伴項(xiàng)目隘總計(jì)霸1爸2半3礙4-6壩1癌現(xiàn)金流入艾6786.41熬-3078.5胺22罷3312.73扒3疤1538.57矮3擺5013.62靶6扒1.1班銷售收入氨43599叭13079.7拌174

7、39.6敗8231.85耙6礙539.85俺2?，F(xiàn)金流出澳38504.5扮9扒16158.2阿22案14126.8奧67伴6693.27案7班1526.22埃4啊2.1案土地費(fèi)用叭8525.25哎426263熬426262芭2.2板前期工程費(fèi)用百1054.5俺738.15奧316.35百2.3靶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)芭用安2310.25骯693.075耙924.1懊693.075擺2.4奧建筑安裝工程費(fèi)阿用叭18752.5柏8035.42哎5敗6249.77矮5矮4467霸.3辦2.班5鞍招商活動(dòng)費(fèi)用熬1500氨500吧400斑300鞍3百00礙2.骯6藹管理費(fèi)懊892.4版267.72澳223.1翱

8、178.48班223.1奧2.昂7般財(cái)務(wù)費(fèi)用班757.8愛227.34斑189.45板151.56巴189.45靶2.扮8案銷售費(fèi)用辦1308跋261.6熬392.4骯327百327唉2.盎9敗開發(fā)期稅費(fèi)挨50哎15吧15半10搬10藹2.吧10昂其它費(fèi)用岸230靶150跋40疤20哎20拌2.1罷1班不可預(yù)見費(fèi)用昂109.46搬21.892盎21.892耙21.892礙43.784骯2搬.盎12拌附加繳納費(fèi)用扒532敗266靶133瓣79.8頒53.2傲2.13癌經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)班2482.43白719.39凹959.18敗444.17搬359.69伴項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果板動(dòng)態(tài)分析瓣對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)哀濟(jì)效益

9、評(píng)價(jià)的主藹要依據(jù)國(guó)家計(jì)委藹、建設(shè)部頒發(fā)的半建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)八評(píng)價(jià)的方法與參皚數(shù)（第二版）扮，參照我國(guó)新的爸會(huì)計(jì)制度，結(jié)合哎當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)挨的實(shí)際情況，充胺分估計(jì)溫州新城熬市中心的發(fā)展前般景，計(jì)算全部資懊金的經(jīng)濟(jì)效益，稗選取的計(jì)算指標(biāo)骯為：般財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率瓣（FIRR）襖 財(cái)務(wù)內(nèi)部罷收益率（FIR唉R）是指項(xiàng)目在皚整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各澳年凈現(xiàn)值在累計(jì)板等于零時(shí)的折現(xiàn)跋率，它反映項(xiàng)目愛所占用資金的贏氨利水平，并可參敗照同期的銀行貸擺款利率水平反映隘項(xiàng)目的實(shí)際贏余盎能力及針對(duì)資金熬的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盎是考察項(xiàng)目贏利絆能力的主要?jiǎng)討B(tài)骯評(píng)價(jià)指標(biāo)，當(dāng)F皚IRR大于基準(zhǔn)鞍收益率時(shí)，則認(rèn)骯為項(xiàng)目贏利能力氨已經(jīng)滿足最低要頒求

10、，由項(xiàng)目投資澳的全部現(xiàn)金流量叭可以計(jì)算出。耙假設(shè)本項(xiàng)目貸款拌利率是6.0盎。故基準(zhǔn)利率收扒益率Ic取10擺。熬F盎NPV暗暗jonFj(笆1+i*)-j扒=0藹上上式中的i*巴就是方案的內(nèi)部芭收益率即表示為芭FIRR.唉由上式可知：可絆以采用試值內(nèi)插岸入法求得FIR霸R的值。辦由現(xiàn)金流量表可拌得FIRRi隘1+NPV(i班1)*(i2伴i1)/NP巴V(i1)+N骯PV(i2)百=12%奧計(jì)算得到全部投敗資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收扒益率FIRR=哎12%ic叭10澳財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F斑NPV）埃財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （八FNPV）是指擺事先規(guī)定的基準(zhǔn)百貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目笆在計(jì)算期內(nèi)各年拔凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)愛到建設(shè)初期的項(xiàng)皚目總

11、和，它是考半察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)背的贏利能力的動(dòng)藹態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈愛現(xiàn)值大于零時(shí)的安項(xiàng)目是可以接受芭的。本項(xiàng)目選取靶的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為敗10%，由現(xiàn)金胺流量表計(jì)算可得敖FNPV=般哀nt=oFt(癌p/F,Io.班t)=捌 白7140.21鞍6頒萬(wàn)元。則說(shuō)明項(xiàng)扳目在財(cái)務(wù)是可行捌的。拜3、動(dòng)態(tài)投資回鞍收期（TD）澳動(dòng)態(tài)投資回收期唉（TD）是指在扒考慮了資金時(shí)間鞍價(jià)值的情況下，拌從初始投資起到靶累計(jì)獲得的凈收胺益達(dá)到全部投資哀額為止所需要的斑時(shí)間。所有，用案動(dòng)態(tài)投資回收期哀指標(biāo)評(píng)價(jià)方案更阿加切合實(shí)際、更爸科學(xué)，投資決策半更準(zhǔn)確，風(fēng)險(xiǎn)也跋更小。拌由動(dòng)態(tài)投資回收稗的公式 TD半lgAlg絆（APio）捌/lg（l+昂io）；在基準(zhǔn)暗收益率下，將初骯始投資額P及年敖收益為A代入公般式可得本項(xiàng)目的懊動(dòng)態(tài)投資回收期耙T骯D般埃4.5年。由此凹亦可看出本項(xiàng)目艾是可行的。扮4、投資利潤(rùn)率襖 投資利潤(rùn)般率是指項(xiàng)目的投哀資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)奧金流量累計(jì)值）愛與項(xiàng)目投資額定吧的比例，是評(píng)價(jià)佰項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的把靜態(tài)指標(biāo)。項(xiàng)目奧總投資利潤(rùn)率為按15骯%扳利潤(rùn)率=利潤(rùn)哀/銷售總收入叭6786.41白/45291=扮15埃%隘5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指拔標(biāo)評(píng)價(jià)匯總絆動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)澳內(nèi)部收益率（F凹IRR）10啊%挨財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F稗NPV）=罷71