中南國際商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、胺 唉 皚中隘南壩“瓣摩佰爾靶”擺（隘mall笆）、中南國際商叭城財(cái)務(wù)分析報(bào)告皚咨詢資質(zhì)：扒甲懊 跋 背級拜發(fā)證機(jī)關(guān)：湖南礙省科技咨詢協(xié)會(huì)耙湖南省新世紀(jì)經(jīng)按濟(jì)專家咨詢有限叭公司挨 板 翱 稗 笆 案 芭 辦 背 絆 2耙004俺年敗1百2絆月疤第一矮章翱 拜 伴總把 唉 跋論一、項(xiàng)目名稱盎中南耙“叭摩吧爾皚”隘(Mall)岸、中南國際商城鞍二、項(xiàng)目的由來哎及背景按大型購物中心，藹這種被認(rèn)笆為熬2邦1矮世紀(jì)最重要的復(fù)邦合商業(yè)業(yè)澳態(tài)，在中國經(jīng)歷罷了它的實(shí)驗(yàn)階段懊后，如今正在以版數(shù)量上的迅速遞百增而引發(fā)著零售般業(yè)的變革，全國吧各地佰建擺“疤摩跋爾跋(Mall班)拌”胺是近年引人注目把的商界現(xiàn)象。大按

2、型購物中心的英鞍文名稱板是頒SHOPPIN跋G扳霸MAL按L捌，又簡跋稱礙MAL哀L吧。音絆譯艾“藹銷品挨貿(mào)案”皚或芭“半摩扮爾氨”拜，是指包括百貨巴店、大賣場以及頒眾多專業(yè)連鎖零班售店在內(nèi)的超級佰商業(yè)中心板。敖 拜世界的大型購物芭中心最早從歐美絆發(fā)展而來，大多柏分布在郊區(qū)，其隘價(jià)格普遍低出城啊區(qū)埃2叭0百以上；亞洲一扳些國家根據(jù)自己扮面積小、人口多擺集中在市區(qū)的特把點(diǎn)，在繁華的城翱市商業(yè)區(qū)建立了背大型購物中心。班我國的大型購物靶中心有兩個(gè)起源板，一是上世骯紀(jì)拔9拜0按年代中期，和記靶黃埔、長江實(shí)業(yè)八等香港房地產(chǎn)巨芭頭在京滬等大城扒市的黃金商圈興隘建高檔寫字樓，隘大多附帶有大面盎積的商場裙房，

3、壩從而形成了具有啊香港特色的購物拌中心，如國貿(mào)商柏城等。二是傳統(tǒng)暗的百貨店不斷增絆添餐飲、娛樂等皚新的功能，從而耙形成大型購物中版心的雛形，如王把府井的新東安市拌場等俺中拌南哎SHOPPIN班G MAL壩L板同樣是一個(gè)復(fù)合伴商業(yè)業(yè)態(tài)，它集隘多種功能于一體哀，代表著一種新盎的、符合人性需岸求的高尚生活方骯式，是一種先進(jìn)笆的商業(yè)業(yè)態(tài)聚合半，代表著未來生般活的發(fā)展方向。搬根隘據(jù)敖MAL艾L奧設(shè)立的條件，長澳沙襖市熬200艾3懊年哎GD澳P哎為藹92藹8.2吧億元，人白均敖GD愛P敖為拜1案500扒0矮元拔，敗200骯4隘年可突艾破扳100伴0愛億元，人啊均絆GD霸P拔將超皚過搬MAL胺L佰設(shè)立要求的

4、人靶均罷1500凹0胺元?？梢哉f，長稗沙市己步入懊SHOPPIN爸G MAL扒L暗時(shí)代，而中捌南癌SHOPPIN俺G MAL柏L半的建立，必將引搬導(dǎo)這一時(shí)代的朝捌流。百中南國際商城位板于瓣雨花區(qū)境內(nèi)，與班芙蓉區(qū)交界。即邦人民路以南、雨拔花大道以北、火叭星大道以西、二板環(huán)線以東。該處澳是長沙市商貿(mào)批跋發(fā)市場的中心，昂是長沙市商貿(mào)市案場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)疤域，亦是芙蓉區(qū)跋和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)扳展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。傲在距該翱點(diǎn)瓣3胺公里的區(qū)域內(nèi)，百有長沙市常住人拜口阿約叭3版0愛萬芭；這里有京珠高皚速與機(jī)場高速的耙交匯點(diǎn)，是聯(lián)接奧長沙五大拔商圈的核心區(qū)域矮，長沙五條主干瓣道即人民路、展挨覽館路、勞動(dòng)路隘、八一路、五一

5、傲路的東部交匯中哎心，地處進(jìn)出長壩沙最快捷的交通奧要道。高橋附近伴有較高的人氣和捌商業(yè)聚合效應(yīng)。骯中南國際商城西稗鄰高橋大市場，奧附近還有三湘、盎南湖、馬王堆、板萬家麗等專業(yè)批稗發(fā)市場，它們可稗以構(gòu)成極好白的扒藹扎堆效疤應(yīng)伴八，商業(yè)覆蓋人民芭路、雨花大道、跋二環(huán)線、火星大矮道等。周邊是收伴入水平較高的居拔民小區(qū)。三、項(xiàng)目概況襖 拌 板 埃該項(xiàng)目占拜地盎27白0按畝，總投啊資絆1百2傲億元，地上總建矮筑面白積案4敖0案萬平方米，地下壩總建筑面半積敖1扒5吧萬平方米，其中矮，商業(yè)面疤積矮3八0把萬平方米，由大佰型專業(yè)市場、大耙型超市、購物扳中心等商業(yè)業(yè)態(tài)安構(gòu)成，并配套有安公寓、寫字樓、挨倉背儲(chǔ)隘2

6、跋5啊萬平方米，停車傲位扳500邦0把個(gè)，集購物、休骯閑、娛樂、跋餐飲美食頒、健身、旅游柏于絆一體，打造中南斑地區(qū)目前規(guī)模最靶大、功能配套齊奧全的現(xiàn)代化商業(yè)傲中心。拜四、項(xiàng)目投資單邦位基本情況隘 挨本項(xiàng)目由天潤五按江房地產(chǎn)開發(fā)有扳限公司投資開發(fā)哀。公司注冊資擺本艾200般0暗萬元，為本項(xiàng)目背開發(fā)共準(zhǔn)備了資爸本斑金版4.壩2百億元。案五壩、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地癌理位置選擇板1叭、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)位置版中南白“把摩拔爾傲”背(Mall)安、靶中南國際商城位叭于芙蓉區(qū)與雨花藹區(qū)的交匯地帶，安處于長沙市商貿(mào)白批發(fā)市場的中心癌，是長沙市商貿(mào)拜市場發(fā)展的重點(diǎn)岸區(qū)域，亦是芙蓉挨區(qū)翱和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)扳展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。按該項(xiàng)目將受

7、到各叭級政府的大力支耙持。拔2拔、項(xiàng)目地理位置哎項(xiàng)目地理位置位襖于雨花區(qū)境內(nèi)，氨與芙蓉區(qū)交界。矮即人民路以南、藹雨花大道以北、扮火星大道以西、把二環(huán)線以東。具安體來說，項(xiàng)目東伴鄰火星大道，西跋鄰馬王堆路，南胺臨火焰路，北澳接傲 伴 按路。耙3傲、項(xiàng)目周邊環(huán)境唉項(xiàng)目東北面是芙白蓉區(qū)政府所在地隘，項(xiàng)目東面則是搬規(guī)劃待建中的專霸業(yè)汽車市場，北盎面是在建中的浙辦江服飾博覽中心叭，西面則是高橋芭大市場，南面為擺東風(fēng)汽車專賣店叭及高橋市場拆遷百安居房及門面。班4白、項(xiàng)目交通環(huán)境昂項(xiàng)目所在地交通佰通達(dá)，進(jìn)出方便埃。南有雨花大道懊，東有火星大礙道，北有人民路襖，西有二環(huán)線。岸與其緊鄰的馬王哀堆路年內(nèi)即將拉矮通

8、，火焰路哀及伴 礙 安路也將隨著項(xiàng)目襖的展開而拉通。捌公交線路斑有哀12絆1敗、藹12般2熬、絆10邦3礙、敖14靶3阿、芭15熬8安、把30芭1隘、愛34邦8靶、絆60拌3背等瓣8哎條線路通項(xiàng)目所背在地。背5疤、項(xiàng)目配套設(shè)施班與項(xiàng)目配套的設(shè)鞍施包括水、電、辦氣、通訊、綠化佰帶、停車場、公版廁等盎六、項(xiàng)目的主要跋經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)按1搬、規(guī)劃總用地面氨積把：扳18.1百5拌公頃骯2絆、規(guī)劃道路總用稗地吧：搬2.9扮5半公頃鞍3氨、有效總用地佰：熬 15.按1矮4柏公頃板4藹、規(guī)劃總建筑面案積哎：俺55.8辦9擺萬平方米按5氨、其中：按（版1搬）商業(yè)門罷面靶:23.4藹6俺萬平方米疤（安2安）疤公安寓

9、礙: 15澳.2板4吧萬平方米哎（搬3柏酒靶店隘: 4.爸8跋萬平方米伴（疤4靶）寫字拜樓隘: 1.6艾0熬萬平方米般 氨6拜、建筑密度百：熬 4柏0.9%版7扒、容積率唉：哀 辦 2.98邦8哎、綠化率胺：叭 擺 30.5%把第二斑章傲 耙中南白“澳摩柏爾吧”啊(Mall擺)愛可行性分析稗 敗 半 絆一、中霸南澳SHOPPIN唉G MAL佰L懊的含義氨 扒 霸大型購物中心，把這種被認(rèn)愛為哀2礙1跋世紀(jì)最重要的復(fù)奧合商業(yè)業(yè)態(tài)，在奧中國經(jīng)歷了它的皚實(shí)驗(yàn)階段后，如叭今正在以數(shù)量上擺的迅速遞增而引伴發(fā)著零售業(yè)的變唉革。大型購物中傲心的英文名稱哎是拔SHOPPIN藹G頒捌MAL懊L伴，又簡背稱扳MAL

10、鞍L伴。音耙譯擺“襖銷品芭貿(mào)岸”笆或疤“拜摩俺爾挨”啊，是指包括百貨盎店、大賣場以及吧眾多專業(yè)連鎖零安售店在內(nèi)的超級傲商業(yè)中心。它一凹是大：占地面積哀大、停車場規(guī)模爸大、建筑規(guī)模大暗，營業(yè)面積一般安在挨1跋0埃萬平方米以上；啊二是多：店鋪多愛、功能多，包括昂購物、餐飲、休拜閑、娛樂、文化骯、服務(wù)于一體；邦三是經(jīng)營主題明百確：按照所處地白理位置、自身?xiàng)l把件、當(dāng)?shù)亓闶凵贪蓸I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定跋目標(biāo)市場，并引翱入相應(yīng)零售商配啊合其市場定位稗。吧 皚世界的大型購物癌中心最早從歐美懊發(fā)展而來，大多板分布在郊區(qū)，其唉價(jià)格普遍低出城把區(qū)百2俺0懊以上；亞洲一凹些國家根據(jù)自己氨面積小、埃人口多集中在市般區(qū)的特點(diǎn)，在

11、繁芭華的城市商業(yè)區(qū)矮建立了大型購物絆中心。我國的大埃型購物中心有兩愛個(gè)起源，一是上埃世扳紀(jì)頒9愛0壩年代中期，和記半黃埔、長江實(shí)業(yè)拜等香港房地產(chǎn)巨襖頭在京滬等大城熬市的黃金商圈興半建高檔寫字樓，伴大多附帶有大面愛積的商場裙房，白從而形成了具有奧香港特色的購物阿中心，如國貿(mào)商藹城等。二是傳統(tǒng)絆的百貨店不斷增骯添餐飲、娛樂等把新的功能，從而柏形成大型購物中挨心的雛形，如王俺府井的新東安市敗場等昂中阿南罷SHOPPIN襖G MAL爸L斑同樣是一個(gè)復(fù)合霸商業(yè)業(yè)態(tài)，它集吧多種功能于一體暗，代表著一種新傲的、符合人性需哀求的高尚生活方百式。其主要功能斑是：叭購物，營業(yè)面隘積霸8罷版1氨2瓣萬平方米，規(guī)模敖

12、適中。安美食城，由多種爸地方菜系和風(fēng)味擺小吃、品牌餐飲盎連鎖，與洋快餐氨（麥當(dāng)勞、肯德邦基）等一起組成胺。澳休閑娛樂城，包稗括多功能網(wǎng)吧、拜小型電影院、茶半室、酒吧，小型癌書店閱覽室哎，唉KT笆V叭包廂，迪廳，足扮浴按摩及大型公昂眾休閑綠化廣場敗等。八運(yùn)動(dòng)健身館，包耙括小型保齡球館礙、沙狐球、乒乓爸球、棋牌麻將室捌、健身房等。傲配套設(shè)施有大型斑停車場（地下）板銀行、郵政、電癌信、貨物運(yùn)輸、盎公廁等。氨二、為什么選擇鞍摩爾板MAL擺L吧是一種先進(jìn)的業(yè)跋態(tài)聚合，代表著伴未來生活的發(fā)展斑方向。奧傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的扳步行街、購物中笆心、商場超市已唉開始走向衰落。暗人們生活水平的搬提高，休閑時(shí)間案的增多，尤

13、其是按隨著私家車的大扒量增加，人們追愛求一種新的、高吧尚的生活方式。敖休閑經(jīng)濟(jì)的比重埃正在迅速增加。啊隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的罷普及，普通的以敖購物為目的業(yè)態(tài)藹已經(jīng)失去吸引力扳。必須以一種新柏的理念，營造一鞍種新的生活方式扮來吸引投資與消藹費(fèi)。矮三、中凹南懊MAL班L耙創(chuàng)立的可行性按1白、長沙環(huán)線內(nèi)的哀商業(yè)廣場、購物翱中心、步行街競八爭激烈，業(yè)態(tài)的捌單一，停車場所靶的缺乏，人流的百擁擠，導(dǎo)致其吸白引力的下降。唉2鞍、根據(jù)長沙的規(guī)熬劃，環(huán)線內(nèi)嚴(yán)格襖限制大型購物中拜心，而中安南跋MAL骯L唉正處于環(huán)線外側(cè)艾，是理想的構(gòu)建絆場所。另外，各巴城市正在建立大頒型頒購物中心聽證會(huì)熬制度，將大大減藹少同業(yè)競爭，在班長

14、沙市未建立聽壩證會(huì)制度前介入哎，現(xiàn)在是想的時(shí)把機(jī)。班3哀、根絆據(jù)伴MAL案L跋設(shè)立的條件，長辦沙唉市跋200盎3耙年版GD阿P艾為柏92翱8.2藹億元，人熬均哎GD鞍P捌為俺1500拜0礙元案，按200骯4隘年可突霸破拔100霸0奧億元，人隘均懊GD拜P稗將超版過芭MAL搬L安設(shè)立要求的人白均邦1500阿0拌元。稗4艾、根據(jù)長沙市的拌商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把拌長沙建成全國商藹業(yè)中心城市，并皚力爭在十到十五跋年進(jìn)入全國十強(qiáng)拔，建啊立罷MAL壩L絆符合這一發(fā)展戰(zhàn)八略。奧5捌、高橋的交通、疤地理環(huán)境優(yōu)越，搬區(qū)位優(yōu)勢明顯。隘中百南絆MAL扮L哎位于藹雨花區(qū)境內(nèi)，與班芙蓉區(qū)交界。即癌人民路以南、雨百花大道以北、火

15、傲星大道以俺西、二環(huán)線以東半。該處是長沙市懊商貿(mào)批發(fā)市場的爸中心，是長沙市隘商貿(mào)市場發(fā)展的熬重點(diǎn)區(qū)域，亦是辦芙蓉區(qū)和雨花區(qū)擺商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略安重點(diǎn)。在距該拔點(diǎn)背3昂公里的區(qū)域內(nèi)，班有長沙市常住人骯口奧約耙5唉0叭萬，約占長沙盎市常住人口澳的礙30扒%吧。敗6阿、高橋附近有較隘高的人氣和商業(yè)矮聚合效應(yīng)。中南皚西鄰高盎橋大市場，附近笆還有三湘、南湖拔、馬王堆、萬家辦麗等專業(yè)批發(fā)市白場，它們可以構(gòu)俺成極好擺的敗暗扎堆效拔應(yīng)凹捌，商業(yè)覆蓋人民擺路、雨花大道、笆二環(huán)線、火星大愛道等。周邊是收敖入水平較高的居敖民小區(qū)包括：東背方新城、國杰星阿城、金利苑、惠盎澤園、新橋小區(qū)扳、恒業(yè)雅苑、幸霸福人家、水云間藹、

16、馬王堆廣告隘商城、銀力家園啊、宏華花苑、千捌禧華城、富通新拔城、美林景園等頒。擺 白、長沙的人口拜密度平均為每平搬方公里人哀，而此地人口密熬度超過，拔今后幾年人口密拔度將繼續(xù)增加。搬目前高橋附近每按天的客流量約爸萬，隨著這片土柏地的開發(fā)，其它班項(xiàng)目的建設(shè)，這癌里的客流量將會(huì)骯迅速增加。邦四、中芭南百M(fèi)AL邦L澳的商圈分析斑 凹 藹我們一般按距離爸的遠(yuǎn)近來給商圈安作如下分類：壩 八 挨 百核心商圈：核心奧商圈是最接近購藹物中心并擁有高扮密度顧客群的區(qū)班域，顧客光顧很版方便，核心商圈鞍顧板客一般占購物中礙心的銷售額凹的愛5爸5敗皚7斑0阿擺 唉。我們統(tǒng)計(jì)為車哎行靶1邦0般分鐘的路程氨。包括遠(yuǎn)大佰路

17、、楊家山、四昂方坪、火車站、跋五一路、汽車東把站等地的居民消哎費(fèi)者。斑 把 奧 斑次級商圈：次級擺商圈是位于核心板商圈以外的鄰近伴區(qū)域，顧客需花隘費(fèi)一段時(shí)間才能稗到達(dá)，這部分商叭圈顧客應(yīng)該占購八物中心銷售額安的敖1伴5絆百2霸5壩礙 般。這樣規(guī)定的：俺他們是車愛行般10-3暗0俺分鐘路程的居民壩，包括赤崗沖、把東塘、井灣子、伴侯家塘、伍家?guī)X芭、河西溁灣鎮(zhèn)等邦附近的居民。按 埃 埃邊際商圈：邊際伴商圈位于次級商隘圈的外圍，屬于昂較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域傲。他們的輻射區(qū)笆域較廣，可以為澳長沙周邊地愛區(qū)包括株洲、湘癌潭和長沙周邊的岸縣市居民。附近皚公交車輛比較多奧，有通向整個(gè)長唉沙市的交通條件瓣，附近商業(yè)相對

18、矮比較發(fā)達(dá)。礙2愛、商圈顧客的來艾源扳 懊 伴中敗南背SHOPPIN岸G MAL氨L矮估計(jì)的商圈范圍背，在這一范圍內(nèi)搬，服務(wù)的對象，凹即顧客來源可分叭為三部分。巴 氨 哀（拌1癌）翱 安居住人口捌指居住在高橋附扳近的常住人口，扮這部分人口具有岸一定的地域性，跋是核心商圈內(nèi)基愛本顧客的主要來藹源。他們忠誠度柏較高，消費(fèi)場所伴比較固定，但是佰顧客人數(shù)彈性較頒小，難以挖掘來澳擴(kuò)大市場。稗（胺2芭）暗 壩工作人口藹 懊 敗指工作地點(diǎn)在高案橋附近的人口，擺這部分人口中不跋少利用上下班就埃近購買辦商品，他們是次矮級商圈基本顧客班的主要來源。附斑近有政府機(jī)關(guān)、皚醫(yī)院、學(xué)校、專跋業(yè)批發(fā)市場、工哀廠及各類公司等

19、八。在此商圈內(nèi)工傲作人口比較多，藹這樣其商圈規(guī)模啊就比較容易擴(kuò)張扮，潛在的顧客數(shù)胺量較多唉。藹 懊 瓣 皚（背3把）辦 板流動(dòng)人口凹 捌 柏中盎南阿SHOPPIN案G MAL癌L扒處在人民路、雨阿花大道、二環(huán)線啊、火星大道之間岸，京珠高速公路盎橫穿而過，是聯(lián)氨系南北的交通要啊道。它的附近是凹眾多的專業(yè)批發(fā)八市場和各類專賣礙店，那里有極好笆的人氣聚居，屬哎于核心商業(yè)地區(qū)澳。來此購物和休版閑的流動(dòng)人口很拜多，這部分人口芭是各專業(yè)批發(fā)市班場的主要顧客來哀源，是構(gòu)成邊緣八商圈內(nèi)顧客的基把礎(chǔ)。熬這些流動(dòng)人口選昂擇消費(fèi)場所的隨佰意性較大，忠誠懊度較低，從而較爸易受到商業(yè)競爭瓣對手的影響。因啊此經(jīng)營者應(yīng)該突

20、斑出自己的經(jīng)營賣昂點(diǎn)，提供給這部皚分顧客最優(yōu)的服拜務(wù)拔。斑 癌3半、商圈層次分析哎 奧 巴（案1拌）客流量分析班 稗 邦平日該地的車流巴量、客流量比較靶大，長沙居民喜挨歡周末、節(jié)日消擺費(fèi)，他們意愿自背己享受購物的人哎氣和休閑的環(huán)境盎。高橋附近的公笆交車有多路，交搬通十分便利，可版以把長沙各地居盎民拉來這里消費(fèi)叭。般 擺 奧（襖2靶）顧客分析癌 靶 俺目前整個(gè)長沙市艾消費(fèi)者都在尋求盎好的購物環(huán)境，瓣消費(fèi)者的休閑消奧費(fèi)不能得到很好邦的滿足。特別在皚節(jié)假日里，擁擠敗的購物環(huán)境笆以及停車的不方昂便讓長沙的市民岸消費(fèi)者頭痛。芭 澳 板（叭3胺）環(huán)境分析搬 跋 霸 藹中伴南疤SHOPPIN百G MAL矮L

21、搬四面臨街，能見隘度比較高，而且稗周圍沒有較高的拔建筑物，可以在般外面做很好的廣板告招牌，也可以吧為自身的形象做吧最佳的廣告展示矮。居民區(qū)比較集巴中，人氣比較旺叭盛，由于各專業(yè)矮批發(fā)市場集中，擺商業(yè)競爭比較激絆烈。根據(jù)有關(guān)情巴況：家樂福、華癌聯(lián)等外資也要來奧高橋投資。未來爸的高橋?qū)?huì)是商扒家的競爭之地。敗整個(gè)長沙的市場昂競爭分析：隨著哎改革開放的深入昂和市場化改革的叭逐見成效，長沙笆的人均收入穩(wěn)步拜提升，人民購買敖力逐年增強(qiáng)。長壩沙的地理位置決扳定了它將是斑眾商家競爭的地頒方。長沙出現(xiàn)了扒跨地區(qū)、跨行業(yè)絆的商業(yè)聯(lián)合，如阿南（廣東）資北疤上、北（北京）拜資南下、東（上礙海）資西進(jìn)和外傲資投入的大

22、好局挨面。友誼阿波羅半、通程商業(yè)廣場瓣、麥德隆、新一艾佳、家樂福、平瓣和堂、沃爾瑪?shù)劝返拇嬖?，長沙的白商業(yè)競爭可以看芭出是異常激烈的啊。拜五、政策環(huán)境分瓣析扳建設(shè)經(jīng)營大型購盎物中心，需要政哎府及有關(guān)部門的哎大力支持。長沙敗投建中南大型購癌物中心是長沙市暗接軌世界商業(yè)的傲新開端，它代表耙長沙商業(yè)在新時(shí)愛期的新方向，因斑此能夠得到長沙伴市和雨花區(qū)政府拔的大力支持。政熬策環(huán)境看好，這氨為長沙的經(jīng)濟(jì)騰胺飛奠定了政策基班礎(chǔ)。各大零售集爸團(tuán)投資在長沙，擺他們將為長沙的艾經(jīng)濟(jì)發(fā)展鼓足經(jīng)邦濟(jì)士氣，為長沙芭的發(fā)展做出積極案的貢獻(xiàn)。胺 傲 斑建設(shè)經(jīng)營大型購柏物中心，必須符癌合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)胺發(fā)展的需要和人啊民生活水

23、平提高隘的需求。要有統(tǒng)搬一的城市規(guī)劃，板在數(shù)量上、質(zhì)量辦上、規(guī)模上不能鞍放任自流，否則瓣必然導(dǎo)致重復(fù)興俺建或者盲目擴(kuò)大澳規(guī)模，造成資源半的極大浪費(fèi)。氨中南購物中心的班建立必將提高長拌沙商業(yè)的現(xiàn)代化版國際化水平，為敖長沙的區(qū)域規(guī)劃絆凝造了充足的商澳業(yè)氛圍，同時(shí)也哎美化了長沙的街芭頭巷尾，統(tǒng)一了跋長沙的文化環(huán)境拔，較好地豐富了爸長沙的文化底蘊(yùn)案。絆 柏六版、項(xiàng)目市場前景啊的總體評價(jià)盎 昂 把本項(xiàng)目共分三部佰分，即中南國際扒商白城即綜合批發(fā)市埃場，中南摩爾以耙及住宅。哀在住宅方面，設(shè)矮計(jì)住宅八棟，加拔上公寓總建筑面矮積愛22.5把6唉萬平方米。根據(jù)挨長沙市的總體發(fā)骯展目標(biāo)，隨著城拔市化的步伐的進(jìn)暗一

24、步加快，長沙啊市民收入的不斷扮提高，住宅方面熬會(huì)保持比較旺盛佰的需求態(tài)勢。只捌要開發(fā)商戶型設(shè)熬計(jì)合理，性價(jià)比澳有突出優(yōu)勢，再搬努力做到營銷手般段靈活性和多樣耙性，廣告宣傳的伴針對性和實(shí)效性哎，一定有吸引廣吧大的消費(fèi)者來此拌居家置業(yè)的。住襖宅銷售的火爆是疤可以預(yù)期的。芭在商鋪方面，中扒南國際商城和小安高品專賣市場總骯設(shè)計(jì)面積拌為阿16.2藹6板萬平方米。根據(jù)般上述的調(diào)查與分伴析，只要商鋪的半設(shè)計(jì)在硬件方面拜有突出的安競爭的優(yōu)勢，包半括倉儲(chǔ)、車位的岸設(shè)計(jì)和配套，再岸在市場服務(wù)與管骯理方面有完善的愛建設(shè)與安排，根安據(jù)市場的體系發(fā)爸展的客觀要求，艾升級版的批發(fā)市暗場無疑具有強(qiáng)大俺的競爭力。再加俺上高橋

25、得天獨(dú)厚叭的人氣效應(yīng)，一疤定會(huì)吸引廣大的翱經(jīng)營戶和市民來辦此投資置業(yè)的。胺如果在招商方面絆策略得當(dāng)，如果骯能夠成板塊在吸芭引到國內(nèi)外知名八的商業(yè)合作伙伴霸，如果在產(chǎn)權(quán)融拌資以及銷售模式暗方面有所創(chuàng)新，暗如果在價(jià)格方面唉有較強(qiáng)的競爭優(yōu)疤勢，商鋪的順利班銷售甚至火爆是擺完全可以預(yù)期的敗。隘在中南摩爾方面壩，主力賣場和大熬型超市總設(shè)計(jì)面般積奧7.藹8襖萬平方米。如果笆能找到理想的合拜作伙伴，并著意懊打造一種全絆新的高尚生活理背念，這種集購物邦、娛樂、休閑、拜健身、美食于一翱體拔的挨MAL把L扳模式，一定會(huì)對拌長沙的消費(fèi)理念凹形成巨大的沖擊壩并形成強(qiáng)大的吸耙引力的。只要設(shè)安計(jì)體現(xiàn)摩爾的靈癌魂，在宣傳方

26、面拜使摩爾概念真正凹深入人心。中南暗摩爾一定會(huì)成為班長沙市商業(yè)的標(biāo)捌志性建筑，并凝俺聚旺盛的人氣。唉 絆 按從商業(yè)地產(chǎn)來分罷析，市拜場佰=挨人案+按購買疤力邦+頒購買欲望。從人按口規(guī)模來分析，爸第一層次是長沙把市區(qū)人口，版為扮18愛9敗萬人，第二層次挨是長沙市人口，矮為叭60藹0案萬人，第三層次暗是長株譚人口，拜為壩125藹2伴萬人。第四層次拜是長沙愛市癌“翱一小時(shí)經(jīng)濟(jì)瓣圈壩”扳人口，這些城市按包括株洲、常德扳、益陽、湘潭、捌岳班陽和衡陽，捌為礙357扳3柏萬人。從購買力埃來分析，當(dāng)家庭礙存款達(dá)盎到芭1邦0般萬元時(shí)，便具備暗商業(yè)地產(chǎn)購買力凹，這類家庭約占安總?cè)丝诎宓陌?0柏%斑，僅從長沙市城叭

27、區(qū)人口來統(tǒng)計(jì)，扒其購買力按達(dá)疤2笆0澳萬個(gè)家庭。從購哀買欲望來分析，按根據(jù)隨機(jī)防問調(diào)阿查得出結(jié)論，啊在跋1矮0靶萬元級消費(fèi)欲望擺中，人們購買欲礙望的順序?yàn)樯虡I(yè)吧門面、住房投資絆、小車，從不斷拌火曝的家庭購車奧熱中不難發(fā)現(xiàn)，氨長沙市的商業(yè)地伴產(chǎn)還有具大的市斑場潛力敗。啊 板 伴第三叭章愛 癌 捌投資估算及資金敖籌措佰一扮、拔 搬投資估算范圍俺本項(xiàng)目總用地面扮積懊18柏.案5拔公頃，其中道路瓣用斑地案2邦.疤9絆5半公頃，小區(qū)用效爸用皚地佰15版.擺2捌公頃。第一期用白地把18岸0伴畝，規(guī)劃總建筑辦面俺積辦31346爸7頒平方米，其中商敗鋪辦14306襖0背平方米，公壩寓巴10842稗9懊平方米，

28、地下礙室挨5跋萬平方米，建筑背密扮度唉40耙.笆9耙%矮，容積八率爸2絆.安9敖8瓣，綠化案率哎30懊.阿5盎%跋。二 估算依據(jù)傲1八建設(shè)部頒布的案房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)傲目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法板罷2扮依據(jù)上述規(guī)定拔，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)背形式，結(jié)合長沙癌市目前實(shí)際工程捌造價(jià)估算鞍三澳 凹 靶投資概況估算瓣本項(xiàng)目總投辦資罷8570傲5澳萬元人民幣，包爸括土地成本費(fèi)、把報(bào)建費(fèi)、建筑工癌程安裝費(fèi)、城市凹基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配傲套費(fèi)、管理費(fèi)用礙、銷售費(fèi)用、頒不可預(yù)見費(fèi)用等笆。土地成本費(fèi)岸第一期占捌地鞍18愛0胺畝，土地成本費(fèi)佰包括購買土地費(fèi)挨用、拆遷費(fèi)用，埃共計(jì)人民笆幣八2304霸0癌萬元。敖2艾、報(bào)建費(fèi)用：商爸業(yè)罷14060凹平方

29、米伴柏17骯9拔元艾+敖公伴寓扮108429隘吧13敗6藹元頒+佰地下暗室矮50000八阿13疤6懊元哎=471擺5盎萬元，重點(diǎn)工程半減免后熬為版4715唉熬60%=282爸9背萬元。靶3俺、建筑安裝工程奧費(fèi)用安根據(jù)目前長沙市挨材料調(diào)查及走訪氨周邊建筑工地、把住宅區(qū)，再結(jié)合百本項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)想挨，綜合基價(jià)制定拔標(biāo)準(zhǔn)如下：擺地下哀：昂50000八平方米扒拌1500扒=750叭0背萬元柏B班、地上高層壩：壩19182斑7佰平方米百芭1200=23稗01班9拜萬元埃C唉、胺地上多層艾：阿71640百平方米隘版800=573板1稗萬元熬建安費(fèi)用小計(jì)柏：頒A+B+C=3絆6250扮萬元皚市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施壩配套

30、費(fèi)用柏綜合基價(jià)制定如吧下：設(shè)計(jì)費(fèi)暗用拔35背元邦/敗平方米；景觀費(fèi)氨用班10啊0暗元暗/叭平方米；水電工拔程伴費(fèi)辦4搬0澳元暗/按平方米（按建筑唉面積計(jì)算）；電壩梯叭6拌0鞍元罷/懊平方米（按建筑傲面積計(jì)算）；消安防白8癌0盎元拜/瓣平方米（按建筑般面積計(jì)算）；人板防白1啊5挨元襖/芭平方米（按實(shí)際鞍工程量）；弱案電耙2藹0懊元凹/襖平方米；以上合邦計(jì)哀35暗0扳元版/稗平方米。總費(fèi)用壩：疤313467翱辦35跋0埃元熬=1097安1傲萬元。疤5阿、管理費(fèi)和銷售百費(fèi)用岸各項(xiàng)費(fèi)用按總銷懊售額提取。管理巴費(fèi)按銷售收入笆的翱1襖.般5八%皚計(jì)算艾；銷售費(fèi)用版按挨2埃.搬5靶%盎計(jì)算；廣告費(fèi)用皚按暗2

31、百.百5俺%敖計(jì)算；銷售稅金瓣按邦5霸.耙6罷%澳計(jì)算；不可預(yù)計(jì)霸費(fèi)用啊按扮2皚.哀0叭%懊計(jì)算，總銷售收岸入約辦為佰10949隘1靶萬元，合計(jì)管理矮費(fèi)和銷售費(fèi)用成安本藹為霸10949藹1氨萬元俺爸14絆.拔1頒%=1543巴8擺萬元。巴項(xiàng)目總投資：小把計(jì)阿1吧至伴5般，共爸為壩8570芭5吧萬元。版表奧一背 拜 擺項(xiàng)目總投資估算艾表藹 伴 佰 氨 挨 捌 把 罷 把 壩 瓣單位：萬元愛序號(hào)昂項(xiàng)邦 熬 盎 昂目叭總邦 芭 扳投白 白 安資拌單扮 挨元跋 埃投襖 頒資斑1案開發(fā)建設(shè)總搬投資捌1啊白1矮土地費(fèi)用扒23040柏12柏8唉萬稗元芭/骯畝哀1哀白2唉報(bào)建費(fèi)用扮2829柏1礙6捌萬把元艾/

32、襖畝捌1拔澳3伴建筑安裝工程費(fèi)唉用哀36250絆1156/皚平方米敖1阿版4壩城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)阿施配套費(fèi)敖10971擺350隘/叭平方米哎1安熬5襖管理和銷售費(fèi)用胺15438班492笆/辦平昂 礙方米礙2叭經(jīng)營資金敗3愛項(xiàng)目總投資盎85705疤2734背/艾平方米四、 資金籌措奧本項(xiàng)目共需籌措按資跋金唉8570按5百萬元。資金籌措哀采取滾動(dòng)開發(fā)模扒式，啟動(dòng)資金來傲源于自有資本金藹、銀行貸款。其俺余各年來源銷售暗收入。資金籌措把方案見表二。笆 傲 八 昂 奧表佰二捌 傲 班投資計(jì)劃與資金哀籌措表挨 罷 稗 辦 扮 芭單位：萬元拌序號(hào)翱項(xiàng)襖 奧 罷目搬合癌 爸計(jì)爸1盎項(xiàng)目總投資哎85705翱1柏澳1

33、氨開發(fā)建設(shè)總投資傲85705癌1暗俺2骯經(jīng)營資金礙2稗資金籌措昂85705巴2絆佰1半資本金芭43000埃2頒矮2版借貸資金壩10000笆2靶班3骯預(yù)售收入邦109491胺2翱般4捌其他收入拌第四班章伴 瓣 懊項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與奧社會(huì)效益分析白一俺、擺 澳公寓和翱商鋪銷售收入估敗算盎本項(xiàng)目對公寓、班商鋪擬定全部銷隘售，均作銷售收岸入估算。拜1佰、商鋪：一層鞍：拔3843靶2昂平方米芭巴1500哎0班元拔=5763隘5翱萬元。埃 阿 哎二層隘：耙2853盎9罷平方米壩搬500爸0傲元百=1427芭0俺萬元。絆 板 邦三、四層頒：鞍3131拜2叭平方米藹百300俺0暗元壩=939隘4阿萬元。愛2敖、公

34、寓靶：岸10842笆9暗平方米氨耙260啊0柏元安=2819昂2靶萬元。澳以上合計(jì)，本項(xiàng)笆目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷挨售收敗入襖10949巴1哎萬元。銷售收入爸估算詳見表三。壩表埃三絆 骯 絆地產(chǎn)銷售收入估艾算表辦 柏 疤 吧 柏 擺單位：萬元暗序扳 藹號(hào)瓣 盎 胺項(xiàng)拜 搬 叭目襖合白 挨 哀計(jì)藹1凹公寓銷售收入爸28192擺1扳懊1白可銷售面積（平霸方米）扳108429班1隘案2癌單位售價(jià)（爸元稗/扮平方米）暗2600阿1擺傲3扒銷售比例扒（霸%白）芭100佰2隘商鋪銷售收入愛81299辦2伴斑1辦可銷售面積（平般方米）傲98283耙2隘捌2壩單位售價(jià)（霸元啊/八平方米）稗8272哀2笆胺3靶銷售比例邦

35、（伴%白）俺100罷3罷銷售收入合計(jì)骯109491罷4捌銷售面積合計(jì)（柏平方米）頒206712傲二啊、哎 爸總成本費(fèi)用估算八本項(xiàng)目建設(shè)總成板本罷為敖8570罷5敗萬人民幣。根據(jù)搬建設(shè)進(jìn)度，各年襖總成哎本估算詳見表四扒。瓣表癌四班 鞍 澳總成本費(fèi)用估算澳表擺 拌 敖 芭 吧 凹單位：萬元鞍序號(hào)捌項(xiàng)疤 哀 絆目凹合凹 伴 扮計(jì)頒1扒土地費(fèi)用骯23040叭2捌報(bào)建費(fèi)用百2829傲3唉建安費(fèi)用翱36250拌4絆城市基礎(chǔ)設(shè)施配熬套費(fèi)襖10971拜5扳管理和銷售費(fèi)鞍15438案合按 巴 巴計(jì)笆85705三、 財(cái)務(wù)評價(jià)扒1邦、投資利潤及利絆潤率柏本項(xiàng)目投資利潤柏共壩計(jì)柏2348拌5礙萬元，投資利潤挨率把為扒

36、27傲.拌7百%阿。各期投資利潤巴率詳見表五。鞍 叭表癌五霸 靶 扒損益表把 拜 澳 柏 叭 胺單位：萬元案序號(hào)懊項(xiàng)昂 啊 柏目愛合皚 伴 巴計(jì)扮1熬銷售收入隘 109491擺2般總成本費(fèi)用懊 85705爸3敗 癌銷售利潤半23786按4胺 按所得稅班 皚5斑 扮稅后利潤壩2靶、財(cái)務(wù)贏利能力愛分析壩本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部案收益率襖為拌15挨%襖，大大高于行業(yè)扳基準(zhǔn)基準(zhǔn)收益挨率芭8拜%霸，按房地產(chǎn)行業(yè)壩行業(yè)基準(zhǔn)收益隘率盎8傲%哀計(jì)算說明財(cái)務(wù)上敗可行。投資現(xiàn)金叭流量詳見表六。拜3邦、財(cái)務(wù)清償能力搬分析班參見表矮七暗“昂資金來源與運(yùn)用唉表氨”斑。該表中的各期芭累計(jì)贏余資金為耙正值，表明該項(xiàng)按目能自行平衡。霸 傲4阿、不昂確定性分析熬根據(jù)總成本費(fèi)用俺的構(gòu)成和性質(zhì)，把根