咨詢報(bào)告建筑土木工程科技專業(yè)資料

1、咨詢報(bào)告建筑土木工程科技專業(yè)資料第一章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 區(qū)域位置分析二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 項(xiàng)目概況三、項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)程評(píng)價(jià) 項(xiàng)目進(jìn)度四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 七通一平的狀況五、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)六、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)2項(xiàng)目的地理位置，權(quán)屬情況，整體規(guī)劃指標(biāo)，地區(qū)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。（通過項(xiàng)目實(shí)地勘察及甲方所提供資料得出）二. 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案3評(píng)估項(xiàng)目位于通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)，在東南五環(huán)外（東南六環(huán)以內(nèi)），京哈高速南側(cè)，亦莊新城和通州新城的連接地區(qū)，北京市第二道綠化隔離帶的綠色空間內(nèi)，是北京兩軸兩帶多中心空間格局中東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的一部分。臺(tái)湖鎮(zhèn)是距京城最近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)

2、之一。中心區(qū)距天安門19公里，距亦莊新城12公里，距通州新城8公里。評(píng)估項(xiàng)目所屬臺(tái)湖區(qū)域位于CLD和BDA兩大區(qū)域之間，可共享CLD和BDA的配套資源，可充分利用地理優(yōu)勢(shì)，發(fā)展本項(xiàng)目。周邊2公里內(nèi)的公共服務(wù)配套設(shè)施齊備度較好，有購物場(chǎng)所（天誠百貨商店、美源福平價(jià)超市）、有醫(yī)院（通州臺(tái)湖衛(wèi)生院）、銀行（農(nóng)商銀行）、學(xué)校（通州臺(tái)湖學(xué)校、劍橋中學(xué)）、餐飲（映山紅酒店）等公共服務(wù)配套，基本能夠滿足周邊流動(dòng)人群的基本需要。4項(xiàng)目擬建10棟辦公樓、2棟商業(yè)樓及配套地下車庫，其中辦公樓宇均為14層（地上12層、地下2層）、商業(yè)樓宇均為地上2層，地下車庫為2層（地上1層、地下1層）；商業(yè)樓宇設(shè)計(jì)為面向北京國際

3、圖書城的獨(dú)棟樓宇，辦公樓宇采用首層和頂層為loft形式，其他樓層為平層的設(shè)計(jì)方案，辦公樓宇具體戶型明細(xì)如下表：戶型類型建筑面積（平方米）套數(shù)比例（%）零居38-4070一居45-5520二居65-70105項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排為：1.工程的前期準(zhǔn)備工作前期工作計(jì)劃2014年7月底完成。主要包括：項(xiàng)目立項(xiàng)、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)，完成初步設(shè)計(jì)及施工圖等相關(guān)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)工作，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等一系列前期手續(xù)的辦理工作，同時(shí)完成工程招標(biāo)。2.工程建設(shè)期工程從2014年8月開工，2016年7月完成竣工、驗(yàn)收、交付使用。其中包括基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)，進(jìn)行設(shè)備安裝、室內(nèi)裝修

4、、室外工程掃尾、驗(yàn)收工作。3. 截至評(píng)估基準(zhǔn)日，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，已開始進(jìn)行土方工程建設(shè)，但尚未達(dá)到正負(fù)零。三、項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)程評(píng)價(jià)6第二章 市場(chǎng)評(píng)估一、市場(chǎng)環(huán)境評(píng)價(jià)（一）城市區(qū)域情況分析（二）房地產(chǎn)相關(guān)政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析以此項(xiàng)目為例，首先分析城市情況，其次分析區(qū)域情況。1。城市概況2。城市發(fā)展規(guī)劃3。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況4。城市交通現(xiàn)狀5?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目定價(jià)7政策層面上，明年依舊以穩(wěn)為主，雖然“調(diào)控”字眼在新一屆政府上任后顯得少有提及，但繼續(xù)堅(jiān)持從緊取向仍不會(huì)放松，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)度過，但房價(jià)已由“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”，進(jìn)一步促使調(diào)控政策的差異化。三中全會(huì)提出

5、的市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的核心思想，正引導(dǎo)著調(diào)控機(jī)制的穩(wěn)步建立，預(yù)計(jì)2014年，土地制度、財(cái)稅制度改革將進(jìn)一步推進(jìn)，房產(chǎn)稅等相關(guān)長效機(jī)制有望逐步確立，但市場(chǎng)化改革和長效機(jī)制的建立不可能一蹴而就，在北京等熱點(diǎn)城市房價(jià)仍然上漲的背景下難以期待限購限貸政策的放松，現(xiàn)有行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市可能政策取向出現(xiàn)差別，但作為熱點(diǎn)城市的北京，限購嚴(yán)厲程度仍將居全國之首，明年房地產(chǎn)調(diào)控也將繼續(xù)堅(jiān)持從緊取向。（二）房地產(chǎn)相關(guān)政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析8北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（商辦用房）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況商業(yè)寫字樓熱銷項(xiàng)目分析例：2013年，北京市完成房地產(chǎn)

6、開發(fā)投資3483.4億元，比上年增長10.5%。其中，住宅完成投資1724.6億元，增長5.9%；寫字樓完成投資611.7億元，增長59%；商業(yè)、非公益用房及其他完成投資1147.1億元，增長0.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為1510億元，比上年增長9.2%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為43.3%。910周邊辦公項(xiàng)目主要以產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的工業(yè)立項(xiàng)辦公為主，有經(jīng)略天則、臺(tái)銘國企企業(yè)花園等，售價(jià)在1800021000元/平方米不等，區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目，多為住宅及園區(qū)內(nèi)的中低端配套商業(yè)，售價(jià)在20000元/平方米上下。用同樣的方法分析通州區(qū)域的市場(chǎng)情況，綜合分析判斷，同時(shí)調(diào)查項(xiàng)目周邊同類物業(yè)的定

7、價(jià)水平，為后續(xù)的項(xiàng)目定價(jià)提供數(shù)據(jù)支持。分析目的11二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目銷售價(jià)格確定本項(xiàng)目擬建設(shè)為“宜居宜商”的風(fēng)格，“宜商”主要針對(duì)有意在通州臺(tái)湖設(shè)立辦公地址的中高端企業(yè)和該區(qū)域投資客；“宜居”主要以年齡多在35歲以上的中青年階層多為三口之家主要來自東部CBD區(qū)域的改善型需求為主和年齡在25-35歲之間的青年客戶以兩人小家庭結(jié)構(gòu)為主多為依托軌道交通的導(dǎo)入型客戶。商業(yè)用房主要針對(duì)有一定資金實(shí)力的投資客。12項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)1.符合臺(tái)湖鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃條件，給該地區(qū)的發(fā)展起到積極作用：評(píng)估項(xiàng)目所屬的臺(tái)湖鎮(zhèn)屬于通州發(fā)展規(guī)劃中的重點(diǎn)鎮(zhèn)，本項(xiàng)目的建設(shè)屬于重點(diǎn)推進(jìn)新城規(guī)劃范圍內(nèi)農(nóng)村城

8、市化，有利于完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。有利于通州城鎮(zhèn)化組團(tuán)的發(fā)展，加快通州區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。項(xiàng)目建造頗具特色：評(píng)估項(xiàng)目依據(jù)地塊現(xiàn)狀，在地塊內(nèi)空間布局合理的情況下，規(guī)避現(xiàn)狀企業(yè)所帶來的影響，打造“宜居宜商”的產(chǎn)品，建造時(shí)尚小高層，設(shè)計(jì)為辦公居住結(jié)合的建造風(fēng)格，辦公樓宇頂層及首層設(shè)計(jì)為loft形式，商業(yè)樓宇設(shè)計(jì)為面向北京國際圖書城的獨(dú)棟樓宇，地下車庫參考生活動(dòng)線、休閑動(dòng)線、商業(yè)東線設(shè)置主入口，可有效引導(dǎo)行人、車輛流動(dòng)。本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。2.項(xiàng)目周邊正處于發(fā)展規(guī)劃中，缺乏地標(biāo)型辦公項(xiàng)目和繁華的商業(yè)氛圍，居住人口相對(duì)稀缺且公共配套設(shè)施規(guī)模較小，多為低端的餐飲和日常生活

9、配套型小商業(yè)，缺乏大型商業(yè)配套，一定程度上人流量相對(duì)較小，商務(wù)氛圍稀薄，繁華度和聚集度不足。13銷售價(jià)格定位1.辦公用房銷售定價(jià)為21000元/平方米目前，周邊辦公項(xiàng)目主要以產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的工業(yè)立項(xiàng)辦公為主，現(xiàn)有經(jīng)略天則、臺(tái)銘國企企業(yè)花園、樞密院等，并且經(jīng)過區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析，此類項(xiàng)目銷售情況良好，故可作為定價(jià)參考依據(jù)，詳細(xì)銷售均價(jià)如下：項(xiàng)目名稱用途位置銷售均價(jià)（元/）臺(tái)銘國際企業(yè)花園工業(yè)立項(xiàng)辦公通州臺(tái)湖鎮(zhèn)鋪外路20000經(jīng)略天則工業(yè)立項(xiàng)辦公通州臺(tái)湖鎮(zhèn)通臺(tái)路東1號(hào)20000北京經(jīng)開國際企業(yè)大道辦公通州區(qū)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地21000尖子班辦公通州區(qū)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地22000樞密院工業(yè)立項(xiàng)辦公亦莊經(jīng)濟(jì)技

10、術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)22000142.商業(yè)用房銷售定價(jià)為22000元/平方米目前，項(xiàng)目周邊缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目，多為住宅區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中低端商業(yè)配套用房，現(xiàn)有臺(tái)銘國際企業(yè)花園、經(jīng)略天則、東亞印象太湖等配套商業(yè)，商業(yè)形式類似，并且收益良好，故可作為判斷依據(jù)，詳細(xì)銷售均價(jià)如下：項(xiàng)目名稱位置銷售均價(jià)（元/）臺(tái)銘國際企業(yè)花園通州臺(tái)湖鎮(zhèn)鋪外路22000經(jīng)略天則通州臺(tái)湖鎮(zhèn)通臺(tái)路東1號(hào)21000北京經(jīng)開國際企業(yè)大道通州區(qū)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地23000東亞印象臺(tái)湖通州臺(tái)湖鎮(zhèn)劍橋中學(xué)東側(cè)22000銷售價(jià)格定位15第三章 項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目總投資（一）估算原則（二）投資構(gòu)成及估算依據(jù)（三）項(xiàng)目投資估算三、投資計(jì)

11、劃安排核心測(cè)算16序 號(hào)項(xiàng) 目投資額（萬元）占項(xiàng)目總投資比例建筑面積單方造價(jià)（元/平方米）1土地費(fèi)用19967963.3%77482前期工程費(fèi)21300.7%833房屋開發(fā)費(fèi)7431723.6%28844其中：建安工程費(fèi)6916321.9%26845其它費(fèi)用7430.2%296銷售費(fèi)用62682.0%2437管理費(fèi)用16340.5%638財(cái)務(wù)費(fèi)用301869.6%11719不可預(yù)見費(fèi)2450.1%10合 計(jì)315202100%12230項(xiàng)目投資估算表171.土地費(fèi)用（1）地價(jià)款及契稅：根據(jù)委托方提供的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議京地出（合）字（2013）第0275號(hào)，評(píng)估項(xiàng)目總土地使用

12、權(quán)價(jià)款總額為189400萬元，其中政府土地收益（僅含土地出讓金）為183461.0846萬元，土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)為5938.9154萬元。需補(bǔ)交的政府土地收益：根據(jù)委托方提供的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議京地出（合）字（2013）第0275號(hào)約定：A.該宗地地上總建筑面積大于198300平方米，則應(yīng)補(bǔ)交的政府土地收益=9552（確定的地上建筑面積-189300）；B.地下車庫應(yīng)補(bǔ)交的政府土地收益=150地下車庫建筑面積；C.除車庫外其他地下經(jīng)營性配套部分應(yīng)補(bǔ)交政府土地收益=3184其他地下經(jīng)營性配套部分建筑面積。根據(jù)委托方提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件2013規(guī)（通）建字0185號(hào)、建筑工

13、程施工許可證及附件2014施建字0041、0073、0076號(hào)，評(píng)估項(xiàng)目增加地下車庫建筑面積為7804.44平方米。評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)交的政府土地收益=地下車庫建筑面積150元/平方米=7804.44150/10000=117萬元契稅：按照土地使用權(quán)價(jià)款及補(bǔ)繳的政府土地收益的3%交納5686萬元。地價(jià)款及契稅合計(jì)：195203萬元。（2）印花稅：按照土地使用權(quán)價(jià)款的0.05%交納95萬元。（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：根據(jù)北京市通州區(qū)人民政府印發(fā)關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)征收暫行辦法的通知通政發(fā)(2005)37號(hào)的有關(guān)規(guī)定，在中心城規(guī)劃區(qū)域外商品房開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，住宅按每建筑平方米140元征收，非住宅按每建

14、筑平方米170元征收。故評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=257724.44170/10000=4381萬元（4）土地費(fèi)用合計(jì)金額：199679萬元182.前期工程費(fèi)用（1）規(guī)劃、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)：本項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目建安工程費(fèi)的1%，則規(guī)劃、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)為： 1%69163=692（萬元）（2）可行性研究費(fèi)用：本項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目房屋開發(fā)費(fèi)的0.2%計(jì)算，該項(xiàng)費(fèi)用為： 0.2%74317=149（萬元）（3）紅線內(nèi)臨時(shí)三通費(fèi)用：紅線內(nèi)臨時(shí)三通費(fèi)用為紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，包括：道路、電力、通訊，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況以及委托方提供的有關(guān)資料，以每建筑平方米50元為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，總計(jì)

15、為:50257724.44/10000=1289（萬元）（4） 前期工程費(fèi)用合計(jì)：2130萬元。193.房屋開發(fā)費(fèi)（1）建安工程費(fèi)：根據(jù)委托方提供的北京市建設(shè)工程預(yù)算定額(2001)、有關(guān)文件規(guī)定及項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算如下：辦公、商業(yè)用房：建安工程費(fèi)用按照2800元/平方米計(jì)算：=2800（193751.18+3978.62）/10000=55364（萬元）其他用房：建安工程費(fèi)用按照2300元/平方米計(jì)算：=2300（）/10000=13799（萬元）故評(píng)估項(xiàng)目建安工程費(fèi)=55364+13799=69163（萬元）（2）附屬工程費(fèi)附屬工程費(fèi)為項(xiàng)目相關(guān)配套項(xiàng)目的費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況以及委托

16、方提供的有關(guān)資料，以每建筑平方米100元為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，總計(jì)為：100257724.44/10000=2577（萬元）（3）紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況以及委托方提供的有關(guān)資料，以每建筑平方米100元為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，總計(jì)為:100257724.44/10000=2577（萬元）（4）房屋開發(fā)費(fèi)合計(jì)：74317萬元204.其他費(fèi)用該費(fèi)用為與成本概算有關(guān)的費(fèi)用,包括標(biāo)書編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用，考慮到項(xiàng)目目前狀況，按照房屋開發(fā)費(fèi)的1%計(jì)算：1%74317743（萬元）5.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為企業(yè)預(yù)售及銷售過程中發(fā)生的廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用，綜合考慮

17、項(xiàng)目的銷售收入及項(xiàng)目本身的實(shí)際情況， 20142017年按項(xiàng)目銷售收入的1.5%確定，銷售費(fèi)用為6268萬元，則：1.5%417856/10000=6268（萬元）6.管理費(fèi)用按照14項(xiàng)之和的2%計(jì)算，合計(jì)1634萬元。7.財(cái)務(wù)費(fèi)用該部分財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)期利息，項(xiàng)目開發(fā)期財(cái)務(wù)費(fèi)用為30186萬元，其中他行貸款財(cái)務(wù)費(fèi)用為10998萬元（2014年貸款金額為99980萬元，利率為11%，預(yù)計(jì)2014年年底還款），交通銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用為19188萬元（2014年7月貸款金額80000萬元，利率為7.995%，預(yù)計(jì)2017年6月還清）8.不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)用后按14項(xiàng)之和的0.3%計(jì)算，為245萬元。

18、9.投資估算合計(jì)經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為315202萬元（不含兩稅兩費(fèi)）。21年度投資額（萬元）投資占比2013年19517761.92%2014年5782418.35%2015年3225210.23%2016年222477.06%2017年77022.44%根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，2013年已投入資金195177萬元，占總投資的61.92%，主要用于支付土地費(fèi)用；2014年計(jì)劃投入57824萬元，占總投資的18.35%，主要用于支付土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)用、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用；2015年計(jì)劃投入32252萬元，占總投資10.23%，主要用于支付房屋開發(fā)費(fèi)用、

19、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用；2016年計(jì)劃投入22247萬元，占總投資7.06%，主要用于支付房屋開發(fā)費(fèi)用、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用；2017年計(jì)劃投入7702萬元，占總投資2.44%，主要用于支付房屋開發(fā)費(fèi)用、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用。項(xiàng)目投資計(jì)劃與實(shí)施進(jìn)度基本吻合。三、投資計(jì)劃安排22敏感性變化因素敏感性分析結(jié)果變化因素變化幅度財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期基本方案1256215.27%4.37項(xiàng)目總投資5%1425915.95%4.2410%469213.25%4.75租售價(jià)格-5%1335415.89%4.25-10%2883

20、12.85%4.83銷售期延后一年-444911.19%第五章 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)一、測(cè)算原則及考慮因素二、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的計(jì)?。ㄒ唬┦杖霚y(cè)算（二）開發(fā)成本（三）利潤分配三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益測(cè)算（一）項(xiàng)目盈利能力預(yù)測(cè)（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)（三）不確定性分析23（一）收入測(cè)算1.計(jì)算期：根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)及銷售計(jì)劃安排，項(xiàng)目計(jì)算期取4年，項(xiàng)目建設(shè)期取4年，銷售期3年。2.銷售價(jià)格及銷售量預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售收入為辦公用房、商業(yè)用房及配套地下車庫銷售收入，根據(jù)委托方提供的項(xiàng)目資料以及項(xiàng)目定價(jià)方案，評(píng)估確定項(xiàng)目銷售價(jià)格、可銷售面積及銷售比率如下：3.銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流入根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及企業(yè)提供的銷售計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后產(chǎn)生的現(xiàn)金

21、流入總計(jì)為417856萬元，其中2014年現(xiàn)金流入為104469萬元，2015年現(xiàn)金流入為188035萬元，2016年現(xiàn)金流入為83568萬元，2017年現(xiàn)金流入為41784萬元。用途銷售均價(jià)（元/平方米/個(gè)）可銷售面積（平方米/個(gè)）銷售比率銷售量（平方米/個(gè)）辦公用房21000193751100%193751商業(yè)住宅220003980100%3980地下車庫100000222100%22224（二）開發(fā)成本按收入與成本配比的原則，即把為取得本期收入而發(fā)生的開發(fā)成本與本期實(shí)現(xiàn)的收入在同一時(shí)期內(nèi)確認(rèn)和計(jì)量。經(jīng)測(cè)算，其中2014年開發(fā)成本為69282萬元，2015年開發(fā)成本為124701萬元，2016年開發(fā)成本為55420萬元，2017年開發(fā)成本為27711萬元。（三）利潤分配1.稅費(fèi)選擇根據(jù)國家和北京市現(xiàn)行財(cái)稅制度要求，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，土地增值稅以累進(jìn)稅率計(jì)算；營業(yè)稅率以當(dāng)年預(yù)售（