某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷推廣方案

1、汝州項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷推廣方案國房藍(lán)海（廈門）2007年10月提綱：前言：第一部分：整體策劃思路簡述一、定位基準(zhǔn)原則二、定位邏輯結(jié)構(gòu)第二部分：項(xiàng)目深度分析一、汝州概況及宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、項(xiàng)目概況及地塊深度分析三、在售住宅項(xiàng)目及調(diào)查分析四、商業(yè)市場現(xiàn)狀及業(yè)態(tài)分析第三部分、項(xiàng)目整體定位思路一、項(xiàng)目整體定位建議二、住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議第四部分、項(xiàng)目整體營銷策略一、項(xiàng)目總體推廣建議二、項(xiàng)目整體銷售建議三、項(xiàng)目媒介推廣建議總結(jié)：從本質(zhì)上看，每一塊地的開發(fā)可以有多種發(fā)展的可能性，但無疑，它必然有其最適合的定位，我們要做的就是找出那個(gè)最適合的！-國房藍(lán)海第一部分：整體策劃思路簡述一、定位基準(zhǔn)原

2、則由于市場的不斷細(xì)分，決定了任何產(chǎn)品都有多樣性和多元化發(fā)展的可能；但隨著市場競爭的加劇，任何項(xiàng)目必須要有一個(gè)適合的定位，才可能與其他項(xiàng)目相區(qū)隔，才能在彰顯自身價(jià)值的同時(shí)被市場所接受。在對(duì)該項(xiàng)目的分析和定位中，將遵循以下8大基準(zhǔn)原則：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)是建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強(qiáng)調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造對(duì)項(xiàng)目所處地段的號(hào)召力；強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長避短：針對(duì)本案的優(yōu)劣勢提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；帶動(dòng)品牌衍生：通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位產(chǎn)品須通過可操作的手法最終展現(xiàn)給客戶；堅(jiān)持以客為本：在保障開發(fā)商利益最

3、大化的基礎(chǔ)上兼顧客戶的利益；主張不可復(fù)制：在項(xiàng)目功能上具有排他性，其他同類產(chǎn)品不可復(fù)制。二、定位邏輯結(jié)構(gòu)由于定位分析強(qiáng)調(diào)專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普撨^程，從而得出更為準(zhǔn)確貼切的定位結(jié)論。為本案定位的邏輯推論過程如下結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯因果關(guān)系。定位推導(dǎo)體系項(xiàng)目地塊分析市場環(huán)境分析項(xiàng)目定位分析SWOT（矩形分析）提出客戶策略、開發(fā)策略、產(chǎn)品策略及對(duì)市場策略的宏觀把控解構(gòu)至各個(gè)定位細(xì)分營銷推廣定位客戶群體定位住宅產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目整體定位第二部分 項(xiàng)目深度分析一、汝州概況及宏觀經(jīng)濟(jì)分析一）、汝州城市概況1、地理位置及交通汝州市位于河南省中西部，北靠巍巍嵩山，南依茫茫伏牛，西臨

4、古都洛陽，南望黃淮平原，北汝河自西向東貫穿全境，形成兩山夾一川的槽形地勢。汝州市區(qū)位優(yōu)勢明顯,位于鄭州、洛陽、平頂山交叉輻射地帶，距鄭州約180公里，距洛陽約90公里，距平頂山約60公里。焦枝鐵路縱貫?zāi)媳?，洛界公路橫穿東西，207國道與省道侯飯線相連，正在建設(shè)的上海至洛陽高速公路和將要建設(shè)的太原至澳門高速公路在此交匯，在汝州形成“十”字形高速公路構(gòu)架。公路密度達(dá)到每百平方公里63.8公里。汝州市80%的行政村實(shí)現(xiàn)了“村村通”柏油路（水泥路），已初步形成了以市區(qū)為中心，以干線公路為骨架，以縣鄉(xiāng)二級(jí)公路為脈絡(luò)，縱貫城鄉(xiāng)，聯(lián)通周邊，干支結(jié)合，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。2、面積人口全市總面積1573平方公里

5、，其中耕地面積62707公頃，城區(qū)面積14.2平方公里；全市總?cè)丝?4萬（2004年數(shù)據(jù)）。汝州人口自然增長率為5.3%，目前全市總?cè)丝陬A(yù)計(jì)達(dá)100萬，市區(qū)建成區(qū)預(yù)計(jì)達(dá)到18平方公里。到2020年，市區(qū)建成區(qū)將達(dá)到28.4平方公里，市區(qū)人口將達(dá)到27萬。3、歷史沿襲汝州市原為臨汝縣，因?yàn)l臨汝河而得名。汝州有著悠久的歷史和燦爛的文化，為仰韶、龍山文化發(fā)源地之一，是歷代郡州治所，享有汝旁化國和中州名郡的美譽(yù)。1988年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷臨汝縣，設(shè)立汝州市，屬河南省直轄，由平頂山市代管。汝州市轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個(gè)街道辦事處、453個(gè)行政村。1993年汝州被河南省委、省政府確定為全省改革、開放、發(fā)展特

6、別試點(diǎn)縣(市)；2001年9月，被確定為河南省25個(gè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程重點(diǎn)縣(市)之一；2004年被確定為全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)權(quán)縣（市）。4、人文資源汝州市歷史悠久。東周為王畿之地，秦屬三川郡，西漢置梁縣，隋設(shè)汝州，明成化六年升為直隸州，1913年改為臨汝縣，1988年6月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市。幾千年來，生活在這片熱土上的各族人民，憑著自己的聰明智慧，用勤勞的雙手創(chuàng)造了燦爛的文化，譜寫了氣勢恢宏的篇章。境內(nèi)文物古跡和人文景觀眾多。千年古剎風(fēng)穴寺，為國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，與白馬寺、少林寺、大相國寺并稱為“中原四大名寺”；萬古神湯溫泉,富含50多種微量元素,漢唐“九地三后”及文人騷客爭相前往沐浴，為理

7、想的療養(yǎng)勝地。別具一格的連環(huán)姊妹怪坡和風(fēng)光旖旎的紫云山等景點(diǎn)，都具有旅游開發(fā)價(jià)值；宋代五大名瓷之首的汝瓷，與汝石、汝帖并稱為汝州“三寶”，市區(qū)張公巷窯址被確定為北宋官窯遺址；汝州還是河南三大劇種之一曲劇的發(fā)源地。5、自然資源汝州盛產(chǎn)小麥、玉米、紅薯、大豆、煙葉、棉花、花卉苗木、蔬菜等，全市已形成30萬畝優(yōu)質(zhì)專用小麥基地，20萬畝優(yōu)質(zhì)玉米基地和6萬畝蔬菜基地。無公害蔬 菜、食用菌、林果業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)迅速興起，農(nóng)業(yè)特色經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，全市基本實(shí)現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化、專業(yè)化，優(yōu)質(zhì)小麥、優(yōu)質(zhì)玉米等主導(dǎo)產(chǎn)品所占的比例逐年提高，汝州為全國小麥商品糧生產(chǎn)基地，河南省重點(diǎn)林業(yè)縣。畜牧養(yǎng)殖業(yè)在大農(nóng)業(yè)中的地位凸現(xiàn)，以豬、

8、牛、羊?yàn)橹攸c(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了由分散養(yǎng)殖向規(guī)模養(yǎng)殖的轉(zhuǎn)變。汝州成為全國肉類生產(chǎn)百強(qiáng)縣和商品豬生產(chǎn)基地，也是河南省瘦肉型豬、商品蛋、肉牛和活綿羊出口基地。汝州自然資源豐富?，F(xiàn)已探測發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)資源有46種，主要有原煤、鋁礬土、水泥灰?guī)r等。其中，原煤預(yù)測儲(chǔ)量為35.5億噸，素有百里煤海之稱，為全國50個(gè)重點(diǎn)采煤縣市之一； 鋁礬土部儲(chǔ)量為1.66億噸，品位高，易開采，汝州在發(fā)展能源、電力、建材、冶金等行業(yè)前景廣闊。6、支柱產(chǎn)業(yè)汝州市煤炭資源豐富，煤種齊全，煤質(zhì)優(yōu)良，以盛產(chǎn)主焦煤而聞名全國。近年來，汝州充分發(fā)揮資源、政策、區(qū)位、人文優(yōu)勢，牢固樹立工業(yè)強(qiáng)市觀念，積極實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)和開放帶動(dòng)戰(zhàn)略。上大項(xiàng)目、大上項(xiàng)目，進(jìn)

9、一步培強(qiáng)做大能源、建材、冶金、食品四大支柱產(chǎn)業(yè)，初步形成了能源、化工、水泥、鐵路重載高速機(jī)車合金鋼鑄件、高速鐵路無渣軌枕、玉米淀粉、餅干和“三粉加工”七大工業(yè)基地，形成了平頂山市第一家產(chǎn)值超10億元的汝南工業(yè)園區(qū)。能源、化工-天瑞集團(tuán)公司（熱電、火電、焦化）；水泥-天瑞水泥廠；鑄件-亞星鑄造；軌枕-鄭鐵三佳公司；淀粉-巨龍淀粉廠；餅干-夢想食品；7、GDP指標(biāo)在第五屆全國縣域經(jīng)濟(jì)競爭力評(píng)比結(jié)果中，汝州市的變化格外引人注目：2005年，汝州市達(dá)到11245億元，比上年同期增長208，是近10年增幅最高的一年。從而使汝州市在全國參選的2005個(gè)縣市中名列第位，比上一屆前移位；在中部百強(qiáng)縣市中排名第

10、位；在河南省個(gè)縣（市）排名中，汝州市位居第位 ，比上年上升了位。2007年上半年，汝州市國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，效益持續(xù)提高，運(yùn)行質(zhì)量明顯提升。上半年全市生產(chǎn)總值達(dá)到74.2億元，比上年同期增長16.2%；其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長5.8%、15.8%和21.6%。從反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，上半年，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值12.03億元，增長30.7%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成18.88億元，下降1.05%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)完成15.7億元，增長17.3%；各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)運(yùn)行，特別是居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.4%，保持在相對(duì)較低水平。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)4436.7元，

11、增長23.4%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計(jì)2093.6元，增長21.7%。8、城市化進(jìn)程汝州城市功能完善，市區(qū)形成了以西環(huán)路、洗耳路、望嵩路、風(fēng)穴路、城垣路和北環(huán)路、朝陽路、廣成路、丹陽路、中大街等“五縱五橫”的城市主干道；建成了污水處理廠，城市污水處理實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營；城市綠化率達(dá)到18.8%；率先在河南省縣市級(jí)中建成了煤氣工程；移動(dòng)電話用戶達(dá)到4.5萬戶，程控電話裝機(jī)總?cè)萘?6萬門，開通了無線市話和國際互聯(lián)網(wǎng)，形成了安全高效的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)。汝州社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速，全市擁有各級(jí)各類學(xué)校595所，在崗教師8965人，各種科技人員9437人。醫(yī)療機(jī)構(gòu)健全，全市現(xiàn)有各類醫(yī)院28家，專業(yè)衛(wèi)生技術(shù)人員144

12、9人，市中醫(yī)院被評(píng)為全國示范中醫(yī)院。汝州投資環(huán)境優(yōu)越，成立了行政審批服務(wù)中心，實(shí)行了一站式辦公和一條龍服務(wù)。并取消了一大批不合理收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)實(shí)行掛牌保護(hù)和統(tǒng)一集中收費(fèi)制度，發(fā)展環(huán)境更加優(yōu)化。2004年汝州提出了創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、省級(jí)文明城市、省級(jí)園林城市的目標(biāo)。汝州市城市建設(shè)步伐逐年加快，城市空間擴(kuò)展加劇。城市發(fā)展的主要方向是向北，其次是向東發(fā)展，未來城市中心將向北轉(zhuǎn)移。城市化步伐的加快將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起到推動(dòng)作用。本章小結(jié)：（1）、煤炭及礦產(chǎn)資源豐富，屬于單一的資源型和粗放的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)型經(jīng)濟(jì)。（2）、1988年，汝州撤縣設(shè)市，由平頂山市代管（原屬洛陽管轄），對(duì)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響重大。

13、（3）、改革開放以來，大量企業(yè)相繼破產(chǎn)，政府“工業(yè)興市”計(jì)劃遭受重挫。（4）、居民收入的變動(dòng)對(duì)消費(fèi)需求產(chǎn)生較大的影響。由于近幾年來經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響，近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長出現(xiàn)較大幅度的下降，不同收入階層的消費(fèi)傾向存在的明顯的差異，高收入階層邊際消費(fèi)傾向較低，而低收入戶潛在消費(fèi)需求因收入增幅下降難以轉(zhuǎn)化為事實(shí)的需求，總體邊際傾向降低，因此收入水平增幅的下降會(huì)使消費(fèi)停留在一個(gè)較為低迷的狀態(tài)。 （5）、消費(fèi)預(yù)期改觀不大，使消費(fèi)需求不足的狀況不可能有較大的突破。由于收入增長沒有以前快了，加上居民未來生活的不確定因素增加。人們對(duì)未來收入的預(yù)期也不很樂觀,居民對(duì)未來消費(fèi)預(yù)期不可能有較大的改觀。二、項(xiàng)目概況及

14、地塊深度分析（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于汝州市朝陽路與西環(huán)路交叉口往路東，原屬化肥廠用地。項(xiàng)目地塊呈包圍形，目前只有與西環(huán)路相連約70米沿線，其它三面均為未規(guī)劃開發(fā)的道路。雖然占地面積較大，但是項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施不完善，缺少居住及商業(yè)氛圍。（二）、周邊現(xiàn)狀地塊東西北三面臨路，臨西環(huán)路一段具備一定商業(yè)氣氛，除了以汽配為主的業(yè)態(tài)以外，同時(shí)也設(shè)有移動(dòng)營業(yè)廳、賓館、餐飲、小型超市、醫(yī)院及五金機(jī)電等相關(guān)配套設(shè)施，雖較為低檔，但一定程度上為生活提供了便利。南臨道路道路另一側(cè)為破舊建筑及熱電廠；北臨道路另一側(cè)為新建民宅，再往西走則為麥田及村莊；西面地塊則緊臨屠宰場及民宅，往西約20米處為火車軌道，有一定噪音影響。

15、從初步的調(diào)查結(jié)果看來，目前項(xiàng)目周邊的市政、生活等配套設(shè)施很不完善。西環(huán)路整條商業(yè)街區(qū)以汽車修配為主，車輛占道停放，衛(wèi)生較為臟亂，一定程度上影響了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境塑造。（三）地塊現(xiàn)狀地塊方正，地勢平坦，有利于景觀的營造，土地基礎(chǔ)優(yōu)越，土地價(jià)值較高。項(xiàng)目臨西環(huán)路段被一長條形的破舊建筑及一方正荒蕪地塊相夾。地塊現(xiàn)狀為廢棄的化肥廠，拆遷工作較易開展、成本較低。（四）生活配套1、交通系統(tǒng)項(xiàng)目緊臨的西環(huán)路為汝州市的對(duì)外交通要道之一，從市區(qū)通往鄭州的車輛幾乎都在此經(jīng)過。地塊距汽車西站約500米左右，距火車站約1000米，距市中心僅需幾分鐘路程。交通十分便捷。2、市政配套地塊所處區(qū)域?qū)衮T嶺街道區(qū)，距項(xiàng)目不遠(yuǎn)

16、（朝陽路與西環(huán)路交匯處）有騎嶺信用社及電力公司等事業(yè)單位，第四醫(yī)院分院也將落址于此，項(xiàng)目斜對(duì)面則是第四醫(yī)院的婦產(chǎn)科門診及惠民醫(yī)院，靠汽車北站處有中國農(nóng)村信用社及近200畝的汝州市唯一一家公園，煤山公園，沿廣成路往西200米為一私立學(xué)校，麗寶學(xué)校。從整體來看，大的市政配套類尚算完善。（五）項(xiàng)目規(guī)劃要求經(jīng)粗略測算，地塊總占地約100畝，若總建面積達(dá)到16萬平方米，則容積率需控制在2.1左右。地塊指標(biāo)規(guī)劃占地面積約100畝暫定建筑面積16W建筑密度未定容積率21左右(六) 土地住宅價(jià)值分析在汝州本地人的印象里，本地塊屬于地段有點(diǎn)偏，周邊環(huán)境有點(diǎn)臟亂的一個(gè)地方。然而從整個(gè)區(qū)域的大環(huán)境來看，本地塊靠近西

17、環(huán)，做為通往鄭州和洛陽這兩個(gè)與汝州聯(lián)系較為緊密的城市的截點(diǎn)位置，地塊的增值潛力還是很大的。從居住角度來分析，更適合人們居住和生活的仍是這樣的一個(gè)地方離繁華不遠(yuǎn)，居幽靜之所（火車道噪音對(duì)項(xiàng)目居住品質(zhì)所產(chǎn)生的影響，需通過后期銷售人員來進(jìn)行規(guī)避和引導(dǎo)）。如何通過合理的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，進(jìn)而樹立本案的高品質(zhì)形象，則為重中之重！(七) 土地商業(yè)價(jià)值分析本地塊距朝陽路（未來的行政大道）不過百米，且為進(jìn)出鄭州與通往洛陽的必經(jīng)要道，可以想像，交通的優(yōu)勢為本案帶來的將是源源不斷的客流和商機(jī)。而目前地塊臨西環(huán)路僅有近16米的面寬，進(jìn)深為53米左右，周邊方正地塊屬于私人用地，談判進(jìn)展不順，故本案僅有的商業(yè)價(jià)值被完全抵消，

18、商業(yè)價(jià)值不高。如何通過對(duì)現(xiàn)有可操作商業(yè)的規(guī)劃來獲得利潤最大化并兼顧長遠(yuǎn)發(fā)展，則當(dāng)深思熟慮！附：西環(huán)路朝陽路至廣成路一段商業(yè)現(xiàn)狀分析：共計(jì)73家店面，其中汽配、汽修類店面近20余家，其余為飯店、賓館、小型百貨超市及農(nóng)科服務(wù)等幾種業(yè)態(tài)，普遍較為低檔，店面一般為一間或兩間合并，進(jìn)深以10米居多?，F(xiàn)存的這幾種業(yè)態(tài)模式也決定了其慘淡的商業(yè)氣氛，本地段租金較低，從10元/-15元/居多。藍(lán)海分析：目前該路段可以說是一個(gè)商業(yè)盲區(qū)，現(xiàn)存的業(yè)態(tài)形式和較低的租金使得本路段無法形成一個(gè)商業(yè)的良性循環(huán)。而結(jié)合項(xiàng)目地塊來考慮，要想發(fā)揮出項(xiàng)目商業(yè)部分的最大價(jià)值，必然需要通過對(duì)現(xiàn)存業(yè)態(tài)進(jìn)行改良或顛覆來實(shí)現(xiàn)。本地塊可以依托臨

19、近城市交通要道的地段優(yōu)勢，打造出屬于自己的特色商業(yè)經(jīng)營模式。（八）項(xiàng)目開發(fā)基地素質(zhì)宗評(píng)地塊所具有的資源條件是本案發(fā)展最重要的依據(jù)與基礎(chǔ)，通過以上分析，現(xiàn)從策劃角度對(duì)地塊資源價(jià)值給出如下評(píng)析： 權(quán)比細(xì) 目 優(yōu)良一般較差差土地級(jí)別自然景觀交通情況環(huán)境情況生活配套社會(huì)治安學(xué)區(qū)情況增值價(jià)值區(qū)位形象交通優(yōu)勢及所帶來的增值前景是本地塊開發(fā)最重要的優(yōu)勢；良好的自然景觀及較大的開發(fā)規(guī)模對(duì)本案的高品質(zhì)形象創(chuàng)造了硬件的支持；環(huán)境和區(qū)位形象將是本案的弱點(diǎn)，所以在開發(fā)中要注重對(duì)周邊環(huán)境的改造。（九）項(xiàng)目SWOT分析S-優(yōu)勢1、開發(fā)商所帶來的品牌地產(chǎn)效應(yīng)；2、整個(gè)汝州可競爭樓盤相對(duì)較少；3、距汝州市唯一的公園咫尺之遙；

20、4、西站為本案地段塑造交通優(yōu)勢。W-劣勢1、周邊業(yè)態(tài)較單一，路面環(huán)境較差；2、緊鄰村莊，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生影響；3、緊鄰熱電廠，造成對(duì)空氣的污染；4、緊鄰火車道，將產(chǎn)生較大的噪音；5、周邊生活配套設(shè)施缺乏一定規(guī)模。O-機(jī)遇1、本案距朝陽路不過百米，其發(fā)展?jié)摿薮螅?、本案距市區(qū)稍遠(yuǎn)，可營造舒適的居住環(huán)境；3、本案百畝規(guī)模容易塑造本案的高品質(zhì)形象；4、規(guī)劃中的汽配市場，為本案增加商業(yè)價(jià)值；5、規(guī)劃中的四院分院，完善了生活配套設(shè)施。T-挑戰(zhàn)1、高品質(zhì)的定位，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃提出了更高要求；2、現(xiàn)有項(xiàng)目的存在，容易使本案產(chǎn)生區(qū)域抗性；3、周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，為本案商業(yè)操作增加了難度；4、市場現(xiàn)存的各類小項(xiàng)目，分化本

21、案有效客源。分析小結(jié)：通過對(duì)項(xiàng)目的SWOT分析可以看出，就項(xiàng)目整體而言，需要謹(jǐn)慎樂觀，項(xiàng)目可發(fā)揮自身優(yōu)勢，抓住機(jī)會(huì)，弱化劣勢，降低威脅。為了避免產(chǎn)生與其他項(xiàng)目的同質(zhì)化，就不僅僅是需要把握好項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)和營銷策略的創(chuàng)新，更重要的是要做到產(chǎn)品這個(gè)核心要素的差異化突破，為項(xiàng)目構(gòu)筑核心競爭力，進(jìn)而贏得市場主動(dòng)。藍(lán)海觀點(diǎn)：綜合以上地塊研判和分析結(jié)論，本地塊開發(fā)應(yīng)以一個(gè)主題思想為統(tǒng)領(lǐng)，商業(yè)和住宅兩條線相輔相成、相互促進(jìn)，其中住宅將占較大體量。商業(yè)因地塊因素將受到一定的限制，因此本提案將偏重以住宅來做為重點(diǎn)研究對(duì)象。三、在售住宅項(xiàng)目及調(diào)查分析1、可類比項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱藍(lán)灣半島香榭水郡地 址骨科醫(yī)院北100

22、米洗耳河畔朝陽西路洗耳河畔東開發(fā)商河南一帆置業(yè)登封市穎南建筑開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)鄭州華瑞工程設(shè)計(jì)有限公司鄭州大學(xué)（戶型設(shè)計(jì)）景觀設(shè)計(jì)TESSUN LANDSCAPE(加拿大)清華工美全案代理無太谷策劃建筑特點(diǎn)錯(cuò)層設(shè)計(jì)，復(fù)式南北雙露臺(tái)彩色鋁合金窗，外墻面磚，客廳現(xiàn)澆樓板，錯(cuò)層主力戶型三房兩廳104-111-126-141，四房兩廳160，復(fù)式150-190三房兩廳128136-142頂樓復(fù)式190-230社區(qū)配套智能化、暖氣、煤氣（一期送）暖氣、煤氣開盤時(shí)間2006年7月排號(hào)；2006年10月28日開盤2007年9月1日排號(hào)；10月28日正式開盤工程進(jìn)展2006年10月4日動(dòng)工2007年7月3日

23、動(dòng)工銷售動(dòng)態(tài)一期13棟1-3層售罄，去化率約70一期6棟（共154套房源）銷售價(jià)格6F 980 -1180元/5F 1350元/4F 1460元/1-3F售罄（176016501560）均價(jià)1600元/最高價(jià)格1798元/左右頂樓復(fù)式990-1059元/優(yōu)惠方式一次性優(yōu)惠5按揭優(yōu)惠3前50名優(yōu)惠10000元后100名優(yōu)惠3300元（一）藍(lán)灣半島1、項(xiàng)目基本概況該項(xiàng)目占地面積約100畝，總建筑面積約10萬平米。位處汝州市骨科醫(yī)院（洗耳河畔），由河南一帆置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目2006年7月份正式開始銷售，目前一期銷售約260套已接近尾盤。2、項(xiàng)目規(guī)劃該項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，同時(shí)擁有大型的園林水景。

24、規(guī)劃有多層住宅（20棟）、高層（3棟）。商鋪建筑面積約8000平方米（開發(fā)商自留不予銷售）。3、戶型規(guī)劃該項(xiàng)目規(guī)劃有110-160平米的三房，為主力戶型，一期總戶數(shù)約360套左右，三房占到95%，還規(guī)劃有160190平米左右的四房，大概有20余套；4、價(jià)格分析該項(xiàng)目多層住宅均價(jià)為1400元/，高層均價(jià)為1900元，起初開盤一次性付款方式優(yōu)惠15%，按揭付款優(yōu)惠8，目前一次性優(yōu)惠5%按揭2-3%。（目前購買減免智能化、暖氣集資以及煤氣集資等費(fèi)用）。5、銷售去化情況該項(xiàng)目2006年7月份正式開始銷售，目前一期銷售率為70%左右，客戶群主要以：城市化人群、私營業(yè)主、公務(wù)員和二次置業(yè)者為主。（其中按照

25、汝州購房的習(xí)慣喜歡3房的人群較多，需求量自然大）。6、綜合評(píng)述該項(xiàng)目地理環(huán)境占有很大優(yōu)勢，與洗耳河緊鄰，項(xiàng)目定位為：“汝州市首家大型園林親水高尚社區(qū)”。與大自然的親近奠定了其開發(fā)為中高品質(zhì)住宅的基礎(chǔ)；社區(qū)內(nèi)觀湖小高層的開發(fā)，更加提升該項(xiàng)目的檔次。該項(xiàng)目的銷售價(jià)格目前創(chuàng)汝州市房產(chǎn)項(xiàng)目的新高，這與其優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境是分不開的。（二）香榭水郡1、項(xiàng)目基本概況該項(xiàng)目總占地面積約45畝，位于汝州市朝陽路西洗耳河畔東，由登封市穎南建筑開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。10月28日正式開盤。2、項(xiàng)目規(guī)劃該項(xiàng)目規(guī)劃住宅多層10棟，高層2棟（目前開發(fā)的為1#、4#、5#、6#、7#、8#），總共戶數(shù)為308戶，一樓為臨街底商

26、，車位152個(gè)。3、戶型規(guī)劃該項(xiàng)目一期戶型設(shè)計(jì)以三房為主，占整個(gè)項(xiàng)目一期的80左右，面積在128142平米之間，其余為頂層復(fù)式，面積約在190-230平米左右。預(yù)計(jì)二期將有部分二房產(chǎn)品投放市場。4、價(jià)格分析9月1日起開始發(fā)放VIP貴賓卡進(jìn)行放號(hào)銷售。10月28日剛開盤，均價(jià)在1600元/左右，11月5日有進(jìn)行小額度上漲，約控制在40-50元/。5、綜合評(píng)述該項(xiàng)目西鄰洗耳河，北鄰朝陽路，項(xiàng)目定位為：“行政級(jí)水岸名宅”，雖占地規(guī)模相對(duì)較小，但做為外來開發(fā)企業(yè)來說，其高端的定位和較好的戶型設(shè)計(jì)均為其增添不少亮點(diǎn)，與藍(lán)灣半島各踞洗耳河兩側(cè)，具一定競爭力。（三）望嵩苑1、項(xiàng)目基本概況該項(xiàng)目總占地面積約6

27、0畝，位于汝州市朝陽路中段，目前一期兩幢已入住。2、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)占地面積：40352.42總建面積：72436住宅面積：63092容積率：1.8綠化率：32%3、戶型規(guī)劃望嵩苑戶型配比情況四室兩廳24戶三室兩廳306戶三室一廳42戶兩室兩廳216戶 共計(jì)588戶4、市場情況望嵩苑一期規(guī)劃有臨朝陽路一排三幢住宅樓，大概戶數(shù)為90戶左右，06年底已銷售完畢，當(dāng)時(shí)價(jià)格大概在1100元/左右，其二期將在年底或明年初動(dòng)工。5、綜合評(píng)述該項(xiàng)目臨朝陽路風(fēng)穴路- -洗耳路段，小區(qū)規(guī)劃較為合理。相信隨著汝州房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，其所處地段多帶來的價(jià)格空間將出現(xiàn)較大漲幅，有望在明年的市場中分得一杯羹。（四）綠洲苑

28、1、項(xiàng)目基本概況該項(xiàng)目總占地面積約75畝，位于丹陽路與城垣路交匯處，規(guī)劃有多層及部分別墅，臨街有部分商業(yè)，目前內(nèi)部認(rèn)購中鄭州百年興業(yè)代理。2、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)占地面積：50400總建面積：77900容積率：1.55綠化率：41%3、戶型規(guī)劃多層以三房為主，有部分兩房及四房，約375套，別墅18套三層，約300左右。4、市場情況目前主要推出的有兩棟多層，約計(jì)48戶，別墅18套據(jù)銷售人員介紹已全部預(yù)定。多層價(jià)格據(jù)銷售人員保守估計(jì)約在1400元/，別墅47萬一套。預(yù)計(jì)將于明年上半年正式對(duì)外推出。5、綜合評(píng)述該項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，屬于中心城區(qū)的延伸帶，做為汝州第一個(gè)規(guī)劃有別墅的項(xiàng)目，將具備一定的先發(fā)優(yōu)勢

29、；代理公司有介入前期，但整體規(guī)劃水平一般，代理公司的操盤手法將對(duì)該盤后期銷售產(chǎn)生很大影響。藍(lán)海分析：目前真正與本案構(gòu)成直接競爭的商品房項(xiàng)目僅此幾家，可以看出，汝州目前的房地產(chǎn)市場仍是處于初期階段，可挖掘和增值空間很大。而目前1400元/的均價(jià)（香榭水郡開盤均價(jià)在1600元/）相對(duì)于同等發(fā)展水平的城市而言不算很高。歸其原因，主要是由一些包工頭、村集體或本土小地產(chǎn)公司所建的遍布整個(gè)汝州市區(qū)內(nèi)外的小項(xiàng)目，尤其是部分整棟出售的項(xiàng)目，更是直接拉低了整個(gè)汝州商品房的單價(jià)。相信隨著小規(guī)模出讓土地的減少和越來越多的商品房項(xiàng)目出現(xiàn)，汝州房地產(chǎn)市場價(jià)格將出現(xiàn)較大的上升空間。08年，汝州的整個(gè)房地產(chǎn)市場競爭將會(huì)有所

30、加劇。2、其他商住項(xiàng)目情況：朝陽路項(xiàng)目名稱樓層產(chǎn)品規(guī)劃總建面積價(jià)格（元/）銷售情況吉星德億朝陽路與風(fēng)穴路交匯處5F臨街，共31套，連體出售，1F為商鋪，帶80獨(dú)院，后排有宅基地。約15W80W一套僅剩3套汝州置業(yè)朝陽路與城垣路交匯處6F、9F三棟，兩棟臨街。共計(jì)60戶，門面24間，車庫9間。9F每層規(guī)劃400，有部分小戶型產(chǎn)品。約12W6F：7985F：1080-11304F：12302-3F：1280商鋪：8600所剩不多某住宅小區(qū)北臨香榭水郡4F個(gè)人私建，5排，計(jì)45套，約2500無無創(chuàng)新譽(yù)州東臨藍(lán)灣半島4F兩棟，均沿街，連體出售，共15套，每層面積約100約650070-75W一套已售磬

31、某項(xiàng)目朝陽路與西環(huán)路交匯處5F一棟，沿街，連體出售。共10家。約5500未知未知廣成路項(xiàng)目名稱樓層產(chǎn)品規(guī)劃總建面積價(jià)格（元/）銷售情況公園新居臨煤山公園5F2棟，并排臨街，共45套，店面26間，車庫（獨(dú)立）約12間。約60006F:9004F:11602F：1300店面：6500住宅售罄，商鋪有余某項(xiàng)目骨科醫(yī)院對(duì)面6F兩棟，一棟臨街，約50套，店面10間。約70002-3F：1260店面：6000未知金鼎時(shí)代廣場12F地下一層為超市，13層為商場，4層以上為賓館、酒店及餐飲、辦公類用房，整層出租或出售。約3.3W1-3F：1W以上4F以上：6000招商中其他路段（1）項(xiàng)目名稱樓層產(chǎn)品規(guī)劃總建面

32、積價(jià)格（元/）銷售情況洗耳路家屬樓逸夫小學(xué)對(duì)面6F一棟，臨街，共60套，店面34間。約70006F：9805F：10182-3F：1260門面：只租不售高層有剩西環(huán)路吉祥花園火車站斜對(duì)面6F兩棟，一棟臨街，共40戶，店面26間，車庫12間。約60006F：9205F：11004F：12602-3F：1300高層有剩爛尾樓項(xiàng)目火車站北側(cè)兩棟，一棟臨街，一棟臨火車站，共48戶，店面約36間約75002-3F：1400店面33：19W有剩其他路段（2）項(xiàng)目名稱樓層產(chǎn)品規(guī)劃總建面積價(jià)格（元/）銷售情況丹陽路某項(xiàng)目城垣路與丹陽路交叉處6F、5F、3F兩棟，一棟臨街，共48套（4戶獨(dú)院），店面14間，車庫

33、8間。約7500未知基本售罄八團(tuán)項(xiàng)目九州家具西側(cè)6F3棟，一棟臨街，共68套，店面約15間。約1W6F：9002-3F：1200店面50：29W基本售罄城垣路某項(xiàng)目城垣路中段5F一棟，沿街，玻璃外立面，有入口大堂，約24套，門面12間。約3200未知未知藍(lán)海分析：在走訪中發(fā)現(xiàn)，這部分小項(xiàng)目基本都是在動(dòng)工前期就基本售罄，且收取全部房款，而四處張貼的求房售房信息，二手房交易市場的活躍也證明了汝州消費(fèi)者對(duì)商品房有著強(qiáng)勁的需求趨勢?？偨Y(jié)：1、汝州房地產(chǎn)市場的消費(fèi)群體不成熟、消費(fèi)觀念不成熟。具體表現(xiàn)在：價(jià)格會(huì)不會(huì)過高（一般他們會(huì)選擇一次性付款方式）；消費(fèi)群體仍關(guān)心的是面積夠不夠住；附近有沒有學(xué)校、市場；

34、是不是多層住宅（一般他們會(huì)選擇2、3樓為佳）；離自己原有的習(xí)慣了的生活圈子會(huì)不會(huì)近（地段好不是重點(diǎn)）。2、汝州房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品不成熟，缺乏足夠刺激消費(fèi)者購買欲望的樓盤。從城市發(fā)展中銀行、房產(chǎn)買賣等相關(guān)部門的調(diào)查中，你可以獲悉，其實(shí)二、三級(jí)房地產(chǎn)不缺乏有購買力的人群，只是沒有足夠刺激他們產(chǎn)生購買行為的樓盤出現(xiàn)。沒有引導(dǎo)他們要有“新的選擇”！致使二、三級(jí)市場的消費(fèi)群體沒有去注重樓盤的景觀、物業(yè)、社區(qū)內(nèi)部配套等等的完善。樓盤的附加值就在二、三級(jí)市場流失！沒有了意義！3、汝州房地產(chǎn)市場銷售、策劃推廣的初級(jí)化。一些沒有了解市場的一些策劃人，可能會(huì)主觀地認(rèn)為：二、三級(jí)市場的廣告推廣很簡單！是，的確是簡單，

35、但多少著名策劃機(jī)構(gòu)往往在這些二、三級(jí)市場兵敗。那是因?yàn)椋?、三?jí)市場的客戶，甚至無論是幾級(jí)市場的，都不是傻子！甚至更精明，因?yàn)樗麄冏非蟮氖菍?shí)在的東西！所以，也只有切合當(dāng)?shù)厥袌龅?，本土化的、以虛輔實(shí)的戰(zhàn)略才是可行的策略！附：住宅市場消費(fèi)者調(diào)查1消費(fèi)者購買力及消費(fèi)水平（1）、戶型面積分析走訪中了解到，消費(fèi)者會(huì)購買的房子的戶型面積在100以下的占6%，100-140 的占78% 其中選擇100-120 的占35%，120-140的占43%,特大套型及復(fù)式140以上的占16%，可見，在戶型方面，120-140之間的住宅面積接受程度最為廣泛。（2）、戶型結(jié)構(gòu)分析走訪中發(fā)現(xiàn)，選擇兩室一廳或以下的僅占到10

36、%，三室二廳的占到72%，四室二廳的占15%，四室兩廳以上的占3%?？梢?，在戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)上三室二廳仍然是最受市民可以接受的。（3）、朝向差價(jià)分析采訪中發(fā)現(xiàn)，人們普遍認(rèn)為同一樓層的南北朝向差價(jià)應(yīng)為100-200元/ 及100元以下，分別占總調(diào)查人數(shù)的42.5%和37.5%；而認(rèn)為景觀好，光線足就可以，無所謂朝向的也有相當(dāng)一部分，為總調(diào)查人數(shù)的20%。可見，戶型朝向的設(shè)計(jì)水平對(duì)價(jià)格和品質(zhì)的提升有較為明顯的作用。2.消費(fèi)者的購買行為（1）環(huán)境和價(jià)格與地段是購房者首先考慮的因素汝州市民購房，首先考慮的因素依然是價(jià)格、環(huán)境和地段、增值潛力、戶型，三者分別占到28%、25%、25%、14%、8%的比

37、例，其它如物業(yè)管理、視野開闊、社區(qū)配套、智能化及安保設(shè)施也是購房者較為關(guān)注的問題。（2）購買欲望分析調(diào)查者中對(duì)購買住宅的計(jì)劃，大都選擇“一年以后”占44.7%，一年內(nèi)的占15.5%，馬上買的占5.7%，半年之內(nèi)占11.4%,不買者也有22.7%。數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)汝州消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場處于觀望，只有好的項(xiàng)目才會(huì)心動(dòng)。（3）76.6%的調(diào)查對(duì)象購買住宅是為了自住消費(fèi)者購房用來自己居住占多大數(shù)，所占比例為76%，用來投資占10%，舊房換新房占10%，為親人購房占4%。（4）購買住宅的客戶群定位大多數(shù)人認(rèn)為企業(yè)主、煤礦老板最有可能購買，占35%；其次是政府工作人員及縣市城鎮(zhèn)居民，分別占28%與29%；投資者占

38、8%。3.消費(fèi)者的心理承受價(jià)位分析(1)均價(jià)1400-1600元/是大多數(shù)人對(duì)這一區(qū)域住宅的心理價(jià)位調(diào)查顯示，如在此地塊建設(shè)配套好、套型佳的住宅，合理價(jià)位選擇中，選擇1400元左右/的最多，占58%；選擇1600元左右/ 左右的占27%；而選擇1600元/ 以上的占15%，可見，1600元/ 的價(jià)格仍然是人們可以接受的心理價(jià)位.（2）消費(fèi)者對(duì)汝州市面住宅價(jià)格接受程度大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為汝州住宅價(jià)格偏貴，占調(diào)查的38%，認(rèn)為價(jià)格適中的占調(diào)查的18%，認(rèn)為非常貴的占調(diào)查的13%，認(rèn)為貴但可以接受的占調(diào)查的17%，認(rèn)為房價(jià)會(huì)下調(diào)的占調(diào)查的15%，認(rèn)為房價(jià)會(huì)上調(diào)的占調(diào)查的11%?？梢?，大家認(rèn)為住宅價(jià)格偏貴

39、，可能受到了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)普遍偏高的影響，這個(gè)數(shù)據(jù)可能不是大家心理的一個(gè)真實(shí)反映，因?yàn)橛邢喈?dāng)一部分人認(rèn)為汝州現(xiàn)在的房價(jià)還可以接受。（3）對(duì)現(xiàn)有住房滿意程度本次調(diào)查顯示，汝州人對(duì)自己現(xiàn)有的住房認(rèn)為基本滿意的占36%，滿意的占22%，非常滿意的占12%，不滿意的占22%，非常不滿意的占8%?？梢姡蠹覍?duì)現(xiàn)在的居住環(huán)境不太滿意態(tài)度。由于相當(dāng)一部分人的住房是自建房及單位分配的家屬樓，幾乎不存在物業(yè)的管理，大家希望能夠享受到更好的一個(gè)居住環(huán)境，也希望能有這樣的小區(qū)出現(xiàn)。三、商業(yè)市場現(xiàn)狀及業(yè)態(tài)分析按正常的邏輯思路，商業(yè)的經(jīng)營主要以以下幾點(diǎn)做為依據(jù)：1、迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，切實(shí)考慮當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力2、分析已成

40、型的商圈、市場對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及發(fā)展的影響3、未釋放購買力的分析及選定，尋找市場空白點(diǎn)。（一）、汝州商業(yè)街分析汝州市現(xiàn)有的核心商業(yè)圈主要由幾大商業(yè)街構(gòu)成，主要包括廣成路、望嵩路、丹陽路、洗耳路、廣育路等，其中，以望嵩路和丹陽路的交叉輻射區(qū)域?yàn)楹诵?，形成汝州市的核心商業(yè)版塊。1、各商業(yè)街現(xiàn)狀描述望嵩路：汝州傳統(tǒng)商業(yè)街，主要以服飾經(jīng)營為主。丹陽路：各類商店和經(jīng)營種類參雜，人流量較大。廣成路：汝州市中心大街，主要以經(jīng)營通訊設(shè)備為主。洗耳路：北面以經(jīng)營五金雜貨為主，南面以經(jīng)營百貨及水果批發(fā)為主。廣育路：業(yè)態(tài)較為破落，以經(jīng)營小吃為主。2、各商業(yè)街的租金及經(jīng)營情況望嵩路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況廣成路-丹陽路35

41、-85元/月以服飾經(jīng)營為主良好金 世 界 步行街50-100元/月以服飾經(jīng)營為主一般丹陽路-市廣場50-80元/月以服飾經(jīng)營為主良好市廣場-中大街20-35元/月服飾、餐飲、日雜等一般附：節(jié)婦寺街8-15元/月家具、沙發(fā)一條街低端附：中大街5-12元/月日雜百貨為主極低端丹陽路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況火車站-洗耳路20-35元/月五金、旅店、日雜等尚可洗耳路-廣育路50-80元/月各類商店、經(jīng)營種類參雜良好廣育路-城垣路20-35元/月五金、門窗、日雜等一般城垣路-東環(huán)路15-20元/月摩托、家居、電器等一般廣成路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況西環(huán)路-洗耳路10-15元/月餐飲、美容、日雜等一般洗耳

42、路-望嵩路12-18元/月以飯店經(jīng)營為主低檔望嵩路-廣育路15-20元/月通訊、手機(jī)一條街良好廣育路-城垣路12-18元/月餐飲、日雜、文印等一般洗耳路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況朝陽路-廣成路12-20元/月陶瓷、餐飲一條街尚可廣成路-丹陽路15-25元/月飯店、賓館、煙酒百貨等尚可丹陽路-中大街15-18元/月水果、五金日雜一條街尚可廣育路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況丹陽路-廣成路25-30元/月飯館、通訊、日雜等一般附：老二門街15-25元/月電動(dòng)車一條街窗簾、五金尚可附：風(fēng)穴路12-18元/月百貨及零散經(jīng)營空白西環(huán)路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況北環(huán)路-朝陽路8-12元/月汽配、汝瓷、日雜等一般朝陽

43、路-廣成路10-15元/月汽配、輪胎、飯店、日雜低檔汽車西站交叉口15-25元/月飯店、輪胎、旅店等一般廣成路-火車站10-15元/月汽配、五金、旅館等低檔火車站-西關(guān)街8-12元/月旅店、美容美發(fā)、日雜等低檔城垣路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況丹陽路-中大街8-12元/月日雜店等，無商業(yè)構(gòu)成破落丹陽路-廣成路15-25元/月廚柜、門窗、足療一條街尚可廣城路-朝陽路12-18元/月電腦專賣、足療、美發(fā)等一般3、主要商業(yè)街分析為了對(duì)汝州整體的商業(yè)布局有所洞透，以下我們選取幾條較具代表性的街區(qū)進(jìn)行逐一的詳細(xì)分析。、望嵩路望嵩路位于汝州市中心地帶，基本形成以服裝銷售為主，其它如鞋類、家電、女性飾品、布藝、

44、美容、餐飲等配套經(jīng)營的商業(yè)一條街。望嵩路分為望嵩北路及望嵩南路兩段，其中以望嵩北路最為繁華。望嵩北路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩南路商鋪種類分布比例169家成人服裝108家63.9%童裝8家4.8%鞋店8家4.8%美容美發(fā)12家7.1%餐飲7家4.2%女性飾品5家3.0%雜貨店4家2.4%綜合商場3家1.8%自行車行店3家1.8%手機(jī)店3家1.8%家電2家1.2%布藝2家1.2%箱包2家1.2%攝影1家0.6%賓館1家0.6%望嵩北路地處廣成西路南面，是人流量、車流量較集中的地方，路面較寬，交通方便。望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家所有，租金相對(duì)其它街區(qū)普遍偏高

45、，平均每平方價(jià)位在45-65元之間，是整個(gè)街區(qū)人流量、車流量最高的地段，越往南走，因人流量及車流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價(jià)位在42-56元之間?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價(jià)位在38-56元之間。望嵩北路共有店鋪169家，其中經(jīng)營服裝類的店鋪共116家，成人服裝店108家；童裝店8家，分別占望嵩北路總店鋪數(shù)量的63.9%和4.8%。經(jīng)營中高檔品牌店共有近10家，分別為：金利來、柒牌、利郎、易和名品店（主要是：鱷魚恤、花花公子、夢特嬌）意大利老人頭、雅戈?duì)?、國人西服、漢維西服、步森、駱豪、紅豆等。其余店鋪主要經(jīng)營一些中低檔產(chǎn)品，定位在大眾的消費(fèi)，進(jìn)

46、貨渠道一般選擇在鄭州、洛陽等地。中高檔品牌中的雅戈?duì)枴宋鞣?、鱷魚恤、花花公子、夢特嬌由廠家直接進(jìn)貨，其余中高檔品牌選擇在鄭州一級(jí)代理商處進(jìn)貨。據(jù)初步調(diào)查，其中摻雜一些仿冒產(chǎn)品。通過對(duì)一些業(yè)主的詳細(xì)了解，70%左右的業(yè)主認(rèn)為服裝業(yè)在汝州市來說已經(jīng)飽和，普遍反映服裝生意的利潤在下降，據(jù)初步分析，一是因?yàn)榈赇伒淖饨鹨恢痹谏蠞q，費(fèi)用總量持續(xù)上升；二是因?yàn)榉b經(jīng)營者逐漸的增加，供應(yīng)量已經(jīng)飽和，造成了一種惡性的競爭。導(dǎo)致利潤迅速的下降，有5-7%的經(jīng)營者已考慮退出服裝業(yè)，但這主要針對(duì)一些經(jīng)營實(shí)力較弱的業(yè)主，象對(duì)一些品牌專賣店的影響不大，因?yàn)樗麄兌ㄎ坏南M(fèi)群體不同，主要是一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，故產(chǎn)生的沖

47、擊力有限。望嵩南路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩南路商鋪種類分布比例85家成人服裝店45家53.00%童裝4家4.70%鞋店12家14.20%餐館3家3.60%家電4家4.70%女性飾品店3家3.60%珠寶店3家3.60%雜貨店8家9.80%綜合商場2家2.40%攝影店1家1.20%望嵩南路地處丹陽中路南面，共有店鋪85家，望嵩南路也主要以經(jīng)營服裝為主，其中服裝店占望嵩南路總店鋪的57.7%，成人服裝店45家，童裝店4家。但以一些私人小店鋪構(gòu)成，經(jīng)營品種也較單一，有專賣店數(shù)家，包括以純和藍(lán)色天空等。、丹陽中路丹陽中路主要以經(jīng)營餐飲和日用百貨為主，占了整條街區(qū)的很大比例，租金情況從丹陽路東端向西端依次提高

48、，位于丹陽中路最東端的店面租金每平方只有30元/月，而到了西邊的店面每平方就達(dá)到60元/月。同時(shí)，丹陽路上大多數(shù)店面歸公家所有，基本上屬于只租不賣的情況。丹陽中路東段商鋪種類分布比例85家服裝10.50%飲食3.20%石頭飾品3.20%家電8.60%彩票店1.10%美容美發(fā)7.40%網(wǎng)吧11.60%打印店4.20%日用百貨11.60%自行車行3.20%廣告裝潢22.10%文具店3.20%花店2.10%其它6.30%丹陽中路西段商鋪種類分布比例85家餐飲20.2%日用百貨9.5%電器修理9.5%五金7.1%服裝6.0%音像店4.8%鞋店2.4%眼鏡店7.1%煙花3.6%化妝品2.4%通訊器材2.

49、4%理發(fā)店3.60%照像館2.40%箱包店2.40%其它16.60%、廣育路廣育路地處汝州市市中心，有當(dāng)?shù)刈畲蟮睦铣琴徫镏行?，街長300米，共有204家店鋪，經(jīng)營種類23種，店鋪以沿街形式分布，經(jīng)營具體狀況如下：廣育路商鋪種類分布比例204家餐飲67家32.8%通訊21家10.3%銀行3家1.5%百貨店18家8.8%行政單位7家3.4%診所6家2.9%電器維修19家9.3%書店、復(fù)印、理發(fā)71家34%從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣育路屬于餐飲一條街，但普遍屬于小門面店形式，檔次不高，消費(fèi)群體是工薪階層。廣育路店鋪?zhàn)饨鹈吭录s25元/，這里的店鋪屬于市政府所有，只租不賣，沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。整個(gè)街區(qū)兩旁

50、樹木茂密，沿街店鋪陳舊不堪，人行道坑洼不平，街區(qū)形象不是很好。同時(shí)，了解到經(jīng)營戶有的在此經(jīng)營已有十多年，一般的至少有一年，經(jīng)營商99%是本地人。、洗耳北路洗耳北路靠汽車站段，街長350米左右，經(jīng)營種類20種，共有94家，具體經(jīng)營狀況如下：廣育路商鋪種類分布比例94家飯店20家21%旅館13家14%煙酒10家11%日雜百貨10家11%美容美發(fā)9家9%水暖五金9家9%醫(yī)藥門診6家6%打印設(shè)計(jì)4家4%眼鏡、洗衣、通訊等14家15%這條街靠近中心汽車站，沿線以旅館、飯店及煙酒經(jīng)營為主，生意一般。租金約每月大多不到20元/ 。這里的沿街店鋪有1/4是屬個(gè)人的，3/4是集體和市政府的。整條街購物環(huán)境不好，

51、除了逸夫小學(xué)上下學(xué)之外，一般情況下行人很少。很多經(jīng)營商想關(guān)閉店鋪，轉(zhuǎn)到其它地方或轉(zhuǎn)行。藍(lán)海分析：從以上的幾條主要商業(yè)街分析可以看出：中低檔產(chǎn)品占據(jù)了主流市場，更高層次消費(fèi)沒有得到有效釋放；缺乏統(tǒng)一管理及合理定位，基本上停留在原始經(jīng)營的基礎(chǔ)上；街區(qū)功能不是很明顯，街區(qū)的規(guī)模和集聚效應(yīng)沒有得到合理體現(xiàn)；現(xiàn)有商鋪基本上屬于國家和集體所有，經(jīng)營戶購買力受到一定壓制；商鋪基本上屬于老房子改建，在形象和使用上都不是很到位；投資商鋪基本上以自營為主，房地產(chǎn)投資意識(shí)不是很強(qiáng)。（二）、汝州商業(yè)賣場分析汝州的商業(yè)賣場主要由以下形態(tài)構(gòu)成：老式供銷社性質(zhì)的百貨商城（汝州購物中心、汝州商場）；大型賣場（春天服飾廣場、步

52、步高服裝鞋業(yè)廣場、新都會(huì)購物廣場）；百貨超市（老城購物廣場、健業(yè)生活廣場、菜籃子超市、匯省客購物廣場、康樂福購物廣場）；專業(yè)賣場（強(qiáng)盛家電量販、幸福樹電器、百姓家電廣場、九州家具中心、全友家私）步行街（金世界商業(yè)步行街）專業(yè)市場（鐘樓市場、城東瓜菜市場、汝州市鋼材市場、果品批發(fā)市場）、百貨超市類：老城購物廣場地理位置：廣育路與廣成路交匯處項(xiàng)目概況：該商場規(guī)模較大，較為現(xiàn)代建筑，汝州人投資，在2005年10月份開業(yè)，總營業(yè)面積約4300平方米，主要經(jīng)營：生活超市、珠寶、服飾，都以經(jīng)營中檔商品為主，該超市的整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)都較為合理，超市的規(guī)模、商品價(jià)格要比同類物業(yè)要高一個(gè)檔次。經(jīng)營現(xiàn)狀：由于裝

53、修較新，購物環(huán)境較為舒適，配套也都很完善，據(jù)了解，每天平均的人流量2000-3000人。同時(shí)，該商場鋪位可對(duì)外出租（每平方米租金40-50元），引入一些品牌的產(chǎn)品。項(xiàng)目成功點(diǎn)：交通便利，規(guī)模較大，業(yè)態(tài)較為高檔。整個(gè)商場的招商到供應(yīng)商都非常成功。賣場的管理較為規(guī)范，衛(wèi)生狀況良好。健業(yè)生活廣場地理位置：丹陽中路項(xiàng)目概況：該商場在2002年下半年開業(yè)，是一家專業(yè)的生活超市。共一層，總營業(yè)面積約3200，門前有近300的停車場，該商場主要經(jīng)營服裝、生活用品、餐飲等，整體的配套設(shè)施不是很完善。本商場是由許昌人投資，據(jù)了解，剛開業(yè)時(shí)生意很紅火，近半年來，因?yàn)橥愇飿I(yè)的競爭，客源有所分流。同時(shí)，該商場也是汝

54、州第一家大型超市，到目前為止，經(jīng)營狀況良好，超市整體功能劃分也很明確，貨架的陳列都較為規(guī)范，鋪位不出租。菜籃子超市地理位置：丹陽西路項(xiàng)目概況：該商場于2005年開業(yè)，是一家專業(yè)的百貨超市。共一層，經(jīng)營面積1000多平米,經(jīng)營范圍:新鮮水果,新鮮蔬菜,日用百貨,調(diào)味調(diào)料,速凍冷食等，空間較為狹小，入口處僅12米左右，但臨長途汽車站售票大廳，故人流量有所保障，目前經(jīng)營狀況良好。匯省客購物廣場地理位置：丹陽中路項(xiàng)目概況：該商場2005年10月份開業(yè)，正值兩周年店慶。共一層，為一家近千平方米的大型綜合性超市，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為日常百貨、服飾、蔬菜水果等。老板是汝州本地人，該商場所處地段較好，人流量大，故經(jīng)

55、營狀況良好。商場內(nèi)貨架陳列較為陳舊，僅能滿足周邊人群的日常購物需求，發(fā)展空間不大?？禈犯Ｙ徫飶V場地理位置：丹陽東路項(xiàng)目概況：該商場今年5月1日剛開業(yè)，共一層，總營業(yè)面積近4000平方米，門前有較寬裕的停車位。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為日常百貨、食品、服裝、家居及蔬菜熟食等，后期擬招進(jìn)休閑小吃,西餐，賣場較為開闊。據(jù)其營業(yè)人員介紹，老板為溫州人。該商場經(jīng)常在周末舉行各種優(yōu)惠活動(dòng)。但由于地段較偏，經(jīng)營狀況反不如匯省客，輻射人群為周邊居民。、大型賣場類：春天服飾廣場地理位置：望嵩北路項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，處于汝州核心商圈，此商場于2003年下半年開業(yè)，商場營業(yè)面積1780平方米。據(jù)了解，該商場是由一

56、位許昌人投資經(jīng)營，主要的進(jìn)貨渠道是來自廣州，主要以經(jīng)營中青年的男女服飾為主，以雜牌為主，針對(duì)當(dāng)?shù)刂械蜋n的消費(fèi)人群，經(jīng)營的商品大多為中低檔產(chǎn)品（靠丹陽路的七匹狼專賣例外），但這些商品適合當(dāng)?shù)厝说男枨?。同時(shí)，該商場已是當(dāng)?shù)剌^有規(guī)模的休閑類服裝的購物場所。步步高服裝鞋業(yè)廣場地理位置：望嵩南路中段項(xiàng)目概況：該商場于2000年開業(yè)，總營業(yè)面積3600平方米，現(xiàn)有員工300多人，該商場是由汝州當(dāng)?shù)厝送顿Y，政府的關(guān)系很好。商場主要經(jīng)營男女服裝、鞋類，該商場的商品劃分非常明確，主要以中、高檔的商品為主，同時(shí)也滿足了當(dāng)?shù)氐囊徊糠值南M(fèi)人群，在鞋類產(chǎn)品中，有很大一部分是溫州的品牌（紅蜻蜓、杰豪、吉爾達(dá)等）占總比例

57、的40%左右，服裝區(qū)的劃分有男裝、女裝、休閑裝、體育運(yùn)動(dòng)裝，并且還開了一家服裝類的精品店（如：花花公子、都彭等），迎合不同的消費(fèi)人群，該商場有一部分鋪位是出租，租金在80元100元不等。同時(shí)商場內(nèi)的配套設(shè)施也較為完善，企業(yè)形象的設(shè)計(jì)比同類物業(yè)較為突出，容易營造輕松的購物環(huán)境，是汝州服飾類的第一大賣場。項(xiàng)目成功點(diǎn)：市場定位明確，適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念。該商場的管理得當(dāng)，同時(shí)，市場前期也有進(jìn)行招商引入品牌產(chǎn)品。每年都會(huì)有一次的統(tǒng)一裝修，保持購物環(huán)境的舒適。分析：實(shí)施了招商引資的措施，客戶的定位也很明確，故經(jīng)營狀況較理想。新都會(huì)購物廣場地理位置：望嵩南路中段項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目擁有獨(dú)立商鋪60余間，共三層，

58、經(jīng)營面積約2500平方米，一層為服飾、精品等，二層為女裝及童裝、三層為家居賣場。營業(yè)不久，但經(jīng)營狀況較差，主要是規(guī)劃有誤，內(nèi)部基本為圍廊式布局，而前面的廣場規(guī)劃過小，無法形成有效人流聚集，形成一個(gè)商業(yè)死角。項(xiàng)目失敗處：前期規(guī)劃有誤，無法形成向上人流，導(dǎo)致樓上經(jīng)營不善；市場定位模糊，導(dǎo)致后期業(yè)態(tài)經(jīng)營混亂；業(yè)態(tài)的混亂直接導(dǎo)致了其招商的失敗。、老百貨商場類：汝州購物中心地理位置：望嵩北路與丹陽中路交匯處項(xiàng)目概況：該商場位于汝州市區(qū)的黃金地段，該商場建于90年代中期，商場的總建筑面積是12000多平方米，營業(yè)面積4800平方米，此商場共四層，一層主要經(jīng)營日用品、家用電器、小超市及體育用品，租金在40元

59、50元，該層經(jīng)營的商品是以雜牌為主，經(jīng)營戶也大都是中年人，處于比較保守經(jīng)營狀態(tài)；二層主要經(jīng)營鞋類、珠寶、男女服飾、雜貨店，租金在35元45元不等，該層除珠寶店之外，其他的經(jīng)營品種的檔次都較低，但珠寶商品價(jià)格要比浙江同類商品的價(jià)格要高出20個(gè)百分點(diǎn)；三層主要經(jīng)營羽絨服、床上用品等，租金在3040不等，屬低檔商品；四層：目前空置。據(jù)了解，該商場剛開業(yè)時(shí)，生意非常的火暴，人氣旺盛?，F(xiàn)如今商場的整體的設(shè)備陳舊，扶梯幾乎是無法運(yùn)行，顯得整體的購物環(huán)境較差。項(xiàng)目失敗點(diǎn)：由于是國營單位，缺乏專業(yè)的商業(yè)操作。 經(jīng)營品種太雜，檔次太低，沒有統(tǒng)一經(jīng)營、規(guī)劃，商場的主體功能不能得以體現(xiàn)。設(shè)備太過陳舊，沒有及時(shí)裝修、

60、調(diào)整，約束了中、高檔經(jīng)營戶的進(jìn)入。分析：該商場也曾有5-6年火暴，由于是國營的原因?qū)ι虉鰶]有進(jìn)行合理的規(guī)劃，缺乏對(duì)市場的引導(dǎo)，致使商場后期的經(jīng)營乏力。汝州商場地理位置：丹陽中路（汝州大廈）項(xiàng)目概況：該商場于97-98年投入使用，總營業(yè)面積2300平方米，共二層，一層主要經(jīng)營家電、雜貨小店、小商品、日用品、珠寶店、體育用品，經(jīng)營商品都非常低檔，二層處空置狀態(tài)。經(jīng)營情況：該商場已十分陳舊，是90年代末期建筑，現(xiàn)目前人流量非常稀少，基本為老式的供銷社模式，據(jù)營業(yè)員介紹，擬進(jìn)行裝修。、專業(yè)賣場類：強(qiáng)盛家電量販地理位置：望嵩路中段項(xiàng)目概況：由于地處商業(yè)繁華區(qū)，與步步高服飾鞋業(yè)廣場相鄰，經(jīng)營狀況良好，賣場