樓盤市場調(diào)查報(bào)告第三組

1、常州市樓盤市場調(diào)查報(bào)告 班級：F08A 成員：周萍 樂美玲 黃婧智 徐娜 晁佳怡 吳燕 劉亨 指導(dǎo)老師：蔣英目錄樣本樓盤概況3房地產(chǎn)消費(fèi)者市場調(diào)查報(bào)告10競爭樓盤調(diào)查31樣本樓盤自身?xiàng)l件分析42附件景瑞曦城樓盤調(diào)研分析報(bào)告【基本情況】開發(fā)商：上海景瑞地產(chǎn)；物業(yè)地址：鐘樓區(qū)星港大道玫瑰路交接處（鐘樓區(qū)區(qū)政府向西200米）；物業(yè)形態(tài)：高層、別墅；占地面積：9萬；容積率：2.6 ；總建筑面積：26萬；綠化率：40%；物業(yè)費(fèi)：公寓0.7元/月 別墅 2.5元/月；公開日期：2007年5月；銷售均價(jià)：7500元/8000元/； 優(yōu)惠政策： 一次性9.8折、商貸9.9折、公積金9.9折。 【產(chǎn)品介紹】 景

2、瑞曦城座落于常州市鐘樓開發(fā)區(qū)內(nèi)?；貣|側(cè)緊鄰800畝的青楓公園；北至香樟路，南至合歡路，西臨玫瑰路，東臨茶花路，總用地面積9.372公頃。規(guī)劃居住建筑總面積地上（包括公建）約22萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)近1700多戶。小區(qū)以高層住宅為主，是一個(gè)具有新古典主義氣息的高品質(zhì)生態(tài)住宅小區(qū)。房型種類豐富，建筑面積從61平米至200多平米，房型有一房二廳一衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)、集約三房二廳一衛(wèi)、舒適/豪華三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)、復(fù)式等。整個(gè)小區(qū)打造現(xiàn)代卓越生活美宅，用品質(zhì)讓這里成為住戶榮耀的家。 景瑞曦城具有歐式古典簡約的建筑神韻，高低錯(cuò)落的建筑圍合設(shè)計(jì)；700米的環(huán)形綠化步行環(huán)境，7000平方米下沉式中心廣

3、場設(shè)置室外戲水池、休閑會(huì)所，增添一份獨(dú)享的尊貴感受，展露獨(dú)特的人文氣質(zhì)。45畝臺地式中央花園的空中園林，浮出城市繁華之上的私家領(lǐng)地，讓俯瞰成為景瑞曦城主人的生活姿態(tài)。 加上寬闊的棟距，充裕的采光，私密的玄觀，使主人的生活空間更優(yōu)化。小區(qū)緊鄰住宅地塊的東側(cè)是規(guī)劃中的800畝城市開放式生態(tài)公園.因此在注重小區(qū)內(nèi)部環(huán)境塑造的同時(shí)應(yīng)該充分發(fā)揮自然環(huán)境的優(yōu)勢，將東側(cè)的公園景觀引入小區(qū)中,內(nèi)景外景合為一體。項(xiàng)目前主要通過城市快速干道星港大道與市區(qū)相連，其余區(qū)域道路正在建設(shè)中，進(jìn)行道路系統(tǒng)“九通一平”的實(shí)施，常州輕軌和滬寧高速公路常州下閘口將在基地附近設(shè)置出口，今后的交通環(huán)境將相當(dāng)優(yōu)越。距常州市中心8公里，

4、常州民航機(jī)場19公里，常州港10公里，312國道、京行大運(yùn)河穿境而過，提供了方便快捷的出行方式?！緫粜兔娣e配比】景瑞曦城戶型面積配比表戶型套數(shù)比例面積（）比例三室兩廳兩衛(wèi)16817.3%13623.0%三室兩廳一衛(wèi)939.5%12812.0%三室兩廳兩衛(wèi)606.2%1257.5%兩室兩廳一衛(wèi) 727.4%1057.6%兩室兩廳一衛(wèi)818.3%937.5%兩室兩廳一衛(wèi)42343.7%8937.8%一室兩廳一衛(wèi)727.4%634.5%總計(jì)969100%100%從戶型面積配比來看，本項(xiàng)目戶型以兩室為主，占種戶型數(shù)52.9%以上，三室占42.5%，一室占4.5%。從兩室的各類戶型配比來看，各面積段戶型

5、所占比例相差不大，面積得到了最大化的利用，產(chǎn)品差異比較明顯，能滿足不同層次的兩室需求者的要求，拓寬了受眾面，加大了客戶選擇面?！驹谑蹜粜汀?兩室兩廳一衛(wèi)+空中花園 建筑面積：約89全明戶型，生活、功能區(qū)完美劃分，格局空間方正雅致；陽光主臥，贈(zèng)送兩個(gè)飄窗超值更貼心；主次臥室門相對，讓彼此心靈更貼近，臥室旁的衛(wèi)生間在主次臥之間，方便生活?？蛷d連接空中花園，讓生活更愜意。獨(dú)立玄關(guān)入戶，客廳南向觀景飄窗，留曦園美景盡收眼底。餐廳雙面采光，無縫接洽空中花園，讓餐秀色可餐，餐廳與客廳相對獨(dú)立又完美相容，餐廳、廚房組合，L型操作界面。 及一室兩廳一衛(wèi)+空中花園 建筑面積 約62戶型方正，功能區(qū)分明；陽光主臥

6、，贈(zèng)送飄窗超值更貼心；客廳超大面積采光觀景，打造生活觀景皇冠享受；客廳餐廳共享空間，闊綽空間體驗(yàn)，成就尊貴生活享受；景觀空中花園，獨(dú)立空間自由妝扮，附加值大；城市罕見全明小戶廚衛(wèi)，南向衛(wèi)生間奢華享受。三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積 約125戶型方正，南北通透，主臥帶全明獨(dú)立衛(wèi)生間，私密優(yōu)雅，帶陽臺次臥，樓下景觀盡收眼底；闊綽客廳，舒適開闊度，廣邀清風(fēng)美景入室；精致明廚，緊鄰入戶門，采購之后方便攜入；L型操作界面，外接工作陽臺，人性化設(shè)計(jì)體貼呵護(hù)。三室兩廳一衛(wèi) 建筑面 積約128全明戶型，南北通透，功能分區(qū)明確，盡情體驗(yàn)高尚生活；超大面陽光客廳，格局方正嚴(yán)謹(jǐn)，彰顯大家風(fēng)范；餐廳與客廳相對獨(dú)立又完美融合，

7、功能清晰，利用率高；餐廳、廚房與觀景陽臺的組合，料理生活的同時(shí)自有美景入懷；客廳與主臥連通南向觀景陽臺，會(huì)客、生活均有自然隨侍左?！句N售分析】景瑞曦城銷售情況分析表在售房型面積（）套數(shù)（套）戶型配比(占總戶數(shù)比例)已銷售戶數(shù)（套）在售房型的銷售比例三室兩廳一衛(wèi)128939.5%8086%三室兩廳兩衛(wèi)125606.2%5286%兩室兩廳一衛(wèi)8942343.7%423100%一室兩廳一衛(wèi)63727.4%72100%該項(xiàng)目于2007年5月開盤，項(xiàng)目將于2011年12月份之前竣工?，F(xiàn)主要是銷售二期和三期，二、三期主銷是高層、別墅，共將近一千戶，銷售情況樂觀，主力房兩室現(xiàn)已全部銷售，在業(yè)績上取得了良好的

8、成績，剩余房源主要集中在三室，主要原因是，戶型面積分配不合理，南北不通透。此次，常州市政府在國家出臺限購令后，出臺了“常七條”在一定程度上抑制了人們的購房需求，使得最近去化速度較慢?！究驮捶治觥勘景缚驮粗饕獮殓姌情_發(fā)區(qū)周邊地區(qū)的居民和周邊的企業(yè)員工，約占70；私營企業(yè)業(yè)主占少量，約占10，還有部分客戶購房用于投資，約占20；客源年齡層次主要為2545歲之間?！臼蹆r(jià)分析】本案目前均價(jià)為7500元/8000元/，在開盤時(shí)有推廣活動(dòng)，現(xiàn)在仍然有優(yōu)惠政策：于2011年3月14號情人節(jié)，景瑞曦城在紅梅公園舉行促銷活動(dòng)，在春節(jié)時(shí)也有一些活動(dòng)，如新年盛惠，三房獻(xiàn)禮！等。這主要原因在于項(xiàng)目本身規(guī)模較大，前期銷

9、售較好。但隨著常州市政府在國家出臺限購令后，出臺了“常七條”在一定程度上抑制了人們的購房需求，項(xiàng)目現(xiàn)在整體銷售下降?！緺I銷分析】本案近期的推廣思路，主要采取優(yōu)惠措施及樣板房公開和一些促銷活動(dòng)來加速產(chǎn)品去化。從2011年以來限購令的出臺使實(shí)際成交價(jià)格較低、成交率也減少。從營銷推廣的效果來看，促銷信息和項(xiàng)目推廣很好的結(jié)合到一起，導(dǎo)致新開樓盤去化速度和去化量較理想。但隨著周邊區(qū)域的樓盤的面市及新產(chǎn)品的進(jìn)入，僅僅依靠優(yōu)惠和促銷對樓盤進(jìn)行宣傳是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此采用更多的營銷手段和營銷策略才是本案后期的重點(diǎn)。【媒體分析】 自本項(xiàng)目開盤起做過很多報(bào)紙、媒體推廣，主要是為了給項(xiàng)目開盤做個(gè)傳遞和對后期做個(gè)宣傳。

10、如在2011年1月22號景瑞曦城13號樓御景盛大開盤，這些都是為了給樓盤做一個(gè)推廣，讓銷售提升【綜合點(diǎn)評】本案開發(fā)商實(shí)力雄厚，其行銷代理是由上海新聯(lián)康擔(dān)任，目前已積累眾多新老客戶。同時(shí)，本項(xiàng)目位于快速公交、鐘樓區(qū)區(qū)政府旁，緊鄰青楓公園，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件好，而且項(xiàng)目的外部配套規(guī)劃齊全，因此，項(xiàng)目的外部優(yōu)勢比較明顯。就項(xiàng)目的規(guī)劃和產(chǎn)品來看，其優(yōu)勢也比較明顯，項(xiàng)目緊鄰住宅地塊的東側(cè)是規(guī)劃中的800畝城市開放式生態(tài)公園.因此在注重小區(qū)內(nèi)部環(huán)境塑造的同時(shí)應(yīng)該充分發(fā)揮自然環(huán)境的優(yōu)勢，將東側(cè)的公園景觀引入小區(qū)中,內(nèi)景外景合為一體。最大面的利用青楓公園的森林與湖泊，陶冶生活，生態(tài)而自然，整個(gè)小

11、區(qū)的居民最大限度的欣賞綠色美好景致。并且本項(xiàng)目由著名的上海班申景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，使業(yè)主生活在一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)中，享受生活。為了更好的促進(jìn)項(xiàng)目的去化，本案主要采取的是低開高走策略，以此吸引更多客戶。撰寫人：周萍 樂美玲常州市市民購房意愿分析報(bào)告 第三組： 周萍 黃靖智 晁佳怡 吳燕 徐娜 樂美玲 劉亨摘 要：近年來，隨著常州市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的良好態(tài)勢，住房投資的不斷增長給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來了新的活力，為了進(jìn)一步預(yù)測景瑞曦城項(xiàng)目未來的市場，特此通過調(diào)查問卷的調(diào)查方式對常州市市民居住住宅現(xiàn)狀和需求進(jìn)行了深入的調(diào)查分析，希望為開發(fā)商提供真實(shí)可靠的住房市場信息。關(guān)鍵詞：住房

12、現(xiàn)狀; 需求現(xiàn)狀； 發(fā)展趨勢分析前言近幾年，常州市城市進(jìn)程化的不斷加快，住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的良好態(tài)勢。據(jù)市房產(chǎn)管理局公布的常州房地產(chǎn)市場月度簡報(bào)顯示：進(jìn)入11月份，樓市傳統(tǒng)銷售旺季效應(yīng)逐步退卻，樓市轉(zhuǎn)入正常運(yùn)行。1、新增供應(yīng)量止跌回升，月度住宅供應(yīng)量再?zèng)_高。11月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售81.74萬，同比增長133.88，比上月增長90.76。其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售61.58萬，同比增長150.53%，比上月增長81.44，成為今年以來的第二高值。本月，市區(qū)共發(fā)放商品住宅預(yù)銷售許可證14張，其中老城區(qū)5張、武進(jìn)區(qū)9張。住宅供應(yīng)量的提升主要是受武進(jìn)區(qū)供應(yīng)集中放量的影響。本月，武進(jìn)區(qū)住

13、宅供應(yīng)量占住宅總量的比重超過七成。2、銷售量環(huán)比下滑，市場需求有所減少。11月份，市區(qū)新建商品房預(yù)銷售成交46.65萬，同比增長0.41，較上月下降22.37。其中，商品住宅預(yù)銷售成交3345套，成交面積為35.32萬，同比分別增長10.58、4.31，比上月分別下降23.09、24.82。3、房價(jià)穩(wěn)中有升，住宅成交均價(jià)形成新基準(zhǔn)線。11月份，市區(qū)新建商品房的平均預(yù)銷售成交價(jià)格為4550.60元/，同比上漲6.45，比上月下降0.01。其中，新建商品住宅成交均價(jià)為4198.97元/，同比上漲6.39，比上月增長1.01。自08年5月份新建商品住宅成交均價(jià)突破“4000元基準(zhǔn)線”后，市區(qū)住宅成交

14、均價(jià)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月停留在“4000元基準(zhǔn)線”以上，目前基本圍繞著“4150元價(jià)格線”波動(dòng)，新住宅成交均價(jià)基準(zhǔn)線初步形成。但2010年2月28日，出臺的“常七條”，無疑對該地區(qū)的樓市造成一定程度的影響。市場出現(xiàn)了一定的觀望氣氛國八條的影響到底有多大？市民的購房心態(tài)又將如何變化？景瑞曦城項(xiàng)目得推廣如何根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整策略？針對以上問題，我們根據(jù)新政的要求，組織進(jìn)行了常州市民購房意愿問卷調(diào)查，及時(shí)了解新政出臺后市民購房的心態(tài)變化情況，以作為各項(xiàng)目制定切實(shí)可行的推廣策略的重要參考。經(jīng)過一天的市調(diào)工作，一個(gè)星期的數(shù)據(jù)整理、錄入、分析，現(xiàn)撰寫成報(bào)告。一、常州市居民住宅現(xiàn)狀與需求分析為了更清楚地了解常州

15、市居民的居住現(xiàn)狀和需求狀況，我們組針對景瑞曦城項(xiàng)目附近的居民，大型超市（歐尚）,以及市中心的人群進(jìn)行問卷調(diào)查，共計(jì)發(fā)放問卷35份，全部回收，根據(jù)問卷內(nèi)容，沒有不完全問卷和無效問卷，有效問卷率為百分之百。經(jīng)過整理分析，我們得到了一下結(jié)論。被訪者基本資料分析被訪者性別、年齡分析分析： 在35個(gè)被訪者中，其中男的比例占49%，女的比例占51%，說明買房中女性占多數(shù)， 其中2535歲年齡者占43%，其次是25歲以下占26%；3645歲和4655歲占14%；5665%占3%，這說明2535歲的年齡者是購房的主力群體。被訪者家庭情況和文化程度分析分析：在圖中可以看出被調(diào)查者當(dāng)中，三口之家占51%，這說明國

16、家現(xiàn)在實(shí)行計(jì)劃生育所以只能生一個(gè)小孩，所以現(xiàn)在購房者中三口之家的比較多。在被調(diào)查者中高中的占34%，其次是本科的占29%、?？频恼?0%、然后是初中以下的占17%，可以看出消費(fèi)者的文化程度大多在高中，說明這一階段的消費(fèi)者的文化程度都不是很高。被訪者工作單位、月收入分析分析：如圖所示，可以看出在被調(diào)查者中私營企業(yè)占57% 、企事業(yè)單位占23%、其他占14%、外企和國家單位占3%，其中私營企業(yè)占的比例最多。在被調(diào)查者當(dāng)中，月收入為10003000元的占43%、30005000元的37%、50007000元的和700010000元的以及1000元以下的占6%、10000元以上的占3%，其中月收入為1

17、0003000元的占的比例最多，說明在被訪者中他們屬于普遍收入。被訪者住房現(xiàn)狀分析被訪者所居住的區(qū)域歸屬分析分析：所調(diào)查的消費(fèi)者中，被訪者大多住在鐘樓區(qū)，占65%，其次是武進(jìn)區(qū)的，占14%。由此可得出，客源是鐘樓區(qū)和武進(jìn)區(qū)的居民。（2）被訪者目前所住的面積情況、居住性質(zhì)分析分析：被訪者現(xiàn)在所居住的面積以7190、91120為主，70以下也占大多數(shù)。從被訪者住房性質(zhì)來說，商品房和租房占到了71%的比重，結(jié)合上面的被訪者家庭情況分析來說，打過書是三口之家，所以對面積要求應(yīng)該是90120之間，這樣比較滿足家庭需求，而且現(xiàn)在租房的占的31%，這說明，這部分人群為潛在客戶，商品房發(fā)展空間還是很大的，對開

18、發(fā)商比較有利。被訪者需求分析被訪者購房時(shí)間分析分析： 通過調(diào)查者最近的購房需求表可以看出較多消費(fèi)者準(zhǔn)備兩年后更久的時(shí)間才會(huì)購房，這部分人占了62%，而也有部分是準(zhǔn)備兩年買房，占了34%。只有較少一部分的消費(fèi)者打算在一年內(nèi)購房占了22%。說明有五層的被訪者有強(qiáng)雷的購房欲望，隨著時(shí)間推移，這部分人會(huì)購房欲望化成行動(dòng)，形成市場的潛在需求。被訪者購房目的分析分析：從被訪者的購房原因表來看大多數(shù)消費(fèi)者的購房原因是為了改善居住條件，這部分人差不多占了50%，由于生活水平的不斷提高，消費(fèi)者對居住條件的要求也越來越高。其次購房原因就是結(jié)婚買房，然后是為兒女買房。依次下來便是拆遷購房；添置第二套、第三套住房；投

19、資等。這說明改善生活這種剛性需求已經(jīng)成為購房的主要原因。（3）被訪者對購買的住宅類型分析分析：通過對被訪者：年齡住宅類型、職業(yè)住宅類型、月收入住宅類型分析表，就年齡來看，2635歲的年輕人選擇小高層的概率最多；就職業(yè)來看，私營企業(yè)選擇小高層的人也最多；從月收入來看，10003000元，30005000元的選擇小高層的人數(shù)最多。由此可以看出被訪者心目中最受歡迎的住房類型是小高層。說明了小高層已經(jīng)成為主力樓層，其次是多層，其它幾種住宅類型的偏愛概率都相似。（4） 被訪者對建筑風(fēng)格的喜好分析分析：通過被訪者對建筑風(fēng)格喜好的調(diào)查表，我們可以看出大多數(shù)人還是比較喜歡具有現(xiàn)代感的建筑風(fēng)格，占了40%，復(fù)古

20、的風(fēng)格占了20%，也有小部分人認(rèn)為建筑風(fēng)格無所謂占了20%；還有部分人喜歡歐美的占了14%、；只有較少人會(huì)選其他風(fēng)格。（5） 被訪者對戶型的偏好分析 被訪者不同年齡段對戶型的偏好分析：通過對被訪者：年齡戶型、職業(yè)戶型、月收入戶型的特殊偏好，25歲以下的傾向于二室一廳一衛(wèi)，26-35歲的傾向于選三室二廳兩衛(wèi)；私營企業(yè)也傾向于選擇二室一廳一衛(wèi)和三室二廳兩衛(wèi)；月工資1000-3000元、3000-5000元的消費(fèi)群體中傾向于選的戶型也是二室一廳一衛(wèi)和三室二廳兩衛(wèi)?？梢钥闯?，大多數(shù)消費(fèi)者由于生活水平提高了，對住房的空間選擇也有了更高的要求。（6） 被訪者對住房標(biāo)準(zhǔn)的要求分析分析：通過被訪者對住房裝修的

21、標(biāo)準(zhǔn)要求的調(diào)查，我們不難看出大家對精裝修比較偏好，占了37%，其次是全毛培占了31%，廚衛(wèi)裝修占20%，其他占的比例偏小。這從另一方面說明了常州市民生活水平不斷提高，品味亦是，大家對生活的要求不斷提高，從這一點(diǎn)出發(fā)，建議開發(fā)商可把精裝修和全毛培做為主打，廚衛(wèi)精裝占一小部分，滿足不同客戶的需要。（7） 被訪者對購房面積要求分析分析：從年齡上分析 25歲以下選擇6180平方米的最多，占了31%，選擇130平方米以上的幾乎沒有占少數(shù)；2635歲選擇81100平方米、101130平方米的較多，占了37%，同樣選擇130平方米以上只有少數(shù)。從職業(yè)上分析 企/事業(yè)單位選擇101130平方米的最多占了14%

22、；在私營企業(yè)中6180平米、8110平米、101130平米、131150平米、171200平米都有人選擇，其中選擇8110平米最多占了20%。從月收入上分析 月收入在10003000元的選擇面積在81100平米的最多占了28%,其次是101130平米，同樣的月收入在30005000元的選擇面積在81100平米的也是最多的占了22%其次也是101130平米。由上可得買房的年齡段是青年，接近中年的人群，月收入在20005000元，大多選擇為兩房或三房，這說明消費(fèi)者的剛性需求還是蠻大的，開發(fā)商主力戶型可為兩房、三房。（8） 被訪者最注重的問題分析 分析：在對被訪者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房者購房時(shí)最關(guān)心的是

23、地段、綠化、交通和價(jià)格這四大因素。這幾大因素占了總提起點(diǎn)的60%以上。說明購房者很看重地段，以及未來的居住環(huán)境，和上班是否便利等因素，也從另一側(cè)面說明了這幾個(gè)因素對于一個(gè)樓盤的銷售是起著很重要的影響。（9） 被訪者配套設(shè)施的偏好分析分析：在調(diào)查中，被訪者在購房時(shí)對配設(shè)施選擇便利店超市和醫(yī)療點(diǎn)有23次（共35份調(diào)查問卷），占了65%，其次是銀行、幼兒園都占了50%左右。這說明消費(fèi)者對于配設(shè)施的選擇更加傾向于與生活便利性緊密相關(guān)的配套設(shè)施，和教育方面的，這說明在客源中將存在一大部分已結(jié)婚剛有孩子的人群，建議開發(fā)商以學(xué)校為突破點(diǎn)，來塑造形象。（10） 被訪者所能承受單價(jià)分析分析：月收入在1000元以

24、下的可接受的單價(jià)是4000元以下占了0.5%；月收入在10003000元的可接受的單價(jià)在4000元以下和40015000元占37%；月收入在30005000元的選擇可接受單價(jià)在50016000元的占17，選擇4000元以下、40015000元、60017000元的人數(shù)較為平均。通過被訪者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同職業(yè)可接受的單價(jià)也不相同。企事業(yè)單位選擇最多的是單價(jià)5001-6000元。私營企業(yè)最多的是單價(jià)4000元以下其次是6001-7000元。其他之職業(yè)可接受的單價(jià)選擇最對的也是4000元以下。被訪者所能承受物業(yè)管理分析分析：月占了23%。這說明常州消費(fèi)者比較喜歡實(shí)惠有性能好的，但從物業(yè)費(fèi)的普遍接受率

25、出發(fā)，建議開發(fā)商若挑選物業(yè)選擇中等偏上或中等的，比較符合常州市民的意愿。被訪者所能承受的總價(jià)分析 分析：不同年齡段對總價(jià)的要求也不同26到35歲的對5170萬比較樂意接受，占了35%。36到45歲的對4150萬比較樂意接受，占了較小比例，在月收入上10005000元的人群對總價(jià)4170萬的房價(jià)比較偏好，占了60%以上，從不同職業(yè)對總價(jià)的偏好上，可大體看出，消費(fèi)人群大部分集中在私營企業(yè)上，比較偏好5170萬的房價(jià)。二、綜合分析 通過以上資料的分析，我們得出以下結(jié)論：常州市居民月收入大概在2000-5000元居多，說明消費(fèi)者消費(fèi)水平較高，對生活有質(zhì)量要求，追求高品質(zhì)的生活。建議開發(fā)商設(shè)立以品質(zhì)為主

26、打的樓盤來吸引購房者。常州市市民對小區(qū)周邊因素要求較高，比較關(guān)心：地段、綠化、價(jià)格等方面因素，建議開發(fā)商在選擇地段時(shí)，選擇有發(fā)展?jié)摿Φ?，?xiàng)目附近有主干道，方便購房者上下班，在健全配套設(shè)施方面加大力度。鑒于常州市市民月收入大概在2000-5000元居多，加上從購房原因與喜好的戶型來看，購房者偏好于二房，三房為少數(shù)，建議開發(fā)商以二房為主打，三房為輔，以滿足不同層次消費(fèi)者的需要。通過對常州人文歷史的了解，得出，常州人比較會(huì)居家過日子，建議開發(fā)商在營銷策略上采取優(yōu)惠措施，以吸引消費(fèi)者的目光。城置|御水華庭樓盤調(diào)研分析報(bào)告【基本情況】開發(fā)商：常州城置置業(yè)；物業(yè)地址：鐘樓區(qū)勤業(yè)路188號；物業(yè)形態(tài)：中高層

27、、高層；占地面積：140000；容積率：2.6；總建筑面積：40萬；綠化率：60%；物業(yè)費(fèi)：0.4元（電梯） 1元/月；公開日期：2008年10月；銷售均價(jià)：7500元/8300元/； 優(yōu)惠政策：首付5萬立減5000元。 【產(chǎn)品介紹】城置御水華庭位于鐘樓區(qū)與城市中心交匯處，北臨古運(yùn)河，南依勞動(dòng)西路，東靠勤業(yè)北路，交通便利，通過勞動(dòng)西路與市中心直線相連。整個(gè)小區(qū)由18棟小高層和高層住宅和4萬平米商業(yè)組成。小區(qū)擁有800米運(yùn)河帶，城置御水華庭的運(yùn)河水岸，將配合市政運(yùn)河改造工程，“御水華庭段”運(yùn)河景觀帶與目前規(guī)劃的運(yùn)河景觀帶連成一線。 小區(qū)擁有7萬平米圍合式中庭立體景觀，視野通透，6米底層架空，保持

28、景觀連續(xù)性和整體性，把空間利用發(fā)揮到極致。800米運(yùn)河景觀帶打造的近5萬平米綠化，將60%的超高綠化率越級提升至90%以上，內(nèi)外景觀融合為一體，運(yùn)河畔凸現(xiàn)大面積綠色社區(qū)公園。小區(qū)業(yè)主們可以盡情享用自然帶來的綠色生活，體驗(yàn)真正的首席景觀。小區(qū)配備了5星級VIP商務(wù)休閑會(huì)所，充分體驗(yàn)高貴的休閑度假式生活。SPA、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、咖啡吧等高檔設(shè)施，全面呵護(hù)業(yè)主娛樂、商務(wù)、休閑生活，足不出戶就能享受到頂級配套的生活。 【戶型面積配比】城置|御水華庭戶型面積配比表戶型套數(shù)比例面積（）比例兩室兩廳7219.048%7914.0%兩室兩廳10828.571%8823.4%三室兩廳6617.640%11618.9%

29、三室兩廳6617.640%13221.5%三室二廳+空中花園6617.640%13722.3%總計(jì)378100%100%從戶型面積配比來看，本項(xiàng)目戶型以三室為主，占種戶型數(shù)50%以上，兩室占47%。從三室的各類戶型配比來看，各面積段戶型所占比例相差不打，產(chǎn)品差異叫明顯，能滿足不同層次的三室需求者要求，拓寬了受眾面，加大了客戶選擇面?！驹谑蹜粜汀績墒覂蓮d一衛(wèi) 約79全明戶型，浪漫實(shí)用，讓生活多一點(diǎn)陽光；主臥全明，舒適愜意，贈(zèng)送飄窗，超值更貼心；寬景2房，豪門風(fēng)范，風(fēng)景無極限；闊景陽臺，都市繁華盡收眼底；L型全明廚房，烹飪生活便利自如。兩室兩廳一衛(wèi) 約88 戶型方正，南北通透，功能區(qū)分明；陽光主臥

30、，贈(zèng)送飄窗超值更貼心；景觀次臥，北向7000中庭美景盡收眼底；全明景觀浴衛(wèi)，讓沐浴多一點(diǎn)愜意；U型景觀廚房，給烹飪一份好心情；奢幻2+1房，2房總價(jià)享3房愜意，8空間自由百變你做主。三室兩廳兩衛(wèi) 約131主臥帶全明獨(dú)立衛(wèi)生間，私密優(yōu)雅，超大轉(zhuǎn)角飄窗留戀風(fēng)景中；帶飄窗次臥，千年運(yùn)河眼底流梭；景觀陽臺，中央豪氣美景盡收眼底，貴氣生活自然流露；餐廳、客廳分離，大宅氣質(zhì)；闊氣的生活北陽臺連接餐廳，浪漫實(shí)用；入宅即全明廚房，體貼人性?！句N售分析】該項(xiàng)目現(xiàn)售房于2008年10月開盤，推出8、9、17號樓，共計(jì)378套住宅，目前銷售率約為70%。國家出臺限購令，雖然常州不在此次規(guī)定的限購城市之列，但是常州市

31、政府出臺關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見，使得最近去化速度較慢?！臼蹆r(jià)分析】本案目前均價(jià)為7500元/8300元/，在開盤時(shí)有推廣活動(dòng)，現(xiàn)在仍然有優(yōu)惠政策：首付50000元立減5000元。結(jié)論：本項(xiàng)目的報(bào)紙媒體推廣較多，主要原因在于項(xiàng)目本身規(guī)模較大，前期銷售較好。但收到金融危機(jī)、限購令的影像，項(xiàng)目現(xiàn)在整體銷售下降。【營銷分析】本案近期的推廣思路，主要采取價(jià)格折扣來加速產(chǎn)品去化。從2011年以來限購令的出臺使實(shí)際成交價(jià)格較低、成交率也減少。從營銷推廣的效果來看，促銷信息和項(xiàng)目推廣很好的結(jié)合到一起，導(dǎo)致新開樓盤去化速度和去化量較理想。現(xiàn)在如果僅僅依靠優(yōu)惠和促銷對樓盤進(jìn)行宣傳是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此

32、采用更多的營銷手段和營銷策略才是本案后期的重點(diǎn)?！揪C合點(diǎn)評】本案開發(fā)商實(shí)力雄厚，其行銷代理是由易居中國擔(dān)任，目前已積累眾多新老客戶。同時(shí)，本案位于位于鐘樓區(qū)與城市中心交匯處，北臨古運(yùn)河，南依勞動(dòng)西路，東靠勤業(yè)北路，交通便利，通過勞動(dòng)西路與市中心直線相連。本案地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件好，而且項(xiàng)目的外部配套規(guī)劃齊全，因此，項(xiàng)目的外部優(yōu)勢比較明顯。就本案的規(guī)劃和產(chǎn)品來看，其優(yōu)勢也比較明顯，尤其是整個(gè)小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)，7萬平米圍合式中庭立體景觀，6米底層架空，保持景觀連續(xù)性和整體性，把空間利用發(fā)揮到極致。800米運(yùn)河景觀帶打造的近5萬平米綠化，將60%的超高綠化率越級提升至90%以上，內(nèi)外景觀融

33、合為一體，運(yùn)河畔凸現(xiàn)大面積綠色社區(qū)公園。為了更好的促進(jìn)項(xiàng)目的去化，本案主要采取的是低開高走策略，以此吸引更多客戶。撰寫人：黃婧智、徐娜 萬水美蘭城調(diào)查分析報(bào)告【基本情況】開發(fā)商：江蘇萬水房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置：常州市鐘樓區(qū)青楓公園西南側(cè)水杉路與玫瑰路交匯處物業(yè)類別：商業(yè)、住宅、建筑類型：小高層、中高層、高層、別墅、商鋪占地面積：96530 總建筑面積：241000 戶型面積范圍：85132m綠化率：35%單價(jià)范圍：65008100元m開盤價(jià)格：6500元m銷售均價(jià)：7000元m樓盤現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)封頂【產(chǎn)品介紹】 本案為高品質(zhì)、低密度歐風(fēng)小城。位于鐘樓區(qū)青楓公園旁，總建約25萬方，整體由5幢18層，5幢

34、33層，2幢11層和別墅區(qū)共同組成，并配套商業(yè)和一個(gè)2000平米的農(nóng)貿(mào)市場。整體建筑風(fēng)格以歐式為主，景觀設(shè)計(jì)上呼應(yīng)青楓公園，水系與園林的充分融合，塑造出一座充滿歐洲風(fēng)情的大型生活社區(qū)?！緫粜兔娣e配比】戶型套數(shù)比例面積m比例三房二廳兩衛(wèi)7220%24%三房二廳兩衛(wèi)3610%12%三房二廳兩衛(wèi)7220%21%三房二廳一衛(wèi)7220%16%三房二廳一衛(wèi)3610%11%二房二廳一衛(wèi)7220%16%總計(jì)360100%100%從戶型面積配比來看，本項(xiàng)目的戶型以三房為主，占總戶數(shù)的80%以上，二房占20%。從三房的各類戶型配比來看，各面積段戶型所占比例相差不大，產(chǎn)品差異化較明顯，能滿足不同層次的二房需求者要求

35、，拓寬了受重面，加大了客戶的選擇面?！驹谑蹜粜汀咳績蓮d兩衛(wèi) 132.42 m通透明宅，布局合理，結(jié)構(gòu)緊湊，三面景觀設(shè)計(jì)；L型時(shí)尚廚房外連工作觀景陽臺，美食與美景健康相伴；圓弧型大視角景觀陽臺，視野開闊，盡攬窗外明媚風(fēng)景；南向主臥配置獨(dú)立衛(wèi)浴，北向次臥衛(wèi)浴隱秘，盡享私密空間。三房兩廳兩衛(wèi) 129.62 m方正通透明宅，空間隨心所欲盡享溫馨自在生活；L型開放廚房，時(shí)尚布局美景佳肴，輕松擁有；圓弧型大視角景觀陽臺陽光清風(fēng)相伴健康每一天；南向主臥配置獨(dú)立明衛(wèi)追求私密與自主的動(dòng)態(tài)平衡。三房兩廳兩衛(wèi) 114.77 m寬敞舒適的三房布局，動(dòng)靜分離，陽光充裕，視野開闊，功能分區(qū)明確；南向景觀雙臥，擁有自由靈

36、動(dòng)陽臺，與清風(fēng)陽光邂逅精彩；北向書房八角窗設(shè)計(jì)，無限視野，閱讀沉思的自我天地；圓弧形大視角景觀陽臺，增大使用空間，時(shí)刻為美景陶醉。三房兩廳一衛(wèi) 89.4 m南北通透，精致緊湊，簡約方正，陶冶明宅；寬敞客廳延續(xù)景觀陽臺，盡攬窗外明媚風(fēng)景，悠然自得；主臥南北通透，可靈活分隔子母間或書房，精彩生活隨心所欲；陽光朝南主次臥，品質(zhì)居尚，享受每天被陽光叫醒的美妙。三房兩廳一衛(wèi) 118.25 m全明設(shè)計(jì)，方正優(yōu)雅經(jīng)濟(jì)實(shí)用，卓爾不群；L型時(shí)尚廚房，擁有獨(dú)立陽臺，在美景中烹調(diào)精致生活；闊綽客廳，與時(shí)尚圓弧形景觀陽臺相連，攬景入室盡顯逍遙；南向景觀雙臥，擁有闊綽景觀陽臺，與清風(fēng)陽光邂逅精彩。兩房兩廳一衛(wèi) 85.2

37、1 m戶型方正、功能齊全、精致緊湊，享受雅致生活；主次臥朝向，采光充足，盡享陽光愜意生活；L型時(shí)尚廚房外連工作觀景陽臺，美食與美景健康相伴；景觀客廳，盡攬窗外明媚風(fēng)景，清新空氣自然涌入?！句N售分析】 萬水美蘭城銷售情況分析表 在售房型面積m數(shù)量套戶型配比去化3227220%85%3223610%93%3227220%100%3217220%90%3213610%100%2217220%100%該項(xiàng)目一期于2010年4月11日開盤，推出1、2、3、5號樓，共計(jì)360套住宅，目前僅剩一兩套未售出,總體銷售率約達(dá)97%。剩余房源集中在132.42 m的三房，主要是這種戶型面積過大，平時(shí)居住太浪費(fèi)空間

38、。同時(shí)，114.77 m的房型是客戶的主要選擇。項(xiàng)目目前的銷售率幾乎高達(dá)97 %，與其他同期新開的樓盤相比，去化速度較快?！究驮捶治觥勘景缚驮粗饕獮殓姌情_發(fā)區(qū)周邊地區(qū)的居民和周邊的企業(yè)員工，其中以年輕人居多，約占50%以上。【售價(jià)分析】開盤時(shí)價(jià)格較低，但在九月份，鐘樓區(qū)房價(jià)波動(dòng)較大，因此本案樓盤價(jià)格經(jīng)三次調(diào)價(jià)上漲了1500元/ m，目前暫無任何優(yōu)惠措施，現(xiàn)均價(jià)也已高達(dá)7000元左右?！緺I銷分析】 本案采取了引爆式開盤來激發(fā)客戶的購買欲望。開盤前已有提前辦卡活動(dòng)，客戶可交5000元辦VIP卡，開盤時(shí)已辦卡的可享受優(yōu)先選房權(quán)，且能優(yōu)惠3萬元。萬水美蘭城作為江蘇萬水在蘇南地區(qū)的開山之作，集團(tuán)公司對此

39、寄予了厚望，海國集團(tuán)以實(shí)業(yè)起家，實(shí)業(yè)精神是他們一貫秉承的宗旨?；诖?，實(shí)效營銷成為萬水領(lǐng)導(dǎo)層一致的選擇，以廣告與活動(dòng)相結(jié)合的方式盡量讓客戶參與到樓盤的推廣中來。8月7日晚，萬水美蘭城，走進(jìn)勤業(yè)文化中心站；9月4日晚，萬水美蘭城，走進(jìn)白云社區(qū)文化中心站；9月10日，萬水美蘭城，舉辦“教師節(jié)感恩送祝?！?月18日，美蘭花開，香譽(yù)龍城；11月13日，美蘭續(xù)推，華美樂章唱響龍城?！久襟w分析】本項(xiàng)目做過多種廣告推廣，如揚(yáng)子晚報(bào)、常州晚報(bào)、BRT移動(dòng)電視、電臺等。但同時(shí)本項(xiàng)目也將其他其他房地產(chǎn)開發(fā)商常規(guī)投放的大量廣告費(fèi)用直接轉(zhuǎn)換成活動(dòng)與禮品的費(fèi)用。給廣大市場客戶帶來的是實(shí)惠，也得到了客戶的好評?！揪C合點(diǎn)評】本案的開發(fā)商實(shí)力雄厚，營銷代理是合力易揚(yáng)擔(dān)任，目