深圳時代城項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、時代城項(xiàng)目策劃報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目位于南山商業(yè)的黃金地段南油大道， 南山商業(yè)文化中心區(qū)，也是將來南山 最繁華的商業(yè)街，為住宅裙樓，主體三層，單層面積約2560多平方米，總面積約7700平方米。二、項(xiàng)目周邊商業(yè)情況：南山商業(yè)市場基本得到認(rèn)可，商業(yè)價值得以初步體現(xiàn)濱海大道開通，帶來了南山房地產(chǎn)開發(fā)高潮，從而促進(jìn)了南山商業(yè)的發(fā)展，南山商業(yè)四面開花，從目前南山已售、在售商場情況來看，一樓售價基本集中在 25000-30000元之間，二樓售價基本集中在 15000-18000元之間，三樓則10000元左 右，南山商業(yè)基本得到市場認(rèn)可，商業(yè)的價值得以初步體現(xiàn)，南山已經(jīng)成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的對象。南山區(qū)

2、已售、在售商場、即將推出商場一覽表:商場名稱面積（平方米）售價（元/平方米）備注曼哈商業(yè)桃園路/常興路10000一樓：32000二樓：18000曼哈名店進(jìn)駐銷售率100%三樓：12000一樓：26000集美堂二樓：17500專業(yè)豕居冏場南油大道15000家居廣場三樓：13000銷售率100%四樓：8500國興苑一樓：22000學(xué)府路/常興金海馬進(jìn)駐金海馬路6000二樓：15000銷售率100%家居三樓：8800一樓：28000沃爾瑪進(jìn)駐，15沃爾瑪南新路/深南二樓：15000年年返租7%, 一6000 多次性返兩年租，南頭店大道街鋪:（預(yù)計(jì)）銷售率60%,街40000-5000鋪未售一樓：26

3、000家居電器商場，金暉家居包租65年年回報(bào)項(xiàng)目斜對面7600二樓：14000廣場8%, 一次性返 4三樓：10000年租，銷售率30%保利城友誼城百貨創(chuàng)業(yè)路與南油大道交匯處16000多一樓：30000 多友誼城百貨進(jìn)駐12月份銷售東濱路與南新街口油大道交匯7000 多明年初推出處項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)出現(xiàn)斷層，氛圍有待提升，發(fā)展前景和空間廣闊項(xiàng)目現(xiàn)在所處位置商業(yè)氛圍不濃厚， 一方面由于距離南邊的沃爾瑪商圈和北邊 的海雅百貨商圈都有一定的距離，另一方面對面為規(guī)劃的南油購物公園待建項(xiàng)目， 尚未啟動。從而致使項(xiàng)目所在區(qū)域成了沃爾瑪商圈和海雅百貨商圈之間商業(yè)的斷層 與真空地帶，整體商業(yè)氛圍有待于進(jìn)一步提升和升

4、級。 但就項(xiàng)目所處區(qū)域條件而言， 其發(fā)展前景好比華強(qiáng)北商圈之于福田，商業(yè)文化中心區(qū)的規(guī)劃決定了該片區(qū)將是南 山的商業(yè)、金融、文化中心，商業(yè)業(yè)態(tài)必將豐富多彩，多種業(yè)態(tài)的均衡發(fā)展勢在必 然，區(qū)域商業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間。項(xiàng)目周邊百“商”爭鳴，樓盤林立，消費(fèi)群體龐大，消費(fèi)力強(qiáng)勁項(xiàng)目周邊集中了眾多的百貨、家居專業(yè)主題市場，北面有友誼城百貨（未開業(yè)） 和海雅百貨、滿家福百貨和歲寶百貨萬象店（未開業(yè)） ；南面有沃爾瑪、人人樂購 物廣場、順電家居廣場；斜對面為金暉家居廣場和集美堂家居廣場。同時隨著濱海 大道的開通，縮短了南山與羅湖、福田的距離，南山成了最適宜居住的區(qū)域，從而帶動了整個南山的住宅大開發(fā)， 項(xiàng)目的

5、東側(cè)即為南山商業(yè)文化中心區(qū)新興的大型社區(qū)組團(tuán)，是南山的高尚居住區(qū)，人口素質(zhì)和收入水平都比較高。返租銷售的銷售模式被廣泛采用，返租率從7%-10%不等返租銷售一方面給投資者以信心支撐，另一方面也沒有損失開發(fā)商的根本利益，因而得到廣泛采用，返租率從7%-10%不等，返租期也集中在3-5 年之間。三、項(xiàng)目定位方案及可行性分析：1、項(xiàng)目經(jīng)營定位原則： 終端市場可測量性：本項(xiàng)目主題（業(yè)態(tài)）不可憑空想象，否則投資者信心受損，同時為招商帶來相當(dāng)困難。應(yīng)根據(jù)商圈內(nèi)的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)能力進(jìn)行綜合考慮。 經(jīng)濟(jì)效益可支撐性：對周邊市場需求的考查，對商場未來人流量的預(yù)測，給入駐商家經(jīng)營支撐。 差異化競爭策略：基于周邊商

6、圈業(yè)態(tài)分布， 項(xiàng)目形成差異化競爭優(yōu)勢； 在本項(xiàng)目所選擇的經(jīng)營業(yè)態(tài)下，基于區(qū)域內(nèi)同類商場的服務(wù)半徑、形式、與效益，可以以差異化優(yōu)勢搶占市場。 項(xiàng)目對面一塊地為南油購物公園，應(yīng)考慮本項(xiàng)目商業(yè)與之的兼容性和互補(bǔ)性。專業(yè)市場的核心競爭力：專業(yè)市場的最大優(yōu)勢在于其核心的競爭力和強(qiáng)大的輻射效應(yīng)， 專業(yè)市場以其專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化的特點(diǎn)，開辟“一站式”全新消費(fèi)理念。2、項(xiàng)目具體定位方案及其可行性分析：在以上原則的指引下， 結(jié)合項(xiàng)目所處的具體區(qū)位條件和商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況， 從而確定本項(xiàng)目的定位方案，整體方案可分為專業(yè)市場模式和零售大商家合作模式，其中專業(yè)市場模式又可以細(xì)分為兒童用品、女性用品、辦公用品三大類。

7、專業(yè)市場定位之女性用品商場一、定位基礎(chǔ)：南山區(qū)由于濱海大道的開通和西部跨海大橋的規(guī)劃等利好消息的刺激， 涌現(xiàn)出蔚藍(lán)海岸、 鴻瑞花園、 浪琴嶼、 創(chuàng)世紀(jì)濱海花園、 星海名城等多個大規(guī)模精品樓盤，到 2001 年又有青春家園、保利城花園、海洋之心等項(xiàng)目相繼推出，今年又有蔚藍(lán)海岸二期、三期、觀海臺花園、招商海月期、觀海臺花園、招商海月二期、西海灣花園等，加上南山商業(yè)文化中心區(qū)的即將啟動以及眾多大盤項(xiàng)目的多期滾動開發(fā)，南山區(qū)住宅市場潛力巨大， 而項(xiàng)目所處片區(qū)恰恰是南山住宅相對集中的區(qū)域， 時代城、保利城小小家等眾多樓盤林立與片區(qū)內(nèi)，消費(fèi)群體廣泛，消費(fèi)能力十分強(qiáng)勁。二、同類女性市場現(xiàn)狀：姊妹購物城位置

8、：桃園路與南新路交匯處面積：三層共5000平方米經(jīng)營品種及定位：樓層經(jīng)營品種經(jīng)營定位層珠寶、飾品、化妝品以中檔產(chǎn)品為主層休閑女裝層精品服裝經(jīng)營狀況：姊妹購物城據(jù)稱最初以華強(qiáng)北曼哈為經(jīng)營理念，是深圳西部第一家 以經(jīng)營全品牌中高檔女性服裝為主的商城，但商城規(guī)模不足，硬件設(shè)施較差， 在經(jīng)營理念上更不足以向曼哈看齊，其經(jīng)營品種現(xiàn)已根據(jù)自身實(shí)際情況調(diào)整為 中檔服裝為主。女人世界位置：華強(qiáng)北路，順電華強(qiáng)北商旁 面積：4層共約7000平方米經(jīng)營品種及定位:樓層經(jīng)營品種經(jīng)營定位層珠寶飾物（30%）化妝品（30%）包傘 （20%）美容院（10%）書店等具他（10%）中、低檔產(chǎn)品為主層童裝玩具（40%）內(nèi)衣（40

9、%）衣服（20%）層中低檔女裝四層中高檔名牌女裝（40%）包（30%）鞋（30%）中、高檔品牌產(chǎn)品經(jīng)營狀況：女性中低檔消費(fèi)購物天堂，人流極旺。經(jīng)營檔次低，但是商品豐富可討價還價，滿足了女性消費(fèi)愛扮靚及喜歡便宜的購物心理。通過對同類市場的考查與比較，可以看出女性用品商場，無論從賣場的布置、 購物環(huán)境的營造，還是經(jīng)營品種，都有一定的要求。首先賣場的布置要能夠營造一個輕松的女性情景式購物商場的氛圍，并不簡VI導(dǎo)水系簡單單只是產(chǎn)品的陳列，而應(yīng)該使商場更具感染力和號召力，使女性到了商場，就有購物的欲望和沖動。這其中包括背景音樂、商場內(nèi)裝修、廣告燈箱、統(tǒng)、休閑、娛樂等配套設(shè)施的運(yùn)用；其次，在經(jīng)營產(chǎn)品上要能

10、夠滿足女性扮靚、時尚、追求新潮的心理特征，產(chǎn)品以中、低檔產(chǎn)品為主，種類齊全、價格便宜。三、具體經(jīng)營定位分區(qū)： （商場名稱： 女人世界、儷人世界、流行旋風(fēng)城、流行前線、時尚在線等）經(jīng)營分區(qū) 一樓 流行時尚:經(jīng)營品種以珠寶、首飾、 化妝品、 飾品等中低檔商品為主，不但可以樹立一個商場的形象，而且還可以聚集人氣，更可以迎合女性喜歡裝點(diǎn)自己的消費(fèi)心態(tài)。 經(jīng)營類別：時尚飾品：頭飾、服飾、手機(jī)飾品家居飾品等珠寶首飾：時尚鐘表：禮品、小數(shù)碼美容化妝品：花藝（士多店）:特色食品書店 二樓 真實(shí)“在線”:經(jīng)營品種以女性個性、休閑裝為主要商品，片區(qū)工作生活的職業(yè)女性日趨增多，但目前中低收入仍占絕大多數(shù)，因此根據(jù)其

11、消費(fèi)特點(diǎn)，價格中低檔的個性休閑裝仍然是主要消費(fèi)商品，同時也迎合女性對其使用的個性產(chǎn)品，更換頻率較快的特點(diǎn)。 經(jīng)營類別：鞋包個性服裝體閑裝精品服裝女子內(nèi)衣風(fēng)情服飾、玩具、禮品特色食品貼紙照X三層：女子美容、康體娛樂城：以女性美容、美甲、婚紗攝影、健身、康身為主要經(jīng)營品種，迎合女性愛美的心理，也符合該類業(yè)萬態(tài)的經(jīng)營特征， 同時也解決商場高樓層的經(jīng)營問題X經(jīng)營類別：美容、美甲、瘦身、纖體婚紗攝影兒童游樂場康體娛樂、休閑用品X專業(yè)市場定位之兒童用品商場一、定位基礎(chǔ)：南山區(qū)近幾年巨大的住宅開發(fā)量使得南山成為以居住為主的區(qū)域，且居住在此的多為高收入的年輕白領(lǐng)階層，對下一代的培養(yǎng)將不惜投入的，與此同時，處于

12、改革開放前沿的南山，教育事業(yè)發(fā)展迅速，教育綜合實(shí)力穩(wěn)健增強(qiáng)，尤其從 92年以 來，南山教育發(fā)展勢頭強(qiáng)勁， 已躍居深圳市以及廣東省的領(lǐng)先地位，已形成學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、成人教育、高等教育成龍配套、協(xié)調(diào)發(fā)展的南山大教育體系。截止 于98年9月，南山區(qū)已有：（未包含私立學(xué)校）幼兒園78所在園幼兒10, 575人小學(xué)29所在校生22, 005人普通中學(xué)10所在校生8, 778人（其中：初中生 6, 804人，高中生1, 974人）職業(yè)高中2所在校生1, 968人成人中專1所廣播電視大學(xué)1所其中小學(xué)以下年齡層人數(shù)約為 32580人，時隔4年之久，那么目前南山小學(xué)以 下年齡層人數(shù)保守估計(jì)約為 98年的1.

13、5-2倍左右，即約5.5-6萬人，如果按每個兒 童每月消費(fèi)300元計(jì)算，即60000X 300X 12= 2.16億元,而目前南山區(qū)尚無兒童主題 商場，面對如此強(qiáng)勁的消費(fèi)力和市場空白點(diǎn)，兒童用品市場必將嫌得盆滿缽滿。二、南山學(xué)校一覽表：公辦中學(xué)小學(xué)幼兒園南頭中學(xué)南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校蛇口小教育幼兒園荔香中學(xué)學(xué)機(jī)關(guān)幼兒園蛇口中學(xué)西麗小學(xué) 大新小學(xué)大新幼兒園北師大南山附中松坪中學(xué)南頭城小學(xué)學(xué)松坪小學(xué)大沖小南山小學(xué)蓿蕾幼兒園西麗幼兒園南山外語學(xué)校問小學(xué) 海濱小學(xué)博倫職中海灣小學(xué)赤灣小學(xué)西麗二中珠光小學(xué)平山小學(xué)華僑城中學(xué)塘朗小學(xué)白芒小學(xué)育才中學(xué)大堪小學(xué)留仙小學(xué)桃源中學(xué)南油小學(xué)學(xué)華僑城小育才初級中學(xué)沙河小學(xué)前海小

14、學(xué)桃源小學(xué)育才一小育才二小后海小學(xué)學(xué)府小學(xué)月亮灣小學(xué)民辦白石洲中英文北大南山附小蛇口幼兒園學(xué)校農(nóng)場小學(xué)荔苑幼兒園北大南山附中福華小學(xué)松坪第一幼兒園南山中加學(xué)校振興小學(xué)松坪紅太陽幼兒園聯(lián)鵬學(xué)校 一甲小學(xué)桃源幼兒園文武學(xué)校福林小學(xué)華僑城第一幼兒園同樂小學(xué)南山幼兒園東灣小學(xué)南頭城幼兒園南園小學(xué)華僑城幼教中心新塘小學(xué)龍輝幼兒園新田小學(xué)錦隆幼兒園上沙河小學(xué)海月幼兒園鴻瑞幼兒園集體北師大蔚藍(lán)海岸幼兒園北大實(shí)驗(yàn)幼兒園工業(yè)區(qū)一幼（幼工業(yè)區(qū)二幼工業(yè)區(qū)三幼工業(yè)區(qū)四幼兒園）南油第一幼兒園外語學(xué)校幼教部科苑幼兒園荔庭園幼兒園深圳大學(xué)幼兒園康佳幼兒園南山開發(fā)公司幼兒園灣廈幼兒園沙河中心幼兒園金苗幼兒園明日之星幼兒園塘朗

15、小學(xué)附幼龍聯(lián)幼兒園大勘小學(xué)附幼紅蜻蜓幼兒園大沖小學(xué)附幼愛榕園幼兒園小明珠幼兒園南園幼兒園珠光幼兒園新塘幼兒園童樂幼兒園豪方幼兒園西麗湖幼兒園太子山莊幼兒園龍井幼兒園園）小百靈幼兒園康樂幼兒園培樂幼兒園清清幼兒園紫荊幼兒園西苑幼兒園蓮城幼兒園東方幼兒園啟鵬幼兒園春天幼兒園藍(lán)海幼兒園新超幼兒園星河幼兒園彩虹幼兒園文光幼兒園新星幼兒園新超第二幼兒園金田幼兒園華萃幼兒園新世紀(jì)幼兒園嘉家幼兒園童趣幼兒園小旺旺幼兒園海濱幼兒園登良幼兒園丑小鴨幼兒園童年幼兒園海灣幼兒園小逗號幼兒園南光幼兒園貝貝幼兒園小星星幼兒園童真幼兒園小白兔幼兒園奧林匹克幼兒園三、商場賣場布置建議:兒童商場中要適當(dāng)設(shè)立如“海洋世界”、“

16、森林王國”等主題景觀，要讓孩子們能在一種適合他們年齡特征的環(huán)境中購物,同時也能讓孩子們能更加愛護(hù)我們的家園。從商業(yè)角度，就是能讓消費(fèi)者能在一種體驗(yàn)中去促進(jìn)消費(fèi)。背景音樂：以活潑、卡通音樂為主，選擇兒童喜愛的兒童流行音樂。商場內(nèi)裝修、廣告燈箱、VI導(dǎo)示系統(tǒng)等均以亮麗、富有幻想的色彩組成,如桔色、天藍(lán)色等。四、具體經(jīng)營定位分區(qū)： （商場名稱： 兒童世界、兒童天下、陽光寶貝、童夢城、BB 城、兒童樂園、寶貝世界、親親寶貝天地、親子樂園等）經(jīng)營分區(qū) 一樓 : 超級寶貝 ，主要經(jīng)營品牌童裝、快餐廳（麥當(dāng)勞或肯德基） ，提升 商場的檔次，更好的聚集人氣。 經(jīng)營類別：各種品牌兒童服裝快餐廳（肯德基或麥當(dāng)勞、

17、麥肯基等） 二樓： 寶貝城 ，主要經(jīng)營各種兒童食品、床上用品等，滿足兒童各種日常生活需要。 經(jīng)營類別：孕、嬰幼兒用品兒童食品喂養(yǎng)用品用具、洗浴用品用具衛(wèi)生、保健用品床上用品嬰兒家居、車、活動用具兒童安全用口、禮品鞋、帽等 三樓： 成長樂園 / 開心樂園 ， 主要經(jīng)營各種書刊、 音像制品及情景樂園等，提供富有特色的兒童休閑、娛樂設(shè)施及場所。 經(jīng)營類別：文具、玩具書包、兒童書刊、音像制品情景游樂園兒童心理健康、營養(yǎng)科學(xué)咨詢服務(wù)中心專業(yè)市場定位之辦公用品商場一、定位基礎(chǔ)：南山如今已形成多功能、多層次、綜合性和外向型工業(yè)體系?，F(xiàn)有三資企業(yè)2050 家， “三來一補(bǔ)”企業(yè)300余家。眾多的企事業(yè)單位和廠

18、家， 每年對辦公用品的需求必將是一個龐大的市場， 而企業(yè)的消費(fèi)能力是不容置疑的， 如果每個企業(yè)每年的日常辦公用品消費(fèi)按 5 萬元計(jì)算（不包括行政單位和事業(yè)單位） ，則僅南山區(qū)每年的消費(fèi)總額將達(dá)到 1.175億元，如果再加上辦公設(shè)備、辦公家具的消費(fèi)，每年則近2-2.5個億的消費(fèi)市場。目前，深圳市辦公用品主題商場尚屬空白，眾多的辦公用品批發(fā)商，均零散的分布在社區(qū)、街鋪內(nèi)經(jīng)營，經(jīng)營品種單一，難成規(guī)模。僅有深圳書城蔡屋圍總店底層的弘文辦公用品市場，面積稍大約 1300 平米左右，主要以經(jīng)營紙品、賬本、美術(shù)用品、 設(shè)計(jì)用品等為主。 因此， 辦公用品 “一站式” 主題式商場， 市場潛力巨大，消費(fèi)能力強(qiáng)勁無

19、比。二、具體經(jīng)營定位分區(qū)：（商場名稱：Office Aggregation總匯/Terminating終結(jié)、辦公用品大世界、辦公用 品 shopping mail）經(jīng)營分區(qū) 一樓:經(jīng)營電腦用品、紙筆等 經(jīng)營類別：筆類各種紙制品裝訂膠粘用品電腦用品電腦耗材 二樓:經(jīng)營學(xué)生用品、體育用品、美術(shù)用品等 經(jīng)營類別：文教辦公用品學(xué)生用品美術(shù)繪圖類娛樂體育用品生活用品 三樓:經(jīng)營辦公家具、辦公設(shè)備等（可考慮引起大商家如香江、金海馬、皇威 等） 經(jīng)營類別：辦公家具辦公設(shè)備大商家合作經(jīng)營整體大商家承租零售商家：新一佳，百佳，好又多，天虹，華潤電器商家：銘可達(dá)，蘇寧家具商家：好百年，富島，金海馬服裝：茂業(yè)青春店

20、、紫荊城、創(chuàng)景名店坊、新大好數(shù)碼：賽博，愛華、賽格分店大商家承租一、二層考慮一樓給一個中庭給大商家作為門面，面積約為 30%， 770平方米左右。大商家設(shè)定：電器類：銘可達(dá)，蘇寧；則其余部分可作為輔營區(qū)，經(jīng)營電器維修、餐飲等數(shù)碼城如賽博、賽格分店；則其余部分可作為輔營區(qū)，經(jīng)營餐飲、書店、維修等家具如好百年、金海馬；則其余部分可作為輔營區(qū)，經(jīng)營五金、衛(wèi)浴、潔具等零售類如新一佳、華潤、好又多，則街鋪部分可經(jīng)營服裝品牌一條街、時尚走廊、生活配套類，內(nèi)鋪約占 600平米，以柜臺式銷售最有可能性，可經(jīng)營女人世界、生活配套類、手機(jī)市場等服裝類如創(chuàng)景名店、紫荊城、茂業(yè)青春店、新大好，則一樓經(jīng)營：則一樓街鋪約占1200平米，可經(jīng)營各類女性服裝鞋包品牌店，內(nèi)鋪約占 600平米，以柜臺式銷售最有可能性，可經(jīng)營女性飾品。四、項(xiàng)目定位資金流量計(jì)算：定位專業(yè)市場資金流量計(jì)算：純租賃收益租金出租策略第一半年第一半年 減樓層租金（元/行）一樓60二樓40三樓20年免租金,年下租金半；第二年租金八折；第三年租金百分之百。每一個新興的市場的成熟都