景觀精細化管理

1、景觀精細化管理從示范區(qū)的呈現(xiàn)看景觀精細化管理郭勇（海亮地產(chǎn)景觀專業(yè)經(jīng)理）當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境日益嚴(yán)峻，例如大部分開發(fā)商所呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品品質(zhì)越來越好，差異化競爭越來越明顯，另大部分業(yè)主眼界的普遍提高或者說對產(chǎn)品不同方面更加挑剔，諸如此類迫使各開發(fā)商在同質(zhì)地段競爭中想方設(shè)法獲取不同焦點并使之轉(zhuǎn)化為賣點；海亮地產(chǎn)目前仍處于如何提升整體品質(zhì)的道路上，當(dāng)然在競爭如此激烈的前提下，思路的轉(zhuǎn)變和提升也是老生常談。景觀作為地產(chǎn)項目最引人入勝的、最直觀的環(huán)境包裝，理所當(dāng)然占據(jù)著營銷說辭中的重要角色；在保證同檔次品質(zhì)、又體現(xiàn)差異化的同時，成本的投入也被越來越多的開發(fā)商所注重，甚至可以說是吹毛求疵；為了給營銷打造一個良

2、好的品質(zhì)場所，同時又更好的控制成本造價， 項目整體開發(fā)實施過程中精細化管理顯得更加重要，并且精細化管理水平也亟需提升。作為總部設(shè)計研發(fā)中心景觀組專業(yè)管理人員，現(xiàn)從兩部分談?wù)勀壳笆痉秴^(qū)的呈現(xiàn)景觀專業(yè)管理過程中（ 設(shè)計版塊 ） 精細化程度及落實過程。第一部分 ： 現(xiàn)行的設(shè)計版塊景觀專業(yè)相關(guān)制度及運行情況2014 年已通過紅文先后下發(fā)海亮地產(chǎn)集團綠化設(shè)計制度、 海亮地產(chǎn)集團景觀設(shè)計全程管理制度；另外通過景觀專業(yè)內(nèi)培訓(xùn)、宣貫海亮地產(chǎn)集團景觀配置標(biāo)準(zhǔn)、 景觀鋪裝對縫標(biāo)準(zhǔn) 、 各階段審圖指引及限額成本指標(biāo)表等。其中海亮地產(chǎn)集團景觀設(shè)計全程管理制度是為規(guī)范全地產(chǎn)景觀設(shè)計塊管理工作，以達到所有過程、節(jié)點明晰化

3、，所有管理動作表單化，目的即為打造大而全的規(guī)范的、詳盡的管理細則，讓所有景觀專業(yè)人員或相關(guān)專業(yè)人員明白和了解為實現(xiàn)好的景觀產(chǎn)品而所需要做到的必要動作步驟：如項目拿地后前期階段設(shè)計部景觀專業(yè)主要工作（ 表一 ） ， 包含現(xiàn)場調(diào)研、前期資料收集、景觀設(shè)計工作時間節(jié)點、參加項目方案評審會、確定景觀設(shè)計單位等具體工作， 其中具體須上報到總部的表單如景觀設(shè)計工作時間節(jié)點計劃表 景觀目標(biāo)成本控制表等，其他階段具體內(nèi)容可見詳細下發(fā)的制度文件。表一：景觀精細化管理從該制度可以看出整體景觀設(shè)計管理工作內(nèi)容已經(jīng)非常詳細和清晰，對于景觀精細化管理是具有非常大的支撐作用。實際管控過程中，針對示范區(qū)，還實行區(qū)域公司設(shè)計

4、部景觀專業(yè)填報周報至總報設(shè)計研發(fā)中心，主要內(nèi)容為示范區(qū)實施內(nèi)容、圖紙問題、現(xiàn)場問題等匯總，以便加強對示范區(qū)的過程監(jiān)督；示范區(qū)景觀實施過程中總部景觀設(shè)計嚴(yán)格按照流程制度執(zhí)行，審核所有節(jié)點過程表單，并進行過程巡檢。為更好說明此部分內(nèi)容，現(xiàn)從兩個項目實際管控過程來進行說明：（1） 成都海亮樾金沙成都項目開始初期，景觀全程管理制度尚未成形，區(qū)域團隊剛剛組建，專業(yè)人員都還未到崗，當(dāng)時前期景觀相關(guān)工作都由總部代為管理，如前期相關(guān)會議、前期資料收集、景觀方案把控、施工圖把控。前期景觀跟進管理時雖有管理動作但大部分表單動作未到位，總部與區(qū)域、區(qū)域各部門各條線之間工作對接、溝通都存在諸多混淆不清的地方，以至于出

5、現(xiàn)對接設(shè)計院出口不一致造成對景觀施工圖意見未統(tǒng)一、部分工程內(nèi)容成本分?jǐn)偛磺逦葐栴}。后期，制度在研發(fā)過程中也已經(jīng)邊完善邊推行。當(dāng)時前期圖紙階段主要表單截取如下：后期過程管控主要表單：成都海亮樾金沙一期成本控制表（ 表二 ） 、綠化設(shè)計控制表（ 表三） 、材料封樣確認表（ 表四 ） 、景觀工程進度匯報材料、間歇點驗收表單材料等表一：海亮樾金沙景觀成本目標(biāo)控制表表二：海亮樾金沙綠化設(shè)計制度控制表景觀精細化管理表三：海亮樾金沙材料封樣確認表景觀材料驗收單景觀工程進度匯報材料整個過程當(dāng)中很多動作和節(jié)點還是缺失的，導(dǎo)致剛實施完成時效果不是很理想，如景觀材料封樣部分材料未封樣到位（ 但后期現(xiàn)場就直接上材料

6、施工了） ；實施過程中相關(guān)調(diào)整內(nèi)容沒有按流程制度報審等，一方面說明制度的落實上缺乏一定的監(jiān)督機制，另一方面在總部與區(qū)域、區(qū)域各部門各條線之間的管理溝通上欠缺更明細的流程制度。項目初期呈現(xiàn)效果：景觀精細化管理效果不好 )項目后期整改后呈現(xiàn)效果：(2) 濟南藝術(shù)華府藝術(shù)華府項目從前期景觀方案到景觀施工圖進展速度較快，而且圖紙質(zhì)量也較高，一方面是因為對成熟案例的復(fù)制；另一方面選擇的景觀設(shè)計單位整體水平較高，且公司位于上海，使得總部與之能及時有效的溝通管理，海亮地產(chǎn)的相關(guān)制度指引和各種節(jié)點、問題解決落實景觀精細化管理的速度也快；但是后期項目實施過程中，各種流程節(jié)點在區(qū)域沒得到完全落實，如間歇點驗 收、

7、材料驗收等，如過程中進場雕塑加工達不到要求、現(xiàn)場鋪裝拼縫不達要求，如圖：總體來看，該項目實施景觀質(zhì)量上是較為失敗的，水景根本無法呈現(xiàn)、整體完成面都出現(xiàn)了不同程度的沉降且出現(xiàn)持續(xù)沉降，造成后期多次整改及增加成本；究其原因，首先，對于施工過程中管理上缺少必要的間歇點驗收和責(zé)任到人的簽字管理動作；第二缺少問題反饋和處理機制，各部門各條線之間的協(xié)調(diào)與協(xié)同合作等問題突出，問題出現(xiàn)后得不到解決和反饋。可以看出現(xiàn)行相關(guān)制度并沒有完全得到落實、景觀精細化管理程度并不高。精細化管理橫向上各專業(yè)、各部門、 各條線之間互動和統(tǒng)一的思路不夠；另一方面管理的縱向深度較淺，如景觀中標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，如設(shè)計中標(biāo)準(zhǔn)化做法等。第

8、二部分 ，對目前現(xiàn)行管理制度下景觀精細化管理的思考目前海亮地產(chǎn)體系內(nèi)的大部分完成的示范區(qū)，效果較好的以江浙長三角地區(qū)最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品居多；歸結(jié)起來主要有以下幾大原因：第一，設(shè)計單位、施工單位、苗木等資源豐富，且施工隊伍水平普遍處于中上游；第二，離總部較近，管理上溝通便利；第三，部分項目領(lǐng)景觀精細化管理導(dǎo)的特別重視。雖然最終呈現(xiàn)效果尚可，但對于整個海亮地產(chǎn)而言并無太多經(jīng)驗可以借鑒，總體而言景觀精細化管理程度也還是不夠的，或者說比較欠缺。通過對海亮地產(chǎn)大部分示范區(qū)的實施管控過程的總結(jié)分析，個人認為景觀精細化管理主要得從兩方面著手，一方面精細化管理應(yīng)從整個公司層面出發(fā)，而不僅是局限在某一專業(yè)或某一部門

9、，而應(yīng)是各個專業(yè)各個部門各司其職、相互配合共同沿著統(tǒng)一的思路達成某一目標(biāo)的過程。另一方面，縱向上的深度問題，精細化管理應(yīng)真正做到精與細，最關(guān)鍵還得落實到兩點：第一，崗位齊全，責(zé)任到人，精確；第二，制度完善，落到具體，細致。要很好的推行精細化管理，對于公司而言應(yīng)該是全員的，如示范區(qū)景觀實現(xiàn)過程，從前期拿地到后期效果呈現(xiàn)，整個過程開發(fā)、營銷、運營、成本、設(shè)計、工程、招采、物業(yè)、客服等都不同程度的參與其中，只有在各個部門各個條線通力協(xié)作并履行好各自精細化管理職責(zé)，一個項目才能做好，才能有好的品質(zhì)保證。海亮地產(chǎn)景觀條線作為一個完整的體系，從總部到區(qū)域再到項目工程都得配置一名景觀專業(yè)人員，或者工程上得有

10、專人負責(zé)景觀條線的土建工程師（ 可以通過學(xué)習(xí)景觀條線制度、指引等熟悉景觀設(shè)計管理） ，必須要讓管理責(zé)任落實到人。另外一個完整的項目要進行拆分成很多個部分很多個節(jié)點，如景觀設(shè)計工作全程管理制度所列。對于三級管控的管理體系而言，總部、區(qū)域、項目相關(guān)景觀專業(yè)人員應(yīng)有明確的分工任務(wù)，如項目拿地后，從總部到區(qū)域到項目相關(guān)景觀專業(yè)人員都應(yīng)參加項目策劃啟動會，并獲取各方面重要信息，如項目定位、前期營銷調(diào)研資料、拿地資料、成本控制相關(guān)數(shù)據(jù)、初步進度計劃等，會后形成景觀單獨的會議紀(jì)要，并由區(qū)域組織討論根據(jù)制度安排后續(xù)節(jié)點計劃并確定景觀設(shè)計工作節(jié)點計劃制定完成時間。之后總部、區(qū)域、項目相關(guān)景觀專業(yè)管理人員各司其職

11、協(xié)同各部門各條線，在整個項目實施過程中通過表單化管理把控各自節(jié)點并保證流程正常進行。當(dāng)然前提是流程制度的完善，目前下發(fā)的制度及宣貫的指引基本上都涵蓋了景觀專業(yè)從前到后的景觀設(shè)計版塊的操作內(nèi)容，但是具體操作上、信息化流程上缺少規(guī)范化管理制度，加上跨部門之間的溝通與管理機制不清晰，使得部分管理責(zé)任沒有明確清晰的界定。如材料上報審核、方案變更處理、圖紙報審雖有流程，但等都沒有強制約束手段，使得很多流程動作沒有起到真正的作用。流程制度的健全主要體現(xiàn)在落實管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個景觀精細化管理管理者都要到位、盡職，每到一個節(jié)點一到就要把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都要對當(dāng)天的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，及時反饋