物業(yè)管理師考前-物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第15講講義

1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第 15 講講義共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理第三節(jié) 共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃 根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實(shí)際情況所制訂的合理使用計(jì)劃，應(yīng)包括開關(guān)機(jī)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、使用 的條件和要求等方面的內(nèi)容，如電梯的運(yùn)行時(shí)間、臺(tái)數(shù)和停靠樓層，中央空調(diào)機(jī)組的開關(guān)機(jī)時(shí)間和 制冷量、供應(yīng)范圍和溫度，路燈或噴泉的開關(guān)時(shí)間等。這些內(nèi)容會(huì)根據(jù)具體物業(yè)的實(shí)際情況和季節(jié)、 環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護(hù)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面的需要。二、配備合格的運(yùn)行管理人員 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)要求和復(fù)雜程度，配備相應(yīng)工種的操作者，并根據(jù)設(shè)備性能、 使用范圍和

2、工作條件安排相應(yīng)的工作量，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和操作人員的安全。 必須采取多種形式，對(duì)職工進(jìn)行多層次的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括技術(shù)教育、安全教育和管理業(yè)務(wù)教育 等，目的是幫助職工熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造和性能。操作人員經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，才能獨(dú)立上崗操作 相關(guān)工作專業(yè)的設(shè)備。供配電、電梯、鍋爐運(yùn)行等特殊工種還須經(jīng)政府主管部門組織考核發(fā)證后憑 證上崗。三、提供良好的工作環(huán)境 工作運(yùn)行環(huán)境不但與設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，減少故障，延長(zhǎng)使用壽命有關(guān)，而且對(duì)操作者的情緒也 有重大影響。為此，應(yīng)安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測(cè)量、保險(xiǎn)、安全 用儀器裝置，還應(yīng)有良好的照明和通風(fēng)設(shè)備等。四、建立健全必要的

3、規(guī)章制度（1）實(shí)行定人、定機(jī)和憑證操作設(shè)備制度，不允許無(wú)證人員單獨(dú)操作設(shè)備，對(duì)多人操作的設(shè)施設(shè)備， 應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)。（2）對(duì)于連續(xù)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備，可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度。（3）操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運(yùn)行規(guī)程。五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理（一）設(shè)備的檢查 設(shè)備的檢查就是對(duì)其運(yùn)行情況、工作性能、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，通過(guò)檢查可以全面掌握設(shè)備 技術(shù)狀況的變化和劣化程度，針對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，改進(jìn)設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修 時(shí)間。按檢查時(shí)間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對(duì)設(shè)備進(jìn)行的檢查， 在運(yùn)行值班巡視中實(shí)施； 定期檢查是在操作人員參加下，

4、 由技術(shù)人員按計(jì)劃定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行的檢查， 屬定期維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容。（二）設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)分為停機(jī)監(jiān)測(cè)和不停機(jī)監(jiān)測(cè)（又稱在線監(jiān)測(cè) ），是在設(shè)備運(yùn)行使用過(guò)程中通過(guò)相關(guān)的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設(shè)備的運(yùn)行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)應(yīng) 根據(jù)不同的檢測(cè)項(xiàng)目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測(cè)、絕緣性檢測(cè)、溫度檢測(cè)、 振動(dòng)和噪聲檢測(cè)、泄漏檢測(cè)、裂紋檢測(cè)和腐蝕檢測(cè)等。（三 ）定期預(yù)防性試驗(yàn) 對(duì)動(dòng)力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限 和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗(yàn)，接地、安全裝置、負(fù)荷限制器、制動(dòng)器等

5、部件試驗(yàn)，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、消防報(bào)警、水泵啟動(dòng)，管道試水等系統(tǒng)試驗(yàn)。通過(guò)試驗(yàn)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 消除隱患，安排修理。(四)設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定產(chǎn) 生故障的原因、部位，預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來(lái)狀態(tài)的技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。設(shè)備診斷技術(shù)是預(yù)防 維修的基礎(chǔ)，目前應(yīng)用中的技術(shù)手段主要是紅外線溫度檢測(cè)、潤(rùn)滑油品化學(xué)分析、噪聲與振動(dòng)頻譜 分析、超聲與次聲波檢測(cè)以及計(jì)算機(jī)專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：它可以監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)防性

6、維修和改善性維修；較科學(xué)地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容；預(yù)測(cè)零件壽命，搞好備件管理。六、節(jié)能管理(一)采用管理手段節(jié)能降耗通過(guò)各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費(fèi)，減少各種非正常的能源消耗，是 一種最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式。能源消耗可以用下式表達(dá)：E Wn = Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中 E Wn 設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb 設(shè)備 (或產(chǎn)品 )標(biāo)準(zhǔn)能耗；Wc操作人員非正常操作浪費(fèi)的能源；Ws 因維護(hù)保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗；Wf 傳輸、保管及其他非正常消耗；Wsb 設(shè)備狀況不良，運(yùn)行中浪費(fèi)的能源。以上除 Wb 外，其余均屬浪費(fèi)掉的能源，因此，節(jié)能的主要任務(wù)，就在于用各種管理手段，

7、減少這 些能源的浪費(fèi)。具體措施包括：落實(shí)組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主參加的，覆蓋各個(gè)管理環(huán)節(jié)和所有用能 設(shè)施設(shè)備的節(jié)能體系。業(yè)主和有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)力上、計(jì)劃上、人力上等的多方面支持是 節(jié)能工作順利開展的根本保證。加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)。加強(qiáng)對(duì)各級(jí)管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓(xùn)。要系統(tǒng) 地對(duì)上述人員進(jìn)行能源科學(xué)管理知識(shí)、熱工基礎(chǔ)理論和節(jié)能技術(shù)改造途徑等方面的教育，使其增強(qiáng) 責(zé)任感和緊迫感。建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。要做到能源有計(jì)劃的使用與消耗，據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行要求 與性質(zhì)，準(zhǔn)確測(cè)算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標(biāo)準(zhǔn)。在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備

8、能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用。這樣可以減少設(shè)備的能量相對(duì)損失，減 少固定能耗部分。調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時(shí)間。合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù) (如空調(diào)溫控點(diǎn) )，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。 (二)采用技術(shù)改造節(jié)能 技術(shù)改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能，通過(guò)對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或全部改造，必要時(shí)包括對(duì)耗能較大 設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。在設(shè)備和技術(shù)狀況一定的情況下，采 取管理手段節(jié)能是有一定限度的。由能源消耗表達(dá)式可見，當(dāng)一切浪費(fèi)的能源都得到了控制，剩下 的就是設(shè)備或產(chǎn)品的合理消耗，這時(shí)以管理手段節(jié)能就達(dá)到了極限，要進(jìn)一步提高節(jié)能水平

9、，還可 以靠改造和更換設(shè)備及技術(shù)。由于技術(shù)和工藝的改進(jìn)，一方面可以使標(biāo)準(zhǔn)耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb ；另一方面，在新設(shè)備、新工藝的條件下，又會(huì)產(chǎn)生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術(shù)熟練程度不足、設(shè)備未達(dá) 到最佳狀態(tài)及未合理使用等原因，又會(huì)造成新的浪費(fèi)，就需要通過(guò)管理手段來(lái)逐步提高、解決問(wèn)題。 由于管理水平的提高，管理節(jié)能效益也會(huì)不斷提高，又會(huì)進(jìn)一步提出需要解決的技術(shù)問(wèn)題。通過(guò)科 技進(jìn)步，解決了生產(chǎn)中的技術(shù)問(wèn)題或提高了技術(shù)水平，又會(huì)促進(jìn)管理水平的提高。 房屋及設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機(jī)結(jié)合，方能達(dá)到最佳效果。除了 上述所列的方法外還有許多具體方法，設(shè)施設(shè)備管理人

10、員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下， 根據(jù)實(shí)際情況采用相應(yīng)的措施，實(shí)事求是，因地制宜。房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制第四節(jié) 房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇 由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施 設(shè)備管理提出了更高的要求。為了達(dá)到最佳和最經(jīng)濟(jì)的管理狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)、 保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行綜合的評(píng)估確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點(diǎn)的管理維護(hù)方 式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。(一)項(xiàng)目外包分析 如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合

11、分析：物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度；政府部門對(duì)此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大??；設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點(diǎn)的分布、服務(wù)及時(shí)性、技術(shù)壟斷程度等；市場(chǎng)上此類設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平；本地市場(chǎng)能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、 服務(wù)價(jià)格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。(二)承包方評(píng)估 如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實(shí)行外包管理模式，就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格方面均滿足企業(yè)需要 的合格承包方。通常要

12、從以下幾個(gè)方面對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估：企業(yè)品牌狀況；企業(yè)規(guī)模；資信信譽(yù)；技術(shù)能力 (是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等)；企業(yè)質(zhì)量保證能力 (如是否有質(zhì)量保證體系 )；管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)算價(jià)格、付款方式。 在評(píng)估時(shí)應(yīng)注意：選取多家單位進(jìn)行綜合價(jià)格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以價(jià)格為惟一選 擇標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估參與人與承包方有特殊關(guān)系時(shí)應(yīng)予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據(jù)分包項(xiàng) 目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場(chǎng)考察、分項(xiàng)評(píng)分、逐級(jí)審核、評(píng)估會(huì)議等方式對(duì)承包方進(jìn)行評(píng) 估。二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制 (一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng) 由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影響

13、可能較大，在合同起草和簽訂過(guò)程中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方， 以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛。應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程，也便于掌握 設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。(二)外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施。建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。建立定期效果評(píng)估制度。對(duì)評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的較

14、大或普遍存在的問(wèn)題，以書面形式通知承包方， 并提出整改要求，限期整改。定期對(duì)承包方基本情況全面更新，以及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有 能力持續(xù)履行服務(wù)合同。供配電、給排水系統(tǒng)的管理第五節(jié) 幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理一、供配電系統(tǒng)(一)種類 物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供 電和多回路供電；按備用電源情況分為無(wú)自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供 電和臨時(shí)供電。(二)管理工作主要內(nèi)容配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。制訂嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各

15、項(xiàng)制度的 執(zhí)行。建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供 應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào) 度和用電計(jì)劃工作。建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配， 盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。要建立火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。做好節(jié)約用電工作，降低損耗。限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。供配電運(yùn)行可建立 24 小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。定時(shí)對(duì)備

16、用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。 二、給排水系統(tǒng)(一)種類給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)可分為：污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分 為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。(二)管理工作主要內(nèi)容建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。制訂供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。有應(yīng)付