七普數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)市場意味著什 么

1、2021 年 5 月 11 日國家統(tǒng)計局正式發(fā)布第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)情況，主要數(shù)據(jù)總結(jié)如下：1、人口總量：全國人口共 141178 萬人，與 2010 年的 133972 萬人相比，增加 7206 萬人，增長 5.38%，年平均增長率為 0.53%。2、戶別人口：全國共有家庭戶 49416 萬戶，家庭戶人口為 129281 萬人；集體戶 2853 萬戶，集體戶人口為 11897 萬人。平均每個家庭戶的人口為 2.62 人，比 2010 年的 3.10 人減少 0.48 人。3、人口地區(qū)分布：東部地區(qū)人口占 39.93%，中部地區(qū)占 25.83%，西部地區(qū)占 27.12%，東北地區(qū)占 6.

2、98%。與 2010 年相比，東部地區(qū)人口所占比重上升 2.15 個百分點，中部地區(qū)下降 0.79 個百分點，西部地區(qū)上升 0.22 個百分點，東北地區(qū)下降 1.20 個百分點。4、性別構(gòu)成：男性人口為 72334 萬人，占 51.24%；女性人口為 68844 萬人，占 48.76%?？?cè)丝谛詣e比為 105.07，與 2010 年基本持平。5、年齡構(gòu)成：014 歲人口為 25338 萬人，占 17.95%；1559 歲人口為 89438 萬人，占 63.35%；60 歲及以上人口為 26402 萬人，占 18.70%（其中，65 歲及以上人口為 19064萬人，占 13.50%）。6、受教育

3、程度人口：具有大學(xué)文化程度的人口為 21836 萬人。與 2010 年相比，每 10 萬人中具有大學(xué)文化程度的由 8930 人上升為 15467 人，15 歲及以上人口的平均受教育年限由 9.08 年提高至 9.91 年，文盲率由 4.08%下降為 2.67%。7、城鄉(xiāng)人口：居住在城鎮(zhèn)的人口為 90199 萬人，占 63.89%；居住在鄉(xiāng)村的人口為 50979萬人，占 36.11%。與 2010 年相比，城鎮(zhèn)人口增加 23642 萬人，鄉(xiāng)村人口減少 16436 萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升 14.21 個百分點。8、流動人口：人戶分離人口為 49276 萬人，其中，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口為 11694

4、 萬人，流動人口為 37582 萬人，其中，跨省流動人口為 12484 萬人。9、民族人口：漢族人口為 128631 萬人，占 91.11%；各少數(shù)民族人口為 12547 萬人，占8.89%。老齡化浪潮如期而至，生育政策調(diào)整推動結(jié)構(gòu)改善“七普”顯示全國人口總量 2010-2020 年 CAGR 0.53%創(chuàng)歷史新低，增速自 1982 年三普以來持續(xù)放緩。其中 2020 年 60 歲以上人口占比較 2010 年+5.44pct 至 18.70%（高于 1982維也納老齡化大會標(biāo)準(zhǔn) 10%），65 歲人口占比 13.5%（高于 1956 聯(lián)合國老齡化標(biāo)準(zhǔn) 7%）； 15-59 歲占比較 2010

5、年-6.79pct 至 63.35%，人口總量紅利衰減的同時，也將步入深度老齡化社會。2020 年 12 月 3 日，住建部、發(fā)改委、民政部等六部門發(fā)布關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見，推行“物業(yè)服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。老齡化引發(fā)的銀發(fā)經(jīng)濟和社區(qū)養(yǎng)老對物業(yè)管理公司的服務(wù)深度和質(zhì)量也將提出更高要求。圖表1： 總?cè)丝诩皬?fù)合增速圖表2： 各年齡段人口占比160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000019531964198219902000201020202.5%總?cè)丝冢ㄈf人）年均復(fù)合增長率2.0%1.5%1.0%0.5

6、%0.0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0-14歲人口比例15-59歲人口比例60歲及以上人口比例196419821990200020102020資料來源：國家統(tǒng)計局，資料來源：國家統(tǒng)計局，雖然未來一段時期將持續(xù)面臨人口長期均衡發(fā)展的壓力，但是生育政策調(diào)整尤其是 2015 年全面放開二胎對人口結(jié)構(gòu)的改善開始顯現(xiàn)，2020 年 0-14 歲人口占比較 2010 年+1.35pct至 17.95%。對于房地產(chǎn)市場而言，二胎家庭的增多也伴隨改善性住房需求和學(xué)區(qū)房需求熱度的提升。貝殼研究院 2020 年 11 月 19 日發(fā)布的二胎家庭居住需求調(diào)查報告顯示，二胎家庭

7、已經(jīng)換房或者考慮換房的樣本占比為 33.6%，其中一線城市高達(dá) 41.1%。二胎家庭購房意愿中，53.0%偏好 3 居室，44.6%偏好 120-150 平大戶型，且教育資源位居購房考慮因素的首位，占比高達(dá) 67.4%。圖表3： 二胎家庭購房意愿圖表4： 二胎家庭購房關(guān)注因素120%100%80%60%40%20%0%暫不考慮已經(jīng)換房或會考慮換房不確定22.6%21.0%21.8%24.3%33.6%41.1%33.5%28.8%43.8% 37.9%44.7% 47.0% 全樣本一線城市新一線城市其他80%二胎家庭購房時關(guān)注因素67.4%51.3%46.2%27.0%23.1%23.0%17

8、.2%9.2% 6.7%0.7% 0.5%70%60%50%40%30%20%10%0%教價育格資源地醫(yī)交段療通配配套套商與面業(yè)公積配司及套距戶離型小鄰其區(qū)里他配關(guān)套系及物業(yè)資料來源：貝殼研究院二胎家庭居住需求調(diào)查報告，資料來源：貝殼研究院二胎家庭居住需求調(diào)查報告，家庭結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響不容忽視“七普”顯示全國家庭戶的平均人口自 1990 年的 3.96 人連續(xù)回落至 2020 年的 2.62 人，受文化觀念、人口流動、住房改善等影響，家庭規(guī)模的持續(xù)收縮致家庭戶和集體戶數(shù)量 2010-2020 年 CAGR 分別達(dá)到 2%和 6%左右，顯著高于同期人口總量的增長。圖表5： 家庭戶及平均家

9、庭戶規(guī)模圖表6： 世界主要國家地區(qū)戶均人口對比家庭戶（萬戶）平均家庭戶規(guī)模（人）60,00050,00040,00030,00020,00010,00002000201020204.03.443.102.623.53.02.52.01.51.00.50.05.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.04.703.402.602.402.622.502.302.62非 拉 北 歐-州 美 美 洲加勒比美加英中國拿國國大資料來源：國家統(tǒng)計局，注：所有國家和地區(qū)數(shù)據(jù)均截至 2020 年資料來源：Statista，我們認(rèn)為家庭規(guī)模的小型化仍將助推我國的住房套數(shù)需求，住房套數(shù)需求的增

10、加在一定程度上對沖了人口增速放緩的影響。根據(jù)家庭戶數(shù)變化與中國居民住房需求（孫文凱-社會科學(xué)輯刊2020 年第 6 期）的研究，“給定相同的家庭戶數(shù)，人口數(shù)量并不顯著影響房價；反之，給定相同總?cè)丝冢彝魯?shù)變化仍將顯著正向影響住房價格?！鼻壹彝魯?shù)每上升 1%，商品房平均銷售價格上升 0.672%，顯著性高于總?cè)丝诿可仙?1%帶來的房價上升 0.569%。目前我國戶均人口 2.62 人，與 2020 年美國的 2.62 人持平，高于北美 2.60 人和歐洲 2.40 人。圖表7： 家庭戶數(shù)影響房價的統(tǒng)計分析-變量描述統(tǒng)計圖表8： 家庭戶數(shù)影響房價的統(tǒng)計分析-回歸結(jié)果資料來源：家庭戶數(shù)變化與中國

11、居民住房需求（孫文凱-社會科學(xué)輯刊2020年第 6 期），注：家庭戶數(shù)變化與中國居民住房需求（孫文凱-社會科學(xué)輯刊2020 年第6 期），城鎮(zhèn)化率依然有提升空間，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展“七普”顯示 2020 年常住人口城鎮(zhèn)化率為 63.89%，較 2010 年提升 14.21 個百分點，加快步入成熟的城市型社會。根據(jù)世界城鎮(zhèn)化發(fā)展普遍規(guī)律，我國仍處于城鎮(zhèn)化率 30%-70%的快速發(fā)展區(qū)間，且相比發(fā)達(dá)國家 80%左右的水平依然有 16pct 的空間，未來城鎮(zhèn)化依然是驅(qū)動區(qū)域經(jīng)濟和城市群地產(chǎn)發(fā)展的中樞力量。此外近年來政策更為強調(diào)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。如 2021 年新型城鎮(zhèn)化重點建設(shè)任

12、務(wù)提出：增強城市群和都市圈承載能力，轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，提升城市建設(shè)與治理現(xiàn)代化水平。我們認(rèn)為城市群的協(xié)調(diào)發(fā)展與高質(zhì)量的開發(fā)運營將進(jìn)一步賦予地產(chǎn)行業(yè)長期健康活力。圖表9： 城鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)村人口值及增速圖表10： 城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口（萬人）160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000 鄉(xiāng)村人口（萬人）城鎮(zhèn)人口年均復(fù)合增長率鄉(xiāng)村人口年均復(fù)合增長率19531964198219902000201020205%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%70%60%50%40%30%20%10%0%城鎮(zhèn)化率195319641982199020

13、0020102020資料來源：國家統(tǒng)計局，資料來源：國家統(tǒng)計局，戶籍開放強化城市圈聚集發(fā)展，支撐區(qū)域地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展空間“七普”顯示 2020 年全國人戶分離人口為 4.93 億人，其中流動人口 3.76 億，較 2010 年分別+88.52%、+69.73%，占總?cè)丝诘谋戎胤謩e為 34.90%、26.62%。2018 年以來國務(wù)院和發(fā)改委多次發(fā)文提出統(tǒng)籌開放落戶限制，試行戶籍準(zhǔn)入年限同城互認(rèn)和經(jīng)常居住地登記戶口制度，并且強調(diào)租購?fù)瑱?quán)和基本公共服務(wù)全覆蓋?！捌咂铡憋@示 2020 年東部人口占比較 2010 年提升 2.15pct，西部上升 0.22pct，而中部和東北地區(qū)分別下降 0.79、1.2

14、0pct。據(jù)億翰計算，珠三角和長三角人口 10 年累計增速分別高達(dá) 21%、9%，顯著高于京津冀和成渝的 6%，人口加速向經(jīng)濟發(fā)達(dá)的都市圈聚集。我們認(rèn)為要素市場化改革，尤其是戶籍制度的進(jìn)一步開放有望加速城市群的聚集發(fā)展，支撐都市圈房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展空間。圖表11： 分區(qū)域人口占比圖表12： 中國與主要發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率中國 日本美國100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%東部地區(qū)西部地區(qū)中部地區(qū)東北地區(qū)10.32%10.07%6.98%27.84%26.77%25.83%26.25%25.18%27.12%35.60% 37.98% 39.93% 2000201020

15、20單位：% 英國1009080706050403020101995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720180加拿大資料來源：國家統(tǒng)計局，資料來源：Wind，圖表13： 我國戶籍制度匯總政策/事件內(nèi)容2018 年 3 月國家發(fā)改委關(guān)于實施 2018 年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知2019 年 2 月國家發(fā)改委關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見2019 年 3 月國家發(fā)改委2019 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)2019 年 12 月 中共中央辦公廳、國務(wù)

16、院辦公廳關(guān)于促進(jìn)勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見2020 年 4 月中共中央、國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見2020 年 4 月國家發(fā)改委2020 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)2021 年 1 月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動方案2021 年 4 月2021 年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)資料來源：中央及各部委網(wǎng)站，全面放寬城市落戶條件，中小城市和建制鎮(zhèn)要全面放開落戶限制。大城市對參加城鎮(zhèn)社保年限的要求不得超過5 年。落實地方政府主體責(zé)任，2018 年實現(xiàn)進(jìn)城落戶 1300 萬人。深化“人地錢掛鉤”配套政策。放開放寬除個別超大城市

17、外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認(rèn)，加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，統(tǒng)籌推進(jìn)本地人口和外來人口市民化，促進(jìn)人口有序流動、合理分布和社會融合。繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，積極推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶。型大城市全面取消落戶限制，型大城市全面放開放寬落戶條件，超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。全面取消城區(qū)常住人口 300 萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口 300 萬至 500 萬的大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口 500 萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社

18、會保險繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。深化戶籍制度改革，推動超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計互認(rèn)。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。建立基本公共服務(wù)和公共資源與常住人口掛鉤機制。督促城區(qū)常住人口 300 萬以下城市全面取消落戶限制，推動城區(qū)常住人口 300 萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，鼓勵有條件的型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區(qū)新區(qū)落戶限制，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶，加大“人地錢掛鉤”配套政策激勵力度。推動戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計互認(rèn)。除超大、特大城市外

19、，在具備條件的都市圈或城市群探索實行戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計互認(rèn)，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度，有序引導(dǎo)人口落戶。完善全國統(tǒng)一的社會保險公共服務(wù)平臺，推動社保轉(zhuǎn)移接續(xù)。加快建設(shè)醫(yī)療保障信息系統(tǒng)，構(gòu)建全國統(tǒng)一、多級互聯(lián)的數(shù)據(jù)共享交換體系，促進(jìn)跨地區(qū)、跨層級、跨部門業(yè)務(wù)協(xié)同辦理。有序放開放寬城市落戶限制。各類城市要根據(jù)資源環(huán)境承載能力和經(jīng)濟社會發(fā)展實際需求，合理確定落戶條件，堅持存量優(yōu)先原則，推動進(jìn)城就業(yè)生活 5 年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工、農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)城的人口等重點人群便捷落戶。城區(qū)常住人口 300 萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，實行積分落戶政策

20、的城市確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。城市落戶政策要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。城市要整體謀劃、周密設(shè)計，統(tǒng)籌做好放開放寬落戶、人才引進(jìn)和房地產(chǎn)調(diào)控工作。推動具備條件的城市群和都市圈內(nèi)社保繳納年限和居住年限累計互認(rèn)?？偭克p下仍存結(jié)構(gòu)紅利雖然七普數(shù)據(jù)進(jìn)一步加深人口老齡化的擔(dān)憂，但是總量衰減之下依然存在結(jié)構(gòu)性紅利。我們認(rèn)為以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，以戶籍改革為重要突破口的要素市場化改革，家庭結(jié)構(gòu)變化以及住房消費升級將進(jìn)一步構(gòu)建更加成熟、定型的高水平市場經(jīng)濟體制，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)，賦予城市群長期健康發(fā)展活力。重點推薦：未來有望受益于融資優(yōu)勢，在多元化領(lǐng)域擁有

21、前瞻布局的龍頭房企：萬科 A、金地集團等；目前杠桿較高但未來有望改善，且在土地儲備或者周轉(zhuǎn)能力上擁有優(yōu)勢的房企：中交地產(chǎn)、華發(fā)股份、金科股份等；融資新機制將助推房企探索多元化賽道，繼續(xù)看好存量資產(chǎn)價值重估的房企：招商積余、新大正等。重點推薦標(biāo)的萬科 A（000002 CH，買入，目標(biāo)價 40.67 元）4 月 29 日公司發(fā)布公告，德宇眾增持萬科 A 股 0.01%股份，截至 29 日，德宇眾及一致行動人累計持有萬科 5%股份。本次增持主體德宇眾為盈安合伙一致行動人，即為萬科事業(yè)合伙人的投資平臺。20 年 11 月 2 日-23 日增持公司 H 股 0.16%股份，今年 4 月 29 日再度增

22、持 A 股 0.01%股份，半年內(nèi)累計增持資金約為 4.3 億元。至此事業(yè)合伙人累計持有公司股份占比達(dá) 5%。4 月 25 日公司在投資者互動平臺表示，合伙人通過持股計劃和股東實現(xiàn)了利益的捆綁，不排除未來會有進(jìn)一步增持的計劃。本次增持反映管理層對公司發(fā)展的決心。歷史上萬科增持時點也是股價相對低點，上一輪增持周期（20 年 11 月 2-23 日）萬科股價漲幅 12.67%。我們預(yù)計 2021-2023 年 EPS 為 3.70、4.01 和 4.43 元，參考可比公司 2021 年 8.7 倍平均 PE 估值（Wind 一致預(yù)期），穩(wěn)健的財務(wù)、多元化價值重估空間強化公司龍頭地位，合伙人增持體現(xiàn)

23、公司誠意。我們維持公司 2021 年 11 倍 PE，目標(biāo)價 40.67 元，維持“買入”評級。（最新報告日期：2021 年 4 月 30 日）風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險。金地集團（600383 CH，買入，目標(biāo)價 16.55 元）4 月 29 日公司發(fā)布一季報，期內(nèi)公司實現(xiàn)營收 73.3 億元，同比-0.1%；實現(xiàn)歸母凈利潤 5.6億元，同比-56.3%；攤薄 EPS0.13 元。期內(nèi)公司結(jié)算收入同比基本持平，業(yè)績下降的主要原因在于基數(shù)效應(yīng)影響。上年同期公司處置深圳金地工業(yè)區(qū)相關(guān)資產(chǎn)，增加歸母凈利約 8億，期內(nèi)資產(chǎn)處置收益同比下降約 7 億元。期內(nèi)毛利率

24、約 31.8%，較 20 年全年-1.1pct。我們預(yù)計今年毛利率或?qū)⑦M(jìn)一步小幅下探，同時，期內(nèi)竣工面積同比+44.3%至 120.3 萬方，全年竣工計劃同比 20 年實際竣工+23.5%，規(guī)模以及周轉(zhuǎn)效率的提升能夠?qū)_利潤率下行的影響，我們預(yù)計全年業(yè)績?nèi)阅芫S持增長。我們維持公司 2021-2023 年 EPS 為 2.47、2.73、3.08 元的預(yù)判；可比公司 2021 年Wind一致預(yù)期 PE 為 5.1 倍，公司 20 年分紅對應(yīng) 4 月 30 日收盤價股息率達(dá) 5.95%。高銷售增速和股息率、充沛貨值、穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步凸顯配置價值，維持公司 21 年 6.7 倍 PE，目標(biāo)價

25、16.55 元；維持“買入”評級。（最新報告日期：2021 年 4 月 30 日）風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險；行業(yè)下行風(fēng)險。金科股份（000656 CH，買入，目標(biāo)價 8.36 元）2021 年 4 月 29 日公司披露 2021 年一季報，報告期公司實現(xiàn)營收 124.0 億，同比+62.6%；實現(xiàn)歸母凈利 4.6 億，同比+15.6%。2021Q1 公司地產(chǎn)結(jié)算提升，營收同比+62.6%至 124.0億。雖然結(jié)算利潤率繼續(xù)下行至 20.0%，同比-5.0pct，較 2020 全年-3.1pct，但稅金及附加+三費合計占比同比-2.1pct，管控優(yōu)化對沖毛利率收窄。報告期表內(nèi)外合作開發(fā)項目結(jié)算同步

26、放量，少數(shù)股東損益同比+105.6%至 2.2 億，投資凈收益同比+126.6%至 1.7 億。報告期末表內(nèi)已售未結(jié)較 2020 年末繼續(xù)+6.8%至 1437.3 億，為 2020 全年營收的 164%。公司新五年發(fā)展規(guī)劃提出力爭 2025 年總銷售規(guī)模 4500 億，年復(fù)合增速 15%以上，聚焦“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展，2024 年計劃“地產(chǎn)+”銷售規(guī)模 500 億以上，持有型資產(chǎn)規(guī)模 300-500 億。我們維持公司 2021-2023 年 EPS 預(yù)測 1.52、1.82、2.15 元，參考可比公司 2021 年 4.1 倍 PE 估值，考慮到公司未來 5 年穩(wěn)健增長預(yù)期和多

27、元化戰(zhàn)略推進(jìn)，維持公司 2021 年 5.5 倍 PE 估值，維持目標(biāo)價 8.36 元，維持“買入”評級。（最新報告日期：2021 年 4 月 30 日）風(fēng)險提示：行業(yè)景氣度下滑；西南市場影響；多元化業(yè)務(wù)對資金鏈構(gòu)成壓力。華發(fā)股份（600325 CH，買入，目標(biāo)價 8.53 元）公司 4 月 29 日發(fā)布一季報，21Q1 實現(xiàn)營收 63.7 億元，同比-29%；歸母凈利潤 5.5 億元，同比-8%。公司 21Q1 房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)較少導(dǎo)致收入和歸母凈利潤同比下滑。歸母凈利潤降幅小于營收，主要因為：1、毛利率同比+1.5pct 至 26.9%；2、少數(shù)股東損益占比同比-9.1pct至 24.4%；

28、3、出讓景龍建設(shè)和建泰建設(shè)（均未上市）股權(quán)帶動投資收益同比+1.8 億元至2.8 億元。截至 21Q1 公司合同負(fù)債 624 億元，相對 2020 年房地產(chǎn)營收覆蓋率為 130%?？紤]到 2019 年地售比回落、權(quán)益比例回升，且公司更加重視周轉(zhuǎn)效率和成本控制，我們預(yù)計公司 2021 年毛利率有望保持平穩(wěn)，少數(shù)股東損益占比有望小幅下降。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計 2021-2023 年 EPS 為 1.58、1.87、2.20 元?？杀裙?2021 年平均 PE 為 5.34 倍（Wind 一致預(yù)期），我們維持公司 2021 年合理 PE 為 5.4 倍的判斷，目標(biāo)價 8.53 元，維持“買入”評

29、級。（最新報告日期：2021 年 4 月 30 日）風(fēng)險提示：疫情、資金鏈、區(qū)域市場、房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險。中交地產(chǎn)（000736 CH，買入，目標(biāo)價 7.35 元）2021Q1 公司實現(xiàn)營收 20.5 億，同比-2.2%；實現(xiàn)歸母凈利-1.4 億，去年同期-0.2 億。2021Q1公司結(jié)算體量略顯不足，但 2019、2020 年連續(xù)計提大額減值之后，Q1 毛利率同比+6.9pct至 29.2%，且高于 2020 全年的 26.5%。業(yè)績虧損主要源于 1、城市布局快速擴張，且在手項目多處于開發(fā)前期，導(dǎo)致期間費用和收入貢獻(xiàn)錯位，Q1 三費占比同比+7.7pct 至 19.3%，同時銷售高增長推升土

30、地增值稅，稅金及附加占比同比+3.0pct 至 6.5%。2、少數(shù)股東損益同比+49.4%至 1.6 億，進(jìn)一步導(dǎo)致利潤分流。受益于銷售高速增長，報告期末公司表內(nèi)已售未結(jié)資源較 2020 年末+29.5%至 283.4 億，對 2020 全年營收的覆蓋率達(dá) 230%，為未來結(jié)算收入修復(fù)奠定基礎(chǔ)。我們維持 2021-2023 年 EPS 預(yù)測：0.79、1.07、1.43 元，參考可比公司 2021 年平均 PE估值 6.2 倍（Wind 一致預(yù)期），考慮到公司拿地銷售高增長在業(yè)績層面的中長期兌現(xiàn)以及未來集團資源的協(xié)同支持，維持 50%估值溢價，維持公司 2021 年 9.3 倍 PE 估值，維

31、持目標(biāo)價 7.35 元，維持“買入”評級。（最新報告日期：2021 年 4 月 29 日）風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險，行業(yè)下行風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險。招商積余（001914 CH，買入，目標(biāo)價 27.84 元）公司 4 月 19 日發(fā)布一季報，2021Q1 實現(xiàn)營收 22.11 億元，同比+26%；歸母凈利潤 1.17億元，同比+96%；扣非歸母凈利潤 1.02 億元，同比+250%。物管業(yè)務(wù)營收 20.44 億元，同比+27%；毛利率 10.21%，同比+0.52pct，其中基礎(chǔ)物管毛利率同比-0.10pct 至 8.97%，專業(yè)化服務(wù)毛利率同比+4.05pct 至 16.92%助推整體毛利率改善。中航

32、+招商物業(yè)實現(xiàn)凈利潤 1.25 億元，凈利率為 6.14%。根據(jù)一季報，Q1 物管扣非歸母凈利潤同比增長 3568 萬元，我們預(yù)計同比增速為 40%-48%；但結(jié)合此前業(yè)績預(yù)告，Q1 物管歸母凈利潤同比增長 0.1-0.2億元，對應(yīng)同比增速為 9%-19%，增速差距主要因為集團捐款、政府補助等非經(jīng)常性收益同比大幅減少。物管業(yè)務(wù)歸母凈利潤增速低于營收，主要因為整合后年終獎同比增加、非經(jīng)常性收益同比減少。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計公司 21-23 年 EPS 為 0.61、0.87、1.20 元?？杀裙?22PE 平均為 23 倍（Wind 一致預(yù)期），考慮到公司在非住宅物管領(lǐng)域具有較強的競爭壁壘，

33、我們認(rèn)為公司合理 22PE 估值水平為 32 倍，目標(biāo)價 27.84 元，維持“買入”評級。（最新報告日期： 2021 年 4 月 20 日）風(fēng)險提示：疫情、收購整合、人工成本上漲、剩余房地產(chǎn)項目處置風(fēng)險。新大正（002968 CH，買入，目標(biāo)價 80.92 元）公司 4 月 20 日發(fā)布一季報，2021Q1 實現(xiàn)營收 4.26 億元，同比+55%，歸母凈利潤 0.36億元，同比+45%，均處于 4 月 1 日業(yè)績預(yù)告上限。由于管理面積擴張和民興物業(yè)并表，以及去年疫情影響造成的較低基數(shù)，Q1 公司營收取得快速增長，我們預(yù)計剔除民興物業(yè)后營收的內(nèi)生增速在 30%左右。歸母凈利潤增速低于營收，主要因為全國化布局過程中前期市場開拓成本相對較高，導(dǎo)致毛利率同比下降 1.27pct 至 19.64%。Q1 公司新增年度合同金額 1.4 億元，占到去年全年的 30%，同比增長 270%，主要因為去年受到疫情影響，2、3月招投標(biāo)工作基本暫停。Q1 公司新拓展南通興東國際機場、長沙黃花國際機場、貴陽市軌道交通 2 號線、洛陽市城市軌道交通 1 號線、包神鐵路、