購(gòu)買一手房流程

1、1選好房子，和開發(fā)商簽購(gòu)房合同后就可以交定金，開發(fā)商會(huì)給你定金收據(jù)。開發(fā)商會(huì)給你一套貸款都需要交的資料，并算好你的首付款比例，和貸款年限，這些都在購(gòu)房合同中有體現(xiàn)。2第二次，交首付款和貸款資料給開發(fā)商，開發(fā)商上交給銀行。3貸款資料都需要：雙發(fā)的身份證，戶口簿,結(jié)婚證復(fù)印件及公證書。戶口簿公證和婚姻公證書。收入證明，一般家庭月收入要在月還款額的1.5倍。貸款申請(qǐng)表。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)書。4辦理的房屋抵押貸款都是由開發(fā)商做過渡擔(dān)保的，所以開發(fā)商幫助貸款是必定的。5房屋交工時(shí),要交房屋維修基金，契稅3%,印花稅0.05%,辦理房本的費(fèi)用，取暖費(fèi)，物業(yè)費(fèi)用。一般物業(yè)公司都已經(jīng)進(jìn)駐。50萬左右的房子這幾項(xiàng)加起來1

2、萬元。6貸款合同，買房合同，業(yè)主本人留一份。以前的收據(jù)換成正式*。7拿鑰匙,實(shí)地測(cè)量,缺平米,退錢給你。沒有按期交房也要按實(shí)際天數(shù)，簽約的實(shí)際罰金退費(fèi)給你。購(gòu)買一手房流程流程：審查t簽約t付款、按揭貸款t收房t產(chǎn)權(quán)t裝修1、審查，購(gòu)房的必要準(zhǔn)備(1)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍如果開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同。審查五證”五證”和兩書”是合法售房的證明文

3、件。購(gòu)房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示五證”和兩書”。五證”是指：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房預(yù)售許可證。五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。|此外，如果是現(xiàn)房買賣，則開發(fā)商無須辦理(4)所述預(yù)售許可證。二書”是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格后通知買房人收房時(shí)提供的兩份法律文件，即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。審查所要購(gòu)買的房屋是否已被抵押根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第四十五條規(guī)定，抵押登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印?！辟I房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購(gòu)買的房產(chǎn)的抵押情況。丁(5)謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)購(gòu)房

4、者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。針對(duì)這種情況，一方面建議您全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，不屬于開發(fā)商所能夠解決的問題，例如對(duì)周邊的學(xué)校、銀行等設(shè)施的承諾，您最好不要完全相信；另一方面還是建議您根據(jù)所購(gòu)樓盤的實(shí)際情況向?qū)I(yè)律師咨詢。2、簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆慎簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處

5、理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”因此在定金或約定不予退還費(fèi)用”的情況下，購(gòu)房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購(gòu)房者慎簽房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，注意協(xié)議書采取的是定金方式還是”訂金方式，有沒有”另有約定”。（2）填寫合同文本空白處的注意事項(xiàng)商品房買賣合同中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了最大限度地保護(hù)購(gòu)房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對(duì)待。第一、合同開始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于出賣人”和買受人”的所有資料都要完整填寫，不

6、可有空項(xiàng)。如果出賣方有”委托代理機(jī)構(gòu)”或買受人有”委托代理人”，除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效的授權(quán)委托書”。第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)相一致。了第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對(duì)合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對(duì)收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明

7、確約定。第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問題。第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開通外，其他如燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有，不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。（3）合同附件不能忽視一!商品房買賣合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面

8、圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的最后，容易被購(gòu)房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實(shí)上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點(diǎn)必須提醒購(gòu)房者注意：第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。1第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容。第三、買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模

9、糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。3、付款（1）購(gòu)房款房?jī)r(jià)款為每平方米（建筑面積）售價(jià)乘以建筑面積，或者每平方米（套內(nèi)建筑面積）售價(jià)乘以套內(nèi)建筑面積。合同統(tǒng)一文本的第六條付款方式及期限”，這一條只給出了購(gòu)房者三種簡(jiǎn)單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。相對(duì)來說，分期付款對(duì)購(gòu)房者比較有利。尤其對(duì)于期房項(xiàng)目，購(gòu)房者可以按工程進(jìn)度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗(yàn)收合格后再支付尾款，這樣對(duì)買賣雙方都比較公平。（2）住宅稅費(fèi)契稅：印花稅大修基金轉(zhuǎn)移登記費(fèi)房屋所有權(quán)證工本費(fèi)貼花稅初裝費(fèi)：在商品房交付使用時(shí)，一些購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)遇到初裝費(fèi)”的問題，例如，購(gòu)房款早已交清，但在交房時(shí)，開發(fā)商卻列出了50

10、00多元的天然氣初裝費(fèi)的繳費(fèi)清單，這筆節(jié)外生枝的費(fèi)用，到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢？所以，除非購(gòu)房合同已經(jīng)明確約定了某項(xiàng)初裝費(fèi)由購(gòu)房者承擔(dān)，否則購(gòu)房者在入住后不承擔(dān)任何形式的初裝費(fèi)。建議購(gòu)房者最好在購(gòu)房合同中明確：出賣人在交付房屋時(shí)不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費(fèi)用?！北苊饨环繒r(shí)發(fā)生不必要的爭(zhēng)執(zhí)。（3）、按揭貸款A(yù)、按揭的條件各銀行一般都要求按揭貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：2H具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承

11、擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；|具有購(gòu)房合同或協(xié)議，所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)出具多種文件，主要包括：身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。2HB按揭的風(fēng)險(xiǎn)按揭制度對(duì)三方都有風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)購(gòu)房

12、者來說風(fēng)險(xiǎn)最大，這一方面是由于購(gòu)房者的弱勢(shì)群體地位，另一方面也因?yàn)橘?gòu)房者法律專業(yè)知識(shí)不足。購(gòu)房者在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為:開發(fā)商取得銀行劃給的購(gòu)房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，由于經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，有可能導(dǎo)致樓盤爛尾，無限期拖延交房；房產(chǎn)商開發(fā)程序有可能違法，因而不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證；有可能開發(fā)商在建工程偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格；有可能開發(fā)商沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，導(dǎo)致合同無效；開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執(zhí)行，購(gòu)房者都無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的各種權(quán)利；銀行有可能違約，不能按期放貸，導(dǎo)致買方與賣方的合同違約，雙

13、方解除合同。商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除按揭”貸款在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭”貸款。這是最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋作出的規(guī)定。4、收房（1）收房糾紛的主要事由有：延期交房；房屋質(zhì)量問題；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾不能兌現(xiàn)；承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。（2）驗(yàn)收材料很重要H最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。收房時(shí)的隱患往往是簽約時(shí)埋下的。所以建議購(gòu)房者簽定一份對(duì)自己有利的合同，以避免收房

14、時(shí)產(chǎn)生糾紛。另外，對(duì)于已經(jīng)產(chǎn)生的收房糾紛，建議購(gòu)房者與房地產(chǎn)專業(yè)律師商討，根據(jù)自己的實(shí)際情況，研究相應(yīng)的對(duì)策，以最大限度的維護(hù)您的合法權(quán)益。5、產(chǎn)權(quán)證（1）取得產(chǎn)權(quán)的重要性城市房屋登記管理辦法規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的最后登記完成為準(zhǔn)，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者才真正成為房屋的所有人。（2）開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證建設(shè)部商品房銷售管理辦法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于

15、房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，購(gòu)買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請(qǐng)賠償損失，賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。6、裝修（1）何謂精裝修房”精裝修房一般有兩種：第一種是開發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修，最后交到購(gòu)房者手上的是成品房。第二種是菜單式，為了滿足個(gè)性化的需要，購(gòu)房者在菜單內(nèi)挑選，開發(fā)商集體

16、采購(gòu)并施工。有的項(xiàng)目開發(fā)商售房時(shí)同購(gòu)房者簽訂合同約定是毛坯房，讓購(gòu)房者在收房時(shí)跟開發(fā)商選好的裝修公司簽精裝修合同，這樣的項(xiàng)目不是樓市中的精裝修房。（2）買精裝房要簽好同及附件購(gòu)房者在買精裝修房時(shí)應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：一是精裝修房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨(dú)立存在的，簽約時(shí)應(yīng)注意到房屋價(jià)款的組成不是簡(jiǎn)單的普通房屋的價(jià)錢和精裝修的費(fèi)用相加。二是單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)。商品房買賣合同中的附件三，是對(duì)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，建議購(gòu)房者從裝修的設(shè)計(jì)、布局、施工工藝及所有裝修項(xiàng)目名稱、建材品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細(xì)明確的約定。三是驗(yàn)收。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收主體以及驗(yàn)收程序等，應(yīng)在合同中約定。驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可直接約定按照高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。四是項(xiàng)目變更。合同中要有裝修項(xiàng)目變更的約定，說明裝修改動(dòng)可以簽署工程變更單以明確改動(dòng)的項(xiàng)目和時(shí)間。五是違約責(zé)任。在商品房買賣合同第十三條中，對(duì)違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是”出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)”；一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果選擇雙方約定，除對(duì)裝飾裝修及設(shè)備價(jià)值的約定要詳盡外，