余姚捷豐項目概念方案

1、余姚捷豐國際廣場PART2 功能組團與業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3 概念規(guī)劃與指標(biāo)說明PART1 項目戰(zhàn)略與整體定位項目戰(zhàn)略思考打造余姚城西板塊“新中心”，完善城西集中式配套商業(yè)，同時優(yōu)化城市格局，提升城市功能。提升新城功能及形象，優(yōu)化城市格局，成為城西區(qū)域額的新名片城西規(guī)劃：余姚規(guī)劃最終成為“兩心五片多點三帶”的總體規(guī)劃布局，其中城西片區(qū)，以陽明西路與玉立交叉口為核心的特色餐飲、休閑、娛樂為主的特色生活區(qū)。本項目城市角色：“因為捷豐國際廣場，余姚城西板塊有了一個新的地理中心、消費中心、生活中心”萬達廣場四明廣場舜大財富保利廣場華潤五彩城2.2KM2.3KM5KM5KM1.9KM項目市場站位余姚國際總部

2、基地，順應(yīng)余姚三產(chǎn)的發(fā)展，同時承載城西區(qū)塊居民品質(zhì)生活消費的時尚鄰里中心。工業(yè)區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)專業(yè)市場集中區(qū)規(guī)劃住宅區(qū)（綠城商住地塊）舜水中學(xué)余姚富港小學(xué)余姚長安小學(xué)鄰里中心：以大型超市為核心同時復(fù)合健康美食、休閑娛樂、文化教育的時尚鄰里中心。國際總部：成為余姚生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、金融、保險、證券企業(yè)的余姚總部辦公基地，計劃引進國有銀行余姚支行、商業(yè)銀行及一些制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的總部辦公等優(yōu)質(zhì)企業(yè)。項目所位于城西板塊核心，東南面以住宅區(qū)為主，西面為工業(yè)區(qū)，北面為綜合區(qū)，人口基數(shù)大，預(yù)計人口8萬人。*余姚統(tǒng)計局項目整體定位余姚捷豐國際廣場國際總部基地 時尚鄰里中心 + 配套住宅

3、 PART2 功能組團與業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3 概念規(guī)劃與指標(biāo)說明PART1 項目戰(zhàn)略與整體定位項目功能定位捷豐國際廣場集合余姚國際總部基地、時尚鄰里中心及配套住宅三大功能于一體。國際總部基地時尚鄰里中心配套住宅捷豐國際廣場國際總部基地引進銀行、金融、保險、貿(mào)易及一些余姚生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的總部辦公基地，順應(yīng)余姚產(chǎn)業(yè)的全面升級。時尚鄰里中心時尚鄰里中心涵蓋生活配套、休閑客廳、健康美食及家庭親子四大功能。配套住宅住宅承載為國際總部基地及時尚鄰里中心的配套，豐富捷豐國際廣場的功能，面向為城市發(fā)展而貢獻的新余姚人。PART2 功能組團與業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3 概念規(guī)劃與指標(biāo)說明PART1 項目戰(zhàn)略與整體定位1.國

4、際總部基地2.時尚鄰里中心3.配套住宅依托三產(chǎn)發(fā)展，意向?qū)⒈卷椖繉懽謽谴蛟斐捎嘁H總部基地城東和高鐵片區(qū)：入住的企業(yè)基本以塑料貿(mào)易企業(yè)和包裝公司等；城西城南片區(qū)：入住企業(yè)以房產(chǎn)公司和一些城市服務(wù)業(yè)（金融、保險、裝修公司）為主，寫字樓整體出租率在70%；余姚市位列中國百強縣之一，但是目前余姚經(jīng)濟還是以二產(chǎn)為主，占總產(chǎn)值58%，第三產(chǎn)業(yè)占37%同比增長8.5%，隨著三產(chǎn)的發(fā)展，未來寫字樓需求增加。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)余姚西中心生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)及關(guān)聯(lián)金融、證券、貿(mào)易企業(yè)國 際 總 部 基 地打造余姚特色化、關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)的定制型總部聚合體資源共享企業(yè)展示智慧管理特色定位類型行業(yè)策略角色定位核心客戶企業(yè)總部生產(chǎn)型服

5、務(wù)業(yè)作為余姚制造業(yè)企業(yè)的總部，成為企業(yè)的信息窗口、展示基地、研發(fā)中心、營銷中心利潤、面積雙貢獻型金融行業(yè)積極爭取，預(yù)先滿足硬件要求（預(yù)留調(diào)整空間）以金融城規(guī)劃定位及辦公氛圍吸引，強勢引導(dǎo)入駐利潤、面積雙貢獻型輔助客戶成長型企業(yè)服務(wù)咨詢以金融城為平臺，強勢引導(dǎo)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐，形成完善的三產(chǎn)氛圍利潤貢獻型電子商務(wù)優(yōu)選成長型企業(yè)客戶，主力延續(xù)入駐功能補充型（利潤一般，但整體作用大）貿(mào)易以生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)及關(guān)聯(lián)金融、證券、貿(mào)易類企業(yè)總部為主力客群以咨詢服務(wù)、成長型的電子商務(wù)、貿(mào)易類企業(yè)為輔助客群客群定位PART2 功能組團與業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3 概念規(guī)劃與指標(biāo)說明PART1 項目戰(zhàn)略與整體定位1.國際總部基

6、地2.時尚鄰里中心3.配套住宅百貨類：華聯(lián)商廈、天一商城華聯(lián)金泰、新大新綜合體類：嘉悅購物廣場、萬達廣場、五彩城、四明廣場商業(yè)街區(qū)：南雷路-新建路綜合商業(yè)街區(qū)四明西路綜合商業(yè)街區(qū)（以培訓(xùn)、休閑類業(yè)態(tài)為主）陽明西路特色餐飲、通訊服裝街區(qū)開豐路：家居裝飾專業(yè)市場街區(qū)中大型超市：開業(yè)：4華潤、1沃爾瑪、9家家福超市；未開業(yè)：1歐尚、1樂購、 1萬達超市；待開業(yè)綜合體類：時代廣場、保利商業(yè)廣場、河姆渡商業(yè)廣場余姚未來區(qū)域型商業(yè)綜合體供應(yīng)量大，本項目與城市中心商業(yè)差異化，專為國際總部及配套住宅打造成時尚鄰里中心，宜商宜居，成為余姚真正的“西中心”。項目商業(yè)站位商業(yè)功能定位生活配套、休閑客廳、健康美食及家

7、庭親子四大功能為主題的時尚鄰里中心。時尚鄰里中心生活配套家庭親子健康美食休閑客廳生活配套功能業(yè)態(tài)建議品牌悅享購超市物美/永輝/華潤/世紀(jì)聯(lián)華生活配套基本生活/花時間/電信銀行/創(chuàng)意家居超市/生活配套/家庭親子悅享家門口的優(yōu)雅原味生活PAGE16捷豐國際廣場計劃引進大型超市，填補城西片區(qū)大型超市空白。PAGE17生活配套核心業(yè)態(tài) （大型超市）生活基本配套業(yè)態(tài)示意，倡導(dǎo)便捷、品質(zhì)、健康的生活閱覽室、活動中心藥店寵物店美發(fā)店lifestyle便利舒適生活生活配套其他業(yè)態(tài)健康美食功能業(yè)態(tài)計劃引進品牌健康美食商務(wù)餐飲張生記、蕉葉、翰林軒、唐宮特色中餐7017、外婆家、白鹿、新發(fā)現(xiàn)、兆豐年間等日韓料理韓村

8、、三上、明洞、松井面包、甜品巴黎貝甜、面包新語、浮力森林、鮮芋仙、許留山特色餐飲舌尖上的味蕾享受海鮮酒樓電影主題餐廳主題餐廳火鍋優(yōu)雅格調(diào)休閑文化健康美食核心業(yè)態(tài)健康美食融合海鮮酒樓、本地特色中式餐飲，同時也精選杭幫菜、粵菜等特色餐飲及甜品、小吃。休閑客廳商務(wù)咖啡/休閑娛樂珍藏人生曼妙唯美時光功能業(yè)態(tài)建議品牌休閑客廳商務(wù)咖啡兩岸咖啡、咖啡伴你、藍山咖啡、太平洋咖啡健康水療中心/SPA會館/瑜伽Pure Yoga/喬治/舒適堡影院/KTV中影國際影城/橫店影城/大地數(shù)字影城/普樂迪/麥浪KTV休閑客廳核心項目（健康水療中心/spa會館/茶館/健身）適當(dāng)引進多類型的休閑及娛樂配套，更好地滿足顧客的休

9、閑需求，同時商務(wù)咖啡及茶館為辦公人群提供洽談空間。商務(wù)咖啡休閑茶館足浴SPA會館舒適堡休閑客廳核心項目游樂場 、桌游吧、密室逃脫家庭親子功能業(yè)態(tài)建議品牌家庭親子兒童培訓(xùn)迪斯尼英語培訓(xùn)、美吉姆、澳美教育、雅馬哈琴行等家庭娛樂淘氣堡、陶藝吧、小勇士等兒童培訓(xùn)/家庭娛樂珍藏人生曼妙唯美時光美吉姆早教中心兒童培訓(xùn)班家庭親子核心項目（兒童培訓(xùn)）兒童藝術(shù)培訓(xùn)班藝術(shù)班（智力開發(fā)）已經(jīng)被越來越多的家長認為是孩子成長過程中的必修課捷豐家庭親子中心親親寶貝的學(xué)習(xí)周末家庭親子核心項目（家庭娛樂）捷豐家庭親子中心親親寶貝的娛樂周末陶藝吧淘氣堡兒童歡樂天地這是一片樂趣橫生童玩天地；兒童在這里快樂成長，家長在這里放松心情

10、。兒童的世界是繽紛的，富有創(chuàng)造力的。PART2 功能組團與業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3 概念規(guī)劃與指標(biāo)說明PART1 項目戰(zhàn)略與整體定位1.國際總部基地2.時尚鄰里中心3.配套住宅面積段()戶型配比目標(biāo)客戶100-110三房50%經(jīng)濟型進城置業(yè)、新余姚人、首置婚房120-130舒適三房35%中高端進城、城區(qū)子女婚房改善型四房15%功能型換房改善住宅定位：目前余姚商品房供應(yīng)銷售基本持平，8月份以來商品房市場回暖，目前市場上勁銷樓盤以品質(zhì)首置/改善型為主，項目鄰近主城，加上自身商業(yè)配套完善，本項目定位還是要依托市場依據(jù)，定位為捷豐國際總部基地的配套，面向為城市發(fā)展而貢獻的新余姚人，以首置、功能改善型為主，降

11、低置業(yè)門檻，提升產(chǎn)品附加值、實用性及競爭力。戶型：目前市場上勁銷戶型以，以三房、四房為主，面積段控制在100-130，本項目戶型定位以三房為主，少量四房，戶型南北通透，臥室朝南；型方正。住宅定位PART2 功能組團與業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3 概念規(guī)劃與指標(biāo)說明PART1 項目戰(zhàn)略與整體定位指標(biāo)說明控 制 指 標(biāo)地塊編號用地代碼用地面積（ha）容積率（m2）建筑密度（%）綠地率（%）建筑高度（m）停車位配建 (位/100 m2）地下空間深（m）/B、R2總：3.01092.653620/非：2.0住機：0.8商機：0.810市政道路：0.1677/市政道路西側(cè)：1.28912.2303080市政道路東

12、側(cè)：1.55413.34515100項目占地30109，市政道路西側(cè)12891，東側(cè)15541，綜合容積率2.65。總建筑面積79645物業(yè)類型建筑面積（）住宅36520寫字樓23100商業(yè)20027注：本規(guī)劃方案僅為初步功能及物業(yè)方向，具體規(guī)劃及指標(biāo)以國土、規(guī)劃主管部門最終的審定為準(zhǔn)。*附件余姚土地市場及住宅銷售市場余姚土地市場較活躍，2014年至今，共出讓20宗商業(yè)住宅用地，出讓面積共計67萬方，總建筑面積達123萬方，未來市場競爭較大（平均容積率1.82）。地塊編號地塊位置土地面積（）土地用途容積率出讓年限成交總價（萬元）成交樓面價（元/）競得方2014-59四海大道北光明北路西地塊19

13、176商業(yè)1.840年6328 1833 余姚市泗門城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司2014-60濱江公園東側(cè)（A3）地塊25635住宅1.670年6345 1547 余姚市泗門城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司2014-61四海公園東南側(cè)47595住宅1.870年10852 1267 余姚市泗門城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司2014-62南環(huán)西路北側(cè)、新莊路東側(cè)地塊69719住宅、商業(yè)1.5住宅70年、商業(yè)40年20497 1960 余姚經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)投資發(fā)展有限公司2014-63南環(huán)西路北側(cè)、新莊路東側(cè)地塊26670住宅、商業(yè)1.5住宅70年、商業(yè)40年7841 1960 余姚經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)投資發(fā)展有限公司201

14、4-66中山北路東側(cè)、金興路北側(cè)地塊68036住宅、商業(yè)1.5住宅70年、商業(yè)40年19901 1950 余姚市姚江科技投資開發(fā)有限公司2014-67中山北路東側(cè)、金興路北側(cè)地塊57061住宅、商業(yè)1.5住宅70年、商業(yè)40年17461 2040 余姚市姚江科技投資開發(fā)有限公司2014-68中山北路東側(cè)、金興路北側(cè)地塊63394住宅、商業(yè)1.5住宅70年、商業(yè)40年19399 2040 余姚市姚江科技投資開發(fā)有限公司2014-70南蘭江西路南側(cè)、全民健身中心以東地塊一43374住宅、商業(yè)2住宅70年、商業(yè)40年35849 4133 余姚星律房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2014-71南蘭江西路南側(cè)、全民健

15、身中心以東地塊二44536住宅、商業(yè)2住宅70年、商業(yè)40年19974 2242 余姚星律房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2014-72南蘭江西路南側(cè)、全民健身中心以東地塊三36392住宅、商業(yè)2.2住宅70年、商業(yè)40年24947 3116 余姚星律房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2014-73南蘭江西路南側(cè)、全民健身中心以東地塊四13333商服用地（養(yǎng)老機構(gòu)用地）1.540年1220 610 余姚星律房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2014-74舜科路南側(cè)、中江東側(cè)地塊18630商業(yè)、商務(wù)用地3.940年6511 896 浙江慧聰投資有限公司2014-75舜科路南側(cè)、中江西側(cè)地塊29473商業(yè)、商務(wù)用地3.640年10301 97

16、1 浙江慧聰投資有限公司2014-76光明路北側(cè)、西環(huán)北路西側(cè)地塊12006商業(yè)、商務(wù)用地1.840年3854 1783 余姚市交通投資有限公司2014-77長安路北側(cè)、豐南路西側(cè)地塊6156商業(yè)1.540年2364 2560 余姚市交通投資有限公司2014-104譚家?guī)X東路南側(cè)、梨洲路東側(cè)地塊29912商業(yè)1.540年5478 1221 余姚市萬勝市場投資有限公司2014-105低塘街道新堰路北側(cè)、圖強路東側(cè)地塊18098住宅、商業(yè)1.8住宅70年、商業(yè)40年4344 1333 余姚市低塘城市建設(shè)投資有限公司2014-106低塘街道新堰路北側(cè)、圖強路西側(cè)地塊17399住宅、商業(yè)1.8住宅70

17、年、商業(yè)40年4176 1333 余姚市低塘城市建設(shè)投資有限公司2015-01河角路東側(cè)、五廟江北側(cè)地塊22873住宅、商業(yè)1.8住宅70年、商業(yè)40年82001992 余姚市城西工業(yè)開發(fā)建設(shè)有限公司合計669468235840余姚土地市場截止到2014年10月，余姚新開工商品房面積39萬，1-10月份住宅銷售總面積49萬。余姚商品房市場住宅案例項目處于城西板塊，選取的對標(biāo)案例以城西項目為主，綠城明園（銷冠）、姚江上上城（高層銷售善佳，低密度去化艱難）二個對標(biāo)項目。PAGE35本項目綠城明園姚江上上城2.8KM0.8KM綠城明園案例一期錦蘭苑綠城明園一期錦蘭苑，共計套數(shù)640套，為綠城第二代高

18、層產(chǎn)品，2014年6月開盤，均價在1萬元/，目前僅有少量房源在售（基本售罄）。PAGE36一期：錦蘭苑主力戶型：140舒適三房160-185四房二期：秋月苑主力戶型：101經(jīng)典三房142舒適四房綠城明園錦蘭苑樓幢戶數(shù)戶型均價1#14139三房160四房10000/元2#143#96140三房163四房4#965#64140三房163四房6#64140三房160四房7#92144三房175四房8#92167四房9#108185四房三室兩廳兩衛(wèi)，140四室兩廳兩衛(wèi)，160四室兩廳兩衛(wèi)，180綠城明園案例二期秋月苑綠城明園二期秋月苑主力戶型為102-115、155-198，由3幢高層、6幢多層組成，

19、其中高層101經(jīng)典三房、142舒適三房。多層去化率52%，高層目前已蓄客200組。PAGE37一期：錦蘭苑主力戶型：140舒適三房160-185四房二期：秋月苑主力戶型：101經(jīng)典三房142舒適四房綠城明園秋月苑樓幢戶數(shù)去化戶型均價1#2214105二房160四房11000/元2#21133#1912140三房196四房4#1995#199158三房186四房6#1957#101經(jīng)典三房142舒適三房8#9#二室兩廳兩衛(wèi)，105三室兩廳兩衛(wèi)，103三室兩廳兩衛(wèi)，158四室兩廳兩衛(wèi)，186四室兩廳兩衛(wèi)，1962014年11月份開盤未開盤姚江上上城概況定位成剛需客群，客群以主城區(qū)以外的新居民，總戶數(shù)1010戶，其中一期550戶，2014今年去化78套，總面積約1萬，開盤面積總?cè)セ?5%，面積段主要以剛需為主，低總價，目前高層均價7