報酬率或資本化率求取

1、報酬率或資本化率求?。ㄐ抻啠﹫蟪曷驶蛸Y本化率是房地產(chǎn)估價活動中的重要參數(shù)之一，對收益法估價結(jié)果影響 甚大。估價實踐中，報酬率或資本化率過低、過高現(xiàn)象一直存在，取值過程不規(guī)范、 隨意性大的問題往往使房地產(chǎn)估價師產(chǎn)生困惑。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況，一般情況 下，宜采用累加法及市場提取法求取報酬率或資本化率。一、累加法以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率選用中國人民銀行公布的同時期 一年定期存款年利率，風(fēng)險調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償。提示：.報酬率不得低于中國人民銀行公布的同時期五年期存款年利率；有長期國債年利率的，不低于房地產(chǎn)收益年限相似年期的國債年利率。. 存款利率市場化后，應(yīng)考慮存款

2、利率浮動因素的影響，可采用同時期一年定 期存款實際平均利率為安全利率。. 風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險，結(jié)合當(dāng) 時的貨幣政策綜合確定；貨幣政策分從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度穩(wěn)健、寬松五個檔 次，應(yīng)以近幾年穩(wěn)健貨幣政策時期的利率為參考，短期從緊、寬松貨幣政策時，考慮 風(fēng)險調(diào)整值的幅度，使報酬率相對穩(wěn)定。貨幣政策是漸進的，應(yīng)先判斷貨幣政策走向。.從用途上分，風(fēng)險調(diào)整值自低到高的順序是工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)；從檔次 上分，風(fēng)險調(diào)整值自低到高的順序是：住宅（低檔、中檔、高檔）、寫字樓（丙級、 乙級、甲級）、商業(yè)（小區(qū)級、區(qū)級、市級）。二、市場提取法選取不少于三個可比實例，利

3、用其價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用 相應(yīng)的收益法公式，求取報酬率或資本化率。提示：.求取報酬率的方程一般為不易解方程，在無計算軟件的情況下，須多次試算并 利用線性內(nèi)插法近似求取。.多個可比實例求取的報酬率綜合為估價對象的報酬率時，應(yīng)分別根據(jù)房地產(chǎn)的可比性及交易雙方的預(yù)期心態(tài)等，采用加權(quán)算術(shù)平均值作為估價對象的報酬率，如認 為無差別，權(quán)重相同。.對求取的報酬率要進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，當(dāng)未來類似收益性房地產(chǎn)收益與可比實例 交易時的狀況相比，收益風(fēng)險有降低的趨勢時，報酬率可適當(dāng)下調(diào)，反之亦然。.如求取的報酬率低于同時期中國人民銀行公布的五年期存款年利率或類似收益 年限的長期國債年利率，說明類似房

4、地產(chǎn)租售比失調(diào)，房地產(chǎn)投機成分較大，除投資 咨詢性估價報告外，不再選用市場提取法確定報酬率或資本化率。比較法中市場狀況調(diào)整（修訂）房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整也稱之為交易日期調(diào)整，其功能是把可比實例成交日期的價 格調(diào)整到價值時點的價格。估價實踐中，房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不規(guī)范的現(xiàn)象一直存在, 嚴重影響了比較法的使用。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況及估價技術(shù)水平，房地產(chǎn)市場狀 況調(diào)整宜先采用價格變動率法，待實例資料充實、價格指數(shù)編制技術(shù)成熟后采用價格 指數(shù)法。一、市場狀況調(diào)整方法（一）價格變動率法目前全省絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價格指數(shù)，應(yīng)采用價格變動率法進行房地產(chǎn) 市場狀況調(diào)整。價格變動率采用三組（含三組）以上類似

5、房地產(chǎn)近期價格變動率的簡 單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值確定，調(diào)整公式采用連乘計算模型。每組房地產(chǎn)應(yīng)在 區(qū)位及實物因素相似、權(quán)益因素相同的情況下，利用比較法估價技術(shù)修正調(diào)整至“相 同”或“同質(zhì)”狀態(tài)，然后計算價格變動率。估價對象為成套住宅時，每組房地產(chǎn)價格變動終止日不宜早于價值時點前一個月， 起始日應(yīng)早于（最早成交）可比實例的成交日期；估價對象為其他類型房地產(chǎn)時，每 組房地產(chǎn)價格變動終止日不宜早于價值時點前 3個月，并在進行房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整 時充分說明價值時點前3個月同類房地產(chǎn)價格的波動情況，當(dāng)價格變動幅度較大時， 可根據(jù)前期同類房地產(chǎn)價格變動率分析估算該時段價格變動幅度。（二）價格指數(shù)法有條

6、件的市縣行業(yè)組織或估價機構(gòu)，可編制不同區(qū)位、不同類型的房地產(chǎn)價格指 數(shù)。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)應(yīng)當(dāng)采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價人員查勘了解的實例資料，建立“標(biāo)準房地產(chǎn)”，經(jīng)各項修正、調(diào)整（即“同質(zhì)化”處理），使其處于一種除時間序 列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進行數(shù)據(jù)處理（平均、插值、圓滑等）， 進而測算房地產(chǎn)價格指數(shù)。二、注意事項（一）采用價格調(diào)整體系應(yīng)與房地產(chǎn)區(qū)位、類型相一致，例如：不能采用增量房 價格指數(shù)或變動率去調(diào)整存量房價格（因統(tǒng)計口徑等原因，公布的增量房價格信息與 存量房價格變化趨勢并不完全一致）。（二）估價機構(gòu)可在不與房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)估價理論與方法教材 相抵觸的前提下，利用房

7、地產(chǎn)市場資料，經(jīng)相關(guān)技術(shù)處理，編制房地產(chǎn)價格變動率及 房地產(chǎn)價格指數(shù)，在估價機構(gòu)內(nèi)部使用。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的，應(yīng)及時向河南省房 地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會備案，協(xié)會對重要估價參數(shù)知識產(chǎn)權(quán)進行掌握及保護。（三）估價實踐中，當(dāng)分析房地產(chǎn)價格變化趨勢平穩(wěn)，不進行市場狀況調(diào)整時， 應(yīng)詳細敘述理由，甚至用相關(guān)數(shù)據(jù)來佐證。省協(xié)會允許過渡期之后，不調(diào)整且無充分 理由的，評審估價報告時以“調(diào)整方法不明確，理由不充分”為由扣分。估價假設(shè)和限制條件運用（修訂）房地產(chǎn)估價中的估價假設(shè)和限制條件是估價報告中的重要組成部分，是對估價假 設(shè)和估價報告使用限制的說明，其內(nèi)容對估價委托人及其他報告使用者了解估價活動 的前提條件

8、和正確理解估價結(jié)果的價值內(nèi)涵，具有十分重要的作用。估價假設(shè)和限制 條件運用充分、得當(dāng)，可有效提升估價報告質(zhì)量，并能在一定程度上規(guī)避估價風(fēng)險。一、估價假設(shè)分類及撰寫概要（一）一般假設(shè)主要包含房地產(chǎn)市場及交易條件通用假設(shè)和估價項目常用假設(shè)，使用方向及撰寫 概要如下：.【對權(quán)屬證書審慎檢查但未核實】估價委托人提供了估價對象的房屋所有權(quán) 證和國有土地使用證（或不動產(chǎn)權(quán)證書），我們未向政府有關(guān)部門進行核 實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提 供的資料合法、真實、準確、完整。.【對房屋安全、環(huán)境污染關(guān)注但無鑒定、檢測】注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安 全、環(huán)境污染等影響估價

9、對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存 在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全 使用。.【對房屋建筑面積未進行專業(yè)測量但予以關(guān)注】注冊房地產(chǎn)估價師未對房屋建 筑面積進行專業(yè)測量，經(jīng)現(xiàn)場查勘觀察，估價對象房屋建筑面積與房屋所有權(quán)證 (或不動產(chǎn)權(quán)證書)記載建筑面積大體相當(dāng)。.【對房地產(chǎn)市場的假設(shè)】估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自 愿的交易市場，即能滿足以下條件：(1)交易雙方自愿地進行交易；(2)交易雙方處于利己動機進行交易；(3)交易雙方精明、謹慎行事，并了解交易對象、知曉市場行情；(4)交易雙方有較充裕的時間進行交易；(5)不存在

10、買者因特殊興趣而給予附加出價；5.【估價對象為整體房地產(chǎn)中的一部分】估價對象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水 電等共用設(shè)施的使用權(quán)。(二)特殊類假設(shè)主要包括未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)等，使用 方向及撰寫概要如下：1.【未定事項假設(shè)】應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容 積率、房屋建成年份等事項所做的合理的、最可能的假定。例如：(1)【房屋所有權(quán)證未記載房屋建成年份】估價對象房屋所有權(quán)證(或 不動產(chǎn)權(quán)證書)未記載估價對象房屋的建成年份，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地調(diào)查， 房屋建成年份為*年，本次估價房屋建成年份以實際調(diào)查為準。(2)【房屋所有權(quán)證未記載房屋合法用途

11、】估價對象房屋所有權(quán)證(或 不動產(chǎn)權(quán)證書)未記載估價對象的合法用途，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘，估 價對象為*用房，本次估價設(shè)定房屋合法用途為*0(3)【未提供容積率】估價委托人提供的資料未記載估價對象的容積率，本次估 價采用的容積率以估價對象實際容積率為準。.【背離事實假設(shè)】應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估 價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如：(1)【房地產(chǎn)抵押估價報告價值時點與完成實地查勘日不一致】本次估價價值時 點為*年*月*日，完成實地查勘日期為*年*月*日，價值時點與完成實地查 勘日期不一致，本次估價假定價值時點房地產(chǎn)狀況與完成實地查

12、勘之日的狀況一致。(2)【被征收房屋已租賃、抵押、查封】本次對被征收房屋的價值進行評估，不 考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(3)【被征收房屋區(qū)位、實物狀況遭破壞需要進行征收估價】在價值時點，被征 收房屋的周邊環(huán)境、實物狀況已遭到破壞，影響了估價對象的正常使用，根據(jù)估價目 的，本次估價不考慮被征收房屋的周邊環(huán)境、實物狀況受到破壞的影響。(4)【房地產(chǎn)司法拍賣估價】在價值時點，估價對象已被人民法院查封(或存在 擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款)，本次估價不考慮估價對象已被查封因素的影響。.【不相一致假設(shè)】應(yīng)說明在估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用 途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房

13、屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等資料的權(quán)利人之 間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、 名稱地址等的合理假定。例如：【證載用途不一致】估價對象國有土地使用證證載土地用途為工業(yè)， 房屋所有權(quán)證證載房屋用途為工業(yè)、住宅及辦公，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘， 估價對象房屋實際作為生產(chǎn)車間及職工宿舍、生產(chǎn)辦公用房，均為工業(yè)生產(chǎn)用途，本 次評估估價對象用途以國有土地使用證證載工業(yè)用途為準。.【依據(jù)不足假設(shè)】應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀 況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對缺 少該資料的說明及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理

14、假定。例如：(1)【不能提供權(quán)屬證明原件】(2)【不能進入估價對象內(nèi)部查勘】、限制條件撰寫概要估價報告使用限制，主要對估價報告的用途、使用者、使用期限、使用范圍等的 限定，以及說明使用報告時需注意的其他特殊事項。例如：(1)【估價報告使用期限】本估價報告使用期限自估價報告出具之日起為壹年。 若報告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場或估價對象狀況發(fā)生重大變化，估價結(jié)果需做相應(yīng)調(diào) 整或委托估價機構(gòu)重新估價。(2)【價值類型限制】估價結(jié)果為房地產(chǎn)市場價值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式 帶來的影響。(3)【估價報告用途限制】本估價報告估價結(jié)果為*，按照既定目的提供給估價 委托人使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估 價。(4)【報告分類使用限制】本估價報告分為“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告” 兩部分?！肮纼r結(jié)果報告”提供給估價委托人，“估價技術(shù)報告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估 價機構(gòu)存檔并在*時提供給*。(5)【報告內(nèi)容采用限制】未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及 任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任 何方式公開發(fā)表。(6)【其他特殊使用提示】(根據(jù)估價目的及房地產(chǎn)狀況等，對使用報告時需注 意的其他特殊事項進行提示)三、注意事項(一)估價假