購買商品房流程

1、第一步：購買前準(zhǔn)備一、購房目的通常購房有兩個目的：自住或投資。如果自住的話，你要考慮的是地理位置、生活環(huán)境、房型面積、房價、配套設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)等多種因素。購房投資是為了保值和升值，除了要考慮自住這些因素之外，還要考慮地段是否具有投資價值、有否重大政策導(dǎo)向、是否有可信度高的發(fā)展商營造等因素。二、買房預(yù)算您在買房之前，需要制訂一個詳細的購房預(yù)算，根據(jù)自己的住房需求、資金實力以及市場行情等因素，估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買房屋的價位。1、估算家庭凈資產(chǎn)：等于家庭總資產(chǎn)（包括各種有價證券、動產(chǎn)和不動產(chǎn)）減去家庭總負債。2、估算月還款能力：計算家庭的平均月收入、家庭的日常開支以及用于醫(yī)療、保

2、險、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金，同時，還要考慮未來職場的收入預(yù)期因素，由此可估算出月還款能力。3、根據(jù)所估算的月還款能力進一步推算出按揭貸款的最大額度。4、除了要付清房款以外，您還要考慮按揭、公證、保險、物業(yè)維修基金等費用，以及以后交房要交的稅費、物業(yè)管理費用三、選擇買房的時機當(dāng)經(jīng)濟增長率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對低位的時候，應(yīng)該是介入買房的最好時機。政府刺激房產(chǎn)市場的重大利好政策出臺之初往往也是購買的黃金時機。同時，就樓盤個案而言，一般在開盤或銷售接近尾聲的時候買房也是比較劃算的。四、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識購房之前您還應(yīng)該了解一些房地產(chǎn)方面的基本知識，這些知識

3、對您買房會有很大的幫助。第二步：實地察看這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實地察看包括：購房目標(biāo)、資料收集、實地看房三個過程。一、購房目標(biāo)有兩個因素可以大致勾畫出您未來房子的輪廓，一個是地段，一個是你的經(jīng)濟實力。如果你自住，你要考慮周邊的交通是否便捷，孩子的教育設(shè)施是否完備，老人的醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利，市政配套是否齊備等；如果你投資，還要考慮這個地段是否有升值潛力，經(jīng)濟發(fā)展前景如何等。通過對自己經(jīng)濟實力的估算，也就大概知道自可以買多少價位的房子。有了初步的輪廓，您就可以有的放矢尋找房源了。二、資料收集購房是件大事，所以在購房前，購房者一定要收集大量的房源信息，以便進行比較。

4、信息的獲得一般可以通過下列渠道：新聞媒體、房交會或產(chǎn)品說明會、其他媒體（如路牌、橫幅、DM、樓書）等。三、實地看房1、現(xiàn)在大多樓盤是期房銷售，首先您要考察開發(fā)商的項目五證是否齊全，其次您要對開發(fā)商的信譽、實力進行考證?？纯撮_發(fā)商以前是否還開發(fā)過其他的項目，項目開發(fā)結(jié)果如何，信譽度如何。2、如果是現(xiàn)房銷售，除了要看五證，還要向開發(fā)商索取兩書，其次還要考察一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、房屋的質(zhì)量等。第三步：談判簽約您在選定了購房目標(biāo)后，就進入了和開發(fā)商進行實質(zhì)性接觸的階段，這一階段通常包括三個過程：談判內(nèi)容；簽認(rèn)購書；簽訂合同。一、談判內(nèi)容談判主要包括房子的價格，付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施

5、、交房時間、物業(yè)管理費等基本內(nèi)容。其中房價的談判最為重要，您應(yīng)該爭取最大限度的優(yōu)惠價格。二、簽認(rèn)購書買房先簽認(rèn)購書并交納定金是售樓過程中的習(xí)慣做法。認(rèn)購書約定了房屋的房價、戶型、定金金額并約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為違約，定金不退還，因此在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書前可向有經(jīng)驗的人士請教，盡量將問題考慮清楚周全。三、簽訂正式合同1、您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、按揭資料在約定的時間來開發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂商品房買賣合同是購房過程中最重要的環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的約束。因此在簽訂合同之前，要仔細閱讀合同的條款，即使對合同條款有不同意見，在目前來說也尚不能修改

6、，但要熟知條款的內(nèi)容。簽訂合同完畢，您如果是辦理按揭，還需和銀行簽訂貸款合同并繳納保險費。2、合同備案。一般來說，雙方自簽訂合同30日之內(nèi)，開發(fā)商會持你的合同到項目所在地的房地產(chǎn)管理部門進行合同備案。但現(xiàn)在是網(wǎng)上簽訂合同，所以一般在提交之后就已備案完成。第四步：付款及貸款方式現(xiàn)在的付款方式包括一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您收入頗豐手頭寬裕，又有足夠的購房款，那么，不妨采取一次性的付款方式，通常能享受到開發(fā)商給予的最優(yōu)惠的價格；如果您手頭沒有足夠的資金支付房款，有一定的支付潛力，可選擇分期付款，但目前許多開發(fā)公司都取消這一付款方式；如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選

7、擇銀行貸款了（包括商業(yè)性貸款、公積金貸款和組合貸款）。第五步：新房入住新購房屋入住程序大體可分為：入住條件，房屋驗收、辦理物業(yè)管理手續(xù)。一、入住條件第一、必須取得建筑工程竣工驗收備案表；第二、必須取得商品房面積實測技術(shù)報告書；第三、預(yù)售合同中約定的其他交付條件。二、房屋驗收對所購商品房進行驗收主要應(yīng)該注意以下幾點：第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等

8、問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。三、辦理物業(yè)管理手續(xù)必須辦的物業(yè)管理手續(xù)有以下幾項：1、簽署管理公約。管理公約的內(nèi)容由開發(fā)商依據(jù)國家的法律、法規(guī)與政策要求而制定，并經(jīng)房屋管理部門批準(zhǔn)。如果業(yè)主認(rèn)為管理公約的內(nèi)容有的條款不公平，可以保留意見。因為，該公約屬臨時性質(zhì)，在以后的業(yè)主大會可以進行修改。2、交付物業(yè)管理費用。3、簽署小區(qū)各項管理守則，如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車管理、治安管理等。第六步：辦理產(chǎn)權(quán)證在您辦完上述的幾種手續(xù)后，要敦促開發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使您獲得合法的產(chǎn)權(quán)證，“房屋所有權(quán)證、契證、土地使

9、用證”（簡稱三證）是您最終取得房屋所有權(quán)所必須的權(quán)屬證明。一、當(dāng)您購買的商品房可辦證時，首先需攜帶商品房買賣合同及購房收據(jù)原件（若收據(jù)遺失，則須到開發(fā)公司財務(wù)處查詢遺失收據(jù)的時間、編號、金額，后登報申明遺失，具體情況可咨詢開發(fā)公司財務(wù)）到開發(fā)公司辦理面積差價補退，簽定補充合同，收據(jù)更換發(fā)票的手續(xù)。辦妥上述手續(xù)后，您方可辦理“三證”過戶手續(xù)，也就是將開發(fā)公司名下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到您的名下。如您購房的付款方式為一次性付款或分期付款，可自己選擇“三證”辦理的代理機構(gòu)；如您購房的付款方式為銀行按揭，則須到銀行指定的代理機構(gòu)辦理“三證”；如您購房的付款方式為公積金按揭，則須到公積金中心辦理。二、“三證”辦理所

10、需攜帶資料如下：1、商品房買賣合同原件；2、購房發(fā)票第四聯(lián)、第五聯(lián)原件；3、購房者有效身份證原件、結(jié)婚證。1）簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款;（2）簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價款;（3）辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂個人住房貸款借款合同;（4）買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案;（5）購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù);（6）購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件;（7）辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。購買期房流程第一步：簽訂認(rèn)購書商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項目后，可到售樓處簽訂

11、認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：（1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；（2）認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。（3）房價。包括單價；總價。（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。（5）認(rèn)購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人簽約需知，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)

12、細節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：（1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。（2）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。（3）房款支付方式。（4）購房應(yīng)繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，按揭買房一式七份。其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括：（1）土地使用證號及使用年限（2）商品

13、房銷售許可證號（3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型（4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期（5）房價款。包括單價和總價（6）付款方式（7）雙方違約條款（8）保修條款（9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款（10）糾紛、爭議的解決方式（11）附件一：房屋戶型圖同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補充條款。購買商品房流程第三步：預(yù)售登記買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證一般來說銀行的按揭流程是這樣的：（1）將相關(guān)材