房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員應(yīng)了解的相關(guān)知識

1、.：.；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員應(yīng)了解的相關(guān)知識仔細(xì)研討房地產(chǎn)的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類：1、土地運用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同；2、建筑工程承包合同；3、協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)合同；4、房屋拆遷安頓補償合同；5、房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同；6、建立工程物資采購合同；7、房地產(chǎn)銷售代理合同；8、商品房預(yù)銷售合同。一、一切合同的簽署都應(yīng)留意的問題(根本原那么)1、主體能否合法，能否具有相應(yīng)的主體資歷。詳細(xì)應(yīng)該包括：對方能否具有相應(yīng)的資質(zhì)、能否具有履約才干、信譽情況等。2、合同內(nèi)容不得違反國家的制止性規(guī)定。這就要求公司高管對國家的相關(guān)法律法規(guī)有較詳細(xì)的了解，對于艱苦合同的簽署應(yīng)咨詢法律顧問。3、合

2、同條款能否完備、明確。合同條款中應(yīng)對合同的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履約期限、履約方式、交付地點等都應(yīng)該加以商定，且商定應(yīng)盡能夠地明晰、明確、完好，決不能含混不清或者模棱兩可。4、對有能夠出現(xiàn)的違約情況要加以思索，規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任包括合同的解除。對我方能夠出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責(zé)任；對對方條款的審查，那么恰恰相反。5、應(yīng)商定爭議管轄權(quán)條款。盡量將商定由我方所在地人民法院管轄。不能達(dá)成一致的，那么應(yīng)商定雙方所在地人民法院都有管轄權(quán)。6、明確合同簽署地。盡量將合同簽署地商定在我方所在地或作為最后一方簽字，以獲得我方公安機關(guān)對涉嫌犯罪案件的管轄權(quán)。7、對方的簽約人人能否具備相應(yīng)的權(quán)限，即能否

3、是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權(quán)的經(jīng)辦人。應(yīng)該要求簽約人出示相應(yīng)的證明文件，并仔細(xì)核對證明文件。8、簽章應(yīng)包括對方單位的公章以及授權(quán)代表的簽字。假設(shè)對方公章為法人的分支機構(gòu)公章或內(nèi)設(shè)機構(gòu)，還應(yīng)要求其提供所屬法人機構(gòu)的授權(quán)書。對方為自然人的，簽章應(yīng)由本人簽字并加摁手印。一切的印章和簽字都應(yīng)明晰完好。9、合同落款處應(yīng)有簽署的詳細(xì)時間。簽約人簽字時也應(yīng)留下詳細(xì)的時間。10、盡量爭取對方提供合同擔(dān)保。如商定了擔(dān)保條款，還應(yīng)留意擔(dān)保條款能否可以得到落實：如由擔(dān)保人提供擔(dān)保的，應(yīng)審查擔(dān)保人能否有擔(dān)保資歷和擔(dān)保才干；如提供擔(dān)保財富的，應(yīng)審查擔(dān)保財富能否可以抵押，并盡量辦理抵押登記部分財富必需辦理登記。11、

4、合同附件應(yīng)與主合同相一致。12、合同訂立之后如要變卦，應(yīng)采取書面方式。二、房地產(chǎn)合同應(yīng)留意的問題對于上面曾經(jīng)表達(dá)過的內(nèi)容以及房地產(chǎn)合同必備條款，不再進展表述，僅表達(dá)該類合同的個性事項。一土地運用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同在該類合同中，設(shè)我方為受讓方1、審查出讓方的資質(zhì)。假設(shè)出讓方為行政機關(guān)，應(yīng)留意只需市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。假設(shè)出讓方為民事主體的，應(yīng)留意審查出讓方能否擁有該土地的運用權(quán)和運用期限。2、審查出讓土地能否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1該土地運用能否可以出讓，能否辦妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2該土地上的房地產(chǎn)能否被抵押如轉(zhuǎn)讓人在地上

5、設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)益義務(wù)關(guān)系那么隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人；3與土地運用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費出讓人能否繳清；4在該土地上建造的工程工程款能否曾經(jīng)付清債隨地走；5該土地上的建筑物以及該土地能否出租給第三人。3、在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，能否已進展根底設(shè)備和公用設(shè)備的建立，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金確實定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明4、應(yīng)留意出讓土地的價錢不得低于當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否那么合同無效。5、在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對轉(zhuǎn)讓登記的時間加以

6、商定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，6、應(yīng)對出讓方式加以明確規(guī)定。7、應(yīng)盡量規(guī)定價金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時進展。二建筑工程承包合同設(shè)我方為發(fā)包方。1、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工才干、社會信譽、財務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方能否具備法人資歷，由于這涉及到工程事故責(zé)任的分擔(dān)等問題。同時還應(yīng)留意承包方的二級公司和工程處不能對外簽署合同。2、合同中應(yīng)對以下問題進展明確的規(guī)定：雙方普通責(zé)任、施工組織設(shè)計和工期、質(zhì)量與檢驗、合同價款及支付方式、資料供應(yīng)、設(shè)計變卦、開工與結(jié)算等。3、以下問題的規(guī)定尤其應(yīng)注重：1)明確規(guī)定合同價款及其計算方式2保修期的長短，同時應(yīng)規(guī)定支付

7、工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3工程交付的規(guī)范。4資料設(shè)備供應(yīng)的詳細(xì)內(nèi)容、種類、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點應(yīng)該詳細(xì)而且明確。同時應(yīng)商定供應(yīng)方承當(dāng)?shù)脑敿?xì)責(zé)任。還應(yīng)商定供應(yīng)資料和設(shè)備的結(jié)算方法4、應(yīng)對能否允許分包進展規(guī)定，如允許，那么應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須經(jīng)過發(fā)包方的審核。同時制止分包單位再分包。5、應(yīng)對工程的質(zhì)量等級進展明確規(guī)定。6、應(yīng)規(guī)定：“施工方在開工后應(yīng)該在交房同時提交施工技術(shù)資料，否那么，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任，向發(fā)包方交納工程總價款的百分之五的違約金以免承包方在開工后不按時把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能懇求房屋產(chǎn)權(quán)證書，呵斥損

8、失。三協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)合同1、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：1協(xié)作方的資質(zhì)、信譽等；2以土地運用權(quán)協(xié)作方的土地運用性質(zhì)3)協(xié)作方能否獲得了工程開發(fā)所需的審批文件2、合同條款中應(yīng)留意以下幾方面的內(nèi)容：1應(yīng)明確協(xié)作方式，是成立工程公司進展開發(fā)，還是不成立工程公司進展開發(fā)，如不成立工程公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立工程公司，不論能否中外合資、協(xié)作運營企業(yè)，均需對其公司的組織方式、主要機構(gòu)如股東會董事會、運營管理人員及其運作機制進展商定；2成立工程公司協(xié)作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差別的處置對策及相應(yīng)的責(zé)任；3以土地運用權(quán)入股組成工程公司的，土

9、地運用權(quán)須作評價；4以籌建處或其它名義協(xié)作開發(fā)的，須使之成為能獨立承當(dāng)權(quán)益義務(wù)的其它經(jīng)濟組織，并明確協(xié)作籌建各方的權(quán)益義務(wù)；5協(xié)作開發(fā)一方以土地運用權(quán)作為協(xié)作投資的，應(yīng)辦理土地運用人和運用性質(zhì)的變卦登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承當(dāng)方式和責(zé)任人；6一個地塊上協(xié)作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的工程，應(yīng)分別立項、分別進展審批并辦理不同的證照；7協(xié)作開發(fā)各方的投資報答的方式，應(yīng)按能否以開發(fā)工程的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)益義務(wù)，投資報答商定分房的，應(yīng)明確房屋分配的詳細(xì)方法；投資報答商定分配利潤的，應(yīng)商定利潤的計算以及分配方式；8在當(dāng)事人訂立的協(xié)作開發(fā)合同中，只需協(xié)作各方共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險，才干認(rèn)定為合法有效的協(xié)作合同

10、，除此之外，均不視為合法有效的協(xié)作行為；9協(xié)作開發(fā)合同應(yīng)商定建筑面積添加時的政府同意手續(xù)和添加面積的本錢，添加分擔(dān)及面積分配方式；10協(xié)作合同應(yīng)詳細(xì)商定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時的詳細(xì)處置方法。11應(yīng)付工程的工期進展明確的規(guī)定。12應(yīng)對協(xié)作各方在協(xié)作中的職責(zé)進展明確商定。四房屋拆遷安頓補償合同1、前期審查主要有兩方面1)審查拆遷房屋能否符合安頓補償條件。違章建筑不受法律維護，不能享用拆遷補償安頓待遇。2審查簽約人能否為拆遷房屋的一切人，能否具備相應(yīng)的民事才干。2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容1被拆遷房屋的根本情況。包括房屋土地運用權(quán)獲得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的構(gòu)造、面積、地點、層次

11、、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭構(gòu)造等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)備需動遷的，也要在根本情況中注明。2被拆遷房屋的評價情況。不論是貨幣補歸還是產(chǎn)權(quán)互換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評價機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、構(gòu)造、成新、層次、建筑面積等根本要素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進展評價的情況。3拆遷補償安頓方式。要根據(jù)被拆遷人的志愿確定拆遷補償安頓方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認(rèn)可。假設(shè)是實行產(chǎn)權(quán)互換的，還應(yīng)根據(jù)實踐情況標(biāo)明安頓用房建筑面積、地點、層次、戶型構(gòu)造、朝向、交付時間等。4搬遷期限，過渡方式，

12、過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付方法等。5違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安頓房交付期限等還可商定違約責(zé)任及爭議處理方法。五房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同；1、前期任務(wù)假設(shè)我方為出讓方，那么應(yīng)該做以下任務(wù)辦理工程土地運用權(quán)為劃撥獲得的，應(yīng)辦理土地運用權(quán)出讓手續(xù)； 辦理工程土地運用權(quán)的變卦登記手續(xù)； 辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，詳細(xì)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；辦理建立工程規(guī)劃答應(yīng)證及建立工程施工答應(yīng)證的更名手續(xù)，詳細(xì)向規(guī)劃管理部門和建立管理部門辦理； 辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需求辦理更名或備案的手續(xù)。假設(shè)我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容1轉(zhuǎn)讓方能否已獲得工程所在

13、地塊的建立用地同意證書或房地產(chǎn)權(quán)證； 2轉(zhuǎn)讓方能否持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和建立工程施工答應(yīng)證； 3工程土地運用權(quán)為出讓獲得的，房屋建立應(yīng)到達(dá)開發(fā)投資額的百分之二十五以上；4轉(zhuǎn)讓人能否是工程一切人。2、合同中所應(yīng)留意的事項1轉(zhuǎn)讓工程已有的各種政府批文均必需在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；2工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；3已成立工程公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)工程，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變卦登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變卦登記手續(xù)；4成立工程公司的轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的廓清，要商定公告程序；5未成立工程公司以協(xié)作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或

14、部分房地產(chǎn)工程，應(yīng)按工程土地運用的不同情況，申辦變卦立項和土地運用的同意手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給協(xié)作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原協(xié)作各方及受讓方的一致贊同；6轉(zhuǎn)讓的工程如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時髦未付清出讓金的，應(yīng)商定辦理出讓手續(xù)的詳細(xì)責(zé)任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承當(dāng)方式；7工程轉(zhuǎn)讓時，工程未按出讓合同商定的期限和條件進展開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)商定補辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及詳細(xì)責(zé)任人；8工程轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地運用年限已開場運用的，轉(zhuǎn)讓合同商定的土地運用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；9房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓前已實行預(yù)銷售的，應(yīng)商定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處置方法；10以轉(zhuǎn)讓

15、工程公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)商定：工程公司概略、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價錢、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變卦登記手續(xù)等。六建立工程物資采購合同；1、審查對方資質(zhì)。2、雖然采購合同可以采用口頭方式，但在實際中必需盡量采取書面方式，以免以后發(fā)生爭議。3、合同條款本卷須知1留意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，假設(shè)我們作為需方來簽署此類格式合同，要留意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責(zé)任的條款，假設(shè)有，一定要求其闡明清楚，盡量遵照公平原那么協(xié)商確定雙方的權(quán)益與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動局面。2對于采購物資的品牌、型號、等級

16、、單價、數(shù)量等都要詳細(xì)明確地規(guī)定，在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。3應(yīng)對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風(fēng)險留給供貨方。4應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5明確違約責(zé)任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動呵斥違約責(zé)任予以明確規(guī)定。七房地產(chǎn)銷售代理合同；設(shè)我方為開發(fā)商。1、前期審查。除了審查對方的信譽外，還應(yīng)留意，我國中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介效力機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)該當(dāng)是依法設(shè)立并獲得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介效力機構(gòu)。2、在合同條款中，應(yīng)留意以下幾方面1

17、明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。2應(yīng)對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是普通代理、獨家代理還是包銷。3明確代理銷售的期限以及銷售義務(wù)，即要寫明在多長時間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。4對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負(fù)擔(dān)應(yīng)明確規(guī)定。5應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。6除在代理合同里設(shè)獎勵條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責(zé)任。7應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必需真實，我方有權(quán)對代理銷售方的廣告進展審查，并詳細(xì)規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任。八商品房預(yù)銷售合同；1、前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付才干，對于某些特殊單位還應(yīng)審查其能否具有購房資歷。同時我方應(yīng)獲得國有土地運用證和預(yù)銷售商品

18、房答應(yīng)證，以免預(yù)銷售合同被宣布無效。2、在合同條款中應(yīng)留意以下方面。1應(yīng)詳細(xì)規(guī)定預(yù)銷售房的位置、土地運用年限。2規(guī)定預(yù)銷售房的面積時，應(yīng)詳細(xì)闡明建筑面積、土地面積、基底分?jǐn)?、公用分?jǐn)偟龋瑫r應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。3應(yīng)該思索我方的實踐履行才干規(guī)定房產(chǎn)交付時間。同時應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。4規(guī)定預(yù)銷售房的價款應(yīng)闡明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應(yīng)規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超越一定期限后我方有權(quán)出賣該房產(chǎn)。5應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處置方式。6應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間以及方式。7應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的運用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。8應(yīng)規(guī)定購買方在未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否那么后果自傲。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。10應(yīng)對房產(chǎn)