房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員應(yīng)了解的相關(guān)知識(shí)

1、.：.；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員應(yīng)了解的相關(guān)知識(shí)仔細(xì)研討房地產(chǎn)的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類：1、土地運(yùn)用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同；2、建筑工程承包合同；3、協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)合同；4、房屋拆遷安頓補(bǔ)償合同；5、房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同；6、建立工程物資采購合同；7、房地產(chǎn)銷售代理合同；8、商品房預(yù)銷售合同。一、一切合同的簽署都應(yīng)留意的問題(根本原那么)1、主體能否合法，能否具有相應(yīng)的主體資歷。詳細(xì)應(yīng)該包括：對(duì)方能否具有相應(yīng)的資質(zhì)、能否具有履約才干、信譽(yù)情況等。2、合同內(nèi)容不得違反國家的制止性規(guī)定。這就要求公司高管對(duì)國家的相關(guān)法律法規(guī)有較詳細(xì)的了解，對(duì)于艱苦合同的簽署應(yīng)咨詢法律顧問。3、合

2、同條款能否完備、明確。合同條款中應(yīng)對(duì)合同的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履約期限、履約方式、交付地點(diǎn)等都應(yīng)該加以商定，且商定應(yīng)盡能夠地明晰、明確、完好，決不能含混不清或者模棱兩可。4、對(duì)有能夠出現(xiàn)的違約情況要加以思索，規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任包括合同的解除。對(duì)我方能夠出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對(duì)較輕的違約責(zé)任；對(duì)對(duì)方條款的審查，那么恰恰相反。5、應(yīng)商定爭(zhēng)議管轄權(quán)條款。盡量將商定由我方所在地人民法院管轄。不能達(dá)成一致的，那么應(yīng)商定雙方所在地人民法院都有管轄權(quán)。6、明確合同簽署地。盡量將合同簽署地商定在我方所在地或作為最后一方簽字，以獲得我方公安機(jī)關(guān)對(duì)涉嫌犯罪案件的管轄權(quán)。7、對(duì)方的簽約人人能否具備相應(yīng)的權(quán)限，即能否

3、是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權(quán)的經(jīng)辦人。應(yīng)該要求簽約人出示相應(yīng)的證明文件，并仔細(xì)核對(duì)證明文件。8、簽章應(yīng)包括對(duì)方單位的公章以及授權(quán)代表的簽字。假設(shè)對(duì)方公章為法人的分支機(jī)構(gòu)公章或內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，還應(yīng)要求其提供所屬法人機(jī)構(gòu)的授權(quán)書。對(duì)方為自然人的，簽章應(yīng)由本人簽字并加摁手印。一切的印章和簽字都應(yīng)明晰完好。9、合同落款處應(yīng)有簽署的詳細(xì)時(shí)間。簽約人簽字時(shí)也應(yīng)留下詳細(xì)的時(shí)間。10、盡量爭(zhēng)取對(duì)方提供合同擔(dān)保。如商定了擔(dān)保條款，還應(yīng)留意擔(dān)保條款能否可以得到落實(shí)：如由擔(dān)保人提供擔(dān)保的，應(yīng)審查擔(dān)保人能否有擔(dān)保資歷和擔(dān)保才干；如提供擔(dān)保財(cái)富的，應(yīng)審查擔(dān)保財(cái)富能否可以抵押，并盡量辦理抵押登記部分財(cái)富必需辦理登記。11、

4、合同附件應(yīng)與主合同相一致。12、合同訂立之后如要變卦，應(yīng)采取書面方式。二、房地產(chǎn)合同應(yīng)留意的問題對(duì)于上面曾經(jīng)表達(dá)過的內(nèi)容以及房地產(chǎn)合同必備條款，不再進(jìn)展表述，僅表達(dá)該類合同的個(gè)性事項(xiàng)。一土地運(yùn)用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同在該類合同中，設(shè)我方為受讓方1、審查出讓方的資質(zhì)。假設(shè)出讓方為行政機(jī)關(guān)，應(yīng)留意只需市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等名義出讓土地的無效。假設(shè)出讓方為民事主體的，應(yīng)留意審查出讓方能否擁有該土地的運(yùn)用權(quán)和運(yùn)用期限。2、審查出讓土地能否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1該土地運(yùn)用能否可以出讓，能否辦妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2該土地上的房地產(chǎn)能否被抵押如轉(zhuǎn)讓人在地上

5、設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)益義務(wù)關(guān)系那么隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人；3與土地運(yùn)用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)出讓人能否繳清；4在該土地上建造的工程工程款能否曾經(jīng)付清債隨地走；5該土地上的建筑物以及該土地能否出租給第三人。3、在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，能否已進(jìn)展根底設(shè)備和公用設(shè)備的建立，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價(jià)金確實(shí)定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明4、應(yīng)留意出讓土地的價(jià)錢不得低于當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)否那么合同無效。5、在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓登記的時(shí)間加以

6、商定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，6、應(yīng)對(duì)出讓方式加以明確規(guī)定。7、應(yīng)盡量規(guī)定價(jià)金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時(shí)進(jìn)展。二建筑工程承包合同設(shè)我方為發(fā)包方。1、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工才干、社會(huì)信譽(yù)、財(cái)務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方能否具備法人資歷，由于這涉及到工程事故責(zé)任的分擔(dān)等問題。同時(shí)還應(yīng)留意承包方的二級(jí)公司和工程處不能對(duì)外簽署合同。2、合同中應(yīng)對(duì)以下問題進(jìn)展明確的規(guī)定：雙方普通責(zé)任、施工組織設(shè)計(jì)和工期、質(zhì)量與檢驗(yàn)、合同價(jià)款及支付方式、資料供應(yīng)、設(shè)計(jì)變卦、開工與結(jié)算等。3、以下問題的規(guī)定尤其應(yīng)注重：1)明確規(guī)定合同價(jià)款及其計(jì)算方式2保修期的長(zhǎng)短，同時(shí)應(yīng)規(guī)定支付

7、工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3工程交付的規(guī)范。4資料設(shè)備供應(yīng)的詳細(xì)內(nèi)容、種類、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、質(zhì)量等級(jí)、提供的時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)該詳細(xì)而且明確。同時(shí)應(yīng)商定供應(yīng)方承當(dāng)?shù)脑敿?xì)責(zé)任。還應(yīng)商定供應(yīng)資料和設(shè)備的結(jié)算方法4、應(yīng)對(duì)能否允許分包進(jìn)展規(guī)定，如允許，那么應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須經(jīng)過發(fā)包方的審核。同時(shí)制止分包單位再分包。5、應(yīng)對(duì)工程的質(zhì)量等級(jí)進(jìn)展明確規(guī)定。6、應(yīng)規(guī)定：“施工方在開工后應(yīng)該在交房同時(shí)提交施工技術(shù)資料，否那么，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任，向發(fā)包方交納工程總價(jià)款的百分之五的違約金以免承包方在開工后不按時(shí)把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能懇求房屋產(chǎn)權(quán)證書，呵斥損

8、失。三協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)合同1、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：1協(xié)作方的資質(zhì)、信譽(yù)等；2以土地運(yùn)用權(quán)協(xié)作方的土地運(yùn)用性質(zhì)3)協(xié)作方能否獲得了工程開發(fā)所需的審批文件2、合同條款中應(yīng)留意以下幾方面的內(nèi)容：1應(yīng)明確協(xié)作方式，是成立工程公司進(jìn)展開發(fā)，還是不成立工程公司進(jìn)展開發(fā)，如不成立工程公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立工程公司，不論能否中外合資、協(xié)作運(yùn)營(yíng)企業(yè)，均需對(duì)其公司的組織方式、主要機(jī)構(gòu)如股東會(huì)董事會(huì)、運(yùn)營(yíng)管理人員及其運(yùn)作機(jī)制進(jìn)展商定；2成立工程公司協(xié)作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差別的處置對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；3以土地運(yùn)用權(quán)入股組成工程公司的，土

9、地運(yùn)用權(quán)須作評(píng)價(jià)；4以籌建處或其它名義協(xié)作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承當(dāng)權(quán)益義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確協(xié)作籌建各方的權(quán)益義務(wù)；5協(xié)作開發(fā)一方以土地運(yùn)用權(quán)作為協(xié)作投資的，應(yīng)辦理土地運(yùn)用人和運(yùn)用性質(zhì)的變卦登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承當(dāng)方式和責(zé)任人；6一個(gè)地塊上協(xié)作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的工程，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)展審批并辦理不同的證照；7協(xié)作開發(fā)各方的投資報(bào)答的方式，應(yīng)按能否以開發(fā)工程的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)益義務(wù)，投資報(bào)答商定分房的，應(yīng)明確房屋分配的詳細(xì)方法；投資報(bào)答商定分配利潤(rùn)的，應(yīng)商定利潤(rùn)的計(jì)算以及分配方式；8在當(dāng)事人訂立的協(xié)作開發(fā)合同中，只需協(xié)作各方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才干認(rèn)定為合法有效的協(xié)作合同

10、，除此之外，均不視為合法有效的協(xié)作行為；9協(xié)作開發(fā)合同應(yīng)商定建筑面積添加時(shí)的政府同意手續(xù)和添加面積的本錢，添加分擔(dān)及面積分配方式；10協(xié)作合同應(yīng)詳細(xì)商定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的詳細(xì)處置方法。11應(yīng)付工程的工期進(jìn)展明確的規(guī)定。12應(yīng)對(duì)協(xié)作各方在協(xié)作中的職責(zé)進(jìn)展明確商定。四房屋拆遷安頓補(bǔ)償合同1、前期審查主要有兩方面1)審查拆遷房屋能否符合安頓補(bǔ)償條件。違章建筑不受法律維護(hù)，不能享用拆遷補(bǔ)償安頓待遇。2審查簽約人能否為拆遷房屋的一切人，能否具備相應(yīng)的民事才干。2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容1被拆遷房屋的根本情況。包括房屋土地運(yùn)用權(quán)獲得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的構(gòu)造、面積、地點(diǎn)、層次

11、、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭構(gòu)造等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)備需動(dòng)遷的，也要在根本情況中注明。2被拆遷房屋的評(píng)價(jià)情況。不論是貨幣補(bǔ)歸還是產(chǎn)權(quán)互換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、構(gòu)造、成新、層次、建筑面積等根本要素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)展評(píng)價(jià)的情況。3拆遷補(bǔ)償安頓方式。要根據(jù)被拆遷人的志愿確定拆遷補(bǔ)償安頓方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認(rèn)可。假設(shè)是實(shí)行產(chǎn)權(quán)互換的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)踐情況標(biāo)明安頓用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型構(gòu)造、朝向、交付時(shí)間等。4搬遷期限，過渡方式，

12、過渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付方法等。5違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安頓房交付期限等還可商定違約責(zé)任及爭(zhēng)議處理方法。五房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓合同；1、前期任務(wù)假設(shè)我方為出讓方，那么應(yīng)該做以下任務(wù)辦理工程土地運(yùn)用權(quán)為劃撥獲得的，應(yīng)辦理土地運(yùn)用權(quán)出讓手續(xù)； 辦理工程土地運(yùn)用權(quán)的變卦登記手續(xù)； 辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，詳細(xì)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；辦理建立工程規(guī)劃答應(yīng)證及建立工程施工答應(yīng)證的更名手續(xù)，詳細(xì)向規(guī)劃管理部門和建立管理部門辦理； 辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需求辦理更名或備案的手續(xù)。假設(shè)我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容1轉(zhuǎn)讓方能否已獲得工程所在

13、地塊的建立用地同意證書或房地產(chǎn)權(quán)證； 2轉(zhuǎn)讓方能否持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和建立工程施工答應(yīng)證； 3工程土地運(yùn)用權(quán)為出讓獲得的，房屋建立應(yīng)到達(dá)開發(fā)投資額的百分之二十五以上；4轉(zhuǎn)讓人能否是工程一切人。2、合同中所應(yīng)留意的事項(xiàng)1轉(zhuǎn)讓工程已有的各種政府批文均必需在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；2工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；3已成立工程公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)工程，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變卦登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變卦登記手續(xù)；4成立工程公司的轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的廓清，要商定公告程序；5未成立工程公司以協(xié)作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或

14、部分房地產(chǎn)工程，應(yīng)按工程土地運(yùn)用的不同情況，申辦變卦立項(xiàng)和土地運(yùn)用的同意手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給協(xié)作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原協(xié)作各方及受讓方的一致贊同；6轉(zhuǎn)讓的工程如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)髦未付清出讓金的，應(yīng)商定辦理出讓手續(xù)的詳細(xì)責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承當(dāng)方式；7工程轉(zhuǎn)讓時(shí)，工程未按出讓合同商定的期限和條件進(jìn)展開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)商定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及詳細(xì)責(zé)任人；8工程轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地運(yùn)用年限已開場(chǎng)運(yùn)用的，轉(zhuǎn)讓合同商定的土地運(yùn)用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；9房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)銷售的，應(yīng)商定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處置方法；10以轉(zhuǎn)讓

15、工程公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)商定：工程公司概略、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)錢、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并辦理工商變卦登記手續(xù)等。六建立工程物資采購合同；1、審查對(duì)方資質(zhì)。2、雖然采購合同可以采用口頭方式，但在實(shí)際中必需盡量采取書面方式，以免以后發(fā)生爭(zhēng)議。3、合同條款本卷須知1留意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對(duì)供方是比較有利的，假設(shè)我們作為需方來簽署此類格式合同，要留意對(duì)方提供的合同中有沒有免除或限制供方責(zé)任的條款，假設(shè)有，一定要求其闡明清楚，盡量遵照公平原那么協(xié)商確定雙方的權(quán)益與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動(dòng)局面。2對(duì)于采購物資的品牌、型號(hào)、等級(jí)

16、、單價(jià)、數(shù)量等都要詳細(xì)明確地規(guī)定，在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時(shí)，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，方便驗(yàn)貨時(shí)核對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量。3應(yīng)對(duì)交貨期限、交貨方式、交貨地點(diǎn)加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運(yùn)輸過程中的風(fēng)險(xiǎn)留給供貨方。4應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5明確違約責(zé)任。對(duì)采購物資的品牌、型號(hào)、等級(jí)、交貨地點(diǎn)、交貨期限、交貨方式的變動(dòng)呵斥違約責(zé)任予以明確規(guī)定。七房地產(chǎn)銷售代理合同；設(shè)我方為開發(fā)商。1、前期審查。除了審查對(duì)方的信譽(yù)外，還應(yīng)留意，我國中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介效力機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)該當(dāng)是依法設(shè)立并獲得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介效力機(jī)構(gòu)。2、在合同條款中，應(yīng)留意以下幾方面1

17、明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。2應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是普通代理、獨(dú)家代理還是包銷。3明確代理銷售的期限以及銷售義務(wù)，即要寫明在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。4對(duì)代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費(fèi)用的負(fù)擔(dān)應(yīng)明確規(guī)定。5應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時(shí)間。6除在代理合同里設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責(zé)任。7應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必需真實(shí)，我方有權(quán)對(duì)代理銷售方的廣告進(jìn)展審查，并詳細(xì)規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任。八商品房預(yù)銷售合同；1、前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付才干，對(duì)于某些特殊單位還應(yīng)審查其能否具有購房資歷。同時(shí)我方應(yīng)獲得國有土地運(yùn)用證和預(yù)銷售商品

18、房答應(yīng)證，以免預(yù)銷售合同被宣布無效。2、在合同條款中應(yīng)留意以下方面。1應(yīng)詳細(xì)規(guī)定預(yù)銷售房的位置、土地運(yùn)用年限。2規(guī)定預(yù)銷售房的面積時(shí)，應(yīng)詳細(xì)闡明建筑面積、土地面積、基底分?jǐn)?、公用分?jǐn)偟?，同時(shí)應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。3應(yīng)該思索我方的實(shí)踐履行才干規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間。同時(shí)應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。4規(guī)定預(yù)銷售房的價(jià)款應(yīng)闡明每平方米的單價(jià)。同時(shí)規(guī)定價(jià)款的支付方式以及支付時(shí)間。還應(yīng)規(guī)定購買方如逾期未能支付價(jià)款后利益的計(jì)算方式以及超越一定期限后我方有權(quán)出賣該房產(chǎn)。5應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處置方式。6應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間以及方式。7應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的運(yùn)用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。8應(yīng)規(guī)定購買方在未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否那么后果自傲。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對(duì)質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。10應(yīng)對(duì)房產(chǎn)