XX公廁經(jīng)營權(quán)拍賣活動策劃案

1、. XX公廁運(yùn)營權(quán)拍賣活動謀劃方案PAGE ：.；PAGE 24XX公廁運(yùn)營權(quán)拍賣活動謀劃案2004/7/2目 錄活動概述.3公廁裝建筑議.8拍賣活動步驟.14推行戰(zhàn)略.17秀稿與軟文展現(xiàn)附件第一部分 活動概述一、活動目的：以活動提升關(guān)注，以活動促進(jìn)銷售。XX目前銷售態(tài)勢趨緩，一方面由于工程周邊推案量添加，分流一部分客源；另一方面由于尾盤銷售，市場熱度降低。所以目前營銷謀劃的重點(diǎn)在于經(jīng)過星級公廁運(yùn)營權(quán)的拍賣活動的刺激，激發(fā)市場對XX的再次關(guān)注，重新燃起較高的市場熱情；此次活動以新的視角審視和包裝XX，尋求新的廣告宣傳立意點(diǎn)，經(jīng)過星級公廁運(yùn)營權(quán)的拍賣信息的告知，強(qiáng)化公眾對XX商鋪人氣的自信心，防

2、止常規(guī)廣告對公眾能夠產(chǎn)生的樓盤滯銷的誤解，有針對性的加大廣告力度，以勝利的活動組織燃起市場興奮點(diǎn)，有效地到達(dá)去化商鋪的目的。二、運(yùn)營權(quán)內(nèi)涵參拍的運(yùn)營權(quán)是指在參照物價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門相關(guān)規(guī)定條款下，買受人所享有的對公廁運(yùn)營管理的權(quán)益，這個(gè)權(quán)益必需以買受人履行其對公共設(shè)備的看管、內(nèi)外環(huán)境保潔、正常發(fā)揚(yáng)根底設(shè)備效力功能等義務(wù)為前提。星級公廁的收費(fèi)規(guī)范要參照物價(jià)和衛(wèi)生部門相關(guān)規(guī)定，結(jié)合商場特點(diǎn)制定。其效力質(zhì)量與規(guī)范都必需遵照環(huán)衛(wèi)管理部門要求執(zhí)行。除運(yùn)營權(quán)競拍勝利后支付的相應(yīng)款項(xiàng)外，買受人無需向市場物業(yè)管理部門交納任何費(fèi)用，完全是自收自支、自傲贏虧的獨(dú)立運(yùn)營體。鑒于物業(yè)一切權(quán)仍歸商場一切，物業(yè)管理部門將提供相

3、應(yīng)金額大修專項(xiàng)補(bǔ)貼費(fèi)用，用于設(shè)備維修更新。三、活動可行性分析：1、背景分析：隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的深化，公共廁所早已不只原始意義的“方便之所，而是兼有衛(wèi)生整理、休憩乃至于審美、商業(yè)、文化等多種功能，逐漸從簡單的“方便過度到對科技、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)以及對人性的高度關(guān)懷！公廁已成為現(xiàn)代城市文明籠統(tǒng)的窗口之一，是城市經(jīng)濟(jì)開展程度和居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志。目前，全國大部分地級市以上的城市都在進(jìn)展公廁星級革命，甚至一些小縣城也正在緊鑼密鼓地進(jìn)展，而在徐州，據(jù)我們了解星級公廁無論從供應(yīng)量、人們的認(rèn)知程度上都有待提升。可以想象星級公廁的提出必將成為市場的一個(gè)新的關(guān)注亮點(diǎn)。2、周邊環(huán)境分析：XX市場居淮海商圈中心位置

4、，緊鄰XX火車站，日均客流可觀。然而據(jù)了解，XX市場公廁只需兩間，普通裝修，對外收費(fèi)3角，對內(nèi)5分；XX商鋪部分共設(shè)有5間衛(wèi)生間?？梢?，公廁供需缺口很大。本次拍賣的衛(wèi)生間位于XX商鋪一層，對外臨街，面向徐州客運(yùn)站。對內(nèi)、對外均可營業(yè)，較好地迎合了市場需求。3、經(jīng)濟(jì)估算：市場條件：人流：依托XX市場XX旺盛的客流，臨街，緊鄰XX火車站、客運(yùn)站，日均5萬人次強(qiáng)大客流量裝修規(guī)范：奢華、人性化設(shè)計(jì)XX首座奢華公廁，引領(lǐng)時(shí)髦潮流星級效力：國際3星級XX首座國際3星級公廁，打造公廁星級效力規(guī)范。規(guī)模：61.5。功能緊湊、設(shè)備齊備。收費(fèi)：相比其它非星級公廁收費(fèi)，比如XX市場的2個(gè)廁所，都是收費(fèi)0.3元，那么

5、我們的奢華3星級公廁建議收0.5元每人次，商場內(nèi)部0.1元每人次其它運(yùn)營報(bào)答：運(yùn)營者可興辦一些如書報(bào)雜志、卡、香煙紙巾、投幣凈鞋機(jī)等運(yùn)營性效力，報(bào)答快捷經(jīng)濟(jì)預(yù)算分析：固定收入：市場內(nèi)部包括XX1000余間商鋪, 一層200余間鋪位，每個(gè)鋪位1-2名運(yùn)營人員，保守一點(diǎn)，按200個(gè)人來算，一天上1次廁所，每次每人0.1元用發(fā)牌或月票的方式，內(nèi)部優(yōu)惠，只收清潔管理費(fèi)用，那么一天的固定收入是：200* 0.1=20元小賣部營業(yè)額：小賣部運(yùn)營范圍不限，可參照周邊零售攤位估計(jì)，按250元/天計(jì)算。純利：80元客流收入：按平均每分鐘人流量1個(gè)計(jì)算，每個(gè)人收費(fèi)0.5元，那么一天上公廁的營業(yè)額每天運(yùn)營時(shí)間保守一

6、點(diǎn)，算10個(gè)小時(shí)就是：60*10*0.5 =300元，再加上其他運(yùn)營的收入，那么：每天營業(yè)額=公廁營業(yè)額+小賣部純利400元月營業(yè)額30 * 400 1.2萬年?duì)I業(yè)額1.2萬 * 12 14萬本錢：保潔員人工費(fèi)：1萬元/年 耗費(fèi)品投入手紙、香料、衛(wèi)生潔具等：1.5萬元/年 電費(fèi)、水費(fèi)等營業(yè)支出：2.5萬元/年純收益在9萬元上下。而實(shí)踐上，每天運(yùn)營時(shí)間不止10個(gè)小時(shí)，還有其他豐厚的運(yùn)營利潤，因此，收入應(yīng)該大大超越目前最保守的預(yù)算，錢景可觀！ 經(jīng)濟(jì)評價(jià)目的：在詳細(xì)宣傳推行時(shí)，以此為根據(jù)，打動競拍戶！4、活動效果預(yù)期：XX星級公廁的建立將提升XX物業(yè)檔次和品牌籠統(tǒng)，添加附加值，同時(shí)經(jīng)過對星級公廁建立

7、和運(yùn)營權(quán)拍賣活動的廣告宣傳及媒體炒作，再一次引起人們對XX商鋪本身的高度關(guān)注，起到“一箭雙雕的營銷戰(zhàn)略效果，從而謀劃XX所剩物業(yè)的勝利收尾。商鋪聯(lián)動：在拍賣活動的市場推行中，顯現(xiàn)XX尚有精品保管鋪位，壓軸登場，配合拍賣活動舉行“超值搶購月優(yōu)惠活動，建議給予適當(dāng)?shù)恼劭郏ぐl(fā)市場震蕩，營造稀缺效應(yīng)，從而積聚人氣去化所剩產(chǎn)品。第二部分 公廁裝建筑議公廁建筑面積：61.5男廁：6個(gè)小便池+5個(gè)蹲位女廁：10個(gè)蹲位一、公廁裝修及配套規(guī)范建議：國際3星級要顛覆以往廁所設(shè)計(jì)方式，強(qiáng)化景觀籠統(tǒng)。如此人流地段建造的公廁首先要與周邊環(huán)境相容，成為城市景觀一部分，突出公廁外部裝修特征，將其設(shè)計(jì)成視覺上亮點(diǎn)。外觀設(shè)計(jì)

8、可與商場相對獨(dú)立，經(jīng)過顏色和外型變化，表達(dá)輕松、現(xiàn)代、明快的設(shè)計(jì)風(fēng)格。設(shè)置美觀的指示牌，有效引導(dǎo)客流，構(gòu)成鮮明的標(biāo)識。內(nèi)部環(huán)境表達(dá)人性化特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)享用功能。內(nèi)墻面和地面全部以瓷磚鋪就，地面采用防滑地磚，墻上掛著藝術(shù)畫，配置半身鏡的大理石洗臉臺面及感應(yīng)水龍頭臺面上需有洗手液擠壓頭配置，一個(gè)洗臉池旁配置一個(gè)、盆景生態(tài)營造、冷熱水設(shè)計(jì)、烘干機(jī)、內(nèi)配柜機(jī)空調(diào)、空氣芳香分發(fā)器、壁掛式彩電、背景音樂系統(tǒng)；單間隔離感應(yīng)式自動沖洗蹲便池思索公廁特性及當(dāng)?shù)赜脦?xí)慣，忌用座便器；設(shè)置休憩廳：配備條形木椅、茶幾、公用、吹干機(jī)、體重丈量秤、冷暖柜式空調(diào)、背景音樂系統(tǒng)、彩電、自動凈鞋機(jī)、報(bào)刊雜志；建議潔具全部運(yùn)用“美標(biāo)

9、 “等國內(nèi)外名牌產(chǎn)品。采用星級效力與管理，實(shí)現(xiàn)軟、硬件的有機(jī)協(xié)調(diào)與一致。效力人員要求年齡在55周歲以下，五官端正，會講普通話，舉止大方，注重儀表；采用一致著裝、佩戴任務(wù)證，夏秋季6時(shí)至22時(shí)、冬春季7時(shí)至21時(shí)，對公廁進(jìn)展即時(shí)保潔效力，做到公廁便池干凈，無污垢、無堵塞、無滴漏，室內(nèi)整潔，無破損、無異味、無蚊蠅，干凈亮堂。 休憩廳溫馨的洗手臺 大理石洗手臺墻上藝術(shù)畫 公廁內(nèi)部 溫馨的公廁休憩室一角 休憩廳二、 其他效力功能的派生運(yùn)營者可興辦一些運(yùn)營性效力，如在入口收費(fèi)處設(shè)立小賣部，專門銷售書報(bào)雜志、卡、香煙紙巾等。這些根據(jù)公廁顧客需求而開展的效力，既為他們提供了方便，也滿足了往來人群需求。但要特

10、別商定的是：這些派生的運(yùn)營效力規(guī)模要控制，不可喧賓奪主，掩蓋了公廁根本功能。第三部分 拍賣活動步驟一、市場引導(dǎo)，過濾信息。經(jīng)過廣告與軟文的配合，先期引發(fā)市場關(guān)注，對意向競拍者收取一定押金，有效過濾市場信息。二、 一元起拍，熱炒投資收益，為拍賣的制造驚動效應(yīng)。以星級公廁3年運(yùn)營權(quán)為拍賣標(biāo)的，按照競價(jià)拍賣原那么，無底價(jià)拍賣，一元起拍?；顒咏M織：聯(lián)絡(luò)拍賣公司，就相關(guān)拍賣事宜交底，出具相關(guān)拍賣活動組織細(xì)那么，聯(lián)絡(luò)新聞媒體對此次拍賣活動進(jìn)展全程報(bào)道。相關(guān)事宜：整個(gè)拍賣活動目的是擴(kuò)展本案影響，經(jīng)過拍賣熱點(diǎn)分散，引導(dǎo)客戶購買所剩物業(yè)。媒體宣傳。注重星級公廁概念導(dǎo)入。在拍賣活動前期，在以硬廣告及軟文“炒作星級

11、公廁，要將公廁與城市籠統(tǒng)、商場籠統(tǒng)相聯(lián)絡(luò)，對未來運(yùn)營作樂觀預(yù)期。3、為做好拍賣預(yù)備任務(wù)，拍賣登記時(shí)將競買人的保證金5000元待定與標(biāo)的物進(jìn)展掛鉤，以便過濾客戶，預(yù)期拍賣結(jié)果。做好拍賣現(xiàn)場控制。4. 拍賣方法：設(shè)“托兒和拍賣公司事先溝通好，屆時(shí)本人預(yù)備5-6個(gè)人做“托兒，防止現(xiàn)場氣氛冷淡，拍賣價(jià)錢過低。5、拍賣資料預(yù)備：一樓公廁的平面圖包含預(yù)留洞口及尺寸及建筑面積甲方提供星級公廁平面布置圖及功能分區(qū)表示圖聯(lián)絡(luò)效果圖公司按照平面布置圖出具星級公廁的內(nèi)部效果圖公廁的硬件裝修規(guī)范：在裝修等級上需到達(dá)三星級規(guī)范、單間隔離感應(yīng)式自動沖洗便池思索公廁特性及當(dāng)?shù)赜脦?xí)慣，忌用座便器、背景音樂系統(tǒng)、盆景生態(tài)營造

12、、配置半身鏡的大理石洗臉臺面及感應(yīng)水龍頭臺面上需有洗手液擠壓頭配置、電視機(jī)、烘手機(jī)、內(nèi)配柜機(jī)空調(diào)、空氣芳香分發(fā)器、防滑地磚加面磚裝修等公廁的延伸性運(yùn)營范圍的設(shè)定：思索設(shè)置公廁外公用、售貨專柜、體重丈量秤等周圍現(xiàn)有公廁XX市場二層公廁例舉的收費(fèi)規(guī)范及日用人流量統(tǒng)計(jì)，針對本星級公廁做出經(jīng)濟(jì)評價(jià)，給出市場未來收益預(yù)期參考分析，從而引導(dǎo)拍賣。運(yùn)營管理合同書，合同中商定承包方嚴(yán)厲按照三星級規(guī)范管理和效力，如不能達(dá)標(biāo)者甲方有權(quán)終止協(xié)作。三、 拍賣流程1、送交相關(guān)資料，包括拍賣底價(jià)。2、公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告；3、競買人帶保證金報(bào)名參與競拍、并索取有關(guān)文件；4、在商定的時(shí)間、地點(diǎn)并按以下程序公開拍賣：

13、 eq oac(,1)、主持人簡介拍賣工程位置、面積、規(guī)模、用途、規(guī)劃闡明，配套明細(xì)及其他有關(guān)事項(xiàng)； eq oac(,2)、公布拍賣起叫價(jià)； eq oac(,3)、競買者按規(guī)定的方式競相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)者即為競得人； eq oac(,4)、簽署； 5、乙方競得人應(yīng)在拍賣成交之日起XX日詳細(xì)待定內(nèi)與甲方XX簽署合同并交付相當(dāng)于拍賣總額10%的定金。6、乙方競得人按規(guī)定期限付清工程款后，依法辦理相關(guān)程序登記，領(lǐng)取工程運(yùn)營權(quán)證書。 第四部分 推行戰(zhàn)略推行總精神：XX星級公廁引導(dǎo)公廁革命引領(lǐng)時(shí)髦潮流引爆致富先機(jī)推行分三個(gè)階段進(jìn)展：第一階段：告知主標(biāo)：驚喜！副標(biāo)：XX首座國際3星級公廁即將誕

14、生文案：XX首座奢華3星級公廁，位于XX一層，以人性化的設(shè)計(jì)風(fēng)格，高端的硬件配套，良好的管理與效力，打造星級規(guī)范，提供星級體驗(yàn)。這里擁有的是芬芳、音樂、關(guān)懷；除卻的是污濁、擁堵、焦躁。XX星級公廁帶給您不曾享遭到的溫馨與干凈。第二階段：蓄勢以軟文配合推行主題：1、產(chǎn)品：星級配置： 主標(biāo)：驚羨！副標(biāo)：XX星級公廁，星級配套，星級體驗(yàn)。文案：帶給他休閑吧的覺得。綠色的盆景，馥郁的芬芳，悠揚(yáng)輕松的音樂，還有，氣定神閑的悠然。星級管理與效力主標(biāo)：精品！/精制！副標(biāo)：XX星級公廁，星級管理，星級效力。文案：夏秋季6時(shí)分至22時(shí)、冬春季7時(shí)至21時(shí)，即時(shí)保潔，做到“六無無污垢、無堵塞、無滴漏，無破損、無異

15、味、無蚊蠅?！傲杏谢ㄏ?、有音樂、有衛(wèi)生、有空調(diào)、有、有人情。運(yùn)營前景：主標(biāo)：精明！副標(biāo)：財(cái)富為發(fā)現(xiàn)者而生！XX星級公廁，小投資，大收益！ 文案：XX星級公廁，占據(jù)XX與XX市場4000多家滾金旺鋪人氣之利勢，火車站、汽車站、商貿(mào)步行街日均5萬客流之商機(jī)，運(yùn)營錢景如日中天。每天營業(yè)額=公廁營業(yè)額+效力部營業(yè)額敬告：以下經(jīng)濟(jì)評價(jià)僅供參考！收費(fèi)對外公廁收入其它收入效力部估計(jì)年毛利估計(jì)年贏利0.5元/人300元/日250元/日18萬元10萬元注：經(jīng)濟(jì)估計(jì)以場外每人0.5元，平均每天來人量600人計(jì)。第三階段：引爆公開主標(biāo)：驚爆！副標(biāo)：X月X日，XX3星級公廁運(yùn)營權(quán)盛大拍賣文案： X月X日，拍賣XX一

16、樓星級公廁運(yùn)營權(quán)，搶占先機(jī)，預(yù)訂滾滾財(cái)富！恒文：信息：國際3星級公廁運(yùn)營權(quán)即將拍賣，競拍登記報(bào)名開場，請攜5000元保證金，未拍中者該款項(xiàng)將于拍賣會后全額返還。XX精品鋪位超值搶購月特別優(yōu)惠，稀有財(cái)富大餐敬請把握！概略咨詢售樓處。【財(cái)富地段】占據(jù)XX與XX市場4000多家滾金旺鋪人氣之利勢，火車站、汽車站以及精品步行街日均5萬客流之商機(jī)，運(yùn)營錢景有目共睹?！拘羌壟鋫洹恳涣鳚嵕?、休憩廳、沙發(fā)、茶幾、公用、體重丈量秤、彩電、盆景【小賣部】書報(bào)雜志、卡、香煙紙巾等運(yùn)營性效力，報(bào)答快捷，不要小看小投資?！拘羌壒芾怼俊傲鶡o無污垢、無堵塞、無滴漏，無破損、無異味、無蚊蠅。 “六有有花香、有音樂、有衛(wèi)生、有

17、空調(diào)、有、有人情。財(cái)富熱線體安排：時(shí)間媒體版面內(nèi)容X月13日XX晚報(bào)1/2版驚喜X月14日XX晚報(bào)1/2版及軟文一驚羨X月15日XX晚報(bào)1/2版精制X月20日XX晚報(bào)1/2版精品X月21日XX晚報(bào)1/2版精明X月22日XX晚報(bào)1/2版及軟文二驚爆軟文1XX首座國際3星級公廁即將誕生本報(bào)報(bào)道 昨日記者從XX工程處得悉，XX一座按照國際3星級規(guī)范建立的公廁即將投入運(yùn)用，以及作為今后城市市政公用根底設(shè)備管理改革的嘗試，XX集團(tuán)決議拍賣公廁運(yùn)營權(quán)。據(jù)悉，XX商業(yè)物業(yè)銷售異常火暴，銷售率曾經(jīng)到達(dá)90%以上。為了慶賀銷售的勝利，以及報(bào)答社會，XX集團(tuán)決議在XX一樓建立1座星級公

18、廁，并決議采用運(yùn)營城市的管理方式對公廁進(jìn)展管理，本著誰管理誰擔(dān)任、誰投資誰受害的原那么，將公廁的運(yùn)營管理推向市場。記者了解到，XXX星級公廁，將倡導(dǎo)科技與人文關(guān)懷，比如說衛(wèi)生間內(nèi)裝有自動噴香機(jī)，設(shè)置背景音樂，廁所內(nèi)一切的沖水器都是紅外感應(yīng)。假設(shè)要運(yùn)用冷熱水，可以自動調(diào)理水龍頭來調(diào)理水的溫度。除此之外，公廁還配備了消毒潔具、除臭設(shè)備、擦鞋機(jī)、座椅、體重稱等設(shè)備，很大程度上表達(dá)了對人的關(guān)愛。 XXX星級公廁內(nèi)還有休憩室，配備彩電、空調(diào)、條形木椅、茶幾、音響等。每個(gè)蹲位裝有效力鈴，在如廁時(shí)遇到不便可呼喚外面的管理人員。星級公廁在設(shè)計(jì)建筑規(guī)范、管理規(guī)范、便民效力規(guī)范方面都將有所提高，與普通公廁相比，星級公廁的廁位面積、室內(nèi)高度、供水、通風(fēng)、照明、便后沖洗設(shè)備、潔手設(shè)備、衛(wèi)生紙質(zhì)量、掛物鉤等設(shè)備都有明顯的提高。軟文2XX公開拍賣公廁運(yùn)營權(quán)本報(bào)報(bào)道 X月X日，XX城市的XX一樓星級公廁，將公開進(jìn)展運(yùn)營權(quán)拍賣，運(yùn)營期限為3年。據(jù)悉，XX商業(yè)物業(yè)銷售異?；鸨?，銷售率曾經(jīng)到達(dá)90%以上。為了慶賀銷售的勝利，以及報(bào)答社會，XX集團(tuán)決議在XX貴邦一樓建立1座星級公廁，并決議將公廁的運(yùn)營權(quán)推向市場。XX一樓星級公廁占據(jù)火車站、汽車站有利地勢，以及XX與XX市場4000多家滾金旺鋪的人氣支持，憑仗日均5萬人次強(qiáng)大客流量，運(yùn)營錢景不可限量。近年，XX市高起點(diǎn)規(guī)劃、高規(guī)范建立了一批城市骨干工