關(guān)于物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)

1、關(guān)于物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi),可以分成法定和約定兩種情況。法定：在大約1998 年前，有一些地方人民政府建設(shè)委員會(huì)曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)一些類(lèi)似的地方條例， 要求新建住宅小區(qū)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向主管單位交納一定比例的物業(yè)管理“運(yùn)行費(fèi) ”， 以便于樓盤(pán)驗(yàn)收后的物業(yè)管理能夠正常啟動(dòng)；有一些則直接要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須留出物業(yè)管理 “開(kāi)辦費(fèi) ”，以保證驗(yàn)收后直接投入開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理。這個(gè)比例一般是千分之1 、2。這是當(dāng)時(shí)歷史條件下主管部門(mén)強(qiáng)制性的要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須履行物業(yè)管理“售后服務(wù)”的主導(dǎo)思想是分不開(kāi)的。隨后條例頒布，國(guó)家逐步強(qiáng)調(diào)“建管分離”，各地則將“開(kāi)發(fā)單位組織招投標(biāo)：作為法定重點(diǎn)，陸續(xù)取消或者用其他方式替代了“開(kāi)辦費(fèi)

2、 ”的規(guī)定。實(shí)際上，從法定的意義上來(lái)說(shuō)，開(kāi)辦費(fèi)已經(jīng)壽終正寢。有些同行將條例規(guī)定的“物業(yè)管理用房”理解為開(kāi)辦費(fèi)的演變，這是大錯(cuò)特錯(cuò)的。因?yàn)殚_(kāi)辦費(fèi)的基本特征，是由開(kāi)發(fā)單位提供給物業(yè)管理單位（可以是無(wú)償，可以由物管費(fèi)預(yù)支）；而物管用房，是由開(kāi)發(fā)單位提供給業(yè)主的，屬于業(yè)主所有；兩者所有權(quán)關(guān)系完全不同。約定： 盡管以前曾經(jīng)規(guī)定過(guò)開(kāi)辦費(fèi)的少數(shù)地方條例陸續(xù)停止或作廢，但是并沒(méi)有任何規(guī)定提到 “不許收 ”開(kāi)辦費(fèi)，打個(gè)比方，法律規(guī)定父母給未成年孩子生活費(fèi)是“必須 ”，但是并不規(guī)定給已成年子女生活費(fèi)是“不準(zhǔn) ”。北京市漢卓律師事務(wù)所楊曉剛律師物業(yè)管理前期開(kāi)辦費(fèi)，目前北京市包括其他地方操作不一，一般操作時(shí)需要開(kāi)發(fā)商

3、與物業(yè)公司通過(guò)協(xié)商確定具體支付情況。開(kāi)辦費(fèi)有兩種情況：一是作為開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)公司的投資，以驗(yàn)資報(bào)告為準(zhǔn)；二是作為開(kāi)發(fā)商給物業(yè)公司的借款，待物業(yè)公司有收入后歸還。由于開(kāi)辦費(fèi)主要用于，前期物業(yè)管理的物資配套及小區(qū)在不具備收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)條件期間的管理、 服務(wù)人員的工資或其他費(fèi)用。如果開(kāi)辦費(fèi)計(jì)為物業(yè)公司的借款，則物業(yè)公司需要償還。需要注意的是，北京某些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商支付開(kāi)辦費(fèi)，完全作為對(duì)物業(yè)公司在該項(xiàng)目的前期資助、投資， 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)保證該筆費(fèi)用用于本項(xiàng)目各項(xiàng)前期支出，因此不存在返還的問(wèn)題。此外，物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，已經(jīng)作為成本包括在售房?jī)r(jià)格中，支付物業(yè)公司后不能再要求物業(yè)公司返還。如在該項(xiàng)目實(shí)行酬金

4、制的物業(yè)管理模式，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)屬于代收性質(zhì)，扣除相應(yīng)酬金外，其他款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理、服務(wù)成本支出。如有剩余，應(yīng)當(dāng)折抵下一年度業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)費(fèi)，如出現(xiàn)不足，由業(yè)主補(bǔ)足。此種情況下，如開(kāi)辦費(fèi)算作借款， TOC o 1-5 h z 物業(yè)公司從哪些費(fèi)用中償還開(kāi)辦費(fèi)？從酬金中扣除，顯然與酬金制的物業(yè)管理模式相悖，從物業(yè)費(fèi)中扣除，由于物業(yè)費(fèi)屬于代收性質(zhì)，從中扣除部分款項(xiàng)用于償還物業(yè)公司的借款，業(yè)主也不會(huì)同意。根據(jù)北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法（ 1995 年北京市人民政府第21 號(hào)令，根據(jù)1997年 12 月 31 日北京市人民政府第12 號(hào)令修改）第十四條規(guī)定：“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)由

5、該居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)”。上述規(guī)定，明確了開(kāi)發(fā)商向物業(yè)司支付的開(kāi)辦費(fèi)不是借款，而是啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)。物業(yè)提供的開(kāi)辦費(fèi)明細(xì)，請(qǐng)大家賜教。開(kāi)辦相關(guān)物資費(fèi)用測(cè)算總表名稱(chēng)項(xiàng) 目費(fèi) 用 元備 注辦公配備47520 見(jiàn)附表 6管理用工具、設(shè)備45455 見(jiàn)附表 7員工服裝配備17160 見(jiàn)附表 8員工宿舍床上物品2450 見(jiàn)附表 9印刷、上墻資料2000 元小 計(jì)112585附表 1：辦公物品配備序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)金額備1電 腦臺(tái)35000150002打印機(jī)臺(tái)1120012003票據(jù)打印機(jī)臺(tái)1210021004傳真機(jī)部1100010005計(jì)算器部35

6、01506前臺(tái)接待用桌套1500050007點(diǎn)鈔機(jī)件1120012008空 調(diào)臺(tái)2200040009復(fù)印機(jī)臺(tái)198009800帶 A3 打印功能10文件夾個(gè)201020011文件框個(gè)103030012電熱水壺個(gè)39027013落地電風(fēng)扇個(gè)314042014保險(xiǎn)柜個(gè)11000100015文件袋個(gè)200240016小白板個(gè)1808017出入證個(gè)2005100018寫(xiě)字板個(gè)52010019電瓶車(chē)輛12500250020 合其他零碎/2000計(jì)47720附表2：管理用工具、設(shè)備項(xiàng)目序號(hào)名稱(chēng)規(guī)格數(shù)量單價(jià)金額機(jī)電工具13m 人字梯架128528521.2m 人字梯架218036036 米升降梯架11650

7、16504380V 電焊機(jī)臺(tái)16006005切割機(jī)臺(tái)1140014006維修材料批1150015007管道梳通機(jī)臺(tái)1200020008沖擊鉆把1150015009手電鉆把1300300備注101112手提砂輪打磨機(jī)臺(tái)1300300鉗型電流表只1200200兆歐表只1100100131415接地電阻儀只112001200萬(wàn)用表只1100100組合工具套1500500161718192012套筒板手套1200200套絲機(jī)臺(tái)124000管子鉗36 英寸套53015010 36 英寸5警示牌塊580400工具箱組35101530大垃圾桶個(gè)50603000紙簍個(gè)100綠化工具1 鐵鍬把120202長(zhǎng)短掃

8、帚把215303橡膠水管米300412004噴霧器臺(tái)12002005高枝剪把12002006小枝剪把11201207大剪刀把2501008手鋸把13030910鋤頭把22040松土鏟把2204011清潔剪草機(jī)臺(tái)1600060001垃圾推車(chē)部23006002高壓洗地機(jī)臺(tái)1200020003掃把、簸箕、水桶套30206004塵推個(gè)10505005雙桶榨水車(chē)輛250010006吸塵吸水器部1100010007玻璃刮刀個(gè)2501008抹布、洗衣粉等批5009手套、口罩等批30010保安工具垃圾袋、等小材料5001橡膠棒只3501502對(duì)講機(jī)只101300130003強(qiáng)光手電筒只31504504太陽(yáng)傘、

9、崗臺(tái)等1100010005雨衣、雨傘雨鞋、雨具101501500附表 3、合 計(jì)17160附表4：?jiǎn)T工宿舍床上用品等配置序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)金額備注1被、褥、床單套102002000保安、維修人員用2竹席床10303003電熱水壺個(gè)160604熱水瓶個(gè)615905床、柜現(xiàn)有調(diào)配合 計(jì)2450開(kāi)辦費(fèi)指企業(yè)在企業(yè)批準(zhǔn)籌建之日起，到開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）之項(xiàng)目序號(hào)名稱(chēng)單位管理客服1西服套2夏裝套6維修1冬裝套42絕緣皮鞋雙23夏裝套4清潔1冬裝套82夏裝套16保安1冬裝套162夏裝套163訓(xùn)練背心件84訓(xùn)練服套85大衣件86訓(xùn)練膠鞋雙8員工服裝費(fèi)配備數(shù)量單價(jià)金額備35001500150

10、900200800100200100400150120010016003004800150240020160100960250200030240日止的期間（即籌建期間）發(fā)生的費(fèi)用支出。包括籌建期人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)建成本的匯兌損益和利息支出?；I建期是指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）之日的期間。開(kāi)辦費(fèi)的列支范圍（一）開(kāi)辦費(fèi)的具體內(nèi)容1，籌建人員開(kāi)支的費(fèi)用（ 1）籌建人員的勞務(wù)費(fèi)用：具體包括籌辦人員的工資獎(jiǎng)金等工資性支出，以及應(yīng)交納的各種社會(huì)保險(xiǎn)。在籌建期間發(fā)生的如醫(yī)療費(fèi)等福利性費(fèi)用，如果籌建期較短可據(jù)實(shí)列支

11、，籌建期較長(zhǎng)的，可按工資總額的14計(jì)提職工福利費(fèi)予以解決。2）差旅費(fèi)：包括市內(nèi)交通費(fèi)和外埠差旅費(fèi)。3）董事會(huì)費(fèi)和聯(lián)合委員會(huì)費(fèi)2，企業(yè)登記、公證的費(fèi)用：主要包括登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等。3，籌措資本的費(fèi)用：主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。4，人員培訓(xùn)費(fèi)：主要有以下二種情況（1）引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用。（2）聘請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用費(fèi)用。5，企業(yè)資產(chǎn)的攤銷(xiāo)、報(bào)廢和毀損6，其他費(fèi)用（1）籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)。（2）印花稅（3）經(jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究

12、所發(fā)生的費(fèi)用（4）其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用，例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出。（二）不列入開(kāi)辦費(fèi)范圍的支出1，取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購(gòu)建固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)是支付的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和購(gòu)建時(shí)發(fā)生的相關(guān)人工費(fèi)用。2，規(guī)定應(yīng)由投資各方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、招待費(fèi)等支出。我國(guó)政府還規(guī)定，中外合資進(jìn)行談判時(shí)，要求外商洽談業(yè)務(wù)所發(fā)生的招待費(fèi)用不得列作企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)，由提出邀請(qǐng)的企業(yè)負(fù)擔(dān)。3，為培訓(xùn)職工而購(gòu)建的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等支出不得列作開(kāi)辦費(fèi)。4，投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。

13、5，以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)。（三）籌建期的確定企業(yè)籌建期的確定在我國(guó)受稅法影響較大。例如 外資所得稅法實(shí)施細(xì)則中規(guī)定， “外 資企業(yè)籌建期為企業(yè)被批準(zhǔn)籌辦之日起至開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)）之日止的期間以上所稱(chēng)“被批準(zhǔn)籌辦之日”， 具體是指企業(yè)所簽訂的投資協(xié)議后和合同被我國(guó)政府批準(zhǔn)之日。以上所稱(chēng)“開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)）之日”，具體是指從企業(yè)設(shè)備開(kāi)始運(yùn)作，開(kāi)始投料制造產(chǎn)品或賣(mài)出同第一宗商品之日起，為企業(yè)籌建期結(jié)束。其他企業(yè)可參照該規(guī)定。（四）開(kāi)辦費(fèi)一般按五年攤銷(xiāo)，新企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定開(kāi)辦費(fèi)一次攤銷(xiāo)開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理企業(yè)會(huì)計(jì)制度（財(cái)會(huì)2000 25 號(hào)）對(duì)開(kāi)辦費(fèi)的

14、攤銷(xiāo)期限作了重大調(diào)整。原行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)應(yīng)當(dāng)從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月起在不超過(guò)五年的期限內(nèi)分期平均攤銷(xiāo)。 企業(yè)會(huì)計(jì)制度第五十條規(guī)定：“除購(gòu)建固定資產(chǎn)以外，所有籌建期間所發(fā)生的費(fèi)用，先在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用中歸集，待企業(yè)開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)月起一次計(jì)入開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)月的損益。如果企業(yè)長(zhǎng)期待攤的費(fèi)用項(xiàng)目不能使以后會(huì)計(jì)期間受益的，應(yīng)當(dāng)將尚未攤銷(xiāo)的該項(xiàng)目的攤余價(jià)值全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益?！庇纱丝梢?jiàn)，對(duì)開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理，無(wú)論從會(huì)計(jì)科目的設(shè)置還是攤銷(xiāo)的期限都與原行業(yè)財(cái)務(wù)制度有較大改變。這一新規(guī)定與現(xiàn)行所得稅法規(guī)存在較大的差異。企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第三十四條規(guī)定，企業(yè)在籌建期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)，應(yīng)當(dāng)從開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)月

15、份的次月起，在不短于5 年的期限內(nèi)分期扣除。因此，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月一次性攤銷(xiāo)的開(kāi)辦費(fèi)應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的次月起分五年平均扣除。納稅人在年終申報(bào)所得稅時(shí)，應(yīng)做好納稅調(diào)整工作，并建立 “開(kāi)辦費(fèi)稅前扣除臺(tái)賬”或備查登記簿，為以后年度準(zhǔn)確申報(bào)稅前扣除（調(diào)減）額打好基礎(chǔ)。例：某股份公司2001 年 7 月份開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，前期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)總額96 萬(wàn)元， 7 月份攤銷(xiāo)開(kāi)辦費(fèi)時(shí)，會(huì)計(jì)分錄如下：借：管理費(fèi)用 開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)96 萬(wàn)元貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 開(kāi)辦費(fèi)96 萬(wàn)元 TOC o 1-5 h z 本年度允許稅前扣除額96 萬(wàn)元 5 年 12個(gè)月5 個(gè)月8（萬(wàn)元），應(yīng)調(diào)增所得額96 8 88（萬(wàn)元）；2002 年至 2

16、005 年每年應(yīng)調(diào)減所得額965 19.2（萬(wàn)元） ；2006 年應(yīng)調(diào)減所得額96 萬(wàn)元 5 年 12個(gè)月7 個(gè)月11.2（萬(wàn)元）。開(kāi)辦費(fèi)納稅調(diào)整臺(tái)賬設(shè)置如下：開(kāi)辦費(fèi)稅前扣除臺(tái)賬單位：萬(wàn)元臺(tái)賬填寫(xiě)說(shuō)明：.年度：攤銷(xiāo)日期，指開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度和月份，以后年度按順序類(lèi)推。.會(huì)計(jì)攤銷(xiāo)額：指會(huì)計(jì)上一次性攤銷(xiāo)的開(kāi)辦費(fèi)總金額。.稅收扣除額：指按稅法規(guī)定允許在本年度稅前扣除的金額。.納稅調(diào)整額：納稅調(diào)整額會(huì)計(jì)攤銷(xiāo)額稅前扣除額。結(jié)果是正數(shù)為調(diào)增所得額，負(fù)數(shù)為調(diào)減所得額。.尚未扣除額：指允許在以后年度稅前扣除的金額。第一年尚未扣除額按本年度納稅調(diào)整額填寫(xiě)，以后年度的尚未扣除額上期尚未扣除額本年稅前扣除額。開(kāi)辦費(fèi)的核算開(kāi)辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括籌建期人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)建成本的匯兌損益和利息支出?；I建期是指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）之日的期間。企業(yè)發(fā)生的下列費(fèi)用，不得計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)：（ 1）由投資者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用支出；（ 2）由取得各項(xiàng)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)所發(fā)生的支出；（ 3）籌建期間應(yīng)當(dāng)計(jì)入資產(chǎn)價(jià)值的匯兌損益、利息支出等。企業(yè)會(huì)計(jì)制度（財(cái)會(huì)2000 2