上汽儀征汽車(chē)城項(xiàng)目投資決策報(bào)告

1、XX汽車(chē)城項(xiàng)目投資決策報(bào)告2003-7-318/12/20221投資決策的研究思路上汽儀征汽車(chē)城項(xiàng)目投資決策研究1243能不能做？怎么做？投資決策？為什么做？8/12/20222投資決策的研究結(jié)論儀征汽車(chē)城項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是一個(gè)絕對(duì)值得介入的商業(yè)機(jī)會(huì)儀征汽車(chē)城項(xiàng)目存在很大的法規(guī)不確定性與儀征市政府合作可規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上講，這可能是較發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的“末班車(chē)”上汽股份應(yīng)利用產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)地位抓住這個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)8/12/20223主要內(nèi)容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車(chē)城項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)模型構(gòu)筑和決策測(cè)算談判方案要點(diǎn)18/12/20224上汽股份的戰(zhàn)略意圖結(jié)論綜述上汽股份

2、的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財(cái)務(wù)狀況上汽股份的投資設(shè)想8/12/20225上汽戰(zhàn)略意圖研究的結(jié)論上汽股份的整車(chē)戰(zhàn)略任務(wù)與上汽股份參與儀征汽車(chē)城項(xiàng)目互為支撐上汽股份有能力投資儀征汽車(chē)城的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上汽股份較強(qiáng)的財(cái)務(wù)能力和潛力需要盈利性好的項(xiàng)目來(lái)消化，但希望首期投資不超過(guò)3億儀征汽車(chē)城項(xiàng)目三個(gè)影響力依次降低的戰(zhàn)略考慮執(zhí)行集團(tuán)的自主品牌整車(chē)基地戰(zhàn)略鎖定低成本的擴(kuò)展空間，構(gòu)筑低成本競(jìng)爭(zhēng)力獲取產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)之外的額外收益8/12/20226上汽股份的戰(zhàn)略意圖結(jié)論綜述上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財(cái)務(wù)狀況上汽股份的投資設(shè)想8/12/20227上汽股份的基本情況公司情況上海汽車(chē)股份，前身為上海汽車(chē)工業(yè)總公司，是由上汽集團(tuán)

3、獨(dú)家發(fā)起，于1997年11月25日在滬市上市。上海汽車(chē)現(xiàn)有28家參股控股公司，已經(jīng)初步形成以汽車(chē)及零部件為核心的、多元化經(jīng)營(yíng)的汽車(chē)控股類(lèi)上市公司。上海汽車(chē)2002年底總資產(chǎn)已達(dá)到107億元，主營(yíng)收入億元，凈利潤(rùn)億元。證券汽車(chē)零配件金融汽車(chē)整車(chē)制造上汽股份主體公司參股控股公司信息產(chǎn)業(yè)8/12/20228上汽股份的股權(quán)結(jié)構(gòu)：一股獨(dú)大主要股東： 上海汽車(chē)工業(yè)(集團(tuán))總公司1763999510股 70變更時(shí)間原因變更后總股本1997-11-24上市100000萬(wàn)股1998-9-15送紅股140000萬(wàn)股2001-3-21配股182000萬(wàn)股2001-5-31送紅股252000萬(wàn)股股本變更情況資料來(lái)源：

4、上汽股份年報(bào)股本結(jié)構(gòu)8/12/20229上汽集團(tuán)五年規(guī)劃是上汽股份戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)2002年實(shí)現(xiàn)自主品牌汽車(chē)5萬(wàn)輛產(chǎn)銷(xiāo)汽車(chē)100萬(wàn)輛躋身世界500強(qiáng)2002年上汽集團(tuán)銷(xiāo)售各類(lèi)汽車(chē)61萬(wàn)輛，超過(guò)一汽集團(tuán)，成為國(guó)內(nèi)汽車(chē)銷(xiāo)量最大的企業(yè)。其中滬產(chǎn)轎車(chē)41萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)36未有自主品牌汽車(chē)下線2001年，上汽銷(xiāo)售收入約433 億元(注：上海大眾、上海通用等參股公司，按股權(quán)比例計(jì)算上汽集團(tuán)的銷(xiāo)售收入)轎車(chē)占80萬(wàn)輛，各類(lèi)商用車(chē)占20萬(wàn)輛。2007年，國(guó)內(nèi)汽車(chē)總需求約508-557萬(wàn)量之間，上汽集團(tuán)的目標(biāo)是達(dá)到20市場(chǎng)份額生產(chǎn)自主品牌的汽車(chē)整車(chē)5萬(wàn)輛2001年世界500強(qiáng)排名最后的企業(yè)銷(xiāo)售收入為101億美元，

5、2007年上汽集團(tuán)的銷(xiāo)售收入目標(biāo)為1080億元。2007年三大目標(biāo)8/12/202210上汽集團(tuán)2007年收入分解和相應(yīng)戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的戰(zhàn)略任務(wù)8/12/202211作為上汽集團(tuán)主力企業(yè)的上汽股份當(dāng)前的主營(yíng)業(yè)務(wù)布局與集團(tuán)戰(zhàn)略要求尚有差距主要產(chǎn)品上汽股份當(dāng)前以經(jīng)營(yíng)汽車(chē)零配件為主，主要產(chǎn)品為汽車(chē)齒輪與汽車(chē)底盤(pán)汽車(chē)底盤(pán)變速器懸架彈簧散熱器車(chē)燈轉(zhuǎn)向機(jī)ABS制動(dòng)系統(tǒng)主營(yíng)收入分布示意圖8/12/202212整車(chē)戰(zhàn)略是上汽股份貫徹集團(tuán)戰(zhàn)略的重要舉措，對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局的形成具有舉足輕重的作用汽車(chē)整車(chē)生產(chǎn)上海汽車(chē)上海汽車(chē)未來(lái)產(chǎn)業(yè)三大版塊，整車(chē)生產(chǎn)為主，汽車(chē)零部件與相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔上汽股份當(dāng)前以經(jīng)營(yíng)汽車(chē)零配件為主，主

6、要產(chǎn)品為汽車(chē)齒輪與汽車(chē)底盤(pán)上海汽車(chē)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)布局汽車(chē)零部件生產(chǎn)其它相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)200220078/12/202213整車(chē)生產(chǎn)基地化初具規(guī)模，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)自主知識(shí)品牌汽車(chē)5萬(wàn)輛的目標(biāo)，完成從汽車(chē)零配件到整車(chē)生產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。上汽股份的整車(chē)戰(zhàn)略的時(shí)間進(jìn)程公司持有上海通用汽車(chē)的19%股權(quán),涉足轎車(chē)整車(chē)領(lǐng)域配股融資收購(gòu)重型汽車(chē)整車(chē)生產(chǎn)企業(yè)上海匯眾汽車(chē)制造50%股份以自有資金3億元收購(gòu)上汽集團(tuán)儀征汽車(chē)99%的股權(quán), 邁出了整車(chē)生產(chǎn)基地化戰(zhàn)略的重要一步2003年3月上海汽車(chē)整車(chē)戰(zhàn)略的時(shí)間進(jìn)程2007年2001年1998年初8/12/202214儀征汽車(chē)城在上汽股份有著重要的戰(zhàn)略地位整車(chē)生產(chǎn)平臺(tái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)擴(kuò)充

7、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在堅(jiān)持“集成全球資源、打造自主品牌”的原則下,儀征汽車(chē)將成為上海汽車(chē)建立自主品牌整車(chē)的基地,同時(shí)也將作為上汽集團(tuán)自主品牌的生產(chǎn)基地儀征有提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的成本優(yōu)勢(shì),加上上海汽車(chē)提供的配套優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)，高利潤(rùn)的整車(chē)制造給上海汽車(chē)的持續(xù)成長(zhǎng)打開(kāi)空間上汽以乘用車(chē)生產(chǎn)為主，商用車(chē)尚無(wú)法與一汽、東風(fēng)等廠家媲美，儀征賽寶車(chē)使上汽完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力延伸戰(zhàn)略影響使上汽集團(tuán)在與躍進(jìn)集團(tuán)重組擱淺后，重新布 下關(guān)鍵棋子，可以緩解上汽在長(zhǎng)江流域的壓力，而且為進(jìn)一步進(jìn)入江蘇打下基礎(chǔ)完善戰(zhàn)略布局使上汽初步形成以上海為中心、輻射全國(guó)更多的生產(chǎn)工廠的格局，完善了上汽沿長(zhǎng)江流域的大上海汽車(chē)產(chǎn)業(yè)布局

8、8/12/202215上汽股份的戰(zhàn)略意圖上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財(cái)務(wù)狀況上汽股份的投資設(shè)想8/12/202216上汽股份的基本財(cái)務(wù)狀況總體上良好上汽股份2002年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入476924萬(wàn)元，凈利潤(rùn)107044萬(wàn)元，分別比2001年度增長(zhǎng)了28.7%，35.98%。在汽車(chē)類(lèi)上市公司中居于前列。其中2001年初的配股使上汽股份在銷(xiāo)售收入及資產(chǎn)規(guī)模上有了一個(gè)較大提高。上汽股份近三年財(cái)務(wù)狀況十分良好，持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)資料來(lái)源：“證券之星”網(wǎng)站上汽股份年報(bào)8/12/202217但主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力有所下滑上汽股份主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率從2000年的29%下滑至22，凈資產(chǎn)收益率也從2000年的降到2002

9、年的12.94%。整體盈力能力在同行業(yè)中處于中游。原因主要是因?yàn)橹饕蛻羯虾Ｍㄓ?、上海大眾調(diào)整車(chē)型、壓縮成本所致。上汽股份的主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力近年來(lái)處于下滑狀態(tài)資料來(lái)源：“證券之星”網(wǎng)站上汽股份年報(bào)8/12/202218使上汽股份持續(xù)成長(zhǎng)性面臨巨大挑戰(zhàn)上汽股份在2002年凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率達(dá)到36，而 主營(yíng)收入與主營(yíng)利潤(rùn)率是降低的，兩者出現(xiàn)嚴(yán)重背離，主要是2002年凈利潤(rùn)中有近70是由上海通用及其它項(xiàng)目的投資收益貢獻(xiàn)的。對(duì)上汽股份來(lái)講，在穩(wěn)定汽車(chē)零部件業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，全面進(jìn)入具有更高利潤(rùn)空間的整車(chē)生產(chǎn)將會(huì)為上汽股份帶來(lái)新的增長(zhǎng)。上汽股份的主營(yíng)收入的增長(zhǎng)率與凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率背離，持續(xù)成長(zhǎng)性面臨巨大挑戰(zhàn)資料來(lái)

10、源：“證券之星”網(wǎng)站上汽股份年報(bào)8/12/202219上汽股份償債能力很強(qiáng)，資金充裕上汽股份財(cái)務(wù)流動(dòng)比率2001年超過(guò)了，2002年也接近2左右，而速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率在2001、2002年一直大于1，償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)小。三類(lèi)比率雖然在2002年有所下降，但整體償債能力一直處于同行業(yè)前列，龍其是速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率，在2002年在同行業(yè)50余家上市公司中排在前列。上汽股份的資金實(shí)力較強(qiáng)，可能存在資金閑置，利用率不高的現(xiàn)象資料來(lái)源：“證券之星”網(wǎng)站上汽股份年報(bào)8/12/202220而且擁有穩(wěn)定的增量資金來(lái)源和較強(qiáng)的融資能力上汽股份直接全資子公司資金收入資本市場(chǎng)投資收益長(zhǎng)期股權(quán)投資收益直接股權(quán)融資債

11、務(wù)融資投資項(xiàng)目上汽股份資金來(lái)源穩(wěn)定、充足，融資能力很強(qiáng)8/12/2022211997年上市融資億元。2001年2月至3月實(shí)施了2000年度配股方案，實(shí)際募集資金億元，其中實(shí)物資產(chǎn)億元。（上海汽車(chē)控股股東上汽集團(tuán)將“上海匯眾制造50%股權(quán)項(xiàng)目”和“上海萬(wàn)眾汽車(chē)零部件50%股權(quán)項(xiàng)目” 作為實(shí)物資產(chǎn)參與配股，其余部分以現(xiàn)金配股。）至2002年底，尚余未投資的募集資金億元。但近年的投資操作并沒(méi)有充分發(fā)揮公司的資金優(yōu)勢(shì)股權(quán)融資：股權(quán)融資：至2002年12月31止，上汽股份總負(fù)債億元，資產(chǎn)負(fù)債率僅為，遠(yuǎn)低于同行業(yè)平均水平，具有良好的債務(wù)融資能力。資金優(yōu)勢(shì)明顯，但在近年的投資中并未充分利用手中的資金優(yōu)勢(shì)，體

12、現(xiàn)在資金利用率較低，需要有新的資金投向。8/12/202222上汽股份近年來(lái)主要投資項(xiàng)目8/12/202223上汽股份近年投資分布上汽股份近三年對(duì)汽車(chē)整車(chē)的投資總額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車(chē)零部件投資。上汽股份投資的零部件項(xiàng)目都是與國(guó)際知名企業(yè)合作,引進(jìn)當(dāng)今世界先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù), 預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。上汽股份主營(yíng)業(yè)務(wù)汽車(chē)零部件項(xiàng)目規(guī)模較小，所以上汽股份除進(jìn)行大額度的整車(chē)生產(chǎn)投資之外，圍繞其開(kāi)展了一些相關(guān)的多元化項(xiàng)目,如參股上海汽車(chē)財(cái)務(wù)公司、南方證券和信息產(chǎn)業(yè)公司等，這些投資項(xiàng)目為上汽股份主業(yè)提供了完善輔助功能，并且?guī)?lái)了良好的短期收益。從投資布局而言，上汽股份正處于由汽車(chē)零部件生產(chǎn)

13、到整車(chē)生產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變過(guò)程510152025303540整車(chē)生產(chǎn)金融投資汽車(chē)零部件生產(chǎn)其它總計(jì)8/12/202224上汽儀征項(xiàng)目將充分發(fā)揮上汽股份強(qiáng)大的財(cái)務(wù)能力，激活公司的財(cái)務(wù)資源財(cái)務(wù)總體穩(wěn)定增長(zhǎng)主體上海汽車(chē)的財(cái)務(wù)狀況總體上保持穩(wěn)定，其中資產(chǎn)負(fù)債管理能力、償債能力、盈利能力等指標(biāo)良好。主營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)面臨巨大壓力雖然上海汽車(chē)的凈資產(chǎn)收益率、利潤(rùn)率良好，但主要的利潤(rùn)來(lái)自投資收益，在主營(yíng)利潤(rùn)率的降低將使上海汽車(chē)未來(lái)面臨更大的壓力。資金利用效率不高，充足資金支持2002年末資產(chǎn)負(fù)債表顯示，公司流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)為億元，存貨億元，流動(dòng)負(fù)債為億元，流動(dòng)比率比率分別高達(dá)，而貨幣資金高達(dá)億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)流動(dòng)負(fù)債，說(shuō)明公司

14、資金閑置嚴(yán)重，運(yùn)用效率偏低。上汽股份投資儀征汽車(chē)城項(xiàng)目提高資金的利用率獲得主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)進(jìn)一步提高資產(chǎn)管理能力改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)8/12/202225上汽股份的戰(zhàn)略意圖結(jié)論綜述上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財(cái)務(wù)狀況上汽股份的投資設(shè)想8/12/202226鑒于超過(guò)3000萬(wàn)美元的汽車(chē)工業(yè)項(xiàng)目投資審批權(quán)在國(guó)家部委，審批程序較麻煩，一期投資最好控制在限額以下在上汽對(duì)外投資中，主要受到投資額度審批的限制文件名稱上海發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的外商直接投資工業(yè)項(xiàng)目建議書(shū)審批和審核上報(bào)辦理機(jī)構(gòu)市計(jì)委或市外資委具體規(guī)定3000萬(wàn)美元以上屬于國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)不需要綜合平衡的或3000萬(wàn)美元以下1000萬(wàn)美元以上的工業(yè)項(xiàng)目，由市外資委

15、會(huì)市計(jì)委等有關(guān)職能部門(mén)審查后，市外資委行文出批復(fù)意見(jiàn)3000萬(wàn)美元以上非國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)或?qū)賴?guó)家鼓勵(lì)類(lèi)但需綜合平衡的工業(yè)項(xiàng)目，由市計(jì)委會(huì)市外資委等有關(guān)職能部門(mén)審核后，市計(jì)委與市外資委聯(lián)合行文上報(bào)國(guó)家計(jì)委申辦對(duì)象中外合資項(xiàng)目的中方投資企業(yè)（本市范圍內(nèi)大型企業(yè)：總公司、集團(tuán)公司、控股集團(tuán)公司）或無(wú)上級(jí)主管的中方企業(yè)工商登記所在區(qū)（縣）計(jì)劃委員會(huì)外商獨(dú)資項(xiàng)目由其委托的有資質(zhì)的本市咨詢代理機(jī)構(gòu)企業(yè)。法規(guī)依據(jù)1.國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家對(duì)外貿(mào)易部1995年6月20日第五號(hào)令、1997年12月29日第七號(hào)令2.國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委計(jì)外資（1999）2147號(hào)3.上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告199

16、6年9月2日第47號(hào)8/12/202227主要內(nèi)容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車(chē)城項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)模型構(gòu)筑和決策測(cè)算談判方案要點(diǎn)28/12/202228汽車(chē)城項(xiàng)目的可行性結(jié)論綜述汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)儀征區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源條件儀征經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃8/12/202229汽車(chē)城項(xiàng)目可行性的結(jié)論綜述國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策支持本國(guó)企業(yè)發(fā)展自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、自主品牌的汽車(chē)生產(chǎn)我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)處于黃金上升通道，產(chǎn)業(yè)前景明朗儀征低成本、豐裕的資源支持儀征汽車(chē)城的發(fā)展儀征市處于南京、揚(yáng)州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)，近上海大都市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及當(dāng)前的汽車(chē)企業(yè)為儀征汽車(chē)城提供了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)汽車(chē)城項(xiàng)目符合儀征經(jīng)濟(jì)狀況的現(xiàn)實(shí)和發(fā)展規(guī)劃

17、8/12/202230汽車(chē)城項(xiàng)目的可行性結(jié)論綜述汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)儀征區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源條件儀征經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃8/12/202231從汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)對(duì)汽車(chē)行業(yè)，進(jìn)而具體到對(duì)上汽集團(tuán)、上汽股份角度探討儀征汽車(chē)城項(xiàng)目的可行性產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)上汽集團(tuán)上汽股份上汽儀征汽車(chē)城項(xiàng)目汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策8/12/202232我國(guó)1994年的汽車(chē)工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策主題：扶持汽車(chē)企業(yè)做大做強(qiáng)，并在投資上向上汽等企業(yè)傾斜支持2-3家汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)迅速成長(zhǎng)為具有相當(dāng)實(shí)力的大型企業(yè)，6- 7家汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)成為國(guó)內(nèi)的骨干企業(yè)，在2010年以前形成3-4家具有一定國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力的大型汽車(chē)企業(yè)集團(tuán)。從歷史沿革上講，上汽儀征項(xiàng)目總體上符合

18、該政策做大做強(qiáng)國(guó)內(nèi)民族汽車(chē)工業(yè)的戰(zhàn)略意圖汽車(chē)行業(yè)總投資的80%以上集中于前13家骨干企業(yè)1994汽車(chē)工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)行業(yè)的影響對(duì)儀征汽車(chē)城的影響對(duì)上汽集團(tuán)和上汽股份的影響重點(diǎn)支持上汽集團(tuán)不斷做大做強(qiáng)汽車(chē)業(yè)務(wù)，上汽股份在關(guān)鍵零部件領(lǐng)域國(guó)產(chǎn)化方面發(fā)揮重要作用資料來(lái)源： 汽車(chē)工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策汽車(chē)工業(yè)“十五”規(guī)劃8/12/2022332000年底出臺(tái)的汽車(chē)工業(yè)“十五”規(guī)劃為儀征汽車(chē)城做大做強(qiáng)整車(chē)和零部件業(yè)務(wù)創(chuàng)造了有利條件形成23家有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力的大型汽車(chē)企業(yè)集團(tuán)，其國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率達(dá)到70%。培育510家具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大型汽車(chē)零部件企業(yè)集團(tuán)，部分關(guān)鍵零部件前三家國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率超過(guò)70%。儀征汽車(chē)城在

19、做大做強(qiáng)整車(chē)業(yè)務(wù)和關(guān)鍵零部件業(yè)務(wù)方面吻合汽車(chē)工業(yè) “十五”規(guī)劃的戰(zhàn)略目標(biāo)在政策上繼續(xù)向大型汽車(chē)企業(yè)和零部件企業(yè)傾斜汽車(chē)工業(yè)十五規(guī)劃對(duì)行業(yè)的影響對(duì)儀征汽車(chē)城的影響對(duì)上汽集團(tuán)和上汽股份的影響推動(dòng)上汽集團(tuán)確立、執(zhí)行三大整車(chē)生產(chǎn)基地的規(guī)劃，提升了上汽股份在零部件市場(chǎng)的地位資料來(lái)源：汽車(chē)工業(yè)“十五”規(guī)劃8/12/202234儀征汽車(chē)城可通過(guò)申報(bào)成為國(guó)家級(jí)整車(chē)和零部件開(kāi)發(fā)中心得到中央政府的更多支持措施和優(yōu)惠政策初步建成23個(gè)國(guó)家級(jí)整車(chē)開(kāi)發(fā)中心和68個(gè)國(guó)家級(jí)關(guān)鍵零部件開(kāi)發(fā)中心，形成貨車(chē)以我為主、轎車(chē)以聯(lián)合開(kāi)發(fā)為主的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，開(kāi)發(fā)具有一定競(jìng)爭(zhēng)力和自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)等產(chǎn)品加強(qiáng)自主開(kāi)發(fā)能力求，爭(zhēng)取將儀征

20、汽車(chē)城發(fā)展為國(guó)家級(jí)整車(chē)開(kāi)發(fā)中心和國(guó)家級(jí)關(guān)鍵零部件開(kāi)發(fā)中心，進(jìn)而中爭(zhēng)得中央政府的支持。（具體支持內(nèi)容需新的汽車(chē)工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策出臺(tái)后才能明確）從政策上支持自主開(kāi)發(fā)汽車(chē)工業(yè)十五規(guī)劃對(duì)行業(yè)的影響對(duì)儀征汽車(chē)城的影響對(duì)上汽集團(tuán)和上汽股份的影響上汽股份尚未與國(guó)際汽車(chē)巨頭合資，是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的具有自主開(kāi)放能力汽車(chē)企業(yè)。資料來(lái)源：汽車(chē)工業(yè)“十五”規(guī)劃8/12/202235根據(jù)“十五”規(guī)劃正在醞釀的汽車(chē)消費(fèi)政策將極大刺激汽車(chē)消費(fèi)需求，上汽的整車(chē)戰(zhàn)略正好抓住了這一市場(chǎng)機(jī)遇出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一汽車(chē)消費(fèi)政策，調(diào)整汽車(chē)消費(fèi)稅稅率結(jié)構(gòu)，降低稅負(fù)總水平；制定全國(guó)統(tǒng)一收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)水平，消除不合理汽車(chē)收費(fèi)和地方保護(hù)；方便汽車(chē)購(gòu)買(mǎi)、注冊(cè)和

21、使用。儀征汽車(chē)城作為上汽股份的整車(chē)生產(chǎn)基地將為上汽股份的利潤(rùn)作出巨大的貢獻(xiàn)將極大地激發(fā)國(guó)內(nèi)的汽車(chē)消費(fèi)需求汽車(chē)工業(yè)十五規(guī)劃對(duì)行業(yè)的影響對(duì)儀征汽車(chē)城的影響對(duì)上汽集團(tuán)和上汽股份的影響迎合需求的激增，增加在國(guó)內(nèi)汽車(chē)市場(chǎng)中的份額，為上汽股份進(jìn)入整車(chē)市場(chǎng)創(chuàng)造了良好的外部條件資料來(lái)源：汽車(chē)工業(yè)“十五”規(guī)劃8/12/202236汽車(chē)資本市場(chǎng)的放開(kāi)將為儀征汽車(chē)城的招商引資、快速形成完善的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造良好的外部條件加快汽車(chē)投融資體制改革，減少對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)入的行政性審批，限制財(cái)政性資金而支持直接融資和外資以及民營(yíng)資本進(jìn)入汽車(chē)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多渠道籌措和集中投入，資金來(lái)源主要靠從市場(chǎng)直接融資能夠吸引到更多的民營(yíng)資本和外資進(jìn)入

22、汽車(chē)城，加快招商的進(jìn)程，在汽車(chē)城內(nèi)快速建立完善的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈可以使汽車(chē)企業(yè)獲得更多的資金投入，加速汽車(chē)企業(yè)的發(fā)展。準(zhǔn)入的放開(kāi)促進(jìn)了汽車(chē)市場(chǎng)的繁榮汽車(chē)工業(yè)十五規(guī)劃對(duì)行業(yè)的影響對(duì)儀征汽車(chē)城的影響對(duì)上汽集團(tuán)和上汽股份的影響汽車(chē)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展為上汽集團(tuán)和上汽股份創(chuàng)造了更大的發(fā)展空間資料來(lái)源：汽車(chē)工業(yè)“十五”規(guī)劃8/12/202237但是，隨著WTO條款的逐步執(zhí)行，國(guó)家將逐步降低汽車(chē)關(guān)稅和取消配額，對(duì)該項(xiàng)目會(huì)造成一定的負(fù)面影響汽車(chē)及零部件關(guān)稅大幅度降低，進(jìn)口許可證逐步取消儀征汽車(chē)城以生產(chǎn)轎車(chē)和關(guān)鍵零部件為主，因此儀征汽車(chē)城在充分發(fā)揮自身的成本優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也必須積極應(yīng)對(duì)入世所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。對(duì)各類(lèi)汽車(chē)

23、及零部件都有一定影響。其中轎車(chē)和技術(shù)含量高的發(fā)動(dòng)機(jī)、驅(qū)動(dòng)橋及關(guān)鍵零部件受到的沖擊最為嚴(yán)重，其次是高檔重型載貨汽車(chē)，對(duì)微型汽車(chē)、中型載貨汽車(chē)和大中型客車(chē)影響較小中國(guó)加入WTO對(duì)行業(yè)的影響對(duì)儀征汽車(chē)城的影響對(duì)上汽集團(tuán)和上汽股份的影響上汽集團(tuán)以轎車(chē)產(chǎn)品為主，上汽股份以關(guān)鍵零部件為主，受到的沖擊都較大資料來(lái)源：汽車(chē)工業(yè)“十五”規(guī)劃8/12/202238國(guó)產(chǎn)化政策的逐步取消也將使儀征汽車(chē)城失去一系列優(yōu)惠政策，有可能削弱上汽在零部件研發(fā)方面的能力“入世”后將取消鼓勵(lì)汽車(chē)產(chǎn)品國(guó)產(chǎn)化的優(yōu)惠政策儀征汽車(chē)城在自主開(kāi)發(fā)方面的能力可能會(huì)被削弱，進(jìn)而影響到整車(chē)和關(guān)鍵零部件在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)吸引外資發(fā)展關(guān)鍵零部件，提高技

24、術(shù)水平，促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，會(huì)有一定影響。中國(guó)加入WTO對(duì)行業(yè)的影響對(duì)儀征汽車(chē)城的影響對(duì)上汽集團(tuán)和上汽股份的影響國(guó)產(chǎn)化政策的取消將使上汽集團(tuán)和上汽股份失去合作廠家零部件本土化開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)業(yè)務(wù)，影響到整體技術(shù)水平的提高，弱化核心競(jìng)爭(zhēng)力資料來(lái)源：汽車(chē)工業(yè)“十五”規(guī)劃8/12/202239汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策和WTO條款必然對(duì)目前國(guó)內(nèi)汽車(chē)行業(yè)散、亂、差現(xiàn)象產(chǎn)生極大“整合”影響資料來(lái)源：中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì):汽車(chē)行業(yè)形勢(shì)及2003年發(fā)展分析零部件廠1558改裝車(chē)（專用車(chē)）廠525企業(yè)總數(shù)2401家摩托車(chē)廠148整車(chē)廠116發(fā)動(dòng)機(jī)廠540500100015002000250030002001年末國(guó)內(nèi)汽車(chē)行業(yè)企業(yè)數(shù)量20

25、01年國(guó)內(nèi)汽車(chē)行業(yè)集中度一汽、東風(fēng)、上汽產(chǎn)銷(xiāo)總量占全行業(yè)49%前15家企業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)總量占全行業(yè)90.92% 8/12/202240國(guó)內(nèi)汽車(chē)市場(chǎng)巨大的消費(fèi)潛力為整車(chē)市場(chǎng)創(chuàng)造了良好的外部條件資料來(lái)源：汽車(chē)行業(yè)形勢(shì)及2003年發(fā)展分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)2002年國(guó)內(nèi)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量達(dá)到325萬(wàn)輛，成為世界第五大汽車(chē)生產(chǎn)國(guó)。年度總銷(xiāo)量轎車(chē)客車(chē)載貨車(chē)2001237.772.283.182.22002324.8112.6104.54107.662003380410130140110120140150單位：萬(wàn)輛8/12/202241事實(shí)上，由于汽車(chē)行業(yè)的利好因素，在原有汽車(chē)城基礎(chǔ)上，目前各地正大量興建各種汽車(chē)城，積聚

26、行業(yè)資源以汽車(chē)制造為主，已形成了功能比較完善的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和比較完整的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈以汽車(chē)制造為主，但目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不夠完善或正在規(guī)劃中以汽車(chē)交易為主，功能集中于產(chǎn)業(yè)鏈的下游8/12/202242這些趨勢(shì)在促進(jìn)行業(yè)性繁榮的同時(shí)，也將在一定程度上降低儀征汽車(chē)城的聚集效應(yīng)和對(duì)零部件廠商的談判能力周邊其他汽車(chē)城揚(yáng)州亞星客車(chē)廠上海國(guó)際汽車(chē)城張家港啟亞汽車(chē)城南京躍進(jìn)汽車(chē)蘇州金龍汽車(chē)上汽儀征汽車(chē)城儀征周邊主要汽車(chē)城和汽車(chē)企業(yè)政府資源分流客源分流入駐企業(yè)分流投資分流周邊汽車(chē)城對(duì)儀征汽車(chē)城的影響8/12/202243ThreatsOpportunities降低關(guān)稅和取消配額使國(guó)外汽車(chē)產(chǎn)品更容易進(jìn)入中國(guó)取消國(guó)產(chǎn)化

27、政策有可能削弱上汽零部件研發(fā)能力WTO逐步降低國(guó)外汽車(chē)廠商進(jìn)入門(mén)檻，將面臨強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手吉利、奇瑞等國(guó)產(chǎn)整車(chē)汽車(chē)廠商對(duì)上汽股份具有一定的先入優(yōu)勢(shì)國(guó)內(nèi)整車(chē)研發(fā)技術(shù)的落后，面臨車(chē)型創(chuàng)新等技術(shù)挑戰(zhàn)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策向上汽傾斜，支持上汽做大做強(qiáng)汽車(chē)工業(yè)十五規(guī)劃支持上汽做大做強(qiáng)整車(chē)業(yè)務(wù)和關(guān)鍵零部件業(yè)務(wù)十五規(guī)劃支持自主開(kāi)發(fā)，儀征汽車(chē)城可以爭(zhēng)取成為國(guó)家級(jí)整車(chē)和關(guān)鍵零部件開(kāi)發(fā)中心，獲得中央政府的支持汽車(chē)消費(fèi)政策將刺激汽車(chē)消費(fèi)需求汽車(chē)資本市場(chǎng)的放開(kāi)為招商引資和完善產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造了條件中國(guó)廣闊的汽車(chē)市場(chǎng)前景，整車(chē)市場(chǎng)利潤(rùn)豐厚儀征地域的低成本優(yōu)勢(shì)綜而言之，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，上汽股份應(yīng)積極促成儀征汽車(chē)城項(xiàng)目，推進(jìn)整車(chē)戰(zhàn)略，獲得更大

28、的發(fā)展空間8/12/202244汽車(chē)城項(xiàng)目的可行性結(jié)論綜述汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)儀征區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源條件儀征經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃8/12/202245儀征市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是揚(yáng)州和南京之間唯一節(jié)點(diǎn)城市，在上海300公里輻射范圍內(nèi)，海陸空交通十分便利儀征市西接南京、東臨揚(yáng)州、南瀕長(zhǎng)江、北椅兩淮，距南京市區(qū)66公里,距揚(yáng)州市區(qū)29公里,是南京都市圈和揚(yáng)州“一體兩翼”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重合輻射部位，也是南京與揚(yáng)州間的唯一節(jié)點(diǎn)城市，在上海300公里輻射范圍內(nèi)，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使儀征能夠充分利用大都市的諸多優(yōu)勢(shì)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)8/12/202246儀征市勞動(dòng)力成本與上海地區(qū)相比每人每年要低一萬(wàn)元左右，對(duì)上汽及入駐汽車(chē)

29、城企業(yè)降低生產(chǎn)成本作用巨大序號(hào)勞動(dòng)力類(lèi)型工資標(biāo)準(zhǔn)1工資最低標(biāo)準(zhǔn)300元/人2普通工人500元/人3一般管理人員800-1200元/人序號(hào)勞動(dòng)力類(lèi)型工資標(biāo)準(zhǔn)1工資最低標(biāo)準(zhǔn)570元/人(不含四金)2普通工人1500元/人3一般管理人員2000-3500元/人儀征市上海市資料來(lái)源：政府網(wǎng)站8/12/202247儀征市的供水、供電價(jià)格相對(duì)上海地區(qū)較低,也將有利于上汽及入駐汽車(chē)城的企業(yè)降低生產(chǎn)成本序號(hào)用水類(lèi)別基準(zhǔn)水價(jià)格（元/噸）1工業(yè)用水(儀征1.42)(上海:1.73)2門(mén)市用水(儀征1.64)(上海:1.73)3飯店、浴室、飲料水2.02序號(hào)電價(jià)類(lèi)型電力價(jià)格(元/千瓦特)1大工業(yè)(儀征0.473)(

30、上海:0.865)2非工業(yè)0.6493商業(yè)0.8844其他照明0.776市供水價(jià)格：市供電價(jià)格：資料來(lái)源：政府網(wǎng)站8/12/202248儀征市目前的給水、排水條件和未來(lái)的建設(shè)規(guī)劃能充分滿足汽車(chē)城入駐企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要給水:市區(qū)目前有三座水廠：儀征市自來(lái)水廠、儀化自來(lái)水廠、港六公司水廠，儀征市自來(lái)水廠水源取自長(zhǎng)江，取水能力20萬(wàn)立方米/日，制水能力10萬(wàn)立方米/日，目前供水5萬(wàn)立方米/日，汽車(chē)城項(xiàng)目用水規(guī)劃由儀征市自來(lái)水廠供應(yīng)儀征市給水：排水:市區(qū)目前有一座污水處理廠：儀化污水處理廠，處理能力為萬(wàn)立方米/日,正在建設(shè)儀征市污水處理廠一座,規(guī)劃污水處理能力10萬(wàn)立方米/日,以解決城區(qū)生活污水和

31、工業(yè)廢水處理問(wèn)題儀征市排水：資料來(lái)源：儀征市政府提供8/12/202249儀征市目前的供電、供氣條件能充分滿足入駐汽車(chē)城的企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要供電:目前有電廠一座:儀化自備電廠,境外電源有220KV線路2回,分別來(lái)自揚(yáng)州和六合.目前有220KV變電站一座,110KV變電站5座,正在建設(shè)110KV變電站一座,規(guī)劃在開(kāi)發(fā)區(qū)新建一座220KV變電所,另外,計(jì)劃在第十一個(gè)五年計(jì)劃中規(guī)劃建設(shè)泗源溝揚(yáng)州第三電廠,并已經(jīng)進(jìn)行初步選址,該電廠的建成將為儀征市及周遍提供充足的電源.國(guó)際汽車(chē)城項(xiàng)目用電規(guī)劃由220KV儀征變電所供電儀征市供電：供氣:由西氣東輸儀征門(mén)站通過(guò)城市燃?xì)夤芫W(wǎng)供應(yīng),規(guī)劃近期供期能力： 74

32、00萬(wàn)立方米/年儀征市供氣：資料來(lái)源：儀征市政府提供8/12/202250汽車(chē)城入駐企業(yè)的大宗物資進(jìn)出，可以得到儀征市十分便利的公路、鐵路和水路交通條件的保證一 公路情況：寧通高速公路通過(guò)儀征二 鐵路情況：寧啟鐵路：儀征鐵路貨運(yùn)站、儀征鐵路客運(yùn)站公路、鐵路交通：港口情況：儀征市有港口碼頭20個(gè)，其中地方港口8個(gè)，碼頭岸線2公里長(zhǎng)，泊位36個(gè)，最大泊位5000噸，年通過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)箱5000只，可達(dá)國(guó)內(nèi)沿江、沿海各港口城市，揚(yáng)州現(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)碼頭4個(gè)，-10米以下的深水岸線約14公里，-5米 -10米以下的中深水岸線約公里,-5米以下的淺水岸線約11公里,目前以開(kāi)發(fā)利用公里,未開(kāi)發(fā)利用岸線公里,其中適宜

33、建深水港岸線公里,可建造一批萬(wàn)噸級(jí)碼頭.港口和水路交通：資料來(lái)源：儀征市政府提供8/12/202251 勞動(dòng)力知識(shí)結(jié)構(gòu)分布勞動(dòng)年齡內(nèi)人口：萬(wàn)人小學(xué)文化萬(wàn)人初中文化萬(wàn)人高中文化萬(wàn)人(含中專)大專以上萬(wàn)人儀征市目前的鄉(xiāng)村人口比例較高、技術(shù)工人相對(duì)稀缺。勞動(dòng)力中，小學(xué)和初中文化占74%，知識(shí)水平普遍較低城鎮(zhèn)人口：254666鄉(xiāng)村人口：355690外來(lái)人口：23146數(shù)據(jù)來(lái)源：儀征市政府提供汽車(chē)城入駐企業(yè)需要/可以通過(guò)在揚(yáng)州和 南京地區(qū)招工來(lái)解決勞動(dòng)力的供應(yīng)問(wèn)題8/12/202252汽車(chē)城項(xiàng)目的可行性結(jié)論綜述汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)儀征區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源條件儀征經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃8/12/202253儀征市

34、近幾年GDP穩(wěn)定增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好，為儀征汽車(chē)城的建設(shè)打下了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)計(jì)量單位2000年2001年2002年GDP萬(wàn)元604928559235610314一產(chǎn)萬(wàn)元583776139765119二產(chǎn)萬(wàn)元393077329447357911三產(chǎn)萬(wàn)元153474168391187284從2003年的之后5年，GDP年均增長(zhǎng)30%，到2007年，人均GDP達(dá)到5000美元資料來(lái)源：儀征市政府提供發(fā)展目標(biāo)8/12/2022542002年的財(cái)政收入增長(zhǎng)迅速, 預(yù)計(jì)2003年財(cái)政收入仍將有較大增長(zhǎng)計(jì)量單位2000年2001年2002年財(cái)政收入萬(wàn)元762727084893470-8%32%資料來(lái)源：儀

35、征市政府提供8/12/2022552002年儀征市房地產(chǎn)開(kāi)竣工面積增長(zhǎng)迅速，預(yù)計(jì)2003年的住宅房地產(chǎn)開(kāi)竣工面積仍將大幅度提高，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)年份開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）完成投資額（億元）空置率（%）199812.146.40.8199917.4914.31.079%200019.117.61.369.6%20012212.51.142.4%200233.413.43.94.7累計(jì)104.1364.28.292003年預(yù)測(cè)43.449.45.6資料來(lái)源：儀征市政府提供8/12/202256根據(jù)儀征市目前的房地產(chǎn)價(jià)格分析：隨著儀征市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅房地產(chǎn)較大的升值空間是可以預(yù)計(jì)的

36、一等地二等地三等地四等地解放路商圈及鼓樓周?chē)闹行牡貛?，房?jī)r(jià)約為：2000-2500元/平方米北至真州路、東至東園路、西至大慶路、南至揚(yáng)子路，房?jī)r(jià)約為：1500-1800元/平方米二等級(jí)周?chē)模敝裂厣胶勇?、東至石河橋、西至胥浦河、南至儀揚(yáng)河，房?jī)r(jià)約為：1000-1200元/平方米三等級(jí)以外用地，房?jī)r(jià)約為800元/平方米資料來(lái)源：儀征市政府提供8/12/202257儀征市制訂的2003年發(fā)展目標(biāo)和中心任務(wù)充分體現(xiàn)了市政府對(duì)汽車(chē)整車(chē)和汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)化的重視程度加強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備工作，突出抓好化工、化纖、汽車(chē)零部件、紡織等項(xiàng)目前期工作，繼續(xù)抓好項(xiàng)目審批制度改革，提高投資項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量對(duì)汽車(chē)、活塞環(huán)

37、、熒光燈、船舶、電機(jī)、風(fēng)鵝等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)，加強(qiáng)跟蹤服務(wù)。鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展合理布局汽車(chē)、化工、船舶、生態(tài)農(nóng)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)板塊。規(guī)劃開(kāi)發(fā)公路兩側(cè)1-2公里陸域范圍約40平方公里面積；結(jié)合沿江塊狀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，培育集聚優(yōu)勢(shì)明顯、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的特色工業(yè)園區(qū)市政府中心任務(wù)導(dǎo)向?yàn)閮x征汽車(chē)整車(chē)和零部件產(chǎn)業(yè)化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了一定的保障資料來(lái)源：儀征市政府提供全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)11-12%。全市地方工業(yè)總產(chǎn)值86億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值51億元，分別增長(zhǎng)22%、25.9%。自營(yíng)出口總額增長(zhǎng)21.2%，達(dá)到4000萬(wàn)美元；實(shí)際利用外資增長(zhǎng)80%以上，達(dá)到6000萬(wàn)美元；實(shí)際利用民資增長(zhǎng)50%

38、以上，超過(guò)10億元；向上爭(zhēng)取國(guó)資增長(zhǎng)67%，達(dá)到2億元城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)；下崗職工再就業(yè)率40%以上2003年目標(biāo)2003年中心任務(wù)8/12/202258儀征市未來(lái)幾年的發(fā)展規(guī)劃將對(duì)汽車(chē)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)、改善投資環(huán)境、加大招商引資力度、堅(jiān)持以民為本的發(fā)展思想為汽車(chē)城項(xiàng)目的發(fā)展提供了很好的契機(jī)，從政府方面將會(huì)得到較為充分的支持，包括優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)條件一是繼續(xù)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)。沒(méi)有項(xiàng)目，增長(zhǎng)就沒(méi)有后勁，開(kāi)放就沒(méi)有載體，建設(shè)就沒(méi)有依托。堅(jiān)持項(xiàng)目推進(jìn)的原則二是繼續(xù)改善投資環(huán)境。環(huán)境就是競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境能夠轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。堅(jiān)持環(huán)境先行的原則，讓投資者放心三是繼續(xù)加大引資力度。抓

39、住新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)的良機(jī)，以更靈活的策略，在利用外資、民資、國(guó)資上求突破。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)功能建設(shè)四是繼續(xù)堅(jiān)持“以民為本”。為人民群眾謀利益，是發(fā)展經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。順應(yīng)民心民意，形成群策群力謀發(fā)展的合力。資料來(lái)源：儀征市政府提供8/12/202259汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為儀征市的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，汽車(chē)城項(xiàng)目將獲得政府全力推動(dòng)和支持資料來(lái)源：儀征市政府工作報(bào)告汽車(chē)工業(yè):現(xiàn)有零部件企業(yè)23家,主要產(chǎn)品為:整車(chē)、活塞環(huán)、車(chē)橋、凸輪軸、挺拄、氣門(mén)座、彈力彈簧、缸套、活塞、輪轂、車(chē)用涂料、鋼化玻璃、線束、飾件、車(chē)用燈具等。紡織工業(yè): 化纖業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了紡織工業(yè)的發(fā)展,2002年紡織業(yè)產(chǎn)值15.06億元化

40、纖工業(yè)：儀征化纖是我國(guó)最大的化纖和化纖原料生產(chǎn)基地儀征市的三大支柱產(chǎn)業(yè)儀征市8/12/202260對(duì)于發(fā)展汽車(chē)城，儀征市政府有三個(gè)待論證的設(shè)想重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)整車(chē)和零部件工業(yè),重點(diǎn)發(fā)展轎車(chē)、面包車(chē)、多用途車(chē)輛建成具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的汽車(chē)研發(fā)基地和生產(chǎn)基地圍繞整車(chē)，重點(diǎn)發(fā)展發(fā)動(dòng)機(jī)、內(nèi)燃機(jī)、車(chē)橋、鋼圈、彈簧鋼板、積極引進(jìn)電路總成、電噴系統(tǒng)、等零部件工業(yè)汽車(chē)城發(fā)展目標(biāo)資料來(lái)源：儀征市政府提供8/12/202261儀征市對(duì)和上汽合作開(kāi)發(fā)汽車(chē)城持積極態(tài)度，希望探討雙贏的合作方式，分期開(kāi)發(fā)汽車(chē)城，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)收益汽車(chē)城第一期開(kāi)發(fā)汽車(chē)城第二期開(kāi)發(fā)汽車(chē)城第三期開(kāi)發(fā)汽車(chē)城第四期開(kāi)發(fā)土地征用如果采用分四期付款的方式:儀征市

41、政府希望第一期征地款不少于10億元,但對(duì)第一期開(kāi)發(fā)面積沒(méi)有明確要求資料來(lái)源：儀征市政府訪談?dòng)涗?8/12/202262儀征市政府愿意在三方面的政策上，給予儀征汽車(chē)城的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)者：上汽股份和汽車(chē)城入駐企業(yè)最大優(yōu)惠有償使用土地價(jià)格優(yōu)惠政策各種稅收的優(yōu)惠政策水、電、氣等資源的使用價(jià)格優(yōu)惠政策儀征市對(duì)外商投資企業(yè)所提供的優(yōu)惠政策，可完全適用于入駐汽車(chē)城的企業(yè)，以提高汽車(chē)整車(chē)生產(chǎn)企業(yè)和汽車(chē)零部件生產(chǎn)企業(yè)入駐的積極性,在較短的時(shí)間內(nèi)使汽車(chē)城的投入和產(chǎn)出達(dá)到一定規(guī)模，從而為汽車(chē)城的后續(xù)開(kāi)發(fā)打好基礎(chǔ)，提高開(kāi)發(fā)、招商的成功系數(shù)，保證汽車(chē)城開(kāi)發(fā)公司的利益。目前，儀征市對(duì)外商投資企業(yè)所提供的優(yōu)惠政策主要為三大類(lèi)：8

42、/12/202263對(duì)用地取得成本和工業(yè)用地的協(xié)議均價(jià)，訪談和測(cè)算結(jié)果有差距。但政府都承諾為協(xié)議轉(zhuǎn)讓提供財(cái)政補(bǔ)貼優(yōu)惠江寧工業(yè)園：8年，40億，70平方公里，九通一平：4萬(wàn)/畝 鹽城開(kāi)發(fā)區(qū)：11年，5億，6平方公里，六通一平： 萬(wàn)/畝 儀征市國(guó)際汽車(chē)城項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)偈袇^(qū)四級(jí)地，其土地取得費(fèi)用（不含基建成本），按平方公里的起步區(qū)數(shù)據(jù)測(cè)算，完成全部拆遷，達(dá)到基建前狀態(tài)的成本8800萬(wàn)/1670畝萬(wàn)/畝資料來(lái)源：儀征市政府訪談一般工業(yè)用地開(kāi)發(fā)成本：17萬(wàn)/畝汽車(chē)城用地開(kāi)發(fā)成本估計(jì)：12-13萬(wàn)/畝協(xié)議均價(jià)：110-125元/平方米 = 7-8萬(wàn)/畝政府補(bǔ)貼：10萬(wàn)/畝汽車(chē)城基建成本估計(jì)4萬(wàn)/畝汽車(chē)城

43、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算：10萬(wàn)/畝8/12/202264儀征市可以對(duì)入駐儀征汽車(chē)城的企業(yè)提供如下稅收優(yōu)惠政策 免二減三的優(yōu)惠政策交納地方所得稅的優(yōu)惠政策對(duì)個(gè)人所得稅依照中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，按每月扣除4000元以后的余額征收個(gè)人所得稅額的優(yōu)惠政策 出口退稅的優(yōu)惠政策免交城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅、土地使用稅的優(yōu)惠政策政策一政策二政策三政策四政策五8/12/202265儀征市可以對(duì)入駐汽車(chē)城的企業(yè)在水、電、通信提供如下優(yōu)惠政策 對(duì)企業(yè)所需的水、煤、電、原料、 及其他通訊設(shè)施等由市列入計(jì)劃，保征優(yōu)先給予安排的優(yōu)惠政策企業(yè)的水增容費(fèi)全部免交的優(yōu)惠政策企業(yè)免繳教育附加費(fèi)和每度電增收的元電網(wǎng)建

44、設(shè)費(fèi)，企業(yè)的用電單獨(dú)立戶裝表，按實(shí)計(jì)算的優(yōu)惠政策企業(yè)可按實(shí)際投資比例，每噸水優(yōu)惠元；如是產(chǎn)品出口企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)當(dāng)年可按外商實(shí)際投資比例，每噸水可優(yōu)惠元的優(yōu)惠政策 企業(yè)安裝 及其他通信設(shè)施裝機(jī)費(fèi)用一律給予20-30%的優(yōu)惠的優(yōu)惠政策政策一政策二政策三政策四政策五8/12/202266主要內(nèi)容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車(chē)城項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)模型構(gòu)筑和決策測(cè)算談判方案要點(diǎn)38/12/202267項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)模式結(jié)論綜述相關(guān)背景討論相關(guān)法規(guī)討論投資模式分析開(kāi)發(fā)模式分析開(kāi)發(fā)階段分析8/12/202268上汽儀征汽車(chē)城投資和開(kāi)發(fā)的決策建議（定性）企業(yè)介入工業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)和綜合房地

45、產(chǎn)開(kāi)發(fā)既有苗頭，也有先例，上汽股份可以為之房地產(chǎn)業(yè)與汽車(chē)產(chǎn)業(yè)是不同的專業(yè)門(mén)類(lèi)，在專業(yè)化趨勢(shì)下，上汽應(yīng)重投資管理，推行專業(yè)開(kāi)發(fā)儀征項(xiàng)目，介入一級(jí)開(kāi)發(fā)有較大的商業(yè)利益，作為“外行”，在二級(jí)市場(chǎng)，上汽并無(wú)優(yōu)勢(shì)企業(yè)介入一級(jí)土地開(kāi)發(fā)存在法規(guī)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與政府合作進(jìn)行儀征汽車(chē)城開(kāi)發(fā)是一種較優(yōu)的選擇，有兩種可能的合作模式較好的開(kāi)發(fā)模式是：不直接介入土地二級(jí)開(kāi)發(fā)建議將儀征汽車(chē)城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)初步劃分為四個(gè)階段進(jìn)行：成型期、成長(zhǎng)期、成熟期和后成熟期8/12/202269項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)模式結(jié)論綜述相關(guān)背景討論相關(guān)法規(guī)討論投資模式分析開(kāi)發(fā)模式分析開(kāi)發(fā)階段分析8/12/202270背景一：以園區(qū)為載體的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，

46、經(jīng)歷了三種主流階段，形成了多元化投資開(kāi)發(fā)和多種管理模式格局政府投資興建園區(qū)為主流政府主導(dǎo)、企業(yè)參與興建園區(qū)為主流政府配合、企業(yè)主導(dǎo)興建園區(qū)為主 在政策沒(méi)有放開(kāi)，思想沒(méi)有解放，也無(wú)較好的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)主體時(shí)，“筑巢引鳳”策略曾是各地政府互相學(xué)習(xí)，極其推崇的工作經(jīng)驗(yàn) 在政策逐漸放開(kāi)，思想逐漸解放，出現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大、良好運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)主體，各地政府在工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中非常注意與龍頭企業(yè)的積極合作在政府與企業(yè)，企業(yè)與企業(yè)之間專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，在“筑巢引鳳”策略基礎(chǔ)上，一些有膽識(shí)和遠(yuǎn)見(jiàn)的政府開(kāi)始推行“引鳳筑巢鳳引凰”的策略土地開(kāi)發(fā)的投資主體外商獨(dú)資中外合資合作中方企業(yè)獨(dú)資政府投資模式土地開(kāi)發(fā)的管理主體政府直接

47、管理開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)管理名為管委會(huì)管理，實(shí)為公司管理管委會(huì)/開(kāi)發(fā)公司關(guān)系政企合一模式政企分開(kāi)模式公司自治模式8/12/202271專題研究揭示了工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為集中的東部城鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)中四大經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)上汽項(xiàng)目有很強(qiáng)的借鑒意義土地投機(jī)往往導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗沒(méi)有最終需求的土地開(kāi)發(fā)注定失敗政府與企業(yè)在開(kāi)發(fā)中應(yīng)追求“雙贏”研究表明：外商從事土地投機(jī)的動(dòng)機(jī)很大，很難進(jìn)行有效的土地開(kāi)發(fā)，鮮有“外商獨(dú)資”模式的成功案例研究表明：沒(méi)有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)同的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)論地價(jià)和稅收如何優(yōu)惠，也難以獲得成功，與開(kāi)發(fā)模式選擇并無(wú)關(guān)系政府與企業(yè)進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的目標(biāo)應(yīng)是“雙贏”，而非“雙虧”。政府與企業(yè)的討價(jià)還價(jià)增加了土地開(kāi)發(fā)的交易

48、費(fèi)用，從而損失了土地開(kāi)發(fā)的一部分效率，必須把握分寸土地資源最有效的配置方式是以市場(chǎng)機(jī)制為主，政府宏觀調(diào)控為輔的方式，土地成片開(kāi)發(fā)必須堅(jiān)持滾動(dòng)開(kāi)發(fā)機(jī)制，否則，必然造成土地資源的閑置和耕地的大量占用以市場(chǎng)機(jī)制和原則提高土地開(kāi)發(fā)效率8/12/202272案例1：北京實(shí)創(chuàng)科技園和四川碧峰峽模式創(chuàng)新的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式和土地開(kāi)發(fā)模式北京實(shí)創(chuàng)科技園開(kāi)發(fā)，先以基地為依托，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)進(jìn)行園區(qū)配套服務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的資金保障，然后開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)，吸引高科技企業(yè)入駐。北京實(shí)創(chuàng)高科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)造了全國(guó)之最，產(chǎn)業(yè)區(qū)每公頃土地創(chuàng)造產(chǎn)值365億元，被譽(yù)為“鉆石效益”。 北京實(shí)創(chuàng)科技園 首創(chuàng)“資源所有權(quán)

49、和經(jīng)營(yíng)權(quán)”分離的土地開(kāi)發(fā)模式?！霸谝粋€(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，授權(quán)一家企業(yè)獨(dú)立建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理?！?“整體控制、獨(dú)家開(kāi)發(fā)” 在保護(hù)自然資源的前提下，碧峰峽模式為地方培育了實(shí)現(xiàn)“多贏”的動(dòng)力十足的全新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，受到黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人頻頻考察和贊賞 四川碧峰峽模式 8/12/202273案例2：天津開(kāi)發(fā)區(qū)的融資劃片開(kāi)發(fā)模式貸款起家以地養(yǎng)地融資劃片開(kāi)發(fā)初期依靠國(guó)家開(kāi)發(fā)性貸款.億元，完成平方公里起步工業(yè)區(qū)和.平方公里生活區(qū)的土地開(kāi)發(fā)，為開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展起了良好的開(kāi)端。到1990年，開(kāi)發(fā)區(qū)由負(fù)債開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)闈L動(dòng)開(kāi)發(fā)，其方針就是“開(kāi)發(fā)一片，收益一片，以收益養(yǎng)開(kāi)發(fā)”。進(jìn)入邊投入、邊回收、邊開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)。到199

50、1年，天津開(kāi)發(fā)區(qū)已具備依靠自身積累每年開(kāi)發(fā)一平方公里土地的土地開(kāi)發(fā)能力。1992年，小平同志南巡談話以后，外資涌入迅猛增長(zhǎng)，項(xiàng)目用地快于土地開(kāi)發(fā)速度，土地供不應(yīng)求，從而影響招商引資。天津開(kāi)發(fā)區(qū)抓住這一有利時(shí)機(jī)，及時(shí)轉(zhuǎn)變土地開(kāi)發(fā)策略，在堅(jiān)持自身開(kāi)發(fā)為主的基礎(chǔ)上，大膽利用外資，以抓大項(xiàng)目、大財(cái)團(tuán)為重點(diǎn)全方位融資開(kāi)發(fā)，走出一條全方位融資劃片土地開(kāi)發(fā)的新路子。 吸引國(guó)外一個(gè)或幾個(gè)大財(cái)團(tuán)的資金，采取外商獨(dú)資、合資或合作等方式，獨(dú)立承擔(dān)某一區(qū)域規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、招商等一系列開(kāi)發(fā)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。形成開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)投資多主體、大面積的開(kāi)發(fā)局面，將投資機(jī)制直接引入土地開(kāi)發(fā)，使得土地開(kāi)發(fā)與招商引資、投資收益直接掛鉤，最大限

51、度地激發(fā)了開(kāi)發(fā)者集約利用土地、提高土地利用效益的欲望。融資劃片開(kāi)發(fā)8/12/202274背景二：房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式正發(fā)生轉(zhuǎn)變，專業(yè)分工、市場(chǎng)細(xì)分將取代“全能”模式、“百貨店”模式成為主流房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式經(jīng)營(yíng)類(lèi)投資類(lèi)開(kāi)發(fā)類(lèi)服務(wù)類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)混合開(kāi)發(fā)香港模式開(kāi)發(fā)高度的專業(yè)化發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)工廠化生產(chǎn)美國(guó)模式經(jīng)營(yíng)儲(chǔ)備土地挖坑賣(mài)房炒賣(mài)樓花賭博式經(jīng)營(yíng)8/12/202275背景三：區(qū)域開(kāi)發(fā)的歷史演繹出現(xiàn)專門(mén)的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，著眼于解決當(dāng)時(shí)的緊張的住房狀況，隨著改革的深入，逐漸出現(xiàn)市場(chǎng)化的商品房交易工業(yè)化對(duì)城市化提出加速要求，中國(guó)出現(xiàn)深度、逆向和農(nóng)村城市化三大趨勢(shì)，城市經(jīng)營(yíng)大

52、行其道，以多種形式參與城市建設(shè)的“城市運(yùn)營(yíng)商”浮出水面，居民住宅、商業(yè)設(shè)施和工業(yè)園區(qū)建設(shè)異常活躍隨著業(yè)界專業(yè)化趨勢(shì)，開(kāi)始出現(xiàn)專業(yè)的住宅房地產(chǎn)商、商業(yè)房地產(chǎn)商和工業(yè)房地產(chǎn)商。發(fā)展趨勢(shì)為：聚合三種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于特定區(qū)域的“造城運(yùn)動(dòng)”將大量出現(xiàn)在深度城市化的進(jìn)程中，逐漸步入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)的時(shí)代改革開(kāi)放和市場(chǎng)化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)空前繁榮，出現(xiàn)專門(mén)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，住宅房地產(chǎn)呈郊區(qū)化和大盤(pán)化趨勢(shì)，旅游、體育等復(fù)合房地產(chǎn)概念開(kāi)始流行，出現(xiàn)大量由政府投資，以園區(qū)為載體的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)改革開(kāi)放初期90年代中后期21世紀(jì)（00-02）2003未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)的本質(zhì)內(nèi)涵：試圖在一定地域建設(shè)“微型”社會(huì)，提供人類(lèi)生活所需要的大多數(shù)功

53、能，從生產(chǎn)和生活兩大部類(lèi)的生產(chǎn)上取得相對(duì)平衡，再作為一個(gè)整體系統(tǒng)與大社會(huì)發(fā)生交換，其交換的效率決定了區(qū)域的發(fā)達(dá)程度，其交換的內(nèi)容決定了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特性。 8/12/202276區(qū)域開(kāi)發(fā)的三個(gè)層面區(qū)域開(kāi)發(fā)必須站在城市的高度，考慮區(qū)域綜合的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)功能，必須設(shè)計(jì)政府職能和政策，它既適用于獨(dú)立的新城開(kāi)發(fā)，也適用于既存的舊城改造；它既要變革圖新，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，又需承接歷史、保留時(shí)間性風(fēng)格。它可能涉及全新管理體系和政策機(jī)制的改革嘗試，也可能需要順應(yīng)原有管理體系和政策機(jī)制，保證全局一盤(pán)棋。區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)給予地產(chǎn)開(kāi)發(fā)足夠的重視。區(qū)域開(kāi)發(fā)絕對(duì)不等同于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不應(yīng)被政府規(guī)劃替代，被產(chǎn)業(yè)投資造廠的壯舉

54、埋沒(méi)！地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在區(qū)域開(kāi)發(fā)中起著“承上啟下”的作用，是區(qū)域成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?？v向：它包括規(guī)劃層次、建造層次和管理層次。橫向：它包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域開(kāi)發(fā)的靈魂，它既決定了能否融資、招商成功，實(shí)現(xiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)目標(biāo)，又是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。只要產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性和區(qū)域的綜合條件良好匹配，成就了資本的逐利特性，資本就會(huì)蜂擁而至；再加上企業(yè)群聚導(dǎo)致的基建成本外部性節(jié)省，以及產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)致的增值性創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)資源將在低成本基礎(chǔ)上保持持久繁榮，區(qū)域開(kāi)發(fā)斷無(wú)不成功之理 8/12/202277區(qū)域開(kāi)發(fā)的三類(lèi)主體區(qū)域開(kāi)發(fā)商通過(guò)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)和資源分析，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析，組織地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)盟，出資建園區(qū)

55、（地產(chǎn)），建設(shè)配套設(shè)施，招產(chǎn)業(yè)投資者入駐（產(chǎn)業(yè)），向政府管委會(huì)（城市）爭(zhēng)取統(tǒng)一的園區(qū)政策，向入駐企業(yè)提供增值性經(jīng)濟(jì)服務(wù)，以制度和契約設(shè)計(jì)界定產(chǎn)業(yè)投資者、政府、地產(chǎn)商之間的關(guān)系。這是國(guó)內(nèi)目前正在醞釀的一種區(qū)域開(kāi)發(fā)模式，它演繹自單純的住宅郊區(qū)化、住宅房地產(chǎn)大盤(pán)化，在此基礎(chǔ)上更一步追求生產(chǎn)型房地產(chǎn)和生活型房地產(chǎn)投資的平衡，從趨勢(shì)上看，將成為一種主流模式 政府出資建園區(qū)（地產(chǎn)），招產(chǎn)業(yè)投資者入駐（產(chǎn)業(yè)），引資做配套或者自己做相關(guān)服務(wù)、生活配套（地產(chǎn)），組建管委會(huì)（城市）對(duì)園區(qū)進(jìn)行管理。這是國(guó)內(nèi)目前一種主流園區(qū)（區(qū)域開(kāi)發(fā)）模式，但也是弊病最大的一種 地方政府區(qū)域開(kāi)發(fā)商產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略擴(kuò)張需求

56、，需要一定面積的工業(yè)房地產(chǎn)用地。由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的行業(yè)聚集特性和自身在價(jià)值鏈的實(shí)力，可在自用面積之外，與政府達(dá)成一攬子購(gòu)地計(jì)劃，除自用外，還開(kāi)發(fā)工業(yè)房地產(chǎn)供上下游企業(yè)租賃、購(gòu)買(mǎi)，以產(chǎn)業(yè)地位和實(shí)力謀求產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)外的投資利益。身兼地產(chǎn)商和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者雙重身份，園區(qū)接受政府管委會(huì)管理。這種模式在過(guò)去和目前都有不可忽視的影響，是一種次主流模式，其園區(qū)規(guī)模一般較小，主要以生產(chǎn)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，由于不規(guī)范、不專業(yè)往往對(duì)區(qū)域整體開(kāi)發(fā)造成諸多后遺癥 產(chǎn)業(yè)投資者中國(guó)國(guó)情8/12/202278區(qū)域開(kāi)發(fā)商的角色定位區(qū)域開(kāi)發(fā)商的角色定位總體規(guī)劃商業(yè)操作地產(chǎn)管理金融管理政府關(guān)系區(qū)域規(guī)劃/產(chǎn)業(yè)規(guī)劃/配套規(guī)劃/功能區(qū)劃總體商業(yè)設(shè)

57、計(jì)/地產(chǎn)商業(yè)操作/產(chǎn)業(yè)招商操作專業(yè)規(guī)劃管理/建筑工程管理/物業(yè)增值管理融資操作/投資管理/地產(chǎn)聯(lián)盟銀行管理管理體系建議/政策機(jī)制協(xié)調(diào)8/12/202279區(qū)域開(kāi)發(fā)商的核心能力戰(zhàn)略管理能力規(guī)劃管理能力工程管理能力金融管理能力區(qū)域開(kāi)發(fā)中的產(chǎn)業(yè)定位能力多贏商業(yè)模式的創(chuàng)新能力8/12/202280結(jié)論：背景討論與上汽儀征汽車(chē)城決策的相關(guān)性分析順應(yīng)主流趨勢(shì)，上汽儀征汽車(chē)城在投資、管理和政府關(guān)系方面應(yīng)該做三點(diǎn)考慮投資：獨(dú)資/合資/合作管理：開(kāi)發(fā)公司管理關(guān)系：政企分開(kāi)模式根據(jù)成功案例和經(jīng)驗(yàn)，在開(kāi)發(fā)儀征汽車(chē)城時(shí)上應(yīng)注意產(chǎn)業(yè)、配套和開(kāi)發(fā)權(quán)控制問(wèn)題產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵配套：服務(wù)配套是支撐模式：成片規(guī)劃/滾動(dòng)開(kāi)發(fā)順

58、應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)變和專業(yè)化趨勢(shì)，上汽在汽車(chē)城開(kāi)發(fā)中的定位應(yīng)考慮主導(dǎo)：以投資、控制為主經(jīng)營(yíng)：以汽車(chē)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主房產(chǎn)：委托修建自用為主根據(jù)區(qū)域開(kāi)發(fā)和區(qū)域開(kāi)發(fā)商分析，汽車(chē)城開(kāi)發(fā)公司在汽車(chē)城開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)做三點(diǎn)考慮功能：以投資、管理為主地產(chǎn)：以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主合作：推動(dòng)專業(yè)化開(kāi)發(fā)上汽在汽車(chē)城投資和開(kāi)發(fā)模式上必須充分考慮公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力，不做力不能及和不擅長(zhǎng)的事，專注于產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，為成功開(kāi)發(fā)和持續(xù)繁榮提供持久增長(zhǎng)點(diǎn)上汽在汽車(chē)城投資和開(kāi)發(fā)模式選擇上必須充分認(rèn)識(shí)到汽車(chē)城開(kāi)發(fā)的區(qū)域性特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，以多種方式合作，確保汽車(chē)城開(kāi)發(fā)的專業(yè)性8/12/202281項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)模式結(jié)論綜述相關(guān)背景討論相關(guān)法規(guī)討

59、論投資模式分析開(kāi)發(fā)模式分析開(kāi)發(fā)階段分析8/12/202282儀征汽車(chē)城項(xiàng)目涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和國(guó)有土地再轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)兩個(gè)層次，需要討論國(guó)家關(guān)于兩層次開(kāi)發(fā)的相關(guān)法規(guī)農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地政府征用劃撥協(xié)議出讓拍、招、掛投資商征地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)償費(fèi)土地出讓金原住戶農(nóng)戶土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：生地開(kāi)發(fā)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)：熟地開(kāi)發(fā)8/12/202283目前，國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法規(guī)規(guī)定較少，大多數(shù)國(guó)家和地方法規(guī)都與土地二級(jí)開(kāi)發(fā)中的土地交易有關(guān)“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指土地出讓前的運(yùn)作方式，指政府委托市土地儲(chǔ)備中心按照土地總體規(guī)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。也

60、就是通常所說(shuō)的進(jìn)行“七通一平”，把“生地”變成“熟地”，使土地達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)。”北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法在目前階段，對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：企業(yè)能否介入、如何介入、如何獲取收益都沒(méi)有明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)有關(guān)土地交易的相關(guān)法規(guī)集體用地必須經(jīng)過(guò)政府征用后方可交易國(guó)有土地出讓使用須符合城市整體規(guī)劃土地交易劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招拍掛法規(guī)土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓方面的相關(guān)法規(guī)8/12/202284土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法規(guī)討論：焦點(diǎn)在于企業(yè)的“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)”，它包括能否介入和長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)權(quán)保障問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)問(wèn)題企業(yè)有沒(méi)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的問(wèn)題如何保障企業(yè)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)權(quán)問(wèn)題觀點(diǎn)1：政府進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)不