復盤海外發(fā)達經(jīng)濟體“斷供”經(jīng)歷

1、“停貸”風波引發(fā)關(guān)注，監(jiān)管政策密集出臺“停貸”風波引關(guān)注，“保交付”成為市場熱點6 月末至 7 月，交樓、斷供、預售制度等關(guān)鍵詞引發(fā)市場熱議和關(guān)注。6 月 30 日江西景德鎮(zhèn)部分樓盤延期交樓，業(yè)主因項目延期交付發(fā)布停止還貸聲明。至 7 月中旬，多地業(yè)主也發(fā)出聲明停止還貸，引發(fā)市場關(guān)注。問題發(fā)酵后，多家上市銀行排查斷供導致的按揭貸款壞賬規(guī)模。從公告結(jié)果來看，停工涉及的不良貸款余額占全行按揭貸款余額的比重較低，占全行按揭貸款比例不超過 0.03%，風險整體可控。7 月 28 日中央政治局會議首次提及“保交樓”，解決交樓和房貸違約問題可能是下半年市場關(guān)注的熱點。圖表 1：房貸斷供涉及主體圖表 2：商

2、業(yè)銀行對斷供導致壞賬的排查說明(%,億元)土地出讓 地方政府 建材、勞務期房交樓預售款項、開發(fā)貸款 銀行月供還款業(yè)主供應商房地產(chǎn)開發(fā)商0.0300.0250.0200.0150.0100.0050.000占全行按揭貸款余額比例( )停工涉及不良貸款余額(億元),右軸76543210資料來源：風波恐沖擊地產(chǎn)及銀行，監(jiān)管政策密集出臺房貸斷供違約可能導致未來住房銷售壓力增大，同時存量房貸的違約可能導致銀行壞賬。隨著地方政府強力介入，目前新增斷供數(shù)量有所降低，市場情緒緩和。但是經(jīng)過本次事件，購房者對期房的信心進一步下降，未來數(shù)個月的銷售可能仍會受到影響。地產(chǎn)銷售與投資、宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)密切相關(guān)。因此，仍有

3、必要對這一問題保持關(guān)注。多地發(fā)布通知，從完善預售資金監(jiān)管、“一對一”幫扶、信貸支持等方面解決停工斷貸問題。房貸斷供已引發(fā)銀行和監(jiān)管層的高度重視。本輪斷供矛頭指向期房預售資金及其監(jiān)管制度，多地政府從多個角度對預售制度和監(jiān)管要點進行了說明和重申，有效地穩(wěn)定了市場預期。河北滄州、陜西西安和深圳龍崗等地政府或住建部門發(fā)布通告，要求加強預售制度監(jiān)管措施，保障購房者合法權(quán)益。而深圳市和山西省則從房企資金角度入手，提出優(yōu)化預售資金提取流程，保證房企資金穩(wěn)定。銀保監(jiān)會也表示，將在“保交樓”工作安排的總體框架下，協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。7 月 28 日召開的中央政治局會議也要求“壓實地方政府責任，保

4、交樓、穩(wěn)民生”。 5圖表 3：近期監(jiān)管層對房地產(chǎn)預售制度的表態(tài)日期部門要點內(nèi)容發(fā)布文件2022年6月28日深圳金融監(jiān)管局河北省滄州市進一步加大對房企風險化解力度，在“保交樓”前提下，優(yōu)化預售監(jiān)管資金提取條件，促進企業(yè)資金良性循環(huán)優(yōu)化預售監(jiān)管 各金融機構(gòu)要有效區(qū)分項目風險和企業(yè)風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，資金提取條件 保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序增長，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切 ”，積極做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展加大流動性貸款等支持力度，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應

5、唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽預售資金監(jiān)管 訂新建商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議關(guān)于進一步加大金融服務支持疫情防控促經(jīng)濟保民生穩(wěn)發(fā)展的實施方案關(guān)于征求（征求意見設局2022年7月13日 深圳市龍崗區(qū)人民政府此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣未設立監(jiān)管賬戶的項目，相關(guān)部門不得辦理商品房預售許可和商品房網(wǎng)簽備案區(qū)住房建設局加強房地產(chǎn)在售項目預售資金監(jiān)管，對項目預售資金的收存和使用情況全面核查，排查項目風險隱患預售資金監(jiān)管 對于預售資金監(jiān)管要嚴格按比例留存，確保房地產(chǎn)項目建設竣工交付，維加強護廣大購房者合法權(quán)益未取得預售許可證擅自銷售、以較低折扣要求購房人一次性付清購房款，或資

6、金未進入資金監(jiān)管賬戶的都在查處之列。商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存稿）意見的公告龍崗區(qū)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管的指導意見2022年7月14日陜西省西安市住建局對開發(fā)商挪用 購房人的購房款、商業(yè)銀行擅 發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金的，應當立即停止撥付并依法查處自撥付資金的 商業(yè)銀行違反預售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)處罰管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴重社會影響的，記為信用等級差的企業(yè)

7、，向社會公示，并按照陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法有關(guān)規(guī)定予以處理預售款應當由購房人按照商品房買賣合同的約定直接存入監(jiān)管賬戶關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施汕頭市住房和制定預售款監(jiān) 開發(fā)企業(yè)不得代收代繳預售款。監(jiān)管銀行不得配合相關(guān)違規(guī)行為，并應確保商品房預售款監(jiān)2022年7月14日城鄉(xiāng)建設局管細則購房款由購房人直接繳入監(jiān)管賬戶用于支付工程款的，綜合項目建設進度核定支付額度，按工程實際進度提取工程款督管理暫行辦法2022年7月17日銀保監(jiān)會加強部門間協(xié) 將引導金融機構(gòu)市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)調(diào)同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作銀

8、保監(jiān)會有關(guān)部門負責人回應停貸問題2022年7月19日2022年7月21日陜西省咸陽市住建局四川省遂寧市住房城鄉(xiāng)建設一對一幫扶， 建立一對一幫扶政策，要求對在建項目在保質(zhì)保量和確保安全的前提下，加快加快施工進度 施工進度，力爭按期交房指導各轄區(qū)開展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目掛聯(lián)工作通過梳理摸排，遂寧全市共有83個在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項目納入掛聯(lián)范圍一對一掛聯(lián)， 。每一個項目均由一名縣(市、區(qū))、市直園區(qū)縣級領導進行“一對一”掛聯(lián)督促項目動工 各轄區(qū)掛聯(lián)領導要全面掌握已購開發(fā)建設用地的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項咸陽市住建局組織召開部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集體約談會市住房城鄉(xiāng)建設局印發(fā)通知，指導各轄區(qū)開展房地產(chǎn)

9、企局完工目情況，原則上每月開展一次“一對一”對接、溝通和服務工作，化解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展難題，推進房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。充分發(fā)揮溝通、協(xié)商作用，定期開展座談、走訪、調(diào)研，督促未開工房地產(chǎn)開發(fā)項目盡快投資、動工，指導在建房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)范運營，按期完工堅持“房住不炒”定位，因城施策實施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領域風險。密切監(jiān)測實體經(jīng)濟債務規(guī)模和償付能力變化，有效防控債務風險6月30日江西景德鎮(zhèn)部分樓盤延期交樓引發(fā)社會關(guān)注，銀保監(jiān)會對此高度重業(yè)和房地產(chǎn)項目掛聯(lián)工作化解房地產(chǎn)領 視，積極加強與住建部、人民銀行部門的協(xié)同配合，支持地方更加有力地

10、推2022年上半年銀行2022年7月21日銀保監(jiān)會域風險進保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作劉忠瑞表示，在地方黨委政府保交樓工作安排的總體框架下，銀保監(jiān)會指導銀行積極參與相關(guān)工作，配合壓實企業(yè)、股東等相關(guān)各方責任，遵循市場化、法制化的原則，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目盡快復工，早交付。同時，指導銀行做好客戶的服務工作，加強與客戶溝通，依法保障金融消費者合法權(quán)益毫不動搖堅持“房住不炒”的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要業(yè)保險業(yè)運行發(fā)展情況新聞發(fā)布會上半年山西房地產(chǎn)2022年7月25日 山西省統(tǒng)計局 適度降低預售 目標資金監(jiān)

11、管比例 為防止開發(fā)企業(yè)因資金不足導致項目爛尾，可以允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，適度降低預售資金監(jiān)管比例，加強預售證審批等，在一定程序上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開工積極性房地產(chǎn)開發(fā)項目完成首次登記后，購房人斷供，金融機構(gòu)要按照貸款合同依開發(fā)市場運行情況分析2022年7月26日，各地政府網(wǎng)站貴州省遵義市住房城鄉(xiāng)建設局法對債務人進行追償，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全力配合斷供資金追償 進一步支持公積金繳存職工合理購房需求，階段性執(zhí)行降低二套房最低首付款比例政策在2022年7月1日至2023年6月30日期間，繳存職工家庭購買第二套自住住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款

12、比例由30 降低至20遵義市促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的工作措施圖表 4：近期監(jiān)管層對房地產(chǎn)預售制度的表態(tài)（續(xù)）日期部門要點內(nèi)容發(fā)布文件江西省九江住2022年8月2日建局江西九江住建局公示了中心城區(qū)85個現(xiàn)有在售樓盤的139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶預售資金監(jiān)管 房地產(chǎn)企業(yè)必須將所有的購房款（包括定金、預付款、按揭貸款等各種房價公示款），直接存入商品房預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)購房人在購房時注意核實預售資金監(jiān)管賬戶信息，購房人在購房時將購房款直接存入商品房預售資金監(jiān)管賬戶。將對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，要求購房人交存的定金、首付款，商

13、業(yè)銀行江西九江住建局商品房預售資金監(jiān)管賬戶公告關(guān)于進一步加強湖南省長沙市 預售資金全程 和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶2022年8月8日2022年8月9日政府辦公廳江蘇省連云港市住房和城鄉(xiāng)監(jiān)管對資金流向進行全程監(jiān)測，對項目工程建設款實施重點監(jiān)管，保證資金“留在項目、留在當?shù)亍?，?yōu)先用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展調(diào)整商品房預售政策。市區(qū)對2021年7月1日后新出讓商住用地在2023年12月?lián)７绞结尫?31日前申請預售證的項目，對工程形象進度的要求視同信用考評A類企業(yè)采用擔保方式釋放部分商品房預售監(jiān)管資金。在嚴格執(zhí)行商品房預售資

14、金監(jiān)商品房預售資金監(jiān)管的通知關(guān)于進一步促進連云港市房地產(chǎn)市建設局預售資金管制度的基礎上，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，采取商業(yè)保函方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項目的建設和運營，上限為重點監(jiān)管資金額度的30場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知，各地政府網(wǎng)站，當前正處本輪周期底部區(qū)間，市場主體對困境反轉(zhuǎn)的信心不足當前全國房地產(chǎn)市場正處在一輪大調(diào)整周期底部，銀行貸款和債務發(fā)行渠道受限，房企現(xiàn)金流緊張。自 2020 年末“三道紅線”出臺、監(jiān)管政策收緊，疊加疫情沖擊下需求回落，原本追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式的房企的現(xiàn)金流受到了較大考驗，許多房企經(jīng)歷商業(yè)票據(jù)、銀行貸款和債券違約等負面事件而“暴雷”，目前仍在加速出清階段。與其

15、他國家預售制度中資金受到較多限制不同，國內(nèi)預售資金用途并不明確。政策層面預收賬款與其他債務明顯有別，預收賬款并不在“三道紅線”統(tǒng)計范圍內(nèi)。2014 年以后，預售資金（定金+個人按揭）在地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比持續(xù)上升，2021 年末超過 40%，其中有 13.12%來自個人按揭貸款，更有近 30%來自定金及預收款?，F(xiàn)金流狀況緊張的情況下，預售資金成為房企投資的重要資金來源。圖表 5：2020 年后金融機構(gòu)投向地產(chǎn)的貸款余額增長放緩圖表 6：房地產(chǎn)企業(yè)債券凈融資量收縮(億元) (%) 金融機構(gòu):人民幣:貸款余額:房地產(chǎn)貸款:同比3025201510501,5001,0005000-500-1,000

16、-1,500房地產(chǎn)行業(yè)凈融資額(億元) 地產(chǎn)施工和竣工面積同比跌幅擴大，市場主體對困境反轉(zhuǎn)的信心不足。我們在報告以地產(chǎn)歷史周期為鑒，展望城市未來前景中提出，從歷史四輪調(diào)整周期來看，本輪地產(chǎn)調(diào)整周期無論從持續(xù)時間還是從下調(diào)幅度來看，均達到歷史極值水平，今年后續(xù)兩個季度地產(chǎn)銷售面積同比增速大概率將恢復正增。6 月地產(chǎn)銷售面積同比增速跌幅繼續(xù)收窄，同時 70 個大中城市新建住宅指數(shù)指標 6 月環(huán)比進一步改善。但因為房地產(chǎn)企業(yè)“以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營模式，施工進度通常同步或略落后于銷售情況，目前地產(chǎn)投資尚未明顯好轉(zhuǎn)，6 月施工和竣工指標讀數(shù)跌幅進一步擴大，施工面積累計增速更是多年以來首度轉(zhuǎn)為負增。在收入端壓

17、力尚存，但交房進度未見改善的情況下，當前市場主體對地產(chǎn)行業(yè)困境反轉(zhuǎn)的信心仍然不足。圖表 7：房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中預售資金占比持續(xù)上升(%)圖表 8：6 月房屋施工和竣工面積同比跌幅繼續(xù)擴大(%)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%各項應付款利用外資自籌資金國內(nèi)貸款個人按揭貸款定金及預50403020100-10-20 房屋竣工面積:住宅:累計同比 房屋施工面積:住宅:累計同比0%收款-30復盤歷史：地產(chǎn)危機引發(fā)斷供增加，演繹救助各有不同我們復盤美國、日本和中國香港地區(qū)的房貸違約歷史，可以看到按揭貸款違約的案例并不鮮見。雖然引發(fā)各地房貸斷供違約的原因與國內(nèi)明顯有別，

18、但其演繹和救助措施值得分析和總結(jié)。美國：08 年次貸危機斷供引發(fā)連鎖反應，救助側(cè)重居民和金融機構(gòu)房貸違約：2008 年次貸危機發(fā)酵，斷供比例大幅上升2000 年以來的寬松貨幣環(huán)境下，利率持續(xù)下行，美國地產(chǎn)市場不斷升溫。2000 年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅和 911 恐襲后全球經(jīng)濟衰退，美聯(lián)儲在 2001-02 年連續(xù)降息，將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間從 6.25%-6.5%降低至 1.5%-1.75%的低位。2000-02 年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，納斯達克指數(shù) 2002 年下跌 35%，美聯(lián)儲進一步降息。較為寬松的貨幣環(huán)境為美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮提供了條件。低利率和高房價推升地產(chǎn)泡沫，可調(diào)利率按揭貸款和次級貸款占

19、比上升。2002-2004 年期間，美國房價持續(xù)上升，大幅超過可支配收入增速。由于前期基準利率持續(xù)下行，可調(diào)利率按揭貸款（ARM）占比上升，從 2001 年的 12%上升至 2004 年的 35%。2004 年降息周期結(jié)束后占比有所降低。低利率環(huán)境下金融機構(gòu)競爭激烈，銀行信貸條件放寬，對原本不符合貸款條件、實際還款能力較弱人群的“次級貸款”快速增長。2003-2006 年，美國抵押貸款中的次級貸款的比重不斷升高，“次級貸款”也多以可調(diào)利率形式發(fā)放。圖表 9：2001-2004 年貨幣環(huán)境寬松，美國住房銷售和價格從下跌轉(zhuǎn)為上升(%)圖表 10：2001-06 年可調(diào)利率貸款占比先升后降(%)可調(diào)

20、利率貸款占比454035302520151050新建住房銷售,同比標普/CS房價指數(shù),同比30 聯(lián)邦基金目標利率上限,右軸 7256205151045302-5-101-1502000/12001/12002/12003/12004/1美國住房金融協(xié)會（FHFA），2004 年美聯(lián)儲加息后房貸利率大幅上升、房價回落，最終引爆次貸危機。2004 年至2006 年美聯(lián)儲連續(xù)升息，聯(lián)邦基金利率區(qū)間從 2004 年初的 0.75%-1%，一路上行至 2006年中的 5%-5.25%。原先大量發(fā)放的可調(diào)利率按揭貸款（ARM）利率跟隨市場利率上行，購房者無力承擔日益增加的利息支出。10 大城市標普/CS

21、房價指數(shù)同比增速從 2004 年 7 月的 20.47%，回落至 2008 年 12 月的-19.23%，房價持續(xù)下跌也讓美國房地產(chǎn)市場快速降溫。房貸違約導致一系列連鎖反應，斷供比例和商業(yè)銀行不良貸款率大幅上升，以房貸為基礎資產(chǎn)的衍生品被降級并遭到拋售。第一，斷供比例大幅上升。美國優(yōu)先級貸款的總體斷供比例從 2003 年的 0.55%上升至 2009 年的 3.31%，次貸斷供比例則從 5.63%大幅上升至 15.58%，分別上升了近 2.8pct 和 10pct。斷供也導致法拍房數(shù)量、破產(chǎn)人數(shù)大幅上升。第二，商業(yè)銀行不良貸款率大幅上升。美國商業(yè)銀行不良貸款率從 2003 年的 1.1%上行至

22、 2009年的 4.96%。第三，房貸相關(guān)衍生證券遭到降級和拋售。美國住房金融體系下，房利美和房地美兩大住房金融公司購入商業(yè)銀行持有的按揭貸款，同時發(fā)行 MBS 獲得低息融資。吉利美對按揭貸款還本付息進行擔保。按揭貸款人無力清償債務，底層資產(chǎn)經(jīng)復雜衍生金融工具層層包裝后，信貸危機向整個金融體系蔓延。圖表 11：2004-2006 年基準利率轉(zhuǎn)為上行，美國樓市快速降溫(%)圖表 12：2007-09 年美國優(yōu)先級、Alt-A 級和次級按揭貸款斷供比例均大幅上升(%)新建住房銷售,同比標普/CS房價指數(shù),同比 美國:總體斷供比例:優(yōu)先級貸款 美國:總體斷供比例:ALT-A級貸款3020100-10

23、-20-30-40 聯(lián)邦基金目標利率上限,右軸73.763.252.741.731.220.70.21美國:總體斷供比例:次級貸款,右軸20151050-5002004/12005/12006/12007/12008/12009/1Wind，圖表 13：2006 年以后美國房貸斷供和破產(chǎn)人數(shù)持續(xù)增加(萬人)圖表 14：2008-10 年美國銀行業(yè)不良貸款率上升，資本充足率下降(%)斷供消費者數(shù)(萬)破產(chǎn)人數(shù)(萬)70 美國銀行不良貸款率 美國銀行資本與資產(chǎn)比率,右軸6.011.05.010.54.010.03.09.52.09.01.08.50.08.06050403020102003/320

24、03/92004/32004/92005/32005/92006/32006/92007/32007/92008/32008/92009/32009/92010/32010/92011/32011/92012/32012/90紐約聯(lián)儲家庭債務與信用季度調(diào)查，信達證券研發(fā)中心2.1.2 救助：居民端多輪救助減輕還款壓力，金融端注入信用企業(yè)端自救為主針對按揭違約的居民，美國財政部和美聯(lián)儲進行了多輪救助。美聯(lián)儲于 2007 年 9 月 18 日首次降息 50bp 至 4.5%-4.75%，并在此后進行多輪降息。2007 年 8 月 FHA 推出 “再貸款計劃”（FHA Secure Program）

25、，為陷入困境的房主進行擔保。10 月美國財政部成立“希望聯(lián)盟”（HOPE NOW Alliance），用以救助無法支付按揭貸款的家庭。通過協(xié)調(diào)、條款修正等方式，對違約抵押貸款進行處置。2007 年 12 月美國財政部“凍結(jié)”2年內(nèi)發(fā)放的浮動利率抵押貸款，避免利率進一步上調(diào)，同時進行稅收豁免，減輕房貸還款壓力。2008 年 2 月聯(lián)合美銀、花旗、摩根大通等 6 家機構(gòu)，推出“生命線工程”（Project Lifeline），抵押貸款逾期 90 天以上的業(yè)主可申請 30 天緩沖期。政府增加對住房金融機構(gòu)和商業(yè)銀行的支持。2008 年 7 月，美國財政部提高房利美和房地美的信用額度，買進兩家公司股票

26、，并改進監(jiān)管。美聯(lián)儲接受兩家公司債券為抵押品，為其流動性提供保障。2008 年 7 月 30 日通過住房和經(jīng)濟恢復法案，聯(lián)邦住房管理局（FHA）建立專項基金，為 40 萬按揭逾期的家庭提供擔保。與此同時，向地方政府提供應急基金，用于購買空置、喪失抵押品贖回權(quán)的房產(chǎn)，出租或低價出售給低收入家 庭。不過美國在 2008-09 年對少數(shù)幾家銀行進行了救助，未能避免 2008-2010 年期間倒閉銀行數(shù)量的大幅上升。圖表 15：2008 年次貸危機后美國對房地產(chǎn)行業(yè)的救助政策類型推出時間救助對象和方式貨幣寬松2007年9月2007/9，美聯(lián)儲降息50bp至4.752007-2010年，美聯(lián)儲連續(xù)降息1

27、0次，將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間從5-5.25，降低至0-0.25財政刺激2008年2月美國總統(tǒng)簽署約1680億美元法案，通過大幅退稅刺激消費和投資住房供給2008年7月計劃向地方政府提供應急基金，用于購買空置、喪失抵押品贖回權(quán)的房產(chǎn)，出租或低價出售給低收入家庭住房金融機構(gòu)2008年1月美國銀行宣布收購美國最大的抵押貸款公司Countrywide Financial Corp，幫助其度過信貸緊縮危機美國財政部緊急宣布救助計劃，授權(quán)美國財政部可以“無限度”提高房利美和2008年7月 房地美的貸款信用額度承諾在必要時刻美國政府將出資購買這兩家機構(gòu)的股票，改進監(jiān)管美聯(lián)儲接受兩家公司的債券為抵押品，以保障

28、公司的充足流動性按揭貸款2007年8月美國房屋管理局(FHA)修改融資計劃，為陷入困境的房主提供FHA擔保貸款建立由貸款公司、投資者等機構(gòu)參與的希望聯(lián)盟（HOPE NOW Alliance)，通過各方2007年10月 的協(xié)調(diào)、條款修正等方式，以增加抵押貸款發(fā)放2007年12月 對房屋所有人住房按揭貸款減免的同時，進行稅收豁免援助，增強債務償付能力美國財政部提出救助計劃，“凍結(jié)”2年內(nèi)發(fā)放的浮動利率抵押貸款，避免利率2007年12月 進一步上升，減輕房貸還款壓力2008年2月美國政府聯(lián)合美國銀行、花旗、摩根大通等6家機構(gòu)推出“生命線工程”(Project Lifeline)，每月抵押貸款還款逾期

29、90天以上的業(yè)主，可向房貸機構(gòu)申請30天緩沖期2008年4月FHA擔保貸款適用范圍擴大，允許以下兩類借款人申請：連續(xù)2個月逾期、或1年內(nèi)2次逾期，貸款成數(shù)為97的可調(diào)利率按揭借款人連續(xù)3個月逾期、或1年內(nèi)3次逾期，貸款成數(shù)為90的可調(diào)利率按揭借款人2008年7月?lián)芸?000億美元在聯(lián)邦住宅管理局(FHA)管理下建立專項基金,為40萬個逾期未還按揭貸款的家庭提供擔保美國財政部推出“家庭負擔修改計劃”(Home Affordable Modification Program,HAMP)，幫助存在斷供風險的借款人降低還款負擔2009年4月 HAMP鼓勵按揭服務商修改按揭貸款合約，將月供降低至借款人月

30、收入的30左右，避免借款人斷供申請家庭需要提供財務狀況、按揭貸款合約修改后還款能力的說明美國住房金融局推出，“家庭負擔再融資計劃”(Home Affordable Refinance2009年4月 Program,HARP)，幫助貸款額超過房屋價值的借款人獲得再融資，降低還款負擔HARP目標在于貸款占住房價值比例超過80的家庭截至2011/8，有約89.4萬借款人通過HARP項目獲得再融資美國房地產(chǎn)開發(fā)商主要以出售資產(chǎn)、促銷等方式自救。以美國兩家龍頭房企霍頓和萊納公司為例。第一，霍頓通過賣地和促銷等方式自救。作為美國房企的后起之秀，霍頓定位在于中低端市場，周轉(zhuǎn)速度較快。霍頓 2008 財年有

31、40%銷售訂單最終取消。危機發(fā)酵的 2007年，霍頓暫停購地，并通過加快存量住宅銷售加速回款。第二，萊納在危機前期減少土地購置，后期通過賣地自救。萊納推崇輕土地資產(chǎn)戰(zhàn)略，大量以土地期權(quán)形式購地，控制成本的同時避免囤積土地存貨。危機初期，萊納購地大幅減少。后期因住房銷售大幅下降，萊納進一步通過出售土地自救。2007 和 2008 年出售土地損失分別達到 1.66、1.33 億美元。在 2008 年 3 季度，盡管賣地損失超過 2880 萬美元，但公司仍然持有 8.57 億美元的現(xiàn)金，流動性無虞。救助政策助力房地產(chǎn)市場復蘇。2007 年 1 月，10 大城市標普/CS 房價指數(shù)變?yōu)橥蓉撛?，加速?/p>

32、跌 25 個月。2009 年 1 月房價當月同比下跌-19.44%，為次貸危機以來最大跌幅。2008 年 11 月美聯(lián)儲開啟第一輪 QE，隨著貨幣財政政策持續(xù)發(fā)力，房價跌幅逐步收窄，在 1 年之后的 2010 年 2 月轉(zhuǎn)為同比增長，房地產(chǎn)市場熱度明顯回升。圖表 16：美國房地產(chǎn)市場復蘇節(jié)奏(%)圖表 17：美國銀行業(yè)倒閉和救援數(shù)量在 2008 年后上升(家)3020100-10-20-30-40-50-6020 新建住房銷售,同比標普/CS房價指數(shù),同比,右軸房價加速下跌25個月跌幅收窄12個月100-10-20-30-40美國,銀行倒閉數(shù)量(家)美國,救援銀行數(shù)量(家)1801601401

33、20100806040200 日本：90 年代房地產(chǎn)泡沫房貸違約增加，引發(fā)銀行和個人破產(chǎn)房貸違約：政策寬松催生地產(chǎn)泡沫，房貸違約引發(fā)銀行和個人破產(chǎn)危機前夕的 1980 年代，日本寬松的土地稅收政策、日元升值后推行的寬貨幣環(huán)境、高速發(fā)展的經(jīng)濟和地產(chǎn)業(yè)過度信貸，推動日本房地產(chǎn)市場走向過熱。第一，1980s 初期，地產(chǎn)寬松政策推動土地市場熱度上升。1979 年日本放松土地稅收政策，減輕法人長期持有土地和個人轉(zhuǎn)讓住宅的成本，促進土地交易和供給。1980 年之后地價保持上漲。第二，流動性過剩推動資產(chǎn)價格暴漲，投機氛圍濃厚。1985 年廣場協(xié)議日元開始出現(xiàn)升值趨勢，為了抑制本幣過快升值，日本多次下調(diào)貼現(xiàn)率

34、。在低利率的環(huán)境中，資金流入股市和房地產(chǎn)市場，資產(chǎn)價格暴漲。圖表 18：1979 年后日本土地政策放松，地價持續(xù)上漲(%)圖表 19：1985 年廣場協(xié)議后日元升值、日本官定再貼現(xiàn)率下調(diào)(日元/美元,%)302520151050-5-101979年,降低法人長期持有土地轉(zhuǎn)讓所得稅稅負1988年,提出“綜合土地對策綱要”，治理土地投機1981年,降低個人長期持有土地轉(zhuǎn)讓稅負1989年,頒布土地基本法 日本城市土地價格指數(shù),同比30025020015010050 美元兌日元 日本,再貼現(xiàn)率,右軸1098765432119801981198219831984198519861987198819891

35、99019911992199319941995199619971998199920000WindWind第三，平成景氣疊加國際化發(fā)展，日本商業(yè)用地大幅漲價。受到寬松政策環(huán)境影響， 1986 年開始日本經(jīng)濟強勁增長。1988 年實際 GDP 增速達到 6%，是此段“平成景氣”時期的最高值。疊加這一時期的金融自由化和國際化，日本公示地價、尤其是商業(yè)用地價格從 1986 年開始出現(xiàn)明顯上漲，1987 年日本商業(yè)土地價格指數(shù)上漲 7.8%，1986-1988 年累計上漲幅度達到 25%。第四，大量信貸資金向房地產(chǎn)行業(yè)集中。隨著日本金融自由化加速，利率市場化導致銀行息差收窄，收益承壓的銀行開始以不動產(chǎn)抵

36、押的形式向中小企業(yè)貸款， 1986-1990 年日本本土銀行房地產(chǎn)貸款總額增速始終高于貸款總額增速。同時，原本用于支持個人住房貸款需求的住房金融專業(yè)公司開始向非個人客群提供房屋貸款支持，持續(xù)向房地產(chǎn)市場注入資金，加速泡沫膨脹。圖表 20：日本 1980 年代經(jīng)濟高增，商業(yè)用地價格上漲(%)圖表 21：日本信貸資金向房地產(chǎn)行業(yè)集中(%) 日本實際GDP同比 日本,商業(yè)土地價格指數(shù),所有城市,同比,右軸154535302520151050-5 日本,本土銀行貸款總額,同比 日本,本土銀行房地產(chǎn)貸款總額,同比103051500-519701975198019851990199520002005201

37、0-15資料來源：日本銀行貨幣政策和地價收緊后危機爆發(fā)。1989 年日本政府收緊貨幣政策并出臺抑制地價上漲政策，主動刺破房地產(chǎn)泡沫。1989 年-1990 年日本銀行連續(xù) 5 次上調(diào)貼現(xiàn)利率，將日本官定再貼現(xiàn)率從 1987 年 2 月的 2.5%，上調(diào)至 1990 年 8 月的 6%。同時 1990 年 3 月大藏?。ìF(xiàn)財務省和金融廳）啟動房地產(chǎn)金融實施總量控制政策，減少對房企貸款。1990 年日本股市從高點快速下跌，股市崩盤導致企業(yè)增發(fā)困難，資金狀況更加緊張。1992 年修改稅法增加土地供給，高杠桿維持的房地產(chǎn)市場隨之開始大跌。日本地價自 1991 年起進入了長達十余年的下降時期，1994

38、年末日本六個主要城市的地價較 1991 年末已下降近 39%。1991- 2003 年，房價指數(shù)下跌幅度也達到 32%。圖表 22：1991 年后日本房價指數(shù)快速下跌(點)圖表 23：日本股市在 1990 年初達到高位，隨后開始下跌(點)1901801701601501401301201101981/011982/011983/011984/011985/011986/011987/011988/011989/011990/011991/011992/011993/011994/011995/011996/011997/011998/011999/012000/012001/012002/01

39、2003/012004/012005/012006/012007/01100 日本房價指數(shù)（2010=100）40,00035,00030,00025,00020,00015,000 東京日經(jīng)225指數(shù)1989/12/29 38916點1990/4/5 28249點1990/10/1 20222點19871988198919901991圣路易斯聯(lián)儲。數(shù)據(jù)說明：2010=100Wind日本房貸違約導致銀行破產(chǎn)，同時導致個人破產(chǎn)案件大幅增加。第一，企業(yè)破產(chǎn)形成不良資產(chǎn)，引發(fā)銀行破產(chǎn)。房地產(chǎn)泡沫刺破，流動性收緊疊加資產(chǎn)縮水，企業(yè)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)，而此前銀行以不動產(chǎn)作為抵押過度向企業(yè)投放貸款，不良貸

40、款難以收回，并且隨著房價大幅下跌，抵押品也難以處置，因此引發(fā)銀行陸續(xù)破產(chǎn)。大藏省通過“護航機制”要求大銀行兼并陷入危機的中小銀行，避免銀行大量破產(chǎn)，以時間換空間。1995 年兵庫銀行陷入經(jīng)營困難，1996 年太平洋銀行等 6 家銀行破產(chǎn)，1998 年長信銀行被兼并。圖表 24：日本金融機構(gòu)倒閉的數(shù)量(家)圖表 25：日本商業(yè)銀行不良貸款存量在 2003 年后才下降(萬億日元)金融機構(gòu)倒閉的數(shù)量（家）6050403020100商業(yè)銀行不良貸款余額(萬億日元)504540353025201510501992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

41、2002 2003 2004 2005 2006日本財務省政策研究所資料來源：日本金融廳，第二，“許可免責”破產(chǎn)程序延緩個人債務出清速度，房貸破產(chǎn)問題引發(fā)大量后續(xù)社會問題。危機爆發(fā)后在泡沫時期購入房產(chǎn)的日本人面臨著巨額房貸和失業(yè)率飆升的雙重壓力，但由于日本的個人破產(chǎn)程序采用的是“許可免責主義”，即破產(chǎn)免責不能自動發(fā)生，必須經(jīng)過法院的許可，在法庭內(nèi)進行個人破產(chǎn)清算時，對免除債務的債務人具有嚴格的適用限制，并且一旦開始債務免除的破產(chǎn)程序后，債務人的負面記錄會持續(xù) 5 年到 10 年，對破產(chǎn)人的職業(yè)資格作出限制，并且 20 萬日元以上的財產(chǎn)會被清償處理，或采取小額再生程序，則要在 3 年內(nèi)還清債務總

42、額的 20%，在當時失業(yè)潮背景下償債壓力較大。因此大多數(shù)日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，個人債務出清的速度較慢，一方面在經(jīng)濟壓力下，個人破產(chǎn)案件持續(xù)增加至 2003 年達到頂峰，另一方面為了逃避債務，日本的離婚率也快速攀升，房貸壓力轉(zhuǎn)化成了大量社會問題。圖表 26：日本法庭內(nèi)債務清理流程法庭內(nèi)債務清理適用對象債務清算結(jié)果債務清算代價破產(chǎn)清算小額再生程序償還債務以后，只能繼續(xù)借錢來維持生活的人沒有房地產(chǎn)等昂貴財產(chǎn)的人因疾病等而失業(yè)且無法還款的人無法通過其他債務整理程序解決債務的人償還住房貸款的同時還想要整理債務的人通過任意程序難以償還全部債務，但還沒有自我破產(chǎn)的人償還債務的義務消失當程序開始時，債權(quán)人的催

43、款被停止當破產(chǎn)程序開始后，沒有強制執(zhí)行的危險1. 如果債務人擁有住房，可以在不抵押住房的情況下申請信用信息中自我破產(chǎn)的負面記錄會持續(xù) 5-10年原則上將處理20萬日元以上的財產(chǎn)，如汽車、房屋、人壽保險合同解約后的退款等職業(yè)資格限制在國家公布的官方公報的破產(chǎn)再生欄中列出個人信息信用信息中自我破產(chǎn)的負面記錄會持續(xù) 5-10年抵押不能減少有固定收入的人2. 債務可以大幅減少（3年內(nèi)償 3. 如果債務人在未來三年內(nèi)沒有按照計劃上海寶山法院公眾號通過自我破產(chǎn)程序，但沒有獲得免除債務權(quán)利的人還債務總額的20）償還債務，則不會免除剩余債務（例如出現(xiàn)失業(yè)無力償還等）圖表 27：日本個人破產(chǎn)案件數(shù)量(萬件)圖表

44、 28：日本房地產(chǎn)泡沫前后因經(jīng)濟困難自殺人數(shù)和離婚率(人,%)個人破產(chǎn)申請件數(shù)(萬件) 3025201510501.00.90.80.70.60.50.40.30.20.10.0因經(jīng)濟和生活困難而自殺人數(shù)（萬人） 離婚率,右軸(%) 2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%資料來源：日本裁判所，資料來源：日本厚生勞動省，日本警察廳2.2.2 救助：政府擴大公共投資，復蘇受兩次金融危機拖累90 年代后日本房價整體下行，復蘇勢頭受到兩次金融危機拖累。1990 年官定再貼現(xiàn)率升至 6%，高利率下經(jīng)濟增速和房價承壓。1991 年 10 月，房價轉(zhuǎn)為同比負增，經(jīng)歷 1 年半（18 個月）的加速下

45、滑后，跌幅已擴大至 1993 年 1 月的-4.96%。1991 年日本銀行開啟降息周期，并推出大規(guī)?！熬C合經(jīng)濟對策”，擴大公共投資。刺激政策在 1993-1995 年逐步發(fā)揮效力，隨后的 2 年（30 個月）中，房價同比跌幅收窄。日本房價下跌勢頭在 1993-1997 年有所緩和，后因亞洲金融危機再度下探。受亞洲金融危機影響，日本房價指數(shù)同比跌幅從 1997 年 7 月的-1.16%，下行至 2003 年 7 月的- 6.43%，加速下行近 6 年（75 個月）。2002-2003 年隨著企業(yè)利潤改善和出口增長，日本經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇，2004-2008 年（16 個月內(nèi)）房價跌幅持續(xù)收窄。到 2

46、007 年 7 月房價同比下跌-0.73%，距離轉(zhuǎn)正一步之遙。但又因為遇到 2008 年全球金融危機，房價跌幅再度擴大。圖表 29：1990 年后日本房價指數(shù)持續(xù)下行(%) 日本房價指數(shù),同比房價加速下跌18個月跌幅收窄2年多房價加速下跌6年跌幅收窄4年20151050(5)(10)香港：1998 年金融危機房貸違約增加，救助側(cè)重穩(wěn)地價和信貸支持房貸違約：亞洲金融危機刺破房地產(chǎn)泡沫，按揭貸款違約率上升亞洲金融危機和大規(guī)模建屋計劃引發(fā)香港樓市下跌。第一，危機前香港樓市繁榮。1997年以前香港由生產(chǎn)創(chuàng)造和通貨創(chuàng)造而產(chǎn)生的財富造就了早期經(jīng)濟的繁榮。金融風暴的猛烈沖擊下，房價開始轉(zhuǎn)為下行。1997 年

47、 10 月港府施政報告中提出了每年興建至少 8.5 萬套住房的計劃，進一步導致房價下跌。第二，房地產(chǎn)泡沫破裂。亞洲金融危機爆發(fā)后，香港樓價大跌、資產(chǎn)貶值使家庭資產(chǎn)大幅縮水，并造就了十多萬個負資產(chǎn)家庭。負資產(chǎn)是指購買房屋市場價格，低于擁有人就該房屋向銀行的借貸余額，造成“資不抵債”，如果不考慮信用等問題，斷供并申請破產(chǎn)將成為更經(jīng)濟的選擇。香港地產(chǎn)收入占 GDP 比重較高，樓市下跌對經(jīng)濟造成較大沖擊。房地產(chǎn)是香港重要的經(jīng)濟支柱，而當時借貸炒房地產(chǎn)已成為風氣。1997 年中香港銀行體系內(nèi)所有貨幣之存款大約 2.7 萬億，貸款大約 4.1 萬億，超借約 1.4 萬億，樓市維持較高熱度。1998 年樓市

48、劇跌，10 月物業(yè)價格指數(shù)相比 1997 年 10 月的高位下跌 45%。1998 年 6 月底，開發(fā)商貸款占銀行總貸款的 20%，個人按揭貸款占銀行總貸款的 25%，銀行體系有超四成的貸款與樓市有關(guān)。樓市的跌勢一直持續(xù)到 2003 年，香港經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)價格急速回落，社會財富大量萎縮。圖表 30：香港物業(yè)價格指數(shù)(點)圖表 31：1998-2003 年香港 GDP 和按揭貸款增速走低(%)200180160140120100806040200 香港物業(yè)價格指數(shù)：1999年=100 香港名義GDP同比增速 香港住宅按揭貸款同比增速35302520151050-51993/011993/071

49、994/011994/071995/011995/071996/011996/071997/011997/071998/011998/071999/011999/072000/012000/072001/012001/072002/012002/072003/012003/072004/012004/07-10香港差餉物業(yè)估價署。數(shù)據(jù)說明：1999 年=100樓市下跌導致負資產(chǎn)按揭數(shù)量和按揭貸款違約率大幅上升。2003 年 6 月，全香港出現(xiàn)高達 10.5 萬宗負資產(chǎn)按揭貸款，約有 30%的按揭貸款處于負資產(chǎn)狀態(tài)。2003 年 6 月香港負資產(chǎn)最嚴重的時期，香港金融管理局披露共有 105679

50、 宗負資產(chǎn)按揭，占所有按揭的 22%，涉及金額 1650 億港元。住宅按揭貸款拖欠比率從 1998 年 6 月的 0.29%，上升至 1999 年10 月的 1.16%，在 2001 年 4 月更是達到 1.43%的高位。從公司破產(chǎn)數(shù)量來看，在高峰期的 2003 年，香港破產(chǎn)管理局發(fā)出 24922 宗破產(chǎn)令，而 1997-1998 年分別僅有 639、893宗。圖表 32：香港負資產(chǎn)住宅按揭情況(萬宗,億港元)圖表 33：香港住宅按揭貸款拖欠比率（%）香港負資產(chǎn)住宅按揭貸款(萬宗)香港負資產(chǎn)住宅按揭貸款金額(億港元),右軸1210864202001/092003/032004/092006/0

51、32007/092009/031800160014001200100080060040020001.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0% 香港住宅按揭貸款拖欠比率(%)1998/061998/121999/061999/122000/062000/122001/062001/122002/062002/122003/062003/122004/062004/122005/062005/122006/062006/122007/062007/12救助：停止賣地加大信貸支持，企業(yè)端補充土儲積極自救港府停止賣地，貸款置換住宅興建等措施穩(wěn)定地價房價。土地方面，1998

52、年 6 月，由于物業(yè)價格大跌，政府暫停賣地 9 個月，至 1999 年 4 月才恢復。房屋方面，2000 年 1 月，港府以貸款取代資助自置居所興建的房屋數(shù)量，資助自置居所計劃主要包括“居者有其屋”（居屋）、私人機構(gòu)參建居屋和住宅發(fā)售計劃。2001 年 9 月停止居屋銷售，并于 2003 年停建居屋。金融方面，通過、推出了新的置業(yè)貸款并增加支持力度、暫停房地產(chǎn)貸款“四成指引”、推出住宅按揭擔保計劃等方式。信貸方面，1998 年增加了“首次置業(yè)貸款計劃”的額度，為中低收入家庭以及單一申請人提供低息貸款，幫助支付首期以及相關(guān)開支，計劃一直持續(xù)到 2002 年。香港金管局于 1998 年 7 月 2

53、8 日撤銷銀行物業(yè)貸款占總貸款的“四成指引”，四成指引是在 1994 年香港房價大幅上漲的背景下推出的。1998 年 12 月 3 日，按揭證券公司決定推出住宅按揭擔保計劃，向銀行提供占物業(yè)價值最高 15%的按揭擔保。微觀層面，香港嚴格信用體系或是斷供出現(xiàn)較少的原因。一旦出現(xiàn)斷供，銀行通常將追繳直至斷供者破產(chǎn)為止，最大程度減少銀行現(xiàn)有損失。政府救助政策讓香港從不斷下跌的樓市中走出，1998 年 11 月，香港房價跌幅開始收窄。負資產(chǎn)狀況在 2004 年后明顯好轉(zhuǎn)。圖表 34：香港房價緩慢恢復(%) 香港物業(yè)價格指數(shù),同比加速下跌9個月跌幅收窄11個月6040200(20)(40)1997/01

54、1997/021997/031997/041997/051997/061997/071997/081997/091997/101997/111997/121998/011998/021998/031998/041998/051998/061998/071998/081998/091998/101998/111998/121999/011999/021999/031999/041999/051999/061999/071999/081999/091999/101999/111999/122000/012000/022000/032000/042000/052000/062000/072000/0

55、82000/092000/102000/112000/12(60)香港兩大開發(fā)商通過農(nóng)地轉(zhuǎn)換補充土儲等方式應對危機。以香港兩大龍頭開發(fā)商新世界發(fā)展和新鴻基地產(chǎn)為例。第一，新世界發(fā)展逆勢擴張土儲規(guī)模。新世界發(fā)展 1998 年集團凈利潤從 1997 年的 53 億港元，降低至 1998 年的 21 億港元，下跌幅度達到 60%。新世界發(fā)展在 1997 年并未購地。在房價高點時已將愉景新城 2 期和 3 期的住宅全部售出。在 1998年香港物業(yè)價格大幅下跌之后，港府于 6 月暫停賣地，新世界發(fā)展提升農(nóng)地土儲至 2120 萬平方英尺，權(quán)益農(nóng)地儲備從 1588 萬平方英尺拓展至 1942 萬平方英尺，通

56、過將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地的方式補充土地儲備。新世界發(fā)展在 1998-2000 年年報中提出，要繼續(xù)實現(xiàn)企業(yè)的長期目標，進入中國內(nèi)地市場，同時大力發(fā)展地產(chǎn)、酒店、基建、服務和電信 5 大業(yè)務。1999 年 8 月，新世界發(fā)展通過收購進入 IT 行業(yè)，通過業(yè)務多元化分散經(jīng)營風險。第二，新鴻基地產(chǎn)。1997 年香港樓市達到高點的年份，新鴻基地產(chǎn)繼續(xù)集中在香港發(fā)展核心業(yè)務，同時大舉進軍內(nèi)地，尋找發(fā)展機會。1997、1998 和 1999 年分別進入廣州、北京和上海市場，后續(xù)業(yè)務集中在北上廣深。1998 年房價下跌后，購房者以剛需為主。新鴻基地產(chǎn)在 1999-2000 年提出集中發(fā)展大規(guī)模中小戶型住宅項

57、目，滿足買家需求。2001 年出售了部分非核心出租物業(yè)。2002 年非典疫情期間，由于新鴻基地產(chǎn)屬下主要商場針對日常消費，加上后期推廣活動，租金業(yè)務受影響不大。圖表 35：香港在 1998 年房價下跌后推出的地產(chǎn)救助政策類型推出時間救助對象和方式土地政策1998年6月暫停土地拍賣9個月，直到1999年4月恢復公屋政策2000年1月以貸款替代資助自置居所，降低居屋興建數(shù)量2000年6月將居屋轉(zhuǎn)為租屋2000年11月、2001年1月2000年減少居屋銷售量，每年最多銷售2萬套2001年進一步減少至1.5萬套2001年9月停止居屋銷售2003年停止居屋建設期房政策1998年5月【放寬期房銷售條件】預

58、售期從15個月延長至20個月取消對簽訂銷售購買合同（Agreement of Sale and Purchase,ASP）前轉(zhuǎn)售期房的限制取消每批期房銷售中，最多最后15可以銷售給公司購房人的限制取消預售批準日期6個月內(nèi)必須將可預售住房全部推向市場的限制1998年12月【進一步放寬期房銷售條件】取消簽署銷售購買合同后，最少支付20 房價款的限制將簽訂預購協(xié)議的定金從10 降低至5期房中房地產(chǎn)開發(fā)商非市場銷售部分從10 增加值20暫停對未竣工住房進行轉(zhuǎn)售的限制稅收減免1998年2月【所得稅減免】未來1年免去個人和公司所得稅18億港元，未來4年免稅129億港元1998年3月【按揭利率稅減免】199

59、8年及此前的購房者，可獲得5年每年最多10萬港元的應納稅所得額減免1998年6月【物業(yè)稅減免】削減5億港元物業(yè)稅額度限售政策1999年2月將居屋的不可轉(zhuǎn)售時間從10年內(nèi)縮短至5年內(nèi)轉(zhuǎn)售時按照初始購房的折扣比率支付住房價格溢價貸款政策1998年1月推出“首次置業(yè)貸款計劃”(Home Starter Loan Scheme,HSL)為月收入低于6萬港元且10年內(nèi)未購房的家庭，提供最高60萬港元、或物業(yè)價值30的低息住房抵押貸款計劃至2002年3月，連續(xù)5年每年投入2億港元1998年7月撤銷銀行物業(yè)貸款占總貸款的“四成指引”1998年8月為夾心階層貸款計劃(Sandwich Class Loan P

60、lan)增加8.9億港元低息貸款額度1998年8月修訂HSL，將每年投入資金增加到72億港元將名額從6000人提高到1.2萬人將公屋中非老齡租戶家庭納入申請范圍貸款用途拓展到用于支付期房抵押貸款，此前要求住房已取得產(chǎn)權(quán)證1998年12月香港按揭證券公司(HKMC)與按揭保險公司合作推出住宅按揭擔保計劃向銀行提供占物業(yè)價值最高15的按揭擔保，讓購房者能夠獲得銀行提供的最高85成數(shù)的按揭貸款（繞過銀行承擔風險不能超過70上限的約束）1999年10月修訂HSL，計劃向單身人士開放，60歲以下、月收入低于2.2萬港元、資產(chǎn)少于40萬港元的單身人士可以申請30萬港元低息購房貸款每年計劃名額500個，貸款