202x年當代光谷智慧城高層項目工程建設可行性研究報告完整版完整版

1、當代光谷智慧城高層項目工程建設可行性研究報告(完整版）當代光谷智慧城高層項目工程建設可行性研究報告(完整版）當代光谷智慧城高層項目工程建設可行性研究報告(完整版）當代光谷智慧城高層項目工程建設可行性研究報告目錄前言 錯誤！未定義書簽。第一部分 總 論 10一、項目背景 1.01、項目名稱 1.02、項目區(qū)位 1.03、項目現(xiàn)狀 1.14、承辦單位概況 1.25、已具備的主要開發(fā)建設條件 1.2.二、項目可行性研究報告編制依據(jù) 1.2.三、項目主要結論 1.31、項目名稱建議 1.32、項目目標顧客群定位 1.4.3、項目產(chǎn)品定位 1.4項目規(guī)劃建設方案 1.45、項目價格定位 1.56、項目投

2、入總資金和主要經(jīng)濟效果 1.6.四、項目建設存在的主要問題和實施建議 1.8.1. 項目建設存在的主要問題 1.8.2、項目的實施建議 1.8第二部分 項目的市場態(tài)勢分析 20一、武漢房地產(chǎn)市場分析 2.01、經(jīng)濟背景 2.02、政策背景 2.23、武漢市房地產(chǎn)市場特點分析 2.3.4、武漢房地產(chǎn)市場趨勢預測分析 2.5.二、項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析 2.6.1、光谷片區(qū)概況 2.62.光谷片區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 2.8.三、光谷片區(qū)區(qū)域重點競爭項目分析 3.0.1、主要競爭物業(yè)分布概況 3.0.2、主要競爭物業(yè)價格分析 3.1.3、主要競爭物業(yè)調(diào)查結果 3.2.4、主要競爭項目的高層

3、物業(yè)分析 4.0.5、光谷片區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析與本項目臨街底商的市場建議 526、物業(yè)調(diào)查分析結論 5.4第三部分 項目所在區(qū)域樓面地價分析 56一、武漢市房地產(chǎn)市場土地供應狀況分析 5.6.二、項目所在片區(qū)樓面地價分析 5.7.1、鄰近地塊轉(zhuǎn)讓案例數(shù)據(jù) 5.7.2、區(qū)域樓面地價分析 5.73、住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)地價分攤 5.7. TOC o 1-5 h z 第四部分 項目開發(fā)經(jīng)營機會分析 59一、項目 SWOT 分析 5.9二、“ NMN ”（現(xiàn)狀對策目標）矩陣分析 6.1.第五部分 項目定位 63一、項目開發(fā)經(jīng)營理念和策略 6.3.二、項目定位 6.41、物業(yè)定位中檔精品高層物業(yè) 6.

4、4.2、項目命名 6.53、目標客戶群定位 6.54、戶型定位 6.65、價格定位 6.8第六部分 物業(yè)發(fā)展建議 73一、物業(yè)開發(fā)方案構思 7.3二、項目規(guī)劃方案建議 7.41.規(guī)劃設計方案技術經(jīng)濟指標 7.4.2、戶型設計建議 7.53、建筑及外立面風格 7.6三、項目建設方案建議 7.71、項目建設期 7.72、空間組織和建筑布局 7.7.3、人防和消防設計 7.74、管理系統(tǒng) 7.85、建筑材料、建筑設備、建筑細部配置的選購 7.8.四、項目環(huán)境景觀方案建議 7.9.第七部分 環(huán)境影響評價 80一、項目實施過程中的環(huán)境影響與對策 8.0.1.項目實施過程中的環(huán)境影響 8.0.2、項目實施

5、過程中的環(huán)境影響對策 8.1.二、項目建成后的環(huán)境影響及對策 8.2.第八部分 項目組織建議 83一、組織機構配置 8.3二、項目任務組織 8.41、項目實施的原則 8.42、工程招投標 8.43、營銷工作的組織 8.84、物業(yè)管理工作的組織 8.8.三、項目實施進度 8.81、項目建設開發(fā)周期 8.82、項目實施進度安排 8.93、項目實施進度表 8.9第九部分 投資估算 93一、建設投資估算 9.31、投資估算范圍 9.32、投資估算編制依據(jù) 9.33、投資估算說明 9.4二、項目投入總資金及分年投入計劃 9.5.第十部分 融資方案 97一、項目資金來源 9.71、項目資本金籌措 9.72

6、、項目債務資金籌措 9.7二、融資方案分析 9.81、資金來源可靠性分析 9.8.2、融資結構分析 9.93、融資成本分析 9.94、融資風險分析 9.9 TOC o 1-5 h z 第十一部分 財務評價 101一、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1011、財務價格 1012、利率 1013、項目計算期選取 1014、財務基準收益率（ic）設定 101二、營業(yè)收入與成本費用估算 1021 、銷售收入估算 1022、租賃收入估算 1023、銷售成本費用估算 1024、所得稅的估算 103三、財務評價報表 103四、盈利能力分析 1031、財務內(nèi)部收益率 1032、財務凈現(xiàn)值 1043、投資回收期 1

7、044、投資回報率 104五、償債能力分析 104六、不確定性分析 105七、財務評價結論 105第十二部分 社會影響評價 107一、社會影響分析 107二、互適性分析 109三、社會風險分析 110第十三部分 風險分析 112一、風險等級劃分 112二、風險因素的識別和評估 112三、風險規(guī)避對策分析 1141、政策風險對策 1142、市場風險對策 1153、工程風險對策 1154、資金來源風險對策 1165、社會風險對策 116第十四部分 研究結論和建議 117一、項目開發(fā)建設與經(jīng)濟效果結論 117二、該項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益 118三、項目實施建議 118附圖、附表 錯誤！未定

8、義書簽。第一部分總論一、項目背景1、項目名稱項目暫定名稱：當代光谷智慧城沿街高層項目。2、項目區(qū)位當代光谷智慧城沿街高層項目 位于“武漢 ？中國光谷”中央商務區(qū)內(nèi)，系當 代光谷智慧城三期。東隔保利花園為關山大道，西至 717研究所，南臨雄楚大道（民院路與關 山一路中段），北接當代光谷智慧城一期、二期及即將建設的光谷步行街。其地理位置優(yōu)越，登高遠眺，北是美麗的東湖、磨山，南為煙波浩淼的南湖， 東為廣闊無邊的森林公園。該項目處于成熟的市區(qū)地段，公用設施配套齊全，外路客運、市內(nèi)公共交通 系統(tǒng)便捷，水、電、氣、暖供應及電信、排污等基礎設施完善。本項目地塊當代七谷智醫(yī)誠G.456790（東湖開發(fā)區(qū)雄楚大

9、街 直1019 號）暑%QI上菠利/3、項目現(xiàn)狀當代光谷智慧城沿街高層項目 屬于當代光谷智慧城整體規(guī)劃中的組成項目, 是武漢當代物業(yè)發(fā)展公司精心開發(fā)建成已入住的當代光谷智慧城社區(qū)的一部分， 現(xiàn)狀為臨時綠地。經(jīng)開發(fā)區(qū)主管部門同意，由武漢當代物業(yè)發(fā)展公司將該項目的開發(fā)經(jīng)營收益 權有償轉(zhuǎn)讓給湖北佳輝置業(yè)有限公司從事開發(fā)、 建設、經(jīng)營，并簽訂了相關書面 協(xié)議。同時，經(jīng)開發(fā)區(qū)主管部門同意，對于在這塊臨街土地上建設11層、11層、15層三棟小高層（含底商）的住宅的原規(guī)劃進行修改，修改后規(guī)劃為建設17層、17層、25層三棟高層（含底商）的住宅。由于項目開發(fā)經(jīng)營收益權的有償轉(zhuǎn)讓非項目的整體轉(zhuǎn)讓， 因此本項目建

10、設的 各項手續(xù)皆以當代光谷智慧城的名義辦理， 本項目是在當代光谷智慧城的名下進 行開發(fā)和經(jīng)營。4、承辦單位概況湖北佳輝置業(yè)有限公司已取得項目地塊的開發(fā)經(jīng)營收益權。武漢長線通信技術有限公司（長江通信集團全資子公司）擬通過收購湖北佳輝置業(yè)有限公司股權 合作開發(fā)的方式對本項目進行投資開發(fā)。 項目的實際承辦單位應是收購股權事宜 完成后組建的新的經(jīng)濟實體。5、已具備的主要開發(fā)建設條件（1 ）已簽訂本項目地塊開發(fā)經(jīng)營收益權轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議。（2 ）已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。并已經(jīng)完成項目的正式 規(guī)劃和規(guī)劃報批及公示工作。（3）本項目的主要開發(fā)手續(xù)均在當代光谷智慧城名下已經(jīng)取得。（4）項目已取得當

11、地政府有關領導和部門的肯定。（5）本項目為當代光谷智慧城小區(qū)組成部分，小區(qū)業(yè)主已入住，為近成熟 社區(qū)，項目品質(zhì)和市場認同度均較高。（6 ）項目市場調(diào)查和營銷籌劃工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果。二、項目可行性研究報告編制依據(jù)? 國家建設部及湖北省、武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)頒布的相關法律、法規(guī)與政策;? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要；? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū) 2000、2001、2002、2003、2004年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)城市和開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃大綱（2000年-2020 年）；? 武漢市規(guī)劃局東湖開發(fā)區(qū)分

12、局規(guī)劃方案；? 國家計委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）（1993年）；? 建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（建標2000205號）；? 國家發(fā)展計劃委員會投資項目可行性研究指南（計辦投資200215 號）；?城市房屋拆遷管理條例；?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；? 武漢市及項目所在光谷片區(qū)及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料。三、項目主要結論1、項目名稱建議延續(xù)當代光谷智慧城的品牌效應和市場認知，項目建議為:當代光谷智慧城三期2、項目目標顧客群定位本項目的目標顧客群為項目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)核動力研究所、華中科技大學、中國地質(zhì)大學、長江職業(yè)學校、民族大學、電大、職大等研究人員和教師、學校行政人員

13、；開發(fā)區(qū)各類公司員工；物業(yè)周邊居民。3、項目產(chǎn)品定位中檔精品住宅當代光谷智慧城項目的品牌延續(xù)對現(xiàn)有物業(yè)的互補性、差異性、引導性（戶型、降噪、保溫、防塵、外立面）4、項目規(guī)劃建設方案項目共三棟高層建筑，總建筑面積為 33000平方米，其中住宅29000萬平方米，商業(yè)4000平方米，總戶數(shù)為246戶，容積率為4.13。本項目力求營造一處集商業(yè)和居住于一體的多功能高層住宅區(qū)。項目擬規(guī)劃開發(fā)17層板式兩棟，25層蝶型一棟共三棟高層住宅。商業(yè)部分 為高層之間連通一體的兩層裙樓。結合高層深基礎開挖和人防建設需要， 做一層地下室，平時可作為停車位使 用和設施設備用房。項目計劃按照總體規(guī)劃和布局一體化實施，總

14、建設期為2年。其中前期準備為6個月，主體工程自開工建設至竣工交付使用為 1年零2個月，開工半年后可開始商品房正式預售，現(xiàn)房銷售期為4個月具體項目總體控制性規(guī)劃指標見下表（表 1-1 ）表1-1項目總體規(guī)劃指標項目數(shù)量單位用地面積12畝建筑占地面積2760平方米總建筑面積（不含地下室）33000平方米其中住宅：29000商業(yè)：4000平方米地下室建筑面積5580平方米總戶數(shù)246戶地下停車位102 （地上7）個人防建面2760平方米容積率4.13建筑覆蓋率34.50%綠地率45.00%5、項目價格定位住宅部分全程均價3100元/M 2,總價控制在1550萬元之間，主力戶型 為110M 2左右的三

15、房兩廳兩衛(wèi)，總價在 34萬左右，最低首付款在10萬左右, 最低月供款在1000元/月左右。商業(yè)部分全程均價7000元/M 2。6、項目投入總資金和主要經(jīng)濟效果在2年的開發(fā)建設經(jīng)營期內(nèi)：項目投入總資金為9627.42萬元；其中自有資金為3372.67萬元；稅前凈利潤為2208.56萬元；稅后凈利潤為1542.56萬元；自有資金稅前投資回報率為65.48% ；自有資金稅后投資回報率為45.74% 。表1-2項目投入總資金和主要技術經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)量備注主要經(jīng)濟結果和數(shù)據(jù)一一一項目投入總資金萬元9627.421建設投資（不含建設期利息）萬元9505.022建設期利息萬元122.40其中自有資

16、金萬元3372.67二二二銷售收入萬元13320.00項目總銷售收入-三銷售成本萬元599.40項目總銷售成本四銷售稅金萬元884.62項目總銷售稅金五銷售利潤萬元11835.98項目總銷售利潤開發(fā)利潤萬元2208.56項目總利潤六所得稅萬元666.00七稅后利潤萬元1542.56經(jīng)濟評價指標一一一項目財務內(nèi)部收益率%38.80%基準收益率lc=10%稅后項目財務內(nèi)部收益率%27.80%基準收益率lc=10%二二二資本金收益率31.62%稅前資本金收益率45.81%-三財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元884.62財務凈現(xiàn)值（稅前）萬元1443.50五稅后投資回收期年1.83稅前投資回收期年1.78四稅前

17、投資回報率22.94%稅后投資回報率16.02%六稅前自有資金投資回報率65.48%稅后自有資金投資回報率45.74%七借款償還期年1.68八單位建筑面積投資2917.40不含地下層建筑面積單位建筑面積投資2784.10含地下層建筑面積九單位建筑面積工程造價1553.35不含地下層建筑面積單位建筑面積工程造價1328.68含地下層建筑面積四、項目建設存在的主要問題和實施建議項目建設存在的主要問題本項目建設存在的主要問題有：（1 ）項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，合作事宜尚在洽談中，項目工期尚不能最后確定。（2）項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況， 不確定因素較多，要

18、規(guī)避其風險。（3 ）項目開發(fā)的主體是高層住宅， 其市場認同、市場消化速度和能力會對 項目構成重大影響。（4）存在較強的市場競爭壓力， 項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面營 造。2、項目的實施建議對本項目的實施建議主要有以下幾點：（1）研究并充分利用當代智慧城小區(qū)已經(jīng)形成的人文一生態(tài)一高建筑質(zhì)量-優(yōu)物業(yè)管理的市場傳播效應，充分利用現(xiàn)有業(yè)主進行鏈式營銷，提前積累客戶 量。（2） 集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設的 各項手續(xù)，確保項目能盡快開工建設。（3 ）周邊同類物業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象相當嚴重， 實行差異化戰(zhàn)略，營造項目特色 與特質(zhì)，大大強化項目競爭力（4） 降臨街噪音、節(jié)能保溫

19、，并美化外立面，使之成為雄楚大道上亮麗- 景。（5）以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢 進行產(chǎn)品設計和價格定位，強化成競爭 優(yōu)勢。精心設計，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。（6）項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作 伙伴，以確保項目工程質(zhì)量。（7）資金運作中，可以考慮此項目和民院路項目拉開開發(fā)時序，加大預售 款和現(xiàn)房款的使用比例，進而 降低資本金需要量。（8 ）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項目開發(fā)經(jīng)營始終外，可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司 等事項，以保證工程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。（9）由于項目對原規(guī)劃的

20、修改變動較大，對北側(cè)相鄰的已入住業(yè)主產(chǎn)生一 定影響，提前做好這些業(yè)主的工作， 規(guī)避項目的社會風險。（10 ）盡管項目規(guī)模不大，仍須精心于每一個細節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。第二部分項目的市場態(tài)勢分析、武漢房地產(chǎn)市場分析1、經(jīng)濟背景（1）武漢經(jīng)濟發(fā)展，作為華中腹地最大的商貿(mào)中心、交通樞紐，長期處于 沒有中央政策重點扶持“自生自長”狀態(tài)，發(fā)展緩慢。東部沿海城市開發(fā)、沿邊城市邊貿(mào)為主導產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、振興東北老工業(yè)基地、西部大開發(fā)等中央政策 都使武漢處于這些重大發(fā)展戰(zhàn)略的邊緣經(jīng)濟帶。因而，武漢經(jīng)濟的總量水平與發(fā) 展速度都相對較低。GDP、人均GDP、人均可支配收入等主要經(jīng)濟指標在 19 個副省級

21、城市中排名各在13、14位，與重慶、烏魯木齊等城市同居下游。（2 ）最近幾年，在下列政策強力推動下，武漢經(jīng)濟蓄積能量，速度加快。武漢市2000年以來GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入增長狀況見下表。GDP（億元）人均GDP（元）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）20001206.8416206.006760.6820011347.8017882.007035.0520021492.7419560.007820.2820031662.1821460.008524.5220041954.6524871.489564.052005 年 1 10 月1853.289115.58創(chuàng)北省委關于“全省支持武漢、武漢帶動全省”

22、的決策及相關政策實施。東風汽車、中鐵一局、中建八局、清江集團等一大批大型企業(yè)總部遷駐武漢,為武漢經(jīng)濟注入活力，增加了城市稅源和發(fā)展后勁。g以武漢為中心的“ 8+1 ”城市圈的互動、專業(yè)分工，建立了武漢經(jīng)濟輻射 與帶動的寬廣平臺。(3確定武漢建設現(xiàn)代制造業(yè)中心的戰(zhàn)略方向長期以來，武漢經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略定位于“兩通起飛”、“科技立市”、“跨越式發(fā) 展”等方向，而對國家重點老工業(yè)基地城市擁有的制造業(yè)資源的再開發(fā)利用重視 不夠。在確立建設現(xiàn)代制造業(yè)中心的發(fā)展戰(zhàn)略之后，武鋼、武船、武鍋、汽發(fā)等大 型國企的改制和技術改造升級加快了步伐， 東風汽車等制造企業(yè)移遷武漢，使武 漢的制造業(yè)成為武漢經(jīng)濟發(fā)展的強有力支柱。

23、本田汽車、日產(chǎn)汽車、海爾、TCL等家大型企業(yè)生產(chǎn)基地落戶武漢，為武漢 經(jīng)濟夯實了基礎。2005年全國人大提出“中部崛起”戰(zhàn)略，“給政策、給項目、給資金” 三給政策的逐步到位，將使武漢經(jīng)濟在未來 5 - 10年真正實現(xiàn)“跨越式發(fā)展”， 武漢經(jīng)濟總量、速度將大幅提升，結構將進一步優(yōu)化，人民生活水平也將隨之提 高。武鋼擴建與產(chǎn)量翻番(由現(xiàn)在 800萬噸/年到2010年為2000萬噸/年)、國家投資200億的重化工項目的建設投產(chǎn)、光電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速，本田和日 產(chǎn)汽車、海爾、TCL全面投產(chǎn)，使武漢經(jīng)濟GDP在5年左右時間翻一番成為顯 然可見的前景。（4 ）武漢教育、科技力量雄厚，教育經(jīng)濟、科技經(jīng)濟釋放

24、出極大能量，教 育帶動經(jīng)濟，科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)將加速發(fā)展。（5 ）和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等財團入市巨額投資商用物業(yè)，將為 武漢招商外資、經(jīng)濟走向世界注入強大的推動力。2、政策背景（1）全國房地產(chǎn)市場從1994年市場周期高峰頂端下滑，到1998年負增 長達到谷底，到2000年開始進入快速上升期，地價、房價一路攀升。（2）房價上漲速度過快、房地產(chǎn)投資增長過快、占用土地量增長過快，引 起中央高度重視。從2004年開始，中央從用地管制、土地供應方式、投資、貸 款規(guī)模與貸款條件、利息、開發(fā)商項目資本金比例、開發(fā)項目預售條件等方面加 強宏觀調(diào)控。尤其是2005年以來，在商品住宅領域抑制投資、遏制投機

25、的政策 措施出臺后，全國房地產(chǎn)市場逐步進入穩(wěn)定、 規(guī)范的發(fā)展期。有些過熱城市顯著 降溫，投機風被剎住。（3） 中央政策的目標是堅定不移地實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康（規(guī)范）、穩(wěn)定（逐 步、協(xié)調(diào)）、持續(xù)（科學）發(fā)展主要政策已基本落實，調(diào)控目標正在逐步實現(xiàn)。 這些政策已經(jīng)沉淀為房地產(chǎn)的基本政策措施，其全體部分不會發(fā)生實質(zhì)性變化。（4 ）該輪對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在總體上，對武漢影響不是很大，反 而促使武漢房地產(chǎn)市場進入規(guī)范、穩(wěn)步上揚態(tài)勢3、武漢市房地產(chǎn)市場特點分析房地產(chǎn)市場極具地區(qū)性。武漢，作為房地產(chǎn)界所稱“內(nèi)地二級城市”，房地產(chǎn)市場自有區(qū)別于北京、上海、沿海城市，也區(qū)別于西安、重慶、沈陽等內(nèi)地城 市的特點

26、。這些特點主要是：（1）城市規(guī)模大，發(fā)展空間大，迴旋余地大。武漢市800萬人口的住房消費量，長期在每年 500萬平方米左右徘徊，每 年人均增量為0.6平方米左右，低于全國平均水平。因此，它也積累了后發(fā)的消 費量，留下了后發(fā)發(fā)展余地和空間。（2 ）最近三年，地價、房價上升速度較快，但價格水平不高，逐步達到全 國城市商品住宅價格平均水平。2002年，武漢市商品房平均樓面地價在 600元/m2左右，2005年三季度 達到1300元/m 2以上，翻了一番。武漢市商品住宅2005年前三季度平均價格為3400元/m 2左右。僅比全國 商品住宅平均價格略高100元/m 2左右。武漢市商品住宅平均價格上漲的主

27、要原因可歸納為三點：城市環(huán)境、居住環(huán)境、建筑品質(zhì)的提升?！艾F(xiàn)在的住宅區(qū)與5年前的住宅區(qū)的品質(zhì)不可比”，這是武漢房地產(chǎn)界開發(fā) 商、市民、政府一致的共識。強制性節(jié)能措施，將使房屋建造成本提高100元/M2左右。城市環(huán)境改善與土地供應政策的改變帶來的地價上升。實際樓面地價三年來上升700元/M 2左右。需求增加、供不應求引發(fā)房價上升武漢市舊城改造計劃每年拆遷 300萬M2危舊房，帶來的剛性需求至少是400 萬 M2。同時，武漢市停止了經(jīng)濟適用房的供應。最近，在宏觀調(diào)控下，武漢市政府安排經(jīng)濟適用房，強調(diào)舊城改造的計劃性、節(jié)奏性，以促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，健康發(fā)展，避免大起之后的大落。（3）武漢市房地產(chǎn)市場

28、周期處于高峰期的上升階段。從上海、北京、廣州、深圳等城市的市場軌跡看，房地產(chǎn)市場周期高峰期應 當有三個拐點，如下圖：A點一一進入市場高峰期；B點一一達到市場高峰期；C點市場高峰期結束點。武漢市房地產(chǎn)市場周期處于 A點到B點的上升通道時，遇到了中央政策宏 觀調(diào)控，因而必將延長高峰運行期。（4 ）市中心區(qū)房價上升較快，郊區(qū)房價相對穩(wěn)定。（5）大企業(yè)、大盤、名盤占據(jù)市場主導地位，引導房地產(chǎn)市場走向。和記黃埔、世貿(mào)、瑞安等港財團入市，萬科、金地、保利、順馳、大華后續(xù) 項目開發(fā)，武漢地產(chǎn)集團10年達到銷售100億元/年規(guī)劃的實施，將使武漢房 地產(chǎn)市場形成大企業(yè)、大盤、名盤主導地位，引領市場走向的格局，中

29、小企業(yè)可取追隨策略。4、武漢房地產(chǎn)市場趨勢預測分析根據(jù)房地產(chǎn)市場周期演化的一般趨勢， 武漢房地產(chǎn)市場需求與供給將 持續(xù)、穩(wěn)定上升23年。如果“中部崛起”戰(zhàn)略在“給政策、給項目、給資金”三給方面能夠落實， 武漢房地產(chǎn)市場將隨之持續(xù)上升。(2 )性能價格比成為購房者購買決策的核心價值取向。因而，有明顯缺陷(配套、環(huán)境、戶型、景觀、物業(yè)管理等)的樓盤將被迫 降價。級差地租的級差將拉大，拉大特殊優(yōu)良環(huán)境地段和一般區(qū)域的房價差。不同區(qū)位商品住宅平均價格在 35年的預期為：內(nèi)環(huán)線內(nèi)內(nèi)環(huán)一中環(huán)之間中環(huán)以外2005 年4000 元/M 23100 3500 元/M 22500 元 /M 2預期5000 元/M

30、 24000 元/M 23000 元 /M 2全市商品住宅均價在40004300元/M 2之間。總體上，房價將穩(wěn)步、小 幅上漲。武漢市高收入人群聚居區(qū)同時具有環(huán)境、地段、配套諸方面的優(yōu)勢, 商品住宅價格將堅挺或領漲。這些高收入人群聚居區(qū)有：漢口： 少正街、江漢路一帶區(qū)域建設大道金融一條街區(qū)域漢陽：(1鐘家村大橋局區(qū)域E沌口經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)政府周邊區(qū)域武昌：1水果湖府前經(jīng)濟區(qū)域2光谷高?？萍紖^(qū)域高收入人群聚居區(qū)以強大的購買力支撐房價堅挺或領漲?！捌焚|(zhì)一特色”將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)成功的關鍵，以特色、差異化去滿足特定客戶群的特殊要求成為適銷對路產(chǎn)品，將成為開發(fā)商尋求市場機會的 關鍵點。(7 )由于城市

31、的發(fā)展、土地資源的緊缺，高層建筑將越來越成為樓市主導 產(chǎn)品。(8) “資金為王”-總體上保證開發(fā)項目資金鏈的連續(xù)將成為開發(fā)企業(yè)的 生命線。1993 - 1995年的房地產(chǎn)市場高峰期，在武漢市一級主干道邊留下了164棟高層爛尾樓，其原因都是資金鏈斷折。在房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定增長期后，在國家確保金融安全背景下，開發(fā)商的資 金實力和資金運作能力，就成為企業(yè)生命線。、項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析1、光谷區(qū)域概況光谷區(qū)域的范圍大致從魯巷以東到森林公園延至中環(huán)線以西，從東湖以南到 湯遜湖以北，約35平方公里。2003年，中央批準在東湖高新技術開發(fā)區(qū)建設國家光電子產(chǎn)業(yè)基地，是謂 武漢中國光谷。武漢市政府多

32、年連續(xù)投入巨額資金優(yōu)化光谷區(qū)域景觀環(huán)境，改 善投資環(huán)境，大規(guī)?！爸惨P”，建設面向世界的現(xiàn)代光電子產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)， 經(jīng)過多年努力，光谷區(qū)域已經(jīng)成為國內(nèi)一流的宜居、宜工、宜研區(qū)域。（1） 自然環(huán)境優(yōu)美、交通發(fā)達，景觀絢麗而又大氣。浩渺的東湖、南湖、 湯遜湖，環(huán)繞著郁郁蔥蔥的雷達山、喻家山、馬鞍山，林木花卉敷邊而又寬闊的 珞瑜東路、關山大道、光谷大道、南湖大道，高校等單位綠色出墻的別致景色， 使光谷區(qū)域成為武漢乃至全國最為優(yōu)美的景觀區(qū)域。（2）高?？蒲袡C構密集、高技術密集、高文化素質(zhì)人群密集、高收入階層 密集區(qū)域。這里有18所知名高校，56所科研機構、數(shù)千家光電子、能源、工廠、 生物、醫(yī)藥等類企業(yè)

33、以及金融、法律等服務機構。（3）以光電子為核心的教育經(jīng)濟、科技經(jīng)濟、文化經(jīng)濟、商貿(mào)經(jīng)濟、服務 經(jīng)濟已有一定基礎，正在蓄勢待發(fā)，迎來招商引資快速發(fā)展咼峰期。2003年，光谷區(qū)域 GDP200億元，2004年達到280億元。2005年，中國武漢光谷光電子國際博覽會上簽約58億元人民幣。按照規(guī)劃，未來10年，該區(qū)域?qū)⑿略鋈丝?15萬人，常住人口 30萬人，大 學生20余萬。（4）光谷區(qū)域商務中心逐步形成。魯巷廣場商務中心的地位已經(jīng)確立，將 成為向民院路、魯磨路、卓豹路、珞瑜東路、步行街延伸形成光谷區(qū)域的商務繁 華中心光谷片區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析供給總量大，釋放有節(jié)奏。據(jù)不完全統(tǒng)計，光谷片區(qū)區(qū)域目前在售

34、、在建、已報規(guī)劃批準的商品住宅總 量約為600萬m2，寫字樓物業(yè)65萬m2，商貿(mào)物業(yè)15萬m2左右。目前在光谷區(qū)域的常住居民約為10萬人，如此大的商品住宅供應量易造成 供給大于需求的局面。對此，開發(fā)商尤其是大盤普遍采取“小量釋放”策略，一 般地，各樓盤分期開發(fā)銷售量在100200個居住單元之間。使特定時期的市場 供給量適應需求量。在空間格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度與樓盤銷售態(tài)勢相 關性很強。一般來說：以魯巷廣場為中心，向四周延伸，距離由近到遠，銷售成本由低到高。以珞瑜東路為基準線，由北向南，銷售成本由低到高，實際入住率由高到 低。湯遜湖一帶樓盤實際入住率只有 15%左右。大單位高校

35、、研究院所、企業(yè))附近的樓盤以這些單位的客戶為主要支撐購 買人群。大盤引領市場走向，競爭激烈，各求特色。萬科、當代、保利、南益、長城、宏宇、鑫國等開發(fā)商以大盤的規(guī)模、風格、 價格引領光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場走向。 各開發(fā)項目之間競爭激烈，促使各項目以特 色取勝。萬科的“產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化”模式，當代的“品質(zhì)優(yōu)先” 、南益的“高成 本、高品質(zhì)”理念體現(xiàn)在各自的項目上，其市場表現(xiàn)各異。即使如此，在總體上說，同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象仍然相當突出高收入人群密集支撐該區(qū)域房價在 3000-3500 元/m 2。該區(qū)域高等學校、科研單位、科技企業(yè)、民營企業(yè)，積聚著武漢市的一批高 收入人群。該區(qū)域商品住宅價格從3年前的200

36、02500元/m 2,隨武漢市房地產(chǎn)市場 大趨勢走到現(xiàn)在的30003500元/m 2。盡管人們一般認為該區(qū)域距離中南商務 圈、徐東商務圈、漢口諸商務圈距離較遠，但房價仍然不低。預計該區(qū)域房價會 在該價位穩(wěn)下來相當一般時間?？蛻羝毡槌墒於雀撸顿Y意識和維權意識強。光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶文化素質(zhì)高，懂專業(yè)、懂法規(guī)、懂產(chǎn)品比別的人多, 購房時重視品質(zhì)、追求生活品味、購買決策謹慎穩(wěn)重。漢口售樓成交，一個客房 平均接待三次，即可簽訂合同；光谷區(qū)域一個客房平均接待六次才能簽訂合同。光谷區(qū)域高收入人群聚集，尋求投資渠道者比例高，出于對房地產(chǎn)保值增值 特性的認知，購房投資成為主要投資方式。光谷區(qū)域高知人群維權

37、意識相當強，購房者要求參與與監(jiān)督預購房屋建設和 物業(yè)管理公司的選擇。對于開發(fā)商行為、建筑工程質(zhì)量、物業(yè)管理到位程度要求 較高。通俗一點說：“很挑剔”。(6 )客戶不大相信廣告宣傳，較為相信朋友的傳介，更看重自己的實際觀 察。物業(yè)類型由多層轉(zhuǎn)化為商層占主導地位。人們對于高層樓宇的三大劣勢一一成本高、建筑使用率低、物業(yè)管理費高 的認識，已逐步轉(zhuǎn)化為高層有電梯方便、高處可視自然景觀和人文景觀良好而無 價、高處自然通風污染少的認知，正在適應建筑高層時代的來臨三、光谷片區(qū)區(qū)域重點競爭項目分析1光谷商務中心洪福家園小學會*1.1X民).洪山工商分局(EM1.13第囁JL1道王壬茶村二洪山區(qū)，豺秋克址Iir

38、紫菘楓林上城甲其和i；武漢職業(yè)技舞院申科技名都花園楓橋泊岸中交業(yè)廳 華申質(zhì)磁學紅f林臬團股粉郁艮醫(yī)削一！ K1I.華g J Xx2武淀信息制菱牛修學校高屋李美；K雅銷舊有限益.:武i學城連學圧Ji省測繪匚主要競爭物業(yè)分布概況E風華新都學雅芳鄰L申團建筑第三土翟局,學明譯”半華中岬和丈學%睛格中了,輕叫瑪屜電機廠. 聞中國吋常拎坯鋪.E灣|_飛 i教學區(qū)LiiJfHl常丈學管理學院,I一二二二 I vjv斷山0學隔 無花園酒店 嚴嘰X魏.堪理學院 昊彖Sr ：. : k寡潯W f1L竜曲山：愛童彎咀申南民院印刷廠佚洪山高級中學?-.|.武粹牛團語字枝:t吞分校于葡民族學曉冷 1訂|注電關山中 發(fā)

39、/李陳*：k-.半師二附中武應您電科學院 92 m2 （面積在80 m2左右主力戶型，可辦 公可居?。┬粜弯N售較好5學雅芳鄰二期洪山雄楚大道三棟小高層，七棟咼層，一棟咼住宅3300元/ m均價；底商7000元/“人居+商業(yè)”多功能小戶型6580 m銷售速度較慢卓刀泉層綜合樓組成，川，面積60100 m2路交匯點式、條式布處東南置；共6萬方商面鋪，已售罄“光谷腹地、新加坡風情、長江職住宅3100元/ m,層十萬平方米小高層社區(qū)”；三房二廳，面積在13870%左右洪福家6業(yè)學院2棟咼層21層差40元/ m ；整體招“五福盈門有福盈門、m?左右14層以上滯園東側(cè)商（13 樓）,未定有祿盈門、有壽盈

40、門、有財銷盈門、有喜盈門”1*1 : 48 m2紫菘楓717研住宅3100元/ m均18層；16層；“公園上、庭院中、至咼生2*2 : 108 m7林上城究所對價；整體招商（7500剛開盤32層活”3*2 :134160 m二期面m共三層，未定）（140 m?左右主力戶型）復式：188 m2“4C打造光谷核心區(qū)”（CLD 中心居住區(qū)、關山大6棟咼層；共有住宅3500元/川均CCD 中心商業(yè)區(qū)、CBD2*2 :93 m光谷坐道與南8標城湖南路15萬川的商業(yè)價；4# , 5#樓商業(yè)中心商務區(qū)、CRD 中心3*2 : 130 m剛開盤區(qū)內(nèi)街，價格未出休閑區(qū)）;“核心之城、皇者4*2 : 133 m交

41、匯處之城、空間之城、居住之城、思想之城”a、光谷商務中心配套設施一一裙樓的商場超市、金融機構（底商“家樂?！敝袠耍袊r(nóng)業(yè)銀行整體購置三層）；區(qū)域環(huán)境一一魯巷廣場，科研中心，高校聚集地；交通動線一一市內(nèi)近20余條公交線路直達武漢三鎮(zhèn)；主要顧客群一一項目住宅目標顧客群定位于光谷區(qū)域內(nèi)以及其輻射區(qū)域內(nèi)的教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營業(yè)主等。綜合評價一一優(yōu)點：地理位置佳，交通較為方便，使得目標顧客群 的區(qū)域范圍更廣；周邊自然環(huán)境良好，近山望水，適宜于居??；各種設 施配套完善，商業(yè)氛圍逐漸形成，有很大升值空間；該項目供應產(chǎn)品的綜 合性強，有商場超市、金融機構、辦公、居住等，填補了一定的市場空白；

42、 近一年該區(qū)域的寫字樓市場形勢發(fā)展良好，可借勢運作；缺點： 該項目 開發(fā)總體規(guī)模較大， 總建面約 20萬方，市場消化速度和 能力會對項目構成重大影響； 價格遠高于該區(qū)域同類物業(yè)，難被認可。b、巴黎豪庭配套設施一一住宅底商配套；區(qū)域環(huán)境一一周邊生活設施配套成熟；與規(guī)劃待建的輕軌站點及中德 醫(yī)院比鄰；區(qū)域人文氛圍濃郁，自然環(huán)境良好；交通動線一一近10余條公交線路途徑，武昌區(qū)內(nèi)可達性較高；主要顧客群教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營業(yè)主、投資 者等。綜合評價一一優(yōu)點：項目周邊自然環(huán)境優(yōu)美、配套完善、交通便利， 人文氣息濃厚；項目自身品質(zhì)良好；該項目 11月初給出定價，11月12 號開始內(nèi)部認購，舉

43、辦免費 VIP領取房號等促銷活動聚集了一定人氣；采 用圍合式布局，形成中心綠化，強調(diào)環(huán)境的“均好性”；入口廣場花園為 視覺中心組成部分，小區(qū)整體景觀營造品質(zhì)較高。缺點：戶型偏大，2X2 X2為90 m2，3 X2 X2為135川，多數(shù)在140itf以上，人們普遍希望的 2 X2 X2的80川左右，3 X2 X2的120卅左右的戶型斷檔；總價高，在45萬左右，市場承受能力有待考驗；策劃工作委托新鴻泰代理公司而銷售自理,者之間協(xié)調(diào)量大易出現(xiàn)脫節(jié)；管理人員由香港南益集團總部直派，不熟悉本地文化和房地產(chǎn)開發(fā)運作技巧。c、保利花園二期配套設施一一住宅底商配套；區(qū)域環(huán)境一一與關山超市相鄰，商業(yè)配套有待完善

44、；區(qū)域人文氛圍濃 郁，與華中科技大學相鄰；交通動線 9條公交線路途徑，便利程度一般；主要顧客群教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營業(yè)主、投資 者等。綜合評價一一優(yōu)點：項目周邊人文氣息濃厚，有一定優(yōu)勢；項目自身品質(zhì)良好，采用香樟作為景觀重要組成部分，得到顧客群的普遍認可;該項目價格采取高開低走的策略，接受程度較高；該項目注重了在小高 層、高層的得房率、窗景、物業(yè)管理細節(jié)方面的處理，使得這些傳統(tǒng)劣勢因 素變?yōu)閮?yōu)勢推動因素；戶型比較合理，總價控制在35萬左右，市場比較容 易承受；缺點：建筑密度高，大多數(shù)單元采光、通風差，可視景觀差；開發(fā)商屢遭投訴，市場信譽度大受影響。d、光谷國際配套設施底商裙樓；I

45、 二三W二二二二三匚區(qū)域環(huán)境一一與光谷行政中心高科大廈 隔街相望相鄰，商業(yè)配套較為完善；區(qū)域人文氛 圍濃郁，與華中科技大學相鄰；交通動線 3條公交線路途徑，便利 程度一般；主要顧客群一一創(chuàng)業(yè)者、高科技企業(yè)員工、投資者等。綜合評價一一優(yōu)點：項目周邊人文氣息濃厚，自然景觀優(yōu)美；項 目周邊寫字樓物業(yè)銷售狀況良好，逐漸形成了東湖高新的辦公中心；該項 目主力戶型以小戶型為主，功能靈活，填補了該片區(qū)相對薄弱的小戶型市場 供給；該項目所在區(qū)域生活配套較為完善，商業(yè)氛圍逐漸形成。缺點：標準層6梯32戶，電梯少，運量不足；標準層四面圍合， 太似“筒子樓”；部分單元采光通風差配套設施一-住宅底商、辦公綜合配套；區(qū)

46、域環(huán)境一-商業(yè)等配套設施有待完善；交通動線15條公交線路途徑，交通較為便利;主要顧客群-個體經(jīng)營戶、周邊企業(yè)普通職員等。e、學雅芳鄰二期綜合評價優(yōu)點：項目主力戶型為小戶型，首付5萬6萬，銷售壓力?。恍^(qū)的交通線路可達性較強，彌補了其地理區(qū)位的不足;曾被缺點：該項目一期延期交房且建筑質(zhì)量差、滲水嚴重，規(guī)劃改動比較大,勒令停工，在現(xiàn)有業(yè)主中口碑甚差，小區(qū)品質(zhì)在消費者心中大打折扣：一梯四戶,運量不足；方位差，使北面戶型采光、通風條件差。f、洪福家園配套設施一一住宅底商配套;區(qū)域環(huán)境一一生活配套設施比較完善；處于魯巷商務圈服務區(qū)域范圍 之內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚；與長江職業(yè)學院、當代學生公寓、核動力研究所

47、 相鄰，人文氛圍良好；人流量較大；交通動線 10余條公交線路途徑，便利程度較好；主要顧客群教師、私營業(yè)主、投資者等。綜合評價一一優(yōu)點：項目周邊人文氣息濃厚；項目地理區(qū)位良好， 位于民院路和雄楚大道的交匯處的東南角，延展了魯巷廣場的商業(yè)氛圍； 該項目其中一款戶型，可靈活改動，或一室一廳，或二室一廳，面積65 m2,比較暢銷；缺點：建筑密度大，“密密麻麻”，6層以下采光、通風條件差；戶型偏大，總價偏高；銷售進入瓶頸階段，14層以下單價在3480元/ m以 下的單元基本售罄，15至21層總價在47萬元左右的單元呈現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。g、紫菘楓林上城二期配套設施一一住宅底商配套；區(qū)域環(huán)境一一生活配套設施比較完

48、善；與核動力研究所對望，緊鄰洪 福家園，人文氛圍良好；有一定人流量；處于魯巷商務圈服務區(qū)域范圍之內(nèi)， 商業(yè)氛圍與洪福家園相比較差一些；交通動線 4條公交線路途徑，便利程度較差；主要顧客群教師、企業(yè)管理層員工、私營業(yè)主、投資者等。綜合評價一一優(yōu)點：該項目戶型設計90%以上的戶型均有入戶花園和空中合院，有一定吸引力；建筑設計比較注重窗景的營造和單元采光 通風；缺點：戶型偏大，造成總價偏高；項目鄰城市干道，交通繁忙，噪 音污染和灰塵污染都較為嚴重。h、光谷坐標城公、大型連鎖超市、高檔文化型休閑娛樂設施等配套設施一一超五星級酒店、5A商務辦 配置；區(qū)域環(huán)境一一該項目處于武漢市二環(huán)線內(nèi)，地理區(qū)位優(yōu)勢一般

49、；交通動線6條公交線路途徑，交通較為便利；主要顧客群一一教師、科研人員、周邊企業(yè)員工、投資者等。綜合評價一一優(yōu)點：項目戶型采用超大尺度的入戶花園和露臺設計，配合采用“庭院式”園林主題，在產(chǎn)品自身品質(zhì)打造細節(jié)方面比較注重；定位明確，二環(huán)線內(nèi)高品質(zhì)樓盤；與規(guī)劃待建的地鐵出口相鄰，有一定升值潛力；產(chǎn)品自身功能綜合配套性強，彌補了周圍配套設施不完善的不 足；舉辦1000元VIP卡抵10000元房款活動，相當于每平方米打折扣便 宜70元左右，雖然意義不大，但仍觸動了消費者的價格感覺。缺點：項目遠離商務中心和人流密集區(qū)；項目定價較高。5、光谷片區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析與本項目臨街底商的市場建議（1） 長期以

50、來，光谷片區(qū)區(qū)域是郊區(qū)“單位經(jīng)濟”，每一個單位追求“大而 全”、“小而全”，商業(yè)物業(yè)以“單位自我配套”為基本形式。各“單位”圍墻以 內(nèi)，自有不同規(guī)模的商業(yè)物業(yè)去滿足人們?nèi)粘Ｉ畋仨毱返男枰?。人們購買家用大件、高價值商品則奔“中商”、“亞貿(mào)”或漢口。2002年，魯巷廣場商貿(mào)超市開業(yè)，才開始改變上述狀況。 調(diào)查表明：光谷 片區(qū)區(qū)域商業(yè)配套設施相當不完善，缺大型商貿(mào)中心、缺高水平醫(yī)院、 缺電子產(chǎn) 品市場、缺茶館咖啡廳等。（2）光谷片區(qū)區(qū)域人口構成與消費需求特點分析。光谷片區(qū)區(qū)域的常住人口在 810萬人之間，主要是高校、科研、汽發(fā)等 企業(yè)、開發(fā)區(qū)內(nèi)各類公司從業(yè)人員。光谷片區(qū)域高校學生（不計常住入口）數(shù)

51、量約在 20萬人左右。上述兩類人群形成消費需求的時尚性、文化性、價格敏感性、 服務質(zhì)量高標 準、服務內(nèi)容多樣化、服務時間對應性的特點。（3 ）小型超市入社區(qū)和單位自辦商業(yè)市場并存， 是目前光谷片區(qū)區(qū)域商業(yè) 物業(yè)的基本格局。（4 ）未來1-2年將有一批大型商場入市，形成商業(yè)競爭局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，數(shù)量相當大物業(yè)名稱面積業(yè)態(tài)售價（元/m2 ）光谷CBD5萬m2大型綜合超市待定劍橋春天（臨街底商）1.8萬m2 （含小區(qū)內(nèi)部底商）大型綜合超市宀待定巴黎豪庭（臨街底商）1.5 萬 m2大型綜合超市宀待定光谷國際（臨街底商）1.5 萬 m2中商連鎖綜合商場宀待定光谷步行街20 萬 m2大型超市與電子市場宀

52、待定洪福家園（臨街底商）整體招商,未定6000 元/m2紫菘楓林上城（臨街底商）7500 m 2，共三層整體招商,未定當代光谷智慧城建成2000 多 m 2底商分散經(jīng)營6000 元/部分（臨街底商）m2（1 + 2層均價）保利花園（臨街底商）底商分散經(jīng)營12000 元/m 2（5 ）本項目底商物業(yè)的市場建議。業(yè)態(tài)定位：品牌商業(yè)企業(yè)連鎖店（綜合超市或?qū)I(yè)市場）銷售方式：先招租戶，同時分割出售價格定位：1、2層套售均價：7000元/m 26、物業(yè)調(diào)查分析結論（1 ）目前本片區(qū)樓盤供給的產(chǎn)品類型從一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳到 四室兩廳到復式，基本都是平層，沒有錯層、躍層。（2） 三房兩廳兩衛(wèi)仍是市

53、場主導產(chǎn)品。大多數(shù)主力戶型以三房兩廳兩衛(wèi)為 主，所占比例達到40-50%以上，個別樓盤（如名都花園）比例甚至達到60-70%。（3） 這些樓盤戶型面積普遍偏大，面積主要集中在 120-140平方米之間， 總價偏高，在目前的市場條件下銷售速度緩慢， 戶型面積正在走向?qū)嵱眯浴⒕o湊 性、景觀可視化。（4）在功能滿足需求的前提下，同樣戶型，面積相對越小的，銷售效果越 佳。（5）綠化系統(tǒng)變平面為立體，強調(diào)入室綠化、空中綠化的布置。（6） 目前，商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)主要是底商零售和小型超市，未來1 -2年各樓 盤大型綜合商場、超市將陸續(xù)入市。（7）高層物業(yè)形式已被該片區(qū)市場普遍接受，關鍵是注重得房率和總價的控制。

54、普遍忽視對節(jié)能環(huán)保、降噪、防塵，引入-的細節(jié)工作。定科技含量的的建材方面?zhèn)€體戶占較大比例。在售物業(yè)的已有客戶教師和科研機構人員、第三部分項目所在區(qū)域樓面地價分析一、武漢市房地產(chǎn)市場土地供應狀況分析武漢市政府意圖強化土地經(jīng)營、 優(yōu)化土地資源利用、增加土地收入，改變房價過低與城市在全國同類城市中地位不相稱的局面，促進城市經(jīng)營，2003年起全面實行以下政策：土地不飽和供應政策；土地“招標、拍賣、掛牌”供應方式；嚴管耕地征用；供地價格大幅上揚，從2002年平均樓面地價600元/m 2左右上升至1300元/m 2左右；級差地租規(guī)律的作用凸現(xiàn)出來，市中心區(qū)、優(yōu)良環(huán)境地段地價上揚速 度大大加快。在這種形勢下

55、，武漢市平均樓面地價大幅上揚，2003年武漢市土地交易實現(xiàn)金額41.04億元，平均樓面地價為878元/m2，比2002年增長18.81% ;到 了 2004年，武漢市樓面地價抬至2400元/m 2左右，其中71%的住宅用地樓面地價在1000 1500元/m 2之間。2005年，土地出讓最高單價紀錄不斷刷新，2月2日，世茂以31.5億元拿下鸚鵡洲地塊，樓面地價為每平方米 1967元；4 月28日，瑞安下屬的新橋有限公司以 33.9億元拿下漢口永清片土地使用權， 樓面地價達到每平方米2338元；4月30日，和記黃埔以16.23億元拿下兩個 地塊，樓面地價都達到近3200元每平方米。二、項目所在片區(qū)

56、樓面地價分析1、鄰近地塊轉(zhuǎn)讓案例數(shù)據(jù)2005年7月14日，魯巷、華中科技大學正門、關山圍合而成的三角地中600畝土地剛剛進行了公開拍賣，拍賣價格為238萬/畝，規(guī)劃條件：容積率3.2。 按照容積率測算，其樓面地價為：1115.63元/平方米。上述地塊與本項目用地屬于同一片區(qū)，可謂相鄰街坊關系，二者市場價值相當。2、區(qū)域樓面地價分析東湖高新技術開發(fā)區(qū)土地儲備整理中心提供的資料表明， 該片區(qū)區(qū)域征用拆 遷補償原農(nóng)用宅基地的平均價格已達到 230萬/畝，設定建筑容積率為2.8，則 平均樓面地價為：1232元/平方米。3、該項目平均樓面地價確定：根據(jù)上述樓面地價狀態(tài)，經(jīng)反復分析，確定該項目平均樓面地價

57、為：1070元/平方米4、住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)地價分攤根據(jù)武漢市人民政府200439號文“關于公布武漢市市區(qū)土地出讓金租金 標準的通知”，以住宅用地和商業(yè)用地土地出讓金之間的比例作為分攤平均樓面 地價的依據(jù)。五級地段土地出讓金：商業(yè)用地為 815元/平方米（使用年限取40年） 居住用地為370元/平方米（使用年限取70年）二者比例為3.85:1.應用剩余法計算出：住宅物業(yè)平均樓面地價為：848元/平方米；商業(yè)物業(yè)平均樓面地價為：3330元/平方米。第四部分 項目開發(fā)經(jīng)營機會分析、項目SWOT分析優(yōu)勢S劣勢W :機會O :S1 :當代光谷智慧城配套已趨成熟，品質(zhì)較高被業(yè)主W1項目規(guī)模小，受限制較多

58、O1延續(xù)當代智慧城產(chǎn)品和社會認可，資源可共享W2高層建筑的市場認可度尚需引導品牌效應，同時，以老客S2 :處于市場咼峰上升階段W3臨街住宅噪音、灰塵等問題須特殊解戶帶來新客戶S3 :周邊居民收入水平較高，置業(yè)意識強烈決O2房價上升期，“品質(zhì)一S4 :交通方便，涵蓋武昌主要片區(qū)威脅T:價格”有機組合形成競爭S5 :教育配套、商業(yè)配套、生活配套設施齊全T1競爭物業(yè)供應量大，分流客戶，造成競力S6 :自然景觀資源優(yōu)勢，靠近南湖，高層可觀湖景爭格局T2受臨街噪音、灰塵，高層建筑成本較高等因素影響，項目品質(zhì)受到限制03在產(chǎn)品普遍同質(zhì)化市場中，開發(fā)特色產(chǎn)品NMN ”（現(xiàn)狀對策目標）矩陣分析1 目標對策(N

59、eed)該區(qū)域內(nèi)總體Method) 現(xiàn)狀 (Now)項目位于光周邊地產(chǎn)項目價格水平較引進專業(yè)地產(chǎn)谷智慧城內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化，高，客戶群希顧問參與發(fā)展面臨較大的市場呼喚創(chuàng)新望購買價廉物策劃發(fā)展機會性的產(chǎn)品美的住宅產(chǎn)品在戶型、建筑作為當代光在保證功能的本項目占谷智慧城組外立面、配套前提卜，緊湊研究產(chǎn)品發(fā)展地規(guī)模劣成部分，延續(xù)等方面注重品戶型，降低總方向，挖掘項目勢明顯其項目名稱質(zhì)與特色的結價最大價值合引入優(yōu)秀的合提咼項目的性爭取盡快完價比：內(nèi)外部作伙伴及規(guī)劃、承辦單位成合作事宜，借鑒經(jīng)驗，避景觀、設施配設計、營銷、推實力雄厚早日動工建免不足套、服務水平廣、物管等專業(yè)設等強手，實施優(yōu)勢互補打造室內(nèi)景共享

60、當代光做好精品微型有效利用現(xiàn)有綠化用地谷智慧城已景觀和室內(nèi)可觀、立體景觀，資源景觀，科學面積不大有綠化視綠化力爭引導市規(guī)劃設計場，創(chuàng)造需求項目臨主干道環(huán)保節(jié)能方面注重對噪音、灰塵的處理引入有一定科技含量的建筑材料或門、窗針對該片區(qū)咼智的特點，打造相應優(yōu)勢行業(yè)競爭 激烈，不排 除有新項 目加入競 爭行列重點利用當 代光谷智慧 城的口碑效 應，市場認可 度制造產(chǎn)品的差異性讓老客戶帶來新客戶培養(yǎng)產(chǎn)品核心競爭力項目存在部分不確定因素明確合作意向及開發(fā)意圖有針對性地考 察、借鑒成熟 經(jīng)驗和做法， 明確思路和發(fā) 展方向目標顧客群的準確定位采取全程策劃、 推廣與監(jiān)控的 策略，精心設計 和包裝，提高項 目的把