2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告

1、2戴德梁行 目 錄序言 3受訪(fǎng)者構(gòu)成 4十大重點(diǎn)結(jié)論 54. 結(jié)語(yǔ) 17序 言回顧過(guò)往十幾年間發(fā)生的危機(jī)，2003 年發(fā)生的非典由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于急速上升期，因此影響短暫；2008 年金融危機(jī)使全球經(jīng)濟(jì)遭受重大打擊，各國(guó)均有拋售資產(chǎn)的情況，但由于中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目流動(dòng)性高，且金融市場(chǎng)相較全球其他國(guó)家更為健康，因此地產(chǎn)市場(chǎng)得以迅速反彈。當(dāng)今疫情之下，投資者對(duì)市場(chǎng)態(tài)度十分微妙。一方面，商務(wù)活動(dòng)受到疫情影響有所放緩；另一方面，上海徐匯濱江誕生 310.5 億地王。就此，戴德梁行資本市場(chǎng)部特別發(fā)起了投資者意向調(diào)查。問(wèn)卷以一對(duì)一訪(fǎng)談形式，邀請(qǐng)?jiān)谥袊?guó)大陸最活躍的投資機(jī)構(gòu)的高層參與調(diào)研 , 收獲 122 份有效

2、問(wèn)卷并進(jìn)行分析 , 供商業(yè)地產(chǎn)投資人以及社會(huì)各界進(jìn)行參考。調(diào)研結(jié)果彰顯了充足的市場(chǎng)信心。超 60% 的受訪(fǎng)者認(rèn)為投資活動(dòng)將在疫情結(jié)束后 6 個(gè)月內(nèi)得到反彈，并有 99% 的受訪(fǎng)者表示疫情過(guò)后依然會(huì)繼續(xù)在中國(guó)大陸的投資。城市方面，投資者對(duì)一線(xiàn)城市熱情更為高昂，其中尤以外資為甚，100% 外資受訪(fǎng)者均表示未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)有投資上海的計(jì)劃。雖然中國(guó)目前正受到疫情影響，但大部分投資人都對(duì)市場(chǎng)持有信心，并看好中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。北京供應(yīng)稀缺、上海國(guó)際大都會(huì)、深圳大灣區(qū)概念支撐、廣州高出租率回報(bào)穩(wěn)定，短期的疫情，對(duì)比這些城市多年成熟的基礎(chǔ)以及未來(lái)龐大的發(fā)展?jié)摿?，只是個(gè)插曲。今時(shí)今日，大部分投

3、資者見(jiàn)慣風(fēng)浪，過(guò)去幾年資產(chǎn)價(jià)值直線(xiàn)上升讓投資者一直等待市場(chǎng)回調(diào)的入市機(jī)會(huì)。這次“黑天鵝”的出現(xiàn)，睿智的投資者應(yīng)該擁抱機(jī)會(huì)。葉國(guó)平 AlvinYip戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告3中國(guó)資本市場(chǎng)部主管受訪(fǎng)者構(gòu)成本次調(diào)研邀請(qǐng)了過(guò)去 3 年在中國(guó)大陸最活躍的投資機(jī)構(gòu)的高層核心人員，其中近半數(shù)的投資機(jī)構(gòu)目前在中國(guó)大陸的商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)額達(dá) 100 億人民幣或以上（圖 1）。訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象包括 63 家外資、55 家內(nèi)資和 4 家合資企業(yè)。企業(yè)類(lèi)型包括 71家房地產(chǎn)基金公司、21 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、21 家保險(xiǎn)公司和 9 家民營(yíng)企業(yè) / 個(gè)人投資者或其他 ( 圖 2)。其中 2

4、1 家保險(xiǎn)公司全部為內(nèi)資企業(yè)，占內(nèi)資受訪(fǎng)人總數(shù)的 33%；而外資則約四分之三 (76%) 受訪(fǎng)人來(lái)自房地產(chǎn)基金公司（圖 3）。圖 1: 調(diào)研對(duì)象所屬投資機(jī)構(gòu)目前在中國(guó)大陸的商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)額29%201 億人民幣或以上18%101 億 - 200 億人民幣23%51 億 - 100 億人民幣30%小于50億人民幣圖 2：調(diào)研對(duì)象所屬投資機(jī)構(gòu)類(lèi)型民營(yíng)企業(yè) / 房地產(chǎn)基金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 保險(xiǎn)商 個(gè)人投資者 其他58%17%17%4%4%保險(xiǎn)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)資52%外資45%合資3%圖 3：內(nèi)資 vs. 外資投資者型組成46%16%33%5%內(nèi) 資房地產(chǎn)基金外 資房地產(chǎn)基金新?tīng)I(yíng)企業(yè) / 個(gè)人投資者房地

5、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商4戴德梁行 76%20%4%2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告5十重大點(diǎn)結(jié)論1經(jīng)濟(jì)形勢(shì)5受.4最%多基受準(zhǔn)訪(fǎng)預(yù)者測(cè)認(rèn)可當(dāng)受訪(fǎng)者被問(wèn)到如何看待經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù) (EIU) 對(duì) 2020 年新冠疫情對(duì)中國(guó) GDP 增長(zhǎng)率影響的預(yù)測(cè)時(shí)，有 38% 的受訪(fǎng)者表示同意 EIU 關(guān)于 5.4% 的基準(zhǔn)預(yù)測(cè)，較 EIU 原有 2020 年 GDP 增長(zhǎng) 5.9% 的預(yù)測(cè)下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)（圖 4）。相較于外資機(jī)構(gòu)，內(nèi)資受訪(fǎng)者對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的判斷更為樂(lè)觀，有近 15% 受訪(fǎng)者認(rèn)為今年 GDP將增長(zhǎng) 5.7% 或以上。而外資機(jī)構(gòu)的受訪(fǎng)者則相對(duì)保守，有 29% 認(rèn)為今年 GDP 增長(zhǎng)將位于EIU 的 4.

6、6% 的悲觀預(yù)測(cè)和 5.3% 的基準(zhǔn)預(yù)測(cè)之間。圖悲觀4：三對(duì)種于預(yù)新測(cè)冠，肺您炎的疫看情法對(duì)是2020 年 GDP 增長(zhǎng)的影響，經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)給出了以下樂(lè)觀、基準(zhǔn)、153%9%樂(lè)觀：5.7%基準(zhǔn)：5.4%2%悲觀：4.5%其他（保守）4.6% 至 5.3% 之間其他（十分悲觀）4.4% 或以下其他（十分樂(lè)觀）5.8% 或以上很難判斷注：總體平均值包含 4 家合資公司6戴德梁行 38%1292%29%02%74%10%5%20%25%1%內(nèi)資外資38%總數(shù)占比 2投資活動(dòng)超 60% 受訪(fǎng)者認(rèn)為可在疫情結(jié)束后 6 個(gè)月內(nèi)回升對(duì)于新冠疫情后中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資活動(dòng)回升所需時(shí)間，大部分受訪(fǎng)者（61%

7、）認(rèn)為在疫情結(jié)束后 6 個(gè)月內(nèi)投資市場(chǎng)會(huì)開(kāi)始活躍，交易量將明顯增長(zhǎng)。僅有極少數(shù)受訪(fǎng)者（5%）認(rèn)為市場(chǎng)需要一年以上的時(shí)間恢復(fù)。而 34% 的受訪(fǎng)者則認(rèn)為需要 6 個(gè)月到一年的時(shí)間。相較內(nèi)資，外資受訪(fǎng)人認(rèn)為市場(chǎng)反彈所需的時(shí)間更短，25% 的受訪(fǎng)者認(rèn)為僅需 3 個(gè)月或更短的時(shí)間，認(rèn)為需要半年或以上恢復(fù)的僅占不到三分之一（圖 5）。結(jié)合結(jié)論一，盡管外資普遍認(rèn)為今年中國(guó) GDP 增長(zhǎng)受疫情影響較大，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的迅速恢復(fù)能力持有十足的信心。圖 5: 您認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資活躍度將在疫情結(jié)束后多久內(nèi)回升3 個(gè)月內(nèi)3至6 個(gè)月半年至一年一年以上25%3482%3259%64%5%22%34%39%內(nèi)

8、資外資總數(shù)占比注：總體平均值包含 4 家合資公司2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告73投變資化規(guī)模物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心或?qū)⑻嵘?dāng)被問(wèn)及對(duì)未來(lái) 12 個(gè)月不同物業(yè)類(lèi)型的投資規(guī)模變化時(shí)，有 72% 和 51% 的受訪(fǎng)者分別表示物流倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)中心的投資規(guī)模將有所增長(zhǎng)（圖 6）。大范圍的“居家隔離”促使民眾活躍于線(xiàn)上購(gòu)物陣營(yíng)，其背靠的物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心的市場(chǎng)熱度隨即出現(xiàn)提升。1%0%圖 6：對(duì)于在新冠肺炎疫情影響下，各物業(yè)類(lèi)型在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)的投資規(guī)模變化，您的看法是：有所提升：寫(xiě)字樓 / 商務(wù)園區(qū)5%3%購(gòu)物中心 / 街鋪2%投資規(guī)模將小幅提升投資規(guī)模將大幅提升社區(qū)商業(yè)物流18%24%48%傳

9、統(tǒng)工業(yè)廠(chǎng)房酒店 / 服務(wù)式公寓 長(zhǎng)租公寓 / 共享公寓數(shù)據(jù)中心1% 3%0%6%1%6%22%29%小幅提升48%8戴德梁行 大幅提升物流24%小幅提升29%大幅提升數(shù)據(jù)中心22%相比之下，有超 60% 受訪(fǎng)者認(rèn)為寫(xiě)字樓、零售( 購(gòu)物中心和商業(yè)街) 和酒店的投資規(guī)模或?qū)⑾陆担▓D 7）。比較難判斷的是傳統(tǒng)工業(yè)廠(chǎng)房，有 65% 受訪(fǎng)者表示很難判斷或無(wú)明顯變化（圖 8）。圖7：對(duì)于在新冠肺炎疫情影響下，各物業(yè)類(lèi)型在未來(lái)12 個(gè)月內(nèi)的投資規(guī)模變化，您的看法是：有所下降：投資規(guī)模將小幅下降16%寫(xiě)字樓 / 商務(wù)園區(qū)33%購(gòu)物中心 / 街鋪6%社區(qū)商業(yè)投資規(guī)模將大幅下降34%48%47%小幅下降寫(xiě)字樓 /

10、 商務(wù)園區(qū)48%大幅下降16%物流傳統(tǒng)工業(yè)廠(chǎng)房酒店 / 服務(wù)式公寓 長(zhǎng)租公寓 / 共享公寓數(shù)據(jù)中心8%1%4%4%2%16%14%27%39%48%小幅下降購(gòu)物中心 / 街鋪47%酒店 / 服務(wù)式公寓小幅下降48%大幅下降33%大幅下降16%圖8：對(duì)于在新冠肺炎疫情影響下，各物業(yè)類(lèi)型在未來(lái)12 個(gè)月內(nèi)的投資規(guī)模變化，您的看法是：基本不變或不確定：寫(xiě)字樓/商務(wù)園區(qū)購(gòu)物中心/街鋪社區(qū)商業(yè)物流傳統(tǒng)工業(yè)廠(chǎng)房 酒店/服務(wù)式公寓長(zhǎng)租公寓/共享公寓數(shù)據(jù)中心無(wú)明顯影響很難判斷1%17%2%17%7%24%30%2%3%14%8%32%36%7%37%51%2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告94投影資響計(jì)劃

11、99% 表示將繼續(xù)投資中國(guó)大陸盡管受疫情影響，目前市場(chǎng)上存在一些不確定因素。但受訪(fǎng)者大多表示對(duì)中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展十分看好。三成受訪(fǎng)者稱(chēng)目前疫情對(duì)其投資活動(dòng)幾乎沒(méi)有影響；62% 的受訪(fǎng)者表示雖然疫情有一定影響，但會(huì)繼續(xù)投資中國(guó)大陸市場(chǎng)；另有7% 的受訪(fǎng)者則表示影響嚴(yán)重，將減少在中國(guó)大陸的投資；僅有不到 1% 的受訪(fǎng)人表示在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)將不考慮投資中國(guó)大陸或選擇撤資（圖 9）。圖將有9：何您影認(rèn)響為這次的新冠肺炎疫情對(duì)貴司在中國(guó)大陸的商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)30%幾我乎們無(wú)仍影看響好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展但基本不影響我們?cè)诖箨懹械囊煌缎┵Y影活響動(dòng)62%7%影我響們頗在大未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)

12、將減少在大陸的投資10戴德梁行 我們?cè)谖磥?lái) 12 個(gè)月內(nèi)不考慮在大陸的投資并有影可響能極撤大資1%5投變資化金額預(yù)算投資額將與 2019 基本保持近相同9 成或受有訪(fǎng)明者顯表增示長(zhǎng)相較 2019 年，15% 的投資者表示將加大今年在中國(guó)大陸的投資額，另有 74% 的投資者表示將保持和去年基本相同水平。值得一提的是，有 11% 的受訪(fǎng)者表示，2020 年他們的投資額較 2019 年將增加 11% 至 30%；甚至有 4% 的受訪(fǎng)者表示將增加 31% 或以上。相比之下，只有 10% 的投資者表示將減少 11% 至 30%，1% 的投資者表示將減少 31% 或以上（圖 10）。相較外資，內(nèi)資企業(yè)選擇

13、計(jì)劃增加 2020 年投資額的人數(shù)占比更高，達(dá) 21%。其中選擇小幅增加 11%-30% 占內(nèi)資總數(shù) 14%，選擇大幅增加 31% 或以上占內(nèi)資總數(shù) 7%。受當(dāng)前疫情影響，大部分外資企業(yè)在項(xiàng)目推進(jìn)速度上明顯放慢，這為內(nèi)資企業(yè)提供了在收購(gòu)速度上取勝的機(jī)會(huì)。這次調(diào)研結(jié)果也印證了這一現(xiàn)象，內(nèi)資受訪(fǎng)人有 27% 表示疫情對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目推進(jìn)無(wú)明顯影響或?qū)⒓铀偻七M(jìn)流程，而外資則大多表示將暫緩?fù)七M(jìn)流程。另外，在一系列針對(duì)疫情的減負(fù)政策推動(dòng)下，部分內(nèi)資企業(yè)或?qū)⑾硎艿奖纫酝鼉?yōu)的融資政策，從而獲得更高的項(xiàng)目?jī)羰找媛省D 10：相較 2019 年，2020 年貴司計(jì)劃于中國(guó)大陸的商業(yè)地產(chǎn)投資金額或?qū)?1%明顯或增以加

14、上1小1%幅-3增0加%-1基0%本相+1同0%保持以在內(nèi)1小1%幅-3減0少%31%明顯或減以少上72%174%74%41%7%20%4%11%10%1%內(nèi)資外資74%2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告11 總數(shù)占比6投意資愿城市 超 9 成表示看好北京上海， 11% 愿意投資武漢幾乎所有受訪(fǎng)者（96）表示他們未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)計(jì)劃在上海進(jìn)行投資，其次依次是北京（92）、深圳（68）和廣州（61）。對(duì)于受疫情影響最為嚴(yán)重的武漢，依然有 11% 的受訪(fǎng)者表示看好武漢，并計(jì)劃在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)進(jìn)行投資（圖 11）。在選擇投資武漢的受訪(fǎng)者中，大部分為險(xiǎn)資和開(kāi)發(fā)商，基金占比較少?？傮w而言，投資者對(duì)

15、于目前疫情短暫的影響表現(xiàn)得從容不迫，對(duì)政府控制疫情政策胸有成竹，并對(duì)中國(guó)一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市未來(lái)發(fā)展表現(xiàn)信心十足。圖哪些11城：市請(qǐng)的問(wèn)投貴資司？在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)將計(jì)劃考慮以下上海96%深圳 68%西安杭州 30%其他地區(qū)13%92%北京廣州 61%成都武漢 28%11%12戴德梁行 4%注：總體平均值包含 4 家合資公司杭州（28），西安（13）和武漢（13）。訪(fǎng)者則在看好一線(xiàn)城市的同時(shí)，對(duì)二線(xiàn)城市也表現(xiàn)出了一定的投資興趣，這其中包括成都（32），訪(fǎng)者表示正在考慮、或有計(jì)劃投資上海，同時(shí) 98表示有投資北京的考慮或計(jì)劃（圖 12）。內(nèi)資受在比較內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)未來(lái) 12 個(gè)月的投資計(jì)劃時(shí)，外資

16、受訪(fǎng)者尤其看好一線(xiàn)城市，100的外資受100% 外資受訪(fǎng)人考慮或計(jì)劃投資上海7投意資愿城市圖 12：請(qǐng)問(wèn)貴司在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)將計(jì)劃考慮以下哪些城市的投資？上海北京內(nèi)資內(nèi)資深圳廣州杭州內(nèi)資內(nèi)資內(nèi)資93%外資100%成都內(nèi)資32%外資22%88%外資98%西安內(nèi)資13%外資13%61%外資武漢74%內(nèi)資13%外資7%55%外資67%內(nèi)資4%外資6%其他地區(qū)29%外資28%2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告13 8投類(lèi)資型物意業(yè)愿辦公樓仍居最受歡迎榜首辦公類(lèi)物業(yè)仍是受訪(fǎng)者未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)投資計(jì)劃的首選，有 82受訪(fǎng)者表示計(jì)劃投資寫(xiě)字樓和 / 或商務(wù)園區(qū)，其次是物流倉(cāng)庫(kù)（45）和數(shù)據(jù)中心（3

17、0）。對(duì)比受訪(fǎng)者普遍認(rèn)為疫情將減緩整體寫(xiě)字樓投資規(guī)模的觀點(diǎn)，可以看出，雖然寫(xiě)字樓的資產(chǎn)配置比例或?qū)⑾抡{(diào)，但仍是眾多投資者不可缺少的“剛需”。相比過(guò)去寫(xiě)字樓資產(chǎn)價(jià)值直線(xiàn)上升的趨勢(shì)，投資者一直等待市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)的入市機(jī)會(huì)。相反，以往資產(chǎn)配置占比通常較小的物流倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)中心，在疫情影響下明顯增加，位列最受歡迎資產(chǎn)類(lèi)別前三（圖 13）。84%寫(xiě)字樓 / 商務(wù)園區(qū)物流45%25%購(gòu)商物鋪中心 /23%社區(qū)商業(yè)圖 13：請(qǐng)問(wèn)貴司在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)將計(jì)劃考慮以下哪些物業(yè)類(lèi)型的投資？16%長(zhǎng)共租享公寓 /數(shù)據(jù)中心30%11%服務(wù)式/ 公寓4%傳廠(chǎng)統(tǒng)房工業(yè)5%另類(lèi)資產(chǎn)14戴德梁行 9投執(zhí)資行計(jì)劃疫情不會(huì)造成受訪(fǎng)

18、者放棄項(xiàng)目談判當(dāng)受訪(fǎng)者談及新型冠狀肺炎對(duì)他們當(dāng)前投資計(jì)劃執(zhí)行的影響時(shí)，69的受訪(fǎng)者表示他們將暫緩決策直到情況明朗；而 20的受訪(fǎng)者表示對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)影響很小或沒(méi)有影響。在項(xiàng)目推進(jìn)上，內(nèi)資投資者比外資表現(xiàn)得更為積極，有 2% 內(nèi)資受訪(fǎng)人表示在當(dāng)前疫情影響下，會(huì)加速推進(jìn)流程，以減少不確定因素；另有 25% 表示無(wú)明顯影響。而外資則因?yàn)槟壳耙咔橛绊懬巴鶅?nèi)地出差等因素，76% 表示將暫緩項(xiàng)目推進(jìn)流程。所有受訪(fǎng)人均表示不會(huì)因?yàn)橐咔槎紤]放棄項(xiàng)目洽談（圖 14）。圖度有14何：影請(qǐng)響問(wèn)新冠肺炎疫情對(duì)貴方正在洽談的投資項(xiàng)目推進(jìn)程加速推進(jìn)流程無(wú)明顯影響暫緩?fù)七M(jìn)流程，觀望疫情發(fā)展重新談判商務(wù)條件考慮放棄項(xiàng)目洽談總體

19、內(nèi)資外資1%2%0%20%25%13%69%64%76%10%9%11%0%0%0%注：總體平均值包含 4 家合資公司2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告15 10市場(chǎng)前景1認(rèn)6為%疫受情訪(fǎng)促者發(fā)持的樂(lè)新觀需態(tài)求度將為市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)總體而言，大多數(shù)（59）受訪(fǎng)者認(rèn)為市場(chǎng)將在疫情過(guò)后恢復(fù)正常。針對(duì)疫情所帶來(lái)的市場(chǎng)變化，內(nèi)資受訪(fǎng)者立場(chǎng)較為一致，多保持中立；而外資投資者的看法更趨分化，表達(dá)樂(lè)觀和悲觀的比例均高于內(nèi)資（圖 15）。雖然內(nèi)外資共有 21% 受訪(fǎng)者表達(dá)了目前疫情對(duì)市場(chǎng)影響的悲觀態(tài)度，但通過(guò)之前的訪(fǎng)問(wèn)，疫情在中短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的影響并不會(huì)使他們放棄投資，反而部分投資者打算趁這次資產(chǎn)價(jià)格或?qū)⑾抡{(diào)的機(jī)會(huì)，抓住時(shí)機(jī)，以獲得更優(yōu)厚的