商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究

1、 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究 摘 要：近年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，為了應(yīng)對(duì)這次挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛改變運(yùn)營(yíng)模式，本文主要介紹商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn)的現(xiàn)狀，以及其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)，并且運(yùn)用綠地控股集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況說(shuō)明輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的益處。Key：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè);輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式;綠地控股集團(tuán)一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要有以下這幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）專業(yè)分工。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一般依靠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在許多環(huán)節(jié)，整個(gè)價(jià)值鏈的每個(gè)部分不是由商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全部管控，主要是由在各個(gè)方面具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)承擔(dān)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個(gè)方面的關(guān)系，并且運(yùn)營(yíng)

2、本身所具有的優(yōu)勢(shì)。（2）融資渠道。輕資產(chǎn)模式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式，主要為組建基金進(jìn)行籌集，降低本身資本投入，同時(shí)降低對(duì)于銀行資金的依賴，有利于項(xiàng)目對(duì)于資金的靈活運(yùn)用，增加項(xiàng)目的資金來(lái)源。（3）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)在為項(xiàng)目投資時(shí)，開(kāi)始引進(jìn)銀行之外的社會(huì)資金以及相關(guān)資源，降低自身資金以及對(duì)于銀行借貸的依賴程度，放棄企業(yè)可能存在的資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。（4）盈利模式。輕資產(chǎn)模式中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)進(jìn)行合作，將房產(chǎn)利潤(rùn)中心從土地房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵倪\(yùn)營(yíng)，從運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中獲取更多收益。企業(yè)獲得的利潤(rùn)不僅為買賣房產(chǎn)分得的收益，同時(shí)也包括由于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程管控，收取的管理費(fèi)用以及超額收益，企業(yè)盈利點(diǎn)

3、有效增加。二、綠地控股集團(tuán)簡(jiǎn)介2015年，綠地集團(tuán)位居財(cái)富世界500強(qiáng)第258位，是我國(guó)實(shí)力較為雄厚的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及全國(guó)各個(gè)地區(qū)，在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園建設(shè)中遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，將近半數(shù)以上的世界十大高樓源于綠地建設(shè)。綠地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)也具有行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的規(guī)模以及實(shí)力，比如能源、金融、商業(yè)、建筑、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。目前綠地集團(tuán)正在計(jì)劃構(gòu)建“3+1金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。三、綠地控股運(yùn)營(yíng)成果分析評(píng)價(jià)1.評(píng)價(jià)方法的選擇本文運(yùn)用經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）以及財(cái)務(wù)指標(biāo)ROA對(duì)綠地控股運(yùn)營(yíng)結(jié)果進(jìn)行研究。主要原因?yàn)閮蓚€(gè)方面。一方面

4、它包含了企業(yè)資本價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金是使其順利運(yùn)行的重要因素，但是國(guó)家近期開(kāi)始收緊對(duì)于銀行貸款的審查，企業(yè)融資成本加大，經(jīng)濟(jì)增加值公式中包含了企業(yè)資本成本可能帶來(lái)的影響，進(jìn)而能提高企業(yè)對(duì)于其關(guān)注，防止嚴(yán)重財(cái)務(wù)問(wèn)題的產(chǎn)生。另一方面其同時(shí)反映了企業(yè)的短期利益以及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)信息關(guān)注重點(diǎn)在于企業(yè)當(dāng)前以及以往的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況，但是在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)一般項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)周期較長(zhǎng)，需要管理者關(guān)注企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)增加值通過(guò)調(diào)整營(yíng)銷費(fèi)用、研發(fā)費(fèi)用等科目，更好地反映企業(yè)完整經(jīng)營(yíng)狀況。其中EVA的計(jì)算公式為：短期借款的利率為當(dāng)年銀行一年期貸款利率。長(zhǎng)期借款與一年內(nèi)到期長(zhǎng)期

5、借款和長(zhǎng)期應(yīng)付款的利率為年報(bào)中披露的長(zhǎng)期借款利率的加權(quán)平均值。應(yīng)付債券以及一年內(nèi)到期應(yīng)付債券的利率為企業(yè)年報(bào)中披露的債券利率加權(quán)平均值。根據(jù)企業(yè)當(dāng)年繳納的所得稅計(jì)算得出所得稅率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為當(dāng)期10年期國(guó)債的利率。貝塔值來(lái)自RESSET數(shù)據(jù)庫(kù)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為當(dāng)年全國(guó)GDP增長(zhǎng)率。2011年至2016年的EVA計(jì)算結(jié)果如下表。4.對(duì)綠地輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的效果分析（1）盈利能力表3為對(duì)EVA計(jì)算結(jié)果進(jìn)行處理后的數(shù)據(jù)。表3表示企業(yè)的盈利能力雖然在2014年隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的低迷而下降，但是2015年有短暫的回暖，2016年雖然下降，但是幅度不大，而且2016年降低以后的水平也明顯高于2014年，這

6、表明綠地集團(tuán)在2014年采用的商業(yè)地產(chǎn)基金+互聯(lián)網(wǎng)金融以及2015年采用的商業(yè)地產(chǎn)金融輕資產(chǎn)模式有了很大的幫助，讓公司能在行業(yè)整體狀況不容樂(lè)觀的情況下，經(jīng)營(yíng)還是有了一定程度的提升，本文認(rèn)為主要是由于該企業(yè)應(yīng)用的輕資產(chǎn)模式雖然有一定的作用但是還有改進(jìn)的空間。（2）資本成本與資本結(jié)構(gòu)如表4所示，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中，企業(yè)資金需求較低，但是收益水平更高，風(fēng)險(xiǎn)較為分散，更易獲得海外籌資。在國(guó)內(nèi)銀根緊縮，融資成本不斷升高的情況下，通過(guò)與境外金融機(jī)構(gòu)之間建立的聯(lián)系，企業(yè)的融資來(lái)源增加、成本降低，同時(shí)降低了企業(yè)權(quán)益融資成本，這正是企業(yè)采用輕資產(chǎn)模式取得的效果。2014年開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，中央進(jìn)行貨幣市場(chǎng)

7、調(diào)整，以至于短期借款利率還有長(zhǎng)期借款利率均下降，至2016年企業(yè)稅后債務(wù)資本成本下降至不到4%，在這種情況下雖然權(quán)益資本總額同比增加，但是占比卻在減少，這是利潤(rùn)最大化的必然結(jié)果，但同時(shí)也使企業(yè)價(jià)值有所下降，從企業(yè)的值的連年下降中就可以看出。三、研究結(jié)論與建議面對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下行，融資成本不斷升高的情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)換融資方式，增加企業(yè)本身的融資吸引力，拓寬融資渠道和融資方法，以降低融資成本，同時(shí)適當(dāng)?shù)卣{(diào)整資本結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率、效果，減少不能幫助企業(yè)盈利的項(xiàng)目資產(chǎn)，集中于企業(yè)的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，改善企業(yè)資本運(yùn)作狀況。在輕資產(chǎn)模式中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)增強(qiáng)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，更加專業(yè)化，通過(guò)核心競(jìng)爭(zhēng)力獲得獨(dú)一無(wú)二的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。Reference：1顧海峰，張?jiān)?貨幣政策與商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控：理論與中國(guó)經(jīng)驗(yàn)J.經(jīng)濟(jì)研究，2014，49S1：29-43.2榮昭，王文春.房?jī)r(jià)上漲和企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)基于我國(guó)非商業(yè)地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)的研究J.金融研究，2014，04：158-17