房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風(fēng)險和監(jiān)管建議

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風(fēng)險和監(jiān)管建議作者：王 霞來源：經(jīng)濟(jì)師2010年第03期摘 要:文章通過房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風(fēng)險點的介紹,分析了房地產(chǎn)業(yè)洗錢存在的原因,進(jìn)一步探討了加強房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢的監(jiān)管方法。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè) 洗錢風(fēng)險 監(jiān)管建議中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1004-4914(2010)03-208-022007年開始實施的中華人民共和國反洗錢法中加入了對特定非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行反洗錢監(jiān)管的原則規(guī)定,2007年底召開的反洗錢部際聯(lián)系會議明確提出將房地產(chǎn)、律師等

2、特定非金融行業(yè)納入反洗錢體系,使其承擔(dān)預(yù)防、監(jiān)控洗錢的義務(wù)。本文對房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風(fēng)險進(jìn)行一些初步研究,為開展行之有效的監(jiān)管提出幾點建議。 一、房地產(chǎn)行業(yè)存在的洗錢風(fēng)險1.房地產(chǎn)企業(yè)作為行為主體的洗錢風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源大致包括:(1)各級財政預(yù)算資金。隨著我國房地產(chǎn)投資體制的改革,這部分資金已基本被取消。(2)商業(yè)銀行貸款。主要指面向開發(fā)商的貸款。(3)自籌資金。包括自有資金、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托、其他融資等。(4)其他資金來源。主要由定金與預(yù)付款、個人按揭貸款等組成。統(tǒng)計數(shù)字表明,近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源發(fā)生了明顯的結(jié)構(gòu)變化。一是商業(yè)銀行貸款占比有所下降。在2003年之前,商業(yè)銀行貸

3、款在房地產(chǎn)投資中的比重大約在25%左右的水平。2003年后實行了一系列的宏觀調(diào)控政策,導(dǎo)致銀根緊縮,商業(yè)銀行普遍加強了對房地產(chǎn)貸款的控制和管理,提高了貸款的門檻,商業(yè)銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金構(gòu)成中所占比重逐年下降,由2003年的23.78%下降到2008年的19%。二是自籌資金及其他資金來源所占比不斷提高。隨著融資難度增加,房地產(chǎn)企業(yè)加大了自籌資金力度,所占比重由2003年的28.57%上升到2008年的37.6%。但由于多年來該行業(yè)一直處于急速擴(kuò)張狀態(tài),絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均存在資金不足,自籌資金中相當(dāng)一部分來自社會資金,主要包括以直接投資入股形式參與房地產(chǎn)開發(fā)的資金以及房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌

4、集的資金。此外,購房定金及預(yù)收款等其他資金來源在房地產(chǎn)業(yè)資金來源中的比重也逐年提高。據(jù)統(tǒng)計,2009年,自籌資金及其他資金來源在房地產(chǎn)投資資金中占比已達(dá)74.2%,成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。我國目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管主要是行政許可,即經(jīng)營資質(zhì)的許可,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源無相應(yīng)監(jiān)管措施,房地產(chǎn)行業(yè)作為回報率較高的行業(yè),也是房地產(chǎn)市場的銷售主體,直銷比例在90%以上,勢必會成為部分黑錢的投資目標(biāo),洗錢勢力如果介入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能是洗錢者,也可能是協(xié)助洗錢。一是洗錢勢力出資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司,指定法人代表,以一種合法公司的身份去運作一些項目,通過一系列正當(dāng)經(jīng)營活動將

5、一些財富的非法屬性加以掩飾,不但能有效漂洗非法所得,還能產(chǎn)生收益;二是洗錢勢力則選擇直接參股的方式,將非法資金注入房地產(chǎn)開發(fā)公司,以股東分紅的模式獲得對非法所得收益的占有。2.房地產(chǎn)作為工具的洗錢風(fēng)險。洗錢勢力用房地產(chǎn)作為工具的洗錢手法大致如下:一是現(xiàn)金購房,出售變現(xiàn)。目前銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)反洗錢逐步深入的情況下,洗錢勢力為逃避銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的反洗錢監(jiān)測,通過購買房產(chǎn),將非法收入從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)化為實物狀態(tài),并在適當(dāng)時機(jī)變賣房產(chǎn),將其轉(zhuǎn)化成為合法的貨幣資金,便可完成洗錢的過程。如果洗錢勢力與房地產(chǎn)銷售商達(dá)成合謀協(xié)議時,還可以先用遠(yuǎn)低于市價的價格購買房產(chǎn),私下再以現(xiàn)金的方式補足房款,隨后再按照房產(chǎn)的實際

6、價格出售,從而將非法所得變成合法收入。由于房產(chǎn)市場價格從長期看呈上升趨勢,這種洗錢方式要比直接購房變現(xiàn)更加隱蔽,也更難于監(jiān)測。2004年以來,房地產(chǎn)企業(yè)“定金及預(yù)收款”中的現(xiàn)金占比明顯上升,表明購房款中現(xiàn)金比例不斷增加。據(jù)統(tǒng)計,2009年,房地產(chǎn)開發(fā)資金中的定金及預(yù)收款已占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的25.2%。大量現(xiàn)金的使用,充分滿足了洗錢勢力的幾種需要:一是對非法資金隱藏的需要,現(xiàn)金自身的無標(biāo)志性,極易隱藏有關(guān)資金的真正所有權(quán)和來源;二是對非法資金控制的需要,控制了現(xiàn)金就保證了資金的所有權(quán);三是改變非法資金形式的需要,現(xiàn)金投資、消費或存入銀行,很容易改變資金的形式。所以,洗錢者尤為喜歡選擇現(xiàn)金作為

7、交易媒介?，F(xiàn)金購房現(xiàn)象一方面意味著炒房者在增加,另一方面也增加了房地產(chǎn)行業(yè)被利用進(jìn)行洗錢的風(fēng)險。二是按揭購房,提前還貸。使用按揭貸款購房是目前的主流,在向房地產(chǎn)開發(fā)商支付30%的首付,可向商業(yè)銀行申請70%的按揭貸款完成購房交易,但絕大多數(shù)購房者都會在規(guī)定貸款期限之內(nèi)提前還貸。據(jù)對部分商業(yè)銀行的調(diào)查,目前相當(dāng)部分的住房貸款是在五年內(nèi)還清的,其中又有大多數(shù)是在兩年內(nèi)就還清的。而對這部分提前還貸的資金來源及性質(zhì),商業(yè)銀行一般不予審核,因而當(dāng)中也存在相當(dāng)?shù)南村X風(fēng)險。通過這種渠道進(jìn)行洗錢,雖然要比直接以現(xiàn)金購房花費更長的時間和更多的成本,但卻比大額現(xiàn)金購房更隱蔽。三是循環(huán)交易,金蟬脫殼。首先用不同的身

8、份與地產(chǎn)商交易,用非法所得購置一定數(shù)量的房地產(chǎn),重新估價,再以另外的身份向銀行申請二手房貸款,商業(yè)銀行一般對二手房貸款做40%的首付要求,貸款總額可達(dá)二手房交易價格的60%,商業(yè)銀行與買方簽訂借款合同后,貸款隨即劃至賣方賬戶,由于買方賣方都由洗錢勢力控制,如果交易價格(由買賣雙方協(xié)定)較首次交易價格高出100%,那么洗錢者可得到1.4倍本金和房產(chǎn)40%的產(chǎn)權(quán)(不計交易費用),如果價格較首次交易價格高出200%,那么洗錢者可得到2.1倍本金收入和房產(chǎn)的40%產(chǎn)權(quán)(不計交易費用)。2004年以來的市場情況是二手房交易價格漲幅遠(yuǎn)高于一手房,反復(fù)交易跡象明顯,最終買方如果無力償還借款,商業(yè)銀行僅能得到

9、作為抵押的房產(chǎn)(不含交易收益),如果房產(chǎn)價格下跌,面臨巨大的壞賬風(fēng)險。如果洗錢勢力通過轉(zhuǎn)按揭的方式賣出產(chǎn)權(quán),洗錢行為被發(fā)現(xiàn)的可能性就很小,洗錢勢力通過房地產(chǎn)交易不但獲取高額收益,而且進(jìn)一步掩飾了資金的非法性質(zhì)。四是權(quán)錢交易,房產(chǎn)搭橋。貪污賄賂犯罪是洗錢的上游犯罪之一,而不法分子又可能將非法收益投入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行清洗。在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢勢力中有相當(dāng)一部分是國家工作人員中的腐敗分子,他們以手中掌握的權(quán)力進(jìn)行交易,收受房產(chǎn)賄賂,或以“長期借用”、“無償占有”等未在法律上轉(zhuǎn)移所有權(quán)而實際上已將房產(chǎn)占為己有的方式來變相收受賄賂,這種受賄方式因為經(jīng)過房地產(chǎn)市場的清洗而較直接收受金錢賄賂要來得更加隱蔽。二、房

10、地產(chǎn)行業(yè)洗錢存在的原因分析洗錢勢力將房地產(chǎn)行業(yè)作為洗錢載體,與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有一定關(guān)系,一是我國房地產(chǎn)行業(yè)處于起步階段,回報率高于社會行業(yè)平均水平;二是房地產(chǎn)行業(yè)市場準(zhǔn)入門檻低,監(jiān)管手段落后;三是房地產(chǎn)(尤其是豪華地產(chǎn))價值高,隱蔽性好,便于大額資金的出入;四是房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)長期上漲趨勢,保值增值的功能相對增強;五是我國沒有全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng),異地購置房地產(chǎn)具有極佳的隱蔽性;六是我國房地產(chǎn)稅收體系不完善,只有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種,沒有持有環(huán)節(jié)的稅種,持有不動產(chǎn)沒有成本;七是我國的反洗錢工作比較薄弱,房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢不是重點工作。洗錢勢力以房地產(chǎn)行業(yè)作為載體洗錢,尤其是異地購置房地產(chǎn),主要是看

11、中了異地購置房地產(chǎn)的隱蔽性和增值性,司法機(jī)關(guān)無法了解詳細(xì)交易信息,加之監(jiān)管當(dāng)局對客戶身份缺乏有效識別,洗錢成功的可能性比較大。三、加強和改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢監(jiān)管的建議中華人民共和國反洗錢法將房地產(chǎn)等特定非金融機(jī)構(gòu)納入了反洗錢義務(wù)主體的范圍,但未對其應(yīng)履行的義務(wù)及對其監(jiān)督管理進(jìn)行具體要求,房地產(chǎn)行業(yè)的反洗錢工作還有待進(jìn)一步探索與開拓。1.建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)。我國已經(jīng)采取房地產(chǎn)銷售實名登記制度,如果建立起全國聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)登記系統(tǒng),可以有效提高房地產(chǎn)業(yè)透明度,任何客戶的交易記錄都可以通過全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)查出交易的詳細(xì)情況,洗錢者通過異地交易隱匿財產(chǎn)的目的難度加大。同時,房地產(chǎn)實名登記

12、制度要進(jìn)一步完善,避免冒用他人身份資料開展交易,從實名登記環(huán)節(jié)減少房地產(chǎn)名義擁有人和實際控制人分離的情況,有效壓縮洗錢者的操作空間。因此,建議加快全國聯(lián)網(wǎng)登記制度建設(shè),在此基礎(chǔ)進(jìn)行有效的客戶身份識別,為開展房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢提供先決條件。2.建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)客戶身份識別制度、客戶身份資料和交易保存制度、大額和可疑交易報告制度為主要內(nèi)容的內(nèi)控制度?？蛻羯矸葑R別制度是預(yù)防洗錢措施的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行客戶身份識別,不能簡單從客戶有效身份證件中直接得出,而要結(jié)合客戶身份及職業(yè)或交易目的、履約能力、交易性質(zhì)及資金來源等有關(guān)情況,進(jìn)行綜合分析并做出合理判斷。按照反洗錢國際標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)逐步推行以風(fēng)

13、險為基礎(chǔ)的客戶身份識別制度。對高風(fēng)險的客戶,采取加強型的客戶身份識別;中等風(fēng)險的客戶采取標(biāo)準(zhǔn)或加強型客戶身份識別;對低風(fēng)險客戶則以采取簡化的客戶身份識別。考慮到行業(yè)特點、地域差異、執(zhí)行成本等實際情況,房地產(chǎn)行業(yè)了解客戶信息的范圍和程度應(yīng)當(dāng)根據(jù)風(fēng)險管理及特定交易的要求予以確定?？蛻羯矸葙Y料和交易記錄保存制度為預(yù)防和打擊洗錢犯罪提供線索和證據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)的洗錢活動主要在于對不動產(chǎn)(交易標(biāo)的)所有權(quán)的多次轉(zhuǎn)移,對每一次所有權(quán)變動雙方身份資料的保存和交易記錄的保存能有效地尋找和發(fā)現(xiàn)洗錢犯罪的線索。大額和可疑交易報告制度是落實房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢工作的重點。制度應(yīng)充分體現(xiàn)識別和上報大額和可疑交易在日常中的重

14、要作用,同時針對房地產(chǎn)行業(yè)中存在的與客戶身份識別、產(chǎn)權(quán)交易有關(guān)的可能存在的洗錢風(fēng)險,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注相關(guān)的交易類型、交易曲線。如一方面規(guī)定房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中接受大額現(xiàn)金的最高限額(建議10萬元),另一方面規(guī)定大額交易和可疑交易的標(biāo)準(zhǔn),從而平衡房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營與履行反洗錢義務(wù)之間的關(guān)系,以合理成本達(dá)到預(yù)防與監(jiān)控洗錢活動的目的。3.提高銀行業(yè)反洗錢工作水平,強化對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為反洗錢義務(wù)主體,首先在房地產(chǎn)企業(yè)注冊驗資階段,要求房地產(chǎn)企業(yè)提供出資方的身份資料,深入識別出資人的身份,對身份可疑的出資人進(jìn)一步追蹤資金來源;第二,在房地產(chǎn)企業(yè)基本存款賬戶核準(zhǔn)階段比對企業(yè)法定代表人與出資人身份信息,將名義擁有人和實際控制人分離的企業(yè)信息作為可疑交易上報;第三,對房地產(chǎn)公司資金運營規(guī)模與公司規(guī)模情況不符的交易重點監(jiān)控,形成可疑交易報告;第四,與房地產(chǎn)登記部門交流信息,對反復(fù)交易意圖明顯的客戶行為作為可疑行為上報,對于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓一次以上的房產(chǎn)制定更加嚴(yán)格的措施;第五,監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)紅利分配與實際資金劃撥是否匹配,將不匹配情況作為可疑交易上報。4.加強行政管理部門間反洗錢協(xié)調(diào)和情報溝通。由人民銀行、建設(shè)規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、工商部門、稅務(wù)部門、公安部門共同組成房地產(chǎn)業(yè)反