《房地產(chǎn)估價》課程教學(xué)大綱

1、房地產(chǎn)估價教學(xué)大綱一、說 明適用專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理先修課程房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、工程經(jīng)濟學(xué)總學(xué)時48/16總學(xué)分2（一）本課程的目的、要求房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)學(xué)生必修的專業(yè)課程，是一門應(yīng)用性很強的綜合性學(xué)科。通過本課程學(xué)習(xí)使學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價的基本理論和方法，并在案例分享的過程中較快地掌握房地產(chǎn)估價的房法，最終使學(xué)生初步具備從事房地產(chǎn)估價的基本技能。（二）內(nèi)容選取和實施中注意的問題房地產(chǎn)估價課程是房地產(chǎn)專業(yè)方向的主干課程。通過教學(xué)，學(xué)生應(yīng)具有房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，并能運用學(xué)到的估價理論與方法指導(dǎo)房地產(chǎn)估價實踐活動。本課程需掌握影響房地產(chǎn)價格的因素、房地產(chǎn)估價原則；房地產(chǎn)

2、估價的主要方法：市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法。熟悉房地產(chǎn)價格種類及房地產(chǎn)估價的涵義；房地產(chǎn)估價方法的選擇和使用條件。了解房地產(chǎn)的概念及對房地產(chǎn)的基本認識；主要估價方法的程序；長期趨勢法、路線價法的基本思路。（三）教學(xué)方法在教學(xué)過程中主要采用知識傳授與能力培養(yǎng)相結(jié)合、課程教學(xué)方式方法與實習(xí)實踐學(xué)習(xí)相結(jié)合的方式組織教學(xué)。1.課堂講授：精講知識，使學(xué)生掌握有關(guān)的理論。2.案例教學(xué)：在講授的基礎(chǔ)上，進行案例剖析，強化學(xué)生理論聯(lián)系實際的能力，培養(yǎng)學(xué)生分析具體事例的能力。3.課堂練習(xí)：理論知識的課堂練習(xí)與測試。每章結(jié)束后，分別進行相應(yīng)內(nèi)容的隨堂測驗。（四）考核方式本課程采用平

3、時考核和期末考試相結(jié)合的考核方式。滿分為100分，其中，期末考試成績占70，平時考核成績占30。（五）教學(xué)內(nèi)容與學(xué)時分配教學(xué)章節(jié)教學(xué)內(nèi)容學(xué)時安排備注1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格22房地產(chǎn)估價23市場比較法44 成本法55收益法56假設(shè)開發(fā)法47地價評估28房地產(chǎn)估價中的其他方法29房地產(chǎn)價格影響因素分析210房地產(chǎn)估價的程序與估價報告的撰寫211房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)2二、大 綱 內(nèi) 容第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格1.1房地產(chǎn)的概念1.房地產(chǎn)的概念：指土地、建筑物及其他地上定著物，包括實物和依托于實物上的權(quán)益。 = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 實物：實體，質(zhì)量，功能 = 2 * GB3 *

4、MERGEFORMAT 權(quán)益：權(quán)利(rights)，利益(interests)，收益(benefits)目前在我們國家，房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。2.土地的概念從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。3.建筑物的概念建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物考慮條件：裝修、用途、產(chǎn)權(quán)、成新、設(shè)備設(shè)施、位置、面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、高度。1.2房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)具有排他性的絕對權(quán)和完全支配權(quán)。產(chǎn)權(quán)清晰、合法是房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)，只有合法的產(chǎn)權(quán)才能評估出合理的

5、價格。1、房地產(chǎn)權(quán)利類型：所有權(quán)：土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)。使用權(quán)：國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)。它項權(quán)：抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、地上權(quán)、典當(dāng)權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、安全權(quán)。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 如房地產(chǎn)買賣、贈與，其他有作價入股、企業(yè)被收購、兼并、交換、繼承、遺贈等。 3、房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。4、房地產(chǎn)租賃：是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人按照約

6、定交納租金并于合同終止時將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為。一類是土地使用權(quán)租賃，一類是房屋租賃。5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。包括：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記。 1.3房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性：不可移動性、個別性、長期使用性、昂貴性、增值保值性、相互影響性、易受政策影響性。1.4房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的類型：按用途劃分的類型：居住房地產(chǎn)（住宅、）非居住房地產(chǎn)（非住宅）、營業(yè)、非營業(yè)。按開發(fā)程度劃分的類型：生地、毛地、熟地（凈地）；在建房地產(chǎn)、竣工房地產(chǎn)（現(xiàn)

7、房）。按是否產(chǎn)生收益劃分的類型：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。按經(jīng)營使用方式劃分的類型：出租型、出售型、營業(yè)型、自用型四類房地產(chǎn)。1.5房地產(chǎn)價格1.房地產(chǎn)價格的形成基礎(chǔ)：有用性稀缺性有效需求 2.房地產(chǎn)價格特征： 與一般物價共同之處：都是價格都有波動按質(zhì)論價。與一般物品價格的差異：供求變化不同生產(chǎn)成本不同折舊不同價格差異不同 = 5 * GB3 * MERGEFORMAT 市場性質(zhì)不同 = 6 * GB3 * MERGEFORMAT 價格形成時間不同。房地產(chǎn)價格特征：受區(qū)位的影響大本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格出售價格與出租價格并重 形成基礎(chǔ)是長期和綜合考慮的結(jié)果房地產(chǎn)價格通常是個別形成的，容易受

8、交易者的個別因素的影響3.房地產(chǎn)價值和價格的種類 根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類：市場價格、理論價格、評估價格、成交價格、公開市場價值 成交價格：房地產(chǎn)交易雙方的實際達成交易的價格市場價格：指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。理論價格：在合理的市場上交易應(yīng)該實現(xiàn)的價格評估價格：估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計，推測或判斷成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動根據(jù)不同用途的分類：租賃價、買賣價、抵押價、課稅價典當(dāng)價、保險價、征用價根據(jù)實物形態(tài)不同的分類：土地價格、建筑物價格和房地價格房地產(chǎn)是指土地一級建筑物等土地定著物是實物、權(quán)益和

9、區(qū)位三者的結(jié)合區(qū)位：位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等土地價格特征： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 生產(chǎn)成本不同 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 折舊現(xiàn)象不同 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 價格差異不同 = 4 * GB3 * MERGEFORMAT 市場性質(zhì)不同 = 5 * GB3 * MERGEFORMAT 形成時間不同 = 6 * GB3 * MERGEFORMAT 供求變化不同 房地產(chǎn)價格特性：可用價格和租金表示是關(guān)于權(quán)利利益的價格在長期考慮下形成 隨交易個別形成 房地產(chǎn)價格的分類：影響房地產(chǎn)價格因素： = 1 * GB3 *

10、MERGEFORMAT 自身因素 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 環(huán)境因素 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 人口因素 = 4 * GB3 * MERGEFORMAT 經(jīng)濟因素 = 5 * GB3 * MERGEFORMAT 社會因素 = 6 * GB3 * MERGEFORMAT 行政因素 = 7 * GB3 * MERGEFORMAT 心理因素 = 8 * GB3 * MERGEFORMAT 國際因素 = 9 * GB3 * MERGEFORMAT 供求因素。說明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 熟悉房地產(chǎn)的概念 = 2 * GB2 *

11、 MERGEFORMAT 掌握房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán) = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 了解房地產(chǎn)的特性和類型 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握房地產(chǎn)價格第二章 房地產(chǎn)估價2.1房地產(chǎn)估價的概念1、房地產(chǎn)的行業(yè)劃分：房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理。2、概念：房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定活動。 （1）本質(zhì):房地產(chǎn)價格模擬過程 （2）估價=科學(xué)+藝術(shù)+經(jīng)驗 3、房地產(chǎn)估價定義

12、中的關(guān)鍵術(shù)語： （1）專業(yè)估價人員：評估員（無簽字權(quán)）；注冊房地產(chǎn)估價師、香港測量師（資格互認） （2）估價目的：委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或民事行為、行政行為等的需要。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。估價目的可以體現(xiàn)在地產(chǎn)與房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)交易、企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動、房地產(chǎn)保險、損壞、賠償和稅收、房地產(chǎn)估價糾紛處理和房地產(chǎn)經(jīng)營等方面。（3）估價時點：估價時點又稱評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日，是一個的具體日期，通常以年、月、日表示。估價時點一般是對估價對象完成實地勘查之日，若不是，應(yīng)當(dāng)在估價

13、報告中說明，并在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價時點的估價對象狀況與完成實地勘查之日的房地產(chǎn)狀況一致估價的作業(yè)日期是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。 （4）客觀合理價格或價值：房地產(chǎn)估價客觀合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下，某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。為交易參考依據(jù)，而不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。（5）估價方法(市場比較法、收益法、成本法) （6）估價程序（規(guī)范規(guī)定八個步驟） （7）估價原則 ：房地產(chǎn)估價的行為準(zhǔn)則；房地產(chǎn)估價的技術(shù)準(zhǔn)則（8）房地產(chǎn)估價的必要性：2.2房地產(chǎn)估價的原則1、房地產(chǎn)估價的行為準(zhǔn)則：獨立、客觀、公正

14、2、房地產(chǎn)估價的技術(shù)準(zhǔn)則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、 估價時點原則 （1）合法原則：產(chǎn)權(quán)合法 、利用、使用合法、處分方式合法、估價過程合法（2）最高最佳使用原則：最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則，是指在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價基礎(chǔ)。（法律許可、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行、價值最大）a最佳用途、b最佳規(guī)模、c最佳集約度2.3開發(fā)商獲取土地的方式與策略（3）替代原則（獲得最高性價比）：當(dāng)處于同一供需圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場上同時存在兩宗或兩宗以上效用相同或相近的房地產(chǎn)時，其價格將在市場機制的作用下趨于一致。替代原理在房地產(chǎn)市場中的特殊性表現(xiàn)為：房地產(chǎn)商品的替代關(guān)系具有不完全

15、性；房地產(chǎn)市場必須處于同一供需圈。 （4）估價時點原則：同一宗房地產(chǎn)在不同的時點，往往會有不同的價格。必須依據(jù)估價目的來確定，在估價時，是采用法律、法規(guī)、政策包括稅收政策的頒布、更改、實施日期之前還是之后的，就應(yīng)該根據(jù)估價時點來確定。2.3房地產(chǎn)估價制度概述發(fā)展更完善，更規(guī)范化發(fā)展歷程房地產(chǎn)估價市場與服務(wù)領(lǐng)域房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度房地產(chǎn)估價行業(yè)組織房地產(chǎn)估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價師應(yīng)具有的知識結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德說明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解房地產(chǎn)估價的概念、房地產(chǎn)估價的原則 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT

16、了解房地產(chǎn)估價制度第三章 市場比較法 3.1市場比較法的基本原理概念：市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準(zhǔn)價格。理論依據(jù)：替代原理，作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。估價公式：估價對象價格可比實例價格交易情況調(diào)整系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 適用對象：適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。 使用條件：1、可選取的交易實例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實例有10個以

17、上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有34個。2、成交實例與待估房地產(chǎn)差異小。3、交易實例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對價格影響易量化。選取可比實例：1、用途應(yīng)相同 2、權(quán)利性質(zhì)相同3、規(guī)模相當(dāng)4、建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同5、所處地段應(yīng)相同 6、估價時點應(yīng)相近，相差1年以上不宜采用7、價格類型應(yīng)相同8、成交價格為正常價格，或可修正為正常價格。建立價格可比基礎(chǔ)：1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。3.2市場比較法的估價步驟運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格一般分

18、為下列7個步驟：1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎(chǔ)；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行房地產(chǎn)狀況修正；7求取比準(zhǔn)價格。交易情況修正：交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。3.3市場比較法的運用舉例說明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解市場比較法的基本原理、市場比較法估價步驟 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握市場比較法運用第四章 成本法4.1成本法的基本原理 概念：成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格和重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格

19、或價值的方法。理論依據(jù)： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 從賣方的角度來看:生產(chǎn)費用價值論銷售價格成本=各項費用及正常的利潤和稅金 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價格他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價 適用對象：新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價單純建筑物的估價市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產(chǎn)。成本法使用條件：采用逼近原則：成本的增減價值的增減 = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 自由競爭(即可以自由進入市場

20、) = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 該種商品本身可以大量重復(fù)生3、房地產(chǎn)價值：重新購建價格建筑物折舊（1）重新購建價格： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 土地重新構(gòu)建價格：重新購置價格、重新開發(fā)成本 它們的求取方法是：市場法、基準(zhǔn)地價修正法、成本法 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 建筑物重新構(gòu)建價格：重建價格、重置價格 它們的求取方法是：單位比較法、分部分項法、工料調(diào)整法、指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊 它

21、們的求取方法是：年限法、市場提取法、分解法、成本法估價步驟（2） 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；（3）估算重新購建價格；（4）估算折舊；（5）利用相應(yīng)的公式求取積算價格。4.2房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格的基本組成：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤農(nóng)地征用的估價規(guī)定城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定城市房屋拆遷補償?shù)墓纼r規(guī)定現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 商品房=成本+利潤+稅金+地段差價 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 經(jīng)濟適用房=成本+利潤+稅金4.3成本法的計算公式（一）最基本

22、的公式 估算價格=重新購建價格 - 折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本公式 1、新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”、“五通一平”、“ 七通一平”等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。 2、新開發(fā)土地價格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 +管理費用 + 投資利息 + 稅費 + 開發(fā)利潤 3、投資利息 ：土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用，無論它們的來源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計算利息 I=P(1+i)n14、開發(fā)利潤 （1）開發(fā)利潤=銷售收入-土地取得成本-開發(fā)成本 -管理費用-投資利息-銷售稅費 （2）開發(fā)利潤是正常條件

23、下的平均利潤 （3）計算開發(fā)利潤應(yīng)以對應(yīng)的利潤率乘以對應(yīng)的基數(shù) 開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本）直接成本利潤率 開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）投資利潤率 開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）成本利潤率開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值銷售利潤率 土地增值收益 ：土地增值收益=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+利潤）土地增值收益率（三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 1、新建房地價格 = 土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 + 建筑物建造成本 + 管理費用 + 投資利息 + 銷售費用 + 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 2、新建建筑物價格 = 建筑物建

24、造成本 + 管理費用 + 投資利息+銷售費用+ 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 3、新建房地產(chǎn)采用成本法估價時一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。（四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 舊房地價格 = 土地的重新取得價格 + 建筑物的重新構(gòu)建價格 - 建筑物的折舊 舊建筑物價格 = 建筑物的重新購建價格 - 建筑物的折舊 注意：由于舊建筑物所造成的土地價值減損，應(yīng)扣除該減損部分。4.4建筑物的重置價格（一）重置價格和重建價格的基本含義 重置價格，指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的

25、新建筑物的正常價格。重建價格，是指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。(復(fù)制)關(guān)系： 一般重建價格 大于重置價格（二）重置價格的成本構(gòu)成 重置價格=直接成本+間接成本（三）重置價格的估算1單位成本法2分部分項法3工料測量法4指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊的計算方法1.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價中應(yīng)用最多的是平均年限法。年折舊額的計算公式為： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N 建筑物現(xiàn)值的計算公式為： V

26、 = C - Dt = C - ( C - S )( t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t / N ) (1)直線折舊法(2)余額遞減法加速折舊求取建筑物折舊的注意事項： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別估價上的折舊應(yīng)注意的是市場價值的真實減損；會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。 在會計上，C為資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化；在估價上，C為重新購建價格，而且是估價時點。 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 使用經(jīng)濟耐用年限與有效經(jīng)過年數(shù)為估價依據(jù) N n+t， N經(jīng)濟壽命，n剩余經(jīng)濟壽命，t有效年齡

27、，維修保養(yǎng)屬于正常：有效經(jīng)過年數(shù)=實際經(jīng)過年數(shù)維修保養(yǎng)差：有效經(jīng)過年數(shù)實際經(jīng)過年數(shù) tN-n維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造：有效經(jīng)過年數(shù)N = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 某建筑物設(shè)計壽命50年，已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則用直線折舊法計算的該建筑物的成新率？ 4、注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 （1）建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊 （3）建筑物的耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用年限計算折舊。即按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)

28、加上土地使用權(quán)的剩余年限計算折舊 （4）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊說明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解成本法的基本原理、房地產(chǎn)價格構(gòu)成 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握成本法的計算公式 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 了解建筑物的重置價格 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 了解建筑物折舊 = 5 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握成本法運用舉例第五章 收益法5.1收益法的基本原理概念：收益法是預(yù)測估價對象未來的正常凈收益，然后選用

29、適當(dāng)?shù)馁Y本化率或報酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估計對象價值的方法。采用收益法估價求得的價格稱為收益價格。基本思想表述: 將現(xiàn)在視為估價時點，那么在現(xiàn)在購買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價格。適用對象: = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 對于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價格的評估則不適用條件: 房地產(chǎn)未來的收益能較準(zhǔn)確地量化 風(fēng)險都能較準(zhǔn)確地量化收益法的估價步驟：1.搜集并驗證與估

30、價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；2.估算潛在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算運營費用；5.估算凈收益6.選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)；7.選用適宜的收益法計算公式求出收益價格。5.2收益法的計算公式最一般公式（二）收益年限無限且其他因素不變的公式（三）收益年限有限且其他因素不變的公式（四）凈收益在未來的前若干年有變化的公式（五）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式（六）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式（七）凈收益按等差級數(shù)遞減的公式（八）凈收益按一定比率遞增的公式（九）凈收益按一定比率遞減的公式5.3凈收益的確定凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的純收益。排出

31、了其他生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的收益部分，而僅屬于房地產(chǎn)所帶來的收益。 1潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。3凈運營收益：簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。4稅前現(xiàn)金流量：是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。5期末轉(zhuǎn)售收益：是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。(二)種類（凈收益的取舍）：1實際凈收益：目前狀況下的收益2客觀凈收益：合理使用狀態(tài)下的正常收益（有租約除外）3有形凈收益4無形凈收益：商譽、實力(三)類型：1.每年基本上固定

32、不變；2.每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3.每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4.其他有規(guī)則的變動情形。(四) 房地產(chǎn)凈收益測算的基本原理：1基于租賃收入測算凈收益（基本公式）有效毛收入= 潛在毛收入- 空置等造成的收入損失 +其他收入 凈收益 = 有效毛收入- 運營費用 凈收益 = 潛在毛收入- 空置等造成的收入損失 - +其他收入運營費用= 有效毛收入- 運營費用 （1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計；（2）空置等造成的收人損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算；（3）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

33、、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅； 2基于營業(yè)收入測算凈收益特點: 其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站等。一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入；二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如經(jīng)營者的正常利潤。年凈收益=年經(jīng)營收入-年經(jīng)營費用(五)不同類型房地產(chǎn)凈收益的求取1出租的房地產(chǎn)凈收益求取：凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額。（1）租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。（2）出租人負擔(dān)的費用，一般包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。2營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求?。?）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成

34、本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤等。（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤等。（3）農(nóng)地：凈收益是由農(nóng)地年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、水利費、農(nóng)藥費、農(nóng)具費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)舍費，投資利息、農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)利潤等。3自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益采取4混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取(六)收益年限的確定收益期限時估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。 1對于單獨土地和單獨建筑物的估價（1）根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命來綜合確定收益年限。（2）然后選用有限年的收益法計算公式。（

35、3）注意凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。 2對于房地合成體的估價對象 對于建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，選有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。5.4資本化率的確定資本化率將房地產(chǎn)的凈收益還原或轉(zhuǎn)換成價格的比率，通常用r來表示。資本化率求取的方法：1市場提取法(市場比較法) 是通過搜集市場上相類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，反求出資本化率的方法。2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（累加法）以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率的方法。安全利率又稱無風(fēng)險投資的收益率。資本化率 = 安全利率風(fēng)險調(diào)整值 風(fēng)險調(diào)整值=投

36、資風(fēng)險補償管理負擔(dān)補償缺乏流動性補償投資帶來的優(yōu)惠3投資收益率排序插入法4.利用土地與建筑物的資本化率5.5收益法的派生方法投資組合收益率法包括: 抵押貸款與自有資金的組合；土地與建筑物的組合。殘余法就是從房地合為一體所產(chǎn)生的總收益中，根據(jù)收益法以外的其他估價方法，扣除歸屬于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即為歸屬于建筑物（或土地）的純收益，再將此殘余的純收益進行資本還原，從而就可求得建筑物（或土地）的收益價格的估價方法。購買年法是以地租與購買年的乘積來反映土地價格的。收益倍數(shù)法是將估價對象某一年（通常為未來第一年）的某種收益乘以相應(yīng)的收益倍數(shù)轉(zhuǎn)換成價值的方法。收益分析法，就是根據(jù)委估房地產(chǎn)的

37、收益租金來估算房地產(chǎn)價格的方法。收益租金是由房地產(chǎn)在一定時間內(nèi)的期望凈收益（折舊后的凈收益）和有關(guān)的租賃費用來確定的。5.6收益法運用舉例說明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解收益法的基本原理 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握收益法的計算公式 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握凈收益的確定 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握資本化率的確定 = 5 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握收益法的派生方法與收益法運用舉例第六章 假設(shè)開發(fā)法6.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理概念：假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成

38、后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法，也稱剩余法。理論依據(jù)：預(yù)期原理假設(shè)開發(fā)法與成本法的關(guān)系假設(shè)開發(fā)法適用的對象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。1.待開發(fā)的土地（生地、毛地、熟地） 2.在建工程 3.可裝修改造或可改變用途的舊房 4.可行性研究 使用條件：1.把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)2.正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 3.正確地預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 4.有良好的社會經(jīng)濟環(huán)境5.正確估計開發(fā)周期、各項費估價步驟：1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況2.選擇最佳的開發(fā)利用方式3.估計開發(fā)經(jīng)營期4.預(yù)測開發(fā)完成后的房

39、地產(chǎn)價值5.估算各項成本費用6.進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值6.2假設(shè)開發(fā)法的計算公式（一）最基本的公式 ：1計息方法（傳統(tǒng)方法） 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費 2折現(xiàn)方法（現(xiàn)金流量法） 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用銷售費用銷售稅費投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費折現(xiàn)率包含利息率和利潤率兩部分 （二）各類估價對象的估價公式 ：1求生地價值的公式 （1）適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式： 生地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用

40、銷售稅費開發(fā)利潤買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費 （2）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式： 生地價值開發(fā)完成后的熟地價值由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費 2求毛地價值的公式 （1）適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式： 毛地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由毛地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費 （2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費3求熟地價值的公式 熟地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由熟

41、地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費 4求在建工程價值的公式 在建工程價值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費續(xù)建投資利潤買方購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的稅費 5求舊房價值的公式 舊房價值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值裝修改造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費裝修改造投資利潤買方購買舊房應(yīng)負擔(dān)的稅費6.3各項費用的計算1、開發(fā)經(jīng)營期 分為開發(fā)期(建設(shè)期)和經(jīng)營期銷售(含預(yù)售)情形下出租或營業(yè)情形下1、開發(fā)經(jīng)營期 起點為估價時點（假設(shè)）確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有

42、的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。一般較為準(zhǔn)確2開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合來推測。 3、開發(fā)成本與管理費用 計算的方法與成本法中的相同，不同的是需要預(yù)測。 4、銷售費用與銷售稅費 銷售費用包括廣告費、銷售外賣場租金、銷售人員工資、獎金及銷售提成等。 通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來計算。6.4假設(shè)開發(fā)法的運用舉例說明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解假設(shè)開發(fā)法的基本原理 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 了解

43、假設(shè)開發(fā)法的計算公式 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握各項費用的計算第七章 地價評估7.1地價體系 地價是土地經(jīng)濟價值的反映，是為了購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。 地價體系是一定區(qū)域范圍內(nèi)，由若干相互聯(lián)系、互為區(qū)別且互為補充的地價和土地質(zhì)量等級構(gòu)成，各自發(fā)揮不同作用，共同滿足土地管理和市場運行需要的一組價格系列。地價體系構(gòu)成：1城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等級2基準(zhǔn)地價和路線價3標(biāo)定地價4交易底價或交易評估價5成交地價6. 由上述有關(guān)價格衍生的供抵押貸款、土地稅收、征地拆遷、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。7.2基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)地價指在一定時間內(nèi)，對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍各級

44、土地或均質(zhì)地域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的法定最高出讓年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格?；鶞?zhǔn)地價的作用：（1）調(diào)整經(jīng)濟活動在空間合理布局的經(jīng)濟杠桿。 （2）為國家計征土地稅提供依據(jù)。 （3）基準(zhǔn)地價為進一步評估宗地價格提供依據(jù)。 （4）加強國家宏觀管理的手段，政府制定地價政策、宏觀調(diào)控土地市場的依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價評估是指在對城市（鎮(zhèn)）內(nèi)有收益的土地或發(fā)生交易的土地估價的基礎(chǔ)上，按照一定評估程序、原則、方法，評估出的各級土地或各區(qū)域內(nèi)土地的平均價格，并在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關(guān)系，建立起基準(zhǔn)地價修正體系，為評估宗地地價服務(wù)。基準(zhǔn)地價評估的思路：（1）劃

45、分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，并進行不同區(qū)域歸類。（2）在同一土地級別或類型區(qū)域中，利用取得的土地超額利潤、已成交的地租和地價資料，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別和土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準(zhǔn)地價。（3）分析基準(zhǔn)地價同宗地地價、租金和土地條件的相關(guān)關(guān)系，建立土地級別或區(qū)域分用途的宗地地價修正體系?；鶞?zhǔn)地價評估的程序與方法：（1）基準(zhǔn)地價評估區(qū)域范圍的確定。（2）基準(zhǔn)地價評估資料的調(diào)查與收集。（3）資料的分析整理。（4）樣點數(shù)據(jù)檢驗。（5）基準(zhǔn)地價評估模型的選擇及基準(zhǔn)地價的確定。（6）提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)7.3基準(zhǔn)地價修正法 基準(zhǔn)地價修正法的

46、概念：利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的一種估價方法?；鶞?zhǔn)地價修正法的程序與方法（1）搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料。 （2）確定待估宗地所處地段對應(yīng)的基準(zhǔn)地價。（3）調(diào)查待估宗地地價影響因素，確定宗地地價影響因素修正系數(shù)。（4）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)（5）確定交易日期修正系數(shù) （6）確定容積率修正系數(shù)（7）求出待估宗地的價格。7.4路線價法 概念：路線價法是對面臨特定街道且可及性相當(dāng)?shù)氖薪值卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗

47、地求其平均價格，此平均價格即為該特定街道的路線價，依據(jù)路線價，再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出面臨該道路的其他宗地地價的一種估價方法?；驹恚禾娲?、區(qū)位原理適用的對象和條件：前提條件是城市規(guī)劃較完善，街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。評估區(qū)域有較多的交易實例，土地市場發(fā)展規(guī)范；保證深度價格修正與其他價格修正體系的精確度。適用于城市土地的估價，尤其適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。評估路線價過程：1.劃分路線價區(qū)段2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 3.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地4.調(diào)查評估路線價5.制作價格修正率表6.編制深度價格修正率表 7.編制其他價格修正率表8.計算臨街土地的價值7.5

48、建筑地價的分攤7.6宗地地價評估程市場營銷的含義說明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解地價體系 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 了解基準(zhǔn)地價的評估、基準(zhǔn)地價修正法和路線價法 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 了解建筑地價的分攤 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 理解宗地地價評估程市場營銷的含義第八章 房地產(chǎn)估價中的其他方法8.1長期趨勢法長期趨勢法：推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格。即一般估價時點都是未來。長期趨勢法應(yīng)用于：假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；收益法中對未來凈收益等的預(yù)測；填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏

49、；比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力。長期趨勢法操作步驟 ：（1）搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；（2）整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價或樓面地價，方法與市場法中建立價格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；（3）觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；（4）以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。8.2房地產(chǎn)價格指數(shù)8.3聚類分析的應(yīng)用8.4模糊數(shù)學(xué)的應(yīng)用（1

50、）利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行估價日期的修正（2）利用房地產(chǎn)價格指數(shù)逐年調(diào)整或修改基準(zhǔn)地價說明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握長期趨勢法 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 了解房地產(chǎn)價格指數(shù) = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 了解聚類分析的應(yīng)用 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 了解模糊數(shù)學(xué)的應(yīng)用第九章 房地產(chǎn)價格影響因素分析9.1房地產(chǎn)價格的影響因素1、房地產(chǎn)價格影響因素的數(shù)學(xué)模型2房地產(chǎn)價格影響因素定性分析要點（1）各種因素影響價格的方向不同（2）各種因素影響價格變動程度不同（3）各種因素影響價格的關(guān)系不同3房地產(chǎn)價格影響因素的分類一般因素：人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、 國際因素 區(qū)域因