集團融資方式與實務(wù)概述

1、集團融資方式與實務(wù)概述目錄（一）項目開發(fā)貸（二）保理業(yè)務(wù)（三）商業(yè)匯票業(yè)務(wù)一、銀行授信介紹二、融資品種介紹三、主要融資品種介紹四、各部門分工五、溝通技巧分享一、銀行授信介紹（定義）銀行授信是指：銀行等金融機構(gòu)根據(jù)對企業(yè)綜合實力所進行風(fēng)險判斷后給予企業(yè)一定貸款額度的業(yè)務(wù)。實際貸款金額以企業(yè)實際提用 貸款金額為準。一、銀行授信介紹（存貸款基準利率）金融機構(gòu)人民幣貸款基準利率金融機構(gòu)人民幣存款基準利率調(diào)整時間六個月 以內(nèi)（含）六個月 至一年（含）一至三年（含）五年以上活期存款半年一年三年2011.02.095.66.066.16.60.42.834.52011.04.065.856.316.46.8

2、0.53.053.254.752011.07.076.16.566.657.050.53.33.552012.06.085.856.316.46.80.43.053.254.652012.07.065.666.156.550.352.834.25一、銀行授信介紹（授信流程）序號銀行企業(yè)授 信 期 間1雙方接洽，達成合作意向2報送方案3選定方案4發(fā)送資料清單5按清單報送資料6完成報告，隨資料報送上級分行7上會審批8按上會意見補充資料放 款 期 間9出具批復(fù)10出具合同簽訂合同11提交提款申請12放款二、融資品種介紹（一）融資方式銀行承兌商業(yè)承兌保理 信用證開發(fā)貸商業(yè)信用并購貸國內(nèi)融資信托基金流動

3、資金經(jīng)營性物 貸款業(yè)貸IPO國外融資IPO債券二、融資品種介紹（二）買地開發(fā)基金貸信托信托 商承項目 開發(fā)流貸 銀承 商承 保理等建筑水電 安裝裝修園林其他綠化配套按揭經(jīng)營性物業(yè) 貸銷售酒店購物 廣場三、主要融資品種介紹（開發(fā)貸）定義指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款對象注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有、集體、外資和股份制企業(yè)種類住房開發(fā)貸款：以物業(yè)公司為主體的開發(fā)貸款商業(yè)用房開發(fā)貸款：以酒店、寫字樓等為主體的開發(fā)貸款期限一至三年三、主要融資品種介紹（開發(fā)貸）紅皮書“121號文”規(guī)定貸款品種僅限開發(fā)貸款，嚴禁流動資金貸款放款前提開發(fā)貸放款不可逾越的

4、底線四證齊全（國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程 規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證）自有資金投入達到35%用款限制不得擅自改變貸款用途、挪用貸款 貸款不得用于買地 嚴禁跨區(qū)域使用三、主要融資品種介紹（開發(fā)貸）銀行選擇貸款主體的標準借款人資信狀況過往貸款卡紀錄，信用等級符合銀行貸款要求財務(wù)狀況財務(wù)報表及明細符合銀行要求證件、文書證件齊全且有年檢紀錄，在放款行有開立帳戶擔(dān)保能力提供足值的抵押或符合條件的擔(dān)保方式銀行選擇貸款項目的標準合法合規(guī)性項目合法（招牌掛文件、立項、環(huán)評）證件情況“四證”齊全、證件匹配自有資金投入項目自投資本金達35，若是外商投資企業(yè)自有 資金的比例就需提高到50%還本

5、付息能力銷售前景良好三、主要融資品種介紹（開發(fā)貸）企業(yè)融資步驟第一步：準備階段對應(yīng)項目開發(fā)的買地階段了解項目包括項目概況、公司情況撰寫可行性研究報告第二步：洽談階段對應(yīng)項目開發(fā)的規(guī)劃報建階段高層之間達成合作意向企業(yè)就貸款期限、方式等提出需求了解銀行的政策及銀行內(nèi)部審批流程就合作框架、操作思路等達成統(tǒng)一意見三、主要融資品種介紹（開發(fā)貸）企業(yè)融資步驟第三步：跟進階段對應(yīng)項目開發(fā)的招投標至開工階段提供銀行貸款申請清單所列資料就銀行貸款資料調(diào)查階段的詢問進行解答不能解決的問題及時上報，研究解決方案第四步：貸款操辦對應(yīng)項目開發(fā)的動工階段審批后跟進及落實限制性條款配合銀行做好放款的各種手續(xù)第五步：貸后管理

6、對應(yīng)項目開發(fā)的動工至銷售階段跟進貸款資金的使用，提供貸后檢查資料，落實還款三、主要融資品種介紹（開發(fā)貸）證件處理技巧國有土地使用證為便于貸款申報和提高抵押物利用率，應(yīng)將國土證分拆出證， 最好是每個證面積200300畝若國土證需與土地出讓合同一一對應(yīng)，則在購地前期需提出建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證按高層“一棟一證”，低層按100畝左右的占地面積（4萬-5萬平方米的建筑面積）來出證，便于融資方案設(shè)計建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證不管是按戶型報建或者按苑區(qū)報建，做到兩證(范圍、面積)一致三、主要融資品種介紹（開發(fā)貸）證件處理技巧證件匹配四證齊全不僅指項目已取得四證，也指同一項目的四證要相匹 配，四

7、證上列示的范圍、面積一致工程款發(fā)票要求施工方工程款發(fā)票統(tǒng)一開具為”XX碧桂園工程款發(fā)票”， 不列具體苑區(qū)，這樣可以把全部工程款發(fā)票集中起來使用，快 速達到35%的要求，減少集團對項目資金的投入。加快自有物業(yè)辦理證件已交土地款的土地、已落成的物業(yè)，盡快辦理證件緩解抵押物不足的問題三、主要融資品種介紹（保理業(yè)務(wù)）房產(chǎn)公司/配套公司銀行放款應(yīng)收(付) 賬款確認函憑相關(guān)資料請款到期付 (還)款施工方/供應(yīng)商特點：利用施工方/供應(yīng)商作為貸款主體，向銀行等金融機構(gòu)申請融資。 利用施工方/供應(yīng)商轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款，第一還款來源是房產(chǎn)公司/配套公司的工程款/材料款三、主要融資品種介紹（商業(yè)匯票）概念以銀行之外的公司

8、為出票人，以銀行或者其他公司等為付款人（即承兌人）的匯票承兌人區(qū)別承兌人為銀行的稱為銀行承兌匯票（銀承）承兌人為銀行以外的公司的稱為商業(yè)承兌匯票（商承）貼現(xiàn)是指商業(yè)匯票的持票人在匯票到期日前，為取得資金貼付一定利 息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給金融機構(gòu)的票據(jù)行為騰越公司銀行貼現(xiàn)開票供應(yīng)商申請銀承 授信到期付( 還)款三、主要融資品種介紹（商業(yè)匯票模型）由騰越公司（或供應(yīng)商）向銀行申請授信申請開票銀承：由騰越公司向銀行提交開票申請，銀行審查通過后，同意騰越公 司開具銀行承兌匯票，由騰越公司（存入保證金）向供應(yīng)商開具銀行承 兌匯票商承：騰越公司直接向供應(yīng)商開具商業(yè)承兌匯票供應(yīng)商持騰越公司開具的銀承（或商承）到

9、銀行進行貼現(xiàn)貼現(xiàn)票據(jù)到期，由騰越公司向銀行支付票據(jù)金額到期三、主要融資品種介紹（商業(yè)匯票流程）1、可由買賣雙方協(xié)議利息支付方2、在票據(jù)到期前三個工作日，項目公司須將票據(jù)款項匯到銀行的帳戶 辦理票據(jù)到期托收手續(xù)（可溝通）3、單筆業(yè)務(wù)期限在半年以內(nèi)（電子票可一年），授信可循環(huán)使用4、貼現(xiàn)的工程款/材料款發(fā)票原則上不早于貼現(xiàn)日6個月以上5、注意異地貼現(xiàn)計息需增加3天貼息成本6、注意票據(jù)到期日不要設(shè)置在周六，周日，周一（因需提前存入還款）7、如票據(jù)業(yè)務(wù)需存入保證金，實際成本為：三、主要融資品種介紹（商業(yè)匯票注意事項）主導(dǎo)單位溝通對象職責(zé)區(qū)域總，項目總， 項目部施工方、政府協(xié)調(diào)施工方接受新的結(jié)算方 式。溝通政府部門按要求辦 理各證件集團采購部供應(yīng)商協(xié)調(diào)供應(yīng)商接受新的結(jié)算方 式，確定利息部分支付方式財務(wù)資金部銀行申請銀行授信，溝通銀行放