高新·城市廣場項目招商策劃方案50

1、.PAGE ：.； PAGE 54目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc311732172 第一部分 威海市商業(yè)開展現(xiàn)狀及工程定位 PAGEREF _Toc311732172 h 4 HYPERLINK l _Toc311732173 一、威海市商業(yè)情況簡析 PAGEREF _Toc311732173 h 4 HYPERLINK l _Toc311732174 二、工程簡析 PAGEREF _Toc311732174 h 4 HYPERLINK l _Toc311732175 三、工程定位思索要素 PAGEREF _Toc311732175 h 5 HYPER

2、LINK l _Toc311732176 四、工程定位 PAGEREF _Toc311732176 h 6 HYPERLINK l _Toc311732177 第二部分 工程招商原那么 PAGEREF _Toc311732177 h 8 HYPERLINK l _Toc311732178 一、工程招商指點思想 PAGEREF _Toc311732178 h 8 HYPERLINK l _Toc311732179 二、工程招商根本原那么 PAGEREF _Toc311732179 h 9 HYPERLINK l _Toc311732180 第三部分 工程商業(yè)規(guī)劃 PAGEREF _Toc3117

3、32180 h 11 HYPERLINK l _Toc311732181 一、工程整體規(guī)劃 PAGEREF _Toc311732181 h 11 HYPERLINK l _Toc311732182 二、各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 PAGEREF _Toc311732182 h 13 HYPERLINK l _Toc311732183 三、樓層運營業(yè)態(tài)規(guī)劃 PAGEREF _Toc311732183 h 18 HYPERLINK l _Toc311732184 四、業(yè)態(tài)規(guī)劃表 PAGEREF _Toc311732184 h 18 HYPERLINK l _Toc311732185 第四部分 工程功能組合

4、 PAGEREF _Toc311732185 h 23 HYPERLINK l _Toc311732186 一、一期工程商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃 PAGEREF _Toc311732186 h 23 HYPERLINK l _Toc311732187 二、二三期商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃 PAGEREF _Toc311732187 h 25 HYPERLINK l _Toc311732188 第五部分 工程租金價錢體系 PAGEREF _Toc311732188 h 29 HYPERLINK l _Toc311732189 一、工程租金價錢戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc311732189 h 29 HYPERLINK

5、l _Toc311732190 二、工程租金價錢的可行性分析 PAGEREF _Toc311732190 h 34 HYPERLINK l _Toc311732191 三、工程租金價錢戰(zhàn)略綜述 PAGEREF _Toc311732191 h 35 HYPERLINK l _Toc311732192 第六部分 工程招商推行 PAGEREF _Toc311732192 h 36 HYPERLINK l _Toc311732193 一、工程推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc311732193 h 36 HYPERLINK l _Toc311732194 二、工程招商時間節(jié)點 PAGEREF _Toc

6、311732194 h 37 HYPERLINK l _Toc311732195 三、工程招商推行步驟 PAGEREF _Toc311732195 h 38 HYPERLINK l _Toc311732196 四、工程整合傳播 PAGEREF _Toc311732196 h 44 HYPERLINK l _Toc311732197 五、招商實施 PAGEREF _Toc311732197 h 44 HYPERLINK l _Toc311732198 第七部分 工程招商條件 PAGEREF _Toc311732198 h 47 HYPERLINK l _Toc311732199 一、工程協(xié)作方式

7、 PAGEREF _Toc311732199 h 47 HYPERLINK l _Toc311732200 二、工程招商周期 PAGEREF _Toc311732200 h 48 HYPERLINK l _Toc311732201 三、工程招商細(xì)那么 PAGEREF _Toc311732201 h 48 HYPERLINK l _Toc311732202 第八部分 工程招商收益預(yù)測 PAGEREF _Toc311732202 h 49 HYPERLINK l _Toc311732203 工程招商租金等費用測算 PAGEREF _Toc311732203 h 49 HYPERLINK l _To

8、c311732204 第九部分 工程招商管理 PAGEREF _Toc311732204 h 51 HYPERLINK l _Toc311732205 一、工程招商操作程序 PAGEREF _Toc311732205 h 51 HYPERLINK l _Toc311732206 二、工程招商后期管理 PAGEREF _Toc311732206 h 51 HYPERLINK l _Toc311732207 第十部分 招商團隊建立及人員培訓(xùn) PAGEREF _Toc311732207 h 52 HYPERLINK l _Toc311732208 一、招商團隊組建 PAGEREF _Toc31173

9、2208 h 52 HYPERLINK l _Toc311732209 二、人員培訓(xùn) PAGEREF _Toc311732209 h 52 HYPERLINK l _Toc311732210 綜 述 PAGEREF _Toc311732210 h 53第一部分 威海市商業(yè)開展現(xiàn)狀及工程定位一、威海市商業(yè)情況簡析 雖然近年來威海商業(yè)投資加大、開展迅猛，但相對全國商業(yè)開展的整體程度而言，其開展略顯滯后。主要表如今成熟商業(yè)老區(qū)環(huán)翠區(qū)商業(yè)分布零散，大型主力百貨和超市方面，雖有大潤發(fā)、利群、華聯(lián)等商家進(jìn)駐營業(yè)，但運營檔次整體不高，運營理念較差，消費引導(dǎo)缺乏。目前商業(yè)形狀主要有服飾、餐飲、建材、家居、電子

10、、超市、百貨等。有代表性的商業(yè)工程有威勝中韓商廈、老港韓國商品城、金猴購物廣場，家家悅、僑鄉(xiāng)廣場、小商品零售商城、國美電器、億特隆裝飾城、振華商廈、家世界裝飾建材城、特乙甲家居廣場等。經(jīng)區(qū)商業(yè)開展迅猛，有韓國樂天瑪特、樂天家居、特乙甲全球家具廣場、時代廣場、豪業(yè)圣迪廣場廣場、每美商城、九龍城休閑購物廣場在建、韓國風(fēng)情街在建、佳世客、藍(lán)星萬象城商業(yè)街等。高區(qū)大型商業(yè)相對較少，目前有利群、威韓商貿(mào)城在建、奧特萊斯在建，區(qū)域主要以旅游度假、景區(qū)觀光、工廠研發(fā)、學(xué)校教育等方向的相關(guān)配套居多，受區(qū)域空間所限，制約了大型商業(yè)的開展。威海中心城區(qū)商業(yè)分散，運營定位不明晰，大部分商業(yè)的購物環(huán)境較差、人流導(dǎo)向不

11、清，整體檔次偏低；同時，專業(yè)市場開展滯后。未來隨著寶泉廣場、奧特萊斯、威韓商貿(mào)城等大型商業(yè)開發(fā)建立和開業(yè)運用，威海商業(yè)的格局將發(fā)生艱苦的變革，購物環(huán)境、運營檔次、吸引聚客的才干將大幅提升。 二、工程簡析本工程位于威海市世昌大道270號，處于威海市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中心區(qū)位，工程總占地面積168畝，總建筑面積約50萬平方米，是威海市第一家集休閑、購物、餐飲、文娛、住宿、酒店、寫字樓、公寓、高檔住宅及特征商業(yè)街等多功能為一體的國際化生活體驗式城市綜合體。工程所處世昌大道貫穿城市東西，銜接煙臺、青島，縱橫城市內(nèi)外交通；即將建成開通的青煙威榮城際鐵路站點近在咫尺；12個公交站點、10條公交線路，均勻分布工

12、程周邊；學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院、生活區(qū)在此交匯共生。威海高新城市廣場，配合日新月異的建立建立與快速開展，全面整合先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，引進(jìn)先進(jìn)的運營理念和商業(yè)資源，打造威海城市商業(yè)新地標(biāo)，鑄就晉級版商業(yè)航母，引領(lǐng)威海市商業(yè)未來方向，全面推進(jìn)威海商業(yè)地產(chǎn)晉級換代，建成后工程將成為城市開展史上的一個重要里程碑，是威海經(jīng)濟開展，城市化進(jìn)程的必然產(chǎn)物，必將成為威海商業(yè)、財富、新生活方式的標(biāo)志和典范，成為威海商業(yè)籠統(tǒng)的代表。工程定位思索要素1、城市運營與商業(yè)地產(chǎn)互動威海的都市化進(jìn)程是明顯加快的，城市的開展客觀上需求提供優(yōu)良的公共環(huán)境，經(jīng)濟開展要與整個社會文明提高同步；讓消費消費和科技文化產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展，構(gòu)建調(diào)和社會，

13、提升城市的中心競爭力，城市運營應(yīng)運而生。本工程作為威海大型的綜合性工程自然是城市運營的重要內(nèi)容之一，本案作為一個綜合性工程的添加可以加強威海市的流通力，加之本物業(yè)與老商業(yè)步行街的有機相容必成為威海最重要的生活圈，有利于加強城市吸引力。威海市商業(yè)開展和競爭趨勢威海市的商業(yè)開展正處于從傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型的過程中。以老城區(qū)步行街為代表的傳統(tǒng)商業(yè)運營管理方式，曾經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市開展的需求，轉(zhuǎn)變運營理念，城市的商業(yè)需求提高品牌認(rèn)識，朝著現(xiàn)代型商業(yè)的方向開展，來應(yīng)對變化的新情勢，新興業(yè)態(tài)及運營管理方式將對他們構(gòu)成有力的沖擊。因此，本工程定位應(yīng)遵照這種開展趨勢，實現(xiàn)準(zhǔn)確和高起點商業(yè)形狀定位。提升本工程所在商圈

14、開展的需求本工程所在的區(qū)域，是威海市高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛不濃，生活配套不全，短少大型商業(yè)及配套商業(yè)。本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)定位在思索填補高區(qū)商業(yè)態(tài)空白的同時，以差別化戰(zhàn)略、特征戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略、效力戰(zhàn)略、規(guī)模戰(zhàn)略直面市內(nèi)競爭對手，真實處理本工程本身生存和競爭、開展的問題，成為本商圈的領(lǐng)跑者，這也是需求思索的長久要素。最大限制地發(fā)揚本工程的規(guī)模優(yōu)勢本工程規(guī)劃的建筑規(guī)模目前在威海是屈指可數(shù)的。就目前威?？傮w經(jīng)濟開展程度和消費水準(zhǔn)來看，如何最大限制地發(fā)揚本工程的規(guī)模優(yōu)勢，經(jīng)過準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)及運營定位、價錢定位、效力定位、綜合競爭戰(zhàn)略等充分表達(dá)規(guī)?；瘍?yōu)勢，也是本工程在定位時必需求思索的要素之一。滿足威海市城鄉(xiāng)居民

15、餐飲、休閑、購物、文化、文娛、運動的消費需求隨著城鄉(xiāng)居民收入的提高、消費支出的增長，居民對餐飲休閑文娛運動等方面的消費支出逐年會擴展，如何滿足威海市民日益增長的都市化生活消費需求，也是本工程在定位時必需求思索的要素之一。為威海創(chuàng)建一個良好的投資運營平臺本案是高區(qū)最具競爭力黃金區(qū)位，規(guī)模超大、理念先進(jìn)、業(yè)態(tài)合理、管理專業(yè)，滿足于一站式購物、休閑及文娛的需求，從而保證了商鋪運營者的根本利益，同時帶給運營者以宏大的、穩(wěn)定的投資運營報答率。工程定位1、經(jīng)過威?，F(xiàn)有商業(yè)方式的比較分析，可以明顯看出，購物中心方式的集中型商業(yè)，特別是產(chǎn)權(quán)商業(yè)運營難度較大，呈兩極分化，專業(yè)市場和特征商業(yè)街在威海市場運營較為勝

16、利。2、結(jié)合高區(qū)現(xiàn)狀，可思索本工程大小結(jié)合，現(xiàn)代和古典結(jié)合，集中商業(yè)以超市和百貨、家居為主導(dǎo)，其它以特征商業(yè)補充并實現(xiàn)資本變現(xiàn)。3、特征商業(yè)街是人們較為喜歡的商業(yè)方式之一，建議本工程可引進(jìn)。結(jié)合本工程地塊實踐情況，可以規(guī)劃建立一條特征商業(yè)街，業(yè)態(tài)引入可以結(jié)合與民生關(guān)系較為親密的行業(yè)，思索威海高區(qū)餐娛不健全的現(xiàn)狀，建議商業(yè)街以餐娛為主。4、威海是著名的旅游城市，每年都吸引了大量的國內(nèi)外人士前來觀光旅游，結(jié)合本工程的優(yōu)勢，可以思索開發(fā)建立酒店、酒店式公寓。5、作為山東省經(jīng)濟程度較高的城市之一，威海市民的收入及消費程度也相對較好，建議引入部分休閑文娛業(yè)來滿足人們的需求，并能彌補區(qū)域內(nèi)這類商業(yè)業(yè)態(tài)的缺

17、乏。6、思索建立部分配套型商業(yè)來滿足未來居民日常生活的需求。第二部分 工程招商原那么一、工程招商指點思想實施“運營商家的主導(dǎo)思想商業(yè)購物中心是由假設(shè)干個業(yè)態(tài)、業(yè)種，假設(shè)干個運營商家組合而成，運營的成敗與商家的運營管理戰(zhàn)略、運營管理手段密不可分，品牌的強度固然重要，但很大程度上有賴于商家對該品牌的管理，因此，必需由對商品的管理轉(zhuǎn)為對商家的管理。運營以順應(yīng)市場為先導(dǎo)，滿足需求為中心根據(jù)威海市場和商圈競爭情況，結(jié)合本工程商業(yè)的總體定位，進(jìn)展各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。突出品牌化，特征化、個性化相結(jié)合。培育市場，營造本工程商業(yè)的良好商譽，樹立工程“城市商業(yè)地標(biāo)的籠統(tǒng)在保證經(jīng)濟利益的同時以最快的速度、最

18、大的能量、合理的投入，提升工程的知名度、佳譽度、影響力，提升工程的無形資產(chǎn)價值，拓寬融資渠道，進(jìn)一步樹立工程品牌籠統(tǒng)。4、“品牌帶動構(gòu)成良性循環(huán)按照招商進(jìn)程，以擬引進(jìn)的主力商家及次主力商家作為營銷重點，帶動招商；按照招商進(jìn)程，以擬引進(jìn)的本地主要代表商家的進(jìn)駐為營銷重點，帶動中小商家進(jìn)駐；以進(jìn)駐的商家為營銷重點，帶動有創(chuàng)業(yè)想法的個人及張望投資商家；利用本工程是威海市重點工程之一，舉行特征活動等推行戰(zhàn)略，提升本工程在威海的影響力，帶動招商。二、工程招商根本原那么以租賃為主、聯(lián)營為輔、針對自有優(yōu)勢部分自營的原那么按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商、經(jīng)銷商及其它運營業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場運營，最大限制的提

19、高有保證收益，向場地要效益。聯(lián)營是處理主力商家入場的一種方法，是保證“大象帶小象的需求。餐飲、休閑、文娛是工程本身的優(yōu)勢，可選擇對收益比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)展自營思索，租賃的方式是商家比較容易接受的一種方式，有利于前期租賃收益。堅持品牌運營的原那么旨在突出本工程商業(yè)的運營特征，以國內(nèi)知名品牌尤其是主力店品牌及威海市場暢銷品牌為主，特別要留意中高檔品牌中中低檔價位的品類，威海還未有過的新型換代商品及在威海市有良好的消費根底的傳統(tǒng)品牌。堅持業(yè)態(tài)規(guī)劃、商品規(guī)劃組合合理性的原那么招商時應(yīng)嚴(yán)厲按業(yè)態(tài)規(guī)劃、運營業(yè)種進(jìn)展，并做好不同業(yè)態(tài)之間的合理過渡，做到自然關(guān)聯(lián)性過渡，防止生硬銜接。否那么給公眾的覺得會比

20、較雜亂，破壞工程的整體籠統(tǒng)。堅持多業(yè)種、不交叉、不反復(fù)的原那么為滿足不同類型消費者的需求，不同的主題區(qū)域之間要構(gòu)成“同業(yè)差別、異業(yè)互補，充分展現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多功能的“一站式購足特點。堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原那么在保證商質(zhì)量量、效力質(zhì)量的前提下，同等價錢不高于同類業(yè)態(tài)，以提高本工程商業(yè)的中心競爭力，由于在招商過程中，應(yīng)盡可以的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨、引進(jìn)高質(zhì)量、中端價位的商品，符合威海市經(jīng)濟開展程度及居民消費程度。6、商業(yè)街區(qū)堅持以本地市場為主，兼顧周邊市場的“撒網(wǎng)式擴張的招商原那么本地市場的商品構(gòu)造、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而構(gòu)成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費者的需求

21、，周邊市場新的資源的引進(jìn)，將為本工程商業(yè)發(fā)明出新的亮點。以威海市為重點，對商業(yè)街區(qū)實行全方位招商。在確保威海市招商任務(wù)全面、順利開展的同時，招商部安排出一部分的招商力量，對外地包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和運營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等運用、網(wǎng)絡(luò)、DM等通訊手段進(jìn)展撒網(wǎng)式招商。效果理想的情況下，在保證威海地域招商目的的同時，隨時進(jìn)展調(diào)整加大外地招商力度。7、堅持商場化運營和市場化運營結(jié)合的原那么滿足不同類型消費者的需求，兼顧多個業(yè)種，實現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把賣場運營和市場運營有機結(jié)合，即處理招商的問題又能表達(dá)真正一站式的戰(zhàn)略意義，開辟威海市商業(yè)運營的全新方式。 第三部分 工程商業(yè)規(guī)劃一、工程整體規(guī)劃

22、二、各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃地下二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：三層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：三、樓層運營業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層一期運營業(yè)態(tài)二期運營業(yè)態(tài)三期運營業(yè)態(tài)地下二層停車場時髦潮品店百貨、運動品牌店地下一層家居廣場、品牌家居店3C專賣、休閑餐飲百貨、運動品牌店一層家居裝飾館、行政配套、餐飲品牌精品店、餐飲百貨、服裝品牌店二層家居裝飾、餐飲專賣店、餐飲百貨、運動品牌工廠店三層餐飲、教育影院、休閑文娛、SPA百貨、運動品牌工廠店 四、業(yè)態(tài)規(guī)劃表面積、占比、單位面積、招商數(shù)量1、一期規(guī)劃：樓層業(yè)態(tài)面積手測面積樓層占比每戶面積商家數(shù)量戶地下一層家居廣場2441475.7%1設(shè)備間

23、20896.5%家居品牌店5730397517.8%50010合 計32233100.0%一層會所177412.1%1幼兒園7425.1%1銀行188712.8%7002家居智能館227115.5%1家居體驗館239016.3%1品牌家居198813.5%1美食街區(qū)255417.4%5005文娛休閑10827.4%1合 計14688100.0%二層會所177415.5%1幼兒園7426.5%1家居裝飾館148713.0%1辦公家俱310127.1%1品牌餐飲124810.9%1美食街區(qū)309717.00%5005合 計11449100.0%三層品牌餐飲131564834.3%3004幼兒園74

24、219.4%7421會所177446.3%17741合 計3831100.0%備注：部分區(qū)域與手測面積有出入以紅色字體標(biāo)注。2、二、三期規(guī)劃 樓層業(yè)態(tài)面積手測面積樓層占比每戶面積商家數(shù)量戶地下二層百貨公司0058.1%1運動品牌旗艦店22039.2%3006休閑街區(qū)524721.9%待定待定潮流街區(qū)256010.7%8030合計23910100.0%地下一層百貨公司933524.2%1運動品牌旗艦店36289.4%待定待定休閑街區(qū)452211.7%30017風(fēng)情、潮流街區(qū)25036.5%20013超市1231031.9%1家電電玩632016.4%2合 計38618100.0%一層百貨公司81

25、2524.3%1運動品牌旗艦店371811.1%30012休閑街區(qū)391211.7%20020潮流街區(qū)23747.1%5040風(fēng)情街區(qū)25937.7%8030超市843525.2%1精品店431212.9%待定合 計33469100.0%二層百貨公司779024.0%1運動品牌旗艦店371811.5%待定休閑街區(qū)439213.5%20020潮流街區(qū)27398.4%30010風(fēng)情街區(qū)20216.2%20010精品女裝749023.1%1群眾女裝431713.30%15003合 計32457100.0%三層百貨公司847836.1%1運動品牌旗艦店371815.8%待定文娛會所14916.3%1電

26、影院583224.8%1SPA休閑398717.0%6006合 計23506100.0%第四部分 工程功能組合一、一期工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌資源業(yè)態(tài)品 牌選擇家居廣場特乙甲家居銀座家居1家辦公家俱廣源家俱1家智能家居銳奇智能家居瑞訊智能家居1家家居體驗館大華愛家鴻禹家居1家家居裝飾館月星家得樂1家幼兒園金寶貝小酷星1家母嬰學(xué)校威海欣娃威海陽光1家銀行郵政儲蓄光大銀行農(nóng)商銀行2家文娛休閑良子足療榮春棠1家教育培訓(xùn)機構(gòu)黑眼睛遠(yuǎn)創(chuàng)教育新啟點1家品牌餐飲麗都民俗村老威海熙和樓1家美食餐飲臺北小城川味人家湘盛園待定一統(tǒng)湯砂鍋老媽疙瘩湯品鮮居風(fēng)波莊酒家一塊豆腐振慶海鮮海草房北方餃子王一品渝香鴨頭真利味白玉

27、蘭餐廳哇屋韓國烤肉源福酒樓老山東牛雜湘海情酒店 業(yè)態(tài)組合比例家居廣場會所幼兒園家居品牌店家居裝飾餐飲銀行休閑文娛總面積2650353222226111025865821418871082222642.6%8.6%3.6%17.8%9.4%13.2%3.0%1.7%100% 二、二三期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌資源業(yè)態(tài)品 牌選擇百貨公司銀座商場利群商廈新世界百貨超市樂天瑪特沃爾瑪福建永輝影院萬達(dá)影院星美影院時代影院家電專賣蘇寧電器國美電器五星電器3C連鎖頤高數(shù)碼賽格數(shù)碼賽博數(shù)碼運動服裝品牌店耐克阿迪達(dá)斯特步李寧迪卡儂美特斯邦威安踏喬丹雙星服裝精品店播金利來皮爾卡丹雅戈爾柒牌熱風(fēng)法國都彭哥弟江南布衣天姿秋

28、水伊人唯尚龍達(dá)飛歌杰斯莎萱盤古雷諾漢努威電玩城娛人碼頭風(fēng)云再起兒童文娛城長江七號反斗城群眾女裝萬多福N+服飾文娛休閑錢柜美樂迪糖果SPA佐登妮絲榮春棠安杰瑪品牌餐飲肯德基麥當(dāng)勞必勝客一茶一座德克士永和大王美食餐飲神龜餡餅味E派阿香米線待定北方美食城農(nóng)家院櫻花面館文碗公水煮魚湘王府老頭包子藍(lán)波灣匯盛海鮮樓漁家老寧婆川香府慢餐館風(fēng)格海鮮烤肉小肥羊火鍋樂山烤全魚燉菜館圣堡羅巴西烤肉西北面食王正和燒烤快餐居福樓餐飲金駿餃子城廣和源萬年春茶藝樓業(yè)態(tài)組合比例百貨超市精品店精品女裝家電電玩電影院餐飲專賣店文娛運動品牌總面積4762820745862974906320583217703137489169851

29、5196031.3%13.7%5.7%4.9%4.2%3.8%11.6%8.6%4.9%11.2%100.0%主力店引進(jìn)分析引進(jìn)的目的：樹立品牌籠統(tǒng)，加強集客率；達(dá)成的目的：大力引進(jìn)主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚的政策，以營造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目的；主力商家目的：根據(jù)工程開發(fā)進(jìn)展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進(jìn)業(yè)態(tài)為：中高端百貨+超市+影院+電器專賣+家居賣場+美食廣場+休閑文娛+文化體驗等。引提高驟：前期廣泛聯(lián)絡(luò)，溝通交流，中期進(jìn)展挑選，后期協(xié)作簽約。勝利引進(jìn)的優(yōu)勢六大優(yōu)勢利用籠統(tǒng)優(yōu)勢：展現(xiàn)工程的“城市商業(yè)地標(biāo)籠統(tǒng)，在威海不可復(fù)制的地理位置；利用政策優(yōu)勢：實施租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策；利用地

30、段優(yōu)勢：完善的配套及輕軌城際鐵路的開通，本案具有一定優(yōu)勢；利用規(guī)劃優(yōu)勢：創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢，符合新型商業(yè)的需求；利用造勢優(yōu)勢：利用口碑和廣告的宣傳度，真假結(jié)合，擺好姿態(tài)，打好根底；利用管理優(yōu)勢：專業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理及后期的運營管理。第五部分 工程租金價錢體系一、工程租金價錢戰(zhàn)略1、定價應(yīng)嚴(yán)肅、切合實踐、符合市場行情，以顧客、市場為中心，合理定價是必要的，但要謹(jǐn)防價風(fēng)格整的隨意性。2、價錢定位內(nèi)容：應(yīng)該思索工程所處的周邊市場及威海地域同類型物業(yè)的租價，綜合分析各類物業(yè)的性價比，來最終確立工程的根本租價。同時經(jīng)過確定各區(qū)位不同價錢，到達(dá)差別化的價

31、錢定位。由于本工程在威海市場上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復(fù)制，與本工程的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之三家開發(fā)商在威海市場所處的位置，所以本工程的租金價錢定位戰(zhàn)略應(yīng)該采用思索市場的租金程度進(jìn)展前期的租金價錢定位。即在充分思索市場的替代物業(yè)租價的同時，要根據(jù)工程本身的實踐情況及未來的收益情況進(jìn)展價錢定位，使工程的租金程度在招商時具有競爭優(yōu)勢。實行低開高走的租價政策，“放水養(yǎng)魚，以引入商家入駐為先，前期構(gòu)成招商旺勢，到達(dá)勝利招商態(tài)勢，后期就市調(diào)整實行利益平衡和利益增長。3、租金價錢初步根據(jù)市場調(diào)研報告結(jié)論和工程規(guī)劃規(guī)劃，并在此根底上結(jié)合物業(yè)地段、規(guī)模、配套、硬件、

32、管理等要素進(jìn)展推定。威海商業(yè)市場調(diào)查表物業(yè)稱號運營面積 運營檔次運營種類鋪位平均面積平均租金 元/月扣點比例 %備 注振華商廈63000中高百貨/超市1F：30802F：601003F：50904F：801205F：801506F：60150無25%+1%返利-1F：量販超市；-2F：數(shù)碼產(chǎn)品；1F：鞋、化裝品、黃金珠寶、手表、箱包；2F：男裝、羊毛衫；3F：女裝；4F：時髦休閑裝；5F：運動休閑、健身器材；6F：兒童世界、家居飾品華聯(lián)商廈25000中高百貨/超市20120無20-1F：家電；1F：手表、化裝品、藥店、超市、黃金珠寶、名酒補品；2F：男裝、羊毛衫；3F：女裝；4F：淑女裝、床上

33、用品；4F：運動休閑、皮鞋、時裝；華聯(lián)購物廣場23000中高百貨/超市35無201F：黃金珠寶、化裝品、箱包、小家電；2F：男裝、床上用品；3F：女裝；4F：女裝一致路商業(yè)街中高百貨10020080無黃金珠寶、男裝、女裝、運動、休閑利群商廈20000中檔百貨/超市2030無20251F：化裝品、黃金珠寶、超市；2F：鞋、快餐；3F:男裝、女裝、童裝；4F:家電、手機、廚具。齊魯商城24000中檔百貨/超市15150無18201F：化裝品、電器、服裝、鞋、床上用品、內(nèi)衣、童裝玩具、女裝；2F：運動休閑裝、超市、美食城、名煙名酒、茶莊。豪業(yè)圣迪12000中檔百貨/超市1F：3040801002F、

34、3F：3040、70804F：20-1501F：272F：243F：124F電玩：45 KTV：15四層快餐扣點17%-1F：超市、快餐；1F：化裝品、箱包、黃金珠寶、休閑運動；2F：男裝、女裝、內(nèi)衣、羊毛衫；3F：童裝、玩具、鞋、床上用品；4F：游戲廳、快餐、KTV、電影城樂天家居72000中高家居建材1F：502002F：602503F：403004F：302701F：18242F：24363F：21334F：2433無1F：床上用品、進(jìn)口家居；2F：板式家居、地毯；3F：歐式家居、美式家居；4F：布藝、燈飾、三聯(lián)家電。家世界建材35000中檔家居建材7018無1F：門、五金、地板、衣柜、

35、吊頂；2F：櫥柜、潔具；3F：墻地磚、墻紙；4F：窗簾布藝、家居體驗；5F：燈具開關(guān)；6F：快餐。銀座家居30000中高家居建材70230-2F、4F：54-1F：661F：752F：633F：60無-1F：地板、櫥柜；-2F：木門、瓷磚；1F：衛(wèi)浴、電器、沙發(fā)、床；3F：現(xiàn)代家居；4F：古典家具。齊魯小商品零售市場15000低檔百貨20801F：48842F:39783F：2145無1F：百貨；2F：服裝、文具、電子、百貨；3F：床上用品。威海商業(yè)運營者對租金的要求根據(jù)前期運營者調(diào)研結(jié)果顯示，市場各運營業(yè)態(tài)最高接受租金價錢極限在80-100元/月之間，前提是在有良好運營利潤和前景下，方可接受

36、更高的租金本錢所帶來壓力。租金價錢不僅僅代表商鋪價錢，與周邊配套、整體定位、主力店次主力店知名度等有親密關(guān)聯(lián)。工程要做到整體規(guī)劃，招募有品牌影響力的大主力店，運營管理到位，租金方面的收益才干更高。招商政策：租金采取低開高走，在招商和運營過程中逐漸拉高，實現(xiàn)利益最大化。優(yōu)惠政策：4.1租金付款方式：本工程啟動期建議給予商戶一定的商場培育期，根據(jù)商戶運營面積大小，可以采用贈送物業(yè)費或者一定免租期限等方式；采取押二付三的方式：即押金收取二個月商鋪租金，支付三個月商鋪租金；一次性交納一年房租，可贈送半年免租優(yōu)惠，贈送的半年可選擇在銷售淡季實施；第二、三年租金可根據(jù)第一年的市場運營情況，價錢進(jìn)展逐級遞增

37、。4.2合同期限及租金遞增主力店家居、超市、影院、電器、百貨合同期限在1520年，第五年開場遞增23%；次主力店及品牌連鎖餐飲合同期限510年，第三年開場遞增3%；其他品牌合同期限12年，無遞增，可在第二三年調(diào)高租金。4.3物業(yè)交付規(guī)范甲方擔(dān)任提供租賃物業(yè)內(nèi)乙方運營要求所需自動扶梯、公用貨梯；擔(dān)任提供乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程及吊頂；賣場公共區(qū)域機電到位，商業(yè)裝飾及導(dǎo)示完成；甲方協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報、報建、驗收等手續(xù)。各主力商家因有本人的裝修籠統(tǒng)要求，可思索個案處置。4.4物業(yè)費規(guī)范商業(yè)管理費第一年合計建筑面積每平方8元；根據(jù)第一年的實踐情況和市場實踐情況逐

38、年遞增。4.5其他政策甲方第一年免費提供租賃物業(yè)地上一層、地下二層的停車位供顧客做停車運用；甲方可協(xié)助運營業(yè)主辦理相關(guān)運營稅收等手續(xù)；甲方免費提供樓頂部分廣告位給主力店一類品牌、次主力店或知名品牌做其籠統(tǒng)廣告宣傳免租期1年；啟動期物業(yè)管理費第一年給予優(yōu)惠政策。二、工程租金價錢的可行性分析工程優(yōu)勢保證工程地段優(yōu)勢: 完善的配套及輕軌城際鐵路的開通，本案具有一定優(yōu)勢；工程交通優(yōu)勢: 工程周邊均勻分布了12個公交站點、10條公交線路，青威煙城市輕軌站點近在咫尺。工程規(guī)劃優(yōu)勢: 創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢，符合新型商業(yè)的需求；工程運營定位優(yōu)勢:本工程是集各類商業(yè)和住宅于一

39、體的新型城市綜合體，將引領(lǐng)時代主流生活。工程管理優(yōu)勢: 專業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理及后期的運營管理。工程時機優(yōu)勢: 目前高區(qū)僅有一個由利群商廈、海悅購物中心、大屋建材及老威韓商城組成的商圈，而且規(guī)模相對較小、缺乏規(guī)模效應(yīng)，擁有26萬居住人口的區(qū)域需求一個新的商業(yè)中心。低開高走是本案價錢戰(zhàn)略的中心2.1低開高走優(yōu)勢：物美價廉是每一個人的愿望。一旦價錢比消費者的心思價錢低，給消費者以實惠感，就容易聚焦人氣。低價開局，價錢的主力權(quán)在商管公司，何時調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場情況靈敏操控。資金回籠迅速，有利于構(gòu)成招商旺勢。先低后高給運營者養(yǎng)商的空間，同時容易開成良好的口碑，利于宣傳。2.2低開高

40、走優(yōu)勢：低價低利潤是必然的結(jié)果，延伸了資金回籠的時間。低價容易給人一種“廉價沒好貨的覺得，損害工程籠統(tǒng)。根據(jù)以上分析建議本工程租金定價及租賃條件如下：樓層租金 元/月押金租金支付進(jìn)場費地下二層20-30二個月租金季度或半年交不收取地下一層30-40二個月租金季度或半年交不收取一層50-60二個月租金季度或半年交不收取二層30-40二個月租金季度或半年交不收取三層20-30二個月租金季度或半年交不收取注：以上為第一年租金定價不含主力店，第二年租金應(yīng)根據(jù)市場及本工程運營情況另行確定。三、工程租金價錢戰(zhàn)略綜述本謀劃報告的制定根據(jù)行規(guī)、市場調(diào)研結(jié)論、工程的形狀、工程的規(guī)模、工程所在地段優(yōu)勢、開發(fā)商綜合

41、要素，以資金快速回籠為目的，以低開高走價錢戰(zhàn)略，以打造威海商業(yè)地標(biāo)，引領(lǐng)威海主流生活為思想，把本工程建成真正的集購物、餐飲、休閑、文化、文娛、運動的城市生活典范。第六部分 工程招商推行一、工程推行戰(zhàn)略招商營銷戰(zhàn)略主力店、次主力店談判由專人操作，專人管理，全方位聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化選擇，針對問題進(jìn)展集中討論，群策群力，合理處理。大中小商家的招商可以廣告造勢，人力推進(jìn)，內(nèi)外結(jié)合，大量登記，合理選擇，以點帶面，先做人氣，再做生意，分階段偏重進(jìn)展。業(yè)種規(guī)劃要專業(yè)化、區(qū)域化、市場化并存，本著協(xié)作雙贏的原那么，盡能夠表達(dá)各商業(yè)業(yè)種的優(yōu)勢，滿足消費需求。以最優(yōu)的運營管理效力商家，獲取信任，共同打造商業(yè)旗艦。免租的戰(zhàn)略

42、，分不同時間段按不同商家以免租優(yōu)惠的方式旺場為先，營利在后。按照招商區(qū)域功能，按版塊招商進(jìn)展分解。推行對象全國知名品牌連鎖店主力店、次主力店，進(jìn)駐對工程宣傳和價值提升影響力很大。本地在運營的品牌商家為根本客戶群，他們普通比較注重威海市本地市場的消費潛力及本身品牌在威海市的認(rèn)可程度。曾經(jīng)在威海市設(shè)有運營點，但由于所處的地段、周邊運營環(huán)境等不太理想，計劃到一個與本身品牌相匹配的場所去運營的企業(yè)品牌，他們普通對威海市的消費市場比較了解，對市場對本產(chǎn)品的消費潛力和市場的認(rèn)可度有自信心，更為關(guān)注本工程的運營情況。目前還沒有進(jìn)駐威海的各業(yè)態(tài)品牌商，想以威海市為突破口翻開威海市相鄰縣市的市場的品牌商家，他們

43、進(jìn)駐主要緣由是看重威海市的市場輻射才干，其不僅關(guān)注威海市場對本產(chǎn)品的消 費才干，更關(guān)注威海市消費市場，本工程在區(qū)域內(nèi)的影響才干，以此作為下一步市場開辟任務(wù)的一個分中心。具備一定運營才干和經(jīng)濟實力的廠家、公司或個人投資潛在客戶。商家招商實施要點：籠統(tǒng)先行，造勢優(yōu)先；定向招商，整合實施；主次清楚，把握節(jié)拍；由大至小，以商引商；敲山震虎，構(gòu)成互動；做樣板市場，加強引導(dǎo)。客戶區(qū)域及渠道以威海為中心，遵照本地為主的思想，濟南、青島、煙臺為次招商中心，采取遠(yuǎn)近結(jié)合，先主后次的原那么，按步驟有的放矢，順利完成招商義務(wù)。以媒體招商法、發(fā)布會招商法、訪問尋商法、展覽會議招商法、網(wǎng)絡(luò)平臺尋商法相結(jié)合的操作戰(zhàn)略交替

44、進(jìn)展。二、工程招商時間節(jié)點2021年1月工程開業(yè)序號招商任務(wù)時間執(zhí)行方案另行制定1招商前期預(yù)備期2招商實施預(yù)備期市場調(diào)研、相關(guān)資料整理任務(wù)3招商啟動期客戶的登記、相關(guān)合同資料預(yù)備及目的客戶的約請4主力商戶預(yù)熱期5主力商戶洽談期(各業(yè)態(tài)主力品牌)6啟動全面招商7重點商戶8招商貯藏期及簽約期結(jié)合各地域招商闡明會，簽署合同9裝修預(yù)備期主力商家招商終了10繼續(xù)強化招商期舉行各種活動拉動招商11招商收尾裝修終了，正式開業(yè)運營 注：以上時間段須按招商實踐情況及工程進(jìn)度進(jìn)展順應(yīng)的調(diào)整。三、工程招商推行步驟第一階段 招商前期預(yù)備期(2021年1月1日2021年3月1日)第二階段 招商實施預(yù)熱期(2021年3月

45、1日2021年5月31日)2.1本階段推行目的：樹立投資自信心，制造工程品牌籠統(tǒng)、積累客戶資源、做好招商前期保證任務(wù)。工程前期宣傳資料整合及制造發(fā)行主要以招商概念性宣傳為主；完成招商籌備前期的根底性任務(wù)；結(jié)合新聞發(fā)布會對工程進(jìn)展前期宣傳任務(wù)；工程前期市場資料整理分析；新聞發(fā)布會資料的預(yù)備針對發(fā)布會與工程定位及業(yè)態(tài)劃分結(jié)合進(jìn)展宣傳；工程網(wǎng)站完善招商概念性宣傳的注入；市調(diào)報告的制定；招商中心根本VI設(shè)計與制造；參與并協(xié)助工程總監(jiān)研討詳細(xì)招商政策；初步導(dǎo)入公司全面企業(yè)文化標(biāo)志體系；新聞發(fā)布會的參與及后期相關(guān)資料和客戶資源的整理；前期文案整理審核；3、第三階段 招商啟動期(2021年6月1日2021年

46、9月31日)3.1本階段推行目的：促進(jìn)工程知名度，充分積累客戶資源。3.2本階段推行任務(wù)內(nèi)容：制造到位；戶外圍檔廣告全面更新；DM宣傳單頁的制造發(fā)行針對工程招商進(jìn)展結(jié)合進(jìn)展宣傳；廣電宣傳、報廣專題報道；主推活動宣傳；結(jié)合節(jié)日舉行相關(guān)的公關(guān)活動；工程網(wǎng)站宣傳；新聞發(fā)布會的舉行。3.3本階段重點：做好招商引薦會。3.4主要活動事項：新聞發(fā)布會時 間：2021年1月地 點：地址待定目 的：1盛大推出本工程的恢宏氣勢，一炮打響；主力商家意向簽約；3發(fā)掘潛在意向客戶，制造工程口碑宣傳效應(yīng)。形 式：工程新聞發(fā)布會+主力店意向簽約+冷餐會參與人員：有送政府機構(gòu)指點、各大媒體記者、工程協(xié)作商、意向主力商家代表

47、、購房/鋪潛在客戶代表等。統(tǒng) 籌：威海高新置業(yè)、香港順翔任務(wù)人員安排：詳見活動詳細(xì)安排4、第四階段 招商貯藏期及簽約期(2021年10月1日2021年12月31日)4.1本階段推行目的： 提升工程認(rèn)知度，促進(jìn)工程的銷售，本階段招商力爭到達(dá)70%以上；4.2本階段推行任務(wù)內(nèi)容：DM招商宣傳單頁；主題活動宣傳；針對節(jié)日推出現(xiàn)場活動，補品發(fā)放；群眾文藝活動扮演特征文化上演活動；工程網(wǎng)站宣傳；車體、戶外、圍檔廣告等全面更改；針對本版塊做宣傳方式的分析總結(jié)及下年的任務(wù)方案；進(jìn)駐商戶答謝宴會；進(jìn)場裝修通知試業(yè)公告。4.3本階段重點針對前期客戶及節(jié)日相關(guān)宣傳。第五階段 裝修預(yù)備期(2021年3月1日2021

48、年7月31日)5.1本階段推行目的 對前期任務(wù)開展進(jìn)展分析，為工程二期招商做好預(yù)備。5.2本階段推行任務(wù)內(nèi)容DM宣傳單頁以主力店勝利招商做鋪墊、業(yè)態(tài)及相關(guān)政策宣傳與節(jié)日相結(jié)合；節(jié)日推出現(xiàn)場活動，禮品發(fā)放；工程網(wǎng)站宣傳；招商手冊及招商引薦書制造到位；實施工程導(dǎo)識系統(tǒng)及廣告位的制造；工程營業(yè)信息廣告宣傳。5.3本階段重點強化工程的品牌籠統(tǒng)，進(jìn)而提升本工程的佳譽度，對招商客戶進(jìn)展全面的積累蓄水； 6、第六階段 招商維護期(2021年8月1日2021年12月31日)6.1本階段目的：招商和銷售相結(jié)合完成招商義務(wù)6.2本階段推行任務(wù)內(nèi)容DM宣傳單頁針對二次簽約主力商家進(jìn)展宣傳；配合本工程系列活動；次主力

49、店正式簽約儀式；報廣宣傳；工程網(wǎng)站宣傳；戶外廣告、電視廣告、樓體廣告等全面更新；報紙公告對進(jìn)駐商家進(jìn)展答謝。6.3本階段重點 次主力店簽約。6.4主要活動事項次主力店商家正式簽約時 間：待定地 點：地址待定目 的：1次主力商家確實定；(2制造工程口碑宣傳效應(yīng)，為后期開業(yè)做前期宣傳造勢活動。形 式：次主力商家簽約儀式+文藝匯演+酒會參與人員：有關(guān)政府機構(gòu)指點、各大媒體記者、工程協(xié)作商、進(jìn)駐主力店商家代表、商戶代表等?；?動：大型歌舞文藝匯演、主力商家引見、約請客戶互動扮演等。統(tǒng) 籌：威海高新置業(yè)、香港順翔任務(wù)人員安排：詳見活動詳細(xì)安排7、第七階段 工程開業(yè)(2021年1月1日2021年5月31日

50、)7.1本階段推行目的強勢招商開業(yè)宣傳，最后沖刺。7.2本階段推行任務(wù)內(nèi)容新聞發(fā)布會視實踐情況召開；節(jié)日促銷活動；工程網(wǎng)站宣傳；組織已購鋪業(yè)主做聯(lián)誼活動，經(jīng)過口碑宣傳；工程整體開業(yè)儀式籌備；開業(yè)約請函制造發(fā)放；電視、廣告、DM廣告宣傳；開業(yè)慶典舉行；招商謀劃總結(jié)報告。7.3本階段重點為本工程商業(yè)順利開業(yè)做好充分預(yù)備。四、工程整合傳播1、戶外廣告類戶外廣告牌、圍檔廣告及車體廣告。2、媒體傳播報紙廣告及廣播傳播。3、媒體選擇報紙軟文的選擇與發(fā)布。4、促銷活動實施5、公關(guān)活動實施與指點實施五、招商實施招商總體戰(zhàn)略及目的搶先占領(lǐng)市場自動，為整體招商打下堅實根底，營造商圈氣氛。招商階段咨詢試探階段正式招

51、商階段集中招商期強化招商期招商掃尾期招商階段性任務(wù)安排2.1咨詢試探階段選出部分不同單位進(jìn)展市場初探考核商戶對工程的初步認(rèn)知租金價風(fēng)格整2.2正式招商階段集中招商期招商掃尾期完成了工程認(rèn)知、價錢初探后，針對到訪客戶進(jìn)展分類分析，相應(yīng)調(diào)整定位。利用各種媒體渠道，組合推行，提升本工程的品牌影響力。將招商任務(wù)推入第一次高潮。強化招商期充分利用工程籠統(tǒng)展現(xiàn)，將招商任務(wù)推入第二次高潮。舉行各類公關(guān)活動，媒體聯(lián)動，刺激市場。結(jié)合招商租金政策給客戶相關(guān)優(yōu)惠。利用主力店開業(yè)造勢余波，完全消化剩余商鋪招商。綜上所述在招商過程中，要求各營銷招商各個環(huán)節(jié)嚴(yán)密相銜，以樹立工程商業(yè)品牌籠統(tǒng)為主，穩(wěn)定提升招商面積率，任何一個環(huán)節(jié)的失誤，都將嚴(yán)重影響后續(xù)整體任務(wù)開展。因此，在執(zhí)行過程中，必需嚴(yán)厲把握市場情勢，推出時機，嚴(yán)厲既定的招商進(jìn)度進(jìn)展，不積壓義務(wù)，一旦出現(xiàn)招商瓶頸，及時調(diào)整營銷思緒及手段，使招商任務(wù)順暢完成，否那么難以按時按量實現(xiàn)招商目的，影響資金回收和開業(yè)目的。第七部分 工程招商條件一、工程協(xié)作方式商鋪自購自營、自租、委托租賃投資客購買商鋪后自主運營，不受商管公司約束，投資客購買商鋪后本人進(jìn)展租賃運營主要用于已銷售的沿街商鋪；投資客購買商鋪后委托商管公司租賃運營。聯(lián)營采