某地方項目市場調(diào)研報告

1、株洲珠江北路項目市場調(diào)研報告2010年12月謹(jǐn)呈：馨香地產(chǎn)第一章 城市篇第二章 市場篇第三章 競爭篇第四章 產(chǎn)品篇DIRECTORY 報告框架 第一章城市篇城市區(qū)位城市規(guī)模城市經(jīng)濟城市交通城市資源城市規(guī)劃長株潭是我國中部地區(qū)的綜合交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢突出城市區(qū)位城市篇株洲市城市總體規(guī)劃圖湖南省重要的工業(yè)城市，長株潭地區(qū)重要的交通樞紐城市規(guī)模：近期（2010年）城市人口90萬人，城市建設(shè)用地90平方公里；遠(yuǎn)期（2020年）城市人口120萬人，城市建設(shè)用地120平方公里。城市篇城市規(guī)模株洲經(jīng)濟增長迅速，為房地產(chǎn)市場提供強力支撐2007、2008、2009年株洲GDP分別為700、900、1000億元

2、，實現(xiàn)經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，2009 年GDP實現(xiàn)超1000億元。2004-2009年GDP年增長率均超過全國平均9%的增長速度。較快的經(jīng)濟增長為株洲市房地產(chǎn)市場提供強力支撐，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段。GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 庫茲涅茨 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展城市篇城市經(jīng)濟株洲人均可支配收入不斷提高，有能力購房客戶日漸增多株洲市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入統(tǒng)計圖200420052006200720082009當(dāng)城市居民的生活水平到達一定階段，中高收入的人群比例不斷增加，將會吸引更多的置業(yè)群體株洲市民的人均可支配收入水平已經(jīng)超過2000美元，有購

3、房能力的客戶不斷增多城市篇城市經(jīng)濟武廣開通、輕軌開建，一個現(xiàn)代化大都市崛起的身影若現(xiàn)城市篇城市交通火車拖來的城市，湖南最大的鐵路樞紐，是株洲最強的資源優(yōu)勢城市篇城市資源中南地區(qū)最大的服裝零售批發(fā)集散地，帶來了大量的人流和資金城市篇城市資源 2007年12月長株潭城市群獲國務(wù)院批準(zhǔn)，成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(簡稱“兩型社會”)建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)”。根據(jù)規(guī)劃到2010年，三市經(jīng)濟總量在全省將占比達42以上，城鎮(zhèn)化水平達到57以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365萬。近期規(guī)劃（20022010年）：重點建設(shè)三市各自環(huán)線、三市間公路外環(huán)、潭望高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，預(yù)留三

4、核中間地帶的發(fā)展空間，為未來多種發(fā)展模式提供可能性。遠(yuǎn)期規(guī)劃（20112020年）：長沙主要向東發(fā)展，并加快向南發(fā)展；湘潭主要向北發(fā)展，兼顧向東；株洲主要向河西發(fā)展，搞好與湘潭的路網(wǎng)和綠色空間的銜接，適度向北。 遠(yuǎn)景規(guī)劃（20212050年）：長沙、湘潭、株洲城區(qū)形成三核，逐步形成具有良好生態(tài)環(huán)境為背景的綠心，并在中間鑲嵌若干高品質(zhì)的新型城市功能區(qū)。湘潭市株洲市長沙市長株潭“兩型”社會的構(gòu)建，提高了長株潭城市群的核心競爭力和綜合實力，并促進三地社會生活的融合，為株洲房地產(chǎn)發(fā)展帶來了廣泛的置業(yè)人群城市篇城市規(guī)劃長株潭城市群規(guī)劃株洲河西城區(qū)戰(zhàn)略定位全國“兩型社會”建設(shè)的示范區(qū)，中部崛起的重要增長極

5、，全省新型城市化、新型工業(yè)化和新農(nóng)村建設(shè)的引領(lǐng)區(qū)，具有國際品質(zhì)的現(xiàn)代化生態(tài)型城市群。規(guī)劃范圍長沙、株洲、湘潭三市行政轄區(qū)，約28000平方公里，重點規(guī)劃長株潭城市群核心區(qū)，總面積8448.18平方公里。主核心組團長沙中心城區(qū)（湘江東側(cè)）城市商務(wù)中心和商業(yè)中心，強化綜合服務(wù)功能，成為集信息、金融、商務(wù)、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的“極核”株洲河西城區(qū) 以行政、金融商務(wù)、文化體育、教育科研、信息服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭的綜合中心湘潭河?xùn)|城區(qū)湘潭城市主中心，集行政辦公、商貿(mào)金融和文化娛樂為一體城市篇城市規(guī)劃長株潭城市群規(guī)劃長株潭核心區(qū)空間布局注重集約化、生態(tài)型和開放式開發(fā)，形成“一

6、心雙軸雙帶”的空間結(jié)構(gòu)。一心，即三市結(jié)合部的綠心地區(qū)；雙軸，包括長株東線重點發(fā)展軸、長潭沿湘江重點提升軸；雙帶，包括北部東西綜合發(fā)展帶、南部東西優(yōu)化發(fā)展帶。城市篇城市規(guī)劃長株潭城市群規(guī)劃長株潭城市群成為兩型社會改革試驗區(qū)，大力發(fā)展高效節(jié)能的環(huán)保型工業(yè)和生態(tài)城市群，成為全省經(jīng)濟的增長極根據(jù)“十一五”規(guī)劃，“東提西拓，合攏三角”成為株洲的社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略舉措河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范園是未來株洲的重點發(fā)展區(qū)域，包括創(chuàng)業(yè)園、天臺工業(yè)園、栗雨工業(yè)園、新馬組團、群豐科技工業(yè)園等組成部分，已形成了新材料、先進制造、電子信息、生物醫(yī)藥、新能源等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 株洲市整體規(guī)劃為一江兩岸雙中心、二主五次七組團城市篇

7、城市規(guī)劃株洲城市規(guī)劃河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范園是未來株洲的重點發(fā)展區(qū)域，包括創(chuàng)業(yè)園、天臺科技園、栗雨工業(yè)園、新馬組團、群豐科技工業(yè)園等組成部分，已形成了新材料、先進制造、電子信息、生物醫(yī)藥、新能源等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范園將是株洲未來的重點發(fā)展區(qū)域城市篇城市規(guī)劃天元區(qū)規(guī)劃 綜合交通：建設(shè)武廣高速鐵路天元區(qū)段，延伸南環(huán)線至武廣高速鐵路客運站，形成快速便捷的交通體系；建成快速環(huán)道西線段及王家坪立交橋，建寧大橋、湘江四橋、湘江五橋、加快與河?xùn)|城區(qū)的聯(lián)系；建成栗雨科技園高科環(huán)線、昆侖山路、嵩山路、黃山路、長江路、黃河路、珠江路、黑龍江路，形成“兩環(huán)兩道六縱四橫”的城市道路網(wǎng)絡(luò)。加大城市支路的提升

8、改造和建設(shè)力度，督促小區(qū)開發(fā)，配套建設(shè)小街小巷。武廣高鐵、兩環(huán)兩道六縱四橫交通體系，未來天元區(qū)將暢通無阻城市篇城市規(guī)劃天元區(qū)規(guī)劃栗雨工業(yè)園規(guī)劃面積13.49平方公里，由中國城市規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，講究“三生的協(xié)調(diào)性”，即生產(chǎn)方便、生活豐富、生態(tài)優(yōu)美。園區(qū)于2002年6月29日舉行開工典禮，2003年全面啟動開發(fā)建設(shè), 整個園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施總投資達到36億元。目前工業(yè)用地已基本開發(fā)完畢，計劃2012年全部建成。到2008年底為止，栗雨工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資17.2億元，提供工業(yè)用地8000多畝，配套用地263畝。長6.3公里，寬40米的高科環(huán)線全面建成，雨、污、自來水、電、通訊、煤氣等管線基本到位。城市

9、篇城市規(guī)劃栗雨工業(yè)園規(guī)劃園區(qū)結(jié)構(gòu)布局： 栗雨工業(yè)園按“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”相協(xié)調(diào)的理念設(shè)計，結(jié)構(gòu)布局為“一軸、一環(huán)、一核、一帶、八果”： 一軸：即從園區(qū)中心穿過的株洲大道，全長3公里，寬108米； 一環(huán)：即連接園區(qū)八個工業(yè)組團的高科環(huán)線，是解決園區(qū)交通和供給的生命線； 一核：即園區(qū)核心服務(wù)帶，由自然山體環(huán)繞，中間水系引導(dǎo)； 一帶：即湘江經(jīng)濟風(fēng)光帶； 八果：即環(huán)繞園區(qū)核心服務(wù)帶的八個工業(yè)組團。城市篇城市規(guī)劃栗雨工業(yè)園規(guī)劃園區(qū)已引進了千金藥業(yè)、唐人神、歐格瑞、北汽控股、湖南創(chuàng)科等企業(yè)達50余家唐人神時代電動汽車歐格瑞城市篇城市規(guī)劃栗雨工業(yè)園規(guī)劃栗雨中央商務(wù)區(qū)東起西環(huán)路，西至園區(qū)規(guī)劃二路，南起黑龍江路

10、，北臨湘江，規(guī)劃總用地面積458.9公頃。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一軸一核三片區(qū)”：一軸是以湘江風(fēng)光帶為基準(zhǔn)界面；一核主要指沿株洲大道北側(cè)布置的集金融、研發(fā)、商業(yè)為一體的園區(qū)公共服務(wù)核心；三片區(qū)主要是結(jié)合不同的特色景觀資源形成的三個片區(qū)，分別為以江景為主的濱江居住片區(qū)、以栗雨公園景觀為主的水景商務(wù)片區(qū)和以自然山林景觀為主的園景居住片區(qū)。 中央商務(wù)區(qū)效果圖中央商務(wù)區(qū)區(qū)位圖城市篇城市規(guī)劃栗雨中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃栗雨公園總體規(guī)劃面積39.4萬平方米，位于株洲大道與高科環(huán)線的中央，地勢南高北低，利用場地原有三級高差，與滾水壩結(jié)合設(shè)計為三層水面，綠化面積22.67萬平方米（其中水域10.5萬平方米；綠地9.4萬平方米），

11、商業(yè)用地面積13.2萬平方米。栗雨公園是栗雨中央商務(wù)區(qū)的核心景觀，直接輻射水景居住片區(qū)和金融、研發(fā)、商業(yè)用地。為推動中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)，天元區(qū)行政中心遷移和公務(wù)員小區(qū)開發(fā)是第一步，以造景為核心的栗雨公園建設(shè)是第二步，實現(xiàn)企業(yè)研發(fā)、辦公聚集是第三步。目前，第一步工作已全面展開，栗雨公園建設(shè)正在進行。城市篇城市規(guī)劃栗雨公園規(guī)劃公園布局（1）入口觀光區(qū)主要形象區(qū)，滿足人流集散需求及節(jié)日活動需求。（2）生態(tài)休閑區(qū)由湖水沿線景觀和自然山體等元素組成的開放空間。（3）濱水觀景區(qū)以水面和駁岸的生態(tài)景觀為主，創(chuàng)造出湖面內(nèi)外景色聯(lián)通，園區(qū)內(nèi)水面貫通的景象。（4）兒童游樂區(qū)提供沙灘，供而兒童、游人休憩。道路增加步行

12、道、自行車道、車行道和環(huán)湖步行系統(tǒng)。城市篇城市規(guī)劃栗雨公園規(guī)劃城市篇長株潭兩型社會建設(shè)的契機，給株洲帶來了極大的經(jīng)濟活力，城市的經(jīng)濟發(fā)展以及城市化進程都將邁上一個新的臺階。近年來株洲GDP增長速度均超過全國9%的平均水平，09年增長率更高達14%，房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展的時期，未來行業(yè)前景非?？春?。總結(jié)城市篇株洲09年人均可支配收入約1.8萬元，全國排名53位，省內(nèi)僅次于長沙，居次席。與日俱增的居民收入水平、持續(xù)改善的居民生活水平，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供著源源不斷的客戶基礎(chǔ)和日漸增強的購買力?？偨Y(jié)城市篇株洲城市規(guī)劃的重點是“東提西拓”，天元區(qū)作為市府要地及開發(fā)新區(qū)，以西拓之勢，更是重中之重。

13、依托高新科技產(chǎn)業(yè)園的平臺，帶動區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)建設(shè)，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；依靠“兩環(huán)兩道六縱四橫”交通體系，吸納資金、吸引人流，加速區(qū)域城市化進程。天元區(qū)未來的發(fā)展?jié)撃芫薮?，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是非常大的利好?？偨Y(jié)城市篇天元區(qū)政府新址已投入使用、美的栗雨湖項目正式破土動工并成功簽約萬豪國際酒店、栗雨公園正在火熱建設(shè)栗雨中央商務(wù)區(qū)雛形彰顯。栗雨組團作為株洲5個城市次級組團之一，藉由中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，將成為宜居的兩型社會示范社區(qū)和城市次中心，發(fā)展?jié)摿薮?，對組團內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)是極大的利好?？偨Y(jié)第二章市場篇樓市調(diào)控情況房地產(chǎn)投資開發(fā)情況株洲市場情況區(qū)域市場情況產(chǎn)品線情況客戶情況兩部委聯(lián)手出重拳 二次

14、調(diào)控來襲 9月中旬開始，住建部、銀監(jiān)會組成聯(lián)合檢查組，對北京、上海、廣州、深圳、三亞、南京、杭州和廈門八個城市的第二套住房貸款政策的執(zhí)行落實情況進行檢查。 此后，9月26日晚國土部、住建部又聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知；28日財政部、國家稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)布關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知；29日中央鞏固樓市調(diào)控成果再次發(fā)力，涉及問責(zé)制、信貸、稅費、房產(chǎn)稅改革試點等方面。 一個個新政措施不斷出臺、二次調(diào)控來襲，從目前的政策來看，本輪調(diào)控重點再次在從嚴(yán)土地與房貸兩大方面著手。 市場篇樓市調(diào)控背景此前，全國只有北京、上海等少數(shù)城市被全面叫停三套房貸，其他城

15、市未有此政策，而此次已經(jīng)擴大至全國范疇。目前各大銀行因為國慶前的樓市新政，已經(jīng)明確了第三套及以上住房貸款申請暫停發(fā)放，而四大行相關(guān)網(wǎng)點工作人員也紛紛表示，節(jié)后再申請第三套房貸獲批的可能性基本為零。隨著“國十條”政策的逐步落實，叫停第三套房貸已是大勢所趨，這次的調(diào)控政策除了抑制投資性購房外，對首次置業(yè)也有一定的限制，為防止市民跟風(fēng)購房，其明確對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。另一方面，受信貸規(guī)模影響，多家銀行停止做利率7折優(yōu)惠“這個不賺錢的買賣”，首套房貸利率普遍在8.5折左右，其中光大銀行從9月30日開始，更是取消了首套房貸款利率85折優(yōu)惠。措施之一：首套房最低首付30%，三套

16、房貸暫停市場篇樓市調(diào)控措施措施之二：企業(yè)囤地一年禁再買地 根據(jù)通知規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動： 1、存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的； 2、存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的； 3、因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的； 4、開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。市場篇樓市調(diào)控措施措施之三：住建部推進保障房建設(shè) 中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在一個多月時間里三次對保障房建設(shè)作出指示，要求著力推進保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。 今年國家確定建設(shè)保障性

17、住房和各類棚戶區(qū)改造住房580萬套，住建部要求各地9月底前必須實現(xiàn)100%開工，年末建成率要達到60%以上。截至8月末，廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等保障性住房已開工220萬套，占全年計劃的75%；各類棚戶區(qū)改造開工190萬套，占全年計劃的65%；保障性安居工程已完成投資4700億元，占全年計劃的60%。市場篇樓市調(diào)控措施措施之四：房產(chǎn)稅試點迫近 12月8日，據(jù)上海市有關(guān)部門消息，上海在首批試點房產(chǎn)稅的城市之列。上海房管局已經(jīng)準(zhǔn)備好關(guān)于房產(chǎn)稅試點的相關(guān)工作，但具體開征時間由中央決定。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受媒體采訪時表示，上海房產(chǎn)稅很可能在明年年初到全國“兩會”期間推出

18、。市場篇樓市調(diào)控措施囤地一年禁再買地保障房建設(shè)房產(chǎn)稅推進首套房比例30%三套房貸暫停制約開發(fā)商 清查閑置土地加大安居保障房供應(yīng)調(diào)節(jié)房價抑制投資投機增加購房門檻防止市民跟風(fēng)表明：市場處于多空博弈階段，政府抑制樓市過熱的態(tài)度較為堅決；政策方向仍主要停留在控制流動性與投資方面。市場篇樓市調(diào)控措施小結(jié)08年低潮期09年回暖并快速增長期07年牛市期10年遇調(diào)控調(diào)整期9.27新政4.17新政9.29二次調(diào)控市場篇調(diào)控下市場表現(xiàn)及走勢以長沙市場為案例，具備較典型的代表性 2007年“9.27新政”出臺，受此后金融危機的影響，長沙全市住宅銷量在經(jīng)歷四個月振蕩后，連續(xù)出現(xiàn)13個月的大幅下滑之后才開始逐漸回升；在

19、今年號稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的“4.17新政”出臺后，長沙住宅銷量并未出現(xiàn)此前持續(xù)大規(guī)模下降，在短短四個月的小幅回落之后，在金九銀十迎來大爆發(fā)，9月份成交量首破100萬平米，10月更是以超130萬平米的高潮超越09年最火爆的市場水平。“9.29二次調(diào)控”絲毫沒有影響市場的熱情，持續(xù)走高的通脹率促使更多的人選擇購房保值；價格方面，雖然兩次調(diào)控過后都出現(xiàn)了一定程度的波動，但整體仍呈上漲的趨勢。市場篇調(diào)控下市場表現(xiàn)及走勢經(jīng)濟環(huán)境不同：08年恰逢全球范圍的經(jīng)濟危機，經(jīng)濟大蕭條背景下，熱錢緊縮、投資低迷，市場各方需求迫于經(jīng)濟形勢，收緊錢袋，消費性支出相當(dāng)謹(jǐn)慎；而當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步上升，經(jīng)濟背景非常樂觀，大量

20、熱錢涌入樓市，市場各類需求持幣擇機入市，買漲不買跌，另一方面，通脹率高企，刺激消費者購房以求資金保值。貨幣政策背景不同：08年處在貨幣緊縮的背景下，而現(xiàn)在仍然執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，市場上資金充裕。開發(fā)商資金儲備不同：08年受經(jīng)濟危機影響，大部分開發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o，資金回籠放慢導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)斷層，開發(fā)商不得不降價促銷以快速回籠資金；而當(dāng)前在經(jīng)歷了09年近一年的火爆市場后，開發(fā)商大量吸金，資金儲備充足，雖然調(diào)控持續(xù)，但基本沒有出現(xiàn)如08年般各大開發(fā)商集體降價促銷的情況，市場表現(xiàn)說明，當(dāng)前開發(fā)商普遍不差錢。市場反應(yīng)將有所不同：08年市場被動調(diào)整，開發(fā)商反應(yīng)較慢，應(yīng)對調(diào)控的能力有所欠缺；而今年的調(diào)整

21、，開發(fā)商有了08年的經(jīng)驗，反應(yīng)速度和應(yīng)對能力都大幅增強，政策抗性表現(xiàn)明顯。市場篇對比07年與10年的樓市調(diào)控，可以看到有許多不同之處：調(diào)控下市場表現(xiàn)及走勢2004年以來，政府先后采取一系列政策抑制房價，但房價總體向上的趨勢并未因此改變。因為房地產(chǎn)市場存在著固有的周期，國外研究表明房地產(chǎn)長波平均為18年。其次，經(jīng)濟放慢對房地產(chǎn)需求確實有影響，但比想象的短暫而溫和。相反房地產(chǎn)崩潰對經(jīng)濟的拖累是長期而痛苦的，從這個意義上可以理解，政府并不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)硬著陸。市場篇調(diào)控下市場表現(xiàn)及走勢小結(jié)一線城市樓市調(diào)控力度強，限貸、限購等政策提高了入市門檻，但價格依舊堅挺，購房成本仍然很高，將分流較大部分的購

22、買力轉(zhuǎn)向二、三線城市。對于長沙、株洲市場，最為直接的影響是將迎來一波湘籍人士返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮，支撐市場成交量上漲并助推價格繼續(xù)上升，并且價格上升的趨勢比較急迫，其速度和幅度將明顯高于一線城市。市場篇調(diào)控下市場表現(xiàn)及走勢小結(jié)實體經(jīng)濟穩(wěn)步增長，市場資金充裕，開發(fā)商資金儲備充足，熱錢頻繁流入樓市，通脹壓力下為求保值的購房需求迅速增加，在整體經(jīng)濟背景沒有出現(xiàn)較大波動的情況下，未來房地產(chǎn)市場將很難出現(xiàn)像08年一般的低潮期。市場篇調(diào)控下市場表現(xiàn)及走勢小結(jié)金額(萬元)同比增長（%）房地產(chǎn)總投資1040848 27.9%土地開發(fā)投資33621 15.1%土地購置投資119099 11.7%建筑工程投資65817

23、5 21.7%商品住房716561 25.6%其中：90平方米以下61636 7.5%其中：140平方米以上129059 76.8%其中：經(jīng)濟適用房32288 83.0%其中：別墅、高檔公寓3577 -79.5%辦公樓10013 45.6%商業(yè)營業(yè)用房119735 39.1% 其他194539 29.3% 2009年株洲市房地產(chǎn)投資情況 2009年株洲市房地產(chǎn)總投資1040848萬元，同比增長27.9%；其中，土地開發(fā)投資33621萬元，同比增長15.1%；土地購置投資119099萬元，同比增長11.7%；建筑工程投資658175萬元，同比增長21.7%。2009年全市商品住房投資716561

24、萬元，占房地產(chǎn)總投資的68.8%，同比增長25.6%，辦公樓投資10013萬元，同比增長45.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資119735萬元，同比增長39.1%；其他類投資194539萬元，同比增長29.3%。 房地產(chǎn)投資保持較高速的增長 市場篇房地產(chǎn)投資開發(fā)情況本年累計同比增長（%）商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他 90以下經(jīng)濟適用房 別墅、高檔公寓房屋施工面積1295.39 40.9 1037.43 106.29 50.12 10.57 14.23 171.46 72.27 其中：新開工面積615.06 73.0 500.68 29.79 27.89 2.89 5.98 71.00 37.40 房屋

25、竣工面積167.76 -27.2 134.49 16.07 18.22 5.65 0.98 25.47 6.82 出租房屋面積6.03 -39.8 0.50 0.00 0.00 0.00 1.33 3.09 1.10 2009年全市房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積和出租房屋面積分別為1295.39萬、615.06萬、167.76萬和6.03萬，同比增長40.9%、73%、-27.2%、-39.8%。 同期全市商品住房新開工500.68萬，占新開工總面積的81.4%，同比增加80.5%；其中，經(jīng)濟適用房新開工27.89萬，同比增長80.4%。商品住房竣工134.49萬，占總竣工面積的80.

26、17%，同比減少33.3%。2009年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)情況 （單位：萬） 09年株洲房地產(chǎn)開發(fā)量巨大，新開工面積漲幅超70% 市場篇房地產(chǎn)投資開發(fā)情況2003-2009年 株洲市區(qū)供銷面積比走勢圖 03至09年，供銷關(guān)系呈波浪式變化；09年，供需基本趨于平衡市場篇株洲市場情況供銷比09年月度供銷比起伏較大，年初供過于求，一季度末至三季度保持了較長一段時間的供不應(yīng)求局面，至年底基本達到供需平衡2009年株洲市區(qū)供銷面積比月度走勢圖 市場篇供銷比株洲市場情況在年初短暫的供過于求之后，自4月份開始，雖遭遇樓市調(diào)控，但市場一直保持著供不應(yīng)求的局面2010年株洲市區(qū)供銷面積比月度走勢圖 市場篇供銷比株洲

27、市場情況2004-2009年，株洲市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積基本保持平穩(wěn)增長的趨勢，僅2007年較前一年有所下降。2009年株洲市區(qū)商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售240.01萬，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長4.06%。 市場篇供應(yīng)量株洲市場情況2009年，株洲市區(qū)商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售240.01萬、19779套。其中，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售196.89萬、18018套，分別占商品房的批準(zhǔn)預(yù)售比重為82.03%、91.10%。2009年株洲市區(qū)各月商品房供應(yīng)情況 市場篇供應(yīng)量株洲市場情況2009年株洲市各區(qū)商品房、商品住房各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積柱狀圖 2009年蘆淞區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售76.06萬，其中商品住房52.73萬；天元區(qū)商品房

28、批準(zhǔn)預(yù)售99.06萬，其中商品住房87.26萬；荷塘區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售36.57萬，其中商品住房32.53萬；石峰區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售28.32萬，其中商品住房24.37萬。 市場篇供應(yīng)量株洲市場情況2010年株洲市區(qū)各月商品房供應(yīng)情況 2010年截止9月，商品房累計供應(yīng)量為194.42萬，供應(yīng)量最大的兩個月是4月和9月，伴隨著今年的二次調(diào)控政策的出臺。市場篇供應(yīng)量株洲市場情況2004-2009年，株洲市區(qū)商品房銷售面積呈現(xiàn)高低相間的格局。2005、2007、2009年高于200萬平米，2004、2006、2008年均低于200萬平米。2009年株洲市區(qū)商品房銷售265.99萬，同比增長59.40%

29、。市場篇銷售量株洲市場情況2009年，株洲市本級商品房累計銷售265.99萬、23180套，與去年同期分別增長59.40%、46.03%。其中，商品住房銷售254.58萬、21912套，分別占商品房的銷售比重的95.71%、2009年株洲市區(qū)各月商品房銷售情況 市場篇銷售量株洲市場情況2009年蘆淞區(qū)商品房銷售66.79萬，其中商品住房萬64.01；天元區(qū)商品房銷售92.78萬，其中商品住房86.90萬；荷塘區(qū)商品房銷售78.46萬，其中商品住房77.63萬；石峰區(qū)商品房銷售27.96萬，其中商品住房26.04萬。2009年株洲市各區(qū)商品房、商品住房銷售面積柱狀圖 市場篇銷售量株洲市場情況20

30、10年截止9月，商品房累計銷售量為163.29萬。受調(diào)控影響，5月開始成交下滑，直到8月份才漸顯回暖勢頭，9月傳統(tǒng)銷售旺季，成交量漲幅明顯，達到調(diào)控前水平。2010年株洲市區(qū)各月商品房銷售情況 市場篇銷售量株洲市場情況09年至今年9月，價格曲線較平滑，漲跌幅度都很小。從09年年尾開始，基本維持在2900-3000元/的水平，緩慢上漲，至今年9月，達到約3200元/的新高。市場篇成交價格元/株洲市場情況2009/2010年株洲市各區(qū)價格對比情況（10年價格為預(yù)估）蘆淞區(qū)價格最高，主要因市中心區(qū)域較多精裝修公寓產(chǎn)品，拉高了區(qū)域的價格；天元區(qū)居次席，沒有特別高價的項目，但整體價格水平較高；荷塘區(qū)價格

31、目前略高于石峰區(qū)。元/市場篇成交價格株洲市場情況株洲房地產(chǎn)市場從09年3月開始進入黃金時期，市場需求旺盛，月均成交量逐月上升，至8月達到頂峰。市場的火爆持續(xù)到10年4月新政的出臺，月均成交量超20萬。（10年2月為春節(jié)）新政出臺后，株洲市場受其影響成交萎縮，下滑速度較快，6、7月份成交量跌至谷底，不到15萬 。9月份市場在傳統(tǒng)銷售旺季的刺激下終于回暖，成交逼近25萬，含金量十足。自10年1月，株洲市均價首次突破3000元關(guān)口后，雖受調(diào)控影響，但價格基本保持在3000元/ 的水平，并略微上浮。9月份均價3194元/，達到了一個新的高度。市場篇株洲市場小結(jié)市場篇株洲市場未來走勢研判利好：宏觀經(jīng)濟穩(wěn)

32、步發(fā)展及居民收入的增長 長株潭兩型社會建設(shè)及未來規(guī)劃 城際輕軌建設(shè) 通脹壓力下保值性購房需求不斷增加 返鄉(xiāng)置業(yè)潮利空：樓市調(diào)控政策的不確定風(fēng)險市場篇株洲市場未來走勢研判隨著湘銀黃河北路項目、美的栗雨湖項目等百萬平米大盤明年上市，供應(yīng)量將在今年基礎(chǔ)上穩(wěn)中有升。今年截至9月，累計供應(yīng)量約194萬，預(yù)計全年供應(yīng)量將達到280萬左右，2011年供應(yīng)量預(yù)計在300-320萬。供應(yīng)量市場篇株洲市場未來走勢研判金九銀十，市場回暖明顯，二次調(diào)控的影響暫未顯現(xiàn)，而據(jù)了解，國慶黃金周期間已有較大比重的返鄉(xiāng)置業(yè)客戶。由于通脹壓力持續(xù)加重，一線城市購房門檻加高，明年將迎來更為明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮。今年截至9月，累計銷售量

33、約163萬，預(yù)計全年銷售量將達到230萬左右，2011年銷售量將有較大增長幅度，預(yù)計在280-300萬。銷售量市場篇株洲市場未來走勢研判城際輕軌建設(shè)、返鄉(xiāng)置業(yè)潮、持續(xù)上升的通脹率，將是未來房價上漲的重要助推力。今年9月，成交價已逼近3200元/，實際上，市區(qū)內(nèi)熱點項目的均價早遠(yuǎn)高于全市的價格。一線城市客戶及資金的流入，將提高市場購買力，預(yù)計2011年市內(nèi)四區(qū)均價將達到約3350-3450元/的水平。成交價格市場篇區(qū)域市場天元區(qū)株洲未來城市發(fā)展的重點區(qū)域，將打造成以行政、金融商務(wù)、文化體育、教育科研、信息服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭的綜合中心。區(qū)域內(nèi)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)集中在東側(cè)，以濱江沿線、天臺路沿線、

34、長江北路沿線為主要區(qū)域，西側(cè)及西南側(cè)未來主要規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)基本屬于空白區(qū)。區(qū)域內(nèi)房價排行四區(qū)第二，僅次于蘆淞區(qū)。但大多數(shù)株洲市民表示，從區(qū)域規(guī)劃、居住環(huán)境來講，天元區(qū)是最宜居的，最能吸引高收入人群。區(qū)域代表項目有尚格名城、天泉一品、華晨國際等區(qū)域未來重點項目：湘銀黃河北路項目、美的項目物業(yè)類型：多層及小高層為主，近年來小高層所占比例逐步增大產(chǎn)品情況：以110-140的三房為主力房型，價格約3400元/m2左右市場篇區(qū)域市場天元區(qū)市場篇區(qū)域市場蘆淞區(qū)株洲當(dāng)前的商業(yè)經(jīng)濟中心，以服飾鞋帽為主的大型零售批發(fā)專業(yè)市場聞名湖湘。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)集中在北側(cè)，以濱江沿線、火車站周邊為主要區(qū)域，南側(cè)

35、開發(fā)節(jié)奏較慢。區(qū)域房價位列四區(qū)第一，主要因市中心區(qū)小戶型公寓價格高，拉升了區(qū)域價格水平。對比普通住宅價格，卻略低于天元區(qū)。區(qū)域代表項目有山水國際、經(jīng)世皇城等區(qū)域未來重點項目：大漢希爾頓國際物業(yè)類型：小高層、高層產(chǎn)品情況：集中在40-60的公寓以及130-160之間的三房、四房，價格約3700元/m2左右市場篇區(qū)域市場蘆淞區(qū)市場篇區(qū)域市場荷塘區(qū)株洲傳統(tǒng)的住宅區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)較早，新老項目云集，以濱江沿線、紅旗路沿線、新華路沿線為主要區(qū)域。區(qū)域房價居四區(qū)第三，當(dāng)前在售項目眾多，價格漲幅相對較小。區(qū)域代表項目有玫瑰名城、嘉盛華府等區(qū)域未來重點項目：三一歌雅郡物業(yè)類型：以小高層為主，多層為輔產(chǎn)品情況：以

36、130-140平米三房及150平米左右四房為主，價格約3200元/m2市場篇區(qū)域市場荷塘區(qū)市場篇區(qū)域市場石峰區(qū)株洲舊工業(yè)區(qū)，以大型制造類工業(yè)、化工工業(yè)為主，區(qū)域居住環(huán)境較差。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)很分散，主要分布在區(qū)域北側(cè)郊區(qū)，工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)項目極少。區(qū)域房價為四區(qū)最低，各項目基本為區(qū)域內(nèi)剛需客戶消化，其他三區(qū)客戶很少來此置業(yè)。區(qū)域代表項目有恒基萊茵小鎮(zhèn)、印象華都等物業(yè)類型：早年開發(fā)的產(chǎn)品以多層住宅為主，目前以小高層為主品產(chǎn)品情況：主要以120-140、150三、四房為主，部分小戶型為輔，價格約3100元/m2市場篇區(qū)域市場石峰區(qū)蘆淞區(qū)和荷塘區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)強度最大， 石峰區(qū)因為工業(yè)過多而且較偏，開發(fā)最

37、不成熟，天元區(qū)西側(cè)目前處于房地產(chǎn)開發(fā)的初期，隨著栗雨中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，將成為株洲未來的開發(fā)熱點區(qū)域。天元區(qū)栗雨中央商務(wù)區(qū)內(nèi)及周邊的各項目，將會在未來對本案形成競爭沖擊。市場篇區(qū)域市場小結(jié)項目名稱 戶型面積段（）戶型配比去化率中央皇庭三房120-14090%78%四房14010%68%水岸花城二房7523%87%三房99-1107.4%100%110-1208.7%85%120-14043.9%73%四房13217%40%印象華都二房784%99%三房88-10021.2%88%110-1205.7%100%120-14038.6%68%四房132-15927.5%44%五房以上186-2113

38、%33%御景東方三房112-12183%87%四房13417%100%市場篇產(chǎn)品線情況項目名稱 戶型面積段（）戶型配比去化率嘉盛華府二房85-8823%77%三房109-12017.3%87%120-14133.7%84%四房170-1756%56%復(fù)式130-25120%49%玫瑰名城二房81-9420.7%79%三房125-13663.4%83%四房16015.9%63%錦玉華庭二房70-8012.5%84%80-8912.5%三房97-11012.6%78%110-12033.8%120-13228.6%金岸華庭二房80-9051.6%預(yù)計2011年1月開盤三房96-11025.2%11

39、0-12412.6%四房四房128-15810.6%市場篇產(chǎn)品線情況項目名稱 戶型面積段（）戶型配比去化率天鵝湖一號三房120-14057%92.7%四房17043%80.25%天泉一品三房120-14066%98%四房150-17034%95.25%國標(biāo)榮域（嘉天紫東苑）三房12072%100%四房14028%96%萊茵小鎮(zhèn)二房80-9050%89%三房120-13040%83%四房15010%75%三一歌雅郡二房70-9020%88%三房101-13055%92%四房140-15025%70%市場篇產(chǎn)品線情況目前株洲市場上，供應(yīng)的主力產(chǎn)品是120-140的三房，約占到55%-60%，140

40、以上的大戶型與70-90的二房比重基本相當(dāng)，前者比重略高。從產(chǎn)品線供應(yīng)特點看，大多數(shù)項目針對的是以改善居住環(huán)境為主要目的的首次及二次置業(yè)的客戶群，兼顧多次改善型需求客戶和剛需客戶。市場篇產(chǎn)品線情況小結(jié)供應(yīng)方面當(dāng)前各產(chǎn)品線的銷售情況，二房屬于暢銷產(chǎn)品，雖然不是主流供應(yīng)產(chǎn)品，但總價低、首付低，價格抗性較小，銷售速度較快。三房的整體銷售情況較理想，雖然供應(yīng)量大，但因為總價相對適中，市場購買力基本能夠承受，因此銷售速度基本能匹配供應(yīng)量，供銷趨于平衡。但從各面積段來看，面積偏小的緊湊三房仍較舒適型三房暢銷。四房以上大面積產(chǎn)品是市場上的滯銷產(chǎn)品，因為總價偏高，客戶的價格抗性較大，購買力的支撐尚有不足。但品

41、質(zhì)較好的項目四房銷售情況相對較好，說明良好的品質(zhì)能夠解除客戶對價格的抗性。市場篇產(chǎn)品線情況小結(jié)銷售方面區(qū)域的核心驅(qū)動力主要客戶天元區(qū)市政府等政府部門云集新區(qū)，規(guī)劃條件、居住環(huán)境較好區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工及管理層、個體經(jīng)營戶，區(qū)域外客戶主要是來自其他區(qū)域的政商界人士，收入水平中等偏上。蘆淞區(qū)株洲商業(yè)中心，尤其以服飾市場為主，大量集中型的商業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)商者、商務(wù)人士、公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層、投資客，區(qū)域內(nèi)物業(yè)投資價值最高，能吸引到部分外地投資客。荷塘區(qū)傳統(tǒng)住宅密集區(qū)，居住氛圍良好紅旗商圈商業(yè)配套好幾大公園區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工及管理層、個體經(jīng)營戶等，區(qū)域外客戶主要來自石峰區(qū)，以改善型自

42、住需求為主石峰區(qū)價格偏低，就近置業(yè)等區(qū)域內(nèi)廠礦企業(yè)職工、個體經(jīng)營戶、公務(wù)員等，基本以區(qū)域內(nèi)客戶為主，因區(qū)域主要以化工、重型機械等工業(yè)為主，居住環(huán)境較差，其他區(qū)域客戶很少選擇該區(qū)域置業(yè)株洲各區(qū)基本仍以區(qū)域客戶為主，客戶的地緣性非常明顯市場篇客戶情況主要參數(shù)普通項目客戶描述中端項目客戶高端項目客戶年齡及家庭構(gòu)成25-35歲的中青年群體,一般為兩口或者處于戀愛期35-45歲的中年群體,一般為三口之家35-45歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量多數(shù)屬于一次置業(yè)，部分為二次置業(yè)一般擁有一套的住宅物業(yè)，多數(shù)屬于二次置業(yè)一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè)經(jīng)濟能力家庭年收入4-6萬左右家庭年收入8-10萬左

43、右家庭年收入18-20萬以上，部分在100萬以上，差距較大價格承受能力一般能承受的總價范圍在40萬以內(nèi),部分能夠承受更高的價格一般能承受的總價范圍在80萬以內(nèi),部分能夠承受更高的價格總價承受范圍較廣，在80-300萬,部分能夠承受更高的價格需求房型偏向選擇規(guī)模中等偏小的戶型偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)偏向選擇規(guī)模較大、資源好的社區(qū)，以及別墅產(chǎn)品目的擁有自己的住宅享受生活，提高自己的身份和價值享受生活，兼具度假功能功能面積中等偏經(jīng)濟，能滿足1-3人的使用功能面積偏大，能滿足3-4人的使用功能面積偏大，能滿足3-5人的使用功能價格講求實惠實用對價格不是特別敏感對價格不敏感戶型中小面積的產(chǎn)品中大面

44、積產(chǎn)品、洋房、聯(lián)排別墅大平層、洋房、別墅隨著客戶層級的上升，置業(yè)目的在改變，對地段的需求減弱，對物業(yè)的類型的要求更高，也更能承受高價市場篇客戶情況調(diào)查區(qū)域：天元區(qū)調(diào)研方式：問卷調(diào)研、訪談問卷數(shù)量：80份，有效問卷69份調(diào)研地點：天元區(qū)政府外、本地個體店鋪、工廠企業(yè)、中高檔餐飲場所等調(diào)研人員：同策山水國際項目組人員、株洲天元項目組成員天元區(qū)客戶需求調(diào)研市場篇客戶情況工作行業(yè)及家庭月收入工作行業(yè)重點調(diào)研本地機關(guān)事業(yè)單位與企業(yè)單位，各占總比率的27%；家庭月收入5000元以上的占44%，8000-10000元的占的比例最多（雙職工家庭）,達到27%，表明事業(yè)機關(guān)單位與企業(yè)中高層收入相對較高。生物醫(yī)藥

45、行業(yè)機關(guān)事業(yè)單位企業(yè)單位27%個體4000天元區(qū)事業(yè)單位與企業(yè)單位客戶收入較豐厚，屬于在本區(qū)域內(nèi)購房的主力軍市場篇客戶情況現(xiàn)住房情況及計劃購房時間目前大部分居住企業(yè)的單位房或商品房，分別占54%、26%；1年內(nèi)計劃購房的占17%，1-3年內(nèi)購房占大多數(shù)，比例46%，表明消費者對房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的認(rèn)識，3年內(nèi)的需求量比較大。單位房商品房自建房天元區(qū)事業(yè)、企業(yè)單位有六成工作生活在此的人士在本地沒有物業(yè)，且計劃1-3年內(nèi)購房，首次置業(yè)需求明顯市場篇客戶情況購房目的及首選區(qū)域置業(yè)目的主要為二大類，滿足居住條件最高，占45%；其次改善住房條件，為子女購房；購房的首選區(qū)域為天元區(qū)，占63%的比例。天元

46、區(qū)其他區(qū)域其他城市購買物業(yè)首選天元區(qū)，居所距離家人工作和孩子上學(xué)的車程以不超過30分鐘為宜滿足居住改善住房條件為子女購房45%20%市場篇客戶情況選擇物業(yè)形態(tài)及戶型意向性建筑形態(tài)基本為三類，多層、小高層與高層，說明單位房時代將逐漸淡出市場；需求戶型方面，三房占絕大多數(shù)，達到了63%，其次是二房與四房單位，分別占18%、10%。高層小高層建筑形態(tài)以市場大眾為基本，三房成為主力需求戶型市場篇客戶情況面積區(qū)間90-110占25%，110-130占較大比例，達到35%，需求面積相對適中，與市場在售項目戶型面積基本類似；付款方式上，有經(jīng)濟實力的企業(yè)高層較傾向于一次性付款，但大部分選擇銀行按揭。需求戶型面

47、積付款方式選擇付款方式以按揭為主，主力需求面積在110-130之間，說明以家庭群居為主市場篇客戶情況可接受普通高層單價/總價可接受普通高層的單價3000元/以下占20%，3000-3500元/占42%，大部分客戶對價格的接受度相對理性；總價方面普遍接受30-40萬占33% ，20-30萬，占30%可接受樓盤單價3000以下3000-35003500-40004000-45004500以上20%42%16%可接受購房總價30%33%市場客戶對價格的接受趨于理性狀態(tài)市場篇客戶情況購房考慮因素/希望配套購房著重考慮交通便捷性的占較大比例，達到30%，其他依次分別為價格15%、生活配套15%、物業(yè)管理

48、10%；社區(qū)配套以幼兒園、休閑設(shè)施、運動場所為主要需求，休閑設(shè)施需求比例最高，為31%?？蛻魧Ξa(chǎn)品的品質(zhì)要求較高市場篇客戶情況購房意向：天元區(qū)事企業(yè)單位有六成工作生活在此的人士在本地沒有物業(yè)，且計劃1-3年內(nèi)購房，首次置業(yè)需求明顯購房區(qū)域：天元區(qū)為首選，工作地點離家近，子女入學(xué)方便接送。戶型要求：企事業(yè)單位青年群體以緊湊型2房、3房為主，滿足三口之家（二人世界）居住要求，注重空間實用性；企事業(yè)單位中年群體以寬敞型3房、4房為主，滿足三世同堂（老人、子女）居住要求，注重空間舒適性；當(dāng)?shù)厣馊诵枨笠?房、4房為主，注重空間的舒適性。產(chǎn)品要求：追求內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、安全私密的社區(qū)，社區(qū)不僅僅需要提供單一

49、的居住功能，還需要能夠提供休憩的空間，與親朋好友交流的場所。天元區(qū)客戶需求情況市場篇客戶情況客戶特征研判屬于天元區(qū)的中高收入人群，資金較為充裕（至少能承擔(dān)首付與月供），置業(yè)需求旺盛購房為了滿足居住要求，提高生活質(zhì)量對產(chǎn)品價格重視度較高，消費趨于理性對建筑形態(tài)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有較高的關(guān)注主要為天元區(qū)客戶，內(nèi)向需求特征明顯客戶對交通條件、生活環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)提出了較高的要求市場篇客戶情況市場篇客戶情況周邊公司名稱員工數(shù)管理層員工收入水平（年收入/萬元）普通員工中層管理者高層管理力嘉(株洲)印刷科研工業(yè)有限公司1000人以上70人左右2-3萬4-5萬7-10萬湖南炎帝生物工程公司1000人以上60人左右2-

50、3萬4-5萬7-12萬株洲普天中普防雷科技有限公司100人左右8人2-3萬3.5-5萬6-9萬湖南貴派電器有限公司100-200人10人2-4萬4-5萬6-10萬株洲歐格瑞傳動股份有限公司700人以上50人2-3萬4-5.5萬7-12萬金德管業(yè)集團株洲工業(yè)園1000以上100人2-3萬4-6萬6.5-10萬廣汽豐田工廠500-800人20人2-5萬4-7萬7-20萬協(xié)力藥業(yè)200人5人2-3萬4-5萬7-10萬千金藥業(yè)500人8人2-3萬4-6.5萬7-15萬太子奶集團1000以上20人2-3萬3.5-6萬7-12萬株洲科瑞變流電氣有限公司 200人10人2-3萬4.5-5萬7-12萬客戶追蹤

51、栗雨工業(yè)園已入駐企業(yè)情況市場篇客戶情況客戶追蹤潛在客戶組成及產(chǎn)品承受能力人數(shù)家庭收入水平總價承受能力可承受產(chǎn)品面積普通員工約6300-73004-7萬24-42萬69.57-121.74中層管理人員約3618-10萬48-60萬139.13-173.91高層管理人員15萬以上90萬以上單價5000元/面積180注：09年株洲市統(tǒng)計局統(tǒng)計城鎮(zhèn)家庭的房價收入比為5.86倍，處于36倍的合理區(qū)間。此處核算以6倍為標(biāo)準(zhǔn)。平均單價以2011年市區(qū)預(yù)期均價3450元/為標(biāo)準(zhǔn)。 以工業(yè)園區(qū)內(nèi)數(shù)量最龐大的普通員工為主力潛在客群，以合理房價收入比的最大值核算，他們所能承受的產(chǎn)品面積在70-122，為適中的二房、

52、偏緊湊的三房和適中的三房產(chǎn)品。 企業(yè)的中層管理人員，可承受產(chǎn)品面積較大，在139以上，為舒適型的產(chǎn)品。 企業(yè)高層管理人員收入水平高，可承受價格較高、面積較大，屬于高端客戶。株洲市民的地緣性非常明顯，在購房地域方面，基本以居所及工作地所在區(qū)域為首選；天元區(qū)地處河西，除了較高端的客戶，大多數(shù)河?xùn)|客戶不愿意在天元區(qū)購房，區(qū)域外客戶導(dǎo)入存在相當(dāng)大的難度。天元區(qū)客戶需求集中在90-130的二房、三房產(chǎn)品，首次置業(yè)需求明顯，對價格較敏感，基本在3500元/以內(nèi)，同時對各類配套、產(chǎn)品品質(zhì)有一定要求。栗雨工業(yè)園為片區(qū)市場帶來了較廣泛的潛在購房群體，其可承受產(chǎn)品面積約70-122，另可挖掘的潛在中端客戶可承受面

53、積在139以上，對舒適型產(chǎn)品有需求。市場篇客戶情況小結(jié)當(dāng)前實體經(jīng)濟穩(wěn)步增長，整體經(jīng)濟背景向好，將難以出現(xiàn)如08年的市場低潮期；當(dāng)前樓市調(diào)控主要針對流動性過剩及投資投機需求，調(diào)控仍將是一個較長期的過程；一線城市的樓市調(diào)控擠壓出大量熱錢和部分自住購房需求，將分流至二、三線城市，株洲市場明年將迎來較明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮；通脹率繼續(xù)攀升，資金貶值壓力加重，將刺激更多的人進入市場購房以求資金保值，市場需求將持續(xù)走高。市場篇總結(jié)宏觀面市場篇總結(jié)隨著天元區(qū)栗雨中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)熱潮以及湘銀、美的等百萬平米大盤于明年上市，明年的供應(yīng)量將穩(wěn)中有升；由于通脹壓力加重、一線城市調(diào)控擠壓的返鄉(xiāng)置業(yè)潮等因素，明年銷售量將出現(xiàn)

54、較大幅度的增長；成交價格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升，并將達到一個新的高度。市場面市場篇總結(jié)市場供應(yīng)集中在適中偏舒適的三房，此類產(chǎn)品面臨的競爭最為激烈；產(chǎn)品面積越大，總價越高，客戶對價格的抗性越大，銷售速度則越慢；隨著市場均價的拔高，而購買力的提升并不能跟上價格的上漲速度，各類產(chǎn)品總價不斷拔高將導(dǎo)致客戶需求面積逐步縮小，二房以及緊湊型三房將成為未來市場潛在的焦點產(chǎn)品。產(chǎn)品面市場篇總結(jié)株洲客戶地緣性強，偏好于就近置業(yè)，區(qū)域外客戶導(dǎo)入面臨較大的阻力；栗雨工業(yè)園區(qū)提供了數(shù)量可觀的潛在客群，此類客群的可承受產(chǎn)品與天元區(qū)客戶需求的產(chǎn)品基本吻合，對價格較敏感，產(chǎn)品面積選擇偏向于緊湊實用。對居住環(huán)境、各類配套以及產(chǎn)品品質(zhì)

55、有一定的要求。客戶面第三章競爭篇競爭分析競爭啟示重點關(guān)注項目：協(xié)力項目、恒豐項目、美的項目、慧谷陽光、尚格名城、山河錦園、湘銀項目尚格名城美的項目協(xié)力項目湘銀項目山河錦園恒豐項目慧谷陽光競爭篇競爭分析項目名稱頤景園協(xié)力小區(qū)占地面積1.17萬總建面5.03萬容積率3.99建筑限高56.05m競爭篇競爭分析協(xié)力項目17+1層17+1層16+2層項目共4棟18層小高層，兩棟點式、一棟板式、一棟點板結(jié)合。根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃，項目底商分布于單體樓棟1、2層，相對獨立，體量約4000左右。項目地塊基本完成土地平整，尚未有工地圍擋，還未進入形象推廣階段，目前未公布咨詢電話。項目預(yù)計于2011年6、7月份開始銷售，

56、產(chǎn)品以90二房、120三房為主力戶型，詳細(xì)產(chǎn)品規(guī)劃未定。競爭篇競爭分析協(xié)力項目恒豐項目地塊目前尚未完成拆遷，地塊內(nèi)有約10余戶民房，據(jù)居民介紹，雖然會要拆遷，但還沒開始實質(zhì)性的征地補償，大概要到明年6、7月份才開始補償談判。考慮拆遷的難度，該項目的啟動時間將遠(yuǎn)晚于本案，與本案的競爭關(guān)系不大。競爭篇競爭分析溫州恒豐項目出讓面積總建面容積率住宅面積商業(yè)面積66932.522141843.2192765.721418.4項目名稱栗雨湖項目（暫定）占地面積約800畝總建面140萬一期70萬容積率3.99產(chǎn)品類型高層、小高層、洋房、別墅一期規(guī)劃效果圖競爭篇競爭分析美的栗雨湖項目項目地塊已設(shè)圍擋，地塊已基

57、本平整，施工臨時道路基本成型。項目預(yù)計于2011年5、6月份上市，產(chǎn)品線較豐富，以三房為主，包括110-120的適中三房、150-160的舒適三房，另搭配小戶型公寓產(chǎn)品和200左右的平層大宅。 競爭篇競爭分析美的栗雨湖項目美的項目簽約萬豪國際酒店品質(zhì)卓越的旗艦級品牌，全方位服務(wù)的酒店及度假酒店熱忱可靠、品質(zhì)如一的關(guān)懷服務(wù)，真正滿足賓客所需521家萬豪酒店及度假酒店遍布全球；美國343 家，其它國家或地區(qū)178 家特色如下： - 設(shè)施完備的健身中心 - 禮品店/游泳池 - 行政樓層/商務(wù)中心/會議設(shè)施 - 諸多酒店均提供高速上網(wǎng)接入 萬豪國際集團，是全球首屈一指的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍及美國及其它

58、67個國家和地區(qū)管理超過3,000家酒店，提供約490,500間客房。該公司的總部設(shè)于美國首都華盛頓特區(qū)，共有員工128,000人。萬豪在2003財年的營業(yè)額達到90億美元。競爭篇競爭分析美的栗雨湖項目據(jù)調(diào)研，慧谷陽光項目樂觀估計要到2012年上半年才能面世，目前暫沒有產(chǎn)品規(guī)劃信息。從其開發(fā)節(jié)奏看，對本案影響和沖擊較小。競爭篇競爭分析慧谷陽光尚格名城，120萬超級大盤，分12期開發(fā)，目前在售為第6期，其后續(xù)推案將與本案形成競爭。競爭篇競爭分析尚格名城項目名稱尚格名城占地面積約800畝總建面120萬容積率1.75綠化率43.5%產(chǎn)品類型多層、高層、小高層戶型面積（平米）套數(shù)比例2房85-9025

59、0余套32%3房90-135300余套38%4房140-170140余套18%5房180以上90余套12%項目暫未對外公布第7期的規(guī)劃情況，據(jù)了解，預(yù)計在2011年年底至2012年上半年推出，仍將以小高層搭配多層的產(chǎn)品形式，主力戶型方面不會有太大的改變。競爭篇競爭分析尚格名城尚格名城當(dāng)前在售第6期產(chǎn)品戶型配比參考：準(zhǔn)五星級酒店會所40畝人工公園幼兒園、中小學(xué)菜市場風(fēng)情商業(yè)街（社區(qū)共有10萬平米商業(yè)）項目倚大盤之體量，打造自身完善配套，規(guī)避了周邊配套略有欠缺的劣勢，更增加了項目賣點。競爭篇競爭分析尚格名城項目名稱山河錦園占地面積4.3萬總建面15萬容積率3.57建筑形式13棟17-25層高層、小

60、高層主力戶型93-98二房111-137三房150四房當(dāng)前價格一期尾房銷售，僅剩20層以上三房、四房，均價約3800-3900元/項目二期預(yù)計于2011年5、6月上市，產(chǎn)品以110-130三房、150左右四房為主，二房產(chǎn)品面積暫未定。項目二期體量約9-10萬。競爭篇競爭分析山河錦園總占地面積34萬總建筑面積102.2萬容積率3.0住宅建筑面積92.91萬公建建筑面積9.29萬住宅套數(shù)7000余套總建筑密度17.2%綠化率35.6%車位6863建筑限高100米湘銀12年錘煉，百萬平米造城運動項目綜合開發(fā)原則規(guī)劃：新都市主義建筑：新古典主義園林：歐洲古典式皇家園林風(fēng)格會所：歐式高尚生活休閑會所定位