女人街物業(yè)管理方案（ ）

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word序 言隨著我國改革開放不斷(bdun)的深入開展(kizhn)，新生(xnshng)的“貴族派系、白領階層中的眾多女企業(yè)家、女藝術家、女明星和高級職業(yè)新女性，這一人群，她們對工作、學習環(huán)境、生活質(zhì)量都有一個高層次要求和高檔次的追求。中國女人街正是迎合了她們的心聲，集購物、休閑、餐飲、美容、娛樂、健身等為一體的多功能、綜合性的商業(yè)中心，為現(xiàn)代都市新女性提供(tgng)了一個放松、享受、度假式的棲息地，為她們營造了一個自由、輕松、溫馨的“家園。根據(jù)數(shù)據(jù)(shj)調(diào)查說明，全國服裝消費，女性占70%

2、，美容、服裝是現(xiàn)代女性的重大支出項，化裝品、保健用品、減肥藥、服裝、飾品、相關效勞等等。她們希望青春永駐，能擁有少女般的皮膚和身材。這就給女性需求商品市場帶來了巨大的商機。女性購物、消費有時是理性的，但更多是感性，這是女性固有的心理特征。服裝、首飾、高檔商品有時會引起女性的情感、虛榮，欲為己有時，就會感性，產(chǎn)生沖動性，不管價格，有一種占有的喜悅感。而有時女性又是理性的，日常的生活小用品，她們非常的有經(jīng)濟頭腦，精打細算，甚至于為買一件極小的用品，花上很多的時間，跑上很多的路程?，F(xiàn)代女性消費有五大變化：消費層次細化，多元化消費格局。女性在購物、消費時，有求經(jīng)濟實用的，有追求時尚的，有求穩(wěn)重的，有的

3、要帶有含蓄的，有的要求突出個性。品牌化趨勢(qsh)。過去有一種說法(shuf)是“男人穿品牌，女人穿時尚，現(xiàn)代的女性地位不同了，新女性也講穿品牌，住豪華賓館，吃山猛海鮮，真是時代(shdi)的造就。流行(lixng)周期縮短。今年流行的發(fā)型、服飾，明年(mngnin)就落后了，甚至上半年流行，下半年就淘汰，趕不上市場的變化。意識愈加成熟和敏感。在消費過程中的自我保護意識在不斷增強。具有個人傳播信息途徑。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計說明，女性在消費中得到滿意或滿足時，她一般會對4個好友說，假設在消費中感到非常不滿、乏味或不合理，她會對21個人發(fā)牢騷，女性的消費一般是來自同事、朋友、家庭的推薦。鑒于女性的特征及特

4、性，怎樣做好女性消費的效勞，是我們永遠學習和探討的課題。中國女人街的閃亮登場，獻上了“富騰人給南京人民的一份厚愛和真情，我們百家湖物業(yè)人甘愿與“富騰大師們攜手共創(chuàng)新千年南京商業(yè)的世紀奇觀。第一(dy)局部(jb) 南京中國(zhn u)女人街概況南京中國女人街位于(wiy)南京江寧區(qū)繁華地金箔路，是江寧新興商業(yè)圈的中心區(qū)，占地60畝，建筑(jinzh)主體長800米，寬78米，是國內(nèi)同類商業(yè)規(guī)模中最大的街形單體建筑，于2002年7月30日奠基開工，2003年底建成，2004年初投入運營。中國女人街是一條多元化的主體概念街。她不但具備滿足廣闊女性購物、休閑、餐飲、美食、娛樂、健身、培訓、創(chuàng)業(yè)等功

5、能，更設置了她那古今結合、中外合璧的旅游景觀的定位。建成后的中國女人街整個街道全封閉、全透明，花園式的生態(tài)走廊，自然與景色渾然一體。中國女人街設有大型地下停車場，地面自行車、摩托車停車位，中央空調(diào)，換氣扇，擁有2部觀光電梯、28部自動扶梯貨梯。六大功能區(qū)A、B、C、D、E、F形成一條龍效勞，以女性為主要效勞對象，著眼于個性化，差異化特色經(jīng)營，倡導體驗就是生活的消費理念，構建一種新的生活方式、新的思維方式，踱步“街中，購物在園林里，休閑在陽光下，聚會似家中，應有盡有，“一站全受。中國女人街高起點，高品位，盡顯女人時尚風采，展示男人至尊(zh zn)氣派，中國女人街仙來之筆，蘊藏億萬商機商業(yè)航母，

6、打造極至完美購物天堂。第二(d r)局部(jb) 公司簡介南京(nn jn)百家湖物業(yè)管理成立于一九九七年，是南京市最早從事物業(yè)管理的品牌企業(yè)。中國物業(yè)管理協(xié)會(xihu)理事、南京市物業(yè)管理協(xié)會常務理事、具有獨立法人資格，擁有省建設廳頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書；主要從事各類高檔物業(yè)的專業(yè)化管理、房產(chǎn)咨詢、中介租賃、物業(yè)管理參謀效勞、家政效勞、園林綠化等多種經(jīng)營工程。公司現(xiàn)托管、參謀的物業(yè)類型有高檔別墅、高層公寓、辦公樓、高檔音樂廳、學校、游樂場、公用工程等，托管面積近70萬平方米，公司員工150多人，其中大專以上文化程度48人，占38%，持物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人證書和物業(yè)管理部門經(jīng)理、物業(yè)管理上崗證

7、書的80人。經(jīng)過多年實踐，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，摸索形成了獨特的“百家湖物業(yè)管理模式，九五年所管理工程建成江寧第一個“涉外商住區(qū)，九六年所管理工程評為“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)，九八年所管理工程評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)，2000年2002年所管理工程年年被評為江寧區(qū)“文明示范小區(qū)，2002年2003年被市園林局評為二星、三星級園林綠化小區(qū)，2003年被江寧區(qū)房產(chǎn)局評為雙創(chuàng)先進企業(yè)。2003年5月公司通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量保證體系和ISO14001：2000國際環(huán)境質(zhì)量保證體系雙認證。公司下設五部一室經(jīng)營部、工程部、保安部、環(huán)保部、財務部、辦公室，四個分公司房產(chǎn)咨詢分

8、公司、保潔家政分公司、房產(chǎn)租賃分公司、花卉租擺分公司和十一個管理處。股 東 會副 總 經(jīng) 理總 經(jīng) 理董 事 會辦公室財務部經(jīng)營部工程部保安部環(huán)保部各大廈管理處各住宅管理處房產(chǎn)咨詢分公司保潔家政分公司房產(chǎn)租賃分公司花卉租擺分公司中國(zhn u)女人街開發(fā)商南京(nn jn)富騰房地產(chǎn)開發(fā)，作為一家極具實力的開發(fā)(kif)企業(yè)，著力于全新的運作模式和經(jīng)營理念，突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，打造鉆石品牌，面對這樣一個一流的地理環(huán)境、一流的設計、一流的經(jīng)營理念的大型生態(tài)商業(yè)中心，我們百家湖物業(yè)人一定以一流的管理水平和一流的效勞(xio lo)質(zhì)量將中國(zhn u)女人街建設成

9、為中國大型高檔商業(yè)中心的物業(yè)管理典范。我們將致力為中國女人街提供最細致的親情效勞，認真做好宣傳廣告活動，擴大商業(yè)中心和“富騰公司的知名度和影響力，樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象和聲譽，使顧客在舒適、高雅、方便、平安的氣氛中無拘無束地購物、休閑，追求其中的享受和樂趣，讓她們感到貼心、溫馨、賞心悅目，流連忘返。中國女人街的物業(yè)管理效勞質(zhì)量是高起點、高標準、高品位的，以最大限度地滿足顧客的需求是我們的效勞宗旨，我們堅信，通過我們嚴謹?shù)墓芾碇贫取藴实牟僮鞒绦?，獨特的百家湖物業(yè)管理模式，通過員工的不懈努力，定能將中國女人街建設成為一個高檔、一流的商業(yè)中心。南京(nn jn)百家湖物業(yè)管理組織(zzh)架構股

10、東 會副 總 經(jīng) 理總 經(jīng) 理董 事 會辦公室財務部經(jīng)營部工程部保安部環(huán)保部各大廈管理處各住宅管理處房產(chǎn)咨詢分公司保潔家政分公司房產(chǎn)租賃分公司花卉租擺分公司第三(d sn)局部(jb) 中國(zhn u)女人街物業(yè)管理前期(qinq)介入效勞(xio lo)實施方案中國女人街現(xiàn)階段主體工程已將進入封頂，目前正在進行的是室內(nèi)管網(wǎng)的鋪設和室外道路的拆鋪、設備、設施有的要預先安置、施工。南京百家湖物業(yè)管理的前期介入效勞有助于南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)在工程建設、銷售各階段的工作有條不紊的開展。一、前期介入效勞組織機構1組織機構南京百家湖物業(yè)管理南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)中國女人街前期介入效勞組綜合效勞組平安護衛(wèi)組工

11、程技術效勞組保潔效勞組監(jiān)督指導制度指令2人員配置：南京(nn jn)百家湖物業(yè)管理成立(chngl)中國女人街物業(yè)管理前期介入效勞(xio lo)組，設組長壹名，分階段派駐(pai zh)綜合效勞(xio lo)人員、工程技術人員、平安護衛(wèi)人員、保潔效勞人員。詳見前期介入效勞人員進度配置表。前期介入效勞人員進度配置表類別數(shù)量階段負責人人效勞保障人員人工程技術人員人平安護衛(wèi)人員人綠化環(huán)保人員人合計人2003年11月2004年2月11262122004年月4月23124222004年正常管理階段按物業(yè)管理運作實施方案二、中國(zhn u)女人街前期介入效勞(xio lo)內(nèi)容(nirng)根據(jù)(g

12、nj)?南京市新建住宅小區(qū)大廈(dsh)物業(yè)管理配套設施綜合驗收方法?和雙方約定的事項開展以下效勞。1工程建設效勞1.1 從物業(yè)管理角度對中國女人街景觀、環(huán)藝、附屬配套設施的設計與施工等，提出改善的可行性建議；1.2 從物業(yè)管理角度提出物業(yè)的設計要方便維修和養(yǎng)護，減少使用本錢，從而減輕業(yè)主和使用人的經(jīng)濟負擔；1.3 出席工程例會，掌握工程第一手資料，以便做好后續(xù)(hux)工作；1.4 從物業(yè)管理角度(jiod)在建設過程中進行監(jiān)督、對施工質(zhì)量問題提出意見；1.5 協(xié)助制定(zhdng)設備試運行方案(fng n)，以協(xié)助制定房屋、設備(shbi)設施驗收程序并參與竣工驗收；1.6 從物業(yè)管理角

13、度考慮綠化、美化、平安防衛(wèi)等方面的建議，使商業(yè)中心投入使用后環(huán)境優(yōu)美、平安、舒適。2營銷籌劃效勞2.1 利用百家湖物業(yè)公司良好的社會信譽及專業(yè)人才優(yōu)勢，積極配合營銷籌劃；2.2 從物業(yè)管理角度提供銷售方案中的物業(yè)管理籌劃方案；2.3 對銷售人員進行物業(yè)管理相關知識的培訓；2.4 在營銷過程中，負責對購房工作物業(yè)管理內(nèi)容的解釋。3收集信息、資料并及時建立檔案，并做好物業(yè)管理實施的準備工作。4與富騰公司同步辦理商住手續(xù)。三、前期(qinq)介入效勞(xio lo)形式(xngsh)百家(bi ji)湖物業(yè)公司根據(jù)富騰公司的工作方案(fng n)，全過程、全方位地開展中國女人街物業(yè)管理前期介入效勞，

14、直至中國女人街工程竣工驗收交付使用后，由百家湖物業(yè)公司實施專業(yè)化物業(yè)管理。具體效勞形式如下：1成立中國女人街物業(yè)管理前期介入效勞組，配備精干工作人員；2效勞組將積極參與管理，并根據(jù)工程進度及富騰公司的需要及時解決各種問題；3及時與富騰公司溝通，并以書面形式提交建議書。四、物業(yè)管理的前期(qinq)準備百家湖物業(yè)公司為做好中國(zhn u)女人街的物業(yè)管理，需做好以下前期準備工作。1日常(rchng)管理機構的設置與擬定人員編制。2物業(yè)管理人員的選聘(xun pn)和培訓。3日常(rchng)管理所需物資配置及采購方案。4規(guī)章制度的建立。5收集業(yè)主資料并建立檔案。五、物業(yè)的接管驗收(ynshu)

15、和業(yè)主入住手續(xù)的辦理1物業(yè)的接管(jigun)驗收1.1 按?南京市新建住宅小區(qū)大廈(dsh)物業(yè)管理配套(pi to)設施綜合驗收方法(fngf)?執(zhí)行；1.2 檔案資料的建立，主要抓住收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，從工程規(guī)劃設計到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部技術、維修資料進行科學地歸檔管理；1.3 做好物業(yè)移交的手續(xù)辦理工作，認真填寫相關表單，如物業(yè)移交清單及物業(yè)移交書；1.4 收集維保單位相關信息，并與其建立良好的溝通渠道。2業(yè)主入住手續(xù)的辦理2.1 業(yè)主入場手續(xù)的辦理。2.2 舉行入場儀式，拉橫幅、插彩旗。2.1 富騰公司與百家湖物業(yè)公司聯(lián)名按約定的入住

16、時間提前向業(yè)主發(fā)送?入住通知書?、?入住手續(xù)書?、?收樓須知?、?致業(yè)主一封信?等文件；2.2 富騰公司與百家湖物業(yè)公司現(xiàn)場聯(lián)合辦公，共同(gngtng)辦理業(yè)主入住手續(xù)。六、相關(xinggun)表單1接管(jigun)驗收相關表單1.1 接管(jigun)驗收公共區(qū)域共用設備設施遺留問題登記表序號名稱位置遺留問題簡述備注12345678富騰公司(n s)代表： 百家湖物業(yè)公司代表：1.2 接管驗收業(yè)主房產(chǎn)、設備設施遺留問題登記表_區(qū)_層_號遺留問題登記表序號名稱位置遺留問題簡述備注12345678富騰公司(n s)代表： 百家(bi ji)湖物業(yè)公司代表：2物業(yè)(w y)移交相關表單物業(yè)(

17、w y)移交書經(jīng)雙方驗收、移交(yjio)人承諾_日內(nèi)對遺留問題予以整改，中國女人街_區(qū)_層_號物業(yè)從即日起交由南京百家湖物業(yè)管理接管。移交內(nèi)容見附件，雙方簽證無誤。附件1：物業(yè)移交清單附件2：遺留問題登記表移交方：南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)接管方：南京百家湖物業(yè)管理_年_月_日_區(qū)_層_號物業(yè)移交清單 年 月 日 NO:業(yè)主姓名移 交 內(nèi) 容接收人移交人自來水表電表煤氣表其它初始讀數(shù)初始讀數(shù)初始讀數(shù)初始讀數(shù)3入住手續(xù)(shux)辦理相關表單入住通知書_：您好!您所購中國(zhn u)女人街_區(qū)_層_號，現(xiàn)已具備(jbi)入住條件，準予入住。一請您單位(dnwi)或您按照(nzho)?入住通知書?、?

18、入住手續(xù)書?、?收樓須知?辦理入住手續(xù)。辦理地點在中國女人街物管大樓大廳。在規(guī)定時間內(nèi)，南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)財務部、銷售部、南京百家湖物業(yè)管理等有關部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。二為了您能順利辦理好入住手續(xù)，請您按照以下時間，帶齊有關證件，前來辦理。日 期時 間三在辦理手續(xù)前，請您仔細閱讀?收樓須知?。如果您本人不能前來辦理，可書面委托他人代辦。特此通知證件(zhngjin)清單：1?購房契約(qyu)?； 2已付款(f kun)收據(jù)； 3身份證或護照(hzho)； 4單位(dnwi)產(chǎn)權的須帶營業(yè)執(zhí)照、法人證明、收樓人身份證明及委托書。 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)南京百家湖物業(yè)管理 年 月 日入住手續(xù)書

19、 ：您認購的樓宇，現(xiàn)已具備入住條件，請閱讀?收樓須知?后，按以下程序辦理入住手續(xù)。已按?購房契約?付樓款特此證明蓋章南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)財務部入住資格審查合格特此證明蓋章南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)銷售部 已按規(guī)定交付各項入住費用特此證明蓋章三南京百家湖物業(yè)管理財務部入住收樓完畢特此證明業(yè)主蓋章或簽字四南京(nn jn)百家湖物業(yè)管理中國(zhn u)女人街管理處 南京(nn jn)富騰房地產(chǎn)開發(fā)南京(nn jn)百家湖物業(yè)管理 年 月 日收樓須知(xzh)一業(yè)主在接到?入住通知書?后按時辦理入住手續(xù)。二收樓時，請認真查看室內(nèi)設備，土建裝修等是否有損壞或未盡妥善。如有投訴，請用書面材料告知南京百家湖物業(yè)管

20、理，本公司將代表業(yè)主利益與建設單位協(xié)商解決。三依照樓宇承建合同，樓宇土建、安裝、裝飾工程保修期為壹年。在維修保養(yǎng)期間內(nèi)，如因工程質(zhì)量問題，請以書面材料向南京百家湖物業(yè)管理投訴，本公司將代表業(yè)主利益，與承建單位協(xié)調(diào)免費為業(yè)主維修；如因業(yè)主使用不當需要維修，南京百家湖物業(yè)管理竭誠為業(yè)主效勞，維修費用由業(yè)主支付。四業(yè)主有權對其用房進行裝修、維修(wixi)，但應保證絕對不影響樓宇結構和公共設施。裝修、維修前請仔細閱讀?中國(zhn u)女人街物業(yè)管理手冊?，業(yè)主須向南京(nn jn)百家湖物業(yè)管理中國女人街管理處提出書面申請(shnqng)，獲準后，方可進行裝修、維修，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向中

21、國女人街管理處繳納(jion)管理費。五在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)財務部辦理以下手續(xù)：1按?購房契約?交付購房款；2攜帶已繳納收據(jù)并確認，待辦理產(chǎn)權證時再換取正式發(fā)票；3由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)財務部在?入住手續(xù)書?一上蓋章。六在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)銷售部辦理以下手續(xù)：1查驗業(yè)主身份證或護照、?購房契約?、?入住手續(xù)書?等；2委托他人代理時，除查驗業(yè)主身份證或護照、?購房契約?、?入住手續(xù)書?外，還要查驗業(yè)主委托代理人的身份證或護照；3由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)銷售部在?入住手續(xù)書?二上蓋章。七在南京百家湖物業(yè)管理財務部辦理以下手續(xù)：1簽定?中國女人街前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?；2交付以下各項費用：1預交36個月的

22、物業(yè)管理費計：_元；2水電費備用金人民幣:_元用于供水、供電、機電設備、電梯、消防、監(jiān)控等重要設備的能消耗周轉(zhuǎn)金；3裝修押金人民幣： _元業(yè)主入住時預收的押金，裝修完畢后按規(guī)定退回；4建筑(jinzh)垃圾清運費人民幣：_元用以清運業(yè)主裝修(zhungxi)時產(chǎn)生的建筑垃圾。5南京(nn jn)百家湖物業(yè)管理財務部在?入住手續(xù)(shux)書?三上蓋章(i zhn)。八南京百家湖物業(yè)管理中國女人街管理處辦理以下手續(xù)：1管理處工程技術人員帶著業(yè)主驗收所購物業(yè)并由業(yè)主簽字；2業(yè)主將簽字的壹份?中國女人街前期介入效勞協(xié)議?交給管理處簽收；3管理處工作人員向業(yè)主介紹入住的有關事項，接受業(yè)主有關物業(yè)管理知

23、識的咨詢，并發(fā)給業(yè)主?中國女人街物業(yè)管理手冊?；4業(yè)主在?入住手續(xù)書?四上簽字、蓋章或按手印，將?入住手續(xù)書?交給管理處保存；5管理處正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主并簽收。第四局部 中國女人街物業(yè)管理運作實施方案中國女人街物業(yè)管理效勞工作的整體設想與籌劃中國女人街為南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)在新世紀里奉獻給南京市民的又一力作。中國女人街采用全封閉、全透明的商業(yè)建筑結構，分為A、B、C、D、E、F六大功能區(qū)，其中A區(qū)為極具人性化的多功能商城，設有大型特色超市，大型餐飲，特色小吃系列，旅游機構及自助旅館等；B、D區(qū)分別為同步于亞洲和歐洲時尚潮流的室內(nèi)步行街，設有專賣店，服飾化裝品，鞋帽，首飾，食品，花店

24、，寵物托管等一系列特色效勞工程；C區(qū)為導入巴黎風情的主題商場，擁有1300平米的特色陽光生態(tài)中庭，景觀電梯和寬敞的生態(tài)走廊，中庭是時裝表演，促銷展示，歌舞演出的舞臺；E區(qū)為盡顯生命活力的運動之城，主要營造江寧地區(qū)夜色經(jīng)濟，是融運動、培訓、娛樂為一體的特色區(qū)域，設有健身房、壁球館、桑拿、迪吧、酒吧、自助卡拉OK，運動中心，會議中心，培訓中心等；F區(qū)為展示五十六個民族文化的特色產(chǎn)品街，設有全國各地獨具民族特色的小吃、服裝、旅游商品及各地方的土特產(chǎn)品等。中國女人街是一個(y )堪稱“旗艦的商業(yè)地產(chǎn)工程(gngchng)，具有獨特文化定位的商業(yè)品牌，中國女人街代表的是人類重要的一極，代表的是一個(y

25、)國度，中國女人街是在劇烈(jli)的商業(yè)(shngy)競爭中走出的一條新型商業(yè)的開展道路，中國女人街的出現(xiàn)是向世人宣言，中國女性又在一個新的高度展現(xiàn)富有、智慧、新潮、文明、自強，譜寫了現(xiàn)代女性詩篇。針對中國女人街獨特的創(chuàng)新構思，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，強調(diào)一種多元化體味、當代社會人文思想，人性互動與自然交融，與空間環(huán)境共生的新生活理念，我們進行了深入廣泛的研究、分析和探討，提煉出物業(yè)管理工作中面臨的難點、重點，細心組織籌劃，對應經(jīng)營理念，確定了中國女人街的整體設想及管理籌劃思路 一種模式、二項承諾、四個重點、四大預案、九大措施。我們的質(zhì)量方針是：標準、高效、誠信、創(chuàng)新。我們的環(huán)境(hu

26、njng)方針是：保護(boh)綠色環(huán)境，創(chuàng)立(chungl)綠色(l s)家園，享受綠色(l s)生活。我們的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、市場化。我們抓的三大效益是：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。我們的管理模式是：通過人性化管理，聚集有識之士。我們的效勞宗旨是：主賓至上、效勞至誠、環(huán)境幽雅、社會滿意。我們的經(jīng)營理念是：耐心、細致、貼心入微的親情效勞，打造一個高雅、溫馨的“女性世界。我們追求的目標是：創(chuàng)造一個舒適、文明、方便、平安的商業(yè)活動場所。一種模式采用五星級酒店式管理模式，以最大限度地滿足顧客需求，淋漓盡致的袒露我們真誠的效勞和一片赤子之心，使她們踱步在中國女人街里，處處表達“家的溫馨，

27、演繹“家的概念，為景所動，為情所留，盡顯女人魅力，盡享人間天堂的快樂。二兩項承諾自接管中國女人街起，二年內(nèi)創(chuàng)立為南京市優(yōu)秀的商業(yè)街，三年內(nèi)創(chuàng)立為江蘇省優(yōu)秀商業(yè)街，五年內(nèi)創(chuàng)立為全國優(yōu)秀示范商業(yè)街。自接管中國女人街之日起，二年內(nèi)通過ISO9001質(zhì)量保證體系的認證，使中國女人街成為高檔一流的綠色環(huán)保商業(yè)街。四個重點重點之一：公共設施、設備專業(yè)(zhuny)一體化維護、養(yǎng)護(yngh)管理。商業(yè)物業(yè)(w y)的設備價格比擬(bn)昂貴，需要不斷維護、修理和更新改造。因此，必須對商業(yè)物業(yè)的設備進行科學管理，才能保證物業(yè)設備的正常使用和創(chuàng)造良好的經(jīng)商(jng shng)環(huán)境。中國女人街集住、食、行、購、

28、游樂、通信、商務于一體，設備種類多，數(shù)量大，復雜、高檔，進口設備，對操作及維修人員的技術水平要求高。建立計算機設備檔案管理制度設立設備檔案管理員，專人專項負責，制定科學合理、切實可行的設施、設備運行方案，設施、設備維修、養(yǎng)護方案。保證設備、設施正常運轉(zhuǎn)、使用操作人員熟悉、了解設備的性能、功率和使用方法，正確操作、使用，針對設備的結構、性能、使用范圍、工作條件和能力，合理安排工作負荷，嚴禁超負荷運轉(zhuǎn)和帶“病工作，確保平安。3. 設備的維修、養(yǎng)護措施設備的維護保養(yǎng)要清潔、平安、整齊、潤滑、防腐。清潔工作要做到無塵、無灰、無蟲害、保護良好的工作狀態(tài)和工作環(huán)境。平安要做到各種保護裝置要齊全，各種平安防

29、護裝置要定期檢查，不漏水、不漏油、不漏氣、不漏電，保證平安不出事故。整齊放置各種工具、工件和附件，線路管道要完整，各種標識醒目美觀。潤滑設備必須定時(dn sh)、定點、定量加油，保證潤滑面活絡潤滑，保證運轉(zhuǎn)暢順。防腐是對前臺設備(shbi)的保新問題，除銹防濕要定期。4. 設立三級保養(yǎng)(boyng)制度 設備(shbi)的日常維修保養(yǎng)設備的管理也是一項綜合性的管理，而應首先注重管理，其次(qc)才是檢修。把管理擺在前面，管理者不但要看到設備技術管理的“硬技術，還要看到“軟技術局部，即設備的經(jīng)濟管理、信息管理、人事心理管理、方案管理、決策控制等。把設備管理工作的中心從“物上成功地轉(zhuǎn)移到“人上，

30、這是設備管理成功與否的關鍵，只有通過有主動性、有責任心的員工，才能真正管理好設備，才能使設備真正為顧客提供優(yōu)質(zhì)的效勞。員工要有一種自我約束即“領導在與不在一個樣，把問題處理在萌芽狀態(tài)，設備管理不能“亡羊補牢，要“防微杜漸。設備的日常維護保養(yǎng)是全部維護工作的根底，要經(jīng)常化、制度化。包括班前、班后和運行中維護保養(yǎng)。參加日常維保人員嚴格按操作規(guī)程操作，集中精力工作，注意觀察設備運轉(zhuǎn)情況和儀器、儀表，通過聲音、氣味發(fā)現(xiàn)異常情況，設備不能帶病運行，如有故障應停機檢查，及時排除，并做好故障排除記錄。日常維護保養(yǎng)(boyng)的內(nèi)容大局部(jb)在設備的外部，主要(zhyo)是搞好清潔衛(wèi)生；檢查設備的潤滑情

31、況；緊固易松動的螺絲和零部件；檢查設備的滲漏情況；檢查各保險裝置、操縱機構、變速機構、防護裝置是否靈敏可靠，零部件是否完整。 設備(shbi)的一級保養(yǎng)對局部(jb)零部件進行拆卸清洗；局部配合間隙進行調(diào)整；除去設備外表斑銹和油污；檢查、調(diào)整潤滑油路，保持暢通不漏；清洗附件和冷卻裝置等。每月或設備運行500小時后進行。 設備的二級保養(yǎng)設備的二級保養(yǎng)也叫年保，目的主要是延長設備的大修周期和使用年限，使操作者進一步熟悉設備的結構和性能，使設備到達完好標準，提高保持設備的完好率。根據(jù)設備使用情況進行局部或全部解體檢查或清洗；檢查、調(diào)整精度、校正水平；檢修電器箱、電動機，修整線路；對各傳動箱、液壓箱、

32、冷卻箱清洗換油；修復和更換易損件。保養(yǎng)時間一般為：按一班制一年進行一次，或設備資料累計運轉(zhuǎn)2500小時后進行。5. 建立設備點檢制度設備的點檢是一種現(xiàn)代先進的設備維護管理方法，對影響設備正常運行的一些關鍵部位進行經(jīng)常性的檢查和重點控制。日常檢點。每日通過感觀檢查設備運行中的關鍵部位的聲響、振動、溫度、油壓等，并對檢查結果記錄在點檢卡中。定期點檢。時間周期(zhuq)長短按設備具體情況劃分，重點設備使用專用檢測儀表工具。檢查設備的性能狀況、設備的缺陷、隱患、劣化程度，為設備的大修、中修方案提供依據(jù)。專項點檢(din jin)。有針對性地對設備特定工程(gngchng)檢測，使用專用儀器工具，在設

33、備運行(ynxng)中進行。設備(shbi)點檢程序：確定設備檢查點。設備的檢查點往往是設備的關鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)，檢查點一經(jīng)確定，輕易不要變動，并要求長期積累歷次檢查數(shù)據(jù)及資料。確定點檢路線。檢查點確定后，要根據(jù)設備的分布和類型等具體情況組成一條點檢路線，并明確點檢的前后順序。確定點檢標準。設備的點檢標準要根據(jù)設備的各種資料并結合實際經(jīng)驗來制定，其標準要量化，便于檢查。確定點檢周期。設備的性能不同、特點不同、壽命不同，點檢的周期也不同，因此，要根據(jù)實際情況，分別制定各設備的點檢周期，以保證設備按時接受檢查。設備點檢工作的檢查和考核。做好點檢工作，對今后設備的修理工作至關重要，加強催促，定期檢查

34、、考核，杜絕不負責任的點檢，使點檢工作真正起到成效。6. 設備維修設備的維修分為方案內(nèi)維修和方案外維修，要突出以方案內(nèi)維修能達到防患于未然，減少(jinsho)方案(fng n)外維修(wixi)緊急(jnj)維修的工作量，使設備處于(chy)良好的工作狀態(tài)，根據(jù)檢修的時間、內(nèi)容、標準作為工時定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評比、檢修工考核、崗位責任制的實施依據(jù)。 方案內(nèi)維修。定期檢修。以預防為主，保持設備的良好技術性能，使之恢復實現(xiàn)根本功能的能力。公共部位巡查檢修制，一般由工程部派人進行巡查檢修。一般故障由巡查員現(xiàn)場修復，較大故障報管理處安排檢修。室內(nèi)巡查檢修制。對商鋪或房間設備設施進行有方案循環(huán)、檢查

35、、維修包括空調(diào)、燈、開關、 、衛(wèi)生間等，提高設備的完好率，減輕日常維修的工作量。異常時期檢修。雷雨季節(jié)、滅火系統(tǒng)要加倍檢修。每周做一次消防探頭起動，并做好測試記錄。煙感、溫感探測器，每年測試一次，并做好記錄。 故障維修屬于方案外維修，設備在發(fā)生故障后設備根本性能降低到允許范圍之下的修理，維修方式為簡單低值和利用率低的設備。 設備大修商業(yè)設備的修理類別，一般分為大修、中修、小修。大修就是全面修理，把設備全部拆開，更換全部磨損零件，恢復設備的原有性能。設備大修按設備(shbi)大修工程(gngchng)申請表填寫申請報告，編制(binzh)大修方案，預算本錢(bn qin)。經(jīng)過業(yè)主大會、業(yè)主委員

36、會討論(toln)通過后報房產(chǎn)主管部門審批前方可實施，一般由社會專業(yè)維修隊伍維修。 商業(yè)設備事故的預防和應急措施加強員工責任意識和質(zhì)量意識教育，加強技術培訓，操作工上崗一律持證上崗，遵守平安生產(chǎn)程序和操作規(guī)程。杜絕一切責任事故的發(fā)生，這也是物業(yè)公司風險防范的重點之一。當事故發(fā)生時，立即切斷電源，準備滅火器，對講機報告管理處，采取緊急措施，保護現(xiàn)場，有人身受到傷害的立即送往當?shù)蒯t(yī)院，并上報重大事故報告， 通知維保單位立即趕赴現(xiàn)場，及時處理設備故障，盡快恢復設備的運轉(zhuǎn)。7. 商業(yè)物業(yè)設備的備件管理為了及時進行維修，保證設備的正常的運轉(zhuǎn)，必須經(jīng)常備有一定種類和數(shù)量的備件，用以替換設備中易損的零件和部

37、位。搞好備件管理，做到導購安排恰當，庫存儲藏合理，保證及時供給設備維修需要，縮短設備修理時間，提高修理質(zhì)量，保證設備處于良好的技術狀態(tài)，降低維修費用和經(jīng)濟本錢。編制采購方案。做好采購、定貨工作。做好備件資料的管理。控制備件儲藏定額。搞好備件(bijin)儲存保管。8. 設施設備(shbi)管理 房屋公共(gnggng)部位的設備、設施維修管理與效勞(xio lo)在接管(jigun)物業(yè)后半年內(nèi)將管轄范圍的?設備設施清單?5000元以上的建立?設備臺帳?，并在建檔后三個工作日內(nèi)將臺帳移交辦公室存檔；將所有設備進行設備標識及設備編號，所有設備單機或單臺按功能系統(tǒng)進行“設備標識，設備狀態(tài)分為運行、

38、備用、停用、檢修及嚴禁合閘等。 制定房屋建筑設備和房屋建筑電氣工程設備日常運行、保養(yǎng)維修與更新管理制度，做到定人管理、定人維護，日維護、周保養(yǎng)、月檢查、季二級保養(yǎng)。日常維修接報10分鐘到現(xiàn)場效勞，保證維修質(zhì)量并做好繕后清理工作，同時有維修、保養(yǎng)記錄備查。二是對電梯；供電、供水；消防監(jiān)控；空調(diào)系統(tǒng)電路、線路等各項設備提供管理效勞并記錄備案。 電梯管理主要進行電梯的運行管理和平安管理等工作。定人定時檢查電梯乘感、照明及內(nèi)選指示等項。每天派員監(jiān)視電梯運行情況況及電梯機房設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，專業(yè)型公司維修時有人跟蹤配合并保存維修記錄，每逢休息日檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證工作日

39、正常運行。做好電梯機房和轎廂的清潔、養(yǎng)護，根據(jù)氣溫適時開空調(diào)降溫。定期檢查電梯井道，防止慢性滲水。 給排水系統(tǒng)管理定人、定期巡查和日常(rchng)維修養(yǎng)護，監(jiān)視生活水供給(gngj)系統(tǒng)(xtng)的正常運行,每周養(yǎng)護(yngh),保證(bozhng)生活用水供給，每月定期檢查水箱內(nèi)設施情況，保證平安衛(wèi)生。每日巡視樓層各水閥、龍頭、水池，及時檢修或更換，做好節(jié)約用水；每月監(jiān)視疏通各平臺、屋頂雨水管道，保證下水暢通、排水及時。及時排除配電房、地下車庫、污水井中污水，加強排污泵的保養(yǎng)，疏通食堂、衛(wèi)生間、水池、浴室等下水道，地下油污池及化糞池定期清理，以防漫溢，冬季做好管道防凍保暖工作。 供電設備

40、設施管理嚴格操作規(guī)程和崗位責任制，實行24小時值班巡查制，監(jiān)視變、配電設備、儀表、變壓器運行狀況，隨時調(diào)整運行狀態(tài)，確保平安供電；隨時觀察功率因素高、低，及時投切補償電容，提高功率，停電必須預先通知各部門關閉好電腦及電器設備；每周巡視樓層各設備配電箱、各強電配電箱，監(jiān)視負荷情況及開關運行狀況，并做好各項記錄。檢查電量，每月做好分攤測算。 消防報警監(jiān)控系統(tǒng)及設備器材的管理要求平安護衛(wèi)人員能正確使用設備并定人進行定期巡檢、日常維修養(yǎng)護，每年檢測。發(fā)生故障配合維保公司維修，對主機、消火栓、手動報警按鈕每周進行保潔。滅火器材每年檢查一次，過期失效配合業(yè)主及時更換。監(jiān)控設備有專人負責，每天操作主機，了解

41、運行情況，負責檢查畫面切換、錄像質(zhì)量、清晰度，保持清潔，加強每天記錄。 通訊設備管理(gunl)熟悉(shx)區(qū)內(nèi) 線路(xinl)系統(tǒng)，做好內(nèi)部 線路(xinl)故障去除(q ch)，接到報修 10分到現(xiàn)場查明原因，排除故障，根據(jù)業(yè)主要進行移機并做好日常維護保養(yǎng)工作。 空調(diào)內(nèi)外系統(tǒng)管理熟悉空調(diào)內(nèi)外系統(tǒng)結構，空調(diào)使用前配合維保公司做好檢查、保養(yǎng)調(diào)試，去除故障，保證正常運轉(zhuǎn)。在使用過程中每月對空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)一次，清洗過濾網(wǎng)一次，每周二次派人檢查空調(diào)運行狀況并做好記錄，小型零星維修及時處理。出現(xiàn)故障立即到現(xiàn)場排除，問題嚴重立即報維修公司共同處理，保證正常運行，停機過程中配合維保單位對空調(diào)系統(tǒng)進行全面

42、維保并對室外機進行清洗，做好冬季防寒保護工作。重點之二：確保因管理因素造成的治安事件率、火災發(fā)生率均為零。平安管理中國女人街有著客流量大、分布廣、商品多的特點，給治平安護衛(wèi)衛(wèi)工作帶來了較大的難度，我們制定了嚴格、標準的保衛(wèi)制度和行之有效的平安管理措施，堅持“三防并舉，即“人防、技防、物防，保安24小時不間斷地值班巡邏，以及便衣保安人員的內(nèi)場巡邏，嚴密監(jiān)控電子平安監(jiān)視系統(tǒng)，配置必要的安保器械，切實保障廣闊經(jīng)營者和消費者的人身平安和財產(chǎn)平安。加強安保人員的效勞意識，要樹立“效勞第一，用戶至上的思想，既要有公安人員的警惕性，又要有效勞人員的和顏悅色；既要堅持原那么，按制度辦事，又要文明禮貌、樂于助人

43、。安保人員有高度的法制(fzh)意識，清楚自身的職責范圍，妥善處理突發(fā)事件個案，貫徹執(zhí)行“預防為主的方針，為此(wi c)，我們制定了一系列的平安(png n)保衛(wèi)制度(zhd)，建立、健全各項平安(png n)操作規(guī)程和獎懲條例，配備必要的安保器械對講機、電警棍、手提式探照燈、電動車等，對安保隊員強化三級培訓，普及消防知識、法律知識、救護知識，制定晚間10分鐘頻次的交叉封鎖代號“黑貓行動方案。全區(qū)執(zhí)行物管“110，采用首問制傳遞，實行群防、群治，預防和查處治安事故，提高應對突發(fā)事件的能力，防患于未然。消防管理消防工作是商業(yè)物業(yè)管理中的一項重要工作。由于商業(yè)物業(yè)的人流多，堆放貨物多，且機電設備

44、較為復雜，容易誘發(fā)內(nèi)因或外因造成的火災，一旦發(fā)生火災，撲救較為困難，極易造成群死群傷事件，我們在消防工作上以預防為主，提醒業(yè)主或租戶加強平安防火意識，大力宣傳消防知識，把消防培訓工作做到每戶業(yè)主或租用人。并認真做好防火預防措施，從人力、物力、技術等多方面充分做好滅火準備。建立、健全各消防管理制度，組建義務消防隊，加強全員消防意識。我們有理由相信，以我們嚴格的質(zhì)量管理體系為保障，確保中國女人街因物業(yè)管理原因而造成的治安事件率、火災發(fā)生率均為零記錄。重點之三：確保街區(qū)空氣清新、潔凈整齊(zhngq)、地亮窗明、綠色無塵。中國(zhn u)女人街，環(huán)保是關鍵?！皾崱?、美之中突出(t ch)“潔字。

45、地要潔、墻要潔、柱要潔、梯要潔、臺要潔、樹要潔、草要潔、燈要潔、桶要潔、池要潔。根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理保潔劃分(hu fn)的七大系統(tǒng)，即地毯系統(tǒng)、硬地面系統(tǒng)、金屬系統(tǒng)、衛(wèi)生間系統(tǒng)、玻璃系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)、家具系統(tǒng)，而我們最注重的是空氣系統(tǒng)，中國女人街是現(xiàn)代化高檔生態(tài)綜合消費效勞(xio lo)街，對空氣質(zhì)量的要求是非常高的，所以我們將采用德國進口“高潔牌現(xiàn)代化高級清潔系列設備。 在外場使用冷水高壓清洗設備，地面洗刷吸干設備洗刷吸干，高效、節(jié)能，防止塵垢飛揚。 內(nèi)場地面以塵推為保潔工具，結合干式真空吸塵清潔機，對廊邊、綠地、平臺、階梯進行吸塵式保潔。對健身房、休閑場所、賓館使用人力推動式吸塵掃地機進行保

46、潔，污垢較為嚴重的用地面洗刷吸干機清洗。地毯用干、濕雙成效吸塵/吸水真空清潔機清洗，“街內(nèi)的保潔以吸塵式保潔、噴淋式除塵的方法，使用玻璃水刮，不銹鋼清洗液等除銹高檔清洗劑，立體式準頻率保潔，杜絕二次污染。 為適應中國女人街保潔工作的要求，我們特制定了?中國女人街外場保潔工作流程?、?中國女人街內(nèi)場保潔工作流程?、?中國女人街垃圾清運管理標準?等制度，采取保潔工作兩班制，早班為6：0014：00，晚班為14：0022：00，根據(jù)商業(yè)的流動性大、動態(tài)性強的特點，在保潔頻率上高于寫字樓的數(shù)倍以上，做到隨時保潔，以確保中國女人街的環(huán)境整潔、干凈。 中國女人街在營業(yè)時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的生活垃圾，就垃圾清運

47、而言，較難實施的就是如何清運，什么時間段清運，清運的頻率高并不等于就是保護了環(huán)境，因為保潔(bo ji)七大系統(tǒng)中，重要的就是空氣系統(tǒng)的保潔，頻率高的拉運，顧客會產(chǎn)生煩惡，會影響到顧客的心情，特別是女性，當聞到惡心難聞的味道時，會產(chǎn)生不適。我們的做法是，內(nèi)場采用平推式帶密封箱的小型窄體積的垃圾運轉(zhuǎn)車，箱內(nèi)放有限位痰桶，詳見?中國(zhn u)女人街垃圾清運管理(gunl)標準(biozhn)?，將各層的垃圾桶內(nèi)垃圾袋提出時再外加大包袋扎嚴，裝入密封箱內(nèi)蓋嚴后轉(zhuǎn)出外(chwi)場區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站。頻率每班四次為最正確：早班：9：00一次、10：00一次、12：00一次、14：00一次；晚班：16：0

48、0一次、18：00一次、20：00一次、22：00一次。內(nèi)場垃圾桶以1/3滿清理，桶上痰碟一同倒入箱內(nèi)痰桶，并帶有手提式噴壺噴洗干凈。外場垃圾桶以2/3不過清理，垃圾日產(chǎn)日清不過夜。重點之四：中國女人街智能化系統(tǒng)建設要點與技術導那么系統(tǒng)建設原那么：1. 符合國家信息化建設(jinsh)的方針、政策和地方政府總體規(guī)劃建設(jinsh)的要求；2. 系統(tǒng)(xtng)的等級標準應與工程(gngchng)開發(fā)(kif)定位相適應；3. 區(qū)內(nèi)的規(guī)劃、設計、建設必須遵循國家和地方的有關標準、標準和規(guī)定；4. 系統(tǒng)的規(guī)劃、設計、建設應與土建工程的規(guī)劃、設計、建設同步進行；5. 區(qū)內(nèi)必須實行嚴格的質(zhì)量監(jiān)控，并

49、到達國家規(guī)定的驗收標準；6. 區(qū)內(nèi)建立推進信息資源共享，促進我國住宅信息設備和軟件產(chǎn)業(yè)的開展。建設要求1. 建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系。 區(qū)內(nèi)智能化技術、產(chǎn)品、設備和通過優(yōu)化集成后的成套設備的質(zhì)量審驗； 區(qū)內(nèi)工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度； 區(qū)內(nèi)質(zhì)量綜合評價制度。2. 實行單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)同步建設。單體智能化系統(tǒng)(xtng)與全區(qū)實行同意規(guī)劃、設計、施工；區(qū)內(nèi)應采用技術先進(xinjn)、性能可靠、經(jīng)濟合理的材料、設備和產(chǎn)品；區(qū)內(nèi)應逐步實現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，減少(jinsho)現(xiàn)場加工。3. 區(qū)內(nèi)智能化布線(b xin)應符合開放性、兼容性、擴展性等要求，到達(dod)布線簡

50、化、安裝方便、技術可靠、經(jīng)濟合理的目標。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質(zhì)量、高效益的區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)。4. 區(qū)內(nèi)應積極推廣應用國家和有關部門正式推薦的住宅智能化新技術、新材料、新設備、新產(chǎn)品。5. 區(qū)內(nèi)在實施前應對未來物業(yè)管理進行全面籌劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)管理的一切準備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)管理系統(tǒng)平安、準確、可靠地運轉(zhuǎn)。區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的根本配置平安防范子系統(tǒng)：住宅報警裝置客房；訪客對講裝置；周邊防越報警裝置；閉路電視監(jiān)控裝置；電子巡更裝置。管理與設備(shbi)監(jiān)控子系統(tǒng)：自動(zdng)抄表裝置；車輛出入(chr)與停車管理裝置；緊急(jnj)播送(b s

51、n)與背景音樂；物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；設備監(jiān)控裝置。信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)：為實現(xiàn)上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對 線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座。系統(tǒng)技術要求1. 系統(tǒng)結構：區(qū)內(nèi)智能化是以信息傳輸通道可采用寬帶接入網(wǎng)、現(xiàn)場總線、有線電視網(wǎng)與 線等為物理平臺；連接各個智能化子系統(tǒng)，通過物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的效勞。2. 系統(tǒng)功能：區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)由平安防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)組成。3. 系統(tǒng)硬件： 系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計算機、家庭智能控制箱、公共設備、計量儀表和電子器材等，應優(yōu)先選擇先進、適用、成熟的產(chǎn)品和技術。 硬件產(chǎn)品應具有兼容性，便于系統(tǒng)(xtng)產(chǎn)

52、品更新與維護。 硬件(yn jin)產(chǎn)品應具擴充性，便于系統(tǒng)升級與擴展。4. 系統(tǒng)軟件(x tn run jin)：系統(tǒng)軟件功能的好壞直接關系到整個系統(tǒng)的水平。 系統(tǒng)軟件(x tn run jin)應具有很高的可靠性和平安(png n)性。 系統(tǒng)軟件應操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術，使系統(tǒng)具有處理聲音及圖像的能力。 統(tǒng)軟件應支持硬件設備的更新。 系統(tǒng)軟件應具有可擴充性。5. 系統(tǒng)集成 根據(jù)對區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的不同需求，采用不同的集成技術。 采用寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、 網(wǎng)等融合技術，簡化區(qū)內(nèi)信息疏通的布線系統(tǒng)，提高系統(tǒng)性能價格比。 在規(guī)劃階段應將各子系統(tǒng)及子系統(tǒng)內(nèi)功能模塊的各

53、種信息交接接口標準化，便于系統(tǒng)集成的實施。 可采用集各種功能于一體的控制技術，并逐步開展采用無線傳輸技術。 提倡(tchng)“一卡通系統(tǒng)(xtng)，智能化系統(tǒng)與社會其它各智能部門連網(wǎng)使用。 中心控制室、布線管網(wǎng)、接地(jid)與防雷的要求：a) 中心控制室位置首選區(qū)內(nèi)中心位置，并設立(shl)一個或多個分中心。b) 區(qū)內(nèi)應將智能化系統(tǒng)布線管網(wǎng)納入綜合管路(un l)的設計中，并符合房屋結構對預埋管路的要求。c) 防雷與接地應根據(jù)不同的地區(qū)和子系統(tǒng)，提出符合規(guī)定的接地與防類技術要求，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接地排的引入方案。d) 區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電方式，對于商鋪報

54、警及自動抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的24小時內(nèi)正常工作。四四大預案預案一：中國女人街突發(fā)性事件處理預案一、 盜竊、匪警應急處理規(guī)程平安管理員在值勤中(或接報)公開使用暴力行為或打砸、搶、 偷等，強行索取業(yè)主的財物或威脅其人身平安的犯罪行為，要切實履行安保員職責，迅速制止犯罪。當發(fā)生突發(fā)案件時,要保持鎮(zhèn)靜,設法制服罪犯,同時立即通過對講機呼叫增援。持對講機的人員在聽到求援信號時，迅速趕到(n do)現(xiàn)場，并通知監(jiān)控人員進行錄像。假設(jish)犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、體貌特征等，并及時向管理處報告，重大案件立即(lj)撥打“110報警(bo jng)。有案發(fā)現(xiàn)場的，要保護

55、現(xiàn)場，任何人不得擅自動用任何東西，包括罪犯留下一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓無關人員進入現(xiàn)場，在公安人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前(zhqin)，安保人員不得離開。記錄用戶提供的所有情況，記錄被搶物品及價值，詢問用戶是否有任何線索及疑心對象等。假設是運動作案、無固定現(xiàn)場的，對犯罪分子遺留下的物品、作案工具等，應用工具提取，切不可將安保人員的指紋留在罪犯遺留的物品上，然后用塑料袋裝好妥善保存并交公安機關處理。住戶或現(xiàn)場如有人員受傷，要盡快送醫(yī)院搶救并報告公安機關。安保主管做好現(xiàn)場記錄，并寫出書面報告報上級主管部門。二、 火警處理規(guī)程安保員接到火災報警后，嚴守崗位待命。門衛(wèi)值班人員要做好防范工作

56、，以防壞人趁火打劫，并報上級機關。所有(suyu)員工應服從指揮，按照分工，各司其責。應盡量疏散人員，維持現(xiàn)場秩序，驅(qū)散閑雜(xinz)圍觀人員。撲救(pji)完畢后，管理處安排人員協(xié)助公安消防部門查明原因、損失，并做好安置工作。依靠自身(zshn)力量無法撲救時，立即(lj)撥打“119火警，并積極配合公安消防部門進行搶救。三、發(fā)現(xiàn)斗毆事件處理規(guī)程值勤中或業(yè)主投訴，發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有爭吵、斗毆的現(xiàn)象要及時制止。制止的原那么和方法： 1 勸阻雙方住手、住口； 2 爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場； 3 持有器械斗毆那么應先制止持械一方；4 有傷員那么先送傷員去醫(yī)院救治。迅速報告上級部門，如個人力量薄弱

57、，應用對講機呼救增援。在制止爭吵、斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。四、值勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務和散發(fā)廣告的要堅決制止，并帶到值班室審查，并 登記證件號碼，教育后放走。在巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的要嚴格審查，必要時扭送(ni sn)公安 機關(jgun)。在處理各類可疑人員時，不允許擅自放人，更不允許敲詐勒索，私自(sz)罰款。4對于必須(bx)罰款的那么(n me)由公司或管理處決定。五、發(fā)現(xiàn)醉酒或精神病人的處理醉酒者或精神病人失去正常理智,處于不能自控的狀態(tài),易對自身或其他人員造成傷害,安保員應及時制止并加以控制。及時通知醉酒者或精神病人的家屬或所在單位,讓他們派

58、人領回。假設醉酒者或精神病人有危害社會公共秩序的行為,可上報主管將其強制送到公安部門處理。六、在值勤中有強行停車，亂到垃圾的情況等,可采取以下處置方法糾正違章應使用文明用語,以理服人。對不聽勸阻者,要查清姓名、單位,如實記錄并向管理處或安保主管匯報。發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原那么，假設遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，由管理處出面妥善處理。七、遇急癥病人的處理接報后迅速趕到病人所在現(xiàn)場。立即用對講機通知上級部門。在可能(knng)的情況下,通知病人的單位(dnwi)及家屬。假設(jish)情況危急,速打急救(jji) 號碼(hom)120或報警 號碼110。八、觸電

59、事故的應急處理發(fā)現(xiàn)有人觸電應立即關閉電源。在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防連體觸電,應用絕緣物體把線頭或人拉開。立即進行人工急救，立即用耳朵貼緊心臟，未聽到起搏聲，立即用右手掌心貼準心臟部位右手九十度平壓在右手上，用力下壓，要有柔性以防壓壞軟組織，每1秒鐘間壓一次，第一次壓六下，然后立即將事先準備好的竹片翹開觸點電者的嘴，嘴對嘴呼吸十下，假設沒反響，再重復一遍,做完后，送醫(yī)院搶救。九、突發(fā)性水浸事故處理當接到用戶投訴或報告后,及時前往現(xiàn)場觀察。抵達現(xiàn)場后,立刻查找出水的來源,檢查出水閥具體位置,并立即關閉出水閥,并向相關部門報告,下水道堵塞,應立即通知有關人員處理。觀察現(xiàn)場附近的電

60、掣，如有浸水應立即切斷電源,以防水浸漏電傷人。十、煤氣泄露事故的處理發(fā)現(xiàn)(fxin)或接報有煤氣泄露(xilu)應立即用濕布握住口鼻關閉煤氣閥。將門窗翻開，絕不能翻開電燈(dindng)、電扇、開關等。如有中毒人員(rnyun)因?qū)⑵湟浦镣L處，進行人工急救。立即通知(tngzh)管理處領導。如情況危急，速打急救 號碼120或送往醫(yī)院搶救。預案二：中毒事件處理預案當物管“110第一接報人得到中毒事件報告時：a) 立即傳報管理處，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場查找毒源，切斷毒源是氣體的，用濕布捂住鼻子，盡量在毒氣間少呼吸，迅速關閉毒氣散發(fā)，使毒氣不再擴散，疏散現(xiàn)場圍觀者，以防乘亂搶劫；b) 對煤氣中毒者，