某項目物業(yè)管理服務建議書

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 山水(shnshu)琨玉工程(gngchng) 物業(yè)管理效勞(xio lo)建議書 敬呈：成都山水置業(yè) 世邦魏理仕成都公司 二零零七年十一月 二零零七年八月目 錄第一章 前言(qin yn)第二章 世邦魏理仕簡介(jin ji)第三章 物業(yè)管理效勞(xio lo)方案(fng n)籌劃(chuhu)第四章 世邦魏理仕質量管理體系第五章 物業(yè)管理效勞方式及酬金第六章 為何選擇世邦魏理仕第一章前言 前 言本建議書系世邦魏理仕專門(zhunmn)為成都山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)

2、而編制(binzh)。山水(shnshu)琨玉工程 是成都山水置業(yè)即將投資興建的復合型住宅物業(yè)工程，地處成都市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，具有良好的區(qū)位價值和增值潛力，堪稱未來成都市地標性建筑物。承蒙貴公司邀約，世邦魏理仕榮幸獲得此次提供物業(yè)管理效勞建議的時機。我們根據(jù)所提供之相關參考資料及數(shù)據(jù)，經(jīng)分析研究之后，特編制了本?山水琨玉工程物業(yè)管理效勞建議書?。世邦魏理仕將視山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)為重點(zhngdin)工程(gngchng)，并將委派(wipi)精干的隊伍參與此工程之物業(yè)參謀效勞工作。與此同時，世邦魏理仕熱切期望以本工程為起點，與成都山水置業(yè)成為長期之合作伙伴

3、。世邦魏理仕期望本建議書所涉及到的內容，能有助于貴公司對工程的物業(yè)管理實施與開展方面的規(guī)劃和選擇，更希望能夠在未來有時機與成都山水置業(yè)攜手合作，通過共同努力，使山水琨玉工程運營獲得最大成功。第二章世邦魏理仕簡介(jin ji)一公司簡介世界(shji)頂級品牌“世邦魏理仕由CB Commercial與REILtd魏理仕控股公司(kn n s)于1998年5月4日合并(hbng)而成，其前身“魏理仕在1773年成立(chngl)于英國倫敦。目前擁有二百多年房地產(chǎn)效勞(xio lo)經(jīng)驗的“世邦魏理仕，既是世界上最大及歷史最悠久的國際物業(yè)公司之一，同時也以獨立的智力資本、所向披靡的環(huán)球實力及建立在

4、每個主要市場領導地位之上的業(yè)務平臺，成為?財富?雜志2005年全球千強中唯一入選的物業(yè)綜合效勞公司。2006年12月8日 ，世邦魏理仕紐約證券交易所代號：CBG進駐標準普爾指數(shù)500強S&P 500 Index行列, 該指數(shù)代表了美國經(jīng)濟中主要行業(yè)領先企業(yè)的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家躋身該指數(shù)排行榜的商業(yè)房地產(chǎn)效勞公司。 2007年3月，美國(mi u)?商業(yè)(shngy)周刊?公布(gngb)的年度商業(yè)周刊50強Buseness Week,50排行榜，世邦魏理仕赫然(hrn)入選，排名第16位。世邦魏理仕總部設在洛杉磯，是美國紐約聯(lián)交所的上市公司(shn sh n s)，目前在50多個國家

5、擁有超過24,000名員工未包括約5,000名來自聯(lián)營公司的員工，建有超過300個的辦事處。世邦魏理仕亞洲區(qū)網(wǎng)絡包括香港、上海、北京、成都、天津、廣州、臺北、新加坡、日本、韓國、印度、印度尼西亞、菲律賓、泰國及越南等40個辦事處。目前(mqin)，世邦魏理仕負責的物業(yè)租售的交易量超過1,660億美元，管理的商用物業(yè)及企業(yè)(qy)設施超過16億平方英尺，?財富(cif)?雜志(zzh)百強企業(yè)中約85%的公司(n s)為世邦魏理仕的客戶根據(jù)世邦魏理仕和TCC的合并統(tǒng)計數(shù)字)，凸現(xiàn)出世邦魏理仕在全球市場的巨大影響力。 世邦魏理仕于1978年在香港開展。憑著多方面的專業(yè)知識、技術經(jīng)驗，不斷成功地提高

6、其在市場中的地位及聲望。無可否認，以多年的珍貴經(jīng)驗、優(yōu)良傳統(tǒng)及根底，世邦魏理仕已成為一間既熟悉中國房地產(chǎn)開展狀況，又能提供個性化及全面性綜合效勞的專業(yè)化國際機構。世邦魏理仕通過覆蓋全球性的作業(yè)網(wǎng)絡，使其在資產(chǎn)效勞方面之優(yōu)勢得到了充分地發(fā)揮，對于提升所效勞物業(yè)工程的知名度，實現(xiàn)物業(yè)保值和增值有很大幫助?，F(xiàn)在，世邦魏理仕是在中國大陸地區(qū)管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一，與眾多最具實力的物業(yè)開發(fā)單位和物業(yè)管理單位實現(xiàn)了卓有成效的合作。 世邦魏理仕里程碑1773魏理仕在英國倫敦成立1906世邦公司創(chuàng)立于美國舊金山1995世邦公司收購Westmark Realty Advisors，擴充投資管理

7、能力1996世邦公司收購抵押貸款銀行I.J.Melody&Co.，成為美國商務按揭的主要創(chuàng)始者及效勞機構1997世邦公司收購Koll房地產(chǎn)效勞公司，并成為物業(yè)及設施管理業(yè)處于領導地位的企業(yè)1998魏理仕與世邦正式成立世邦魏理仕1998世邦魏理仕收購Hillier Parker,并與日本最大的房地產(chǎn)參謀公司Ikoma成立合資公司2003世邦魏理仕收購Insignia Financial Group,該項關鍵資產(chǎn)構成業(yè)界最強大的效勞提供者，重整全球業(yè)務平臺2006世邦魏理仕收購北美最著名的房地產(chǎn)專業(yè)效勞商-Trammell Crow Company(TCC)協(xié)議達成2006進駐標準普爾指數(shù)500強

8、(S&P500 Index)行列,是唯一一家躋身該指數(shù)排行榜的商業(yè)房地產(chǎn)效勞公司 2007入選美國?商業(yè)周刊?50強Business Week, 50，排名第16位 2007入選美國?財富?雜志年度成長最快100家企業(yè)，排名第33位 亞洲區(qū)效勞(xio lo)范圍(fnwi)：世邦魏理仕以了解客戶業(yè)務及研究(ynji)市場動態(tài)為先，致力于滿足客戶在房地產(chǎn)方面的效勞(xio lo)需求，配合其整體業(yè)務指標，在瞬息萬變(shn x wn bin)的市場上尋求突破，這是我們與客戶建立長久關系的根本(gnbn)原那么(n me)。世邦魏理仕希望成為客戶在房地產(chǎn)市場中之“導航者，為客戶提供全面的房地產(chǎn)效

9、勞，根本效勞方向包括：資產(chǎn)效勞：負責管理商業(yè)、零售、工業(yè)及酒店物業(yè)資產(chǎn)，有效提升客戶的投資回報，令他們主要物業(yè)資產(chǎn)與整體業(yè)務策略相匹配。我們在各效勞范圍上可以提供可觀的回報，包括物業(yè)管理、租務管理、工程及建筑管理、技術效勞、風險管理、能源采購管理及財務報告。我們已在亞洲建立最先進的物業(yè)管理系統(tǒng)，協(xié)助直接客戶獲得詳細資產(chǎn)訊息，讓我們通過有效估值及物業(yè)投資組合來提升投資價值。策略(cl)開展(kizhn)參謀(cnmu)：我們將提供(tgng)卓越的房地產(chǎn)籌劃(chuhu)方案，幫助客戶提升長遠的業(yè)績，為業(yè)主、開發(fā)單位、投資者、企業(yè)及公共機構提供有關物業(yè)開展的意見，例如初期及執(zhí)行階段的物業(yè)開展建議

10、等。策略參謀會與本地市場其他專業(yè)隊伍緊密合作，確保所提供的建議能充分反映有關工程開展、營銷及管理等重要趨向和目標。住宅工程營銷：這是我們在亞洲最成功的效勞工程之一，相關團隊在營銷整個住宅開展工程方面擁有穩(wěn)固的專業(yè)知識和經(jīng)驗，可以就住宅工程的營銷及銷售效勞提供廣泛的效勞，包括市場定位意見、開展及工程營銷咨詢、海外營銷及為買家提供的售后效勞，如租賃、租賃管理及租用匯款等。住宅(zhzhi)租務及咨詢效勞(xio lo)：作為一家(y ji)提供一站式效勞(xio lo)的供給(gngj)商，我們協(xié)助各跨國公司將雇員分派往亞洲，或在區(qū)內重新安置，為他們提供全面效勞。同時亦為開發(fā)單位的工程提供出租效勞

11、。我們?yōu)槠髽I(yè)客戶提供完善的效勞組合，包括迎新團、物業(yè)選擇、市場走勢分析、租房預算建議以及外籍人士租賃政策分析等。住宅效勞部擁有豐富的地區(qū)經(jīng)驗，并在高級住宅租賃市場擁有穩(wěn)健的業(yè)績，除交易效勞外，還為業(yè)主提供策略性的市場意見。我們的成功基于廣泛的樓盤數(shù)據(jù)，結合專業(yè)的本地區(qū)經(jīng)驗，為各地區(qū)提供一致性效勞。辦公樓效勞：在目前多元化的商業(yè)環(huán)境中，找到一個能提供增值效勞而進行簡單的租賃交易代理商非常關鍵。世邦魏理仕與客戶一同努力，開展并實行立足市場的商業(yè)策略。我們的數(shù)據(jù)庫包括地區(qū)、國家以及全球的租賃及營銷協(xié)議，將客戶的資產(chǎn)價值提升到最高。對于擁有空置商業(yè)單位或想為工程尋找主要工程的客戶，我們同時提供專業(yè)的意

12、見，獨家照顧他們在租賃及市場營銷的利益。這項效勞不附帶利益沖突，并確保絕對平安及保密。商鋪(shn p)效勞(xio lo)：主要致力于為零售商及業(yè)主提供(tgng)最為獨到的零售咨詢和市場推廣效勞(xio lo)。憑借(pngji)遍布全球的效勞網(wǎng)絡，我們的專業(yè)團隊對于市中心及市郊各類零售物業(yè)都有研究，能充分代表零售商與業(yè)主以至物業(yè)買賣雙方的利益，提供全面而連貫的房地產(chǎn)效勞，包括市場調查咨詢、定位、商場招商，投資以及資產(chǎn)管理效勞。投資(tu z)效勞(xio lo)：世邦魏理仕被視為投資(tu z)銷售市場的領導者，其投資效勞(xio lo)部專門為第三方業(yè)主處置及收購(shugu)開發(fā)工程

13、和收益型商業(yè)物業(yè)，幫助他們更多的接觸本地及國際機遇和資本市場，同時通過加快資產(chǎn)交易的流程，確保最大的投資回報。針對不同的物業(yè)，我們提供高度個性化的效勞，同時應用多元的分析方法來準確判斷市場趨勢以發(fā)現(xiàn)投資時機。通過協(xié)調世邦魏理仕在全球網(wǎng)絡，我們可以針對客戶不同投資策略提供區(qū)域和本地化的投資時機。跨國機構投資效勞：本部門是我們投資環(huán)球企業(yè)物業(yè)的一局部，專門為全球的機構投資者如人壽保險公司、退休基金、房地產(chǎn)投資信托、私人資產(chǎn)基金及大型房地產(chǎn)開發(fā)單位提供效勞。亞洲區(qū)跨國機構投資效勞部專業(yè)人員與美國、歐洲、中東、非洲、加拿大及太平洋地區(qū)的代表聯(lián)手，憑借強有力的環(huán)球平臺，效勞于期望投資的房地產(chǎn)市場的私人及

14、公共資產(chǎn)的潛在投資者。我們的業(yè)績又來自于客戶對我們專業(yè)投資建議的長期信賴，享受到長遠的資產(chǎn)增值。跨國機構投資效勞部的成員擔當咨詢者、參謀及中介人的角色，從國際、國家及地區(qū)性物業(yè)中，進行投資性資產(chǎn)的收購及轉讓。作為一間效勞完善的公司，跨國機構投資效勞部提供市場走勢的建議，加上創(chuàng)新獨到的投資策略，為客戶找出制勝的把握，開創(chuàng)與眾不同的未來。環(huán)球(hunqi)研究及咨詢：我們熟悉全球不同的物業(yè)類別，并以獨到的見解和必要的監(jiān)察(jinch)工具，從歷史與預測兩方面追測市場開展(kizhn)趨勢，為客戶提供一系列技術(jsh)準確的數(shù)據(jù)和研究效勞(xio lo)。此外，我們還能提供市場預估和表現(xiàn)基準以及策

15、略性的建議效勞。環(huán)球(hunqi)跨國企業(yè)效勞(xio lo)：在亞洲多個市場上提供貼身及創(chuàng)新解決方案，策略性滿足企業(yè)、政府及機構客戶職業(yè)性房地產(chǎn)的需求。我們無可匹敵(pd)的咨詢效勞(xio lo)、外判及交易管理平臺結合多行業(yè)知識(zh shi)及環(huán)球效勞，為客戶減低運營及占用本錢，以增強生產(chǎn)力，并通過有效的工作環(huán)境及商機發(fā)揮最大的彈性及作用。環(huán)球物業(yè)設施管理：為亞洲及全球知名企業(yè)超過數(shù)百萬平方尺的物業(yè)提供管理效勞，提供最高水平的客戶效勞，讓客戶能專注核心業(yè)務。我們財務主導方針具信心保證，提供領先科技平臺，讓我們能夠管理客戶的非核心的后勤支持及必需的物業(yè)設施效勞。負責環(huán)球物業(yè)設施管理的專業(yè)

16、人員會與客戶共同確定策略性的設施管理方案，針對提升價值及提供全面的投資組合智慧，提供無憂的方案。估價(gji)及咨詢效勞(xio lo)：為確保建議內含的理念切合客戶的業(yè)務目標，估價咨詢部提供獨立(dl)、準確、可靠和及時的估價及建議，為房地產(chǎn)交易(jioy)或融資提供關鍵性效勞(xio lo)。我們透過累計、分析及傳播全球房地產(chǎn)的全面數(shù)據(jù)來履行我們的理念。我們的估價及咨詢在業(yè)內居于領先水平，我們專業(yè)的評估師能為客戶提供國際化水準的估價效勞，效勞范圍包括資本市場及市場估價、企業(yè)及投資組合估價、按揭估價、財務狀況分析等。二、世邦魏理仕資產(chǎn)(zchn)管理主要架構1、世邦魏理仕大中華區(qū)資產(chǎn)(zch

17、n)管理架構Rob Blain亞太區(qū)主席中國區(qū)資產(chǎn)效勞朱顯明資產(chǎn)效勞臺北劉學龍資產(chǎn)效勞成都彭星波資產(chǎn)效勞廣州Thomas Ng資產(chǎn)效勞上海Eric Chan資產(chǎn)效勞北京牛國勝資產(chǎn)效勞香港黃永根牛國勝華北區(qū)總經(jīng)理北京Eric Chan華東區(qū)總經(jīng)理上海黃永根大中華區(qū)總經(jīng)理香港 Thomas Ng華南區(qū)總經(jīng)理廣州朱顯明中國區(qū)高級董事彭星波華西區(qū)總經(jīng)理成都2、世邦魏理仕大中華區(qū)辦公(bn gng)地點中國(zhn u)內地及香港地區(qū)3、世邦魏理仕成都資產(chǎn)(zchn)管理部效勞(xio lo)架構(ji u)成都世邦魏理仕董事總經(jīng)理物業(yè)管理專業(yè)資深人員工 程專業(yè)技術人員客戶效勞專業(yè)資深人員財務管理專業(yè)資

18、深人員行政管理專業(yè)資深人員資產(chǎn)管理部副董事中國區(qū)資產(chǎn)管理部總 監(jiān)三、世邦魏理仕公司(n s)資質1、物業(yè)管理資質等級 2005年獲得(hud)國家物業(yè)管理一級資質2、 ISO9001國際(guj)認證世邦魏理仕憑著多年(du nin)珍貴(zhngu)的經(jīng)驗(jngyn)、優(yōu)良(yuling)的傳統(tǒng)及專業(yè)的技術，已成為一間(y jin)能提供全面綜合性效勞的專業(yè)國際品牌公司，且于2002年在香港獲得ISO9001國際認證。四、世邦魏理仕管理優(yōu)勢1、歷史悠久，經(jīng)驗豐富全球最大及歷史最悠久的專業(yè)物業(yè)參謀公司之一，也是中國(zhn u)管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一，并且擁有(yngyu)

19、壹級物業(yè)管理企業(yè)資質等級。世邦魏理仕將運用強大的人力及技術資源，豐富的專業(yè)知識及經(jīng)驗(jngyn)，積極協(xié)助和配合合作伙伴進行管理效勞(xio lo)工作(gngzu)。2、全球網(wǎng)絡系統(tǒng)世邦魏理仕擁有全球性的客戶資源網(wǎng)絡，長期合作伙伴均為國際知名的大型企業(yè)，如“IBM、“波音、“瓊森、“諾基亞等等，將為工程引入具影響力的合作伙伴及客戶，擴大工程的經(jīng)濟及社會效益。3、科技資源在物業(yè)的應用世邦魏理仕在高科技開展領域居于同業(yè)的前端，最具有規(guī)劃建議及管理應用新型智能化物業(yè)的實力，世邦魏理仕所擁有的高科技人才及技術支持是其它同類公司無法比較的。而且世邦魏理仕現(xiàn)正與一家國際知名的網(wǎng)絡公司合作為所管理工程建

20、立電腦化管理系統(tǒng)。4、專業(yè)培訓一支技術(jsh)過硬、效勞(xio lo)到位(do wi)的管理隊伍的形成有賴于長期的培訓而產(chǎn)生，而世邦魏理仕正是依靠這個強有力的武器為所有管理的工程(gngchng)培養(yǎng)了一支又一支過硬的隊伍，保證為客戶提供(tgng)周到、細致的效勞，我們培訓主要從以下不同角度開展：從時間方面：1)物業(yè)前期 2)試運行期及調整期3)正式運行期從內容方面：1)物業(yè)根底 2)法規(guī)知識3)專業(yè)知識4)特別課題從人員方面：1)經(jīng)理級 2)主管級3)員工級世邦魏理仕承諾如參與任何合作伙伴開發(fā)工程的管理工作，定會安排有效的效勞培訓，使物業(yè)工程擁有一支訓練有素的物業(yè)效勞隊伍。綜上所述，

21、世邦魏理仕誠意就工程的管理提供高水準的專業(yè)物業(yè)管理效勞，為工程創(chuàng)造理想的效益。五、世邦魏理仕管理理念(l nin)和大中華策略世邦魏理仕承諾提供(tgng)的主動效勞(xio lo)集中在投資(tu z)業(yè)績方面。我們從事(cngsh)物業(yè)管理的理念是幫助客戶實現(xiàn)投資利益的最大化。當然到達投資利益最大化是大家普遍認同的觀點。然而有太多物業(yè)經(jīng)理無視了管理的根本目標，而把自己局限于每天的日常管理工作，我們相信自己會防止以上的現(xiàn)象，在物業(yè)維護管理的根底之上提升投資的價值及效勞的質量。物業(yè)管理不再是那種被動的收租金、提供一些日常的維護保養(yǎng)工作，它是一門多專業(yè)交叉的學科，需要廣泛的知識，包括財會、行政、

22、高科技效勞以及工程、市場和談判溝通方面的技巧。除此之外，物業(yè)經(jīng)理還應該掌握高度的溝通和人際關系方面的技巧，以確保他和租戶、業(yè)主之間的長期穩(wěn)固關系的建立和保持。世邦魏理仕尋求明確地制訂出業(yè)主組織(zzh)的目標，并出臺需要的措施，我們(w men)迎接的挑戰(zhàn)便是充分運用我們的知識經(jīng)驗和技巧來實現(xiàn)既定的管理目標。主動管理的另一根本便是施行監(jiān)管，世邦魏理仕的監(jiān)管過程是為了激發(fā)更好的業(yè)績，而不是對管理行為的限制(xinzh)。管理的團隊和物業(yè)的業(yè)績都必須加以監(jiān)管。監(jiān)管的范圍(fnwi)包括租金水平、維保本錢(bn qin)、還有一些其它措施比方效勞的質量、顧客滿意度、以及專業(yè)作業(yè)的質量。六世邦魏理仕管

23、理業(yè)績 1、MANAGING PROPERTIES 管理或參謀管理的工程統(tǒng)計 1全球業(yè)績 截止(jizh)2006年年底，世邦魏理仕全球物業(yè)及企業(yè)(qy)設施管理面積 Property & corporate facilities under management17億平方英尺 2大中華區(qū)業(yè)績(yj)截止(jizh)到2005年11月,世邦魏理世在大中華區(qū)正在(zhngzi)提供效勞的管理面積為1億1, 500萬平方英尺七、中國大陸地區(qū)局部成功案例世邦魏理仕在效勞高檔商業(yè)工程或豪華住宅方面擁有豐富的經(jīng)驗及諸多成功案例。以下為中國大陸地區(qū)內局部案例及工程資訊：成都及西南其它地區(qū)香格里拉中心寫字樓

24、 總建筑面積：44,700平方米地理位置：成都市濱江路物業(yè)性質：寫字樓管理方式：參謀管理工程概況：開展商為亞太地區(qū)最豪華酒店集團香格里拉酒店集團成都地區(qū)甲級寫字樓之新坐標力寶大廈 總建筑面積：72,000平方米地理位置：成都市科華北路物業(yè)性質：寫字樓，商場管理方式：參謀管理及全委托管理工程概況：投資商之一系世界500強企業(yè)印尼力寶集團超甲級智能化寫字樓時代廣場 總建筑面積：105,459平方米地理位置：成都市總府路物業(yè)性質：寫字樓，商場管理方式：參謀管理工程概況：地處成都市最繁華之春熙路商圈成都市中心商務寫字樓代表作品華敏翰尊國際大廈 總建筑面積：62,090平方米地理位置：成都市總府路物業(yè)性

25、質：寫字樓管理方式：全委托管理工程概況：目前成都地區(qū)最高之建筑國際級5A智能化商務寫字樓天一廣場 總建筑面積：48,000平方米地理位置：成都市人民南路物業(yè)性質：寫字樓，商場管理方式：全委托管理工程概況：成都市人民南路黃金地段之超甲級商務寫字樓其超大水幕會所將申報吉尼斯社界紀錄多元總部國際1號 總建筑面積：30,000平方米地理位置：成都市龍?zhí)端鹿I(yè)集中區(qū)物業(yè)性質：企業(yè)總部基地管理方式：全委托管理工程概況：企業(yè)總部基地及獨棟商務別墅概念甲級智能辦公系統(tǒng)宏達國際廣場 總建筑面積：46,000平方米地理位置：成都市下南大街物業(yè)性質：寫字樓，商場管理方式：參謀管理工程概況：著名上市公司宏達集團代表作

26、品成都市府南河黃金區(qū)域寫字樓之典范新里派克公館 總建筑面積：550,000平方米地理位置：成都市郫縣犀浦鎮(zhèn)物業(yè)性質：高檔住宅，別墅管理方式：參謀管理工程概況：中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)上海綠地集團代表作品高級高層公寓及別墅住區(qū)都江森林別墅 總建筑面積：40,000平方米地理位置：都江堰市香雪海路物業(yè)性質：別墅管理方式：參謀管理工程概況：中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活之完美融合，全球同步出售成都地區(qū)高端別墅之代表作品比華利國際城 總建筑面積：450,000平方米地理位置：成都市上沙河鋪街物業(yè)性質：高檔住宅管理方式：參謀管理工程概況：高層低密度電梯洋房成都新興居住區(qū)之高層典范華府金沙總建筑面積：140,000

27、平方米地理位置：成都市清江西路物業(yè)性質：高檔住宅管理方式：參謀管理工程概況：人文金沙，大宅華府成都西門片區(qū)高尚人文住宅之代表作品漢嘉國際社區(qū)總建筑面積：150,000平方米一期地理位置：成都市新都區(qū)物業(yè)性質：高檔住宅管理方式：參謀管理工程概況：浙江城建漢嘉集團代表作品智者的山丘 總建筑面積：41,000平方米地理位置：昆明市盤龍區(qū)物業(yè)性質：別墅管理方式：駐場參謀管理工程概況：罕見緩坡地別墅院落昆明地區(qū)特色別墅之代表作品其他(qt)城市七星摩根廣場總建筑面積：420,000平方米地理位置：北京市北四環(huán)物業(yè)性質：寫字樓管理方式：參謀管理工程概況：著名跨國集團MMG之代表作品中國建筑業(yè)之樣板工程華夏

28、銀行大廈總建筑面積：64,455平方米地理位置：北京市建國門內大街物業(yè)性質：寫字樓，商場管理方式：參謀管理工程概況：高級環(huán)保智能配置，首都核心CBD商圈之金融中心榮獲全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈即“國優(yōu)稱號貢院6號總建筑面積：88,724平方米地理位置：北京市建國門內大街物業(yè)性質：高檔住宅管理方式：參謀管理工程概況：頂級豪宅公寓入住業(yè)戶均系中國社會各界頂級精英湯臣豪園總建筑面積：141,000平方米地理位置：上海市浦東龍東大道物業(yè)性質：別墅管理方式：全委托管理工程概況：著名上市公司湯臣集團代表作品高級連體水景別墅佘山銀湖別墅總建筑面積：40,000平方米地理位置：上海市松江區(qū)泗陳路物業(yè)性質：別墅管理方

29、式：全委托管理工程概況：純北美風格獨立別墅高級跨水域景觀設計第三章物業(yè)管理效勞(xio lo)方案(fng n)籌劃(chuhu)一、工程(gngchng)概況(gikung)分析 山水(shnshu)琨玉工程(gngchng) 系成都山水(shnshu)置業(yè)即將投資建設的復合型住宅物業(yè)工程。工程總建筑面積約38,000平方米，地處成都市人民中路正府街，初步規(guī)劃為：1-2層系商業(yè)局部，3層為會所，4-6層為小型酒店，7-32層為電梯公寓。物業(yè)自身的價值和其今后出售或出租價位的高與低，直接受到諸多因素的影響。除了市場方面的因素外，其地理位置、內外部交通環(huán)境、樓層功能布局以及設施、設備和建筑材料的

30、選用和物業(yè)銷售與管理，也應是被考慮的主要因素。 山水琨玉工程 作為城市中心復合型住宅物業(yè)工程，必然要求與之適應的質量相對較高的物業(yè)管理效勞水準。世邦魏理仕在管理復合型住宅物業(yè)工程方面有多年的經(jīng)驗，可憑借特有人力資源優(yōu)勢和與國際接軌的標準的管理與效勞，為開發(fā)單位提供物業(yè)前期參謀咨詢以及投入日常運作后的參謀效勞，并為該物業(yè)銷售和交付使用后管理效勞做好準備。我們將在效勞過程中充分考慮開發(fā)單位和未來投資客戶的利益。與此同時，作為世界頂級(dn j)專業(yè)效勞(xio lo)機構(jgu)，世邦魏理仕還將在簽署相關合約后，為山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)提供品牌使用方面的支持，以有利于工程

31、市場形象的樹立和物業(yè)管理機構品質的提升。我們的最終目標是通過提供高品質的專業(yè)參謀效勞，提升山水琨玉工程的物業(yè)管理形象，并使得開發(fā)單位取得良好經(jīng)濟回報。二、物業(yè)參謀效勞方案 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜的系統(tǒng)工程。為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動和正常進行，我們將在山水琨玉工程開展的不同階段提供相應的專業(yè)參謀工作內容，具體效勞范圍及內容如下：1 、物業(yè)工程前期的參謀效勞專業(yè)(zhuny)參謀(cnmu)機構的前期介入，其意義(yy)在于協(xié)助開發(fā)建設單位改良(giling)完善物業(yè)的建筑設計和功能(gngnng)配置，協(xié)助未來物業(yè)管理效勞機構進一步了解和掌握設備和管線的分

32、布情況，為竣工驗收和接管驗收提供支持和協(xié)助，為日后的物業(yè)管理的正常實施奠定根底。1協(xié)助測算物業(yè)效勞費標準物業(yè)效勞費的收取及計算標準是購房者時經(jīng)常關心的問題之一，也是涉及住宅產(chǎn)品定位和未來效勞品質保證的重要因素。我們會根據(jù)山水琨玉工程的設備設施情況、市場定位和效勞預期，結合成都市相關政策規(guī)定和市場信息，提出物業(yè)效勞費標準測算方面的建議。2協(xié)助對工程遺留問題的跟進在工程施工收尾階段或即將竣工時，我們將派遣技術專家進入工程現(xiàn)場，協(xié)助貴公司對工程質量和遺留問題進行甄別，提出技術性建議供開發(fā)單位參考，以便貴公司為工程竣工接管驗收做好準備。3 協(xié)助(xizh)物業(yè)接管驗收當工程竣工驗收完成(wn chng

33、)后，我們將協(xié)助開發(fā)單位或貴公司(n s)指定的物業(yè)管理效勞(xio lo)機構，組織實施接管驗收。同時協(xié)助編制、健全設施(shsh)設備管理方案，指導有關工程圖紙的接收和檔案管理的工作。 為全面實施上述效勞，我們建議雙方簽訂物業(yè)管理參謀合同之后，即時開展物業(yè)工程前期參謀工作，以便及時為貴公司提供有效之協(xié)助，確保以上各項工作內容均到達理想水平。2、 物業(yè)管理籌備期的參謀效勞在山水琨玉工程開業(yè)前5個月，我們將根據(jù)本物業(yè)工程的設計思想、建筑檔次以及其它相關元素，協(xié)助審訂開發(fā)單位委托的工程物業(yè)管理單位所制訂的物業(yè)管理籌備工作方案，以使有關工作能夠有序在工程投入運營以前全部完成。主要工作內容如下：1審

34、訂物業(yè)管理規(guī)約參考文本制訂(zhdng)山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)物業(yè)管理規(guī)約的目的，是要清楚和明確各相關利益方在未來物業(yè)權益方面做出相對合理的約定和規(guī)劃。物業(yè)管理規(guī)約是對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(yugun)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權利與義務的行為準那么(n me)。管理公約一般由開發(fā)單位和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理部門登記備案后，方可生效。世邦魏理仕會按照行業(yè)及地方政府的有關規(guī)定，根據(jù)山水琨玉工程特點，將審核份物業(yè)管理規(guī)約文本，提供開發(fā)單位和相關物業(yè)管理單位參考。2協(xié)助審訂?用戶手冊?和?商戶手冊?用戶手冊?和?商戶手冊?

35、是由物業(yè)管理單位提交業(yè)主、租戶和商戶，由其確認并保存的文件，其目的是使業(yè)主、租戶和商戶更明了自己應有的權利與義務，以及需要引起注意的事項；同時也可幫助使其了解物業(yè)管理的規(guī)章制度、效勞工程及平安措施等。該手冊除了可以有助于提升物業(yè)效勞效率之外，亦可以加強物業(yè)管理公司與業(yè)主、租戶和商戶之間的聯(lián)系，把創(chuàng)造良好的生活、工作和經(jīng)營環(huán)境作為一種共同的責任。3協(xié)助(xizh)審訂?入住駐流程(lichng)?及?裝修(zhungxi)管理規(guī)定?業(yè)主(yzh)/租戶(zh)/商戶在辦理入駐手續(xù)并開始進行裝修時，是一段管理難度較大的磨合期。為了能讓業(yè)主/租戶/商戶順利入住駐，同時為了防止裝修過程中因不標準施工而

36、對主體結構等公共利益造成的損害，世邦魏理仕將根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗，并本著方便、快捷、高效的原那么，協(xié)助審訂?入住駐流程?和?裝修管理規(guī)定?。4協(xié)助審訂物業(yè)管理財務預算世邦魏理仕在對物業(yè)將來的使用和運行情況做出充分考慮的同時，還將對目前各類能源譬如水、電、氣、暖等的供給價格進行了解，對人員本錢等情況進行市場調研，并根據(jù)上述資料協(xié)助審訂物業(yè)管理分項財務預算。審訂該預算的原那么是“量入為出，即以管理費收入來平衡運行的各項支出。在不降低管理水平的前提下，盡可能節(jié)約本錢費用。同時(tngsh)，世邦魏理仕還將根據(jù)籌備工作方案(fng n)和物業(yè)管理的實際(shj)需要，協(xié)助審訂或編制物業(yè)開辦費預算。5 協(xié)助審訂

37、組織架構(ji u)及工作崗位安排世邦魏理仕將根據(jù)(gnj)工程的規(guī)模和各類效勞設施功能和分布情況，有針對性地就設計物業(yè)管理的人事框架和崗位設置提出建議，協(xié)助審訂各部門職能和各崗位職責及人員編制方案；同時，就有關人事政策及制度提出建議，其中包括：員工守那么、效勞標準和工作程序以及崗前和在職的全面培訓制度，以最終協(xié)助該工程建立一支優(yōu)秀的專業(yè)管理和效勞隊伍。6協(xié)助建立各項規(guī)章制度規(guī)章制度是物業(yè)管理能夠正常運行的根本保證，其中包括公司內部管理制度和要求，業(yè)主或租戶遵守的外部規(guī)章制度。世邦魏理仕將協(xié)助開發(fā)單位指定的物業(yè)效勞機構在物業(yè)投入運營之前將上述規(guī)章制度編制完成，或者變質各項規(guī)章制度，以供物業(yè)運作

38、之用。7協(xié)助審訂員工招聘方案世邦魏理仕將在驗收調試(dio sh)與物業(yè)交付使用前，審訂工程(gngchng)物業(yè)管理單位提交的有關(yugun)物業(yè)效勞(xio lo)人員的聘用條件及薪金標準(biozhn)。同時在物業(yè)落成前的4至5個月，指導實施倒排方案，協(xié)助工程物業(yè)管理機構按實際需要有步驟地招聘員工并使其分批到職。8制訂并實施培訓方案做好物業(yè)工程的管理和效勞，除了良好的硬件設施是重要的根底之外，建立一支素質優(yōu)良、管理和效勞水準較高的員工隊伍，也是物業(yè)效勞機構完成所負使命的重要條件。一支高素質的員工隊伍的建立，有賴于對培訓工作的重視和建立一套嚴密的員工培訓制度。因此，世邦魏理仕將根據(jù)該工程

39、的人員配備情況，遵循理論聯(lián)系實際，全員培訓、重點提高、嚴格考核的原那么，擬定并落實培訓方案。培訓內容主要包括：物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)業(yè)主(yzh)/租戶入駐程序和裝修(zhungxi)管理規(guī)定處理客戶(k h)投訴技巧緊急事件處理程序物業(yè)財務一般(ybn)知識各部門工作(gngzu)流程及工作程序節(jié)能意識和節(jié)能方案設備設施的日常保養(yǎng)常識員工禮儀禮貌崗位職責撰寫報告(bogo)及公函9綠化(lhu)及景觀世邦魏理仕將基于(jy) 山水(shnshu)琨玉工程(gngchng) 的品質和氣氛要求，協(xié)助開發(fā)單位和物業(yè)管理單位就有關該中心的綠化及景觀設計提出適當?shù)囊庖姾徒ㄗh。10員工餐廳員工餐廳包

40、括物業(yè)效勞人員和商戶雇員的就餐問題非常重要。世邦魏理仕可結合現(xiàn)場實際情況，向開發(fā)單位和物業(yè)效勞機構提出有關員工餐廳的規(guī)劃和建議。11智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)是綜合性物業(yè)品質的重要標志，世邦魏理仕將根據(jù)以往管理其他眾多智能化工程之經(jīng)驗，結合工程實際情況，提交有關意見和建議。12配合 山水琨玉工程 開業(yè)慶典活動如果(rgu)開發(fā)單位在山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)正式開盤(ki pn)及入伙開業(yè)(ki y)時，舉辦慶典活動，世邦魏理仕將全力予以配合，以獲得最正確宣傳效益，為本工程乃至開發(fā)單位和物業(yè)效勞機構樹立良好形象，提供熱誠幫助。3、正式運營后的參謀工作 山水琨玉工程 工程開業(yè)后，即

41、轉入正常的物業(yè)管理階段。 在此期間，世邦魏理仕將把在籌備階段制訂的物業(yè)管理規(guī)劃，協(xié)助或者直接逐步落實到位，主要參謀工作范圍包括以下諸方面：1日常保潔與定期保潔為使山水琨玉工程始終保持其原有的品質，日常保潔和定期清潔那么顯得尤為重要，它可以保持物業(yè)的美觀，延緩建筑外表的自然老化。世邦魏理仕將根據(jù)專業(yè)之經(jīng)驗，審訂工程物業(yè)管理機構的保潔工作方案，并適當指導其在日后的實施，以便為用戶提供一個整潔的商務工作環(huán)境和家居生活環(huán)境。2平安(png n)防范與消防(xiofng)管理復合型住宅(zhzhi)物業(yè)工程(gngchng)之平安(png n)防范與消防管理工作應是物業(yè)管理中的重中之重，因為它涉及到業(yè)戶

42、的人身平安和財產(chǎn)平安。世邦魏理仕將根據(jù)工程的平安與消防設施，再結合多年的相關經(jīng)驗，審核工程物業(yè)效勞機構編制的平安防范與消防管理方案，并催促其有效運用于日常管理與處理緊急事件中，以期最大限度地防止出現(xiàn)平安事件。3設備設施的日常維修與定期保養(yǎng)為了真正實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的目的，世邦魏理仕將催促工程物業(yè)效勞機構對建筑外表進行日常保潔與定期清洗，以及對工程公共設施、設備采取日常維修保養(yǎng)，使其保持完好和運轉正常。4停車場與交通管理世邦魏理仕將就停車場和交通流線的設計(shj)提出適當建議。世邦魏理仕認為，在交通管理中所要考慮的是保證道路通暢，合理利用道路，并使得內部出口與外部干道得到有效合理地使用(shy

43、ng)。另外，停車場泊位的優(yōu)化組合及管理也關系到業(yè)主、租戶對物業(yè)使用的滿意程度，還會影響到訪客停車的方便及平安(png n)，合理(hl)有效的內部交通及卸貨平臺，將關系(gun x)到商業(yè)局部的經(jīng)營效率和管理秩序。5二次裝修管理無論是本工程的住宅局部還是商業(yè)局部，二次裝修管理都是不可以忽略的管理責任。世邦魏理仕將對二次裝修管理的流程和內容進行整理和審訂，在保證效勞效率之同時，合理維護開發(fā)單位及公共權益。6特約效勞開展有償特約效勞能夠在為業(yè)主和租戶的工作帶來方便的同時，也能到達管理者與使用者感情上溝通的目的。 根據(jù)復合型住宅(zhzhi)物業(yè)工程(gngchng)特點(tdin)，世邦魏理仕建

44、議可有選擇地為業(yè)主/租戶(zh)/商戶(shn h)提供如下之特約效勞：單元內的水、電和 線路維修單元內的裝飾維修單元內清潔效勞單元內鮮花和盆景擺放單元內安保效勞預訂及叫車接送效勞代訂報刊和雜志速遞(s d)效勞(xio lo)代辦(dibn)保險代訂機票代辦存放(cnfng)貨物代辦(dibn) 、復印及打印等商務效勞提供商務秘書及文員等效勞其它特約效勞及運作三、方案中的山水琨玉工程 工程參謀工作組成員 蔣旭先生 成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理/參謀組組長學歷(xul)專業(yè)：電氣工程專業(yè)(zhuny)執(zhí)業(yè)資格：電氣工程師/物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理(jngl)崗位證書專業(yè)(zhuny)效勞(xio

45、lo)經(jīng)歷：多年從事物業(yè)管理及工程管理工作，先后任職于太森地產(chǎn)、港聯(lián)物業(yè)、廣州/上海世邦魏理仕公司，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理效勞成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理局部效勞過的工程名單：成都王府井商城、威斯頓聯(lián)邦大廈、領秀別墅、三九圣安卓公寓、羅浮世家、時代廣場、青城山高爾夫山莊、天府中心、倍特康派大廈、力寶大廈、宏達國際廣場、比華利國際城、重慶北溫泉九號、重慶國際商務中心、重慶美源國際大廈、昆明智者的山丘別墅等沈柏林先生 成都資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理/參謀組成員學歷專業(yè)：電氣自動化專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：注冊工程師專業(yè)(zhuny)效勞(xio lo)經(jīng)歷(jngl)：長期從事酒店及物業(yè)管理及工程管理工作

46、，先后(xinhu)任職于高檔酒店工程(gngchng)，其后亦曾在上海萬泰置地開展、豪景物業(yè)管理上海、戴德梁行房地產(chǎn)咨詢上海、第一太平戴維斯上海公司、成都瑞地物業(yè)管理等企業(yè)擔任重要職務，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理效勞成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理 局部效勞過的工程名單：上海銀星假日大酒店、上海富豪外貿大酒店、上海置地廣場、上海峻嶺廣場、上海萬都中心大廈、成都開行 國際廣場 郭浩先生 成都資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理/參謀組成員學歷專業(yè)：土建專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：土建工程師專業(yè)效勞經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作多年，先后任職于廣州典雅工程公司、四川郎信房產(chǎn)、戴德梁行成都公司，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理效勞成

47、都分公司資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理局部(jb)效勞(xio lo)過的工程(gngchng)名單(mngdn)：成都莊士大廈、羅馬假日(jir)廣場、麓島國際、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國際、華府金沙、比華利國際城、倍特康派大廈、宏達國際廣場等姚航先生 成都資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理學歷專業(yè)：工業(yè)與民用建筑專業(yè)/計算機及工程應用專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：助理工程師/土建監(jiān)理師/YUM營建工程師/房地產(chǎn)開發(fā) 統(tǒng)計崗位資格專業(yè)效勞經(jīng)歷：從事物業(yè)營建及工程管理工作十年，先后任職于華西集團、森宇集團、中外合資成都長天、美國全球百勝集團成都公司等，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理效勞成都分公司資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理 局部效勞過的工程名單：

48、恒利大廈、高速大廈、府河音樂花園、森 宇音樂花園、維也納森林別墅等 周紅華先生(xin sheng) 成都資產(chǎn)(zchn)管理部物業(yè)經(jīng)理/參謀(cnmu)組成員學歷(xul)專業(yè)：法學專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理(jngl)崗位證書/質量管理體系內審員證專業(yè)效勞經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作八年，先后任職于深圳萬科物業(yè)、成都浩林實業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理效勞成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理局部效勞過的工程名單：深圳荔景大廈、成都金林半島別墅等瞿陽小姐 成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/參謀組成員學歷專業(yè)：法律專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位證書效勞經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作八年，先后任

49、職于成都置信集團所屬物業(yè)管理單位、美侖物業(yè)、芙蓉家苑物業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理效勞成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理局部(jb)效勞(xio lo)過的工程(gngchng)名單(mngdn)：成都雙楠誼苑、教師公寓、置信逸都花園、麗都花園、芙蓉古城、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國際、華府(hu f)金沙、比華利國際城、倍特康派大廈等 高也小姐 成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/參謀組成員學歷專業(yè)：經(jīng)貿英語專業(yè) 執(zhí)業(yè)資格：質量管理體系內審員證/物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位證書 /房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書/四川省統(tǒng)計人員上崗證專業(yè)效勞經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作七年，先后任職于成都文匯實業(yè)、銀都物業(yè)、忠信物業(yè)，

50、現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理效勞成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理局部(jb)效勞(xio lo)過的工程(gngchng)名單(mngdn)：成都麗陽天下(tinxi)、世界、銀都花園、凱蒂陽光、楓橋曉月、海棠月色等第四章世邦魏理仕質量(zhling)管理體系一、世邦魏理仕公司(n s)優(yōu)質管理體系世邦魏理仕開拓(kitu)開展(kizhn)了一套優(yōu)質(yuzh)物業(yè)管理系統(tǒng)，使物業(yè)管理工作系統(tǒng)化、標準化、程序化，以滿足客戶的效勞需求。世邦魏理仕亦可根據(jù)山水琨玉工程未來物業(yè)管理的實際需要，協(xié)助工程物業(yè)效勞機構建立高水準的管理系統(tǒng)，以實現(xiàn)管理品質的保證。這套優(yōu)質物業(yè)管理系統(tǒng)是以ISO9002的標準為根

51、底，是屬于一種國際管理品質的保證。世邦魏理仕的優(yōu)質管理系統(tǒng)不僅可以使客戶對未來可以感受到的物業(yè)效勞有加倍信心，更能強化物業(yè)效勞機構之自身的管理能力，增強監(jiān)管力度，以致各項運作能夠到達指標，符合客戶的需求。世邦魏理仕的質量管理和質量保證是以“以人為本，為客戶(k h)提供喜出望外的效勞(xio lo)為宗旨。在物業(yè)(w y)內部管理運作上，強調分工合理、責任明確。根據(jù)每個員工不同的崗位職責建立考核標準，建立一整套考核檢評制度，優(yōu)勝劣汰，大大地提高了員工的效勞(xio lo)工作(gngzu)根本技能和效勞質量。在效勞工作中認真分析客戶需求，客戶沒有想到的效勞，我們已經(jīng)做到，使客戶產(chǎn)生喜出望外的感覺。世邦魏理仕通過對工程效勞機構實行必要的管理與效勞的質量評定, 以便其在整體效勞過程中，緊緊抓住效勞意識、效勞效率、客戶關系、效勞價值、效勞創(chuàng)新、一貫性、以及效勞質量評估與考核等各個環(huán)節(jié)，以便最終實現(xiàn)工作目標。二、質