某著名房產(chǎn)公司商業(yè)綜合項目開發(fā)財務(wù)營銷建造策劃書

1、.PAGE ：.；項 目 發(fā) 展 策 劃 書. 工程概略. 地理位置及素質(zhì)【#】位于成都市南部的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機場路西延線和體育公園。工程所處的高新區(qū)始建于年，年月被國務(wù)院同意為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過十年建立，該區(qū)構(gòu)成了一區(qū)多園的管理方式，初步構(gòu)成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程與現(xiàn)代食品三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一個新型的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無與園區(qū)建立相順應(yīng)的生活配套設(shè)備?！?】的開發(fā)建立，正好填補這一空白。. 工程宗地及周邊環(huán)境工程用地的西北部如今是電纜廠的主廠區(qū)，目前正在消費；用地的北

2、面即紫荊西路北側(cè)有倍特幼兒園對外接納學(xué)生、高新區(qū)實驗學(xué)校含小學(xué)、初中及高中部、高新區(qū)電信局、農(nóng)貿(mào)市場；用地東側(cè)的肖家河神仙樹段目前尚未整治位于高新實驗學(xué)校東側(cè)的肖家河已整治成示范段，景觀尚可，枯水季節(jié)景觀較差，豐水季節(jié)水流較急，景觀良好。用地內(nèi)有部分廠房和舊民房需求拆遷，根據(jù)用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于今年月日前完成首期用地的拆遷并交供我司約畝土地。南面：規(guī)劃路尚未構(gòu)成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時間要求逐段完成，且不影響我司的分期開發(fā)方案；體育公園正在建立中。北面：紫荊西路已完成大部分，尚未建筑的路段約米居民曾經(jīng)搬遷，但房屋尚未撤除，根據(jù)“用地協(xié)議的規(guī)定，高新區(qū)政府將于年月日前完成該路

3、段的建立并確保通車，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建立中。紫荊西路北側(cè)的倍特小區(qū)除“金葉苑約.萬平方米的低檔住宅外已全部建成并已入伙。東面：元華路已構(gòu)成并通車，但有部分道路仍為原郊區(qū)道路長約米。根據(jù)“用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于年月日前完成該路的市政化改建及肖家河神仙樹段的治理包括其兩側(cè)各寬米的防護綠地建立。高新區(qū)的商業(yè)配套如農(nóng)貿(mào)市場等位于該路的北段。元華路東側(cè)有部分舊房已列入拆遷范圍，其用地性質(zhì)為住宅小區(qū)，【#】隔元華路與東邊的銀都花園、紫荊小區(qū)相望。西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地塊西側(cè)臨近高架橋的起點。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。. 交通

4、情況及市政建立. 交通情況根據(jù)目前情況，用地周邊公共交通較為便利，有路、路、路共三條公交線路經(jīng)過地塊，其中，路公共汽車由紅照壁開往國防樂園，?？可裣蓸涔卉囌荆宦饭财囯娎|廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站；路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運站。用地周邊道路通暢，駕車出行可以很方便地到達市中區(qū)、火車南站、機場、樂山、峨眉山、雅安等地。出地塊后延高新大道向北穿過二環(huán)路間隔 地塊兩分鐘路程和一環(huán)路距地塊四分鐘路程可便利到達市中心內(nèi)各地十五分鐘到華中醫(yī)大附屬醫(yī)院，二十五分鐘到達天府廣場。成雅、成樂及機場高速入口緊鄰地塊，二非常鐘內(nèi)可到機場，五非常鐘內(nèi)可到樂山，交通極

5、為便利。. 市政建立高新區(qū)經(jīng)過十年建立，市政配套設(shè)備較為完備。但詳細到用地周邊道路兩側(cè)的市政管網(wǎng)，就目前情況來說并不完善，需求由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時間及內(nèi)容要求及時配套到位。目前情況如下：給水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有供水管線，高新大道現(xiàn)有供水管線，元華路的北段已埋設(shè)供水管線。污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有污水管線沿紫荊西路排向三瓦窯方向，高新大道現(xiàn)有污水管線。雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有雨水管線沿紫荊西路排往肖家河，高新大道現(xiàn)有雨水管線。 供電情況：沿紫荊西路現(xiàn)有千伏架空供電線路，高新大道現(xiàn)有千伏架空供電線路，元華路現(xiàn)無供電線路。燃氣情況：紫荊西路上無燃氣管道，高新大道西側(cè)現(xiàn)有天氣氣管道且在東側(cè)有預(yù)留

6、接口。供熱情況：南星熱電廠可提供供熱條件，主管道曾經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在運用。及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營業(yè)廳，高新大道已埋設(shè).萬門通訊電纜；高新大道已埋設(shè)光纖電纜。. 肖家河現(xiàn)狀及濱河公園的規(guī)劃.肖家河現(xiàn)狀源頭：肖家河發(fā)源于清水河，清水河流過西二環(huán)路清水河橋后，主流流往府南河，支流構(gòu)成肖家河。分支處有鐵欄過濾漂浮渣滓，欄后有一水閘，控制肖家河水量。從水閘處置解及堤上水紋高度，其控制水位在.米左右污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無工業(yè)污染源。但因流經(jīng)地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量建筑，導(dǎo)致建筑渣滓增多，并長期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季

7、節(jié)發(fā)出臭味的主要緣由。水量：肖家河河道寬約米，河堤寬米，堤高普通在.米，從河堤水紋線看，水位高時不超越.米。每年月份為豐水季節(jié)，河水流量較大，神仙樹段水流較急，河水無臭味；月至次年月份為枯水季節(jié)，河水流量很小，神仙樹段水流緩慢，河水臭味明顯。高新區(qū)管委會為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已方案對肖家河神仙樹段進展徹底治理，并曾經(jīng)在高新實驗學(xué)校東側(cè)構(gòu)成了約KM的示范段，神仙樹段的河道治理睬在年月份完成。.濱河公園的規(guī)劃按規(guī)劃肖家河神仙樹段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長約米、米寬防護綠地寬米+河道寬米+防護綠地寬+公園米的濱河公園，擬做成開放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空間。河堤設(shè)計成生態(tài)性、自然狀、活潑的綠

8、化小環(huán)境，肖家河神仙樹段將徹底整治。. 工程所在區(qū)域經(jīng)濟開展情況.高新區(qū)域經(jīng)濟情況高新區(qū)已從起步區(qū)的.平方公里開展成規(guī)劃平方公里； “九五末實現(xiàn)GDP億元；工業(yè)總產(chǎn)值億元現(xiàn)有外資企業(yè)多家，高新技術(shù)企業(yè)家，年產(chǎn)值過千萬元企業(yè)多家，過億元企業(yè)家。區(qū)內(nèi)目前人口約萬；年方案實現(xiàn)GDP億元，工業(yè)總產(chǎn)值億元，建成中國重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國西部經(jīng)濟的高地，成都市經(jīng)濟興隆、社會文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。.高新區(qū)戰(zhàn)略位置及人才戰(zhàn)略中央制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢分析，西安、成都、重慶將是重點和快速開展的區(qū)域，針對成都，高新區(qū)那么是開展的重中之重。在人才戰(zhàn)略上，從年月起，進入成都高新區(qū)企業(yè)博士后科研任務(wù)站任務(wù)的

9、博士，兩年將獲得萬元的政府補助經(jīng)費。高新區(qū)每年還將拿出萬元創(chuàng)新獎勵基金獎勵有突出奉獻的各類人才。在戶口、職稱評定及稅收政策等方面也將對引進的高級人才大開“綠燈。據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進入高新區(qū)任務(wù)的餓高級人才及配偶、子女一概優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶口，本人落戶之前，其子女入托或就學(xué)即享用區(qū)內(nèi)戶籍待遇。戶口、人事行政關(guān)系、人事檔案不在成都的高級人才，在高新區(qū)任務(wù)滿一年即可申報專業(yè)技術(shù)職稱，不受工齡、出國前職稱和任職時間限制；正式調(diào)入高新區(qū)的高級人才獲得突出業(yè)績者可破格申報高一級職稱，不受學(xué)歷、資歷、任職時間限制。高新區(qū)財政每年拿出萬元作為高級人才興辦企業(yè)的啟動經(jīng)費留學(xué)人員、博士另有

10、渠道，每年拿出萬元給在高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展中奉獻突出的高級人才。其所獲獎勵和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化工程或投資新辦企業(yè)的，免征個人所得稅。海外留學(xué)人員在區(qū)內(nèi)任務(wù)期間的工薪收入，個人所得稅起點按境外人員對待，入?yún)^(qū)定居者其出國前工齡和回國后的養(yǎng)老保險繳費年限合并計算。進入高新區(qū)區(qū)域性博士后科研任務(wù)站任務(wù)的博士，高新區(qū)管委會每年給予每人補助萬元共兩年，由其個人自行支配。據(jù)最新了解，家博士公司已入住高新區(qū)。這些博士中包括一名中國工程院院士、一名美國科學(xué)院院士和名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國歸來的留學(xué)生。成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展趨勢. 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀調(diào)查.投資情況統(tǒng)計顯示，年

11、成都房地產(chǎn)共完成投資.億元，較年增長.%，其中完成住宅投資.億元，增長.%。年新開商品房.萬m,同比增長.%，新開工工程比重為.%。年月成都市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資.億元，同比增長%，其中住宅.億元，同比增長.%，新開工面積.萬m，同比增長.%。.開開工情況年 新開工總規(guī)模中，住宅面積為萬平方米，占.%；年商品房開工總量達.平方米，同比增長.%。.銷售情況年全年銷售商品房.萬平方米，同比增長.%。其中，住宅銷售.萬平方米，同比增長.%(在住宅銷售面積中,普通住宅為.萬平方米，占.%，安居房為.萬平方米，占.%；別墅、高檔公寓為.萬平方米，占.%)；寫字樓.萬平方米，同比增長.%；商業(yè)用房.萬平方米

12、，同比增長.%。個人購房大幅上升是年房市最顯著特點，去年個人購房.萬平方米，同比增長.%，占住宅銷售的.%，比重較年上升了.個百分點。年實現(xiàn)商品房銷售額.億元，同比增長.%，其中住宅銷售.億元，同比增長.%。年月市統(tǒng)計局對成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費情況等進展的專項調(diào)查顯示：今年有.%，即萬家庭計劃購房。.空置情況年末空置商品房.萬平方米，其中住宅空置面積.萬平方米；年末空置商品房.萬平方米，同比減少.%，其中住宅空置面積.萬平方米，同比下降.%；年月末空置商品房.萬平方米，比年同期添加.%，比今年一季度末的.萬平方米擴展.個百分點，其中住宅空置量為.萬平方米，比年同期.萬平方米添加.%，比今

13、年一季度末的.萬平方米添加.%。另外，根據(jù)了解，商品住宅的空置情況有一定的區(qū)域性。其中市東面和北面房屋空置率居高；年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而他們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計，其空置率那么較低。數(shù)聽闡明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步添加，但隨著供應(yīng)量的進一步添加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的競爭將趨于白熱化。從近期成都市年房地產(chǎn)買賣會看：年成都夏季房地產(chǎn)買賣會首日共成交各類房屋套，成交金額.億元.其中商品房成交套，面積萬平方米。為期天的買賣會上，共有.萬人次到會咨詢，成交各類房屋達.萬平方米

14、，成交金額達.億元。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次 房交會之最。房地產(chǎn)市場開展趨勢預(yù)測成都商品住宅將是房地產(chǎn)開展主流，而且住宅市場的競爭也是最為猛烈的。估計成都市的住宅市場會有以下幾方面的開展趨勢：.價錢趨勢價錢的兩級分化將加劇，高檔精品住宅和低價優(yōu)質(zhì)樓盤能夠會成為市場的主流。主要表如今：高檔精品住宅能滿足市場高收入者，而低價樓盤面向?qū)拸V中低收入人士，潛力宏大。年月成都市住宅工程綜合價錢元/平方米，與年末元/平方米的價錢程度相比略有上升。.面積趨勢中高檔住宅的戶型面積將會有所下降，平面設(shè)計更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價錢適中，“價廉物美是銷售勝利的關(guān)鍵。一樣面積的房屋，用戶更多項選擇擇錯層

15、式，強調(diào)動靜分別和豐富的空間感，如“新綠季節(jié)推出兩室和三室的房屋在戶型平面上，既有躍式的功能，又有. m的層高；“麗陽天下推出的全躍層小戶型商務(wù)式公寓，.米層高，為客戶提供了不同層高的空間，氣派而不浪費。.配套趨勢住宅功能將更加健全，物業(yè)管理嚴謹、周到、方便。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)特別是成片開發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)的急待處理的問題。.規(guī)模及品牌趨勢小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應(yīng)越來越遭到注重，也是未來成都地產(chǎn)界著重努力的方向。特別是由于房地產(chǎn)投資大，周期長，規(guī)模和品牌對房屋預(yù)售和加速資金周轉(zhuǎn)較為有利。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都房地產(chǎn)開發(fā)將再掀熱潮，開展程度將迅速提高，競爭

16、更趨白熱化。工程所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查工程所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)開展的集中地域，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都獲得不俗的銷售業(yè)績，被譽為成都的“富人區(qū)。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等空殼售價元/ m以上；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場等售價在元/ m以上。列表如下：工程稱號工程類型占地面積畝建筑面積萬平米入伙日期折實均價元/平米裝修情況銷售率(%)銀都花園多層、小高層.空殼中華園多層、小高層. ,空殼紫竹苑多層、小高層.普通裝修紫荊嘉園多層.普通裝修世紀(jì)錦苑多層、小高層.廚衛(wèi)裝修牡丹名邸層電梯公寓.空殼王

17、府花園層電梯公寓.全裝修三九雅園多層.空殼芳草地多層.空殼盤古花園電梯公寓.全裝修大世界商業(yè)廣場電梯公寓.空殼錦繡花園多層.全裝修錦官新城電梯公寓.全裝修錦官城電梯公寓.空殼送中央空調(diào)櫥柜區(qū)域房地產(chǎn)市場特征.暢銷樓盤的特征根據(jù)調(diào)查，以下幾個小區(qū)銷售較好：銀都花園、麗都花園、中華園、芳草地、雅典國際社區(qū)等。其共同特征如下：小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境好，市政配套齊備，物業(yè)管理規(guī)范，防盜、防火等監(jiān)控設(shè)備智能化。容積率低，普通多層含部分別墅在.倍之間，高層在.-.之間；密度小，普通在%以下；綠化率高，普通到達%以上。平面布置較好地迎合了房地產(chǎn)開展初期先富起來的成都人的心思需求。戶型設(shè)計普通為

18、寬廳、大臥室、雙衛(wèi)、大廚房、大陽臺規(guī)劃。樓宇規(guī)劃參差有致，立面外型多采用古典歐風(fēng)、顏色配置鮮明，戶型設(shè)計相對合理。功能齊備，水、電、氣部分小區(qū)中央供熱等齊全，停車位充足：.以上，休閑文娛場地寬闊游泳池、會館、中心廣場等具備，商業(yè)中心便利，位置合理。小區(qū)公建完善學(xué)校、幼兒園、市場、銀行、郵局、門診所等。戶型面積多樣，并自有特征。有復(fù)式為主中華園，銀都花園，有點式小高層電梯為主世紀(jì)錦苑、錦繡花園，但總體上以平方米的大戶型為主。推出時機恰當(dāng)，宣傳力度大。以上幾個小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對較少，市場需求量大。小區(qū)規(guī)模大，品牌好，許多開展商是從舊城中檔房轉(zhuǎn)向高檔房小區(qū)開發(fā)，普通均具有

19、相對較好的信譽，較強的實力。在分期開發(fā)上留意先做小區(qū)環(huán)境后建樓宇的方式，入市價錢較為合理。.滯銷樓盤工程的特征所謂滯銷樓盤是指房屋入住時銷售未到達%的樓宇。他們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城高層電梯公寓等。其共同特征為：小區(qū)位置較好，但密度大，容積率高；周邊環(huán)境擁堵、雜亂。小區(qū)綠化地、空地小，配套不全，戶型單一。平面布置較差，戶型好壞差別大，車位缺乏，人車混雜。定價過高如錦官新城；或分期開發(fā)安排不當(dāng)，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。宣傳銷售不力，規(guī)模小，品牌籠統(tǒng)缺乏。資金缺乏，開發(fā)周期過長。根據(jù)他們的調(diào)查，勝利的小區(qū)家家類似，不勝利的小區(qū)各有其緣由和缺乏。在工程實施過程中，必需全力防止

20、出現(xiàn)滯銷要素。房地產(chǎn)市場分析.總體市場銷售分析根據(jù)市場調(diào)查，成都房地產(chǎn)銷售有兩級分化明顯的情況：一是價錢低廉的安居小區(qū)；二是環(huán)境好的高檔小區(qū)價錢相對合理。成都房屋市場已從房改階段經(jīng)過非理性購房階段注重虛榮、浮夸而弱化適用及總價而逐漸走向市場化和個人購房為主的理性購房新階段適用、溫馨而總價位合理。年商品房峻工總量達.萬平方米，個人購房.萬平方米，同比增長.%，占住宅銷售的.%。從周邊已建小區(qū)分析，市場勢頭較好。但值得留意的是：高檔公寓的需求量雖然增長，但在建工程也逐漸增多。特別是成都西面正推出禾嘉花園、舜園、名景苑等以低容積率和高綠化率為特征，多數(shù)為五層框架構(gòu)造，會所配套很完善的小區(qū)，競爭趨勢猛

21、烈。價錢走低。推出的樓盤較多后，售價高的銷售停滯如錦官新城。但價錢合理的高檔小區(qū)如麗都花園那么異?；鸨瑑r錢在元/平方米以內(nèi)?！皟r廉物美是成都房地產(chǎn)銷售制勝的法寶。.購買對象分析根據(jù)市場調(diào)查購買對象集中在以下幾方面：成都本地人士a.高收入階層、商業(yè)主。此部分是目前已購高檔房的主要構(gòu)成者。收入高對居住環(huán)境要求嚴厲密度小、綠化面積大、小區(qū)效力齊全。b.高級管理人員。因工程所處高新區(qū)部分區(qū)內(nèi)高新企業(yè)任務(wù)人員是未來購買對象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，經(jīng)過銀行按揭可以接受高檔房屋的消費。c.部分單位房改購房。部分單位特別是效益較好的企業(yè)經(jīng)過福利方式補助職工，對高檔房有一定的購房需求。外來人士a.西藏及重

22、慶地域人士成都歷來是西藏的大后方，許多支邊或經(jīng)商人士都把成都作為安家養(yǎng)老的最好地方，因其收入較高，消費才干較強。重慶地域由于其地理條件和城市環(huán)境，許多來往于成渝兩地的經(jīng)商人士都情愿把成都作為二次置業(yè)的首選。b.沿海任務(wù)人員：四川地域在沿海經(jīng)商和任務(wù)人員較多，因成都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫暖，回成都安家是其希望。c.外籍人士：因工程處于高新區(qū)，部分外籍任務(wù)人員是重要銷售對象，他們對出賣的小戶型商務(wù)樓及出租的大戶型住宅均有需求。房屋投資者含二次置業(yè)者房地產(chǎn)作為投資，因其高檔小區(qū)環(huán)境和功能設(shè)計的超前性，增值潛力較大。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會使一部分較有經(jīng)濟實力的人士

23、轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽天下、“西御大廈等主要被投資置業(yè)者購買。#設(shè)計想象主題思想“#是中國海外集團在歷史文化名城成都開發(fā)的第一個工程，根據(jù)該工程的市場定位和區(qū)域條件，擬開發(fā)成大型都市休閑、高檔精品居住社區(qū)，以“現(xiàn)代歐風(fēng)社區(qū)，天府文化生活作為工程開發(fā)的立意，以“歐陸風(fēng)采，天府情懷作為工程開發(fā)的概念主題，將現(xiàn)代歐風(fēng)居住設(shè)計與成都人生活方式相結(jié)合，充分表達西方傳統(tǒng)建筑文化與傳統(tǒng)巴蜀文化的雙重內(nèi)涵。把西方先進的生活理念引入成都。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時，嘗試營造新型生活空間和社區(qū)文化，引導(dǎo)并提升居民的生活方式，從而全面增進小區(qū)居民的生活質(zhì)素。初步經(jīng)濟目的該

24、工程土地面積為畝.萬平方米，其中住宅用地.萬平方米，公共建筑用地.萬平方米，道路用地.萬平方米，公共綠地.萬平方米，總體容積率為.，其中首期暫定為.。總建筑面積為.萬平方米，其中住宅建筑面積約萬平方米，公共建筑面積平方米。車位配比為：.，全部地下停車，預(yù)留地面停車位空間，總體配置不超越：.。. 總體規(guī)劃想象規(guī)劃設(shè)計是建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計的根底，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計該當(dāng)完好地貫徹工程開發(fā)的立意主題。. 總體分期開展規(guī)劃總體規(guī)劃按五期開展，各期規(guī)劃應(yīng)在相對獨立完好的根底上有所呼應(yīng)。各期的規(guī)劃開發(fā)應(yīng)與土地交供情況相結(jié)合，即交供一批，開發(fā)一期，防止讓規(guī)劃設(shè)計脫離實踐情況。規(guī)劃設(shè)計中采用軸線組織和空間序列的手法

25、，將分期開展的各部分有機地組織在一同，并經(jīng)過特征商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計的綠脈、水景將各個區(qū)域串聯(lián)起來，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通的聯(lián)絡(luò)紐帶。同時，防止過分追求總體規(guī)劃的方式構(gòu)圖，忽略了實踐運用的需求，呵斥建筑組團、單體布置上的困難，降低土地資源的利用率。. 規(guī)劃組團想象根據(jù)工程地塊外形、分期開展、緊鄰濱河公園的特點，以及居住小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團不采用大中心花園的規(guī)劃方式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢，采用小組團花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上參差有致，疏密得當(dāng)，做到“戶戶有景。并經(jīng)過公共空間半公共空間半私密空間私密空間的層次組織室外空間序列，構(gòu)成豐富的空間層次。 根據(jù)各

26、分期楓丹園、賽樂園、千色園的不同國家的建筑風(fēng)格，設(shè)計富有異國情調(diào)的主題庭院環(huán)境，產(chǎn)生調(diào)和優(yōu)美的效果。各區(qū)內(nèi)不同組團的環(huán)境應(yīng)在設(shè)計風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下有所區(qū)別。楓丹園部分采用幾何構(gòu)圖的欣賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設(shè)計放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華美典雅的藝術(shù)效果。賽樂園采用對稱式與自在式相結(jié)合的現(xiàn)代園林的設(shè)計手法，設(shè)計圓拱形柱廊，圍繞中心廣場，圍墻以藝術(shù)鐵花、裝飾花盆進展點綴，并配置西班牙情調(diào)的陶藝、雕塑作品，選用西班牙風(fēng)格的石材、陶瓷資料。千色園采用自在式現(xiàn)代園林的設(shè)計手法，園中遍植顏色艷麗的各類花卉，拼成自在曲線的圖案，鋪地小廣場中可設(shè)置小型風(fēng)車雕塑，作為特征鮮明的環(huán)境標(biāo)識物，并結(jié)合

27、設(shè)置水池、噴泉、疊泉等。 . 建筑單體布置想象首期可充分利用濱河公園的綠地及景觀，以低密度多層為主，容積率控制在.以內(nèi)，靠北側(cè)試探性開發(fā)少量小高層。二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺上會構(gòu)成較為開闊的空間，可適當(dāng)提高容積率。幼兒園可思索建在整個地塊的中心位置，以提高其運用的方便性。三期周邊環(huán)境較差北靠電纜廠，西臨立交橋，東臨鐵路與一、二期隔離?？稍诒眰?cè)臨電纜廠位置開發(fā)部分高層、小高層，小學(xué)可建在西側(cè)臨立交橋位置，其操場靠路邊。. 樓型戶型想象. 樓型設(shè)計朝向想象以多層為主，適當(dāng)思索一部分小高層和五層復(fù)式，多層以五層為主不宜超越六層，小高層控制在層以內(nèi)。其中四到五層復(fù)式為上

28、下兩套復(fù)式單位，分別帶屋頂花園、地面花園。工程樓型思索以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需求布置部分點式住宅，并留意住宅朝向，務(wù)必做到“戶戶朝南或朝東。各樓型所占比例大致為：多層約占%；小高層約占%；四五層復(fù)式約占%. 戶型設(shè)計想象戶型以中等規(guī)模的戶型平方米的二房，平方米的三房為主，并以平方米的戶型為主打戶型，結(jié)合少量平方米的四房和復(fù)式，也可以思索少量平方米的商務(wù)獨身公寓。. 室內(nèi)空間特征想象各房間設(shè)計方正適用，主要房間無梁無柱；客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風(fēng)；三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；平面規(guī)劃注重功能分區(qū)，其中廚房與效力陽臺、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一同組合效果勞區(qū)進展設(shè)計；廚房應(yīng)

29、防止過于狹長，爭取設(shè)計L型灶臺；根據(jù)地域習(xí)慣，對貯藏室或壁柜等貯藏空間進展一定設(shè)計，三房以上單位思索在主人房設(shè)進入式衣帽間；根據(jù)詳細情況設(shè)計入戶玄關(guān)、陽光房等；作躍層式和錯半層式設(shè)計，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意；多層和小高層的復(fù)式單位設(shè)計在頂樓或底樓，成為“空中別墅或“花園別墅；頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間，底層單位可設(shè)私家花園；部分思索首層架空設(shè)計，添加庭院通透感。 . 立面設(shè)計想象為表達工程概念設(shè)計內(nèi)涵，塑造建筑籠統(tǒng)的意味性、標(biāo)志性，思索到歐陸風(fēng)格在突出樓盤籠統(tǒng)、工程檔次等方面的優(yōu)勢，“#擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風(fēng)建筑方式，自創(chuàng)居住文化特征鮮明的歐洲國家的民居和園林風(fēng)格，強調(diào)人性化的休閑意

30、趣和自在生活情調(diào)，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風(fēng)風(fēng)格。 首期法國楓丹園立面設(shè)計中，采用坡頂、老虎窗、窗套外型裝飾、百葉窗飾、角樓、磚石基座等設(shè)計言語，并選用藍色筒瓦、米白色噴涂墻面，文化磚基座鋪砌，并用涂刷艷麗油漆的窗套作為點綴。 二期西班牙賽樂園立面采用緩坡、短檐、紅瓦屋頂、緩弧狀白色拱門等建筑符號，墻面采用米黃色噴涂。 三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計元素，運用鮮黃色、淺粉色、淺藍色等墻面顏色，營造活潑的氣氛。 四、五期屬于遠景規(guī)劃，目前只作料想。思索到時間的推移，人們的審美趨勢能夠發(fā)生變化，從對歐美文化的盲目追風(fēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ρ緡鴤鹘y(tǒng)文化的回溯，因此，四、五期的立

31、面設(shè)計可思索采器具有東方審美情調(diào)的風(fēng)格，如中國傳統(tǒng)風(fēng)格或日本風(fēng)格。. 裝修規(guī)范裝修擬采用套餐式裝修，即預(yù)先設(shè)計幾種不同檔次，不同風(fēng)格的裝修規(guī)范，在交房前由客戶預(yù)先選定，另行簽定裝修合同。此種方法既便于客戶的靈敏選擇，又利于日后一致管理。檔次可預(yù)設(shè)元/平方米，元/平方米，元/平方米三種，風(fēng)格和內(nèi)容可預(yù)先預(yù)備菜單，在菜單上詳細列明，由客戶自行選擇，并單獨簽定裝修合同。. 環(huán)境設(shè)計想象本工程的環(huán)境設(shè)計應(yīng)具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深沉、功能配置齊全的特征。. 小區(qū)入口想象在首期向元華路借用部分濱河綠化帶設(shè)小區(qū)入口廣場，采用歐式庭院的軸線式設(shè)計，設(shè)計外型醒目的大門、臺階、噴泉、疊泉、規(guī)那么式

32、花壇、幾何圖案鋪地，構(gòu)成與眾不同、氣派非凡的入口空間，以表達“#高尚休閑社區(qū)的氣勢。二期臨濱河綠地的入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設(shè)計的手法，有別于廣場式入口的作法，構(gòu)成“曲徑通幽的效果。. 神仙樹生態(tài)綠脈前文提到的串聯(lián)各個區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通聯(lián)絡(luò)紐帶的綠脈環(huán)境設(shè)計，是整個環(huán)境設(shè)計的中心。生態(tài)綠脈擬采用自在式、現(xiàn)代園林的手法，并添加富有中國文化內(nèi)涵的景點小品，如以三星堆出土文物為題材的環(huán)境雕塑、小品等。在生態(tài)綠脈中心位置提早移栽古樹一株，如榕樹、黃果樹等，并命名為“神仙樹，配置石刻小品，營造出深遠的歷史感和濃重的文化氣味。.“浣花溪主題水系引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)構(gòu)成一條貫穿社區(qū)各組團庭院

33、、生態(tài)綠脈的主題水系“浣花溪“。這一水系由一系列的水景景觀組成：水池、噴泉、疊泉、水墻、溪流、旱意水景等，成為貫穿全園的靚點。水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計一巴蜀特征水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標(biāo)志。水系盡能夠利用落差自流，部分采用人工排水，思索到枯水期水量缺乏，應(yīng)設(shè)計蓄水安裝，并設(shè)計部分旱意水景。水系與居住區(qū)的結(jié)合該當(dāng)適度。水系不應(yīng)過于臨近居民的生活休憩區(qū)域，呵斥不用要的影響。水系的設(shè)計還應(yīng)思索與商業(yè)街的結(jié)合，以期構(gòu)成水邊商業(yè)概念。. 創(chuàng)意小品及其他小區(qū)設(shè)計一系列的小型雕塑和創(chuàng)意小品，增添小區(qū)內(nèi)的生活情趣，并與其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。小型雕塑和創(chuàng)意小品應(yīng)尺度宜人，覺得親切

34、，有居家感。中心廣場和入口處的雕塑為了突出小區(qū)籠統(tǒng)，那么須作出相當(dāng)?shù)臍鈩?，表現(xiàn)出高尚住宅小區(qū)的位置和氣派。. 配套設(shè)備想象. 特征商業(yè)街在小區(qū)內(nèi)建立具有歐陸風(fēng)情的特征商業(yè)街，不僅方便了小區(qū)居民的生活，為小區(qū)引入了一種新的生活方式，提升了小區(qū)居民的生活程度。特征商業(yè)街可營造“歐陸小鎮(zhèn)式的氣氛，親切近人的空間尺度，艷麗順眼的顏色選材，豐富多彩的環(huán)境小品，五彩繽紛的花卉植物，整齊一致的標(biāo)識燈箱，方便齊全的功能配置，中心區(qū)域可設(shè)計下沉式音樂廣場，成為商業(yè)街公共硬地廣場的景觀高潮。商業(yè)街分別設(shè)置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于運用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既適用

35、，又具有景觀效果，構(gòu)成水邊商業(yè)概念，詳細操作可自創(chuàng)新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。需求留意的是，商業(yè)街強調(diào)的是居家休閑的氣氛，因此不應(yīng)有過濃的商業(yè)氣味。商業(yè)街的規(guī)劃可融入較多的綠化，如花卉、喬木、草坪等，淡化商業(yè)氣味，使其在方便居民生活的同時，更成為小區(qū)獨具特征的一道風(fēng)景線。. 會所建立想象會所的建立應(yīng)結(jié)合分區(qū)開展的特點，首期建立規(guī)模較大的會所，起到宣傳作用，二期會所可建于鐵道旁，以復(fù)古小站的方式出現(xiàn)，并利用鐵道兩側(cè)的綠地，做成高爾夫球練習(xí)場。會所的功能以休閑、文娛為主，防止與商業(yè)街的功能重疊。會所內(nèi)部設(shè)置茶室、保健、游樂園、網(wǎng)球場、酒吧、網(wǎng)吧、圖書館、多功能會議室等功能。設(shè)計上做到內(nèi)部環(huán)境與外

36、部環(huán)境的相互交融，真正使人與自然融為一體，同時節(jié)約了管理費用。. 幼兒園，小學(xué)想象幼兒園設(shè)于二期內(nèi)，盡量接近整個地塊的中心位置，便于運用。幼兒園外型風(fēng)格可結(jié)合賽樂園的特點，設(shè)計成西班牙式。西班牙式建筑外型奇特，顏色豐富，非常迎合兒童的口味，極適于運用于幼兒園類建筑。小學(xué)設(shè)于三期內(nèi)，靠于路邊，以減少其對居住區(qū)的干擾。其體量不宜過大，風(fēng)格應(yīng)與千色園一致協(xié)調(diào)。.其他配套設(shè)備配電站，渣滓站一類附屬配套設(shè)備，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)外型，配以一定的顏色，使之交融在環(huán)境中，或與環(huán)境相互輝映。防止產(chǎn)生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。#的開展方案. 開展背景簡述“#是中國海外集團在西部地域開發(fā)的第一個工程

37、，總體開發(fā)時間為.年。由于機關(guān)辦事效率低，加上籌備時間短，任務(wù)會遇到很多困難。. 進度方案此處編制的進度方案主要為前期任務(wù)方案和首期畝土地開發(fā)、銷售方案。. “#前期開展方案附表一. . “#首期開展方案附表二附表二：【#】首期開展方案工程管理 工程管理范圍主要內(nèi)容包括：組織工程招標(biāo)有關(guān)任務(wù)，確定施工單位；向政府主管部門申辦工程開工的同意文件；配合設(shè)計主管部門，組織設(shè)計院配合工程各個環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)一致，確保工程順利進展；組織協(xié)調(diào)設(shè)計院、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站等；謀劃工程所需重要資料、設(shè)備選型和采購選點任務(wù)；組織協(xié)調(diào)各有關(guān)設(shè)計、建立、質(zhì)檢單位，共同擔(dān)任確?！?獲得政府部門頒發(fā)的有關(guān)工程驗收證明。 工程管理

38、架構(gòu)和工程招標(biāo)任務(wù)程序. 工程管理架構(gòu)附表三工程招標(biāo)程序附表四 工程管理任務(wù)制度.工程工程實施周報制度；.發(fā)生一切艱苦事件報告制度；.工程合約審定表附表五；工程結(jié)算會簽審批表附表六；工程本錢實時核算監(jiān)控制度。附表三：工程管理架構(gòu) 總 經(jīng) 理各主管副總經(jīng)理地產(chǎn)部其它部門工程部合約部物資部設(shè) 計 院工程經(jīng)理部供 應(yīng) 商監(jiān)理 公司總 包 商政府行業(yè)監(jiān)視管理機構(gòu)政府公用事業(yè)主管部門其它分包商裝修分包商安裝分包商土建分包商工 市程 政 承 配包 套商附表四：工程招標(biāo)程序報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批編制整個工程的分拆分 包方案選定參與招標(biāo)報價的單位，進展資歷預(yù)審其它各部門審查、修正編制招標(biāo)文件、標(biāo)底，發(fā)標(biāo)、

39、回標(biāo)、開標(biāo)并提出報告書各部門及有關(guān)單位評議各標(biāo)書并確分包單位合約部編制合同文本其它各部門審查、修正報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽署合約部擔(dān)任、地產(chǎn)、物資、工程、地盤協(xié)助合 約 部 負 責(zé)召集各部門會議合約部報告開標(biāo)情況、分析書附表五：工程合約審定表 工程合約審定表 編號：蓉合審合約稱號簽約甲方簽約乙方簽約工程承包范圍： 合約審定要點合約金額元簽約日期承包方式固定總價 固定單價 標(biāo)價+概算增減 其它合同工期自 年 月 日 至 年 月 日工程概算書必需為合約組成部分有 無 必需為合約組成部分乙方簽約情況公章 有 無 法人章 有 無法人授權(quán)委托書 有 無合約部評定： 部門主管：工程經(jīng)理意見： 部門主管：工

40、程部意見： 部門主管：地產(chǎn)部意見： 部門主管：主管總經(jīng)理審定： 簽署：附表六：工程工程開工結(jié)算審定表編號：蓉結(jié)審字 第 號 日期： 年 月 日、投資控制與資金管理. 開展總投資RMB ， 萬元. 投資工程地價不含息 ， 萬元 前期費用 萬元建安及相關(guān)費用 ， 萬元銷售、管理費 ， 萬元不可預(yù)見費 萬元. 資金投入 資金來源以集團投入和銀行貸款為主，投入時間不超越小區(qū)開展規(guī)劃預(yù)測的時間進度。.資金控制經(jīng)過現(xiàn)金流量分析，工程開展進度，資金回收情況隨時調(diào)整，保證資金最大運用效能。. 投資回收 預(yù)售時間從 年度 季開場，至 年底為止。附表七：房地產(chǎn)投資工程可行性研討登記卡附表八：工程本錢及利潤預(yù)算表附

41、表九：現(xiàn)金流量表投資借貸部分計息附表十：現(xiàn)金流量表全投資計息附表十一：現(xiàn)金流量表全投資不計息附表十二：首期本錢及利潤預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表投資借貸部分計息附表十四：首期現(xiàn)金流量表全投資不計息附表七：【#】投資工程可行性研討登記卡片項目資料工程稱號神仙樹土地工程宗地位置及編號高新大道東側(cè)土地規(guī)劃用途住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀有舊房需拆遷土地面積m容積率倍.總開展面積m可銷售面積m,方案開展期年.地塊質(zhì)素評價位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。開展物業(yè)類型及檔次高檔住宅運作建議賣方/協(xié)作方稱號成都市高新區(qū)管委會我方擬占權(quán)益%收買費用樓面地價,元/平方米收買方式買斷工程背

42、景此工程由成都市高新區(qū)政府與#成都公司及四川大陸集團協(xié)作建房。支付方式收買費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。根據(jù)土地供應(yīng)進度進展支付。運營方式獨立開發(fā)投資本錢方案總投資額萬元,土地費用不含利息,方案投入資本金萬元,其他費用萬元,方案借貸金額萬元,建安及相關(guān)費用萬元,方案借貸比率%.%預(yù)期稅前本錢元/m,資金需求最高點萬元,資金需求最高期年份年季度營銷預(yù)期銷售總收入萬元,預(yù)期售價元/m,住宅銷售期及速度入伙后個月售完，銷售期個月目的市場初次及二次置業(yè)人士預(yù)期盈利預(yù)期稅后利潤元/m本錢利潤率%.%稅后利潤總額萬元,自有資金內(nèi)部年收益率%.%盈虧平衡點元/m,(可售面積)內(nèi)部年收益率

43、%借貸部分計息.%動態(tài)投資回收期.年內(nèi)部年收益率%全投資不計息.%風(fēng)險評價主要風(fēng)險為：、拆遷費用。目前的拆遷費用是按萬元/畝進展測算，拆遷費用的多少直接影響到工程的本錢利潤率；、交地時間及順序。他們目前的分期方案與國土局的土地供應(yīng)現(xiàn)狀和交地方案有一定的矛盾；、電纜廠的搬遷問題能否可以落實，以及搬遷的費用等。 對于上述風(fēng)險，他們會與高新區(qū)有關(guān)部門進展協(xié)調(diào)，并經(jīng)過大陸集團來做這方面的任務(wù)。其他事項編制單位綜合意見 擔(dān)任人簽字： 年 月 日研討報告編制人員 工程： 投資： 財務(wù)： 附表八：工程本錢及利潤預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表投資借貸部分計息附表十：現(xiàn)金流量表全投資計息附表十一：現(xiàn)金流量表全投資不計

44、息附表十二：首期本錢及利潤預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表投資借貸部分計息附表十四：首期現(xiàn)金流量表全投資不計息、工程營銷謀劃 十年來，成都的房產(chǎn)市場閱歷了從起步到成熟，從盲目到理性，工程決策從定性到定量，行業(yè)運營從捷足先登到專業(yè)化，規(guī)?；?，隨之產(chǎn)生了一批具專業(yè)性、規(guī)模化運營的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是年中國海外、深圳萬科和大連萬達等知名房產(chǎn)公司相繼進入，將在成都平原上構(gòu)筑具有各自獨特個性和不同文化理念的工程。另一方面，住房消費者從最初的單純追求居住條件的改善到追求居住質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，促進了房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，帶動了房產(chǎn)市場的活潑和開展。而房地產(chǎn)市場已從方案供應(yīng)期，產(chǎn)品導(dǎo)向期和銷售導(dǎo)向期，轉(zhuǎn)變到如今的消費導(dǎo)向

45、期。在消費導(dǎo)向期，消費者的需求和心思愿望成了問題的中心。經(jīng)過把握消費者的需求和愿望，并圍繞消費者的省錢、省時、添加利益，滿足期盼這四大要求的根底上，建立既有別于競爭對手，以具有劇烈吸引力的思緒、規(guī)劃設(shè)計、概念和構(gòu)架，并經(jīng)過廣告，促銷，直效營銷，事件營銷及公關(guān)等來進展品牌的塑造和提升，方能使公司及工程對消費者具有強有力耐久力和親和力?！?】是中國海外集團在歷史文化名城成都拓展的第一個工程。該工程位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。開發(fā)土地總面積為畝，首期開發(fā)畝。建成后的#將是一個集生態(tài)、科技、規(guī)模、文化、安康等為一體的高檔精品休閑生活社區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備齊全、工程科技含量高、自然環(huán)境優(yōu)美、人文氣氛濃

46、釅、地理位置優(yōu)越、交通便利等諸多優(yōu)勢。工程地處已構(gòu)成成熟社區(qū)的城南富地，具有無可限量的增值潛力。第一期擬定于年月預(yù)售。本案旨在提出今后的營銷思緒，確立大致的戰(zhàn)略方針。.市場概略. 近期市場特征區(qū)域性市場進一步明朗成都自古有“東窮西貴，南富北匪之說，房地產(chǎn)市場區(qū)域性十清楚顯。這種涇渭清楚的心思劃分是漫長的城市開展歷史積淀而成的人文傳統(tǒng)。城南得風(fēng)氣之先，由錦繡花園開場培育了首屈一指的高尚社。近年來中華園、芳草地、錦官新城、牡丹名邸、盤古花園等加盟更是人氣急聚，加之傳統(tǒng)的玉林、棕北、棕南等風(fēng)水寶地，使南門社區(qū)已趨非常成熟，大環(huán)境無與爭鋒。從成都市“向東向南開展的角度來講，該地段的區(qū)位價值會獲長足支持

47、。地產(chǎn)業(yè)界三大巨頭：#外、深萬科、大連萬達同時搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢。大連萬達強勁造勢，先聲奪人，占領(lǐng)城西上風(fēng)上水之區(qū)域之地，大有勝人一籌之感。西部雖然不是城市未來開展的重要方向，但仍有寬廣的開展空間。近期以來，隨著畝錦西名宅、多畝的金沙花園等大規(guī)模、集約化的規(guī)劃和開展，使城西具有新的活力。加之政府政策對城西的土地開發(fā)控制和“羊西線名宅風(fēng)景一條街的政策導(dǎo)向，高尚住宅群西移的趨勢也是一個明顯之點，加之市場自發(fā)構(gòu)成的羊西成餐飲文娛一條街以及成郫路上興隆昌盛的農(nóng)家樂。注入了西門一種特殊的休閑，溫馨的人文情結(jié)。特別是成都自古有西北方為“上風(fēng)上水之說，使西部住宅工程具有獨特的

48、競爭力。即使如此，城南在區(qū)域位置上還是比城西具有明顯的優(yōu)勢，居住城南幾乎是大多數(shù)成都人的夢想，具一項調(diào)查顯示：有%的調(diào)查對象選擇南面居家，有%的調(diào)查對象選擇城西居家，而只需%的調(diào)查對象選擇城東居家。這闡明成都市實施的城市“向東、向南開展戰(zhàn)略實施曾經(jīng)對百姓購房產(chǎn)生了影響，南部無論從目前現(xiàn)狀及今后開展來看，區(qū)域優(yōu)勢最為明顯。消費群體的根本特征。從他們調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，對消費者進展定量分析是非常困難的。相對廣洲，上海等城市，成都市面上的住宅群構(gòu)成非常復(fù)雜。一方面，成都本地人工薪階層的正常薪資程度并不高，連按揭購房都承當(dāng)不了；另一方面，成都市住宅戶型面積大而不當(dāng)，住宅貴族化消費特征明顯。目前在售的百多

49、個樓盤銷售情況普遍正常，表現(xiàn)出買方市場潛力強大：首先，成都是中國西部的重鎮(zhèn)，是西部地域貿(mào)易、交通、旅游、文化等要地，政府部門和商家對這個城市相當(dāng)注重，集團的購買力是影響成都市需求市場的重要要素和組成部分，也是最難以預(yù)測的部分。其次，本地消費者的實踐購買力一向被低估，市民隱形收入高，加上投資渠道歷來有限，使得大量的社會閑散資金投向房地產(chǎn)。成都消費者的另一個明顯特征就是歷來講究“人氣十足，“人氣在消費者心目中幾乎代表了對工程質(zhì)量的判別。這種舊的消費觀念還有相當(dāng)大的權(quán)利。表現(xiàn)出成都樓市長期以來缺乏大型的品牌樓盤對消費市場進展引導(dǎo)。這個特征在一定程度上呵斥了工程的競爭，最終演化成為廣告的競爭。由于高尚

50、住宅區(qū)越來越集中在城南、城西兩大片區(qū)，進一步加劇了每一個樓盤面對面的競爭，再加之工程普遍偏小，故而樓盤工程數(shù)量大，各自為陣，競相爭奪消費者，廣告競爭愈演愈烈。中國三大房產(chǎn)巨頭的進入，大規(guī)模成片的開發(fā)，更加加劇了成都外鄉(xiāng)房產(chǎn)商特別是小房產(chǎn)商的恐懼，規(guī)模開發(fā)將成為成都房地產(chǎn)開發(fā)的主要方式。 廣告大戰(zhàn)不惜重金本年度初期，優(yōu)勢媒體價錢一漲再漲，開展商不吝本錢大作廣告，廣告額度普遍上升到總投資的%，廣告越來越理性，越來越專業(yè)化，很多工程的廣告由于投放的非科學(xué)性而導(dǎo)致“廣告無用功客觀上增大了開發(fā)壓力。 購房消費投資性明顯成都二次購房比例高于其它內(nèi)地城市。房屋的增值潛力和該地段環(huán)境成為購房者關(guān)注的重點。 產(chǎn)

51、品設(shè)計面臨宏大挑戰(zhàn)。越來越多的開發(fā)商開場留意到產(chǎn)品本身的質(zhì)量在戶型、外觀、配套上大下功夫，幾乎每一個工程均要求工程面目一新，銷售方式也更加別出心裁。政策刺激房市利好。無論是西部大開發(fā)背景還是消費房貸放寬添加存款利息稅額等都直接刺激房市利好。. 市場開展趨勢及利弊分析開展趨勢：根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場的開展來看，未來三到五年內(nèi)成都市房地產(chǎn)市場的最大一個轉(zhuǎn)變是：商品房的消費將很快從貴族化消費過渡到平民化消費，這是一種消費方式的根本改動。這種消費方式的改動將會深化影響到成都市未來的市場格局，這主要表如今以下幾個方面： 價錢的兩極分化將加劇，高價精品住宅和低價高質(zhì)住宅將是主導(dǎo)市場的兩個細分市場。 中高檔、

52、中檔住宅的主力戶型面積將降低，戶型設(shè)計將更強調(diào)功能性、多樣性、和適用性，帶室內(nèi)裝修并將裝修納入按揭將成為一種趨勢。 景觀價值將在很大程度上拋離朝向和樓層價差。 大型樓盤的市場將順應(yīng)力將大幅提高，規(guī)模效益更能兌現(xiàn)。 住宅消費將成為一種時髦，主題樓盤大量涌現(xiàn)，市場進一步細分，人們消費需求更加個性化、多樣化。 住宅將成為一種群眾投資工具，而政策和金額將提供更廣泛的支持。不利要素新開樓盤劇增，增幅和增量均創(chuàng)歷史記錄，相反購買力的增漲卻依然緩慢，經(jīng)濟情勢不容樂觀，普通百姓收穩(wěn)定性較差。優(yōu)質(zhì)大中型工程撞車，面對面競爭異常猛烈。深圳萬科集團和大連萬達集團，是中國海外的行業(yè)直接競爭對手，它們分別圈地畝左右，開

53、發(fā)面積約萬平米，各自設(shè)計戶數(shù)均達戶。政府對購房者利益保證加強，對開展商限制條款添加；加上成都行政部門對房地產(chǎn)銷售方式或廣告語運用保守檢查加強，開發(fā)商，銷售商的行為限制增大。二次購房人數(shù)添加，對物業(yè)的選擇更具專業(yè)性和濃郁的個人顏色，更為挑剔；成都市場偏愛價錢戰(zhàn)，滯銷就降價，導(dǎo)致價錢環(huán)境不穩(wěn)定。二級市場的不活潑在一定程度影響了一級市場的成交。開發(fā)商更加成熟，規(guī)劃、設(shè)計、廣告、行銷方式等方面的競爭進一步加強；新聞媒體的增多和讀者群體的分流將減弱單一廣告的效果，廣告競爭的猛烈也同樣降低了廣告的效果，促銷難度加大。有利要素政策的利好要素較多，總方向是擴展內(nèi)需，放松銀根，刺激消費，利息有再度調(diào)低的能夠。住

54、房信貸規(guī)模繼續(xù)擴展，手續(xù)進一步簡化；西部大開發(fā)的背景，全方位促進成都市場的昌盛，就業(yè)時機添加。WTO的臨近，入世對市場的刺激增大；放寬戶口限制，刺激外地戶口購房熱情；房屋二級市場活潑后，將產(chǎn)生更多的二次購房階層；城南“富人區(qū)已深化人心，居住城南已成為成都人的一個夢想，城南成熟社區(qū)地產(chǎn)、房產(chǎn)升值十清楚顯。高新區(qū)實施的人才戰(zhàn)略在一定程度上將會刺激城南房產(chǎn)工程的消費和社區(qū)整體素質(zhì)提高。. 市場分析. 同類物業(yè)對比分析樓盤稱號銀都花園中華園麗都花園位置位于新光北路與二環(huán)路的交匯處，東臨人南立交橋位于二環(huán)路與人南路的交匯處，西臨銀都花園位于二環(huán)路外，東臨肖家河開展商成都銀都開展成都武海置業(yè)成都置信實業(yè)開

55、展規(guī)模建筑面積為萬平方米占地畝，總建筑面積約萬平方米占地畝，總建筑面積約萬平方米工程類型多層、小高層多層、小高層多層、小高層單位面積m戶型復(fù)式復(fù)式.、別墅戶數(shù)、車位戶、個戶，個戶首期容積率.綠化率%現(xiàn)樓價元/ m一次性付款折扣率%入伙時間年月年月年月銷售率%前三期為%，四五期為%一、二期銷售率為%，目前銷售率為%一、二期銷售率為%，目前銷售率為%物管費元/ m/月.裝修規(guī)范清水房清水房清水房小區(qū)配套設(shè)備約 m的中央廣場，大型會所，游泳池，網(wǎng)球場，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等大型中央花園，大型會所，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等約畝的麗都公園，平方米的水面循

56、環(huán)過濾，大型會所，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等小區(qū)賣點小區(qū)突出強調(diào)：、小區(qū)規(guī)模大，品牌好，前幾期的銷售率達%；、立面設(shè)計好，參差有致；、小區(qū)環(huán)境做的非常美麗，綠化率大，容積率小。小區(qū)突出強調(diào)的是：、小區(qū)規(guī)模大；、以復(fù)式和別墅為主；、小區(qū)立面設(shè)計參差有致；、綠化率大，容積率小，小區(qū)突出強調(diào)的是：、品牌好，是成都市高檔小區(qū)的代表；、環(huán)境很美麗，超小容積率，超大綠化率；、立面設(shè)計豐富；、價錢合理；、物業(yè)管理井然有序。小區(qū)評價小區(qū)突出的特點是：、小區(qū)環(huán)境做的相當(dāng)勝利，已成為成都市高檔小區(qū)的代表之一；、小區(qū)配套齊備，根本到達智能化規(guī)范；：小區(qū)立面別致，參差成趣。其缺陷是：、戶

57、型面積偏大；、與周邊高檔小區(qū)相比，其價錢偏高。小區(qū)突出的特點是；、小區(qū)規(guī)模大，屬于高檔小區(qū)；、一家一個獨立車位的設(shè)計很吸引人；、小區(qū)立面設(shè)計參差有致；、小區(qū)配套較齊備。其缺陷是：、戶型面積過大，目的市場定位單一；、立面顏色搭配欠佳；、小區(qū)環(huán)境較周邊高檔小區(qū)的環(huán)境差。小區(qū)突出的特點是：、環(huán)境幽雅、溫馨，變不利為有利，將環(huán)境作成最大賣點；、容積率低，綠化率相當(dāng)大；、具備高檔小區(qū)相應(yīng)的配套；、與周邊小區(qū)相比，其合理的價錢占據(jù)優(yōu)勢；、將環(huán)境的可繼續(xù)開展提高到一個高度；、物業(yè)管理方式多樣，生動有趣。其缺陷是在戶型設(shè)計上欠佳。樓盤稱號錦官新城位置位于人南立交橋與二環(huán)路的交匯處開展商岷江新希望房地產(chǎn)開發(fā)公司

58、開展規(guī)模占地畝，總建筑面積約萬平方米工程類型多層、小高層單位面積m戶型、復(fù)式戶數(shù)、車位戶、個容積率.綠化率%現(xiàn)樓價元/ m一次性付款折扣率%入伙時間年月銷售率%一期為%，二期為%物管費元/ m/月.裝修規(guī)范清水房小區(qū)配套設(shè)備平方米的中庭生態(tài)廣場，大型會所，大型歐式游泳池，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等小區(qū)賣點小區(qū)突出強調(diào)的是：、規(guī)模大，綠化率高；、專業(yè)人員星級家政效力；、小時緊急醫(yī)療救護系統(tǒng)開通；、立面新穎、別致。小區(qū)評價小區(qū)突出特點是：、小區(qū)立面設(shè)計新穎；、小區(qū)物業(yè)管理效力體恤周到；、小區(qū)規(guī)模大，綠化率高，具備高檔小區(qū)的規(guī)范。其缺陷是：、小區(qū)環(huán)境較周邊高檔小區(qū)差；、

59、與周邊同類型小區(qū)相比，其價錢偏高；、以別墅為主，其目的市場狹窄。. 同期物業(yè)對比 樓盤稱號成都花園萬科城市花園金沙花園位置位于市西二環(huán)路外浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，清水河畔開展商萬達集團與成都市青羊區(qū)政府和市統(tǒng)建辦結(jié)合開發(fā)開展規(guī)模占地畝，總建筑面積約萬平方米。工程類型多層、小高層單位面積m戶型戶數(shù)、車位容積率綠化率%預(yù)期樓價元/ m入伙時間預(yù)售時間年月裝修規(guī)范清水房小區(qū)配套設(shè)備平方米的休閑廣場，平方米的花園廣場，平方米的大型規(guī)劃會所，中央空調(diào)，游泳池，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等。小區(qū)賣點小區(qū)突出強調(diào)的是：、規(guī)模宏大，是成都市目前為止最大的小區(qū)；、小區(qū)綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，擁有占

60、地畝的花園廣場，萬平方米的休閑廣場；、中央空調(diào)；、新穎的建筑資料；、配套齊備，已達歐美先進國家程度，實現(xiàn)家庭平安智能化、家庭通訊智能化、物業(yè)管明智能化；、建筑方式豐富多樣，呈現(xiàn)出高低參差、層次清楚的立體視角效果。.市場分析結(jié)論他們根據(jù)以上的市場調(diào)查中可以得出以下結(jié)論：一個樓盤能否優(yōu)秀？能否熱銷？絕不是一方面的優(yōu)勢所決議的，它是各方面的綜合價值所決議的，在【#】工程上，他們盡量的逃避市場環(huán)境和工程周邊環(huán)境所帶來的缺乏，盡能夠的轉(zhuǎn)換成優(yōu)勢，從工程的規(guī)劃中開場，防止高容積率、綠化面積過小、戶型單一、動靜不分、定價不當(dāng)、配套不齊全、景觀樓層朝向差、浪費面積過大、建筑外立面缺乏美感、付款方式不靈敏、宣傳